房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的葵花寶典

成交是一個(gè)系統(tǒng)的過程而不是一個(gè)簡(jiǎn)單的招勢(shì)兵無(wú)常法，水無(wú)常勢(shì)成交真諦客戶選擇與你成交是因?yàn)樗矚g你！“發(fā)掘”客戶需求---“滿足”客戶需求（心理、感覺、面子）---“超越”客戶需求（把客戶當(dāng)朋友和家人對(duì)待）做銷售就是做關(guān)系/人（先做朋友再做生意）我們給客戶最大的、最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，就是讓他們成交！做銷售的最高境界就是客戶喜歡什么你就會(huì)什么！一流的銷售人員讓客戶“沖動(dòng)”，二流的銷售人員讓客戶“心動(dòng)”，三流的銷售人員讓客戶“感動(dòng)”，四流的銷售人員讓客戶“一動(dòng)不動(dòng)”。五字真經(jīng)“快”：看房、匹配、逼定、簽單、下定金“準(zhǔn)”：匹配、判斷、心理把握“狠”：殺價(jià)、賺差價(jià)“貼”：跟客戶、拉伸、逼定“懇”：誠(chéng)懇、用心、一個(gè)客戶一生朋友主要內(nèi)容接待階段---匹配階段---約看階段---帶看階段---拉伸階段---逼定階段---談單階段---接待階段要求：1.建立信任

2.了解需求

3.作好鋪墊如何建立信任讓客戶喜歡你專業(yè)自信與眾不同標(biāo)新立異衣著聲音肢體語(yǔ)言對(duì)公司對(duì)自己對(duì)產(chǎn)品特別的介紹方式你是唯一的接待第1計(jì)---專家法什么是專家：顧問，在某方面具有權(quán)威知識(shí)的人。針對(duì)買家：區(qū)域市場(chǎng)、房產(chǎn)知識(shí)、國(guó)家政策、未來趨勢(shì)、投資、理財(cái)、過渡針對(duì)賣家：房?jī)r(jià)評(píng)估、銷售技巧、相關(guān)手續(xù)、產(chǎn)權(quán)知識(shí)真專家（老手）---偽專家（新手）---案例：生病去醫(yī)院“專家門診”---這個(gè)社會(huì)亂說“無(wú)罪”如何了解需求購(gòu)房目的---過渡型、居住型、投資型家庭成員---關(guān)鍵人物、戶型從事行業(yè)---性格、生活安定性工作地點(diǎn)---方便與否、購(gòu)房群體計(jì)劃首付---購(gòu)房能力月薪情況---還款能力業(yè)余愛好---環(huán)境要求、人文要求看房經(jīng)歷---資源獲取渠道、看房心理目前居住情況---房屋檔次、地理位置接待第2計(jì)---拋磚引玉第一步：了解需求第二步：篩選信息第三步：拋磚引玉玉：就是客戶的真實(shí)需求注意：①不要一上來就推薦房子②不要放棄已經(jīng)看過的房子，客戶沒有看中可能是因?yàn)閱T工操作水平造成的。如何做好鋪墊第三計(jì)：空城計(jì)第四計(jì)：限時(shí)逼定第五計(jì)：草船借箭接待第3計(jì)---空城計(jì)租房變售房已售變未售高價(jià)變低價(jià)行家刺探手中無(wú)貨打擊業(yè)主兵者，詭道也；虛中有實(shí)、實(shí)中帶虛，讓房主和客戶摸不到頭腦，從而任由擺布，最主要的是拖住房主和客戶，不讓他們?cè)趧e的地方成交！接待第4計(jì)---限時(shí)逼定針對(duì)對(duì)象1.有過后悔經(jīng)歷的客戶2.投資型客戶3.購(gòu)買一向非常明確之客戶4.跟了很長(zhǎng)時(shí)間但是難以下決定之客戶關(guān)鍵點(diǎn)1.從眾的心理2.有限的時(shí)間里，人們往往做出不理智的決定3.快速逼定之前要下伏筆接待第5計(jì)---草船借箭獲取房源的途徑：1.上門2.老客戶再生3.裝客戶套取4.物業(yè)管理辦5.其他房產(chǎn)公司關(guān)系6.海報(bào)、樓花、小條7.小區(qū)活動(dòng)、房交會(huì)、其他活動(dòng)8.網(wǎng)絡(luò)9.上門陌拜10.草船借箭---向客戶打聽，俗稱套房源接待第6計(jì)---30分、4秒、17分30分---每天用三十分鐘來進(jìn)行自我修飾，使自己感覺很自信，面帶微笑，給人一種清爽的感覺。4秒---指第一印象，第一印象是在4秒鐘之內(nèi)形成的、員工要通過自我素質(zhì)的提高來提升客戶第一印象的好感。17分---指與客戶見面以后，銷售人員最好能在17分鐘之內(nèi)激發(fā)客戶對(duì)你、對(duì)你所在的公司和你推薦的物業(yè)的興趣。匹配階段首先頭腦中要有房匹配之前必須了解清楚客戶需求、購(gòu)房意愿及能力先推薦次的再推薦好的---要有層次感，不要一上來就把最好的房源拋給他/她一次推薦不超過三個(gè)房源---太多了客戶容易挑剔自己推薦的房源自己要有信心---最起碼要表現(xiàn)的有信心※匹配其實(shí)是一個(gè)為客戶“量身定做”挑選商品的過程，在優(yōu)質(zhì)資源有限的情況下，有很多員工采取比較強(qiáng)制性的態(tài)度讓客戶接受自己對(duì)房子的觀念，而沒有從客戶本身的角度去考慮問題這是大錯(cuò)特錯(cuò)了的；客戶的需求是需要一步步的引導(dǎo)的，銷售人員不能“超之過急”，否則就會(huì)“適得其反”，所以就需要你和客戶之間建立積極的良性的有建議性的溝通，總之不要放過任何一個(gè)有需求、有能力、沒時(shí)間、沒資源的準(zhǔn)客戶！約看階段約看一套房子的時(shí)候，要準(zhǔn)備另外幾套在面積、單價(jià)、位置等關(guān)鍵因素上相似的留做后選第一次約看中等檔次的房子---最優(yōu)質(zhì)的房子---最差的房子約看要通過描述性語(yǔ)言讓客戶產(chǎn)生興趣從而產(chǎn)生看房意愿，減少說明性語(yǔ)言，更不要通過對(duì)房屋的過分夸張或死拉硬拽騙客戶看房---實(shí)在沒有方法，騙也要騙的有技術(shù)含量要讓客戶感覺你為此付出了很多的努力---看房阻力很多約看要明確時(shí)間、地點(diǎn)、出發(fā)之前半小時(shí)電話確認(rèn)、在約定時(shí)間前15分鐘趕到觀察環(huán)境并選擇最好的路徑去房主家看房階段精心策劃做好導(dǎo)演面對(duì)面直接下藥看房：精心策劃、做好導(dǎo)演自己最好事先看過：需要提前確認(rèn)的事項(xiàng)：傭金、稅費(fèi)、房?jī)r(jià)（報(bào)價(jià)、底價(jià)、能否浮動(dòng)）、首付、關(guān)鍵人物、買/賣房目的、留下物品、騰房時(shí)間、有無(wú)貸款、年代、學(xué)區(qū)、物管等等看房機(jī)會(huì)的掌握：時(shí)間、聚焦法則：看房第1計(jì)---比較法買蘋果的故事：（人物：賣蘋果父女倆）有比較才會(huì)有選擇：“三選一”原則---給客戶配方只能有三個(gè)看房順序的選擇：

