房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理原創(chuàng)

中文摘要當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中普遍存在著成本意識淡化、成本管理弱化、成本行為軟化的“三化”現(xiàn)象，致使成本失控日益嚴重，房地產(chǎn)造價居高不下。一方面嚴重制約著房地產(chǎn)企業(yè)效益的提高，影響企業(yè)的發(fā)展；另一方面也導(dǎo)致房價急劇攀升，降低房地產(chǎn)的銷售。從當(dāng)今的房地產(chǎn)市場看，做到差異化可能性越來越小，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想從激烈的市場競爭中脫穎而出，加強成本管理是最好的出路。房地產(chǎn)開發(fā)項目的單件性、異質(zhì)性，決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的復(fù)雜性、多樣性；同時，企業(yè)追求經(jīng)濟效益的本質(zhì)，又決定了成本管理的重要性。本文站在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立場上，從房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構(gòu)成入手，針對目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中存在的一些問題，結(jié)合項目成本管理的原則，提出從項目策劃階段、設(shè)計階段、招投標階段、施工階段、竣工結(jié)算階段、銷售階段的全過程成本管理。旨在使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)充分理解項目成本管理的意義和內(nèi)容，有的放矢，為房地產(chǎn)開發(fā)項目的成功實施提供有益的參考。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)，成本管理，成本控制AbstractAtpresent,thewidespreadexistenceofdilutedcostconsciousness,weakeningcostmanagementandthe"threesoftening"phenomenonofcostbehavior’ssofteningincostmanagementofrealestateenterprisesresultinseriousincreasedcostcontrolandthehighcostofrealestate.Ontheonehand,itseriousconstraintsthepromotionofrealestateenterprises’efficiencyandthedevelopmentofrealestateenterprises;onthehand,italsoleadstothesharplyrisingofhousepricesandreducingofthesalesofrealestate.Judgingfromthecurrentrealestatemarket,thepossibilityofbeingdifferentisbecomingmoreandsmaller.Ifrealestatedevelopmentcompanieswanttocometotheforefromthefiercecompetitionofthemarket,thebestwayoutistostrengthencostmanagement.Thesinglepiecesofnatureandheterogeneityofrealestatedevelopmentprojectsdeterminethecomplexityanddiversityofitscostmanagement.Meanwhile,enterprises’snatureofpursuingeconomicbenefits,onthecontrary,determinestheimportanceofcostmanagement.ThispaperviewsfromRealestatedevelopmentcompanies,startedfromtheconstitutionofrealestatedevelopmentprojects,basedonanumberofproblemsintheprocessofdevelopingofourcountry’srealestateenterprisesatpresent,combinedwithprojectcostmanagementprinciples,andraisethewholeprocessofcostmanagementfromtheprojectplanningphase,thedesignphase,biddingphase,theconstructionphase,completionofclearingstageandsalesphase.Itaimsatlettingrealestatedevelopmententerprisesfullyunderstandthesignificanceandcontentofprojectcostmanagement,withtarget,andprovidesausefulreferenceforthesuccessfulimplementationofrealestatedevelopmentprojects.呆K埋e蜓y養(yǎng)w群o年r笛d另s偏:偷膨r稠e泊a唐l椒e慰s濕t賤a例t匠e種歐r棒e覺a反l系阿e津s輛t燦a奧t嶼e慈辭d羅e尺v康e芬l鐵o勿p分m榆e藍n社t搖c濱o申s榜t訪廈m星a齒n邊a接g義e鉗m胸e濟n慣t急羽綢c蕉o莫s己t溫惑c卸o勇n籃t隨r純o憤l鈔雁引過言觸隨鋪著墊我查國挎國磚民比經(jīng)玻濟歪的懷高緩速勾發(fā)柱展蓬，釣以大及慕城洋市葡化原進骨程級的賀加爸快叔，側(cè)房徒地穗產(chǎn)讀得撥到走了季迅甲猛漿發(fā)抵展精，照房拐價牛不所斷甜攀扁升酬，牲使舊得爽老尿百職姓羞對糊房孩價吳頗潑有膝微食詞貢。斷在拍這董樣界的褲社淘會激背坡景辜下僚，慘一隱方誦面及政薄府輕部葡門安出怠臺翻了詳一譯系晨列樸平肆抑輕房痕價兼的潤宏爆觀詞調(diào)焰控飼政睛策播；隙另廚一傅方起面龜，恢因沙近殖年棒來痛房肉價遷上往漲透，麥使否開累發(fā)喊商滔有生比職較兆可班觀證的怕利衛(wèi)潤親空秧間趕，累行恭業(yè)嘉進匙入魚者根大陪量也增濾加果，廉但勝土瞧地睬作夢為曲不錯可驚再合生含的班資口源波不附斷撿減構(gòu)少經(jīng)，歪使溫得豎房途地織產(chǎn)晴開欺發(fā)浴企施業(yè)君之內(nèi)間過競椅爭趴更黑趨笛激戒烈紀。宰如支何恩為犬房芝地辭產(chǎn)旁企霉業(yè)油求歐得幟生市存違、蓋求疤得季發(fā)豈展舒已笑成耕為鳥當(dāng)創(chuàng)前亡擺昨在得房卵地替產(chǎn)京企托業(yè)難面截前和一貿(mào)個蝕急青需勤解鋪決積的潤重另要字問澆題膝！修“元省您錢候就旅是緒賺萌錢情”畜，衡誰絕能哀在鴨成糠本呀管仗理羅領(lǐng)斷域遣走賴在聚前達面倒，甩誰竊就萍在踢競秘爭敘中般占韻據(jù)額優(yōu)掙勢怒。鈔在侮當(dāng)師前構(gòu)房甜地樣產(chǎn)助市寬場礦銷送售掛形發(fā)勢撕趨靈緩寫的紛情球況厭下關(guān),胡房櫻地鞠產(chǎn)聞開禁發(fā)蝴企明業(yè)頃要瘦想泡在蹈激待烈于的腦市祖場沉競腎爭鬧中仇立暖于雙不坦敗酬之托地此,蹤獲泉得丹良陳好墾的蔽經(jīng)積濟放效慰益占，市除欺了攝必突須徑提哥供煩具絕備叛超耍前祥設(shè)夜計筍理爆念恩、潤智卻能牢化灑、丟人灑性六化續(xù)等憑核沫心杰競撕爭壤力倆的辣房荒源肌外廟；郵誰室能腿在乞項拿目莖開法發(fā)攻過瑞程酷中鋸，將既帖能寒確爆保尾工父程緞質(zhì)擊量起與釣進抱度部，誰又蓄能眾注梨重翻項賴目怕開拴發(fā)斬成羊本蛋的枯管鞭理慎，雪控滅制明和蘭把姿握搞好梳合駕理束的都造文價漫，蒙從撇而征以喝最果低丟的匙項洞目量成累本輛獲菌取勝最竟大距的秘社紡會慘效熔益觸和辣經(jīng)傷濟影效芬益碑，舞誰姿就區(qū)能壯在厚這載激齡烈淺的泉市暈場扣競巴爭宵中竭獲梢取輪主穩(wěn)動末，漲從忌而扭走犬向化成愁功睡。普事妻實樓上辨，袋從竿企析業(yè)恒經(jīng)塌營談管膠理外的拿角攝度披來眉看島，睛不捷管頓利持潤婆空告間拐有敬多昆大麻，奧成翠本續(xù)管畢理魂都叮是礎(chǔ)一售項捉必醉須刊抓殿好挑的腐工榮作厲，濤因碑為在這環(huán)是搬企受業(yè)教經(jīng)淚營使理帽念蝴和牧管費理磁水牌平斤的徒重慢要肝體覆現(xiàn)算。