文化旅游小鎮(zhèn)建設(shè)項目可行性研究報告

文化旅游小鎮(zhèn)建設(shè)項目可行性研究報告文化旅游小鎮(zhèn)建設(shè)項目可行性研究報告#-針對第二居所市場，推出度假公寓，其中包括單身度假公寓和豪華度假公寓；以濕地為環(huán)境背景，建設(shè)舒適、生態(tài)環(huán)保的仿生建筑，開展養(yǎng)生度假。建筑層高限定為5層，低層中低密度，容積率為1.5左右?？刹捎脤勇?lián)體別墅、多層度假公寓樓等多種中低密度住宅結(jié)合?？砷_設(shè)養(yǎng)生養(yǎng)老基地，提供老年人專用活動空間，吸引老年人養(yǎng)生和度假。（二） 綜合服務(wù)配套項目旅游地產(chǎn)服務(wù)對象主要是休閑度假的游客，所以，這類項目不追求單元較大面積；優(yōu)雅舒適的外部環(huán)境是不可少的主要元素，為使項目達到預(yù)期銷售目標(biāo)，完整的配套設(shè)施則成為這類項目的重點。――濕地養(yǎng)生餐廳結(jié)合濕地重點打造餐廳的生態(tài)環(huán)境，突出濕地景觀特點，根據(jù)中外養(yǎng)生文化對食物內(nèi)容和進食方式進行特色設(shè)計，充分體現(xiàn)生態(tài)養(yǎng)生的特點。其中餐式分為濕地水之味、綠色芳香素食、濕地養(yǎng)生藥膳等主題。可聘請當(dāng)?shù)丶案鞯貜N師研究自創(chuàng)或借鑒中國古代藥膳、素食等。（三） 戶外休閑娛樂項目1、生態(tài)漁港結(jié)合風(fēng)情小鎮(zhèn)，打造一個功能性與景觀性結(jié)合的濕地生態(tài)漁港。選址：療河與繞陽河交匯處以北，近保護區(qū)河濱規(guī)模：占地面積15公頃――漁港碼頭：分港口區(qū)，和垂釣區(qū)，打造為生態(tài)休閑小漁港，設(shè)立小船游覽、垂釣服務(wù)等。――漁港餐飲區(qū)：設(shè)計容納100人用餐的中等規(guī)模餐飲設(shè)施，餐飲區(qū)正對河對岸的保護區(qū)，外圍搭建觀景平臺，可設(shè)置望遠鏡，便于游客用餐之余觀看鳥類及其它濕地景觀。2、濕地溫室植物園：選址：原某某監(jiān)獄一監(jiān)區(qū)所在位置規(guī)模：占地面積100公頃，實際建設(shè)用地30公頃，其余為生態(tài)保護用地。濕地植物園是為小鎮(zhèn)打造的后花園，運用濕地環(huán)境優(yōu)勢，室內(nèi)、室外結(jié)合打造五彩繽紛的植物園景觀，不同植物搭配種植，保持四季有花有景。園區(qū)內(nèi)可運用不同環(huán)境的濕地為主體，大造濕地園中園。還可成立植物花卉研究中心，同時進行植物保護和科學(xué)研究。三、配套施設(shè)建設(shè)（一）交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為適應(yīng)旅游開發(fā)和發(fā)展的需要，加強旅游公路、城鎮(zhèn)街道體系及標(biāo)識標(biāo)牌等配套設(shè)施建設(shè)是當(dāng)務(wù)之急，是深化和提高游憩體驗方式的重要措施。根據(jù)《旅游區(qū)（點）質(zhì)量等級的劃分與評定》（GB/T1775-2003）,本著統(tǒng)一規(guī)劃、重點布局、系統(tǒng)建設(shè)、彰顯文化、環(huán)境和諧的原則，重點建設(shè)旅游形象標(biāo)識牌、交通引導(dǎo)標(biāo)識、旅游景點標(biāo)識、服務(wù)提示標(biāo)牌 4類標(biāo)識標(biāo)牌。重點是在進入文化旅游小鎮(zhèn)的主要交通出入口、主要廣場、游客集散中心、汽車站等設(shè)置形象標(biāo)牌；主要公路上安裝旅游交通引導(dǎo)標(biāo)識；主要景點外部設(shè)置景區(qū)標(biāo)識標(biāo)牌；主要景區(qū)外部及交通中轉(zhuǎn)地，安裝旅游服務(wù)提示標(biāo)牌。同時，結(jié)合公路改造和提升，重點加強車站環(huán)境整治、旅游服務(wù)功能的強化和旅游窗口形象的凸顯，盡快配套完善旅游服務(wù)和旅游宣傳設(shè)施。表5-1旅游相關(guān)標(biāo)識牌設(shè)置情況主要設(shè)置地點數(shù)量（塊）形象標(biāo)識牌主要交通出入口、主要廣場、游客集散中心、汽車站等10交通引導(dǎo)牌G205高速公路出口處5景點標(biāo)識牌主要景點外圍地區(qū):8服務(wù)提示牌主要景點外圍、交通中轉(zhuǎn)、游客集散地等18（二） 給水及供電設(shè)施1、 供水設(shè)施目前用水主要依靠周邊油田采油臨建設(shè)施，隨著文化旅游小鎮(zhèn)的建設(shè)發(fā)展，游客規(guī)模的增加，原有的供水設(shè)施不能滿足項目區(qū)生活、消防的用水需求。 《旅游規(guī)劃通則》（GB/T18971—2003）和國家5A級景區(qū)要求，本項目將在文化旅游小鎮(zhèn)內(nèi)建設(shè)供水設(shè)施。2、 供電設(shè)施目前區(qū)域供電設(shè)施不完善，主要依靠周邊油田采用臨建設(shè)施供電系統(tǒng)， 隨著景區(qū)建設(shè)和發(fā)展，需要配套建設(shè)供電系統(tǒng)。根據(jù)《城市電力規(guī)劃規(guī)范》（GB/50293-1999,根據(jù)不同區(qū)域用電負(fù)荷預(yù)測，配備變壓器和相應(yīng)線路。（三） 信息咨詢服務(wù)設(shè)施建設(shè)文化旅游小鎮(zhèn)游客接待中心，并聯(lián)入某某區(qū)域旅游公共信息服務(wù)系統(tǒng)，在主要廣場、車站等處設(shè)置綜合信息電子觸摸屏和電視宣傳， 構(gòu)建綜合旅游信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺，實現(xiàn)散客在區(qū)域內(nèi)的無障礙旅游。（四） 環(huán)境治理和保護良好的生態(tài)環(huán)境資源是文化旅游小鎮(zhèn)旅游發(fā)展的基礎(chǔ)，保護好濕地生態(tài)旅游資源是旅游帶開發(fā)的重中之重。水域保護設(shè)施建設(shè)重點是濕地周邊城鎮(zhèn)和景區(qū)建設(shè)污水處理廠、嚴(yán)格保證只使用環(huán)保型游船等；此外還需要通過對重污染企業(yè)轉(zhuǎn)產(chǎn)和搬遷、完善濕地周邊集鎮(zhèn)和生態(tài)能源利用等提升整體環(huán)境質(zhì)量。