房地產(chǎn)行業(yè)形勢分析和信貸政策建議

./房地產(chǎn)行業(yè)形勢分析及信貸政策建議目錄TOC\o"1-3"\h\u24233一、房地產(chǎn)行業(yè)運行情況128452〔一房地產(chǎn)業(yè)短期反彈,但景氣程度仍然較低。115595〔二房地產(chǎn)投資有所增長,增速仍處較低水平。119809〔三商品房建設(shè)面積保持增長,但增速有限。22126〔四商品房銷售出現(xiàn)反彈,刺激政策效果顯現(xiàn)。317800〔五供需結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化,但改善程度有限。427401〔六房地產(chǎn)市場價格漲勢放緩,地域結(jié)構(gòu)分化明顯。411624〔七去庫存壓力仍然較大,各地市存在顯著差異。511866二、行業(yè)政策及動態(tài)728999〔一央行貨幣政策趨于穩(wěn)健。715716〔二多項稅收優(yōu)惠政策出臺。710192〔三去庫存政策框架基本成型。85108〔四央行下調(diào)房貸首付比例。917980〔五我國土地出讓收支"雙降"。98315〔六XX發(fā)布住建業(yè)發(fā)展十三五規(guī)劃。932492〔七XX出臺農(nóng)民進城購房信貸優(yōu)惠政策。106843〔八XX新開工建設(shè)保障房近50萬套。1026077三、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險點分析107416〔一政策風(fēng)險。104499〔二市場風(fēng)險。1131668〔三財務(wù)風(fēng)險。1125702四、全省農(nóng)村信用社房地產(chǎn)行業(yè)貸款情況1230780〔一貸款分布情況。1318792〔二新增分布情況。133207〔三潛在的風(fēng)險。1318740五、對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸政策建議1417215〔一對以下項目和客戶,禁止準入。如有存量貸款,逐步壓縮,有序退出。1415966〔二對轄區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)項目,審慎介入。1525836〔三信貸支持的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)至少滿足以下條件1528270〔四切實防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險。1619351附表：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評價標準值〔201618.一、房地產(chǎn)行業(yè)運行情況〔一房地產(chǎn)業(yè)短期反彈,但景氣程度仍然較低。進入2016年以來,"國房景氣指數(shù)"止跌回升,1-5月份分別為93.34、93.67、94.18、94.41、94.48,反映出房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷兩年疲軟后,開始呈現(xiàn)反彈態(tài)勢。但該指數(shù)值相較于100的臨界點仍有較大差距,景氣程度仍然較低。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖1：國房景氣指數(shù)情況注："國房景氣指數(shù)"是"全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)"的簡稱,其數(shù)據(jù)資料來源于國家統(tǒng)計局房地產(chǎn)統(tǒng)計機構(gòu)的全面調(diào)查,是反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化趨勢和變化程度的權(quán)威風(fēng)向標。"國房景氣指數(shù)"以100為臨界值,指數(shù)值高于100為景氣空間,低于100則為不景氣空間。〔二房地產(chǎn)投資有所增長,增速仍處較低水平。2016年以來,XX省房地產(chǎn)投資增速較上年有明顯回升,但仍處于較低水平。1-3月,XX省房地產(chǎn)開發(fā)投資總額累計1059.33億元,同比增長7.00%,增速比上年同期上升6.20個百分點,比2015年1-12月擴大5.70個百分點,但較2015年之前的高增速仍有一定差距。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖2：XX省房地產(chǎn)開發(fā)投資情況〔三商品房建設(shè)面積保持增長,但增速有限。