拖它貸對桿于察降躍低嶄成兩本捷、呆提罰高姥市鋤場譯競各爭列力釋、辨加陵快仗產(chǎn)竭品據(jù)銷咸售輪進驢度濁、始維悶持宅或淘增歲加膀盈鐘利作空委間猾、寸做瞎大啟做煉強哄企倡業(yè)用，濕意肉義龜非濫常凝重紅大小。殖加握強輸成隨本崗費訴用蟲的俘管污理束與麗研關(guān)究搞、散實舊現(xiàn)脊成猾本啄效畝益質(zhì)目光標秤，謀已竊成隔為湯房戴地錢產(chǎn)緩行侮業(yè)趨非襪常皆重從要施的蒼理盞論驢和毅實烘踐觀問同題匪，月也厲已抽經(jīng)鍋涉且及挎到虧每喜個誰開瓶發(fā)展企鳳業(yè)紋的土生型存節(jié)與投發(fā)慧展斬。兼從謀某判種納意待義案上搖講跡，疼今較后僑房蠟地勿產(chǎn)導(dǎo)開賺發(fā)屠企燃業(yè)榨間淚的膊競暴爭倆就財是勾在器房薄地蛇產(chǎn)征開液發(fā)巡項嫁目賣成捎本別管雨理選水鏈平火上辰的址競川爭夜。旺房辜地霜產(chǎn)窮在心我絨國塔發(fā)澇展素的互時呈間宗不體是愚很搭長測，田尚泄屬德于漲一健個壁新容興梢的爹行渠業(yè)毫。推目解前腥，坐國培內(nèi)聽外獄關(guān)誦于紗房鍋地終產(chǎn)啊開跨發(fā)普項速目駝的埋成辨本禾管報理廟方留面忙的瑞書腰籍位并剛不體多濱，代對賞房欲地宴產(chǎn)貫開柴發(fā)來項三目罷的坊成待本咳管鄰理盲有停零腐星訴的芬研銳究罩，籌但寇尚鉤未虜形淺成會完冷善在的腥系睡統(tǒng)嫁理密論瓣。堡例躍如總：釣胡滔信汁彪疾、戰(zhàn)張?zhí)菇±诒场冻钦撆K房耕地境產(chǎn)拐開剪發(fā)綿的創(chuàng)成群本釘控偶制踐》者中仔提絡(luò)出恢，更成略本坦控膊制黃的慧關(guān)邊鍵湖在紋設(shè)化計通，隊重凈點甜在而采罷購晝，剩手挑段毅是野動餅態(tài)竄控運制喂；監(jiān)趙戚艷永玲煙、馬張載仕化廉稻在鬼《虎房恩地蜘產(chǎn)照開床發(fā)籌項慮目岔的姐成傷本橡管耗理提》啊一嶺文稈中焦指騰出存，施決什策索階紙段助采鑄用潛目糞標崇體蘭系粘的歡方爹法徒衡全量拔決修策嘴的物成虛敗恥與缸否淡，閃規(guī)肉劃蕩設(shè)賊計素階煉段艇運寄用頸并擱行冤工株程冤（誼C主E煌）里的糖設(shè)砌計嘆思子想剃去奉把沫握傘，枝結(jié)有果燈證托明挨房諸地幅產(chǎn)討項唱目每的治決貞策月和聰規(guī)證劃跌設(shè)式計肚階獎段互是晴成鬼本草管堆理句的趣關(guān)制鍵舍。斃國枯內(nèi)咐關(guān)艷于轎房浮地彎產(chǎn)禽開候發(fā)鑒項車目懷的輔成征本肌管扣理棍理顫論安的轟研謙究掉，眨主遙要蛾是露從猾項騙目踢經(jīng)鏈濟翻性鐵、霉財待務(wù)峽管錫理往層陣面灰，還提識出軌的嘩經(jīng)礎(chǔ)濟任性京措比施俱。虜本淚文卸在代借姨鑒拖現(xiàn)籌有甲的松成望本騎管猛理醬理稅論稼的立基磚礎(chǔ)講上推，麻主籍要閣從煉技條術(shù)兄層漸面誰分獵析綠項毯目翁開效發(fā)貓各悠階窄段歌的嫁成枯本跑管癥理辰，咬旨爐在嫁為豎房抗地避產(chǎn)德開雷發(fā)曠項鄭目殖的日全維過杰程尸成垃本府管祖理尚提囑供老一耗個剪理拳論材的橡平跪臺散。旬1摩巷璃房灶地威產(chǎn)咽開案發(fā)鞋項評目靠的躬成恐本溜費深用牲房漸地譜產(chǎn)緣開粘發(fā)習(x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100%95%100%95%75%35%10%25%1/43/41/2竣工設(shè)計準備初步設(shè)計技術(shù)設(shè)計施工圖設(shè)計1施工圖設(shè)計2施工部分尚余的設(shè)計、發(fā)包設(shè)計招標、發(fā)包設(shè)計要求改變90%對項目經(jīng)濟性影響的程度建設(shè)周期圖1建設(shè)項目各階段對項目經(jīng)濟性的影響程度長期以來,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍忽視工程建設(shè)設(shè)計階段的成本控制,往往把控制工程造價的主要精力放在施工階段——審核建筑安裝工程費,合理結(jié)算工程價款。這樣做盡管也有效果,但畢竟是亡羊補牢,事倍功半。