1、 河道疏浚和堤壩加固由于河道未疏浚，只能小型快艇通行，為了提高河道安全泄洪、改善河道及周邊環(huán)境、提高河道通行能力，需要對河道進行疏浚和堤壩加固。項目單位前期對河道進行勘測，疏浚河道主要工程包括清淤、筑壩和綠化。2、 污水處理工程結(jié)合小城鎮(zhèn)旅游的發(fā)展需要，為強化水資源保護，加強排水設(shè)施建設(shè)，重點是增設(shè)污水處理設(shè)施和雨污分離排水系統(tǒng)，達到污水的凈化和回用的目的，保護生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)人與自然的和諧發(fā)展。（五）其他設(shè)施1、 旅游廁所為了提升文化旅游小鎮(zhèn)的服務(wù)功能，改善環(huán)境，為游客提供良好的服務(wù)條件，規(guī)劃建設(shè)2個四星級所和若干小型水沖廁所。2、 安全保障措施重點建立和完善旅游安全預(yù)報體系；完善重點旅游活動場所的安全防護設(shè)施；消除通訊信號盲區(qū)；與公安、醫(yī)院等部門聯(lián)合建立旅游緊急救援體系。資金來源除政府予以引導(dǎo)性投入外，重點以交通、公安、通訊、衛(wèi)生等部門籌集為主。3、 環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)建設(shè)垃圾回收、中轉(zhuǎn)及無害化處理設(shè)施，其服務(wù)范圍覆蓋整個城鎮(zhèn)及各重點景區(qū)。具體如下:垃圾回收設(shè)施：主要包括在重要景點、旅游碼頭、游客集散地及其周邊地區(qū)，設(shè)置若干生態(tài)分類垃圾箱。垃圾轉(zhuǎn)運站：建設(shè)1個垃圾轉(zhuǎn)運站。無害化處理設(shè)施：根據(jù)區(qū)域垃圾產(chǎn)出量，建設(shè)垃圾無害化處理場。4、 郵電通訊建設(shè)項目重點建設(shè)內(nèi)容包括電設(shè)施、程控電話設(shè)施、移動通訊設(shè)施、國際互聯(lián)網(wǎng)設(shè)施等，近期重點是各主要旅游景點、旅游干線、游客服務(wù)中心和賓館飯店等游客聚集區(qū)以及郵電通訊盲區(qū)的服務(wù)設(shè)施建設(shè)。5、 景觀綠化在游客接待集散地利用灌木和花草進行綠化劃分功能分區(qū)；在游客觀光通道進行景觀綠化；采用生態(tài)停車場，提高綠化率。第六章環(huán)境保護一、設(shè)計依據(jù)、原則及目標(biāo)（一） 設(shè)計依據(jù)《中華人民共和國環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB309—1996）《中華人民共和國城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB309—93）；《中華人民共和國大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB16297-1996；《中華人民共和國污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978-96；（二） 環(huán)境保護目標(biāo)將生態(tài)旅游度假區(qū)建設(shè)成為空氣清新、環(huán)境優(yōu)雅、水體清潔、景觀優(yōu)美、生態(tài)平衡的綠色度假區(qū)。實行環(huán)保與經(jīng)濟建設(shè)同步持續(xù)發(fā)展。1、 空氣質(zhì)量環(huán)境空氣質(zhì)量達到國家GB3095-1996一類地區(qū)中的二級標(biāo)準(zhǔn)。2、 地面水質(zhì)量地面水環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)達到環(huán)境質(zhì)量一類區(qū)三類標(biāo)準(zhǔn)。3、 環(huán)境噪音環(huán)境噪聲分貝五類地區(qū)，要求全面達到國家GB3096-93標(biāo)準(zhǔn)中二類地區(qū)二類標(biāo)準(zhǔn)（晝夜40?45dB,夜間35?40dB4、 固體廢棄物生活垃圾無害化處理率大于95%主要有害廢棄物無害化處理率達到100%5、生態(tài)保護覆蓋率100%（三）環(huán)境保護原則1、 與自然和諧共存原則生態(tài)旅游度假區(qū)應(yīng)與區(qū)域自然生態(tài)系統(tǒng)相結(jié)合，保持盡可能多的生態(tài)功能。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及規(guī)劃中最大限度地降低公共中心區(qū)對局地景觀和水文背景、 區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)造成的影響。2、 生態(tài)效率原則在基礎(chǔ)設(shè)施、建筑物構(gòu)造過程中，按照“三同時”原則，應(yīng)全面實施清潔建設(shè)，盡可能降低資源消耗和廢物產(chǎn)生；在建筑材料、能源使用、產(chǎn)品和服務(wù)中，鼓勵利用可再生資源和可重復(fù)利用資源。3、 區(qū)域發(fā)展原則盡可能將文化旅游小鎮(zhèn)與地方特色經(jīng)濟相結(jié)合，將文化旅游小鎮(zhèn)建設(shè)與區(qū)域生態(tài)環(huán)境綜合整治相結(jié)合，并與區(qū)域環(huán)境保護規(guī)劃方案相協(xié)調(diào)。4、 咼科技、咼效益原則大力采用現(xiàn)代化生物技術(shù)、生態(tài)技術(shù)、節(jié)能技術(shù)、節(jié)水技術(shù)、再循環(huán)技術(shù)和信息技術(shù)，采納國際上先進的生產(chǎn)過程管理和環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)， 要求經(jīng)濟效益和環(huán)境效益實現(xiàn)最佳平衡，實現(xiàn)“雙贏”.5、 軟硬件并重原則硬件指具體工程項目的建設(shè)，軟件包括文化旅游小鎮(zhèn)環(huán)境管理體系的建立、信息支持系統(tǒng)的建設(shè)等，在進行硬件建設(shè)同時必須建立和完善軟件建設(shè)，使公共中心區(qū)得到健康、持續(xù)發(fā)展。二、環(huán)境現(xiàn)狀及環(huán)境影響因素分析（一） 環(huán)境現(xiàn)狀1、 水環(huán)境質(zhì)量所處大遼河段，水質(zhì)有輕微污染，主要污染源來自于生活污水和垃圾的排放。