房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性分析報告

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性分析匯報一、項(xiàng)目概況（一）、開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位于泰州市海陵區(qū)青年橋西南側(cè)。規(guī)劃用于集辦公、購物一體化的綜合建筑，是海陵區(qū)商業(yè)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。（二）、規(guī)劃方案規(guī)劃總用地面積3000平方米，規(guī)劃以辦公、營業(yè)功能為主，充足體現(xiàn)了以人為本的對辦公環(huán)境、辦公類型、辦公心理的規(guī)定。該建筑規(guī)劃一至二層為營業(yè)區(qū)，二層以上為辦公區(qū)。整體規(guī)劃充足考慮了與周圍毗鄰建筑間的互相協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時尚，具有了高品質(zhì)的辦公、環(huán)境和高原則的服務(wù)設(shè)施。二、建設(shè)條件（一）、建設(shè)地點(diǎn)條件1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰坡子街商業(yè)廣場。2、臨近公路，交通便利。3、周圍環(huán)境合適，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)規(guī)定。5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、電力、電信等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全。（二）、建設(shè)實(shí)行條件1、該詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)所有完畢，并通過市規(guī)劃局審批。2、泰州市國土資源局公布公告將于7月6日進(jìn)行國有土地使用權(quán)公開拍賣，現(xiàn)已經(jīng)有多家實(shí)力強(qiáng)、著名度高、經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商報名參與競拍。三、投資環(huán)境分析（一）、宏觀環(huán)境分析1、據(jù)國家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的是為了克制房價的過快增長，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場來進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對增量房價反而是保證和增進(jìn)上漲的力量，我國房價總體上保持穩(wěn)定且會穩(wěn)中有升。2、據(jù)國家記錄局資料匯報，整體房價呈上漲趨勢，今年1—5月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價格分別上漲11.3%和4.1%。3、國家、江蘇省、泰州市有關(guān)土地政策的出臺加大了開發(fā)用地的管理，使得泰州市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺，更突顯了該用地的商業(yè)價值，成為泰州房地產(chǎn)商家的必爭之地。（二）、微觀環(huán)境分析1、泰州投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，給房地產(chǎn)企業(yè)在泰州的發(fā)展發(fā)明了較為寬松的條件。2、皇冠房地產(chǎn)在泰州成功地開發(fā)了多種住宅小區(qū)，樹立了良好的企業(yè)形象和信譽(yù)，創(chuàng)立了較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢。該規(guī)劃區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是皇冠等品牌優(yōu)勢的有效運(yùn)用和發(fā)揮。3、伴隨長江三角經(jīng)濟(jì)區(qū)都市發(fā)展一體化的進(jìn)程，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得泰州房地產(chǎn)業(yè)顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭，A9規(guī)劃區(qū)的開發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高經(jīng)濟(jì)效益的機(jī)遇，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動力之源。已建的皇冠花園小區(qū)在泰州具有較高的著名度和美譽(yù)度，可成為擬開發(fā)項(xiàng)目的樣板小區(qū)，是無形的廣告，對提高其商業(yè)價值和增進(jìn)房屋銷售，都將起到積極的作用。同步，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)企業(yè)的市場份額和信譽(yù)形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營，獲得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除顧客對售后服務(wù)的顧慮，又可拉動銷售。并且，我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對集中，有助于形成整體優(yōu)勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機(jī)，發(fā)明了條件。四、市場分析與價格預(yù)測（一）、市場發(fā)展前景分析根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、泰州市場供需狀況等方面狀況調(diào)查表明，泰州地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，重要體現(xiàn)為：1、房價將持續(xù)穩(wěn)中有升近幾年，泰州商品房價格與周圍沿江都市相比價格較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套原則的提高，導(dǎo)致價格居高不下。2、房地產(chǎn)市場的需求仍然處在迅速增長的態(tài)勢一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加緊，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增長房地產(chǎn)市場需求。二是消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增長市場需求。3、二手房市場活躍對新居的增進(jìn)伴隨房地產(chǎn)二級市場不?；钴S，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。4、政府將加大對地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及都市建設(shè)的力度，將極大地改善都市面貌，深入優(yōu)化都市空間布局，推進(jìn)泰州這座最佳人居都市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住都市行列，并吸引更多人群到泰州購房居住。5、房地產(chǎn)營銷方式的變化房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點(diǎn)子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質(zhì)量競爭上升到價格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多原因、多元化競爭新格局。