那么究竟該如何作好設(shè)計階段的成本管理工作呢？4.2.1實行設(shè)計招標，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計單位，又可促進設(shè)計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。項目設(shè)計委托時，要向設(shè)計單位及設(shè)計人員提供盡可能詳盡的準確的相關(guān)設(shè)計資料及各種技術(shù)經(jīng)濟指標，明確項目開發(fā)的定位、工程建設(shè)成本范圍、質(zhì)量及效果，特別要強調(diào)設(shè)計方案的“經(jīng)濟”“合理”，具體內(nèi)容包括戶型、功能、環(huán)境配套、結(jié)構(gòu)設(shè)計等。在保證工程質(zhì)量的前提下盡可能從源頭上做好成本節(jié)約。開發(fā)單位在委托設(shè)計時應(yīng)大力引進競爭機制，通過設(shè)計招投標來選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位。在確定設(shè)計中標方案后，開發(fā)單位仍有必要招集前期、預(yù)算、工程、營銷等相關(guān)部門共同對中標方案再次提出優(yōu)化意見，從而保證設(shè)計的先進性、合理性、準確性，避免因設(shè)計質(zhì)量問題出現(xiàn)的工程洽商。4.2.2推行限額設(shè)計項目前期和設(shè)計階段對建設(shè)項目投資具有決定作用。項目前期和設(shè)計階段投資控制的重要作用，反映在建設(shè)項目前期工作和設(shè)計對投資費用的巨大影響上，這種影響也可以由兩個“二八定理”來說明：建設(shè)項目規(guī)劃和設(shè)計階段已經(jīng)決定了建設(shè)項目生命周期內(nèi)80%的費用；而設(shè)計階段尤其是初步設(shè)計階段已經(jīng)決定了建設(shè)項目80%的投資，如圖2所示。設(shè)計階段施工階段運營階段時間規(guī)劃階段各種因素影響投資變化的能力曲線80%100%20%投資決定曲線實際投資變化曲線影響程度圖2建設(shè)項目各階段對投資的影響在實際開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商通常的做法是:將項目委托一家“信得過”的設(shè)計單位設(shè)計。設(shè)計合同一般只是規(guī)定了設(shè)計進度、設(shè)計收費標準、設(shè)計范圍、工程技術(shù)要求等因素,卻很少或幾乎不對項目進行限額設(shè)計。限額設(shè)計就是按批準的投資估算控制初步設(shè)計，按批準的初步設(shè)計總概算控制施工圖設(shè)計。從房地產(chǎn)開發(fā)公司角度看，限額設(shè)計就是利用有限的資金，合理確定工程標準、規(guī)模，嚴格按照限額設(shè)計所分解的投資額和控制工程量進行設(shè)計，并以單位工程為考核單元，事先做好專業(yè)內(nèi)部平衡調(diào)整，提出節(jié)約投資的措施，力求將造價和工程量控制在限額范圍內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)公司管理人員應(yīng)該從設(shè)計開始就參與進去，主動地影響設(shè)計，與設(shè)計人員一起對項目的使用功能與費用反復(fù)進行比較，通過技術(shù)比較、經(jīng)濟分析和效果評價來優(yōu)化設(shè)計，從而控制工程造價。只有推行限額設(shè)計，才能在源頭上控制住建設(shè)成本。4.2.3改變設(shè)計取費辦法，實行設(shè)計質(zhì)量的獎罰制度由于設(shè)計單位普遍“經(jīng)濟觀念淡薄”，設(shè)計人員普遍存在重技術(shù)、輕經(jīng)濟的不正確認識，在項目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標準、材料設(shè)備選型等等關(guān)鍵問題,設(shè)計人員往往從“技術(shù)上可行,質(zhì)量上可靠”出發(fā),對造價的控制意識不強；而項目的成本造價則是概預(yù)算人員的事情,與設(shè)計人員無關(guān),二者難以結(jié)合起來。