2、 空氣環(huán)境質(zhì)量項目區(qū)域主要在鼎翔生態(tài)旅游區(qū)，空氣污染源來自于當(dāng)?shù)鼐用駹t灶煙氣，空氣質(zhì)量良好。3、 固體廢棄物生活固體廢棄物包括生活垃圾和糞便，目前均為有效處理（一部分用于農(nóng)用施肥）。4、 聲環(huán)境質(zhì)量當(dāng)?shù)卦肼晛碇饕獮榈缆方煌愒肼?，基本上沒有形成噪聲公害。（二） 環(huán)境影響因素分析1、項目施工期項目建設(shè)過程中，場地平整、掘土、地基深層處理及土石方、建筑材料運輸、設(shè)備裝配等施工行為，在一定時段內(nèi)都將會對周圍環(huán)境造成一定影響。 材料及土石方運輸車輛噪聲； 現(xiàn)場施工噪聲；――運輸車輛的汽車尾氣及燃油機械排放的燃油廢氣；――施工中土方挖掘、平整場地以及裝載運輸產(chǎn)生的二次揚塵；施工作業(yè)產(chǎn)生的生活污水;——挖掘土方等產(chǎn)生的固體廢棄物； 施工現(xiàn)場周圍的景觀影響。由上面分析可以看出，施工期對周圍大氣環(huán)境的影響主要是地面揚塵污染，污染因子為TSP這種污染影響是暫時的，可逆的，工程一結(jié)束，污染影響也就隨之而停止。清理土地、挖掘地基、挖土和填土操作過程中產(chǎn)生的塵埃排放物，會在短期內(nèi)大大影響當(dāng)?shù)氐目諝赓|(zhì)量。粉塵排放量隨施工作業(yè)的活動水平、特定操作和主導(dǎo)天氣的不同每天變化很大，而且很大一部分是由于在施工現(xiàn)場臨時修筑的道路上，車輛往來行駛所引起的。2、項目建成后污染分析――廢氣，項目建成后廢氣主要有集中供熱、飯店廚間煙氣和車輛尾氣，廢氣污染物主要有煙塵、S02和油煙等。——廢水污水中的主要的污染物有：CODBOD等有機物。——廢渣度假區(qū)建成后，其排放的主要固體污染物主要有兩個來源：鍋爐裝置和生活垃圾等。三、環(huán)境保護防治規(guī)劃（一）施工期間污染處理措施施工期間比較明顯的環(huán)境問題主要有三點：一是施工機械及運輸車輛產(chǎn)生的噪聲；二是施工中平整場地、混凝土運輸攪拌等作業(yè)產(chǎn)生的地面揚塵；三是施工期間的生活污水。1、 施工機械運行時的噪聲輻射源強在75?115dB(A)范圍內(nèi)，距離聲源30米范圍內(nèi)的噪聲輻射值超過建筑施工廠界噪聲限制標(biāo)準(zhǔn)， 如果施工機械放置位置距離邊界較近，施工時應(yīng)采取適當(dāng)?shù)母袈暣胧?、 對于施工期間產(chǎn)生的揚塵，在不同的施工環(huán)節(jié)采取不同的措施，力爭使其對環(huán)境的污染降至最低。揚塵嚴(yán)重時實行灑水作業(yè)，汽車駛出工地要對輪胎進行清洗，防止泥土帶入觀光區(qū)。3、 在起步區(qū)污水系統(tǒng)未建成前，施工期間產(chǎn)生的生活污水，要加強管理，污水實行統(tǒng)一收集、定時、定點運至污水處理廠，防止對周圍環(huán)境的污染。運行期間污染處理措施1、 廢氣治理把綠化與環(huán)境保護工作結(jié)合起來，針對各種污染類型，有選擇地種植抗污染的植物和防護林帶，以達到輔助凈化環(huán)境的目的。在游客中心區(qū)內(nèi)種植凈化能力強的樹種，阻擋和吸滯粉塵。加強貨運車輛揚塵的監(jiān)測和防治工作，在道路上逐步限制不符合運輸標(biāo)準(zhǔn)的車輛通行。加強對汽車尾氣的監(jiān)測和防治，淘汰尾氣排放不合格的車輛。推廣使用無鉛汽油。2、 水污染防治污水排出均需經(jīng)過初級處理，再進入市政管道。實行污染排放許可證制度和排放總量控制制度，加強對各排污單位的監(jiān)督管理。建設(shè)污水統(tǒng)一排放體制，生活污水處理率達到100%推行節(jié)約用水的獎勵措施，逐步實行定額用水制度，規(guī)劃建設(shè)中水處理設(shè)施，提高水的重復(fù)利用率。3、 噪聲污染整治合理調(diào)整交通設(shè)施布局，科學(xué)組織路網(wǎng)系統(tǒng)，提高道路的質(zhì)量等級，解決車輛的疏散問題，減低道路的車輛密度，有效地分流區(qū)內(nèi)、外部和過境交通，降低交通噪聲。加強景觀區(qū)和游客中心區(qū)的噪聲管理，對施工噪聲的管理要從嚴(yán)控制。4、 固體廢棄物治理加強游客生活及景點遺留垃圾的處理和綜合利用，鼓勵并推廣垃圾綜合利用技術(shù)，鍋爐燃燒的爐渣可用于鋪路。固體廢棄物綜合利用率達到 85鳩上。5、 環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施文化旅游小鎮(zhèn)的公共廁所按每平公里不少于3座設(shè)置，公廁間距為800-1000m,積極推廣生態(tài)公廁。沿景區(qū)道路布置垃圾箱，其間距為：游客中心50m景點區(qū)道路100m（三）環(huán)境監(jiān)督管理1、 按照《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》，對規(guī)劃區(qū)進行環(huán)境影響評價，確定排放總量。2、 上級環(huán)保主管部門建立完善的環(huán)保審計制度，定期對公共中心區(qū)的土地開發(fā)性質(zhì)、項目環(huán)境影響評估、“三同時”制度貫徹、環(huán)保投資利用、環(huán)保事故處理、主管環(huán)保領(lǐng)導(dǎo)職責(zé)等進行審計；3、 集中污水處理，積極推行清潔生產(chǎn)，實現(xiàn)廢水減量化；促進廢水循環(huán)利用和綜合利用，實現(xiàn)廢水資源化；加大投入，加快廢水資源化和處理設(shè)施建設(shè)；4、 進水水質(zhì)和達標(biāo)污水管網(wǎng)入網(wǎng)水質(zhì)兩級在線IC卡智能檢測；5、 組織污染事故調(diào)查組，制定污染賠償制度；6進區(qū)項目要完善環(huán)保檢測制度。第七章節(jié)能節(jié)水和消防一、節(jié)能節(jié)水（一） 節(jié)能措施1、 設(shè)計依據(jù)項目的主要設(shè)計依據(jù)是國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委、建設(shè)部文件計交能（ 1997）2542號《關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項目可行性研究報告“節(jié)能篇（章）”編制及評估的規(guī)定》，以及《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ-26-95）。