貴州畢節(jié)鑫城商品綜合批發(fā)大市場項目營銷方案-54p-銷售推廣策略

畢節(jié)鑫城商品綜合批發(fā)大市場營銷方案筑基營銷機構(gòu)至畢節(jié)鑫城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012.1.3公元2012年，世界依然和平。但位于中國西南夜郎文化發(fā)源地——畢節(jié)，一場沒有硝煙的戰(zhàn)爭正在悄無聲息的打響。。。。。?！傮w銷售戰(zhàn)略項目地理位置優(yōu)勢明顯，規(guī)模巨大，涵蓋面廣，物業(yè)類型豐富，對于畢節(jié)市、畢節(jié)市其他項目來說是一個真正的航母戰(zhàn)斗群；畢節(jié)對于批發(fā)市場的競爭樓盤各據(jù)其點，碉堡、坦克、機槍、大炮、導彈各自為戰(zhàn)，真正能擊垮各方勢力的就是毀滅式的打擊，無孔不入的輻射面，讓所有客戶無處可藏，東南西北高中低，士農(nóng)工商老壯少，一個不放過，這種打擊方式就是核彈式打擊；航母戰(zhàn)斗群+核彈式打擊——銷售目標六個半年計劃2012.1.12012.7.12013.1.12013.7.12014.1.12014.7.12014.12.31小商品區(qū)副食區(qū)招商+售賣小商品區(qū)副食區(qū)住宅售賣建材區(qū)五金區(qū)汽配區(qū)招商客運站周邊商鋪招商建材區(qū)五金區(qū)售賣建材區(qū)五金區(qū)住宅售賣倉儲區(qū)招租物流區(qū)招租汽配區(qū)售賣純住宅區(qū)住宅售賣商業(yè)步行街售賣家電區(qū)招商純住宅區(qū)住宅售賣餐飲區(qū)娛樂區(qū)售賣寫字樓產(chǎn)權(quán)酒店招商純住宅區(qū)住宅售賣精品商業(yè)區(qū)招商+售賣純住宅區(qū)住宅售賣家電區(qū)售賣客運站商鋪招租餐飲娛樂區(qū)招商小商品區(qū)副食區(qū)招商+售賣小商品區(qū)副食區(qū)住宅售賣建材區(qū)五金區(qū)汽配區(qū)招商客運站周邊商鋪招商招租商鋪小商品副食區(qū)建材五金區(qū)汽配區(qū)2012年上半年貨包推出計劃建材區(qū)五金區(qū)售賣建材區(qū)五金區(qū)住宅售賣倉儲區(qū)招租物流區(qū)招租招租商鋪小商品副食區(qū)倉儲物流區(qū)2012年下半年貨包推出計劃汽配區(qū)建材五金區(qū)汽配區(qū)售賣純住宅區(qū)住宅售賣商業(yè)步行街售賣家電區(qū)招商招租商鋪小商品副食區(qū)倉儲物流區(qū)汽配區(qū)2013年上半年貨包推出計劃建材五金區(qū)商業(yè)步行街純住宅家電區(qū)純住宅區(qū)住宅售賣家電區(qū)售賣客運站商鋪招租餐飲娛樂區(qū)招商2013年下半年貨包推出計劃招租商鋪小商品副食區(qū)倉儲物流區(qū)汽配區(qū)建材五金區(qū)商業(yè)步行街純住宅住宅區(qū)招租商鋪餐飲區(qū)家電區(qū)純住宅區(qū)住宅售賣餐飲區(qū)娛樂區(qū)售賣寫字樓產(chǎn)權(quán)酒店招商2014年上半年貨包推出計劃招租商鋪小商品副食區(qū)倉儲物流區(qū)汽配區(qū)建材五金區(qū)商業(yè)步行街純住宅招租商鋪餐飲區(qū)產(chǎn)權(quán)酒店家電區(qū)住宅區(qū)純住宅區(qū)住宅售賣精品商業(yè)區(qū)招商+售賣2014年下半年貨包推出計劃招租商鋪小商品副食區(qū)倉儲物流區(qū)汽配區(qū)建材五金區(qū)商業(yè)步行街純住宅招租商鋪餐飲區(qū)產(chǎn)權(quán)酒店商業(yè)配套精品商業(yè)區(qū)家電區(qū)住宅區(qū)住宅區(qū)——銷售模式直銷返租團購直接售賣限定銷售門檻給予經(jīng)營商家額外的優(yōu)惠政策大商家、大客戶特殊售賣。。。。。。返租銷售、拿回使用權(quán)帶租約銷售返租2—3年返租5—7年返租12—15年。。。。。。組織團購經(jīng)營商戶的組團銷售企事業(yè)單位的組團銷售各大商會的組團銷售。。。。。。營銷模式2013房地產(chǎn)策劃設計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用經(jīng)營戶憑營業(yè)執(zhí)照可購買VIP購房卡兩張，非經(jīng)營戶可購買VIP購房卡卡一張；經(jīng)營戶憑營業(yè)執(zhí)照可享受總房款5%的優(yōu)惠，非經(jīng)營戶可享受總房款2%的優(yōu)惠；每張購房卡只允許購買一套商鋪；商鋪暫定銷售政策營銷模式——銷售戰(zhàn)術(shù)鑫城商品綜合批發(fā)大市場，已經(jīng)足夠優(yōu)秀如何告訴客戶！地段，五星；產(chǎn)品，五星；配套，五星；團隊，五星……我們的任務售樓中心告知客戶項目信息宣傳推廣收集客戶信息行銷坐銷“大開大合”的營銷傳播概念：“大開大合”的概念及適用范圍關(guān)于“大開大合”的營銷模式高銷售目標，快節(jié)奏開發(fā)，要求極高執(zhí)行力，大開大合應勢而生！在短期內(nèi)集中大量高素質(zhì)一線執(zhí)行團隊，對項目的目標客戶反復進行“覆蓋—召集—轉(zhuǎn)化”的工作，最高效的找到和利用目標客戶，并在瞬時提升項目的市場熱度。基礎概念優(yōu)勢分析實現(xiàn)了最全面的客戶覆蓋，在一定程度上克服了大眾媒介減效甚至失效的問題；集中優(yōu)勢兵力，在區(qū)域市場內(nèi)形成絕對的話語權(quán)，短期內(nèi)增強項目的影響力；在特定時段內(nèi)極大的提升項目案場的來電量與來訪量，營造現(xiàn)場的擠壓效果；對銷售執(zhí)行團隊的合理分工與運用，最大化的激發(fā)出每個人的優(yōu)勢與能力；適用范圍營銷傳播概念1、密集狼群，飽和出擊集團軍作戰(zhàn)——大兵團優(yōu)勢集結(jié)，群狼飽和戰(zhàn)術(shù)合圍目標客戶，驅(qū)擋競爭對手2、精細網(wǎng)格，時效鋪貨客戶阻擊戰(zhàn)——根據(jù)數(shù)據(jù)分析生成需求地圖，有效網(wǎng)格化“鋪貨”“快銷”攔截，客戶身邊的售樓處3、貼身隨行，無處不在客戶滲透戰(zhàn)——根據(jù)客戶習性各路推廣信息覆蓋，強制獲取，銷售各路人員貼身服務4、各司專職，超越前師分兵合擊作戰(zhàn)——銷售環(huán)節(jié)分工，電話營銷、現(xiàn)場接待、區(qū)域拓客等專人專事，經(jīng)驗效率倍速提升5、激懲有法，鼓行鋒指以結(jié)果為導向作戰(zhàn)——區(qū)別結(jié)果獎懲，指標分項，管控過程，強化人員自身目標使命感6、猛士當關(guān)，固險守要選將用兵——關(guān)鍵崗位，關(guān)鍵人員，死守任務，絕不退縮戰(zhàn)術(shù)總綱——集團軍聯(lián)合作戰(zhàn)“大開大合”的營銷傳播概念：2013房地產(chǎn)策劃設計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用客戶地圖數(shù)據(jù)輸出拓客執(zhí)行拓客部

