2022房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》模擬練習(xí)題2

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1.估價機(jī)構(gòu)接受估價委托后，由于業(yè)務(wù)繁忙，可以適當(dāng)轉(zhuǎn)讓部分受托的估價業(yè)務(wù)，但要明確合適的人員負(fù)責(zé)該估價項(xiàng)目。（）[2分]

A對

B錯

2.房地產(chǎn)估價的重要性在于（）。[2分]

A為了建立合理的房地產(chǎn)交易秩序

B促進(jìn)房地產(chǎn)公平交易的基本保障

C有助于將房地產(chǎn)價值導(dǎo)向正?；?/p>

D為了方便買賣雙方

3.下列一定可以增加房地產(chǎn)的價格的因素有（）。[2分]

A空氣質(zhì)量變好

B修了一條鐵路

C地下水、溝渠、河流污染得到治理

D綠化率增加

4.房地產(chǎn)使用權(quán)目前主要是土地使用權(quán)，是指土地使用者依法對國家或農(nóng)民集體所有的土地享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。土地使用權(quán)一般又可分為（）。[2分]

A臨時用地土地使用權(quán)

B農(nóng)村承包土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)

C宅基地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)

D行政劃撥土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)

5.估價程序是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項(xiàng)具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行排序。房地產(chǎn)估價的一般程序包括以下幾個方面，排序正確的是（）。①擬定估價作業(yè)方案；②受理估價委托及明確估價基本事項(xiàng)(包括明確估價目的、估價對象、估價時點(diǎn))；③搜集估價所需資料；④獲取估價業(yè)務(wù)；⑤選定估價方法測算：⑥實(shí)地查勘估價對象；⑦確定估價結(jié)果；⑧撰寫估價報(bào)告并審核；⑨估價資料歸檔；⑩交付估價報(bào)告[2分]

A①③④②⑥⑤⑦⑧⑩⑨

B①③④②⑥⑨⑤⑦⑧⑩

C④②①③⑥⑤⑦⑧⑩⑨

D④②①③⑥⑨⑤⑦⑧⑩

6.甲土地的樓面地價為2000元／m2，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價為1500元／m2，建筑容積率為7，若兩塊土地的面積等其他條件相同，則（）的總價多。[2分]

A甲

B乙

C甲、乙一樣多

D無法比較

7.房地產(chǎn)價格政策是指政府對于房地產(chǎn)價格高低的態(tài)度以及采取的干預(yù)方式、措施等。（）[2分]

A對

B錯

8.一份完整的估價報(bào)告通常由以下幾個部分組成，即（）。[2分]

A封面；目錄

B致委托人函；估價師聲明

C估價的假設(shè)和限制條件；估價結(jié)果報(bào)告

D估價技術(shù)報(bào)告及附件

9.當(dāng)一種房地產(chǎn)自身的價格保持不變，而與它相關(guān)的其他房地產(chǎn)的價格發(fā)生變化時，該種房地產(chǎn)本身的需求也會發(fā)生變化。與某種房地產(chǎn)相關(guān)的房地產(chǎn)，是指該種房地產(chǎn)的（）。[2分]

A替代品和互補(bǔ)品

B替代品

C互補(bǔ)品

D其他

10.（）年9月，國務(wù)院頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10％--30％后的余值或房產(chǎn)的租金收入。[2分]

A1984

B1986

C1988

D1991

11.最高最佳使用是指估價對象的使用必須滿足（）。[2分]

A法律上允許

B程序上合理

C技術(shù)上可能

D財(cái)務(wù)上可行

12.下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用表述不正確的是（）。[2分]

A青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

B征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

C新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

D地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

13.為評估某宗房地產(chǎn)2022年10月13日的價格，選取了可比實(shí)例甲。其成交價格為3000元／m2，成交日期為2022年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2022年6月至2022年10月該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1％。對可比實(shí)例甲進(jìn)行交易日期修正后的價格為（）元／m2。[2分]

A3314

B3347

C3380

D3033

14.某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年。經(jīng)調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元(建設(shè)期為2年，假定第1年投入建造成本的60％，第2年投入40％，均為均勻投入)，管理費(fèi)用為建造成本的3％，年利息率為6％，銷售稅費(fèi)為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價格為110萬元，平均壽命為10年，己使用8年，假設(shè)殘置率均為零，計(jì)算該建筑物的折舊總額應(yīng)為（）萬元。[2分]

A301.13

B308.86

C200.42

D301.34

15.收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，價值的高低主要取決于（）。[2分]

A未來凈收益的大小

B獲得凈收益的可靠性

C獲得凈收益期限的長短

D獲得凈收益預(yù)期

16.從賣房的角度看，成本法的理論依據(jù)是（）。[2分]