2、 主要設(shè)計原則執(zhí)行國家現(xiàn)行的節(jié)約能源政策、規(guī)定及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，合理利用能源，降低能源消耗，提高經(jīng)濟效益。能源選擇以貫徹國家能源方針和因地制宜為原則。設(shè)計中所選設(shè)備采用國家推薦的節(jié)能產(chǎn)品，嚴(yán)禁采用國家規(guī)定淘汰的低效高耗能設(shè)備。3、 節(jié)能措施在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段，在供電、供熱、道路建設(shè)、路燈安裝等方面優(yōu)先選用節(jié)能新技術(shù)、新工藝、新材料及新設(shè)備。其中，供、配電設(shè)計符合《評價企業(yè)合理用電導(dǎo)則》（GB/T3485-1998）的有關(guān)規(guī)定，優(yōu)先采用低壓電容器作為無功功率補償，以降低無功損耗；供熱管道采用保溫性能好、熱量運輸散失小的高性能管材；路燈安裝選用節(jié)能燈具。（二） 節(jié)水措施1、設(shè)計依據(jù)國家計委和水利部頒布的《建設(shè)項目水資源論證管理辦法》、 《評價企業(yè)合理用水技術(shù)通則》(GB/T9711—1993)。2、節(jié)水措施項目為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，耗水量較小，在項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段，采取以下節(jié)水措施：――在基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃中，注重節(jié)約用水和水的重復(fù)利用。根據(jù)度假區(qū)的發(fā)展需要，逐步建立完善的污水處理和污水排放系統(tǒng)， 遠期污水處理率應(yīng)達到90%以上。為了有效降低對新鮮水的消耗量，提高水利用效率，給水采用分質(zhì)供水，采用新鮮淡水和雜用水兩套系統(tǒng)，污水回用率45%經(jīng)過污水處理的后污水主要用于用于建筑內(nèi)沖廁用水，以及建筑施工、綠地和道路的澆灑、洗車等對水質(zhì)要求不高的建筑外用水。大大降低新鮮水用量。 樹立施工人員節(jié)水意識，在項目建設(shè)調(diào)度會上將節(jié)水作為項目建設(shè)的主要內(nèi)容，積極宣傳普及有關(guān)生態(tài)建設(shè)、節(jié)約用水的知識、政策和法律，使廣大施工人員樹立節(jié)水意識，明確自己在生態(tài)建設(shè)和節(jié)約用水方面的權(quán)利和義務(wù)。――在給排水規(guī)劃中，積極引入用水循環(huán)，注重中水工程建設(shè)，同時在給排水管材的選擇及相關(guān)配件上采用性能好的設(shè)備，嚴(yán)防滴漏水現(xiàn)象。――在工作和生活區(qū)內(nèi)采用節(jié)水型衛(wèi)生器具， 實現(xiàn)工藝?yán)鋮s水的循環(huán)回收利用。二、消防工程(一)消防工程規(guī)劃原則1、遵循“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針，以全面安排、有利生產(chǎn)、保障安全為出發(fā)點，做好園區(qū)防火規(guī)劃和滅火設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)。2、 加強度假區(qū)消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，發(fā)展消防科技，努力消除火險隱患。3、 增強消防意識，積極推進消防工作社會化，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)消防規(guī)范、規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。4、 城區(qū)消防規(guī)劃應(yīng)與交通、給水、燃料、電力、電信等規(guī)劃相銜接，堅持近遠期結(jié)合，統(tǒng)一規(guī)劃，同步建設(shè)。（二） 工程措施1、 合理劃分消防責(zé)任區(qū)并設(shè)置消防隊（站）根據(jù)用地布局與功能結(jié)構(gòu)，消防管理結(jié)合城區(qū)整體一并進行消防規(guī)劃。2、 消防通道消防通道路中心線間距不宜超過160米。消防通道不得小于4米。新建的交叉路口，道路轉(zhuǎn)彎半徑不宜小于15米，以利消防車通行。3、 消防供水消火栓設(shè)置：管網(wǎng)上布置地下式室外消火栓。室外消火栓應(yīng)沿道路設(shè)置，道路寬度超過60m時，宜在道路兩邊設(shè)置，并宜靠近十字路口。消火栓距路邊不應(yīng)超過2m,距房屋外墻不宜小于5m室內(nèi)外消火藥味栓的間距不應(yīng)超過120m4、 消防通訊消防通訊主要應(yīng)保障火災(zāi)報警和滅火指揮調(diào)度迅速、 準(zhǔn)確可靠，要充分利用無線和有線兩種通信手段，不斷完善消防通信系統(tǒng)?；鹁_與供水、供電、供氣、急救中心、交通部門之間應(yīng)設(shè)通訊專線，逐步建成圖象傳輸指揮系統(tǒng)，實現(xiàn)火災(zāi)現(xiàn)場的圖象聲音通訊。（三） 防震地區(qū)很少發(fā)生地震，震級都在6級以下，一般建筑按7度設(shè)防，生命線系統(tǒng)工程和地震發(fā)生后易發(fā)生二次災(zāi)害的建筑、高層建筑及重要建筑應(yīng)根據(jù)抗震評價進行抗震設(shè)計。（四）防洪結(jié)合水系景觀等進行河道改造。建設(shè)時應(yīng)嚴(yán)格避免將河道蓋板成暗渠，亦不宜將河道修成呆板的混凝土岸壁，應(yīng)最大限度的利用地形優(yōu)勢，做成自然堤岸。根據(jù)流域特征，區(qū)內(nèi)河渠防洪標(biāo)準(zhǔn)為20年一遇。加強水土保持，充分考慮泥石流、滑坡、山洪對景區(qū)的影響；充分重視天文潮、風(fēng)暴潮對景區(qū)的影響，保證游客安全。第八章項目組織管理與實施進度計劃一、 建設(shè)項目組織機構(gòu)為了加快旅游項目建設(shè)，項目承辦單位應(yīng)成立項目管理辦公室，負(fù)責(zé)該區(qū)域規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的組織協(xié)調(diào)工作。