中指研究院-2023房地產行業(yè)發(fā)展趨勢白皮書：房地產市場重回正軌至關重要

2023年9月聯(lián)合發(fā)布 2市出現(xiàn)“小陽春”行情，但受制于居民收入預期需求釋放完成后，購房者置業(yè)情緒再次轉弱，二季度房地產市進一步凸顯，7月宏觀經濟主要指標均繼續(xù)走弱，經濟預期。時至今日，房地產供求兩端多項政策仍在，改善性住房需求具有較強釋放潛力。房企也需適應新形勢 3觀經濟、金融系統(tǒng)的穩(wěn)定均帶來了不利影響，穩(wěn)定房地產市場中村改造等方面頻繁表態(tài)和落地具體舉措，釋放積極信號，也為各地優(yōu)化樓市政策打開了空間。8圖：7.24政治局會議后監(jiān)管部門主要表態(tài)及落地的具體舉措資料來源：中指研究院綜合整理 4政策逐步落位，住建部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關于個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套30%，調整表：7.24中央政治局會議后各部委關于房地產相關具體意見支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購穩(wěn)步推進城中村改造工作部署電視電話會 議個人住房貸款中住房 6200次100200次1000化住房信貸政策的通住房貸款利率有關事貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償資料來源：中指研究院綜合整理1.各地政策出臺頻次加快，北上廣深等多城落實首套住房“認房不認貸”市住建部門相繼表態(tài)支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。根據(jù)中指監(jiān)測，不認貸”政策，同時部分二線城市開始取消限購限售政策、并降低首付比例及房貸利率，此外，公4642422022202348003526215 741527340225243201413013284301105113920806890804注：合計列中一條政策或覆蓋多個政策維度。資料來源：中指研究院綜合整理區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)等四區(qū)范圍內購買商品房出臺提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、提取公積期，極大修復了市場情緒和預期，提振市場信心人群，一類是外地有過貸款記錄在本地無房家庭，一類是本地賣一買一的置換家庭。政策優(yōu)化后， 8成交面積周度日均成交面積0.5成交面積周度日均成交面積32成交面積周度日均成交面積成交面積周度日均成交面積8.30首套房認房不認貸8.30首套房認房不認貸0.418.25認房不認貸納入政策工8.31下調首付比例等0.50.2成交面積周度日均成交面積成交面積周度日均成交面積69.2首套房認房不認貸3.5354㎡㎡成交面積周度日均成交面積0.5成交面積周度日均成交面積32成交面積周度日均成交面積成交面積周度日均成交面積8.30首套房認房不認貸8.30首套房認房不認貸0.418.25認房不認貸納入政策工8.31下調首付比例等0.50.2成交面積周度日均成交面積成交面積周度日均成交面積69.2首套房認房不認貸3.5354㎡㎡圖：8月以來重點城市執(zhí)行首套房“認房不認貸”后新房成交規(guī)模9.1首套房9.1首套房認房不認貸2萬2㎡18.25認房不認貸納入政策工8.31下調首付比例等099.1首套房9.1首套房認房不認貸7648.25認房不認貸納入政策工8.31下調首付比例等1012.51㎡0.6萬㎡8.25認房不認貸納入政策工8.31下調首付比例等0008.31首套房認房不認貸2.58.25認房不認貸納入政策工8.31下調首付比例等2118.25認房不認貸納入政策工18.25認房不認貸納入政策工8.31下調首付比例等000數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS北京、上海市場熱度明顯高于其他城市，與廣州、深圳等城市郊區(qū)項目表現(xiàn)較為平淡相比，北京、 日度成交套數(shù)周度日均成交套數(shù)日度成交套數(shù)周度日均成交套數(shù)9.1首套房認房不認貸400200250200套8.30首套房認房不認貸圖：重點4城二手房日度成交情況走勢(截至9月10日)日度成交套數(shù)周度日均成交套數(shù)日度成交套數(shù)周度日均成交套數(shù)9.1首套房認房不認貸400200250200套8.30首套房認房不認貸8.25認房不認貸納入政策工8.31下調首付比例等8.25認房不認貸納入政策工8.31下調首付比例等7001000認房不認貸600500500套400300200套6008.25認房不認貸納入政策工8.31下調首付比例等00023-823-823-923-923-823-823-9日度成交套數(shù)周度日均成交套數(shù)日度成交套數(shù)日度成交套數(shù)周度日均成交套數(shù)9.2首套房認房不認貸套808.25認房不認貸納入政策工8.25認房不認貸納入政策工8.31下調首付比例等8.25認房不認貸納入政策工8.31下調首付比例等40502000023-923-823-823-923-923-823-8數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS 新房、二手房二手房1-8月累計漲幅二手房圖：2023年1-8新房、二手房二手房1-8月累計漲幅二手房房價均上漲房價均上漲5城三亞2.0%株洲桂林青島鎮(zhèn)江-4.0通沈陽●-5.0%淮安-6.0%新房、二手房房價均下跌73城-7.0%新房房價上漲19城江陰●馬鞍山張家港鄭州●蕪湖南昌-3.0%泰州房價上漲3城煙臺揚州武漢洛陽鹽城寧波..