2022年《房地產(chǎn)估價案例與分析》高分通關(guān)卷1

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問答題（共5題，共5分）

1.某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場，該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產(chǎn)估價師首先選用了收益法，根據(jù)委托人提供的財務(wù)報表，取商場近三年平均的年凈利潤150萬作為凈收益，收益年限選用了建筑物剩余年限55年，報酬率選用了該商場的投資回報率12%。采用成本法估價時，先用比較法確認(rèn)了土地價格3000元/m2，根據(jù)委托人提供的成本數(shù)據(jù)，確定房屋成本價格是5000元/m2。因商場還有未償還債務(wù)500萬，只剩一年期，本次估價未予考慮。請你指出房地產(chǎn)估價師這樣估價的錯誤有哪些

2.甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受張某的委托，評估其一套購買于2022年8月1日的住宅的轉(zhuǎn)讓價值，評估的價值時點為2022年8月1日，評估單價為7000元/㎡。張某以購買價9000元/㎡為由，對估價結(jié)果提出異議。甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對原估價結(jié)果進(jìn)行了復(fù)核并最終決定維持原估價結(jié)果。請說明導(dǎo)致房地產(chǎn)價格前后差異的原因。

3.甲公司2022年通過有償出讓方式（拍賣）取得某地塊的土地使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價為14500元/㎡，甲公司擬分兩期建設(shè)30棟別墅。當(dāng)?shù)谝黄?0棟于2022年竣工時，因債務(wù)糾紛，被法院裁定強(qiáng)制拍賣還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價公司評估出拍賣底價為15000元/㎡。拍賣行據(jù)此進(jìn)行了拍賣，成功賣出了10棟。當(dāng)2022年第二期20棟竣工后，建成的別墅以19000元/㎡一售而空。甲公司因此指責(zé)乙房地產(chǎn)估價公司于2022年評出的拍賣評估底價太低，而且當(dāng)時別墅的拍賣底價竟然只比2022年的樓面地價高500元/㎡，遠(yuǎn)低于其當(dāng)時投入的建設(shè)成本，很不合理。而乙評估公司堅持當(dāng)時的估價結(jié)論是合理準(zhǔn)確的。請問：乙評估公司堅持當(dāng)時的估價結(jié)論合理準(zhǔn)確的理由有哪些

4.下列估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分，請在答題紙上作答。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在括號后面空格處的不計分）

××房地產(chǎn)在建工程抵押估價結(jié)果報告

一、估價委托人

名稱：××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

聯(lián)系人：××

聯(lián)系電話：××

二、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)

估價機(jī)構(gòu)：XXX有限責(zé)任公司

住所：XX市XX區(qū)XX路XX號XX大廈10樓

法定代表人：XXX

資質(zhì)等級：一級

證書編號：建房估證字［2022]XXX號

有效期限：2022年XX月XX日至2022年XX月XX日

三、估價目的

為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。

四、估價對象

估價對象為位于××市××大道××號××房地產(chǎn)在建工程，辦理了《建筑工程施工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《國有土地使用證》。估價對象為××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有。估價對象2022年6月竣工后，建筑總層數(shù)為地面七層、地下一層，總建筑面積為26934.74平方米。

其他（略）。

五、價值時點

2022年6月14日（實地查勘之日）

六、價值類型

本報告所確定的房地產(chǎn)價值，是根據(jù)本報告的估價目的、在公開市場條件下的以其產(chǎn)權(quán)用途持續(xù)使用確定的價值時點上的公開市場價格。

七、估價原則

獨立、客觀、公正原則；合法原則；最高最佳利用原則；替代原則；價值時點原則；謹(jǐn)慎原則。

八、估價依據(jù)

1.《中華人民共和國物權(quán)法》；

2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；

3.《中華人民共和國土地管理法》；

4.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；

5.《中華人民共和國擔(dān)保法》；

6.《國有土地上房屋征收評估辦法》；

7.《房屋抵押評估委托書》；

8.《房屋抵押評估委托合同》；

9.《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語》；

10.委托人提供的在建工程合法證明；

11.注冊房地產(chǎn)估價師實地查勘獲得的資料和市場調(diào)查資料。

九、估價方法

由于估價對象是在建工程，缺少可比實例和產(chǎn)生收益的條件，而具有開發(fā)潛力，因此首先選用假設(shè)開發(fā)法對其進(jìn)行估價，然后選用成本法進(jìn)行估價，最后將兩種估價方法的估價值進(jìn)行綜合處理得出估價對象的最終估價結(jié)果。

假設(shè)開發(fā)法就是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計后續(xù)開發(fā)建設(shè)的實際支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。