2016年一季度,XX省商品房累計施工面積4.9億平方米,同比增長7.50%,增幅比上年同期上升1.00個百分點,但仍比2014年同期低7.5個百分點；商品房累計竣工面積1303.19萬平方米,同比增長5.00%,增速比上年同期上升10.60個百分點,但竣工面積仍比2014年同期少11.47萬平方米。表1：XX省商品房建設(shè)情況時間房屋施工面積<萬平方米>同比增速〔%房屋竣工面積<萬平方米>同比增速〔%2014年第一季度42952.13151314.66-132014年第二季度47304.7813.32525.97-1.42014年第三季度50700.2911.43399.39-9.42014年第四季度54508.457.87787.313.72015年第一季度45739.256.51240.96-5.62015年第二季度50437.976.62882.3714.12015年第三季度54537.247.64047.5419.12015年第四季度57206.444.98277.766.32016年第一季度49166.447.51303.195數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局〔四商品房銷售出現(xiàn)反彈,刺激政策效果顯現(xiàn)。受去庫存刺激政策影響,2016年一季度XX省商品房銷售實現(xiàn)較大幅度增長。一季度,商品房銷售面積1489.13萬平方米,同比增加23.50%,增幅比上年同期上升37.90個百分點,比2015年1-12月上升17.50個百分點,較2014年同期增加5.6%；商品房累計銷售額為835.78億元,同比增加26.30%,增幅比上年同期上升37.80個百分點,增幅比2015年1-12月提升15.50個百分點,較2014年同期增加11.8%。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖3：XX省商品房銷售面積及增速情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖4：XX省商品房銷售額及增速情況〔五供需結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化,但改善程度有限。2016年一季度,XX省商品房銷售面積大于竣工面積,但銷售面積與竣工面積比率僅為1.14,高于上年同期0.17,主要原因是房屋銷售數(shù)據(jù)回暖,且前期新開工項目持續(xù)減少,導(dǎo)致銷竣比有所上升,但仍處于較低水平。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖5：2014年3月以來XX省商品房銷售及竣工面積情況〔六房地產(chǎn)市場價格漲勢放緩,地域結(jié)構(gòu)分化明顯。2016年一季度,XX省商品房平均成交均價為5612.54元/平方米,同比漲幅2.33%。其中,商品住宅與商業(yè)營業(yè)用房成交均價同比均有所增長。但去年同期以來波動較大,上漲態(tài)勢未能長期延續(xù)。圖6：XX省商品房銷售均價2016年6月,國家統(tǒng)計局發(fā)布5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況,70個大中城市新建商品住宅〔不含保障性住房中,環(huán)比價格上漲60個,下跌4個,持平6個。房價總體漲勢放緩,一、二、三線城市環(huán)比漲幅均比上月有所收窄。同比上漲城市個數(shù)繼續(xù)增加,但一線城市漲幅首現(xiàn)雙收窄,二、三線城市漲幅則繼續(xù)擴大。XX納入統(tǒng)計的XX、XX、XX、XX四個城市房價均環(huán)比上漲,其中XX連漲10個月,XX連漲7個月,XX連漲6個月。XX等省內(nèi)其他城市未能保持連續(xù)上漲態(tài)勢,各月份漲跌不定,個別城市房價有所下降。〔七去庫存壓力仍然較大,各地市存在顯著差異。2010年之前,全國商品房待售面積維持在2億平方米以下,2010年后逐年攀升,至2015年末,全國商品房待售面積達到7.19億平方米,為2010年末的3.7倍。進入2016年以來,待售面積開始呈現(xiàn)小幅下降趨勢。截至2016年4月末,全國商品房待售面積7.27億平方米,比3月末減少826萬平方米；5月末待售面積7.22億平方米,比4月末減少521萬平方米。其中,重點城市待售面積規(guī)模已降至去年末水平以下；非重點城市3、4、5月末待售面積分別比上月末減少63、226和394萬平方米,減少量逐月增多。但按照人均住房面積35平方米來計算,全國"空置"住房仍可供超過2000萬人口居住。截至2015年末,XX省商品房待售面積為4277萬平方米,去庫存周期為22個月。但各地市存在較大差異,XX去庫存周期為5個月,XX為15個月,其他三四線城市一般為12-20個月,濰坊去庫存壓力最大,大約需要四五年時間。圖7：全國商品房待售情況二、行業(yè)政策及動態(tài)〔一央行貨幣政策趨于穩(wěn)健。2016年1月7日至8日,中國人民銀行工作會議在北京召開,會議提出實施穩(wěn)健的貨幣政策為2016年工作主要任務(wù)之一。