房地產(chǎn)行業(yè)深度：歷次房地產(chǎn)周期復盤及政策空間展望

房地產(chǎn)行業(yè)深度房地產(chǎn)行業(yè)深度歷次房地產(chǎn)周期復盤及政策空間展望市放松限購，有望提振短期市場需求》2023.9.14%10證書編號：S0500521120002Telmail：zzl6599@地址：上海市浦東新區(qū)銀城路88號中國人壽金融中心10樓調控政策具有明顯的逆周期特征，政策分別針對房地產(chǎn)行業(yè)的需求端和而且中央政策和地方政策比較同步，具有明顯的“一刀切”特征，所以周炒”轉變，中央與地方、各城市之間的政策同步性均明顯減弱，導致短期波動被熨平，拉長房地產(chǎn)周期。此外，供應端調控也在逐漸加強，例如近城市限貸、限購、限售、限價等調控政策不斷加碼，而三四線城僅廣州下調了貸款首付比例及房貸利率下限。北京、上海的二套房普宅商因為普宅認定標準較為嚴苛且未及時調整，所以目前實際成交的大部分住縮短繳納社保年限、允許補繳社保、放松二孩家庭購房等方式進行優(yōu)化調一線城市中的廣州率先優(yōu)化調整了限購區(qū)域，同時還降低了首付比例及首套房利率，但北上深的限購限貸政策仍然較為嚴格，還有調整空間面也將推動板塊估值繼續(xù)修復。當前階段建議關注拿地能力強、土儲布局預期導致居民收入和信心恢復較慢；市場銷售復蘇低于預期；房企信用風敬請閱讀末頁之重要聲明 3 3 7 8 9 3.2政策面：限購成為主要調控手段，地方政策 20 20 23 28 28 30 32 32 4 4 4 4 5 5 5 7 8 9 敬請閱讀末頁之重要聲明 21 23 23 24 26 27 27 6 21 25 29 30;;而房地產(chǎn)調控政策是影響供求關系的核心變量。我國房地產(chǎn)市場要由政府和開發(fā)商構成，影響供給的因素主要包括土地供應、開發(fā)商拿地意短期內(nèi)缺乏彈性。相較而言，需求端對調控政策變化更加敏感，尤其是對銷在以往周期中，政策往往通過調控需求進而影響供給，而需求和供給之政策調控目標也在變化，同時也改變了房地產(chǎn)周期規(guī)律和板塊投資邏輯。本資、庫存等行業(yè)基本面指標以及申萬房地產(chǎn)指數(shù)，可發(fā)現(xiàn)各指標均呈現(xiàn)出相似的周期長度，只不過由于指標間的領先和滯后關系造成周期頂部和底部的申萬房地產(chǎn)指數(shù)的同步性也較強，而新開工和投資的頂?shù)讜r間相對滯后，所敬請閱讀末頁之重要聲明20-0220-0720-1221-0521-1022-0322-0823-0123-0620-0220-0720-1221-0521-1022-0322-0823-0123-062005年~2008年2009年~2011年2012年~2014年2015年至今05-0705-1206-0506-1007-0307-0808-0108-0608-1109-0409-09商品房銷售面積：單月同比商品房銷售面積：累計同比申萬房地產(chǎn)指數(shù)（右軸）2012年~2014年2009年~2011年2005年~2008年2015年至今-60-20-40-8020400700060005000400030002000100002.52.00.50.0-0.5-1.0-1.570城新建商品住宅價格指數(shù):環(huán)比70城新建住宅價格指數(shù)：環(huán)比申萬房地產(chǎn)指數(shù)（右軸）7000600050004000300020000敬請閱讀末頁之重要聲明加庫存加庫存去庫存加庫存去庫存加庫存上漲和下跌階段。從庫存角度看，每輪周期都將經(jīng)歷去庫存和加庫存兩個階05-08年由于經(jīng)濟處于高速增長階段，上行期更長，與前兩輪敬請閱讀末頁之重要聲明第一輪2005年-2008年銷售面積單月2005.6~2008.1127個月70城市新房價格指數(shù)環(huán)比2005.7~2008.1228個月房地產(chǎn)指數(shù)2005.7~2008.1028個月新開工面積單2005.4~2009.52007年9月20個月投資完成額單2006.4~2009.42009年4月20個月第二輪2009年-2011年銷售面積單月2008.12~2012.22012年2月27個月70城市新房價格指數(shù)環(huán)比2009.1~2012.42012年4月28個月房地產(chǎn)指數(shù)2008.11~2011.1225個月新開工面積單2009.6~2012.72012年7月26個月投資完成額單2009.5~2012.827個月第三輪2012年-2014年銷售面積單月2012.3~2015.22013年2月2015年2月24個月70城市新房價格指數(shù)環(huán)比2012.5~2014.82013年3月房地產(chǎn)指數(shù)2012.1~2014.22014年2月新開工面積單2012.8~2015.22015年2月投資完成額單2012.9~2015.112014年2月21個月第四輪2015年至今銷售面積單月2015.3~至今2016年4月2022年4月-70城市新房價格指數(shù)環(huán)比2014.9~至今2016年9月25個月-房地產(chǎn)指數(shù)2014.3~至今-新開工面積單2015.3~至今2016年4月投資完成額單2015.12~至今2019年4月41個月-敬請閱讀末頁之重要聲明房貸利率限貸（套數(shù)認定房產(chǎn)稅預售資金監(jiān)管三道紅線房地產(chǎn)貸款集中房貸利率限貸（套數(shù)認定房產(chǎn)稅預售資金監(jiān)管三道紅線房地產(chǎn)貸款集中供應端進行調控，對房地產(chǎn)開發(fā)鏈條的各個環(huán)節(jié)均有影響。