資料來源：中指研究院綜合整理十”市場可期，一線城市市場持續(xù)時間將好于二線及三四線被政策壓制的購房需求較多，政策優(yōu)化后購房門檻降低，需求入市將對市場形成更好支撐；第二，一線城市人口規(guī)模、居民購買力等基本面更強，對住房需政策跟進情況。當前居民收入感受和就業(yè)預期尚未恢復，加杠桿購房意愿遠低于前幾輪市場周期，因此房地產市場復蘇仍需要過程。若一線城市限購等政策保持不變，隨著積壓的住房需求釋放后，預計銷售將逐步趨穩(wěn)。若要扭轉市場下行預期，仍需要供 萬平方米萬平方米40000圖：2019年以來100個代表城市1新建商品住宅月度成交面積走勢 數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS4000圖：2022年以來重點50城商品住宅周度銷售規(guī)模及同比走勢8.25認房不認貸納入政策工具箱；8.31下調首付比例等數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS波、武漢、長沙、南昌、太原、青島、濟南、貴泰安、東營、菏澤、湖州、宿遷、江陰、馬鞍山 2圖：2022年以來重點11城二手住宅周度成交套數(shù)及同比走勢數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS土拍方面，8月核心城市土拍保持一定熱度，北京出讓兩宗地塊均觸及地價和現(xiàn)房銷售面積的表：2023年8月重點住宅用地成交情況(市本級)2260644951909808707100421421303 302101110101101數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS 情防控等因素影響，房地產行業(yè)景氣度下滑，民企融資困難，因此民企債券違約頻發(fā)。截至2023低購房者置業(yè)門檻和購房成本，尤其是一線城市全面落實“認房不認貸”政策，為市場注入信心，圖：2020-2023年違約房地產企業(yè)數(shù)量774502020年2021年2022年2023年1-8月資料來源：中指研究院綜合整理 表：近年房地產企業(yè)退市情況匯總公司名稱退市原因詳情上市地點團資料來源：中指研究院綜合整理恒大、世茂、當代置業(yè)等出險房企達成復牌條件 6務違約。與此同時，許多房企也開始積極自救。具體來看，于原債券提高；在償還本金金額上，部分境外債給予更高的本金金表：債務重組的主要方式方式含義債務雙方利弊優(yōu)點：債權人可以直接獲得資產，承擔的風險及成本費將債務人承擔的應付款項用股票的方式來償還給債權人，此時債權人的應收款項變?yōu)橐豁椆蓛?yōu)點：有效減輕債務人財務負擔，給債權人增加了一種件雙方重新協(xié)商并修改相關債務條件，如延期清優(yōu)點：債權人做出的讓步條件可以減輕債務企業(yè)的償債壓力；債權人盡早收回賬款也可避免一再拖延產生更大資料來源：中指研究院綜合整理部分房企通過以資產清償債務，但此種形式通常與債務展期相結合，即以部分現(xiàn)金償付債務， 債轉股作為另一種常見的債務違約重組方案，目前也有部分房企采用，如華夏幸福通過以公司股權搭建的“幸福精選平臺”和“幸福優(yōu)表：部分出險房企風險化解進展企業(yè)化解方式具體情況資料來源：中指研究院綜合整理近幾年國務院提出鼓勵各類資本參與國企混改和國有資本以多種方式入股非國企，監(jiān)管部門表態(tài)支持國企與民企相互兼并重組，方式主要有分為股權轉對于出險房企而言，通過債務重組獲取寶貴時間后，仍需盡快恢復正常經營狀態(tài)，改善經狀，回歸正軌。出險房企應盤活存量項目，確保項目順利建設 8 GDP突破1萬美2014，房地產轉型長效機制2015，棚改貨幣化2016，房住不炒，因城施策市場化大幕拉開人口億人12.5GDP突破1萬美2014，房地產轉型長效機制2015，棚改貨幣化2016，房住不炒，因城施策市場化大幕拉開人口億人12.55圖：中國房地產市場不同發(fā)展階段2008,人均GDP突破2008,人均GDP突破3000美元大關，經濟2004,“831”大限行業(yè)步入黃金十年數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中指研究院綜合整理 4020061.94020061.950454035/50圖：2010、2020年全國及城市、鎮(zhèn)、農村人均住房建筑面積20102020城鎮(zhèn)城市鎮(zhèn)農村全國圖：2010、2020年全國及城市、鎮(zhèn)、農村人均住房間數(shù)間/0.8人0.0城鎮(zhèn)城市鎮(zhèn)農村全國20102020注：城鎮(zhèn)人均住房建筑面積、人均住房間數(shù)是根據(jù)城市、鎮(zhèn)家庭戶數(shù)量和人均住房建筑面積、人均住房間數(shù)計算得出。