成本法就是以房地產(chǎn)價格的各個構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來求取估價對象房地產(chǎn)價值的方法。

十、估價結(jié)果

經(jīng)過測算，確定估價對象××房地產(chǎn)在建工程在價值時點2022年6月14日的抵押價值為84990441元（大寫：人民幣捌仟肆佰玖拾玖萬肆佰肆拾壹元整）。

十一、注冊房地產(chǎn)估價師

十二、實地查勘日期（略）

十三、估價作業(yè)日期

2022年6月14日至2022年6月19日

十四、風(fēng)險提示分析（略）

××房地產(chǎn)在建工程抵押估價技術(shù)報告

一、估價對象描述與分析

（一）估價對象區(qū)位狀況描述與分析（略）

（二）估價對象實物狀況描述與分析（略）

（三）估價對象權(quán)益狀況描述與分析（略）

二、市場背景描述與分析（略）

三、最高最佳利用分析（略）

四、估價方法適用性分析（略）

五、估價測算過程

（一）運用假設(shè)開發(fā)法求取估價對象的價格

經(jīng)測算，計算結(jié)果為92978507元（計算過程略）

（二）運用成本法求取估價對象的價格

1.選擇具體估價路徑

本次估價選擇房地合估路徑。

2.成本法估價的計算公式

房地產(chǎn)價格=土地成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+銷售稅費+投資利息+開發(fā)利潤

（1）求取估價對象土地使用權(quán)價格

土地單價（樓面地價）為897元／㎡（計算過程略）。,

土地成本=897×26934.74=24160462（萬元）

（2）求取估價對象地上建筑物價格

①前期工程費

前期工程費包括勘察測量、規(guī)劃設(shè)計、臨時供水供電以及場地平整、臨時道路等項目前期工作的必要支出。即前期工程費＝30+50+10+50=140（元／㎡）

②建筑安裝工程費

建筑安裝工程費包括土建工程費用、裝飾及附屬工程費用、機(jī)電安裝工程費用等。根據(jù)《××省建筑工程計價辦法》、《××省建筑工程綜合定額》、《××省裝飾裝修工程計價辦法》及《××省裝飾裝修工程綜合定額》，參考××市同類型建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及相關(guān)市場行情，根據(jù)估價對象的實際情況，取建安費用＝1238（元/㎡）

③基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費包括城市規(guī)劃要求配套的道路、給排水、電力、電信、燃?xì)?、等設(shè)施的建設(shè)費用。由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費包含在土地取得成本中，在此沒有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。

④公共配套設(shè)施建設(shè)費

公共配套設(shè)施建設(shè)費包括城市規(guī)劃要求配套的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、社區(qū)服務(wù)、市政公用等非營業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費用。參考所在區(qū)域同等規(guī)模物業(yè)，取建筑安裝工程費的2%，即公共配套設(shè)施建設(shè)費=1238×2%=24.76（元／㎡）

⑤開發(fā)期間稅費

開發(fā)期間稅費為每平方米建筑面積210元（依據(jù)略)

⑥建設(shè)成本

建設(shè)成本＝140＋1238＋24.76＋210＝1612.76（元／㎡）

總建設(shè)成本=1612.76×22792.52=36758865（萬元）

（3）管理費用

是指為組織和管理項目開發(fā)經(jīng)營活動的必要支出，按照建筑安裝工程費的一定比例來測算。根據(jù)估價對象的實際情況，管理費用為建筑安裝工程費的2%，即1238×2%=24.76（元／㎡）

（4）銷售費用

銷售費用發(fā)生在開發(fā)建設(shè)完成前半年，根據(jù)建設(shè)成本按銷售代理費3%(依據(jù)略），計算得123.8（元／㎡）（計算略）。

（5）投資利息

假設(shè)開發(fā)期為兩年，貸款利率按一至三年期貨款年利率5.4%測算，土地、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費在第一年初一次性投入，建安成本及公建配套費在開發(fā)期均勻投入，則土地費用利息=897×5.4%×2=96.88（元／㎡）

建安成本、管理費利息=（1612.76+24.76）×5.4%×2×0.5=88.43（元／㎡）

（6）開發(fā)利潤

根據(jù)公司以往的工程利潤，取460.91（元／㎡）經(jīng)估價人員現(xiàn)場勘察，結(jié)合評估人員現(xiàn)場觀察，確定綜合成新率為95%。

估價對象的市場總價=24160462+36758865+（24.76+88.43+96.88+24.76+123.8+460.91）×26934.74=82993424（元）（取整）

