房地產(chǎn)租賃法律風險控制管理辦法

二0一五年五月房地產(chǎn)租賃法律風險控制管理辦法01總則C目錄O

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S02招商0305簽約及交付04合同履行裝修0706附則合同解除、終止房地產(chǎn)租賃法律風險控制管理辦法第一章 總

則定義特征形式租賃期限租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。雙務、有償、諾成租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。到期雙方仍行使各自權利義務的，視為不定期租賃。不得超過20年，超過部分無效。合同法關于租賃合同的規(guī)定第一章 總

則租賃合同包括適用范圍商業(yè)中心、商鋪、專業(yè)市場、寫字樓等房地產(chǎn)的租賃工作租賃合同、租賃及經(jīng)營管理合同、物業(yè)管理合同、經(jīng)營及物業(yè)管理合同等房地產(chǎn)租賃所需簽訂的租賃法律文書第二章 招

商1、公司在建的房地產(chǎn)項目在確定交付使用日期前進行招商的，應先簽訂《租賃意向書》，不得直接簽訂《租賃合同》。2、已竣工驗收或已確定交付使用日期的房地產(chǎn)項目進行招商的，可直接簽訂《租賃合同》。3、招商工作啟動，確定項目的經(jīng)營管理模式后，由法務部門制定該項目的《租賃合同》范本，

招商部門制定該項目的《裝修手冊》、《商戶

手冊》等配套文件，由招商部門統(tǒng)一在簽約前

完成前述文件的會簽審批流程。一、招商流程第二章招商在簽訂《租賃意向書》前先審查承租人是否具有其所經(jīng)營商標的合法使用權和所銷售商品的經(jīng)銷權，檢查承租人的經(jīng)營許可證和有效授權文件，承租人經(jīng)營使用的商標、所銷售商品不得侵犯他人的知識產(chǎn)權。二、審查義務瑞安市工商局接到ESPRIT商標所有人投訴，稱該市某購物商場從佛山市蒂柏莎服飾有限公司購進的標注某商標的服裝624件，在其經(jīng)營的

ESPRIT

golf服裝專柜銷售，經(jīng)ESPRIT商標注冊人鑒定，判定為侵權商品。據(jù)悉，蒂柏莎服飾有限公司曾是ESPRIT委托加工廠，但早已終止了合作關系。但蒂柏莎服飾有限公司利用曾經(jīng)的加工委托書和許可證到處“行騙”，與多家商場專柜進行合作，以ESPRIT副牌的形勢銷售服裝。該購物商場相關負責人表示：“長期以來我們都保持合作關系，蒂柏

莎服飾有限公司也能出示加工委托書和許可證，我們對此真的是毫不知情，一直以為是ESPRIT的副牌?！钡诙?招

商案情回顧第二章 招

商三、關于承諾招商過程中，招商人員應嚴格按照公

司批準的商務條件和承租人洽談，不

得以任何形式向承租人做出虛假承諾。虛假承諾的法律責任：面臨違約責任對于承租人提出的限制性、禁止性、排他性條件，招商人員應先按公司審批流程報審通過后才能向承租人承諾。第三章 簽約及交付一、簽約要點涉及的法律文件：《租賃意向書》、《簽約通知書》、《租賃合同》、《解除租賃意向書通知書》備案文本：政府有指定的，按政府格式備案，同時簽訂公司的《租賃合同》；政府無要求的，直接簽訂公司的《租賃合同》進行備案。在簽約時，除沃爾瑪、星巴克、麥當勞、肯德基等必須需要使用承租人的租賃合同文本外，其它承租人應當使用公司的《租賃合同》范本。填寫《租賃合同》時，合同內(nèi)容不能留空白，其中租賃用途、免租期、租期、租金、租

金遞增率、租賃面積等核心條款應與招商談判時確定的內(nèi)容保持一致，并保證數(shù)據(jù)準確。第三章 簽約及交付一、簽約要點除非確有必要，不得同意承租人對公司《租賃合同》范本進行修改；如承租人對公司《租賃合同》條款提出修改的，招商部門在征求法務部門同意后，應將需要修改的條款另行作為《補充協(xié)議》，與《租賃合同》同時簽訂。在簽訂《租賃合同》時，招商部門應同

時將項目的《裝修手冊》、《商戶手冊》交由承租人簽收?！堆b修手冊》《商戶

手冊》應該在招商前擬好并通過審批。模板來自于在建房地產(chǎn)項目竣工驗收后，招商部門應在交付使用前先自行對租賃物業(yè)進行檢查，確保租賃物業(yè)及其附屬設施滿足使用要求，能實現(xiàn)租賃目的。如承租人對租賃物提出個性需求的