由于現(xiàn)行的設(shè)計收費是按面積或按造價的比例計取，幾乎與投資的節(jié)約和設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)劣無關(guān)，造價的多少,對設(shè)計單位的設(shè)計費收入并無影響，這使得設(shè)計人員缺少了一種約束和限制的動力。導(dǎo)致設(shè)計人員對設(shè)計方案不認真進行經(jīng)濟分析，而是追求高標準或設(shè)計保守，隨意加大安全系數(shù)，再加上發(fā)展商普遍缺乏對設(shè)計進行監(jiān)控的能力,往往使施工圖設(shè)計保守或不合理,從而造成浪費。例如：在一般設(shè)計中,肥梁胖柱、深基礎(chǔ)的現(xiàn)象極為普遍。這里面有客觀原因,即設(shè)計人員由于水平所限,采用了不是最經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)形式；也有主觀原因,如設(shè)計人員為保險起見,往往加大截面,提高混凝土標號,超量配筋等,這些都造成了成本的浪費。工程設(shè)計收費辦法應(yīng)引入限額按比例提成機制，簽訂設(shè)計合同時約定激勵性的設(shè)計費計取方式，如正常情況下按國家規(guī)定適當(dāng)下浮作基本費率支付費用，對設(shè)計單位通過優(yōu)化、限額設(shè)計而節(jié)省投資，按一定比例給予獎勵，如因設(shè)計原因引起超額投資，不僅要扣減設(shè)計費還要給予經(jīng)濟懲罰。以經(jīng)濟手段促使設(shè)計人員主動實行限額設(shè)計，由“畫了算”轉(zhuǎn)變?yōu)椤八懔水嫛?，增強設(shè)計單位為業(yè)主控制投資成本的意識。4.2.4抓好設(shè)計中的新技術(shù)、新材料的應(yīng)用有人說，房地產(chǎn)已同質(zhì)化，關(guān)鍵是服務(wù)。服務(wù)當(dāng)然是房地產(chǎn)開發(fā)一個必然的趨勢，但對于房地產(chǎn)已同質(zhì)化，不敢茍同，經(jīng)濟在發(fā)展，生活水平在提高，生活方式在變化，需求自然在變化，房地產(chǎn)永遠不可能同質(zhì)化，那么，如何滿足這種變化的需求并創(chuàng)造新的需求，是對房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計的要求和出發(fā)點。在設(shè)計過程中研究、掌握并應(yīng)用新技術(shù)、新產(chǎn)品，提高科技含量，以滿足市場需要、創(chuàng)造新的需要和創(chuàng)造新的市場，唯其如此才能贏得顧客和市場。4.3招投標階段項目招投標與合同的洽商確定是項目成本控制管理工作中的重要環(huán)節(jié)，這個階段的工作質(zhì)量將直接影響項目運作期間的成本管理和結(jié)算工作。造價管理人員在此階段應(yīng)根據(jù)項目總體進度計劃使工程招投標清晰、有條理，使工程合同符合項目要求。4.3.1項目招投標招投標工作環(huán)節(jié)多，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)根據(jù)項目整體施工計劃制訂詳盡的招投標計劃，通過市場調(diào)查分析，為招投標儲備信息資源。同時應(yīng)明確招標原則，擬訂主要合同洽商條款。首先,加強對標底的審核標底的計算過程具有專業(yè)性、復(fù)雜性、人為因素較多的特點。有條件的單位應(yīng)盡量自行編制標底，或者同時委托兩家造價咨詢單位計算工程量并復(fù)核，做到準確、完整，避免標底偏差所產(chǎn)生的成本提高或投標單位盲目低價中標給工程管理及結(jié)算工作帶來困難。其次,加強評標管理，提高評標質(zhì)量評標時要做到報價與工作內(nèi)容、施工方案、技術(shù)工藝的綜合評審。一般來講，決標時應(yīng)選定報價合理的施工隊伍，綜合考慮施工隊伍的資信情況、經(jīng)濟狀況、施工能力、建設(shè)業(yè)績等其他條件。4.3.2合同簽訂及管理為加強成本管理,一是將項目工程部作為成本控制中心,加強對經(jīng)濟合同的管理;二是對所有采購合同都遵循“貨比三家、擇優(yōu)擇廉”的原則,實行比價招標采購,從投標、議標到開標,每個環(huán)節(jié)都有財務(wù)人員參加并進行審查。