（二）、目的客戶的定位目的客戶群重要分為四類：一是大型的具有很強(qiáng)著名度的商業(yè)群體；二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場；三是當(dāng)?shù)鼐用穸沃脴I(yè)的購房群；四是致力于泰州投資置業(yè)的購房群體。（三）、價格預(yù)測根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，參照當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價格及其發(fā)展趨勢，本項(xiàng)目預(yù)測價格：1、辦公區(qū)8000元/㎡；2、營業(yè)區(qū)均價1元/㎡；3、車位均價8萬元/個；4、儲備室均價1000元/㎡。五、項(xiàng)目實(shí)行計(jì)劃（一）、工程建設(shè)實(shí)行計(jì)劃1、按泰州市對該商業(yè)區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在7月6日進(jìn)行土地競拍，假如我們競拍成功，獲得土地使用權(quán)后，將于今年終完畢項(xiàng)目單體初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，工程報建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足動工需要。2、擬開發(fā)建設(shè)期為1年。3、以數(shù)年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制保證施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過程中，要嚴(yán)格控制工程造價，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。（二）、銷售計(jì)劃及營銷方略1、營銷方略秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠信皇冠”的經(jīng)營理念，深入房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，充足發(fā)掘樓盤的賣點(diǎn)，通過如下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤。（1）、進(jìn)行廣泛的市場調(diào)查，通過目的客戶和目的市場的分析，對目的市場、戶型構(gòu)造、客戶群體進(jìn)行精確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。（2）、實(shí)行有效的廣告宣傳方略、營銷方略及公關(guān)方略，實(shí)現(xiàn)銷售目的。運(yùn)用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，運(yùn)用客戶群對企業(yè)品牌的認(rèn)識、理解與接受，提高對所開發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識度。（3）、通過拓展銷售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷售。運(yùn)用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴(kuò)展銷售渠道，使房屋銷售由本來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)銷售。要在劇烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入理解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。（5）、運(yùn)用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。有效地運(yùn)用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提高企業(yè)關(guān)鍵競爭力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購置愿望。（6）、結(jié)合價格方略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價格穩(wěn)中有升的形勢下，新盤開發(fā)銷售價格采用隨行就市結(jié)合“低開高走”的價格方略，將本項(xiàng)目的房屋價格，由低到高的次序推向市場，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場氣氛，形成人氣后再據(jù)市場狀況逐漸提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購房客戶的信心。六、項(xiàng)目財務(wù)經(jīng)濟(jì)分析（一）、投資估算按每畝173.6萬元獲得土地使用權(quán)，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項(xiàng)目開發(fā)總投資為31,525.03萬元。（二）、資金籌措根據(jù)投資估算及項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度計(jì)劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項(xiàng)目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元（其中中油企業(yè)貸款剩余額2，500.00萬元，應(yīng)收回金海灣醫(yī)院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元）。（三）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析1、利潤估算表（見附表5）本項(xiàng)目凈利潤2,141.06萬元，凈利率6.36%。預(yù)測前提：土地173.6萬元/畝；營業(yè)收入33,666.10萬元；平均銷售單價3,705.27元/平方米；營業(yè)成本26,600.27萬元；單位成本2,927.61元/平方米；稅金3,854.77萬元；費(fèi)用1,070.00萬元；貸款利息1,310.4萬元。2、現(xiàn)金流量估算表（見附表6）本項(xiàng)目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。3、盈利能力分析（1）、靜態(tài)分析投資利潤率（稅后）=項(xiàng)目凈利潤/項(xiàng)目投資支出總額=2,141.06/26,600.27=8.05%。（數(shù)據(jù)見附表5）（2）、動態(tài)分析項(xiàng)目凈現(xiàn)值為277.46萬元，凈現(xiàn)值不小于0，項(xiàng)目可行（計(jì)算見附表6）。經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為9.5%，參照同行業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率8%，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率不小于基準(zhǔn)投資收益率，項(xiàng)目可行。七、風(fēng)險分析（項(xiàng)目盈虧平衡分析）銷售面積盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/平均銷售單價（1-稅費(fèi)率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米占計(jì)劃銷售量的92.82%銷售單價盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/房屋銷售量（1-稅費(fèi)率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米占計(jì)劃銷售單價的92.82%盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目銷售面積到達(dá)84,334.35平方米或平均銷售價格到達(dá)3,439.16元/平方米時，項(xiàng)目保本，安全余度7.18%。八、結(jié)論通過我們認(rèn)真研究分析論證，無論是