房地產(chǎn)抵押估價報告實例

房地產(chǎn)抵押估價報告項目名稱：**市**號**房地產(chǎn)抵押價值評估委托方：***學院估價方：****房地產(chǎn)評估有限公司估價人員：**估價作業(yè)日期：2008年12月12日至月日估價報告編號：湘[2002]房產(chǎn)或房地產(chǎn)(估)字第1號奪目怖錄洋第愿一互部汁分稍致?lián)u委麻托彎方輔函頭第腥二坊部俘分忍暫餡隔敢估演價孕師茅聲批明餐第悄三屋部范分激耍讓估畜價蒙的糕假請設茶和熄限噴制找條聽件瞧第暴四適部服分堅桂輝房拉地林產(chǎn)雀估之價王結免果佛報貼告暖一以、疫委役托柴估園價許方燭二芹、振受通托滴估物價澇方循三傅、厲估訴價屈對踏象蜂四誘、仗估輸價蕉目豆的乖五套、屆估零價早時豎點判六盜、族價卵值扛定基義電七灘、積估秤價摔依夾據(jù)優(yōu)八渡、通估禮價在原枕則盯九驚、而估通價現(xiàn)方凳法猜十翅、涼估袋價盆結側果佩十禮一錯、努估壟價撕人植員確十分二射、戒估灘價瘦作么業(yè)據(jù)日均期羅十切三乖、姨估萍價言報思告患應紗用最的揪有學效懼期筍第尿五三部吼分互房庸地蝶產(chǎn)糞估鋸價勢技貸術素報芳告核一迅、樸個穩(wěn)別裁因命素饅分削析古二牽、厲區(qū)該域暑因輸素陸分屠析玻三擠、柿市搞場礦背望景幸分秩析菊四復、揪最仿高袋最六佳丘使輝用攔分耽析惹五慌、步估翁價需方新法說選殲用襪六選、蛋估磚價炸測拿算位過是程慧七峽、丸估頸價踏結傭果鍛確視定冬第邁六氣部洞分它附柜鴨訪件多致遭委渣托脫方層函勉北否京即*朋*柴房日地想產(chǎn)欠開剩發(fā)羊有蹈限旦責須任保公票司萍：地受拼貴捉公剝司列委余托役，幫我些公值司羊的券*詳*薄等膽2卷名犧房議地亞產(chǎn)亦估冰價佩師攜對航貴模公廟司賞位甩于若*首*編省鹿*泥*域市體*僵*姿*減學泄院泊圖熱書胡館篩，腦規(guī)陸劃暫建宇筑些面奔積愉為蓬1章2費5翼4彼3乳.泳2瓜8炒平竊方娛米褲，腰土后地串使骨用論權缺面勢積肆1旱6省2屢7驗.眾0賀4婚平徹方償米坦房漏地背產(chǎn)漫的坑6營7處年護出哭讓完土框地筋使騎用歡權吼和嘆商液品及房捐的煎房天屋記所朽有懲權忘在以估姥價灣時摟點殊的誼公摩開報市攜場圓價量值續(xù)進配行滾評著估蟲，脈為改貴商公當司頁向局中扎國描民繭生綢銀花行彩總矩行損申鍛請康辦勞理首抵執(zhí)押駐貸里款湊提塞供犬市腳場蕉價玉值芹參膏考恒。獸估鑰價鳳人夕員藥依目據(jù)俯全設國階人犬大音、穩(wěn)國奧務溜院鑒、蝶建椅設參部懂、燕國并土兄資個源盲部降、哨北揉京索市店人紙民筆政勇府監(jiān)等贈部憲門科頒級布叨的憤有帝關抬法其律漲、漏法柱規(guī)熟和絕政信策昌文歐件風，盆按余照昨中型華灶人懶民禿共犯和窮國暈國蕉家施標擺準毅《糖房腿地命產(chǎn)單估芬價阿規(guī)渣范熄》兩（擠G倦B刮/覆T浮5差0意2依9渾1歌-后1桂9津9看9明）慧和得中勝華酸人攪民蛋共期和槽國支行裹業(yè)皮標看準查《跟城痰鎮(zhèn)伴土貢地代估鑄價膛規(guī)最程蘆》瞇（琴G也B撲/忠T欲1顯8錯5漠0令8爸-慨2冷0考0盞1勿）廳，片遵澤循宜獨黨立桶、話客宣觀箱、盜公住正狐的分原嘩則逢，睬經(jīng)孫過把細謝致軋的潛實蜓地跑勘忙察牧后艦，翁在測分屯析誕全秩部偉現(xiàn)浮有住相捎關毒資愧料鞭的故基墾礎割上藏，碰運伏用摘科窩學敘的首估頌價怕方何法痰，況通抖過紡周監(jiān)密蝦準吹確沿的六測圍算何，迷得羨出新估壯價材對除象億在伯估汽價藥時絲點考二診○序○凈二畝年封十聯(lián)二絹月盟十輝八柔日串的胞市英場舅價筋值荷為票:膀單以價恨:靠6彩6博6槽7望元騰/唱平跟方研米劇總偉價唐:躬8噸3際6油2險.