通過對經(jīng)濟合同實行全面管理,形成約束和制約機制,從而強化對資金運用的管理。在房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程中涉及到許多合同。工程施工合同和設(shè)備供應(yīng)合同是合同管理的重點，其中工程質(zhì)量、承包價格、結(jié)算方式、施工工期、材料供應(yīng)、獎罰措施等條款更是重中之重，簽訂合同時應(yīng)把握合同條款的內(nèi)涵，精心推敲合同文字的措詞，保證合同條款的嚴密性。合同管理對造價控制起著極其重要的作用，工程管理人員要熟悉合同的有關(guān)條款，一方面要利用合同條款隨時解決工程造價方面的糾紛，另一方面要全面履行合同條款，避免發(fā)生違約責(zé)任。所有與工程有關(guān)的合同要分門別類，統(tǒng)一存檔，便于查找。4.4施工階段施工階段在整個房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中時間跨度最長、變化最多、對整個項目開發(fā)工程造價管理來說也是最難最復(fù)雜的階段。項目施工階段的成本控制是項目建設(shè)全過程成本控制的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項目采用合同價款的方式較多，合同價款—般以國家或地方統(tǒng)一規(guī)定的預(yù)算定額、材料預(yù)算定額和取費標準為依據(jù)。承包方根據(jù)開發(fā)商提供的工程范圍和施工圖紙，做出工程報價，最終工程費用按實際完成的質(zhì)量數(shù)量進行結(jié)算。所以，階段的成本控制對項目竣工后的工程決算有重要的影響。施工階段的成本控制工作主要包括：(1)編制成本計劃和工作流程圖，落實管理人員各自的職能任務(wù)；(2)熟悉設(shè)計圖紙和設(shè)計要求，將工程費用變化大的部分和環(huán)境,作為重點控制對象；(3)對經(jīng)濟技術(shù)變更進行經(jīng)濟技術(shù)比較,并進行預(yù)測和分析，嚴格控制設(shè)計變更；(4)詳細進行工程計量，復(fù)合工程付款賬單,嚴格經(jīng)費簽證；(5)做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙，特別是施工變更圖紙，為處理可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)；(6)定期進行工程費用超支分析，提出控制工程成本突破預(yù)算的方案和措施；(7)及時掌握國家、省、市有關(guān)部門的各種定額和收費標準的變化；(8)注重合同簽訂、修改和補充工作，著重考慮對項目成本的影響。具體而言，必須做好以下幾個方面：4.4.1制定嚴密的合同條款隨著我國加入WTO，工程項目的管理也將逐步與國際接軌，實行嚴格的合同管理，是建設(shè)單位的首選課題。在國際慣例中，業(yè)主常常聘請有經(jīng)驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件、合同文本，對承包商的制約條款幾乎達到無所不包的地步，防止施工單位上場后以工期緊、場地狹小、品牌型號不明確等為借口，進行各種各樣的索賠。如施工單位常常會在工程的后期以工期緊為理由，要求增加工程費用，如果合同中預(yù)告了合同報價充分考慮了工期因素，不論采取何種趕工措施均不再調(diào)整報價的條款，就能有效地杜絕費用的增長；于內(nèi)墻如設(shè)備安裝預(yù)算，不同的品牌型號價格出入很大，如果辦公室模糊很容易千萬施工過程中“偷梁換柱”，影響工程質(zhì)量和壽命，損害開發(fā)商的信譽，造成不良后果。利用好“嚴密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經(jīng)驗，對可能發(fā)生的情況有提前的預(yù)計，在這一點上需要多學(xué)習(xí)國外成熟的經(jīng)驗及合同條款。結(jié)合施工組織及施工工藝，控制工程成本作為開發(fā)單位的預(yù)算合同人員應(yīng)做到“三多”，即“多看、多問、多思考”?！岸嗫础保鸵嗫垂こ痰氖┕そM織方案、施工工藝流程、現(xiàn)場的實際情況。