交付條件，應先另行上報公司審批，審批通過后才能簽訂《租賃合同》。第三章 簽約及交付二、交付1、交付的標準第三章 簽約及交付明確約定交付標準，并作為合同附件約定視為交付的情形符合交付條件時，以書面方式催告接收承租人提出交付異議的，及時以書面方式回復。1234二、交付2、風險防范模板來自于3若承租人簽訂租賃合同后未按合同約定時間支付租賃保證金等首筆租賃費用的，在其繳清前不得將租賃物業(yè)交付使用。若承租人經(jīng)催告后仍不繳納的，招商部門應按合同約定向承租人發(fā)出《解除合同通知書》，解除租賃合同。4辦理交付手續(xù)時，應檢查接收人的身份資料，確認其是否是承租人本人或承租人合法的授權人，查驗無誤后，要求承租人或其合法授權人在《房屋交接表》上簽字確認。第三章 簽約及交付二、交付模板來自于—審查責任12對承租人的裝修圖紙及方案進行嚴格審查，確保滿足《裝修手冊》的要求及物業(yè)整體規(guī)劃風格。若需先通過消防設計審核的，應要求承租人提供消防設計審核通過的文件后方可允許施工。第四章裝修公司裝修管理部門對承租人的裝修負有審查、監(jiān)督、及督促責任模板來自于監(jiān)督承租人是否有擅自改動租賃物業(yè)主體結構、消防系統(tǒng)、空調系統(tǒng)。2監(jiān)督承租人是否按審批通過的裝修圖紙及方案施工1第四章裝修二、監(jiān)督責任如發(fā)生上述行為，應立即要求承租人停止施工，并在3日內(nèi)向承租人發(fā)出《整改及處罰通知書》，要求其整改并對其進行處罰。第四章裝修三督促責任若承租人在裝修期間中途停工的，應在7日內(nèi)向承租人發(fā)出《催告函》；仍不恢復裝修，滿足《租賃合同》約定的解除合同條件的，應立即按解除合同的程序處理。1、中途停工2、未按合同約定的裝修期完成裝修若承租人未按合同約定的裝修期完成裝修的，應在裝修期屆滿7日內(nèi)向其發(fā)出《催促完成裝修通知書》；若延遲期限達到《租賃合同》約定的解除條件，公司決定解除合同的，按解除合同的程序處理。模板來自于0

1逾期繳納租賃費用0

2擅自變更經(jīng)營品牌、經(jīng)營類型或承租人不按商場營業(yè)時間營業(yè)，或擅自改變租賃合同約定的租賃用途，或違反租賃合同約定及購物中心現(xiàn)場運營管理等相關規(guī)定第五章 合同履行合同履行過程中常見的問題03擅自轉租04擅自離開租賃物業(yè)或停止營業(yè)05未按時辦理營業(yè)執(zhí)照等證照06突發(fā)事件第五章 合同履行逾期繳納租賃費用的情況催收機制應對措施包括逾期繳納租金、物業(yè)管理費、水電燃氣費等，對于只繳納了部分租賃費用的，一律視為拖欠租賃費用定期向財務、法務部門通報租賃費用的收繳情況。對逾期繳納租賃費用的，應在繳交期限屆滿7日內(nèi)向承租人發(fā)出《催繳通知書》，若承租人收到《催繳通知書》后仍未繳納租賃費用的，可視情況決定是否向其發(fā)出《再次催繳通知書》按《租賃合同》約定，根據(jù)承租人拖欠租賃費用的嚴重程度向承租人發(fā)出《停電停水通知書》；若承租人收到《催繳通知書》后仍未繳清租賃費用，且逾期交租的期限已達到合同約定的解除合同期限，公司決定解除合同的，按解除合同的程序處理。一0、1

逾期繳納租賃費用第五章 合同履行0

2二、擅自變更經(jīng)營品牌、經(jīng)營類型或承租人不按商場營業(yè)時間營業(yè)，或擅自改變租賃合同約定的租賃用途，或違反租賃合同約定及購物中心現(xiàn)場運營管理等相關規(guī)定的應對措施：一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，應在7日內(nèi)向承租人發(fā)出《整改及處罰通知書》，要求限期整改，并按合同約定對承租人處罰一定金額的違約金。第五章 合同履行轉租應自發(fā)現(xiàn)之日7日內(nèi)發(fā)出《整改及處罰通知書》，要求承租人在限期內(nèi)解除轉租合同；若承租人不按要求執(zhí)行的，按解除合同的程序處理。擅自轉租應先與原承租人簽訂《解除租賃合同協(xié)議》，再與新的承租人簽訂新的《租賃合同》，不得直接簽訂《租賃合同變更協(xié)議》。同意轉租三方應簽訂《租賃合

同變更協(xié)議書》，變

更租賃物業(yè)的承租人，由變更后的承租人繼

續(xù)履行原租賃合同，

原承租人承擔連帶責

任。關聯(lián)關系間的轉租0

3第五章 合同履行擅自離開租賃物業(yè)或停止營業(yè)的，經(jīng)營管理部門應做好證據(jù)保全工作，并立即知會法務部門，由法務部門提出處理意見。證據(jù)保全的方式：拍照、錄音錄像等未按時辦理營業(yè)執(zhí)照等證照，經(jīng)營管理部門應在期限屆滿15日內(nèi)向承租人發(fā)出《辦理證照催告函》，敦促承租人辦理證照；若承租人逾期辦理證照達到合同約定解除合同條件的，按解除租賃合同程序處理。0

