公司拿地戰(zhàn)略報(bào)告

**集團(tuán)**市場

拿地戰(zhàn)略報(bào)告

地產(chǎn)巨人—**集團(tuán)

強(qiáng)勢進(jìn)駐**走近****印象

**房地產(chǎn)市場解讀**土地市場中小地塊拿地戰(zhàn)略儲備土地結(jié)構(gòu)**集團(tuán)**市場拿地戰(zhàn)略一、走近**集團(tuán)簡介**榮譽(yù)市場瞻望關(guān)鍵詞**戰(zhàn)略布點(diǎn)**南方集團(tuán)簡介

**南方集團(tuán)公司是**集團(tuán)屬下的子公司。公司注冊資金一億零五十萬元人民幣，是以房地產(chǎn)開發(fā)為主，集工程建設(shè)、醫(yī)藥、網(wǎng)絡(luò)、科技、典當(dāng)、拍賣、實(shí)業(yè)投資等于一體的國有大型企業(yè)集團(tuán)。**集團(tuán)成員遍布廣州、北京、上海、深圳、珠海、南寧、武漢、長沙、重慶、哈爾濱、沈陽、貴陽、包頭、濟(jì)南、**、南昌等地，公司地產(chǎn)年開發(fā)量超過300萬平方米。**榮譽(yù)“博鰲?21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”獲“年度最具投資價(jià)值地產(chǎn)上市公司”與“年度行業(yè)貢獻(xiàn)大獎”兩項(xiàng)大獎。2007全國房地產(chǎn)五強(qiáng)企業(yè)2006華南地產(chǎn)十大品牌；2006華夏地產(chǎn)年度盛典最受尊敬地產(chǎn)企業(yè)中國最具成長性上市公司的第一名領(lǐng)導(dǎo)力品牌地產(chǎn)企業(yè)2006`中國主流地產(chǎn)“金鼎獎”

年度十大地產(chǎn)領(lǐng)袖品牌牌價(jià)值位居國有房地產(chǎn)企業(yè)之首，綜合排名居top10第二中國藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)2006中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)——綜合實(shí)力“TOP10”五強(qiáng)席位2005年房地產(chǎn)企業(yè)生命力評價(jià)：全國品牌十強(qiáng)

。。。。。。關(guān)鍵詞一：上市

2006年7月31日，**地產(chǎn)股票在上海證券交易所掛牌上市，成為股權(quán)分置改革后重啟IPO市場的首批上市的第一家房地產(chǎn)企業(yè)。2007年6月6日，最新的《2007中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究成果》在北京發(fā)布，上市不到一年的**地產(chǎn)（********）榜上有名，位列綜合實(shí)力第二名，中國房地產(chǎn)上市公司績優(yōu)股第二名。