昂9蟲萬捏元揚大筐寫牙：帽人惜民艙幣陳金陶額紀為=8277妖0市0酬0鋪0略公\前*住乏C航H犯I咸N肢E幕S爭E立N口U反M津2伸乎捌偏仟雨叁親佰轟陸怪拾吊貳梢萬摩玖戲仟加元哥整內。薦現(xiàn)慶將楊完魔成躬的府估基價梁報伶告分書早包君括每《話房李地核產(chǎn)傻估寶價旱結潤果宮報野告務》會及匙《丟房鐘地拜產(chǎn)逝估汪價訴技耐術親報連告體》雹提窮交皂給弦貴勞公泡司銀。廁順泰致磁商億安席！依*川*繁*宿*肌房話地鏟產(chǎn)槐評務估轎有成限篩公處司旗熱窗莖序防容辛詢鋼潛河罷紋贊利顆腐眼洪儀喝二蠻○藝○吩八拖年殼十激二慨月高十晚二宮估首價健師秘聲油明龜我韻們隱鄭責重扣聲桂明造：推我感們吹在闖本模估仁價專報押告柔中貢陳孝述泊的哨事乳實政是那真仿實雅的膀和京準刊確兇的廣。霧本謹估害價侍報碌告律中版的基分均析售、抵意短見士和林結題論令是嗚我蛛們跡自沸己養(yǎng)公紙正同的羅專吊業(yè)王分崇析褲、飯意冊見伴和文結拌論紗，扯但丸受專到秋本爸估驗價穿報肯告黑中曬已求說沾明赤的石假兼設懷和安限變制羞條徑件法限由制榴。退我銷們顛與歲本葉估伍價談報穩(wěn)告暢中姑的趙估時價常對期象年沒弄有臨任樣何蛾利突害猜關亭系忍，置也心與膊有吳關真當件事壓人裝沒香有茶任睛何伸個異人岸利鑄害義關斥系再或原偏火見匆。懲我癥們荒依享照融中料華碑人想民蒼共斜和則國卵國畝家糊標皇準障《嫌房緩地兄產(chǎn)截估求價揉規(guī)盲范勻》違進合行哪分僅析舌測枝算姑，走形哥成槐意渾見裂和糠結隙論獵，樸撰沙寫奔本盯估楚價領報含告繭。校本捕報沈告史的寨估錯價爪人偵員永已殃對厚估通價孔對間象未進綿行焦了答實消地熊查電勘幻。貴除嗚參軟與乖本胡次他評哭估秒的宿估續(xù)價作人畏員抄外攀，灘沒旋有禾其仔他孫人貞對普本朵估題價緒報黨告筒提盡供憤重沖要牢專讓業(yè)匙幫玉助玩。呆估禾價芹人核員送：距（聰簽罩字超）圍估括價巨人專員泥*際*蠶房滿地霧產(chǎn)傷估喪價殿師火證陜書韻號用*鵲*插簽袖名恒估椅價耍人種員術房失地袍產(chǎn)濕估莫價支師組證太書歲號接簽獲名晝估顫價嫂的掀假粱設客和漂限狠制雀條占件湯1芝、掠本燥次凈估駛價砌以珍估涼價響對助象短能完夠隙通稠過藏竣鐮工濱驗蹈收岸并敘辦良理諒產(chǎn)簽權桃登跑記偵，賄并泊且盛其增產(chǎn)筋權串在怠*放*劈省殿*通*則市絕國念土男資伶源勸和夢房匙屋潑管勞理呼局半得求到掀確恰認歐為括假根設處前礎提袖。嗎2塘、城本械次陶估仙價紹是勒以驗估覆價臣對完象柳未全進伴行佛抵倡押它，室無婦設顧定鬧任蜜何尖他薯項孔權殘利捏，挎已余付孩清叨全愿部掉工聽程撿款無及獸繳糊納狗完短畢式相租關搬稅密費夢為活假庸設斜前匆提簽。損3奪、驢本格次老估嘩價玻基書于堅目米前婦及歲未扣來狗的叔社名會否政靠治闊環(huán)靜境掙和仗房醬地門產(chǎn)辟市匹場東是叫正奪常史、正穩(wěn)語定掉的捏前稀提連進猾行向估殘價帥。瘡本盞次壁估煤價出中鉆所干涉覽及俗的經(jīng)房沙地吼產(chǎn)叼價虛格狀、膚成貨本成、懼稅逗額結等踢都胸是塊根號據(jù)紋當?shù)扒袄鲜薪麍鲵_狀鉛況美確壞定摔的造，盤均星不鄰考則慮漲未倒來高的化變款動雞。章4易、悠根裁據(jù)?！痘鄯克馗女a(chǎn)哨估醉價炊規(guī)霉范湊》究，毀本超報愁告肚的讓估繞價慰結膏果眼體扔現(xiàn)叨估階價企對煙象能在省估斥價炊時貼點岸的獅公升開賓市宋場帖價艇值在。復在輛公時開史市遲場錄上瞞，期交腰易館雙稿方偷進舍行質交郵易劑的所目刊的蛙在塔于報最咐大阿限導度骨地告追丟求噸經(jīng)窄濟悔利筍益杜，蠻并賽掌頃握衣必閃要某的歲市嚷場旗信照息內，揉有沒較遙充粗裕將的彈時輔間拖進嫁行顧交烘易布，裕交鑼易奇雙濁方帶具詢有愈必濤要籮的劍專聽業(yè)特知扣識醬，丈交外易輛公薯開變且怪不靈具觀有州排舉它叉性眼。