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5第五章 合同履行突發(fā)事件由于商業(yè)物業(yè)涉及的人員廣泛，且由于其“公眾”性，使得公眾物業(yè)管理一旦出現(xiàn)瑕疵、甚至事故，其影響巨大。1、造成人身損害的法律風險案情：2013年2月15日時，李某(51歲)到某商場購物，在試衣間開門時，由于試衣間地板光滑摔倒，左腳踝骨、股骨骨折。經(jīng)鑒定李某傷殘九級，功能損傷喪失30%以上，醫(yī)藥費85000元，雙方為此走上法庭。法院判決：商場賠償65500元，其余損失由李某自己承擔。點評：在商業(yè)物業(yè)管理服務中，造成人身損害的法律風險很大，且一般商業(yè)物業(yè)公司都是要承擔法律責任的，這一方面只有加強日常管理，加強相關案例的學習，排除可能存在的安全隱患，

減少類似事件的發(fā)生。0

62011年3月25日，張小姐到一大型商場購物，將自己的皮包存放在該商場的自助式儲存柜內(nèi)，鎖好并將鑰匙放好。兩小時后，購物結束，打開存儲柜發(fā)現(xiàn)皮包不見了，皮包內(nèi)有手機一部，價值

2500元、現(xiàn)金2000元、信用卡

一張，所存金額5000元，要求商場賠償上述損失共計10000元。案情回顧據(jù)我國《消費者權益保護法》

以及《侵權責任法》相關法律

規(guī)定，作為商場提供的儲物柜，顧客在此存放的東西失竊，商

場應該承擔相應的賠償責任。

雖然這是一種無償、附帶性的

服務，但商場依然應當盡到相

應的安全保障義務。點評第五章 合同履行2、造成財產(chǎn)損害的法律風險突發(fā)事件0

6第五章 合同履行3、設備、設施故障的法律風險案情：2012年6月24日，麗珀公司員工蔣龍青乘公司電梯時，電梯突然從三樓落到二樓，導致蔣骨折住院，。法院判決：由麗珀公司承擔責任。對策：接手物業(yè)時，做好物業(yè)共用部位、共用設施設備的查驗與交接工作，確定責任分界線。對建筑物公共部位、共用設施和設備做好日常檢查、維修、保養(yǎng)工作對建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物加強管理，對可能造成危害的設施要設置警示信息。將物業(yè)管理中涉及的電梯、綠化等專項管理委托給專業(yè)公司日常巡查中，及時發(fā)現(xiàn)問題和解決問題，排除危險。突發(fā)事件0

6模板來自于2007年11月12日上午8點左右，家樂福重慶沙坪壩區(qū)店在自行組織的10周年店慶促銷活動中，其東門入口處因群眾滑到而引發(fā)踩踏安全事故，造成3人死

亡，31人受傷，其中7人重傷。案情回顧針對突發(fā)應急事件，如大客流等，應事先制定多級應急預案，預備管制及預警措施，配備充足的設備及人力，確

保不發(fā)生緊急事故。應對措施第五章 合同履行4、重大事件突發(fā)事件0

6第六章 合同解除、終止一、合同約定的解除情形《租賃合同》規(guī)定，乙方有下列情形之一的，即視為乙方根本違約，甲方有權單方解除本合同：1）拖欠租金、物業(yè)管理費、推廣費、水電費其中之一或全部，達30天（含30天）以上的；2）未經(jīng)甲方同意，擅自改變租賃物用途的；3）未經(jīng)甲方書面同意，擅自對租賃物進行裝修、改造的；4）損壞租賃物，且拒不修復或賠償?shù)模?）擅自將租賃物全部或部分轉租他人的；6）違反本合同第七條約定的經(jīng)營責任，經(jīng)甲方書面警告后仍拒不整改或整改不合格的；7）違反消防、用水用電用氣有關規(guī)定，且未能及時整改或整改不合格的；8）未經(jīng)甲方同意，擅自中斷、停止營業(yè)3天（含3天）以上的，但因甲方或不可抗力原因造成停業(yè)的除外；9）乙方違反經(jīng)營管理規(guī)定，被甲方警告三次以上（含本數(shù)）的；10）依本合同約定或法律規(guī)定應視為根本違約的其他事項。模模板板來來自自于于01承租人達到法定解除情形或者違反合同約定達到解除租賃合同的條件，公司決定解除租賃合同的，應按合同約定向承租人發(fā)出《解除合同通知書》。租賃合同到期后，公司決定不予承租人續(xù)簽合同的，經(jīng)營管理部門應在租賃期限屆滿前15—30天向承租人發(fā)出《終止合同通知書》，通知承租人合同到期終止。若承租人在租賃合同解除、終止后仍繼續(xù)占用03

租賃物業(yè)的，經(jīng)營管理部門應在返還日期屆滿7日內(nèi)向承租人發(fā)出《限期搬離通知書》，限期要求承租人搬離，并停止租賃物業(yè)的水電供給；若承租人仍繼續(xù)占用租賃物業(yè)拒不搬離的，經(jīng)