巡展接待客戶接待客戶維護接待部資料獲取電訪執(zhí)行數(shù)據(jù)輸出電話營銷中心種子種子種子大客戶策劃部工作路徑—“多兵種聯(lián)合作戰(zhàn)的集團軍模式”“大開大合”的營銷傳播概念：所有服務行業(yè)的VIP客戶群體，如銀行、酒店、移聯(lián)電、超市、品牌服裝店、藥店、桑拿、足浴、KTV、裝修公司、加油站等渠道營銷目標客戶畢節(jié)市各大商會成員畢節(jié)市各居住小區(qū)業(yè)主畢節(jié)地區(qū)所有縣份、鄉(xiāng)鎮(zhèn)畢節(jié)市其他售房部客戶群體畢節(jié)市二手房客戶群體貴陽市部分客戶群體畢節(jié)市各企事業(yè)單位員工，如政府職能部門、學校、醫(yī)院等畢節(jié)地區(qū)所有經(jīng)營商家目標客戶銀行、酒店VIP客戶企事業(yè)單位客戶畢節(jié)各小區(qū)客戶、售樓中心客戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶貴陽等周邊市客戶項目最有實力客戶群體最有可能團購客戶群體項目各種物業(yè)的主力購買群體畢節(jié)市所有經(jīng)營商家受影響者，盲目跟風，相信神話產(chǎn)品重度關(guān)心者項目核心購買人群頂尖跟隨主力附加核心五大客群剛性住宅、剛性商鋪改善型住宅小投資置業(yè)高額投資自我實現(xiàn)小區(qū)客戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶、售樓處客戶經(jīng)營商家貴陽等周邊市不同客戶與類馬斯諾理論的匹配銀行酒店白金客戶剛性住宅、剛性商鋪改善型住宅小投資置業(yè)高額投資自我實現(xiàn)剛性住宅、剛性商鋪改善型住宅小投資置業(yè)高額投資自我實現(xiàn)剛性住宅、剛性商鋪改善型住宅小投資置業(yè)高額投資自我實現(xiàn)企事業(yè)單位客戶剛性住宅、剛性商鋪改善型住宅小投資置業(yè)高額投資自我實現(xiàn)

