工業(yè)地產(chǎn)市場分析

工業(yè)地產(chǎn)投資分析一、工業(yè)地產(chǎn)含義指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50年。二、工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式1.重要以土地溢價增值而獲取利潤投資開發(fā)商在完畢項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進行項目主題包裝與概念推廣，實現(xiàn)項目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。如美國普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇州普洛斯物流園。2.進行項目開發(fā)，通過長期持有經(jīng)營收益或發(fā)售產(chǎn)品獲利項目投資開發(fā)商，或獨立，或聯(lián)合，進行項目的整體開發(fā)，通過已建成房地產(chǎn)項目的出租、發(fā)售或租售結(jié)合等方式，實現(xiàn)項目的收益。一般體現(xiàn)為在項目地塊上建造原則的廠房、研發(fā)中心、配套服務(wù)等設(shè)施后，進行已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引進，從而獲取項目銷售后所帶來的利潤或長期持有項目而獲得經(jīng)營管理收益。如“物流房地產(chǎn)商”普洛斯企業(yè)在獲得土地之后，進行一級開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，打造設(shè)施平臺，吸引物流企業(yè)入駐。普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，平常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是開發(fā)商而非物流商。星月集團開發(fā)的上海松江的“大業(yè)領(lǐng)地”等項目亦如此。3.通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商獲得工業(yè)用地后，進行項目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強強聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項目，從而實現(xiàn)最低風險下的項目收益。三、我國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展我國工業(yè)地產(chǎn)的興起國際經(jīng)濟發(fā)展格局層面：改革開放、敞開國門，融入世界經(jīng)濟一體化大勢；同步，憑借低廉的勞動力資源，開放的民族使得世界的制造產(chǎn)業(yè)向中國轉(zhuǎn)移；國內(nèi)各個都市經(jīng)營發(fā)展角度：各個都市之間的發(fā)展、競爭，促使各個地區(qū)都不一樣程度地加大了招商引資力度，多種形式的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)和工業(yè)園區(qū)以及以主體產(chǎn)業(yè)為關(guān)鍵，有關(guān)鏈條產(chǎn)業(yè)跟進匯集的產(chǎn)業(yè)園區(qū)層出不窮，在很大程度上拉動工業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)性需求；政策層面：出于都市經(jīng)營的戰(zhàn)略性需求，基于都市產(chǎn)業(yè)形態(tài)的布局與發(fā)展層面的考慮，各類以工業(yè)為主體產(chǎn)業(yè)形態(tài)的都市，都在招商引資環(huán)節(jié)上對工業(yè)地產(chǎn)投資者在政策、稅收、低價等諸多環(huán)節(jié)上給與大幅度的優(yōu)惠與支持。2.我國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)實狀況1）我國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍處在初級階段，相對西方開發(fā)較晚。地方工業(yè)用地：自行發(fā)展→規(guī)劃發(fā)展→導向發(fā)展→集聚發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和使用仍處在非常初級的階段，以減少投資者的投資成本成為重要手段吸引企業(yè)投資落戶，吸引的企業(yè)大多是勞動密集型的低端行業(yè)，在推進地方經(jīng)濟發(fā)展和提高產(chǎn)業(yè)高度集中并沒有發(fā)揮出預期的作用和效果。圈地運用，機構(gòu)、企業(yè)、集體、個人紛紛在圈地運動中籌劃著從工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)獲取豐厚的投資回報，導致土地資源開發(fā)速度遠遠超過地方經(jīng)濟發(fā)展實際接納能力，大量的土地閑置、大量的廠房空存，甚至尚有部分機構(gòu)及企業(yè)以工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為名義大量圈地囤積資源，尋求機會以做商用地產(chǎn)投資開發(fā)，獲取更高的投資利潤。2）作為工業(yè)地產(chǎn)的載體-工業(yè)園的建設(shè)中存在的問題①“明星園區(qū)”太少，反復建設(shè)嚴重；上海、蘇州、東莞等。“我們但愿政府可以制定一種工業(yè)園區(qū)的建設(shè)原則，給工業(yè)園區(qū)設(shè)一道門檻，來防止園區(qū)建設(shè)過多過濫?！雹谡猩桃Y機制不完善，來者不拒；政府（政績）與入駐企業(yè)實現(xiàn)“雙贏”③貪大求洋，面子工程④資金供應(yīng)鏈不完善，融資成瓶頸。3.