關(guān)鍵詞二：政府資源國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會監(jiān)管的166家大型中央企業(yè)之一國資委“欽點(diǎn)”為可以重組其他央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的五家企業(yè)之一**地產(chǎn)戰(zhàn)略布點(diǎn)哈爾濱**頤和家園哈爾濱**科技大廈哈爾濱松北區(qū)組合開發(fā)項(xiàng)目沈陽**花園沈陽閥門廠項(xiàng)目北京新**大廈北京**欣苑北京**花園北京**.壟上別墅北京**福園北京冷泉項(xiàng)目濟(jì)南24中學(xué)項(xiàng)目上海**香檳苑上海十二橡膠莊園上海圣湖項(xiàng)目武漢**花園武漢湖濱花園武漢大劇院長沙**苑長沙今利園湖南文化廣場湖南岳陽文廟項(xiàng)目湖南望城項(xiàng)目重慶**文化體育公園重慶龍頭寺項(xiàng)目貴州**溫泉項(xiàng)目**南寧**鳳翔花園東溝嶺中心區(qū)項(xiàng)目東盟商務(wù)區(qū)龍騰上園項(xiàng)目廣州**花園廣州**香檳花園廣州**國際廣場廣州**林語山莊廣州**大廈廣州黃埔花園廣州**百合花園廣州**國際大廈深圳**文化廣場深圳**城花園海語西岸花園項(xiàng)目寶安22區(qū)項(xiàng)目**，中國唯一的春城，近幾年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如火如荼，但總感覺缺少點(diǎn)什么，缺少的就是國家級的品牌開發(fā)商對市場的領(lǐng)跑。**集團(tuán)的進(jìn)駐，正好填補(bǔ)此空白。**集團(tuán)，中國地產(chǎn)界的巨人，中國房地產(chǎn)五強(qiáng)企業(yè)，作為這樣一個(gè)超級地產(chǎn)巨頭，在幾乎所有東南部大城市留下了開發(fā)的痕跡，**，這樣一個(gè)美麗而具有潛力的城市，豈能錯過？！**，**，相互的選擇**集團(tuán)**市場瞻望****瞻望中小項(xiàng)目入市大量土地儲備****品牌初步建立擴(kuò)張/擴(kuò)大品牌影響力/盈利/擴(kuò)大市場占有率短期目標(biāo)長期目標(biāo)首先開發(fā)中小規(guī)模項(xiàng)目，通過產(chǎn)品和營銷上的創(chuàng)新，打造精品，樹立**在**的品牌和形象，與此同時(shí)積累大量的土地儲備，為后續(xù)發(fā)展作強(qiáng)有力的準(zhǔn)備，以達(dá)到擴(kuò)大市場份額、占領(lǐng)**房地產(chǎn)市場的目的。**市場開發(fā)理念走近****印象

**房地產(chǎn)市場解讀**土地市場中小地塊拿地戰(zhàn)略儲備土地結(jié)構(gòu)**集團(tuán)**市場拿地戰(zhàn)略二、**印象200520062007上半年GDP1062億元1203億元593.97億元人均GDP17560元19663元――城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9616107666158.05人均住房面積30.633――房價(jià)比8：18.1：1――**指數(shù)06年**經(jīng)濟(jì)指數(shù)VS國家經(jīng)濟(jì)指數(shù)GDP（億元）人均GDP城鎮(zhèn)居民人均可支配收入人均住房面積全國210871155031175926.7m2**1203196631077633m2**市生活水平基本達(dá)到全國平均水平，但與一級城市相比存在較大差距宏觀調(diào)控對各級城市影響程度**地位連續(xù)的宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生震蕩將逐漸從第一梯隊(duì)的一線城市逐漸向內(nèi)陸二/三線城市縱深發(fā)展;政策型/金融型/財(cái)政型三種調(diào)控手段,將從地根/銀根緊縮/基準(zhǔn)利率上調(diào)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)入手,遏止固定資產(chǎn)投資過熱的勢頭,中國房地產(chǎn)將進(jìn)入階段性調(diào)整階段.一線重點(diǎn)城市沿海重點(diǎn)省份西南三省中央政府政策手段金融手段財(cái)政手段顯著影響區(qū)---中國一線城市.次級影響區(qū)---中國沿海發(fā)達(dá)城市.弱級影響區(qū)---內(nèi)陸二三線城市.**作為邊境城市07年受影響的主要剛性政策調(diào)控和”人事變動”下的適應(yīng)性供給調(diào)整期.**處于房地產(chǎn)發(fā)展第三批隊(duì)；高速發(fā)展期已過，進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段。*****觀點(diǎn)GDP人均GDP房地產(chǎn)開發(fā)投資總額（億元）商品房成交均價(jià)（元/平米）成都2750億元25400619.24472貴陽603億元17025108.543100重慶3486億元12437629.632678**1203億元196631723428**西南地位06年西南地區(qū)各省會經(jīng)濟(jì)指數(shù)對比**在西南三省中處于中等水平，房地產(chǎn)開發(fā)潛力巨大。**優(yōu)勢位置優(yōu)勢氣候優(yōu)勢&位置優(yōu)勢