最優(yōu)---最劣---一般？最劣---最優(yōu)---一般？一般---最優(yōu)---最劣？看房第2計(jì)---羊群效應(yīng)分行經(jīng)理調(diào)配工作---團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)不同客戶的看房時(shí)間點(diǎn)控制---怎么樣把他們拉到一起優(yōu)質(zhì)房源的快速成交：積累準(zhǔn)客戶的能力；學(xué)會(huì)建立客戶檔案、培養(yǎng)連環(huán)客戶的能力看房第3計(jì)---傾聽法客戶不喜歡的業(yè)務(wù)員常犯的三個(gè)毛?。孩倏腿藖砹司烷]嘴---只說不聽②解決問題不及時(shí)---不充分了解客戶為什么抱怨③解決問題不充分---缺乏溝通開放式問答（接待階段）VS封閉式問答（逼定階段）少介紹多提問---學(xué)會(huì)望、聞、問、切問30%、聽50%、說20%---說話要具有針對(duì)性，煽動(dòng)性，建設(shè)性、并且富有感情看房第4計(jì)---打預(yù)防針報(bào)價(jià)打針---房主打針還價(jià)打針---客戶打針看房場(chǎng)景---看房當(dāng)場(chǎng)不要談價(jià)、也不要表現(xiàn)對(duì)房子本身的喜怒哀樂、最好不要當(dāng)面談價(jià)格、防止雙方互留名片、電話號(hào)碼跳單打針---確認(rèn)書、預(yù)防、協(xié)調(diào)、不要跟無(wú)奈當(dāng)秀才、以理服人看房第5計(jì)---別人的錯(cuò)誤不得罪客戶、用真實(shí)案例引導(dǎo)客戶的思考：1.當(dāng)面討價(jià)還價(jià)2.跳單3.不及時(shí)決定4.流露對(duì)房子的好、惡5.對(duì)同行說出意向6.要同行幫忙談價(jià)看房第6計(jì)---送佛送到西防止同行搶客防止客戶四處打探防止客戶在下定前變化---吃飯、取錢、接人看房第7計(jì)---寵物法寵物的故事：

寵物店免費(fèi)讓客戶試養(yǎng)并取得優(yōu)秀業(yè)績(jī)的故事！讓客戶感覺---“這就是我的”：

學(xué)會(huì)培養(yǎng)客戶對(duì)房子的獨(dú)享感覺！看房第8計(jì)---櫻桃樹櫻桃樹的故事：核心：1.客戶真正需求把握---上學(xué)、環(huán)境、私密、價(jià)格、裝修等2.反復(fù)強(qiáng)調(diào)他最關(guān)注的優(yōu)點(diǎn)---一葉障目不見泰山看房第9計(jì)---一家人學(xué)會(huì)和客戶套近乎：