二、 項目工程設(shè)計管理（一） 建設(shè)項目工程設(shè)計管理1、 工程設(shè)計管理的目的工程設(shè)計管理的目標(biāo)是：安全可靠、適用和經(jīng)濟性，以保障建設(shè)項目的質(zhì)量、進度和投資三大控制目標(biāo)的實現(xiàn)。2、 工程設(shè)計管理的意義工程設(shè)計過程不僅是施工前的工作，工程設(shè)計要貫穿工程建設(shè)的全過程。因此，項目辦公室應(yīng)對工程設(shè)計過程進行管理，中心任務(wù)是對設(shè)計的工程質(zhì)量、進度、投資進行控制。應(yīng)由項目辦公室負(fù)責(zé)提供設(shè)備資料和外部協(xié)作條件，應(yīng)及時向設(shè)計單位提供準(zhǔn)確的資料。（二） 工程設(shè)計招投標(biāo)項目辦公室以招標(biāo)承包方式委托工程勘察和工程設(shè)計任務(wù)的目的，打破地區(qū)、部門的界限，開展工程勘察、設(shè)計競爭，優(yōu)選工程勘察設(shè)計單位，促使工程勘察設(shè)計單位改進管理工作、提高工作質(zhì)量、改善服務(wù)態(tài)度，達到采用先進技術(shù)、降低工程造價、縮短建設(shè)周期和提高投資效益的目的。（三）工程設(shè)計外部協(xié)作條件管理1、 環(huán)境影響及評價：環(huán)境影響評價、生態(tài)環(huán)境自然保護許可、生態(tài)環(huán)境影響評價。2、 動力供應(yīng)：水源、電源及其供應(yīng)線路、供應(yīng)方式、供應(yīng)指標(biāo)。3、 集散條件：交通儲運、站場等設(shè)施。4、 外部配套條件：熱、氣、汽等供應(yīng)及輸出接口。（四）工程設(shè)計過程的管理1、 工程設(shè)計過程管理的目的控制設(shè)計質(zhì)量，即在保證設(shè)計工作進度的條件下，以較低工程投資建設(shè)項目向業(yè)主提交符合設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、適用的、便于實施、能滿足使用功能與效益的設(shè)計成果，評價設(shè)計質(zhì)量的最終標(biāo)準(zhǔn)是建設(shè)項目的功能和效益。2、 工程設(shè)計過程管理的目標(biāo)控制（1） 從建設(shè)項目的條件和投資效益出發(fā)，控制設(shè)計的功能滿足使用要求、符合標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計方案和工程投資既要符合投資效益最大化，又要為施工創(chuàng)造條件,符合法規(guī)、規(guī)定和政策的規(guī)定。（2） 控制工程設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計工程質(zhì)量及設(shè)計文件質(zhì)量。（3） 控制工程設(shè)計工作進度，滿足建設(shè)項目工期與進度的要求。（4） 控制設(shè)計方案的經(jīng)濟性，降低建設(shè)項目的總投資。三、項目招投標(biāo)項目建設(shè)施工采取公開招標(biāo)的方式，選取資質(zhì)高、造價合理，信譽好的施工單位施工，以確保項目能夠高質(zhì)量、低成本、圖8-1建設(shè)工程招投標(biāo)工作流程圖

四、建設(shè)項目合同與管理（一）建設(shè)項目合同根據(jù)起步區(qū)建設(shè)項目的特點和國家及所在地的有關(guān)法律和規(guī)范， 制定建設(shè)工程施工合同審批流程圖如下圖8-2。圖8-2 建設(shè)工程施工合同審批流程圖（二）建設(shè)項目合同管理建設(shè)項目合同管理是以建設(shè)項目的計劃工期、規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量要求以及批準(zhǔn)概算等為項目管理的控制目標(biāo)，以合同為管理依據(jù)，項目辦公室通過合同的訂立和履行過程中所進行的計劃、組織、指揮、監(jiān)督和協(xié)調(diào)等工作，促使項目管理的各部門、各環(huán)節(jié)相互銜接、密切配合，在實現(xiàn)項目預(yù)定目標(biāo)的前提下達到最優(yōu)的結(jié)果，使項目驗收合格并發(fā)揮預(yù)定功能。1、 合同管理的主要任務(wù)按照建設(shè)項目的管理要求和特點，確立合同體系。包括確定合同方式，選定合同類型，選擇合同條件，準(zhǔn)備合同草本。編制招標(biāo)文件，組織招標(biāo)，組織合同談判和訂立合同。制定合同管理制度，建立合同管理程序。全過程跟蹤合同執(zhí)行情況，按照動態(tài)管理原理，對項目實施全面的監(jiān)督、控制和調(diào)整，盡力實現(xiàn)合同規(guī)定的各項目標(biāo)?？刂坪吞幚砗贤兏?，盡量減少對建設(shè)項目質(zhì)量、計劃工期和投資的影響。分析和處理索賠，及時解決合同爭議，減少對項目建設(shè)的影響。建立協(xié)調(diào)和溝通制度，促進各方相互支持和積極合作，積極應(yīng)對項目進展中遇到的問題。建立合同檔案，加強合同信息管理，做好各類合同信息的記錄、搜集、整理和分析工作。注意對合同重大問題進行研究和解決，并根據(jù)需要開展法律及技術(shù)咨詢。2、 合同管理的主要措施組建高素質(zhì)、分層次的合同管理團隊1） 要確立項目辦公室在項目管理中的主導(dǎo)地位，在建設(shè)項目業(yè)主管理機構(gòu)中建立面向工程的最高決策機構(gòu)，直接對工程負(fù)責(zé)，并負(fù)責(zé)及時就工程的重大問題做出決策；2） 應(yīng)給予工程監(jiān)理應(yīng)有的授權(quán)；3） 聘請在管理、合同問題處理和法律方面有經(jīng)驗的專家，組成合同管理咨詢機構(gòu)，為項目辦公室和工程監(jiān)理隨時提供咨詢意見；4） 根據(jù)項目的具體情況和需要，建立爭議調(diào)解機構(gòu)及時就合同爭議問題進行調(diào)解；5） 合同管理人員應(yīng)具備組織管理和協(xié)調(diào)溝通能力、觀察分析和總結(jié)提高能力、判斷決策和應(yīng)急反應(yīng)能力，以及技術(shù)業(yè)務(wù)能力，要有誠信熱情、嚴(yán)謹(jǐn)執(zhí)著、勤思機敏、好學(xué)上進的基本素質(zhì)和嚴(yán)于自律的精神。