在酒店大堂、銀行網(wǎng)點、KTV大堂、桑拿大堂、商場入口、藥店門口等處擺放項目宣傳的X展架、易拉寶等；項目宣傳小道具擺放至上述區(qū)域，如宣傳單頁、樓書、煙灰缸、紙巾、紙杯、紙袋、水牌、撲克牌、雨傘等；與各大銀行聯(lián)合互動，舉行理財活動，讓項目成為類似于購買黃金、購買股票基金的理財方法之一，從而挖掘大量的優(yōu)質(zhì)客戶群體；與電信、移動、聯(lián)通聯(lián)合，以利誘之，收集、交換或者購買優(yōu)質(zhì)有效客戶資料；通過甲方人脈廣泛溝通政府機關(guān)職能部門，進行宣傳，組織團購；是否可以通過煤炭、金屬等礦業(yè)分管部門收集大量優(yōu)質(zhì)的客戶群體；

與小區(qū)物業(yè)管理聯(lián)合，收集業(yè)主信息；

與各大商會會長秘書長聯(lián)合，收集會員信息；

以獵頭方式挖掘各售樓處、中介人才，把人帶走的同時，把客戶資料一并帶走；

。。。。。。渠道方式如按每一套商鋪需3名準客戶，每一名準客戶需3名上訪客戶計算，每一名上訪客戶需3名客戶信息資源計算；每一套住宅需2名準客戶，，每一名準客戶需3名上訪客戶計算，每一名上訪客戶需3名客戶信息資源計算；商鋪客戶信息資源=商鋪數(shù)X27；住宅客戶信息資源=住宅數(shù)X18;1套商鋪3名準客戶9名上訪客戶27名客戶信息資源1套住宅2名準客戶6名上訪客戶18名客戶信息資源鑫城會成立鑫城客戶俱樂部——“鑫城會”宣傳時間：2012年初；成立時間：項目一期簽訂合同后；入會資格：購買鑫城地產(chǎn)開發(fā)的鑫城商品綜合批發(fā)大市場物業(yè)之業(yè)主；享受待遇：再次購買物業(yè)折扣優(yōu)惠；再次購買物業(yè)享有優(yōu)先權(quán)；物業(yè)管理費用的減免；享受倉儲租賃的優(yōu)先權(quán)：

項目停車位購買優(yōu)先權(quán)；項目里酒店折扣優(yōu)惠；餐飲娛樂區(qū)部分折扣優(yōu)惠；項目精品商業(yè)區(qū)部分折扣優(yōu)惠；

營業(yè)執(zhí)照、稅務登記代辦；小孩在項目幼兒園就讀優(yōu)先權(quán)；參加各種活動、派對；組織集體銀行授信聯(lián)貸聯(lián)保；2013房地產(chǎn)策劃設計大全，300G移動圖書館！專業(yè)地產(chǎn)智庫、淘寶雙鉆信用招租促租手段租期長達5年免N個月物管費用免前N個月租金免費使用倉庫X平方N個月免費獲得停車位N個月使用權(quán)

必須是經(jīng)營商家；

在我們規(guī)定的日期內(nèi)；

在我們制定的區(qū)域內(nèi)；

前N名與我們簽訂租賃協(xié)議的客戶；。。。。。。租賃政策

經(jīng)營商戶；

湖南籍公民；

安置板房商戶；

購買物業(yè)總價超過一定金額的客戶；購買物業(yè)面積超過一定大小的客戶；

團購客戶；

即購買商鋪又購買住房的客戶；。。。。。。

總價金額的直接折扣；

現(xiàn)金沖抵優(yōu)惠；

停車位短期使用權(quán)的贈送；

倉儲短期使用權(quán)的贈送；

免收短期物管費用；

免收配套費用；代辦營業(yè)執(zhí)照，工商稅務等；。。。。。。售賣政策“圍”

“追”

“堵”

“截”Step1：圈定客戶Step2：追尋客戶Step3：積聚客戶Step4：銷售目標達成·目標客戶名單搜尋與建立·建立客戶詳細檔案系統(tǒng)·行銷模式的建立·培訓工作的展開·鋪天蓋地媒體轟炸·傾巢出動搜集客戶信息·數(shù)據(jù)庫名單的邀約和更新·客戶通訊的建立（活動邀約、信息互動）·分階段分客戶群體產(chǎn)品說明會