稱謂：大哥、大姐、先生、小姐、*總、老師、叔叔、阿姨、**哥、**姐盡量談?wù)撍矚g的話題不要哪壺不開提哪壺學(xué)會(huì)對(duì)他家庭和事業(yè)的關(guān)注：最關(guān)注的人和事看房第10計(jì)---打破沙鍋問問題要問到底；

了解客戶和房主最真實(shí)的目的和需求客戶為什么拒絕：

最后的門把手、欲擒故縱讓客戶感覺如果成交就一定要在那小子/姑娘手里成交看房第11計(jì)---替代選擇對(duì)確定客戶對(duì)所配的房子不滿意情況下，要對(duì)客戶需求重新定位在客戶表示不滿意時(shí)，一定要有備選方案判斷客戶為什么不滿意：①需求不清楚②理想和現(xiàn)實(shí)不接軌③還是客戶太挑剔看房第12計(jì)---我以為老員工最容易犯的錯(cuò)誤---千萬(wàn)不要用自己的眼光幫助客戶判斷學(xué)會(huì)從客戶角度出發(fā)，幫助客戶滿足他/她的需求，而不要說我認(rèn)為/我覺得/以我多年的經(jīng)驗(yàn)來說等等拉伸階段千萬(wàn)不要把底價(jià)暴露給客戶給房主！四種價(jià)格作為陷阱：①我們對(duì)客戶的報(bào)價(jià)②房主的心理價(jià)位③我們對(duì)房主的報(bào)價(jià)④客戶能出的最高價(jià)虛構(gòu)緊張氣氛---限制客戶考慮的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。迂回戰(zhàn)術(shù)---一松一緊，欲擒故縱。價(jià)格掌控在你們手中，我們只是在中間協(xié)調(diào)：給房主的感覺是客戶不能加了，但是又要留有余地；給客戶的感覺是房主不能再降了，但是也要留有余地。談單之前不要把話說得太死：像***難道這個(gè)價(jià)格你就一點(diǎn)都不能再降了/再多加一點(diǎn)了的話不在必要的時(shí)候不要說。對(duì)客戶：價(jià)格要分開來談，好處要加起來說；分解價(jià)格或差價(jià)。

對(duì)房主：累積負(fù)面價(jià)格，房子的最大缺點(diǎn)要反復(fù)縈繞在他/她耳邊?！I房子和結(jié)婚是人生中的兩件大事，重要的是自己感覺怎么樣，而不是那幾千塊錢的問題，只有有緣才能使你看到這個(gè)房子，做了這么長(zhǎng)時(shí)間的二手房，我發(fā)現(xiàn)有的房子就是為某一個(gè)人準(zhǔn)備的，我感覺這個(gè)房子就是為你準(zhǔn)備的逼定階段趁熱打鐵---當(dāng)客戶關(guān)上一扇門的時(shí)候，銷售人員一定要懂得打開一扇窗，客戶永遠(yuǎn)不會(huì)真正拒絕你，而真正拒絕你的人，一定是你自己。要讓客戶從他/她自己口中說出價(jià)格。制造緊張氛圍---絕不要讓客戶在輕松的環(huán)境下考慮價(jià)格、什么時(shí)候下定等問題。絕不輕易放棄---英國(guó)首相對(duì)成功的理解：絕不放棄、絕不絕不放棄、絕不絕不絕不放棄?！I房子就像找女朋友一樣，沒有像你想象中那樣十全十美的，能有個(gè)80%滿意就行了，遇到差不多的房子要趕快下定決心快速拿下，千萬(wàn)不能優(yōu)柔寡端（婉轉(zhuǎn)的告訴他/她），別到最后由于自己的原因失去了一個(gè)好很好的購(gòu)房機(jī)會(huì)，這么長(zhǎng)時(shí)間在外面風(fēng)吹日曬的看房也挺累的，打的費(fèi)不算，而且也耽誤你工作上的時(shí)間，現(xiàn)在試場(chǎng)都是透明的，房主也都不是傻子，隨便到一兩家中介公司就能問出市場(chǎng)價(jià)，俗話說好貨不便宜、便宜無(wú)好貨，用在這里也是一樣的，所以，***我覺得這個(gè)房子還是挺適合你的，你就不要再考慮了，至于價(jià)格方面，我想房主雖然嘴上說不能再讓了，但是我們?nèi)绻阉?她約過來坐在一起我在努力幫你談?wù)?，可能還會(huì)有一點(diǎn)浮動(dòng)的空間，你看怎么樣？談判階段談判的過程就是相互妥協(xié)的過程談判要領(lǐng)：①中間立場(chǎng)②不卑不亢③足智多謀④掌握局面談判形象面帶微笑目光停留于“三角地帶”適當(dāng)贊美---真誠(chéng)、具體、恰當(dāng)、不傷害另一方坐