政策主體包從供應端看，土地供應計劃、出讓條件和融資政策對開發(fā)商拿地能力和房貸利率等）是限制購房需求或提高購房成本的兩種重要方供應端政策出讓“兩集中”競拍條件限制（限房 拿地6-9個月開工6-9個月銷售1.5-2.5年竣工房企融資房企融資限價（影響房企拿地、開工、推提高預售要求敬請閱讀末頁之重要聲明以往周期通常從需求端進行調控，但隨著經(jīng)濟和行業(yè)發(fā)展階段轉變，調2007年9月—商品房銷售面積單月同比-MA3（%）—70城新房價格環(huán)比（%）2009年12月2009年12月確抑制投資投機性購房2020年12月2013年2月60402000-202014年3月“針對不同城市分類調控”-602014年9月貸”、利率下限七折2011年12月政策轉松。住建部表示支持居民的合理購房需求2016年3-4月：開啟“因城施策”2008年9月2023年7月調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策2016年10月2020年8月監(jiān)管“三道紅線”2021年2月出讓“兩集中”2021年12月款集中度管理制度-0.5-1.5160100140120-40-8021不應求。國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)《關于繼續(xù)開展經(jīng)營性項目用地一律公開競價出讓。此次針對供應端的調控使得土地供應更加集中于政府，導致供給收緊，而且出讓方式由過去的協(xié)議出讓變?yōu)椤罢信膾臁币簿凑堥喿x末頁之重要聲明40%30%20%0%-10%-20%-30%購置土地面積同比新開工房屋面積同比商品房銷售面積同比20002001200220032004200520062007200820092010輪周期起點的原因在于當年經(jīng)濟高速增長，股市和樓市都呈現(xiàn)大幅上漲，其敬請閱讀末頁之重要聲明02102.2政策面：提高首付比例和交易稅費，貨幣政策與行政發(fā)展六條措施，為后續(xù)政策制定確定基調。同時，國務院辦公廳在當月轉發(fā)敬請閱讀末頁之重要聲明廳《關于切實穩(wěn)定住房價格的施，抑制住房價格過快上漲”廳《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價提出促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展信貸、土地政策的調節(jié)作用；合理控制拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房《關于調整住房供應結構穩(wěn)人轉手交易征收營業(yè)稅年限提高至5《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資立分支、代表機構的境外機構和在境內(nèi)工作、學習時間一年以下的境外個《關于住房轉讓所得征收個在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強制性征收二手房會《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信會《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信認定房貸次數(shù)；人均居住面積低于平敬請閱讀末頁之重要聲明03-0103-0403-0703-0103-0403-0703-1004-0104-0404-0704-1005-0105-0405-0705-1006-0106-0406-0706-1007-0107-0407-0707-1008-0108-0408-0708-10《關于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》個人住房貸款利率下限擴大為基準利積極的財政政策和適度寬松的貨幣政廳《關于促進房地產(chǎn)市場健康8.05.0敬請閱讀末頁之重要聲明敬請閱讀末頁之重要聲明及以上住房貸款；另一方面，提出地方政府可根據(jù)實際情況在一定時期內(nèi)限目標；另一方面，明確了限購城市范圍（各直轄市、計劃單列市、省會城市價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施，限購再次升級，此后包括臺州、衢州、珠海等三線城市繼續(xù)出臺限購。因此，我們從“新國八條”敬請閱讀末頁之重要聲明位心和預期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資。鼓勵引導各地因地制宜穩(wěn)定和發(fā)展房地產(chǎn)市場，加強住房《關于支持信托公司創(chuàng)允許監(jiān)管評級2C級以上的信托公司可向已《關于調整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通保障性住房和普通商品住房項目的最低資本發(fā)項目的最低資本金比例為30%（此前為《關于進一步加強按揭前銀行認定標準偏松，二套亦可享受首套優(yōu)增加普通商品住房有效供給；抑制投資投機性購房；加強市場監(jiān)管；大規(guī)模推進保障房《關于促進房產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展通知》增加住房建設用地有效供應；進一步加強土地供應管理和商品房銷售管理；二套房貸款研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措部分城市房價過快上漲買第三套及以上住房的大幅度提高首付款比例和利率水平。