**市是**省的交通樞紐、通訊中心及中國面向東南亞的口岸。**機(jī)場是中國五大國際航空港之一，有飛往仰光、曼谷、新加坡等的6條國際航線、通往香港的一條地區(qū)航線及通往國內(nèi)各大中城市的約40條航線。氣候優(yōu)勢

**地處**高原中部，市中心海拔1,891米。南瀕**，三面環(huán)山。屬于低緯度高原山地季風(fēng)氣候，由于受印度洋西南暖濕氣流的影響，日照長、霜期短、年平均氣溫15°c。氣候溫和，夏無酷暑，冬不嚴(yán)寒，四季如春氣侯宜人，是極負(fù)盛名的“春城”。*****觀點(diǎn)**具有巨大的自然資源優(yōu)勢、氣候優(yōu)勢和地理位置優(yōu)勢，宜居程度高，適宜進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，且升值潛力巨大。走近****印象

**房地產(chǎn)市場解讀**土地市場中小地塊拿地戰(zhàn)略儲備土地結(jié)構(gòu)**集團(tuán)**市場拿地戰(zhàn)略三、解讀**房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)投資總額商品房施工面積竣工面積銷售成交面積空置率2005149億元14783801m24342900m2約550萬11％2006172億————773萬平方米10％房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟(jì)狀況商品房價(jià)格變化情況月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月商品房成交均價(jià)3306344635383051302732553446356334093463363232852006年商品房價(jià)格變化（單位：元/平米）07年1—5月商品房價(jià)格變化情況（單位：元/平米）月份1月2月3月4月5月商品房成交均價(jià)36263346346135143654商品房價(jià)格變化情況1、從06年到07年初，**市商品房價(jià)格上下波動情況明顯。2、進(jìn)入07年，**樓市穩(wěn)步上漲，漲幅約100元/月/平米。3、**房價(jià)仍處于健康發(fā)展水平，發(fā)展?jié)摿薮蟆?、**房地產(chǎn)市場總體泡沫不存在，還可穩(wěn)定發(fā)展10年。*****觀點(diǎn)走近****印象

**房地產(chǎn)市場解讀**土地市場中小地塊拿地戰(zhàn)略儲備土地結(jié)構(gòu)**集團(tuán)**市場拿地戰(zhàn)略四、**市一級土地市場狀況市場劃分市場區(qū)劃方位劃分法環(huán)線劃分法1、環(huán)線劃分1)**主流地產(chǎn)開發(fā)商被迫迎合離心式的城市化擴(kuò)張模式:2)境外政治/資金大顎乘勢而入,開始了以資源為主導(dǎo)圈地運(yùn)動;3)政府以新城建設(shè)的大旗幟,以土地運(yùn)營為先導(dǎo),扮演了利益的裁判者.城區(qū)城市擴(kuò)張城市邊緣一環(huán)二環(huán)三環(huán)自我更新動態(tài)競爭模式2、方位劃分