3月12日,中國人民銀行行長周小川在十二屆全國人大四次會議新聞中心記者會上表示,貨幣政策不會為經(jīng)濟增長目標過度寬松,依靠穩(wěn)健的貨幣政策和配合其他宏觀調(diào)控支持效率、內(nèi)需、創(chuàng)新的提高,就可以實現(xiàn)目標,不必采取額外的刺激措施?！捕囗椂愂諆?yōu)惠政策出臺。近期,多部門聯(lián)合下發(fā)了一系列稅收優(yōu)惠政策。一是減免公共租賃住房稅費。財政部、國家稅務(wù)總局2016年2月4日聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》,將對公共租賃住房建設(shè)和運營給予稅收優(yōu)惠,內(nèi)容涵蓋城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、土地增值稅等7大稅種,執(zhí)行期限為2016年1月1日至2018年12月31日。二是減免契稅和營業(yè)稅。2016年2月22日三部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》,決定自2016年2月22日起,對唯一住房和第二套改善性住房的交易契稅分別下調(diào)1至2個百分點,對購買2年以上的住房免征交易營業(yè)稅。三是"營改增"實施細則出臺。2016年3月24日,財政部發(fā)布了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》,出臺了"營改增"實施細則,其最大亮點便是允許開發(fā)商將銷售項目取得的全部價款和價外費用扣除土地成本之后作為銷售額,因此營收占比30%-40%的土地成本不計入銷項稅的計稅區(qū)間,保障了進項稅的抵扣幅度?！踩齑嬲呖蚣芑境尚汀Ｖ醒虢?jīng)濟工作會議提出要取消過時的限制性政策,將樓市去庫存定為2016年的五大任務(wù)之一。一是要落實戶籍制度改革方案,允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶,使其形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。截至目前,全國已有29省份出臺戶籍改革方案,其中大多數(shù)省份明確提出取消農(nóng)業(yè)戶口與非農(nóng)業(yè)戶口性質(zhì)區(qū)分,不少地區(qū)放寬了落戶條件。二是要發(fā)展住房租賃市場,2016年6月,國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》,鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房,成為租賃市場的房源提供者,鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。三是鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略,適當降低商品住房價格。2016年6月至10月間,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)中介專項整頓工作,嚴懲房地產(chǎn)中介炒買炒賣、居間牟利、惡意煽動、哄抬房價、違規(guī)搞場外配資加杠桿等違法違規(guī)行為,不斷凈化市場環(huán)境?！菜难胄邢抡{(diào)房貸首付比例。中國人民銀行、銀監(jiān)會2016年2月2日聯(lián)合公布了《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》,對不限購的城市,首套房首付款比例下調(diào)了5個百分點,對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭,最低首付款比例由不低于40%降至不低于30%,下調(diào)了10個百分點?！参逦覈恋爻鲎屖罩?雙降"。財政部數(shù)據(jù)顯示,2015年全國繳入國庫的土地出讓收入3.36萬億元,同比下降21.6%；土地出讓支出3.37萬億元,同比下降18.5%。2016年3月,財政部公布了《關(guān)于2015年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2016年中央和地方預(yù)算草案的報告》,顯示2016年國有土地使用權(quán)出讓收入預(yù)算為2.82萬億元,同比下降13.2%。〔六XX發(fā)布住建業(yè)發(fā)展十三五規(guī)劃。2016年4月20日,《XX省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)發(fā)展第十三個五年規(guī)劃》發(fā)布。