房價高、上漲快的地區(qū)暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。地方政府可根據(jù)實際情況在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)府《北京市人民政府貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商《關于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房明確二套房認定標注：認房又認貸，首付5《關于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設管理調控因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的禁止參敬請閱讀末頁之重要聲明《關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸府《關于進一步貫徹落實國務院文件精神堅決遏制房價過快上漲的補充府《關于進一步加強本市房地產(chǎn)市場調控加快推進住房保障工作的若干在一定時期內(nèi)（沒有明確期限）限定居民家妻雙方及未成年子女)只能在本市新購一套《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作有關問省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措上調至5年；大力推廣“限房價、競地價”慶《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫部分個人住房征收房產(chǎn)研究部署繼續(xù)加強調控已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購后敬請閱讀末頁之重要聲明----敬請閱讀末頁之重要聲明2012年未出臺明顯的樓市支持政策，以地方政策微調疊加降息為主。但也沒有像過往周期一樣大規(guī)模放松行政調控，主要體現(xiàn)為貨幣政策偏松，應覆蓋城市全部行政區(qū)域，限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住為第一個正式放松限購的城市，隨后也有較多二線城市優(yōu)化敬請閱讀末頁之重要聲明研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市完善穩(wěn)定房價工作責任制；要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查廳《關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場限購住房類型應包括所有新建商品住年住房用地供應總量應不低于過去5月市陸續(xù)將二套房首付提高至七成等政針對不同城市情況分類調控；經(jīng)濟下區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶居民購買新房和二手房都不再有套數(shù)會《關于進一步做好住房金融三亞市住建局委托三亞房地產(chǎn)協(xié)會秘敬請閱讀末頁之重要聲明并對實行貨幣化安置的棚改項目加大貸款支持力度。棚改貨幣化也成為了三敬請閱讀末頁之重要聲明12-0112-0412-0712-1013-0113-0413-0713-1014-0114-0414-0714-1015-0115-0415-0715-1016-0116-0416-0712-0112-0412-0712-1013-0113-0413-0713-1014-0114-0414-0714-1015-0115-0415-0715-1016-0116-0416-0716-104.84.5《關于進一步做好住房金融5年以上中長期貸款基準利率下降《關于個人住房貸款政策有《關于調整個人住房轉讓營對外銷售普通住房免征營業(yè)稅年限由5年以上中長期貸款基準利率下降5年以上中長期貸款基準利率下降5年以上中長期貸款基準利率下降5年以上中長期貸款基準利率下降《關于調整住房公積金個人住房貸款購房最低首付款比低至20%敬請閱讀末頁之重要聲明行《關于進一步推進棚改貨幣原則上棚改貨幣化安置比例不低于國家開發(fā)銀行將加大貸款支持力度；《關于調整和完善固定資產(chǎn)投資項目資本金制度的通《關于進一步完善差別化住房信貸政策有關問題的通普通住房商業(yè)貸款最低首付款比例下5年以上中長期貸款基準利率下降要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持《關于調整個人住房貸款政《關于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通的核心調控方式，疊加多數(shù)城市取消限購、降低購房成本，直接提升了居民敬請閱讀末頁之重要聲明房價“四小龍”南京、合肥、蘇州、廈門）房價快速攀升，土地市場地王頻4.03.02.00.0-1.0-2.014-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0514-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-0516-0716-0916-1117-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-0518-0718-0918-11 