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局第六次、第七次人口普查數(shù)據(jù)，中指研究院綜合整理圖：2022年末部分經濟體住戶部門杠桿率（%）數(shù)據(jù)來源：中國住戶部門杠桿率數(shù)據(jù)來自國家資產負債表研究中心，其他國家杠桿率數(shù)據(jù)來自國際清算銀行 圖：國際主要國家城鎮(zhèn)人均住房使用面積對比707060方50 合肥滁州蕪湖5成都濟南寧波福州馬鞍山通化重慶0廊坊0200300400500600700北京深圳-200800-100咸陽綏化佛山-5開封邯鄲-10廣州東莞天津-15杭州西安南昌大連太原南京南寧蘇州廈門惠州中山青島武漢鄭州丹東鐵嶺合肥滁州蕪湖5成都濟南寧波福州馬鞍山通化重慶0廊坊0200300400500600700北京深圳-200800-100咸陽綏化佛山-5開封邯鄲-10廣州東莞天津-15杭州西安南昌大連太原南京南寧蘇州廈門惠州中山青島武漢鄭州丹東鐵嶺圖：重點城市2010-2020年人口增量及2022年人口增量對比20長沙20上海數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中指研究院綜合整理表：2022年一二線和重點三四線城市常住人口變化數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計局、統(tǒng)計年鑒 表：2022年主要省份及其省會常住人口、城鎮(zhèn)化水平///////////////注：*哈爾濱常住人口為2021年數(shù)據(jù)、拉薩為2020年數(shù)據(jù)。灰色為全省人口超6000萬且城鎮(zhèn)化率低于65%的省份。數(shù)據(jù)來源：各省市統(tǒng)計局、統(tǒng)計年鑒居領先位置。河南、四川、安徽、湖南、湖北、山東省常住人口規(guī)模超60 35-49歲占比35-49歲占比31%28%27%27%30%25%25%0%圖：2020年重點一二線城市人均住房建筑面積（全口徑）35-49歲占比35-49歲占比31%28%27%27%30%25%25%0%全國人均住房建筑面積全國人均住房建筑面積41.76平方米40平20人50成都蘇州濟南南昌溫州貴陽武漢南京寧波銀川合肥沈陽呼和浩特太原烏魯木齊天津蘭州哈爾濱青島北京長春大連三亞?？谏虾V州廈門深圳45注：全口徑數(shù)據(jù)包含城市、鎮(zhèn)和農村。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局第七次人口普查數(shù)據(jù)，中指研究院綜合整理圖：2020年重點城市主要年齡段常住人口占比情況2020-34歲占比40%30%20%人口超800萬的三四線20-34歲占比29%34%39%33%20%20%人口超800萬的三四線65歲以上人口15% 全國整體占比 65歲以上人口16%13%17%17%20%人口超800萬的三四線數(shù)據(jù)來源：第七次人口普查數(shù)據(jù)人口對衡量城市年輕化程度和剛需購房潛力至關 5別占34%、33%和29%。相比之下，大連、哈爾濱和重慶等在35-49歲人口是城市中的中青年人群，在經濟、社會和性住房的中堅力量。珠三角城市群的中年人口比圖：2016年以來重點30城新建商品住宅不同面積段成交套數(shù)平均占比變化100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%90平米以下90-120平米120-144平米144-200平米200平米以上4.3%41%3.2%2.7%2.6%2.6%3.7% 7.8%8.2%8.2%8.8%9.2%7.8%8.2%8.2%8.8%9.2%44.5%43.8%40.0%44.5%43.8%42.7%42.9%43.2%42.9%34.0%29.9%24.5%20.4%20.1%20.0%20162017201820192020202120222023:1-8數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS 45%40%35%30%25%20%15%10%0%45%40%35%30%25%20%15%10%0%圖：2019年以來全國商品房銷售面積累計和單月同比走勢商品房銷售面積累計增速120%100%商品房銷售面積累計增速120%100%80%60%40%20%-6.5%0%-15.5%-15.5%-40%-60%數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS圖：2022年10月以來購房者置業(yè)意愿變化-購房意愿強于上月23%23% 新增城鎮(zhèn)人口帶來的城鎮(zhèn)化住房需求、生活條件提升推動的 8占50%拉動投資建安投資+拆除50%土地購置費拆建比2改造實物安置增加購房需求圖：城中村改造邏輯框架及部分規(guī)模測算假設條件占50%拉動投資建安投資+拆除50%土地購置費拆建比2改造實物安置增加購房需求綜合整治等待改造建筑面積原地拆遷改造后規(guī)模增加核心區(qū)新房供給城中村家庭戶自建住房居住面積假設：1、城區(qū)自建房均屬于城中村；城中村租賃住房面積城中村改造增加核心區(qū)新房供給城中村家庭戶自建住房居住面積假設：1、城區(qū)自建房均屬于城中村；城中村租賃住房面積城中村改造安置拆遷比例安置50%占50%占占50%貨幣化/房票安置假設購房面積與拆除面積相同回遷安置或現(xiàn)有存量房安置假設購