歐5糊、它由南于舍房香地吊產(chǎn)巷的召不牙可誦移榮動暗和聾價奶值蹄較柱大損的么特企性膠，房房嘴地曾產(chǎn)潤抵灶押碑期示間蒸可惰能葛遇垂到矮各器類凝商股業(yè)州性偏風密險恐，異尤千其詠是傭宏仿觀乏經(jīng)授濟宏形冰勢湯、侮通冠貨寫膨悄脹申、攔金昆融宋政壯策頁、本法礦律柏法映規(guī)窮、崇市信場結供臂求懷等份因蝴素幼的刑變就化圈，清對取所執(zhí)抵曾押話的熄房沾地坦產(chǎn)紐在術抵旦押貪期派間劈的絹價轟格理變睡動梳影專響偷很匯大礎；汪其嗓次匯，蒼由株于食地稅震透、污戰(zhàn)仍爭笑及社其瓦它疾不搖能口預塔見制并亦且耽對辭發(fā)嚷生彼后案果孝不愚能冤防喜止毫或妙避督免撥的毛不帖可續(xù)抗據(jù)力陜的常因攪素順，騰將題造占成琴抵階押宅的陡房子地薦產(chǎn)峰嚴士重新?lián)p公壞塵或瞞滅分失蠶，爛使裹其易價丈值匙急振劇伴跌鍋落篩甚罰至株消浮失妨；敵另提外伶，劫由停于惰房介地趟產(chǎn)設不回易杠變陶現(xiàn)啞的忌特捕點繡，師如差出撐現(xiàn)宗借攀款手人是違中約斜而租引敞發(fā)托對崖所忽抵或押植的黃房賺地嫁產(chǎn)起進埋行字短袍期溪強厘制繪處匪分炊時飾，象則表可帖能膚導跡致紀處猾置釣價奇格克遠瘋遠喪低濕于宗其朋正著常勝價盆值續(xù)。娃因徒此卷，暫抵扇押瞞權孫人轟在軟參奉考緒本塊報怠告程結雷果邁確三定澆貸胳款搶時網(wǎng)，痰需泄充仔分犁權捉衡姜抵提押渾期己間走可塊能棉出揚現(xiàn)走的伶種碌種規(guī)利新弊己。模6歉、叉在愿評態(tài)估上估巧價萄對韻象農時好未魄考寺慮布估眾價淹對折象雙欠映負島的蠢債烤務踐和銹發(fā)刪生變的姜糾術紛口，彩以好及譽如版果榴估泥價盒對淡象儲處參分包時應應飲負撫擔你的衣費艷用不和的稅騾款泛等蘋可忽能育影承響加其幸價宵值搭的著因斯素它。傅7縱、基本昌報評告距附哥件法中襪的踏材籍料遷系臟報訊告河的卻重糞要僅組年成銹部研分舟。丙本繡評執(zhí)估筐報灘告餅中設所賺依扔據(jù)迎的濱有釀關遺估白價砌對鞏象胃的披政咱府麻批況文蜜均皇為地委呆托戚方濱所愈提姐供倆，憤本職公燈司笑沒卷有年接螞受煮向岡政古府邪有騾關滿部侮門這核歇實銹的紗委孕托體，恨其燥真便實益性植由啞委尊托哭方株負漫責桃。范本雷報摩告握是問在賞附錢件閘中耽材命料子真拔實膨、徑全允面宗的苗前脫提童下座評鐘估抖完識成厘。敵如鑒因膨材殼料喉不湊符獻、硬變賢更倉或瘋委丈托環(huán)方道隱乞瞞常有挑關晶材松料姻，土使蚊評垂估般結萬果言產(chǎn)絞生砍偏使差宏，皺委肆托鄙方序應峰對講其便負鳳責陣。憂8葡、毀房翼地銜產(chǎn)雨估跡價優(yōu)結死果迷具雙有跌很俗強鼻的旁時護效菌性容，脆在噸一居定搜條田件叨下攜得涂出扯的疫結冤果哥只歡能禿適大用爪于貧特廳定散時邊期販。室因下此寺，派本苦次映的多估晶價罷結稱果梨是謀估逐價摧對兇象續(xù)在娘估鏈價宰時穴點失的辭價施格應，屑不塘能渾將醒該識估洞價兵結熄果墊作利為舉估災價關對擠象傻在慚其稻他剪時犯點仇的增價伸格隊；敞同衡時畫，遭本判估甜價結報倍告電的訴應阻用糕必搶須塊在夸本恒報堂告浸所宰確義定消的睜估扎價立報烈告仗應的用扇有蛇效熟期奧內株，海且滅必緒須議基渴于束房聚地曉產(chǎn)欄市縫場園是攏正汪常長穩(wěn)衡定耳的航前帶提示。蒸隨洞著摘政頁治姥、嘆經(jīng)多濟朱、陰社奉會馬等炮狀招況秘的唇變王化異，叔估續(xù)價辮對塔象亮的導價僚格廈或體者民價言值淡可沒能黃發(fā)教生否很窮大駝變名化陪，龜則出本輸估禽價士報細告量將脹失梳去盾其始有絕效惑性役。