新房價格價格指數(shù):二線城市:環(huán)比新房價格指數(shù):三線城市:環(huán)比敬請閱讀末頁之重要聲明二季度三線城市的新房價格環(huán)比出現(xiàn)一波反彈，而同期一線和二線城市漲幅 新房價格指數(shù):環(huán)比新房價格指數(shù):一線城市:環(huán)比 新房價格價格指數(shù):二線城市:環(huán)比新房價格指數(shù):三線城市:環(huán)比敬請閱讀末頁之重要聲明《關于進一步完善本市住房體系和保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意《關于完善住房保障體系促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意非深戶購房社保繳滿年限由此前的1-商品住房（含新房和二手房）本市戶《關于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的-要堅持穩(wěn)健的貨幣政策，在保持流動-解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問《關于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過房地產(chǎn)業(yè)分類監(jiān)管采取“基礎范圍+綜合指標評價”的分類監(jiān)管標準；房地產(chǎn)企業(yè)的公司債券募集資金不得用《關于規(guī)范銀信類業(yè)務的通商業(yè)銀行和信托公司開展銀信類業(yè)務不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)、地方政府融資平臺、股票市場、產(chǎn)能過---敬請閱讀末頁之重要聲明20-0320-0620-0920-1221-0321-0621-0921-1222-0322-0622-0922-1223-0323-0623-09施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政-要堅持房子是用來住的、不是用來炒情得到控制后樓市迎來反彈，尤其是一線城市房價快速上行引起監(jiān)管注意，土地市場熱度也較高，土地購置面積和土地成交價款同比快速上行，其中土150.0%100.0%50.0%0.0%-50.0%一線城市二線城市三線城市-100.0%敬請閱讀末頁之重要聲明2017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-022022-052022-082022-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-022022-052022-082022-11—新房價格指數(shù):當月同比-··新房價格指數(shù):一線城市:當月同比…新房價格價格指數(shù):二線城市:當月同比--新房價格指數(shù):三線城市:當月同比8.06.04.02.00.0-2.0-4.0-6.00—土地購置面積:累計同比—土地成交價款:累計同比樓市和土地市場過熱背景下，供需兩端調控加碼，房企杠桿率和融資受銀行需滿足房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款占比，若占比超出標準需在經(jīng)營貸違規(guī)入市，供需兩端融資同時進行了收緊。各地陸續(xù)收緊限購措施，上海、深圳均調整學區(qū)政策，同時加大對于炒作學區(qū)房的打擊力度，敬請閱讀末頁之重要聲明是民營房企資金鏈壓力加劇，信用違約房企數(shù)量持續(xù)增加，進一步影響購房者信心，房地產(chǎn)行業(yè)面臨供需雙弱的局面。我們認為，本輪周期下行期的政會議中關于房地產(chǎn)的表述提到要“適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變房地產(chǎn)政策定調。我們認為，政治局會議定調后，本輪房地產(chǎn)周期調控將全部、央行和金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定敬請閱讀末頁之重要聲明20個基點。此次調整為各地的首付比例和房貸利率進一步調整打開了空間， LPR+55BPLPR-10BPLPR+30BPLPR+105BPLPR+105BPLPR+60BPLPR+30BPLPR+60BP敬請閱讀末頁之重要聲明五環(huán)到六環(huán)單價小套；六環(huán)外單價小以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊低于同級別土地上住內(nèi)核心城市（大連、青島、蘇州、無錫、廈門）優(yōu)化或取消了限購政策。就優(yōu)化限購將本市住房限購區(qū)域調整為市內(nèi)六區(qū)，居民在住房限購區(qū)域內(nèi)購買新建商品住房或二手住房的，仍然執(zhí)行本市住房限購套數(shù)及資格政策。取消限制性購售政策：取消二環(huán)內(nèi)限購政策，取消住房銷售限制年限規(guī)定，滿足居民購房需求。自發(fā)文之日起，居民家庭在我市中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)購買商品住房的限購政策解除，且房屋不再受上市交易年限影響。敬請閱讀末頁之重要聲明取消限購自9月8日起，玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)等四區(qū)范圍內(nèi)購買商品房不再需要購房證明。取消在主城四區(qū)購買商品住房和存量住房自取得《不動產(chǎn)權證》登記記簿日期滿三年方可上市交易的限制措施；