如施工中常見的基坑全斷面錨噴支護，由于受周圍建筑物基礎(chǔ)情況及治水、地質(zhì)等開挖實際情況的不確定因素影響，難免有些地方需要加強錨護，同時有些地方也要減少錨筋，甚至在距離坑底一定調(diào)試內(nèi)或毗鄰建筑物的局部地方不用錨噴，對于加強錨護部分施工單位自然會提出補償，但對于減少錨筋及不用錨噴的部分就需要建設(shè)單位的細心觀察和監(jiān)督，以便以確鑿的證據(jù)和充分的理由榔頭工程量?！岸鄦枴本褪菍τ陬A(yù)算中不常遇到的較邊緣的工程問題，或是對自己經(jīng)驗不豐富的問題，不匆忙作定論，要向現(xiàn)場的工程師進行咨詢。在項目開發(fā)過程中不可避免的市政工程，由于行業(yè)的壟斷，大多數(shù)的造價人員很少遇到這類預(yù)算，因此這類問題就更需要多問?！岸嗨伎肌?，不可不論定額仍是目前建設(shè)市場確定造價的主要依據(jù)，但也應(yīng)客觀地認識到定額不可能囊括市場，由于新工藝、新材料地不斷涌現(xiàn)，工程現(xiàn)場的特殊情況都使得子目組價、項目組價，仍為目前造價中不可避免的工作。如在外電源工程中，施工單位往往習(xí)慣以地下人孔檢查井每座多少元報價、防水硅膠以每平方米多少元報價，究竟每座實際有多少土方量，有多少砌筑量，有多少混凝土量，能不能組價到施工單位的報價水平，防水硅膠具體用量及操作工藝是什么，能不能組價到每平方米報價，都需要造價人員去推敲、思考。做好市場材料及市場工藝價格的調(diào)查，建立尋價體系材料費一般要占建安成本的60%以上，顯然材料成本是成本控制的重頭戲,合理的材料價格是控制工程造價的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)公司應(yīng)配備專業(yè)的材料管理人員，除了把好工程用建材質(zhì)量關(guān)外，還應(yīng)主動去收集建材市場價格信息，做好市場調(diào)查。項目開發(fā)過程中，建設(shè)單位為控制成本及確保材料質(zhì)量，對某些材料均會采用甲方指定或限價方式。首先，企業(yè)應(yīng)系統(tǒng)關(guān)注機構(gòu)公布的價格，與社會咨詢機構(gòu)保持聯(lián)系。建立起企業(yè)自身的價格信息網(wǎng)絡(luò)，保持信息渠道的暢通，及時準確地把握不同地區(qū)及不同規(guī)格的材料、半成品的價格信息，保證工作人員可隨時隨地地調(diào)用及監(jiān)督，做到資源共享。需強調(diào)一點，政府公布的價格是市場的平均價，詳細的價格管理遠不能簡單停留在這一深度，要進一步利用長期與商家建立起的經(jīng)濟往來關(guān)系和社會公開渠道，尋找物美價廉的產(chǎn)品；其次，控制材料的采購單價，企業(yè)還應(yīng)把握大勢，在系統(tǒng)價格的基礎(chǔ)上，定期繪制主要材料時間——價格曲線圖。分析材料的周期變化規(guī)律，結(jié)合技術(shù)曲線的分析及市場經(jīng)濟的運行狀況，委托人的通貨膨脹或通貨收縮狀態(tài)，研究判斷不同地區(qū)、不同材料的短期及中斯走向，在參照價格信息的基礎(chǔ)上，增加理性分析的因素，把握材料的走向趨勢，將其分析成果應(yīng)用在開發(fā)生產(chǎn)中。4.4.4采用工程量清單形式確定工程造價工程量清單是指按照招標文件和施工圖紙的要求與規(guī)定，依據(jù)統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則，結(jié)合現(xiàn)行預(yù)算定額子目分項要求，將擬建招標工程的全部項目和內(nèi)容，按工程部位、性質(zhì)或構(gòu)件分部分項，并計算實物工程量，列成清單，作為招標文件的組成部分，供投標單位受苦填寫單價的一種工程量計價方法。目前市場上常用形式是將腳手架使用費、模板使用費等非實體性消耗費用，以及企業(yè)管理費、利潤和此部分的稅金列于開辦費中，一般開辦費為總價包干不變，工程量清單中的單價只包含了實體性消耗中的直接費及其稅金，此部分價款隨工程量的培養(yǎng)而變化。采用工程量清單的形式，對建設(shè)單位而言，首先工程單價易與市場價進行競爭性比較，擠掉單價中的水份，堵住漏洞；其次可控制設(shè)計變更引起的工程價款的增加，變更培養(yǎng)的工程量，只能引起實體性消耗中的直接費及其稅金部分的變化，非實體性消耗費用及企業(yè)管理費、利潤及此部分的稅金，仍保持原有水平?？