午9晨、仁鑒粱于往同庸一仙估睛價陜對燈象柿，戀因內估者價延目尿的帥的填不鐘同離，規(guī)估漏價訊依霞據(jù)境以絡及瞎采諒用翅的矩價形值臨標白準杯會哪有無所團不也同藥，涼評鋒估壘出怨的牧客洞觀烘合嫁理碰價社格嘉或政價步值倉也卡會劑有親所脖不污同愿。溫本的評滿估線報滴告院估覆價冶目凳的守是標為技委瘋托瓜方濟核符實梨估要價滋對旬象湖在廟估范價撈時鄉(xiāng)點參的續(xù)房威地偵產(chǎn)療價陵值蟻并易向渾銀墾行莊抵養(yǎng)押猶貸餐款纖提懸供罵依阿據(jù)如，樓本饅報鑒告虧不勉能薦挪難作那他馳用客，相否采則姥該屆房堂地境產(chǎn)彈的救價綢值男應服作押相塵應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n)業(yè)現(xiàn)代化，被確定為2002年住宅與房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要內容。2月5日，北京市公布了指導2002年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策措施。提出：加強北京市房地產(chǎn)市場特別是住宅市場的數(shù)量、結構和空間布局的研究，制定相應的宏觀調控政策；加快啟動房地產(chǎn)二、三級市場，把經(jīng)濟適用住房建設與危舊房改造進一步結合起來，繼續(xù)加大對危舊房改造的政策傾斜力度，建立和完善新的住房供應體系；加強對房地產(chǎn)行業(yè)的管理和調控，積極穩(wěn)妥采取有效措施，依法整頓房地產(chǎn)市場經(jīng)濟秩序，提高規(guī)模效益，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展。央行在發(fā)布的第三季度貨幣政策執(zhí)行報告中，提醒各商業(yè)銀行要切實加強信貸管理，警惕房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，并重申嚴禁發(fā)放“零首付”個人住房貸款。2.整頓為主調1998年至2001年我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的同時，出現(xiàn)許多不規(guī)范的市場行為，為了促使房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，政府在2002年開始著力整頓房地產(chǎn)市場，其整頓范圍之廣、力度之大是空前的。2002年2月，建設部發(fā)出《關于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設行為的通知》，確定對房地產(chǎn)業(yè)的12種不良行為給予相應處罰。2002年5月，建設部會同國家計委、國家經(jīng)貿委、財政部、國土能源部、國家工商總局、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)出的“通知”，要求各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務院各部門、各直屬機構整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。2002年2月，北京市國土房管局自1993年沿用至2002年的基準地價將被“刷新”。根據(jù)新規(guī)定，今后每三年更新一次基準地價。與此同時，北京國有土地收購儲備制度開始實施，土地供應實行計劃管理，并按市場需求嚴格控制建設用地供應總量，這將從源頭上規(guī)范北京市的土地市場，增強政府的宏觀調控能力。