A銷售狀況價值論

B市場供求價值論

C生產(chǎn)費(fèi)用價值論

D經(jīng)濟(jì)花費(fèi)價值論

17.在進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，一般以實(shí)地查勘之日作為估價時點(diǎn)，但在某些情況下要對過去或未來某個時點(diǎn)的價值進(jìn)行評估。估價時點(diǎn)究竟是現(xiàn)在，還是過去或未來，是由估價目的決定的。所以，估價時點(diǎn)也不是委托人或估價人員可以確定的，而是要根據(jù)估價選取的方法來確定。（）[2分]

A對

B錯

18.凈收益每年不變公式的作用有（）。[2分]

A不同使用年限或不同收益年限價格之間的換算

B比較不同年限價格的高低

C用于市場法中因年限不同進(jìn)行的價格調(diào)整

D描述房地產(chǎn)市場價格變化規(guī)律

19.在成本法中，直接成本利潤率的計(jì)算基數(shù)包括（）。[2分]

A土地取得成本

B開發(fā)成本

C管理費(fèi)用

D銷售費(fèi)用

20.房地產(chǎn)的交易類型有（）。[2分]

A土地使用權(quán)協(xié)議出讓

B一般買賣

C租賃

D征用

21.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法最基本的公式估價，需要重點(diǎn)把握（）。[2分]

A待開發(fā)房地產(chǎn)在開發(fā)前后的狀況

B開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式

C開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

D開發(fā)成本和管理費(fèi)用等費(fèi)用

22.在市場經(jīng)濟(jì)中，（）是最普遍、最廣泛應(yīng)用的一種分配方式。[2分]

A抽簽

B計(jì)劃

C價格

D禮讓

23.房地產(chǎn)的收益可以分為有形收益和無形收益，由于無形收益難以貨幣化，因而在計(jì)算凈收益時，不必考慮。（）[2分]

A對

B錯

24.應(yīng)用現(xiàn)金流量法進(jìn)行測算時，要注意做到（）。[2分]

A盡可能準(zhǔn)確估計(jì)開發(fā)經(jīng)營期長短

B盡可能準(zhǔn)確估計(jì)出各項(xiàng)支出、收入的發(fā)生時間

C各項(xiàng)支出發(fā)生時發(fā)生的數(shù)額要盡可能估計(jì)準(zhǔn)確

D各項(xiàng)支出發(fā)生時的銀行利息要盡可能估計(jì)準(zhǔn)確

25.在城市房屋拆遷估價中，當(dāng)拆遷補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房時，由于估價對象狀況為某個時點(diǎn)的，因此估價時點(diǎn)應(yīng)為未來。（）[2分]

A對

B錯

26.房屋殘值是指房屋達(dá)到使用年限，不能繼續(xù)使用，經(jīng)拆除后的舊料價值，其與房屋造價的比例為殘值率。（）[2分]

A對

B錯

27.毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)有（）。[2分]

A方便易行，在市場上較容易獲得房地產(chǎn)的價格和租金資料

B由于在同一市場上，相似房地產(chǎn)的租金和價格同時受相同的市場力量影響，因此毛租金乘數(shù)是一個比較客觀的數(shù)值

C消除了不同房地產(chǎn)的空置率和運(yùn)營費(fèi)用差異的影響

D避免了由于多層次測算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計(jì)

28.移動平均法是對原有價格按照時間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移的方法分別計(jì)算一系列的時序價格平均數(shù)，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。在實(shí)際運(yùn)用中，移動平均法有（）和()之分。[2分]

A指數(shù)平滑法

B簡單移動平均法

C指數(shù)移動平均法

D加權(quán)移動平均法

29.下列可以作為假設(shè)開發(fā)法適用的對象的有（）。[2分]

A待開發(fā)的土地

B在建工程

C有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)

D可裝修改造或可以改變用途的房地產(chǎn)

30.報(bào)酬資本化公式V=A/Y[1-1/（1+Y）n]的假設(shè)前提有（）。[2分]

A凈收益A每年不變

B收益年限n為有限年

C報(bào)酬率Y不等于零

D價格V符合評估時點(diǎn)市場情況

31.為評估出公平合理的價值，估價人員應(yīng)當(dāng)遵循（）。[2分]

A具有良好的職業(yè)道德

B假設(shè)各方當(dāng)事人都是理性的、精明的

C“換位思考”

D以專家的身份反復(fù)、精細(xì)的權(quán)衡評估價值

32.下面有關(guān)城市規(guī)劃的對土地價格影響的表述，正確的是（）。[2分]