則估價對象的市場單價=建筑物評估現(xiàn)值+土地評估現(xiàn)值=82993424/26934.74=3081（元／㎡）（取整）

（三）估價對象的價格

運用加權(quán)平均法求取估價對象的價格。取假設(shè)開發(fā)法計算結(jié)果的權(quán)數(shù)為20%，成本法計算結(jié)果的權(quán)數(shù)為80%，則：估價對象價格=92978507×20％+82993424×80％=84990441元。

六、估價結(jié)果確定

經(jīng)過測算，確定估價對象××房地產(chǎn)在建工程在價值時點2022年6月14日的抵押價值為84990441元（大寫：人民幣捌仟肆佰玖拾玖萬肆佰肆拾壹元整）。

附件（略）

5.指出并改正下列估價報告片段中的錯誤（本題10分。錯處不超過4個。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。）

本次估價背景情況如下：

估價對象為某工業(yè)廠房及附屬辦公用房，2022年6月通過竣工驗收并辦理了權(quán)屬登記，2022年11月25日該宗土地設(shè)定抵押，至價值時點他項權(quán)利尚未注銷。估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。價值時點為2022年10月20日，估價作業(yè)日期為2022年11月1日至11月8日。

以下是該房地產(chǎn)抵押估價報告內(nèi)容片斷：

估價師聲明

我們根據(jù)自己的專業(yè)知識和職業(yè)道德，在此鄭重聲明：

1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。

2.本估價報告的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。

4.我們依照國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。

參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師：

估價假設(shè)和限制條件

1.本次估價以估價對象在實地查勘之日的狀況為準(zhǔn)。

2.本次估價以估價對象按照現(xiàn)有用途、持續(xù)使用為假設(shè)前提。

3.本次估價以估價對象未設(shè)定任何擔(dān)保及他項權(quán)利為假設(shè)前提。

4.本估價報告確定的估價對象范圍及面積數(shù)據(jù)以估價委托人提供的《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》及相關(guān)證明文件所載明的內(nèi)容為準(zhǔn)。

5.本估價報告的估價結(jié)論是在估價委托人提供的資料真實、合法、完整的基礎(chǔ)上得出的，估價委托人應(yīng)當(dāng)對其提供的相關(guān)資料的真實性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。

6.本估價報告的估價結(jié)論是估價對象在價值時點的抵押價值，未考慮未來市場變化風(fēng)險和短期強(qiáng)制處分等因素對房地產(chǎn)抵押價值的影響。

7.本估價報告的估價結(jié)論未考慮房地產(chǎn)交易時應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費，如需轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按國家有關(guān)規(guī)定辦理。

8.本報告估價結(jié)果僅供估價委托人在本次估價目的下使用，不得用于其他用途。

9.因估價委托人使用估價報告不當(dāng)而引起的后果，估價機(jī)構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

10.本估價報告自出具之日起一年內(nèi)有效。在此期間如果房地產(chǎn)市場發(fā)生重大變化，則有效期應(yīng)相應(yīng)折減。

單選題（共10題，共10分）

6.某市市中心因棚戶區(qū)改造，需征收李某擁有的一處80平方米2樓住宅，磚混結(jié)構(gòu)。經(jīng)甲房地產(chǎn)估價公司現(xiàn)場查勘，周邊同樣的磚混結(jié)構(gòu)的老樓售價為7000元/㎡，最后公示估價機(jī)構(gòu)評估價格8890元/㎡，李某及其他被征收人認(rèn)為，周邊新建的高層房屋售價都達(dá)到14000元/㎡，對價格有異議，拒絕簽合同，要求簽訂的征收補償價格為14000元/㎡。

下列關(guān)于房屋征收價值確定的表述中，正確的是（）。

A.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)與征收人協(xié)商確定

B.征收部門根據(jù)周邊市場狀況確定

C.由被征收人確定的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估確定

D.征收人和被征收人協(xié)商確定

7.某市市中心因棚戶區(qū)改造，需征收李某擁有的一處80平方米2樓住宅，磚混結(jié)構(gòu)。經(jīng)甲房地產(chǎn)估價公司現(xiàn)場查勘，周邊同樣的磚混結(jié)構(gòu)的老樓售價為7000元/㎡，最后公示估價機(jī)構(gòu)評估價格8890元/㎡，李某及其他被征收人認(rèn)為，周邊新建的高層房屋售價都達(dá)到14000元/㎡，對價格有異議，拒絕簽合同，要求簽訂的征收補償價格為14000元/㎡。