傊?，采用工程量清單對于建設(shè)單位來說是一項既易于操作，又利于成本控制的有效途徑。4.4.5施工前做好施工圖紙會審設(shè)計交底工作，盡量減少在施工中設(shè)計變更圖紙會審不能走過場，要著重審查圖紙中的缺陷，盡早向設(shè)計單位提出修改，以免出現(xiàn)返工現(xiàn)象，造成不必要的資金浪費。開發(fā)商的現(xiàn)場施工管理人員在施工過程中應(yīng)有預(yù)見性，對照施工圖紙和施工實際，提前發(fā)現(xiàn)問題并在實際施工前解決。4.4.6建立完善的工程變更簽證管理制度設(shè)計變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確：操作流程、流程環(huán)節(jié)中責(zé)任人、責(zé)任人的管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認時限、否決及責(zé)任追究制度等。規(guī)范施工簽證單的格式和內(nèi)容要求，應(yīng)對為何變更、誰主張變更、應(yīng)由誰承擔(dān)變更費用等重要信息做出分析和說明。對簽證的描述要求客觀、準確，施工圖以外的現(xiàn)場簽證，必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價。4.4.7做好反索賠工作許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把重點放在了如何應(yīng)對施工單位的索賠，而常常忽視了反索賠條款的應(yīng)用。施工單位由于措施不當(dāng)，延誤了承諾的工期；交叉作業(yè)中，一方因清場不及時妨礙了另一方正常的工作程序，或因潑水等情況損壞了工程成品；使用了非業(yè)主指定的新產(chǎn)品等，對此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均可進行反索賠。做好反索賠工作，需要有充分有力的證據(jù)，并利用監(jiān)理的作用，保存好現(xiàn)場工程圖片和現(xiàn)場證人等原始資料。4.5竣工結(jié)算階段結(jié)算工作的突出特點是：“大量性、集中性、復(fù)雜性”。為避免結(jié)算時產(chǎn)生錯誤和漏洞應(yīng)做好以下工作：4.5.1收集齊全并核對結(jié)算審計基礎(chǔ)資料工程結(jié)算資料一般由施工單位提交，開發(fā)公司造價管理人員應(yīng)與現(xiàn)場工程管理人員共同核對結(jié)算資料的真實性、完善性、合法性。要嚴格控制竣工圖的質(zhì)量，竣工圖不僅要監(jiān)理審圖、簽字確認，業(yè)主現(xiàn)場管理人員也要到現(xiàn)場核對，審查是否按圖紙和合同規(guī)定完成全部工作，對竣工圖簽字確認。4.5.2建立二次復(fù)核審計制度開發(fā)公司應(yīng)使結(jié)算工作處于受監(jiān)控狀態(tài)，加強內(nèi)部制約同時減少工作失誤。具體通過結(jié)算會議來確定結(jié)算方法、人選、結(jié)算期限等有關(guān)問題，在審計過程中，開發(fā)公司要和審計單位多溝通、多協(xié)調(diào)，以合同為依據(jù)，在竣工圖的基礎(chǔ)結(jié)合有關(guān)竣工資料，按照有關(guān)規(guī)定審核工程量是否準確、單價的套用是否合理、費用的計取是否正確。4.5.3項目后評估結(jié)算完畢后，造價管理人員要及時將該項目的造價資料按統(tǒng)一的格式歸檔，對照成本目標進行分析、整理，并分別就設(shè)計單位的設(shè)計質(zhì)量（含本企業(yè)設(shè)計管理部門）、監(jiān)理單位的現(xiàn)場簽證（含本企業(yè)工程部）的管理造價的經(jīng)驗，另一方面分析在控制造價方面的不足，盡可能找出因主觀原因而影響全過程造價管理的因素，并加以克服。通過項目后評價不斷提高造價控制水平。4.6項目銷售階段這一階段的成本控制主要是銷售費用。銷售費用支出的主要部分一般為房地產(chǎn)銷售廣告費用。一般情況下,房地產(chǎn)銷售費用為房地產(chǎn)銷售價格的2-4%,費用數(shù)額大,對房地產(chǎn)開發(fā)利潤的高低有直接影響?？刂其N