主城區(qū)舊城改造東線(崛起的新城)/市城投系西(產(chǎn)業(yè)區(qū))西房系北(鐘擺式副城市區(qū))/江東,倫華系西市區(qū)已無大規(guī)模集中使用地，加之政府對高新開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)的限制，西市區(qū)作為傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)和科技園區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)始終缺乏賣點(diǎn).第一次城市化浪潮的敗筆南(城市擴(kuò)張區(qū))/外資系東城區(qū)是通往新城的要沖，擁有其他市區(qū)所缺乏的資源：土地。在這基礎(chǔ)上，將更合理地規(guī)劃和使用東城的資源優(yōu)勢，使其發(fā)展為未來**城的核心區(qū)。3-5年未來開發(fā)企業(yè)必爭之地北市區(qū)被定位為**的副中心，北市區(qū)目前近71個(gè)居住社區(qū)，有30萬左右的常住人口，社會配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠.近年中大盤熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域內(nèi)動型地產(chǎn)消費(fèi)市場南市是(**版塊)傳統(tǒng)低密度/中高端物業(yè)開發(fā)片區(qū).加直新城市建設(shè)大勢,呈貢和老主城之間過渡板塊(官南/昆洛)大盤林立.各區(qū)域土地供應(yīng)狀況一覽06年土地供應(yīng)情況一覽區(qū)域供應(yīng)量土地供應(yīng)量（畝）現(xiàn)拍賣土地均價(jià)備注中心區(qū)一環(huán)內(nèi)223.76686.5萬元/畝商業(yè)用地二環(huán)內(nèi)2145.76494萬元/畝居住用地東市區(qū)1143.43363萬元/畝商業(yè)用地南市區(qū)41334.1763201.75萬元/畝商住用地為300.15畝，居住用地為1034.0263畝。西市區(qū)138.37132萬元/畝居住用地北市區(qū)3139.51196.4萬元/畝商住用地為36.706畝，居住用地為102.805畝?？偭?31825.0073304萬元/畝其中商業(yè)用地23.76畝，商住用地480.286畝，居住用地1320.961畝。地塊編號土地位置面積（畝）規(guī)劃用途出讓年限交易起價(jià)每畝土地最終成交價(jià)格J2006—017青年路418號3.43商業(yè)401659萬元1127萬元/畝J2006--018新聞路337號20.33商業(yè)405000萬元246萬元/畝一環(huán)內(nèi)土地拍賣情況地塊編號土地位置面積（畝）規(guī)劃用途出讓年限交易起價(jià)每畝土地終成交價(jià)格J2006-018民航路26號102.24居住7023469萬元684萬元/畝J2006—008民航路3號43.52居住704958萬元304萬元/畝二環(huán)內(nèi)土地拍賣信息地塊編號土地位置面積（畝）規(guī)劃用途出讓年限交易起價(jià)每畝土地最終成交價(jià)格J2004—022南市區(qū)五甲塘937.848居住70年6.022億元98萬元/畝J2006—021官渡區(qū)核桃箐村和上馬村96.1783居住70年3971.506萬元41萬元/畝J2006---023南二環(huán)路國貿(mào)中心附近125.67商住70年16864.31萬元347萬元/畝J2006---024南二環(huán)**路口174.48商住70年22115.23萬元321萬元/畝南市區(qū)土地拍賣信息地塊編號土地位置面積（畝）規(guī)劃用途出讓年限交易起價(jià)每畝土地最終成交價(jià)格J2006—028北郊上馬村龍泉路旁3.205居住70年203萬元95.73萬元/畝J2006—026盤龍區(qū)茨壩鎮(zhèn)花園路36.706居住商業(yè)居住70年商業(yè)40年2330萬元63.47萬元/畝J2005--014號在銀河大道、煙廠用地之間99.6居住70年7115.36萬元130萬元/畝北市區(qū)土地拍賣信息地塊編號土地位置面積（畝）規(guī)劃用途出讓年限交易起價(jià)每畝土地最終成交價(jià)格J2006—030黃土坡昆沙路116號38.37居住702751.3萬元132萬元/畝西市區(qū)土地拍賣信息地塊編號土地位置面積（畝）規(guī)劃用途出讓年限交易起價(jià)每畝土地最終成交價(jià)格J2006---022石閘立交橋以東143.43商住70年17041萬元363萬元/畝東市區(qū)土地拍賣情況06年推出土地綜合分析1、06年**市推出的土地中，南市區(qū)體量最大，約占73%。這意味著未來南市區(qū)的競爭將異常激烈。