被征收人對評估價格有異議，應(yīng)該（）。

A.委托其他評估機(jī)構(gòu)另行評估

B.向原估價機(jī)構(gòu)申請復(fù)核估價

C.向當(dāng)?shù)貙＜椅瘑T會鑒定評估

D.向當(dāng)?shù)胤ㄔ浩鹪V

8.某市市中心因棚戶區(qū)改造，需征收李某擁有的一處80平方米2樓住宅，磚混結(jié)構(gòu)。經(jīng)甲房地產(chǎn)估價公司現(xiàn)場查勘，周邊同樣的磚混結(jié)構(gòu)的老樓售價為7000元/㎡，最后公示估價機(jī)構(gòu)評估價格8890元/㎡，李某及其他被征收人認(rèn)為，周邊新建的高層房屋售價都達(dá)到14000元/㎡，對價格有異議，拒絕簽合同，要求簽訂的征收補償價格為14000元/㎡。

被征收房屋價值評估時點為（）。

A.征收決定公告之日

B.征收完成之日

C.實地查勘之日

D.征收決定之日

9.甲方（開發(fā)公司）于2022年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱為A座、B座）8層共5000㎡的商品住房。至2022年12月止，甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層，B座建至5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實際發(fā)生1400萬元，乙方應(yīng)返還100萬元；乙方則認(rèn)為工程款實際發(fā)生1580萬元，甲方尚應(yīng)再支付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至2022年7月甲方向法院起訴，法院委托某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對甲方實際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行了評估。

確定評估結(jié)論的依據(jù)應(yīng)是（）。

A.以1500萬元作為評估值

B.以（1400+1580）/2=1490萬元作為評估值

C.以2022年7月的預(yù)算定額、材料差價等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日實際發(fā)生的工程量確定評估值

D.以2022年7月至12月的預(yù)算定額、材料差價等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日實際發(fā)生的工程量確定評估值

10.甲方（開發(fā)公司）于2022年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱為A座、B座）8層共5000㎡的商品住房。至2022年12月止，甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層，B座建至5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實際發(fā)生1400萬元，乙方應(yīng)返還100萬元；乙方則認(rèn)為工程款實際發(fā)生1580萬元，甲方尚應(yīng)再支付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至2022年7月甲方向法院起訴，法院委托某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對甲方實際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行了評估。

如果該開發(fā)公司擁有全部合法開發(fā)手續(xù)，欲將整體項目轉(zhuǎn)讓，則價值時點應(yīng)為（）。

A.2022年12月

B.2022年7月

C.項目轉(zhuǎn)讓之日

D.項目建成之日

11.甲方（開發(fā)公司）于2022年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱為A座、B座）8層共5000㎡的商品住房。至2022年12月止，甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層，B座建至5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實際發(fā)生1400萬元，乙方應(yīng)返還100萬元；乙方則認(rèn)為工程款實際發(fā)生1580萬元，甲方尚應(yīng)再支付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至2022年7月甲方向法院起訴，法院委托某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對甲方實際應(yīng)支付給乙方的工程款進(jìn)行了評估。

該商品房預(yù)計2022年6月建成，要估算建成時的售價，則估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況應(yīng)是（）。

A.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為2022年7月的狀態(tài)

B.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為2022年6月的狀態(tài)

C.估價對象狀況為2022年6月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場狀況為2022年7月的狀態(tài)

D.估價對象狀況為2022年7月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場狀況為2022年6月的狀態(tài)

12.某公司有一鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)廠房，于2022年12月31日建成投入使用，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)批準(zhǔn)，該公司于2022年12月將該廠房改為二手汽車交易市場，并在辦理二手汽車交易市場手續(xù)時補交了土地使用權(quán)出讓金，將土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地，土地使用期限為40年，自2022年12月31日起至2053年12月30日止，不可續(xù)期。2022年6月30日，該公司與他方合資，以該二手汽車交易市場的房地產(chǎn)作價出資。

若評估二手汽車交易市場房地產(chǎn)的作價出資價格，下列說法中正確的是（）。

A.作價出資價格應(yīng)為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的原始價值

B.作價出資價格應(yīng)為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的賬面價值

C.作價出資價格評估應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)

D.作價出資價格應(yīng)較評估出的價值低

13.某公司有一鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)廠房，于2022年12月31日建成投入使用，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)批準(zhǔn)，該公司于2022年12月將該廠房改為二手汽車交易市場，并在辦理二手汽車交易市場手續(xù)時補交了土地使用權(quán)出讓金，將土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地，土地使用期限為40年，自2022年12月31日起至2053年12月30日止，不可續(xù)期。2022年6月30日，該公司與他方合資，以該二手汽車交易市場的房地產(chǎn)作價出資。

如果采用成本法估價，且建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命等于