A城市規(guī)劃對土地價格的影響主要表現(xiàn)為它對土地用途的限制

B就某一塊土地而言，由于城市規(guī)劃限定了土地的用途，會降低地價

C從總體上看，科學(xué)合理的城市規(guī)劃考慮了土地的協(xié)調(diào)利用，有提高地價的作用

D不合理的城市規(guī)劃會降低整片土地的利用率，從而使地價下降

33.在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價時，首先要調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況，其基本內(nèi)容包括（）。[2分]

A弄清土地的位置

B弄清土地的自然條件

C弄清城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

D弄清將擁有的土地權(quán)利

34.在實(shí)際估價中，我們采用的是實(shí)際成本。（）[2分]

A對

B錯

35.某一廠房建成后5年被改造為超級市場，并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（）年。[2分]

A40

B42

C45

D50

36.在市場法估價種，用于作為比較的可比實(shí)例的房地產(chǎn)價格可以用單價也可以用總價來進(jìn)行如實(shí)比較，而并不是一定要化為單價。（）[2分]

A對

B錯

37.房地產(chǎn)之所以有價格，前提條件是（）。[2分]

A有效供給

B有效需求

C有用性

D稀缺性

38.某銀行存款的計(jì)息方式采用單利，假設(shè)其一年存款的年利率2.25％，為吸引5年期的儲戶，則其5年期的年利率應(yīng)大于（）。[2分]

A2.5%

B2.35%

C2.38%

D3.25%

39.以某個固定時期作為基期的價格指數(shù)，我們常稱為（）。[2分]

A定基價格指數(shù)

B固定價格指數(shù)

C長期價格指數(shù)

D漲落比價格指數(shù)

40.房地產(chǎn)估價人員應(yīng)遵守的職業(yè)道德包括（）。[2分]

A應(yīng)保持估價的獨(dú)立性，必須回避自己、近親屬或其他有利害關(guān)系人的估價業(yè)務(wù)

B應(yīng)妥善保管委托人的文件資料，在任何情況下，未經(jīng)委托人書面許可，不得將委托人的文件資料公開或泄露給他人

C盡管感到自己的專業(yè)能力有限，為了不辜負(fù)委托人，仍舊要接受該項(xiàng)估價委托

D應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的估價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得以不正當(dāng)理由或名目收取額外費(fèi)用，也不得惡意降低收費(fèi)進(jìn)行不正當(dāng)競爭

41.在估價中選取4個可比實(shí)例：甲成交價格4800元/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格5000元／m2，建筑面積120m2，首次支付24萬元，半年后付清余額36萬元；丙成交價格4700元／m2，建筑面積90m2，成交時一次付清：丁成交價格4760元／m2，建筑面積l10m2，成交時支付20萬元，一年后付清32．36萬元。已知折現(xiàn)率為10％，那么這4個可比實(shí)例單價的高低排序?yàn)椋ǎ?。[2分]

A甲乙丙丁

B乙丁甲丙

C乙丙甲丁

D丙乙丁甲

42.在運(yùn)用路線價法過程中，為了簡化以后各宗土地價格的計(jì)算，一般以臨街各宗土地的臨街深度的（）作為標(biāo)準(zhǔn)深度。[2分]

A中位數(shù)

B眾數(shù)

C平均數(shù)

D分位數(shù)

43.房地產(chǎn)估價委托合同是估價機(jī)構(gòu)和委托人之間就估價事宜的相互約定。其作用主要。[2分]

A成立受法律保護(hù)的委托與受托關(guān)系

B明確合同雙方的權(quán)利和義務(wù)

C載明估價的基本事項(xiàng)

D防止出現(xiàn)糾紛

44.收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的（）為導(dǎo)向求取估價對象的價值。[2分]

A預(yù)期收益大小

B預(yù)期收益能力

C預(yù)期價格高低

D預(yù)期價格漲落

45.與報(bào)酬率性質(zhì)不同的名詞有（）[2分]

A利息率

B折現(xiàn)率

C內(nèi)部收益率

D空置率

46.（）年12月1日，中國首次以拍賣方式出讓的一塊土地的底價為200萬元，最后成交價為525萬元。[2分]

A1986

B1987

C1988

D1989

47.對于估價對象為已經(jīng)消失了的房地產(chǎn)，由于實(shí)地查勘的意義不大，所以不需要對估價對象原址進(jìn)行調(diào)查了解。（）[2分]

A對

B錯

48.某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加3萬元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8％。該房地產(chǎn)的價格為（）萬元。[2分]

A695.83

B681.25

C715.83

D718.75

49.某宗房地產(chǎn)2022年5月1日的價格為2500元／m2，已知該宗房地產(chǎn)所在地