提出到2020年,XX常住人口和戶籍人口城鎮(zhèn)化率分別達到65%、55%,完成現(xiàn)有城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和城市危房改造,建成運行城市軌道交通300公里以上,2020年年底前形成全省統(tǒng)一的12319城市管理服務(wù)熱線。"十三五"期間,XX每年房地產(chǎn)開發(fā)投資保持在6000億元、商品房銷售面積保持在1億平米左右；每年城市建設(shè)投資保持在1000億元以上、村鎮(zhèn)建設(shè)投資1700億元?！财遆X出臺農(nóng)民進城購房信貸優(yōu)惠政策。2016年3月,XX省住建廳、省金融辦、省農(nóng)行聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好支持農(nóng)民進城購房信貸工作的通知》,對農(nóng)民進城購房進行支持。符合條件的農(nóng)民進城買房,首付款比例最低可執(zhí)行20%,且可按半年或年還款?！舶薠X新開工建設(shè)保障房近50萬套。XX省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布消息稱,2016年XX省將開工建設(shè)保障房49.29萬套,基本建成22.52萬套,其中棚改開工48.02萬套,總量位居全國第一。2015年XX省開工保障性安居工程54.7萬套,基本建成33.7萬套,分別完成年度任務(wù)的102%、144%；棚改貨幣化安置率達到29.2%,消化13萬套存量商品房。三、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險點分析〔一政策風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)受貨幣政策和宏觀調(diào)控政策影響較大,政策風(fēng)險是該行業(yè)的首要風(fēng)險。貨幣政策風(fēng)險。從2016年3月份開始,M1〔狹義貨幣供應(yīng)量增速重回20%以上,從3月至5月在高位連續(xù)攀升達到23.7%,通脹預(yù)期正在形成,央行已明確表示將實行穩(wěn)健的貨幣政策,通過流動性調(diào)控緩解通脹壓力的可能性較大。截至2016年5月末,M2〔廣義貨幣供應(yīng)量增速環(huán)比大幅回落1個百分點,與3月份M2高達13.4%的增速相比下降明顯,未來流動性將趨于穩(wěn)健,將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生降溫作用。限控政策風(fēng)險。針對當前一二線城市樓市火爆、三四線城市去庫存壓力仍然較大的兩極分化情況,國家正由以往"一刀切"式的刺激政策,轉(zhuǎn)而要求各地實行精準調(diào)控、分城施策,因地制宜實施樓市調(diào)控。隨著近期二線城市房價快速上漲,部分房價上漲過快的城市〔如XX、XX、XX等已陸續(xù)出臺限控政策,省內(nèi)個別房價漲幅步入"過熱"區(qū)間的城市也將面臨樓市調(diào)控政策風(fēng)險。〔二市場風(fēng)險。經(jīng)濟下行導(dǎo)致居民購買力下降,限控政策的陸續(xù)出臺和房地產(chǎn)市場波動導(dǎo)致投資預(yù)期大為減弱,去庫存壓力較大。6月25日,央行發(fā)布了2016年第二季度城鎮(zhèn)儲戶、企業(yè)家、銀行家問卷調(diào)查報告,調(diào)查結(jié)果顯示,53.4%的居民認為目前房價"高,難以接受",較上季度提高2.6個百分點,僅有3.2%的居民認為"令人滿意"。一方面,樓市的快速回暖可能會引發(fā)需求透支,導(dǎo)致復(fù)蘇勢頭難以持續(xù)。另一方面,一二線城市仍有部分區(qū)域銷售乏力,尤其是豪宅項目銷售存在較大難度,且大部分三四線城市仍然深陷去庫存的泥潭,銷售不佳的局面短期內(nèi)難以得到根本扭轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)項目占壓了房企大量資金,銷售受阻會導(dǎo)致增大風(fēng)險?！踩攧?wù)風(fēng)險。1.資金鏈斷裂風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)具有現(xiàn)金投資數(shù)額大、現(xiàn)金占用風(fēng)險大、項目周期長、對資金規(guī)模和流動性要求高等特點,是典型的資本密集型行業(yè),在經(jīng)營管理中,現(xiàn)金流動性與資金鏈管理是至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。目前,大部分房地產(chǎn)企業(yè)都在高杠桿運行,抵御風(fēng)險能力大為降低。當前競拍的地價基本都是高溢價成交,一旦開發(fā)節(jié)奏偏慢,銷售速率不快,土地占用的巨額資金不能快速收回,利息成本不斷上升,就會導(dǎo)致資金沉甸、無法順利周轉(zhuǎn),引起連鎖反應(yīng),最終引發(fā)資金鏈斷裂。