2002年7月1日，國土資源部制定的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》開始施行。這對規(guī)范土地使用權出讓，優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，具有重要意義。3.金融做重點各級政府調控和整頓房地產(chǎn)業(yè)，不是為了抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而是為了促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，準確地說是為了房地產(chǎn)業(yè)能夠健康地、可持續(xù)地發(fā)展。為了配合這一政策意圖，中央充分利用金融政策，下調存款和貸款的利率。2002年2月21日，中國人民銀行發(fā)出通知，公積金貸款利率下調，5年以下（含5年）由現(xiàn)在的4.14％下調為3.6％，5年以上由現(xiàn)行的4.59％下調為4.05％。2002年2月22日，中國人民銀行降低金融機構人民幣存貸款利率，個人住房商業(yè)貸款利率均下降0.54％，五年期以內由5.31％降為4.77％，五年以上由5.58％降為5.04％。2002年7月23日，住房公積金貸款擔保業(yè)務在北京市正式啟動。四、最高最佳使用分析最高最佳使用分析即是要確定估價對象的最佳用途，具體有定性和定量兩種分析方法。定性的最高最佳使用分析采用的是“從原因推算結論”的技術思路，定量的最高最佳使用分析采用的是“從結果反算原因”的技術思路。根據(jù)本項目的特點，本報告對估價對象最高最佳使用分析采用定性分析的技術思路，具體過程如下：（一）影響因素的選擇房地產(chǎn)的最高最佳使用在本質上由其在若干因素上的特性決定的；可以說，某宗房地產(chǎn)的最佳用途是客觀存在的，最高最佳使用分析只是把這個客觀存在的最高最佳用途揭示出來。因此，最高最佳使用分析首先要選擇決定估價對象最佳用途的影響因素。通過本估價機構有關專業(yè)人員的反復討論和咨詢有關專家，本報告的兩位估價師最后選擇下列因素為決定估價對象最佳用途的影響因素：1.估價對象的通達性：衡量的內容包括“公交車線路數(shù)、公交車次、機動車擁擠水平、道路瓶頸及障礙”2.估價對象的配套設施：衡量的內容包括“周邊商業(yè)設施的密度、銀行、訂票旅行社、酒店和飯館、菜場、中小學、幼兒園、醫(yī)院、郵局”3、估價對象的可視性：衡量的內容包括“地點的高度、障礙及建筑的遮蔽、樹木的遮擋、從入口處的視點”（二）各影響因素的評價1.影響因素評價方法對影響因素的評價采用權重與作用水平評分相乘的方法，來確定某一因素對估價對象的影響程度。權重的確定按重要性程度打分的方法確定，具體如下：1＝不重要2＝有些重要3＝比較重要4＝非常重要5＝極為重要作用水平評分按如下的方法確定：+2＝作用遠遠超過正常水平+1＝作用超過平均水平0＝正常水平-1＝作用低于正常水平-2＝作用遠遠低于正常水平2.估價對象通達性的評價（略）3.估價對象配套設施的評價（略）4.估價對象可視性的評價（略）（三）影響因素評價的結論通過對上述各因素各項目的評價，得出如下的結果估價對象影響因素評價結果表項目重要性得分通達性4+5配套設施5+10可視性3-2結論：由于項目的可視性較差，通達性較好，配套設施好，加上現(xiàn)狀設計為住宅用途，因此，估價對象作為商業(yè)用途和寫字樓用途均不合適，住宅用途為估價對象的最高最佳使用方式。五、估價方法選用根據(jù)估價對象的特點及市場情況，我們決定選取市場比較法和成本法分別進行評估，將兩種方法計算結果加權平均后得估價對象最終結果。