（2）制訂嚴(yán)密和明晰的合同管理程序1） 單項工程開工申請和批復(fù)程序；2） 進場設(shè)備、材料檢驗程序；3） 工程計量、簽認(rèn)程序；4） 工程款支付的審查程序（包括業(yè)主和工程監(jiān)理方面）；5） 圖紙審查和批準(zhǔn)程序；6） 工程變更申請和批準(zhǔn)程序，包括設(shè)計發(fā)布通知、業(yè)主的批準(zhǔn)、工程監(jiān)理的指令、承包商提出改變單價申請、變更單價的確定等；7） 合同調(diào)價程序，包括勞務(wù)、材料和運輸?shù)确矫尜M用的調(diào)整等；8） 索賠處理和爭議調(diào)解的程序。（3） 實行全員合同管理1） 要組織合同培訓(xùn)，對各級項目管理人員進行“合同交底”2） 確定合同管理任務(wù)、目標(biāo)和責(zé)任，并將其細化和分解，將具體的合同管理任務(wù)和責(zé)任落實到有關(guān)部門和人員的身上。（4） 建立信息管理系統(tǒng)（5） 建立合同各方之間的交流和溝通制度。定期地舉行專題會議是一種很好的方式，如：1） 現(xiàn)場監(jiān)理工程師和承包商現(xiàn)場人員每天的碰頭會、 周進度會議、月進度會議；2） 關(guān)于變更和索賠處理的專題例會；3） 項目辦公室、工程設(shè)計和工程監(jiān)理之間的會議；4） 項目辦公室、工程監(jiān)理和各承包商之間的會議等。五、建設(shè)項目質(zhì)量管理（一）建設(shè)項目質(zhì)量管理的八項原則1、 以顧客為關(guān)注焦點滿足顧客要求是生存的基礎(chǔ)。――加強與顧客的溝通。 廣義的顧客包括各過程輸出的接收方。2、 領(lǐng)導(dǎo)作用――領(lǐng)導(dǎo)的態(tài)度決定建設(shè)項目質(zhì)量管理體系的成敗。領(lǐng)導(dǎo)制定并保持質(zhì)量方針和目標(biāo)。――領(lǐng)導(dǎo)確定各參與方在質(zhì)量管理體系內(nèi)的職責(zé)和權(quán)限。――領(lǐng)導(dǎo)決定資源的配置和管理。 領(lǐng)導(dǎo)為員工創(chuàng)造充分參與實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的工作環(huán)境。――領(lǐng)導(dǎo)組織對質(zhì)量管理體系的評審，并決定持續(xù)改進的目標(biāo)。3、 全員參與――質(zhì)量靠人去實現(xiàn)。――重視人的工作技能和質(zhì)量意識的培訓(xùn)。――培育團隊意識。――人人追求“一次成功”和“零缺陷”。4、 過程方法――過程是“一組將輸入轉(zhuǎn)化為輸出的相互關(guān)聯(lián)或相互作用的活動” 。過程方法強調(diào)“將活動和相關(guān)資源作為過程管理，可以更高效地得到期望的結(jié)果”。――應(yīng)當(dāng)將項目的全過程劃分為一系列子過程，再將子過程進一步劃分為更小的過程。如將建設(shè)項目劃分為若干個包括多任務(wù)種的單位工程、分部工程、分項工程等?！鞔_全過程以至各道工序的輸入、實施和輸出，明確各道工序之間的接口（界面），按照PDCA!環(huán)原理，實施各道工序以及全過程的控制?！獓?yán)格把好各道工序的輸入、實施和輸出質(zhì)量，使每一道工序成為防止不合格的一道屏障，是保證建設(shè)項目質(zhì)量的基本功。5、管理的系統(tǒng)方法――建設(shè)項目是多任務(wù)種和多任務(wù)序組成的復(fù)雜系統(tǒng)， 應(yīng)當(dāng)“將相互聯(lián)系的過程作為系統(tǒng)加以識別、理解和管理”。――所有工種和工序都應(yīng)服從系統(tǒng)的整體目標(biāo)。――各工種和各工序之間的接口（界面），往往是制約管理體系的有效性和效率的瓶頸，應(yīng)予特別關(guān)注。5、持續(xù)改進――在項目建設(shè)過程中，及時反饋質(zhì)量管理經(jīng)驗，制定相應(yīng)的糾正和預(yù)防措施，是實現(xiàn)建設(shè)項目質(zhì)量總目標(biāo)的有力保證。――隨著科學(xué)技術(shù)、市場以及社會的發(fā)展，需要持續(xù)改進，以滿足顧客和相關(guān)方不斷增長的需求。――持續(xù)改進產(chǎn)品質(zhì)量，才能在市場競爭中立于不敗之地，這是項目業(yè)主永恒的目標(biāo)。6基于事實的決策方法――數(shù)據(jù)和信息分析是有效決策的基礎(chǔ)。――必須在項目建設(shè)全過程中，重視收集準(zhǔn)確、及時和完整的數(shù)據(jù)?！鶕?jù)實時信息與計劃比較，及時做出準(zhǔn)確判斷。7、與供方互利的關(guān)系――項目建設(shè)的“供方”即“承包方”，包括設(shè)計、材料設(shè)備供應(yīng)和施工承包方等。――供方是建設(shè)項目質(zhì)量管理至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到項目的最終質(zhì)量。――項目辦公室與供方是相互依存的關(guān)系，需要建立互利關(guān)系（二）建設(shè)項目質(zhì)量管理的三全管理1、 全過程管理2、 全員管理3、 全面管理：空間范圍上，項目建設(shè)是各參與方大團隊運作第九章投資估算及資金籌措一、投資估算（一） 編制依據(jù)1、 設(shè)計人員提供的設(shè)計方案、設(shè)計要求、使用功能及建筑標(biāo)準(zhǔn)確定項目投資額；2、 擬建地點的地形地勢條件；3、 委托方提供的相關(guān)數(shù)據(jù)資料；4、 參照《2004土建》、《2004安裝》定額及有關(guān)概算指標(biāo)；5、 參照項目所在地同類型、同規(guī)模建筑技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)編制；6其他基本建設(shè)費取費標(biāo)準(zhǔn)；（1） 建設(shè)單位管理費：按建安工程費1.2—1.5%取定；（2）勘察設(shè)計費：根據(jù)《勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)》 2004年版進行計算；（3） 工程監(jiān)理費：根據(jù)國家工程監(jiān)理費：根據(jù)國家物價局、建設(shè)部（1992）價費字479號文有關(guān)規(guī)定，按需監(jiān)理工程投資額的1.5%計算；（4） 工程招標(biāo)費及其他：含招標(biāo)代理費、招標(biāo)管理費、標(biāo)底編制費等，根據(jù)有關(guān)文件綜合按1%+算；7、預(yù)備費：按相關(guān)規(guī)定，按建安工程費及其他基本建設(shè)費的 5%（二） 投資估算項目受市場條件、資源條件、地理區(qū)位、規(guī)劃設(shè)計要求和企業(yè)操作能力等因素決定，由于還未進行詳細規(guī)劃設(shè)計，對資源狀況、相應(yīng)物資市場價格未能做深入調(diào)研，下面就對總投資、分項投資、營銷費用等，其估算參照同等條件相近案例進行估算，確定投資額度。