工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢1）發(fā)展趨勢的影響原因①政府政策的影響：監(jiān)管調(diào)控力度加大，有助于工業(yè)地產(chǎn)市場的健康規(guī)范成熟，有助于吸引外資與可持續(xù)發(fā)展；通過市場競爭，優(yōu)勝劣汰，可保留有實力企業(yè)；②市場供求的影響：經(jīng)濟發(fā)展保持強勁發(fā)展速度，有助于吸引外資；“世界工廠”確實立，對工業(yè)的重視；③發(fā)展模式的影響：模式變化，都是以人性化發(fā)展為目的，工業(yè)區(qū)的發(fā)展關(guān)系大量人口的生存條件與環(huán)境及其發(fā)展；可持續(xù)發(fā)展的節(jié)省型模式：充足運用有限的土地優(yōu)化配置發(fā)明最大的效益；④投資回報的影響：伴隨工業(yè)地產(chǎn)的不停擴展，可開發(fā)的土地將會越來越少，國家對土地的調(diào)控力度將會加大，土地的價值不可防止向上攀升。市場的規(guī)范透明成熟將導致競爭劇烈化，地產(chǎn)商的投資利潤會有所下降，但從長遠前景來看，工業(yè)地產(chǎn)需求強勁，投資回報相對穩(wěn)定。而工業(yè)地產(chǎn)的銷售方式會出現(xiàn)與房地產(chǎn)等有所不一樣，鑒于土地的升值，競爭的劇烈，多數(shù)產(chǎn)權(quán)持有者不會發(fā)售轉(zhuǎn)為出租，以保其產(chǎn)權(quán)的升值持有。伴隨需求的增長而地產(chǎn)的有限，地產(chǎn)租金也會不停上漲。四、工業(yè)地產(chǎn)投資（一）分析1、工業(yè)地產(chǎn)投資的過去在年終，工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了突如其來的真空，由于金融危機對某些機構(gòu)的影響，導致資金投入大幅下降。直到下六個月，投資者們才在中國工業(yè)市場尤其是物流地產(chǎn)的投資和開發(fā)市場上看到了一絲新的活力和需求。從主流開發(fā)商的計劃和、規(guī)劃的物流倉儲用地來看，倉儲用地在及之后一段時期都是供過于求。考慮到全球金融危機在下六個月爆發(fā)，大部分的規(guī)劃用地實際上沒有實行。從開始，開發(fā)商開始重新審閱在被擱置的發(fā)展計劃，然而在物業(yè)投入市場之前，項目建造往往需要18-24個月。因此在某些高速發(fā)展和高需求的市場，短期很有也許出現(xiàn)物流用地緊缺的狀況。2、工業(yè)地產(chǎn)投資現(xiàn)實狀況近年來，工業(yè)產(chǎn)地不停升值，從而引起了“掘金潮”。被看好的工業(yè)地產(chǎn)，尤其是某些被評比為最具投資價值的工業(yè)園區(qū)更是吸金王。從去年開始，住宅地產(chǎn)頻頻受到宏觀政策調(diào)控，限購限貸的政策使投資者掉頭轉(zhuǎn)向其他領(lǐng)域。工業(yè)地產(chǎn)被譽為“地產(chǎn)界的最終一塊凈土”，被開發(fā)商、地方政府、投資客以及銀行看好。從各地公布的十二五規(guī)劃可以看出，開始，各省區(qū)的產(chǎn)業(yè)園上馬和擴建相稱注目。據(jù)不完全記錄，截至底，全國有國家級工業(yè)園111家，省級工業(yè)園更高達2356家；至于市級工業(yè)園，有業(yè)內(nèi)人士保守估計的數(shù)量是超過10000家；縣級工業(yè)園的數(shù)量更是難以一一記錄。這意味著，未來五年中國將進入各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的高峰期。3、工業(yè)地產(chǎn)投資大熱原因房企熱衷開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)，與工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本較低有關(guān)?！跋啾茸≌袌?，工業(yè)地產(chǎn)的地價更為廉價，而項目總建筑面積的10%可作為配套建設(shè)。”仲量聯(lián)行廣州工業(yè)部高級經(jīng)理張寧指出，10%的配套建設(shè)可以波及酒店、公寓等商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)。一般來說，開發(fā)商拿下的工業(yè)地塊面積較大，10%的面積也會有相稱可觀的利潤。此外，工業(yè)用地大多低價出讓，且供應(yīng)量不受太多限制。加上工業(yè)地產(chǎn)融資環(huán)境要比住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)好諸多，這點燃了眾多企業(yè)投資熱情。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，工業(yè)地產(chǎn)的投資回報率一般為8%~12%、最高可達15%，若政府予以政策優(yōu)惠，其投資回報率將高出15%。(二)機遇與挑戰(zhàn)1、機遇工業(yè)地產(chǎn)就是“政治地產(chǎn)”，要永遠記住“大樹底下好乘涼”，由于工業(yè)地產(chǎn)永遠是跟國民經(jīng)濟命脈緊緊相聯(lián)絡(luò)的，假如只是靠一種民營企業(yè)去開發(fā)，沒有得到政府的支持是很難成功的。必須要有政府優(yōu)惠政策，還要跟區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境掛鉤，還波及所處區(qū)域的民眾就業(yè)問題，這必須由國家發(fā)明有關(guān)配套。中國目前的大趨勢是內(nèi)陸地區(qū)搞工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，沿海地區(qū)偏向于工業(yè)物業(yè)升級改造。招商對象也發(fā)生了變化，內(nèi)陸地區(qū)以轉(zhuǎn)移企業(yè)為主，沿海地區(qū)以國企和產(chǎn)業(yè)服務(wù)型企業(yè)為主。2、挑戰(zhàn)相對于住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)而言，工業(yè)地產(chǎn)占地面積大、投資金額高、招商難、投資回報周期長等特性，對進入者形成了較高的門檻。投資者在進入工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域前，需要有全盤的清晰考慮?！肮I(yè)物業(yè)開發(fā)并不如表面上看起來那么簡樸?！焙问兰t對“工業(yè)地產(chǎn)熱”并不感到樂觀，“雖然國外金融運作模式比較成熟（如美國普洛斯集團），但國內(nèi)缺乏對應(yīng)的金融機制與環(huán)境，即便有PE和風投參與，也是階段性介入，因受項目素質(zhì)、投資回報期限等原