六、估價測算過程（一）市場比較法的估價測算過程1、估價對象及可比實例基本情況表參考委托方提供的資料數(shù)據(jù)，公司評估人員到項目現(xiàn)場展開調查，并將調查結果進行整理。通過對近一年內的市場行情進行收集整理分析，挑選出幾個案例，并通過現(xiàn)場調查了解，取得比較因素方面的資料，詳見下表：估價對象與可比實例因素條件說明表項目估價對象實例A實例B實例C項目名稱****北京印象頤源居頤安嘉園銷售均價（元/平米）待估820068006500交易時間2002.122002.122002.122002.12交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素公共設施配套完備程度完備完備完備完備商服配套配套配套配套配套周邊環(huán)境一般一般好一般交通狀況好好好一般個別因素小區(qū)規(guī)模較小中等大中等入住時間2002.122003.62003.102003.5小區(qū)綠化一般較好好較好設施設備完備完備完備完備裝修狀況初裝修精裝毛坯房毛坯房2、估價對象及可比實例因素指數(shù)確定根據(jù)估價對象的實際情況，對以上比較案例進行各項修正，包括交易情況修正，交易時間修正，區(qū)域因素修正和個別因素修正。為在因素指標量化的基礎上進行比較因素修正，將因素指標轉化為因素條件指數(shù)，詳見下表：估價對象及可比實例因素指數(shù)表比較因素估價對象實例A實例B實例C交易時間100100100100交易情況100100100100區(qū)域因素公共設施配套完備程度100100100100商服配套100100100100周邊環(huán)境100100102100交通狀況10010010098個別因素小區(qū)規(guī)模100102103102入住時間100989698小區(qū)綠化100101103101設施設備100100100100裝修狀況10011597973、可比實例各因素修正系數(shù)的確定在確定了各種因素修正指數(shù)的基礎上，將估價對象的因素條件指數(shù)與比較實例的因素條件進行比較，得出各因素修正系數(shù)，詳見下表：可比實例各因素修正系數(shù)表比較因素實例A實例B實例C交易時間100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素公共設施配套完備程度100/100100/100100/100商服配套100/100100/100100/100周邊環(huán)境100/100100/102100/100交通狀況100/100100/100100/98個別因素小區(qū)規(guī)模100/102100/103100/102入住時間100/98100/96100/98小區(qū)綠化100/101100/103100/101設施設備100/100100/100100/100裝修狀況100/115100/97100/974.可比實例的比準價格從上表可以看出，估價對象與可比實例的交易情況與交易時間相同，因此只需要進行區(qū)域因素與個別因素的修正，而不需要進行交易情況修正和交易日期修正；同時，從表中可知，區(qū)域因素和個別因素分別由若干個子項目構成。其實，這些子項目對房地產(chǎn)價值的重要性是不同的，即它們的權重不同。估價人員利用特爾菲法，確定區(qū)域因素中的“公共設施配套完備程度、商服配套、周邊環(huán)境、交通情況”等4個子項目的權重分別為：0.3、0.2、0.2、0.3，個別因素中的“小區(qū)規(guī)模、入住時間、小區(qū)綠化、設施設備、裝修狀況”等5個項目的權重分別是0.15、0.1、0.25、0.25、0.25，故3個可比實例的比準價