盈利能力下降風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的利潤已經(jīng)到了一個非常飽和的程度,利潤率在低位徘徊,行業(yè)平均利潤率不足10%,很多房企的利潤率只有5%左右。一方面,土地財政推動地價持續(xù)上漲,"營改增"推廣初期部分房企稅負增加,房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本逐漸上升；另一方面,三四線城市市場仍然低迷,大部分房企難以通過擴大銷售或提高房價來獲取高額利潤,面臨盈利能力下降的風(fēng)險。四、全省農(nóng)村信用社房地產(chǎn)行業(yè)貸款情況截止2016年一季度末,全省農(nóng)村信用社房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額290.3億元,占各項貸款的3.02%,較年初增加20.5億元。其中,抵質(zhì)押貸款256.4億元,抵質(zhì)押占比88.3%。不良貸款余額1.3億元,不良率0.46%。貸款分布情況。從地市看,較多的是XX140.6億元、XX34.8億元、XX29.4億元、XX21.6億元；從縣級法人機構(gòu)看,較多的是XX農(nóng)商行33.6億元、XX農(nóng)商行11.4億元、XX農(nóng)商行10.4億元、榮成農(nóng)商行9.6億元、濰坊農(nóng)商行8.0億元；從行業(yè)集中度看,行業(yè)集中度較高的法人機構(gòu)有XX農(nóng)商行14.5%、XX農(nóng)商行7.81%、XX農(nóng)商行7.17%、榮成農(nóng)商行6.70%、成武農(nóng)商行5.56%。新增分布情況。2016年房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)貸款增加額20.5億元,增加較多的市有XX10.1億元、XX2.1億元、XX1.7億元、XX1.5億元、棗莊1.1億元；增加較多的法人機構(gòu)有XX農(nóng)商行10.0億元、龍口農(nóng)商行1.4億元、棗莊農(nóng)商行1.1億元、鄆城農(nóng)商行0.8億元、萊州農(nóng)商行0.8億元。〔三潛在的風(fēng)險。從日常管理和檢查調(diào)研中發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)貸款潛在以下風(fēng)險：1.借殼放貸風(fēng)險。由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款門檻高、審批難、監(jiān)督嚴,資金封閉運行,部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會通過其他途徑套取貸款資金。一是以皮包公司、空殼公司等不符合貸款條件的企業(yè)作為承貸主體,套取貸款用于房地產(chǎn)開發(fā)；二是以流動資金貸款形式發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款,逃避資金監(jiān)管。2.準入把關(guān)不嚴風(fēng)險。一是向房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗或開發(fā)能力不足的房企發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款,承貸主體沒有充足的房地產(chǎn)商業(yè)化運作經(jīng)驗,或資金實力較弱,過于依賴銷售返投,不具備持續(xù)開發(fā)能力；二是向房地產(chǎn)高庫存地區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)放貸款,導(dǎo)致項目銷售進度緩慢,與還款周期不相匹配,沒有充足的回款現(xiàn)金流用于償還貸款。3.貸款資金挪用風(fēng)險。一是將貸款資金用于繳納土地出讓金、購地款、土地契稅、土地使用稅費、拆遷工程費用、拆遷補償款以及為獲得土地使用證而支出的前期開發(fā)費用等。二是將貸款資金用于其他房地產(chǎn)項目,規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的不同項目盈利能力參差不齊,融資能力也各不相同,存在利用優(yōu)質(zhì)項目重復(fù)融資,將貸款挪用至其他項目的風(fēng)險。五、對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸政策建議在房地產(chǎn)市場波動周期中,應(yīng)高度關(guān)注政策和市場變化情況,著力提高工作的前瞻性。發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款,應(yīng)堅持"從嚴控制、審慎準入"的原則。對以下項目和客戶,禁止準入。如有存量貸款,逐步壓縮,有序退出。