北市區(qū)、東市區(qū)和二環(huán)內(nèi)推出量不相上下。中心區(qū)一環(huán)地塊體量最少，僅占1.3%。2、在拍賣的地塊中，居住用地比例最高，占73%。商住用地次之，占26%。純商業(yè)用地最少，僅占1.3%。3、從各區(qū)域最終的落槌價(jià)格來看，中心區(qū)的土地價(jià)格最高，最高價(jià)達(dá)到1127萬元/畝，為商業(yè)用地歷史新高。整個(gè)中心區(qū)均價(jià)達(dá)到686萬元/畝。二環(huán)內(nèi)地塊處于第二層次價(jià)位，達(dá)到494萬元/畝。東市區(qū)列第三，每畝均價(jià)高達(dá)363萬元，北市區(qū)最低，均價(jià)僅為96.4萬元/畝。4、10月、11月為2006年地塊拍賣最為集中的時(shí)期，整體的土地拍賣落槌均價(jià)高達(dá)304萬元/畝。而此前地塊拍賣到300萬元/畝已經(jīng)是**中心區(qū)第一層次的地價(jià)。由此可見，**的地價(jià)在大幅提高。而土地成本的增加將直接逼迫房價(jià)的上漲。*****觀點(diǎn)07年各區(qū)域土地供應(yīng)情況區(qū)域供應(yīng)量土地供應(yīng)量（畝）現(xiàn)拍賣土地均價(jià)中心區(qū)一環(huán)內(nèi)000二環(huán)內(nèi)（一環(huán)—二環(huán)）133.29379.7東市區(qū)6450.998250.6867南市區(qū)2117.37332.295西市區(qū)4135.56208北市區(qū)000總量13737.218231.9708地塊編號土地位置面積（畝）規(guī)劃用途出讓年限交易起價(jià)每畝土地最終成交價(jià)格J2007-001東二環(huán)小莊立交橋旁71.78居住用地709266.3416萬元單價(jià)：280.73萬元/畝J2007-002東二環(huán)小莊立交橋旁76.65居住用地7010144.8058萬元單價(jià)：314.96萬元/畝J2007-003東站菊花立交橋旁115.05居住、商業(yè)、辦公70（住宅）商業(yè)、辦公（40）14825.082萬元單價(jià)：258.28萬元/畝J2007-004東站菊花立交橋旁131.84商住居住70商業(yè)4016052.8384萬元單價(jià)：272.74萬元/畝J2007-005官渡區(qū)寶海公園旁19.78商務(wù)辦公403348.095萬元----J2007-006二環(huán)南路原廣豐食品城附近94.537商住居住70商業(yè)4013425.7045萬元單價(jià)：309.33萬元/畝2007年3月27日**土地拍賣信息地塊編號土地位置面積（畝）規(guī)劃用途出讓年限交易起價(jià)J2006-031昆瑞路273號黃土坡立交橋西側(cè)500米處76.7居住用地7012442萬元J2005-004、005西山區(qū)七公里處35.10居住辦公用地居住70辦公402086萬元地塊編號土地位置面積（畝）規(guī)劃用途出讓年限交易起價(jià)每畝土地最終成交價(jià)格J2006-004經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)牛街莊片區(qū)18.548商業(yè)用地40556.446萬元單價(jià)：173.41萬元/畝總價(jià)3216.446萬元J2007-005官渡區(qū)寶海公園旁22.80商務(wù)辦公403859.2808萬元單價(jià):355.26萬元/畝總價(jià)6259.2808萬元J2006-009吳井路509號33.29畝商住用地居住70商業(yè)403792萬元單價(jià)379.7萬元/畝總價(jià)12642萬元2007年3月29日**土地拍賣信息2007年5月30日**土地拍賣信息地塊編號土地位置面積（畝）規(guī)劃用途出讓年限交易起價(jià)每畝土地最終成交價(jià)格J2007-031經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)牛街莊片區(qū)37.13居住用地702227.805萬元單價(jià)：204萬元/畝總價(jià)6107.805萬元J2007-038高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)M2-10-7地塊15.99工業(yè)用的50409.574萬元單價(jià):25.61萬元/畝總價(jià)409.574萬元J2007-039高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)M2-10-8地塊7.77工業(yè)用地50198.912萬元單價(jià)25.6萬元/畝總價(jià)198.912萬元2007年6月28日**土