全面解讀房地產開發(fā)企業(yè)增值稅算法

全面解讀房地產開發(fā)企業(yè)增值稅算法2018-04-01

預交增值稅（一）政策依據根據《公告2016年第18號》規(guī)定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在取得預收款的次月按照3%的預征率預繳增值稅。計算方法為：應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%。納稅人適用一般計稅方法的，按11%的適用稅率計算，適用簡易計稅方法的，按5%的征收率計算。計稅方法依據房地產老項目和新項目分別確定，開工日期在2016年4月30日前的老項目，納稅人可以選擇適用簡易計稅方法，一經選擇，36個月內不得變更，上述日期后開工的新項目，只能適用一般計稅方法。（二）申報示例某房地產開發(fā)企業(yè)的新項目，適用一般計稅方法。2017年12月收到誠意金100.00萬元、預收房款2,220.00萬元。應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

=

2,220.00

÷

（1+11%)*

3%

=60.00萬元（三）預繳申報（四）會計核算2017年12月賬務處理：

當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

會計核算方法案例：

上述房地產開發(fā)公司2018年1月開具增值稅發(fā)票價稅合計8,880.00萬元，對應允許扣除的土地成本為2,220.00萬元，2017年12月預交增值稅60.00萬元，當月認證抵扣的進項稅額為450.00萬元，上期無留抵稅額。第一步：確認收入及銷項稅額

借：預收賬款

8,880.00萬元

貸：主營業(yè)務收入

8,000.00萬元

應交稅費-應交增值稅-銷項稅額

880.00萬元

如果該房地產開發(fā)公司對外開具的是增值稅專用發(fā)票，則票面稅額應為880.00萬元，收票方可全額抵扣增值稅。

第二步：土地價款抵扣增值稅

借：應交稅費——應交增值稅-銷項稅額抵減

220.00萬元

貸：主營業(yè)務成本

220.00萬元

土地價款抵扣增值稅金額=土地價款÷(1+11%）*11%

=2,220.00÷1.11*0.11=220.00萬元

第三步：轉出當月未交增值稅

借：應交稅費—應交增值稅-轉出未交增值稅

210.00萬元

貸：應交稅費—未交增值稅

210.00萬元

當月實際銷項稅額=880.00-220.00=660萬元

當月認證抵扣的進項稅額=450萬元

當月應交增值稅=660.00-450.00=210萬元

第四步：將預繳增值稅轉入未交增值稅借：應交稅費—未交增值稅

60.00萬元

貸：應交稅費—預交增值稅

60.00萬元

當月未交增值稅余額=210.00-60.0