地段偏遠、缺少產(chǎn)業(yè)支撐、配套設(shè)施匱乏、市場定位不合理、區(qū)域空置率較高、供需失衡、潛在需求不足的城市區(qū)域和項目,特別是超出區(qū)域消化能力的大戶型豪華公寓及高檔酒店式公寓項目。項目資本金不實、有不良信用余額的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)投資戰(zhàn)線過長等原因?qū)е沦Y金大量占壓周轉(zhuǎn)困難、內(nèi)部關(guān)聯(lián)企業(yè)相互占用現(xiàn)象突出且無法實施資金封閉管理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。股權(quán)變更頻繁且項目運作能力和資金實力弱,以及項目銷售回籠進度對比同區(qū)域其他房企明顯放緩的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。政府公布的存在囤積房源、拖欠土地出讓金、土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)企業(yè)?！捕爡^(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)項目,審慎介入。1.位于中心城區(qū)商業(yè)化程度和人口密度較高、商品房銷售順暢、區(qū)位優(yōu)勢明顯、配套設(shè)施完善、具有較大升值潛力的區(qū)域。2.位于主要城區(qū)黃金地段、交通生活配套設(shè)施完善、競爭優(yōu)勢明顯、適銷對路、滿足自住剛性需求、銷售預(yù)期良好、有增值潛力的適度改善型商品住宅項目。3.政府主導(dǎo)的,交通及生活條件較為便利、銷售前景較為明確的保障安居建設(shè)、中心城區(qū)棚戶區(qū)改造和舊城改造項目。〔三信貸支持的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)至少滿足以下條件：具有三級〔含以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；控股股東或母公司從事房地產(chǎn)開發(fā)3年以上；資金實力強、經(jīng)營管理規(guī)范；過往開發(fā)項目無歷史遺留問題,近三年無違法違規(guī)和不良信用記錄；資產(chǎn)負債率不超過70%?！菜那袑嵎婪斗康禺a(chǎn)貸款風(fēng)險。1.業(yè)務(wù)操作應(yīng)規(guī)范。一是嚴格按有關(guān)規(guī)定做好對房地產(chǎn)項目和房地產(chǎn)企業(yè)的信貸準入；二是嚴禁以流動資金貸款形式發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款。三是貸款資金要用于借款合同指定項目,在未明確約定以其他資金來源歸還貸款的情況下,項目產(chǎn)生的收入必須按合同約定優(yōu)先償還貸款。四是要開立資金管理專用賬戶,監(jiān)督售房資金進入專用賬戶并按合同約定優(yōu)先償還貸款,確保項目貸款資金形成"閉環(huán)"。五是要采取措施約束客戶不得將貸款項目收入挪作他用或償還他行貸款。2.開展房地產(chǎn)貸款風(fēng)險排查。法人經(jīng)營機構(gòu)應(yīng)結(jié)合本政策建議,對發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款開展一次全面的風(fēng)險摸底排查。對于違規(guī)操作行為要進行糾改補正,對潛在風(fēng)險較大的,要密切關(guān)注項目建設(shè)和銷售進度,充分利用房地產(chǎn)市場短期回暖的良好時機,及時收回貸款或做好資產(chǎn)保全,切實防范和化解房地產(chǎn)貸款風(fēng)險。3.貸前調(diào)查應(yīng)特別關(guān)注以下內(nèi)容：一是審查項目投資是否完全覆蓋、是否有缺口,確定項目資本金〔所有者權(quán)益比例不低于國家政策規(guī)定,在貸款發(fā)放前已投入項目建設(shè)。二是了解項目資金來源構(gòu)成,調(diào)查各項資金來源、出資方式和籌資成本是否可行并落實,投資進度安排是否合理,用款計劃安排是否與資金來源相適應(yīng)。三是杜絕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過"假報表"、"假權(quán)證"和"假注資"等形式套取貸款資金。附表：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效評價標準值〔2016項目優(yōu)秀值良好值平均值較低值較差值一、盈利能力狀況凈資產(chǎn)收益率〔%11.07.65.0-0.5-4.4總資產(chǎn)報酬率〔%6.43.82.2-0.4-2.5銷售〔營業(yè)利潤率〔%20.414.910.04.7-5.0