項目總投資54725萬元，其中：主要工程造價35820萬元；前期費984萬元；工程建設(shè)其它費用17910萬元；營銷宣傳費180萬元；項目估算說明：旅游配套服務(wù)設(shè)施包括道路整修、水電供應(yīng)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、安全防護、景觀綠化等內(nèi)容。前期費中各項內(nèi)容根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)及實際情況確定。工程建設(shè)其它費用按行業(yè)通行標(biāo)準(zhǔn)及實際情況取值。營銷費用基本預(yù)算按三年實際投入為180萬元，實行分期投入原則。詳見投資估算表、主要項目建設(shè)和配套服務(wù)設(shè)施投資估算表。表6-1:投資估算總表序號項目費率金額（萬元）-一一工程項目基礎(chǔ)造價35820綠色生態(tài)社區(qū)294651濕地養(yǎng)生餐廳1125生態(tài)漁港600濕地溫室植物園19002旅游配套服務(wù)設(shè)施2730二二二前期費3%900-三工程建設(shè)其它費5%17905四營銷宣傳費100六投資總額54725七鋪底流動資金20%7164、項目資金籌措方案（一）最大限度爭取公有資金本項目建設(shè)的汽車營地作為公益性很強的旅游項目，需積極爭取政府的項目資金支持，并積極爭取各級政府的環(huán)保、生態(tài)改造、新農(nóng)村建設(shè)等相關(guān)資金投入。將所建設(shè)項目納入各級政府的發(fā)展規(guī)劃之中，在基礎(chǔ)設(shè)施、綠化、生態(tài)治理、環(huán)境保護等方面得到各級政府支持。加大用于汽車營地旅游形象塑造和對外宣傳、市場推廣、規(guī)劃和建設(shè)引導(dǎo)等專項經(jīng)費，該部分資金總體上應(yīng)當(dāng)逐年遞增，以滿足某某市作為汽車營地旅游示范點的發(fā)展需求。同時，由于某某有相當(dāng)部分地區(qū)，發(fā)展較落后，更需要國家發(fā)改委等部委國債建設(shè)資金以及道路改造資金的支持。（二）籌措自有資金充分發(fā)揮企業(yè)力量籌集資金，用自有資金完成項目基礎(chǔ)建設(shè)。同時引入商業(yè)信用等手段，提高自有資金使用效率。（二）招商引資東北振興計劃正在起動，擁有雄厚的民間資本，積極發(fā)掘民間資本的潛力是汽車營地旅游發(fā)展的重要渠道。在規(guī)劃權(quán)堅決不放的原則下，制定靈活開放的投資政策，廣泛吸收各種私有資金，靈活運用合資、獨資等多種資金融入形式。堅持誰投資、誰受益原則，調(diào)動各方面的積極性，鼓勵所有人開發(fā)營地及周邊旅游資源、建設(shè)配套旅游項目，盡快形成多渠道投資、多元化發(fā)展、互相競爭、互相促進的發(fā)展格局。（四） 爭取優(yōu)惠信貸積極爭取銀行信貸資金，以現(xiàn)有資產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施做抵押。由于旅游開發(fā)周期長，貸款利息負(fù)擔(dān)重，因此應(yīng)積極爭取優(yōu)惠的信貸資金，減少純商業(yè)貸款。（五） 資本化經(jīng)營逐步實行旅游項目資本經(jīng)營和有償服務(wù)，逐步形成項目開發(fā)建設(shè)與發(fā)展同步協(xié)調(diào)，利用先期回收資金，進行再投資，滾動發(fā)展的良性循環(huán)機制，逐步搞好土建設(shè)更多旅游經(jīng)營地綜合開發(fā)，做好各項基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè),項目。建設(shè)更多旅游經(jīng)營第十章項目社會和生態(tài)效益分析一、 經(jīng)濟效益綜合考慮建筑投入、經(jīng)營成本、折舊等因素預(yù)計綠色生態(tài)社區(qū)項目凈利潤達到10.05億元，投資利潤率達到190%投資利稅率93%投資回收期視樓盤銷售狀況而定,預(yù)計2年；生態(tài)漁港項目投資年均凈利潤達到197萬元，利潤率達到33%投資利稅率16%投資回收期為3年；濕地養(yǎng)生餐廳項目投資年均凈利潤達到2133萬元，利潤率達到190%投資利稅率93%投資回收期為1年。二、 社會效益分析（一） 促進當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)無疑會成為當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)， 它對增加當(dāng)?shù)刎斦杖?、促進國民經(jīng)濟發(fā)展無疑具有重要的意義和作用。旅游者的消費不僅涉及食、住、行、游、購、娛等直接經(jīng)濟部門，還涉及金融、通訊、安全、衛(wèi)生、醫(yī)療等相關(guān)服務(wù)部門，同時為滿足旅游者消費，還間接地拉動一、二、三產(chǎn)業(yè)中的許多相關(guān)部門生產(chǎn)與服務(wù)。這種拉動作用表現(xiàn)在收入上，旅游業(yè)收入每增加1元，就能使相關(guān)行業(yè)收入增加4.3元，這使相關(guān)行業(yè)收入增加是明顯的。（二） 增加就業(yè)機會，緩解就業(yè)壓力旅游業(yè)屬勞動密集型行業(yè)，本身能吸收大量勞動力，提供大量就業(yè)機會；旅游業(yè)又是關(guān)聯(lián)系數(shù)很高的行業(yè)，它的發(fā)展能帶動大量相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。根據(jù)世界旅游組織（WTO提供的資料，旅游業(yè)每直接增加1個就業(yè)人員，就能為社會增加5個就業(yè)機會。根據(jù)總體規(guī)劃，到2015年，旅游業(yè)可直接提供就業(yè)機會400個，按照1：5的比例，它所提供的間接就業(yè)機會將達到2000,對緩解就業(yè)壓力、維護社會穩(wěn)定無疑具有重要的意義和作用。（三）提高當(dāng)?shù)鼐用袼刭|(zhì)，促進社會文明發(fā)展隨著項目的建設(shè)與旅游業(yè)的發(fā)展，外地旅游者將大量涌入而帶來的新思想、新知識、新觀念、新的生活方式等，這些將會極大地提高當(dāng)?shù)鼐用竦乃刭|(zhì)，促進社會文明發(fā)展。但旅游業(yè)的發(fā)展又往往產(chǎn)生負(fù)面的社會影響，主要表現(xiàn)為：外來文化和價值觀沖擊本地文化和價值觀，導(dǎo)致以不正當(dāng)?shù)姆绞娇雍β糜握叨踩±娴?。對這些負(fù)面影響，管理部門應(yīng)有清醒的認(rèn)識，并積極采取預(yù)防措施；對旅游從業(yè)人員和本地居民進行精神文明教育，建立相應(yīng)的規(guī)章制度，約束旅游企業(yè)、旅游從業(yè)人員和本地居民與游客的行為，提高從業(yè)人員及居民的整體素質(zhì)，從而消除負(fù)面影響。三、生態(tài)效益分析（一） 促進資源與環(huán)境保護通過規(guī)劃，建立有效保護環(huán)境的機制，進行垃圾分類及廢物、廢水的處理，這對保護和維持田莊臺古鎮(zhèn)自然景觀和衛(wèi)生環(huán)境具有重要意義。（二） 有利于提高人們的環(huán)境保護意識規(guī)劃中擬定了一系列環(huán)境保護與建設(shè)措施，強調(diào)大氣、水體、植被等生態(tài)要素的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)劃實施后，將建成交通便利、環(huán)境優(yōu)美、藍天白云和空氣新鮮的生態(tài)旅游的示范區(qū)，無論是游客，還是居民、從業(yè)人員置身于此情此景，能充分認(rèn)識到生態(tài)環(huán)境的重要性，從而提高其環(huán)境保護意識。第十一章項目風(fēng)險分析該項目屬于大型投資項目，是一個復(fù)雜的工程，在項目不同的發(fā)展階段，以及不同建設(shè)內(nèi)容都存在著不同的風(fēng)險，主要包括政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、政治風(fēng)險、自然環(huán)境風(fēng)險、社會風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險等。一、 政策風(fēng)險政策環(huán)境風(fēng)險是指由于政策的潛在變化可能導(dǎo)致項目原定目標(biāo)難以實現(xiàn)的可能性。政府的政策對項目的影響是全局性的。不同的產(chǎn)業(yè)政策、土地管理政策、城市規(guī)劃、金融政策等將直接影響整個項目的各個層面。本項目建設(shè)內(nèi)容屬于我國產(chǎn)業(yè)政策中鼓勵類。在項目前期的運作中，得到土地管理部門和環(huán)保部門認(rèn)可。因此，在產(chǎn)業(yè)政策、土地管理政策和城市規(guī)劃方面的風(fēng)險，屬于微小風(fēng)險，只要項目的協(xié)調(diào)人同政府有關(guān)部門積極配合， 即可防范此類風(fēng)險。二、 市場風(fēng)險市場風(fēng)險主要指由于項目產(chǎn)品（或服務(wù)）由于市場需求的減少或供給的增加導(dǎo)致銷路不暢，無法達到預(yù)期的收益。由于項目的建設(shè)周期較長，投資額巨大，未來市場存在著多方面的不確定性，市場風(fēng)險是項目所面臨的主要風(fēng)險之一。該項目面臨的主要市場風(fēng)險包括：①消費者的消費習(xí)慣、消費偏好發(fā)生變化，使得市場需求發(fā)生重大變化，導(dǎo)致市場需求總量的實際情況與預(yù)測值發(fā)生偏離；②市場競爭格局發(fā)生重大變化，出現(xiàn)新的競爭對手或替代項目，對項目的收入產(chǎn)生重大影響，將分流項目的客戶群；③由于市場條件變化，項目的經(jīng)營成本發(fā)生較大變化，對項目的效益產(chǎn)生重大影響，例如，水、電、食品、器材等物價上漲，導(dǎo)致經(jīng)營成本的上升。針對項目存在的三種潛在的市場風(fēng)險，建議采取如下轉(zhuǎn)嫁和規(guī)避措施：①與相關(guān)的單位簽訂預(yù)定、預(yù)售協(xié)議；②政府提供完備的配套設(shè)施服務(wù)，例如：交通、供水、供電、供氣、排污等，減少企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。③成立專門的營銷機構(gòu)，聘請專業(yè)的經(jīng)營管理人員，盡早著手項目的市場推廣工作，采取租售結(jié)合的營銷模式，以應(yīng)變未來市場的不確定性。三、 財務(wù)風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險是指項目財務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)使項目可能喪失償債能力而導(dǎo)致投資預(yù)期收益下降的風(fēng)險。本項目面臨的財務(wù)風(fēng)險主要有以下兩種：①無力償還債務(wù)風(fēng)險，由于負(fù)債經(jīng)營以定期付息、到期還本為前提，如果項目用負(fù)債進行的投資不能按期收回并取得預(yù)期收益，項目必將面臨無力償還債務(wù)的風(fēng)險，其結(jié)果不僅尋致項目投資者資金緊張，也會影響投資者信譽程度，甚至還可能因不能支付而遭受滅頂之災(zāi)。②利率變動風(fēng)險。投資者在項目負(fù)債期間，由于通貨膨脹等的影響，貸款利率發(fā)生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期收益。目前我國正處在高通脹階段，物價指數(shù)高企，抑制通貨膨脹，已經(jīng)成為中央政府本年度的首要經(jīng)濟目標(biāo)之一，所以可以預(yù)見到未來的一段時間，我國依然處在加息周期之中。加息，無疑會直接增加項目的財務(wù)成本，對于數(shù)額巨大的項目，利率變動帶來的財務(wù)風(fēng)險是很大的。為應(yīng)對利率變動對項目產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險，建議采取固定利率與可變利率結(jié)合的融資方式，以規(guī)避由于可能的利率變動給項目帶來的風(fēng)險。四、 社會風(fēng)險社會風(fēng)險是指對社會影響估計不足，或者項目所處的社會環(huán)境發(fā)生變化，給項目建設(shè)和運營帶來困難和損失的可能性。在本項目中，主要的社會風(fēng)險包括：①拆遷安置風(fēng)險。由于房價上漲過