2022年《房地產(chǎn)估價理論與方法》模擬試題

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一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符題意，請在答題卡上涂其相應(yīng)的編號。）

1.為評估某宗房地產(chǎn)2022年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/m2，成交日期為2022年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2022年6月至2022年10月該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1%。對可比實例甲進(jìn)行交易日期修正后的價格為（）元/m2。[1分]

A3214

B3347

C3367

D3458

2.有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、實物條件等都一樣的土地，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物價值低于甲土地的價值，這是由于（）。[1分]

A該建筑物的價值低于拆遷費(fèi)用

B該估價結(jié)果肯定有誤

C甲土地的價值高于乙土地的價值

D不可能出現(xiàn)這種情況

3.某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（）元/m2。[1分]

A100

B300

C600

D900

4.某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為35年，評估時該建筑物的折舊年限應(yīng)?。ǎ┠?。[1分]

A35

B45

C48

D50

5.已知某臨街深度30.48米（即100英尺）、臨街寬度15米的矩形土地，總價為100萬元。相鄰有一臨街深度45.72米（即150英尺）、臨街寬度15米的矩形土地，根據(jù)四三二一和九八七六法則，其總價為（）萬元。[1分]

A109

B117

C124

D130

6.某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值貶值屬于（）。[1分]

A物質(zhì)折舊

B功能折舊

C經(jīng)濟(jì)折舊

D會計折舊

7.一宗2000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為690元/m2。現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.1，樓面地價為950元/m2，理論上應(yīng)補(bǔ)地價（單價）為（）元/m2。[1分]

A552

B3519

C4293

D4845

8.現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設(shè)開發(fā)法估價，假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為800萬元，按純居住用途的估價結(jié)果為1000萬元。該宗土地的評估價值應(yīng)為（）。[1分]

A800萬元

B1000萬元

C1800萬元

D800-1000萬元

9.判定某可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數(shù)為（）。[1分]

A0.060

B0.940

C1.060

D1.064

10.某宗土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為1500萬元，管理費(fèi)用為75萬元，銷售費(fèi)用為35萬元，投資利潤率為12%，則開發(fā)利潤為（）萬元。[1分]

A180.0

B300.0

C309.0

D313.2

11.某可比實例的成交價格為2400元/m2，建筑面積100m2，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實例的實際價格為（）元/m2。[1分]

A2290.91

B2326.41

C2344.16

D2308.66

12.有效毛收入乘數(shù)是估價對象房地產(chǎn)的（）除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。[1分]

A售價

B租金

C潛在毛收入

D凈收益

13.評估房地產(chǎn)投保火災(zāi)險時的保險價值，通常包括（）。[1分]

A重置成本+土地使用權(quán)價值

B重置成本+土地使用權(quán)價值+重置期間的經(jīng)濟(jì)損失

C有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物價值+可能的連帶損失

D建筑安裝工程費(fèi)+建造期間的經(jīng)濟(jì)損失

14.在成本法求取折舊中，采用（）更符合實際情況[1分]

A有效經(jīng)過年數(shù)

B實際經(jīng)過年數(shù)

C剩余經(jīng)過年數(shù)

D自然經(jīng)過年數(shù)

15.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建估計建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價修正額為（）元/m2。[1分]

A50

B250

C300

D350

16.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（）。[1分]

A收益能夠量化

B風(fēng)險能夠量化

C收益或風(fēng)險其一可以量化

D收益和風(fēng)險均能量化

17.某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為6000m2，房地產(chǎn)總價值為2400萬元，其中土地價值為800萬元。某人購買了其中300m2，該部分的房地產(chǎn)價值為126萬元。假如按土地價值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t此人應(yīng)占有的土地份額為（）。[1分]

A5.00%

B5.25%

C5.42%

D5.75%

18.按房地產(chǎn)的()來分,房地產(chǎn)可分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及特殊房地產(chǎn)等。[1分]

A收益性

B用途

C市場性

D地段

19.最能說明土地價格水平高低的價格是().[1分]

A土地單價

B基準(zhǔn)地價

C樓面地價

D標(biāo)定地價

20.市場法的理論依據(jù)是().[1分]

A適合原理

B替代原理

C最高最佳使用原則

D均衡原理

21.房地產(chǎn)交易中的替代原理,導(dǎo)致了在同一市場中效用相同等的房地產(chǎn)之間,其價格應(yīng)當(dāng)()．[1分]

A完全相同

B劇烈變動

C差距加大

D應(yīng)當(dāng)相近

22.有一宗房地產(chǎn),土地面積1000平方米,其價格為1500元/平方米,建筑面積5000平方米,其重置價格為1200元/平方米。該房地產(chǎn)價格為1250元/平方米，則該建筑物的單價為（）元/平方米。[1分]

A950

B1000

C1200

D1250

23.城市中需拆遷而未拆遷的土地的價格稱為().[1分]

A生地價

B熟地價

C毛地價

D拆遷補(bǔ)償安置價

24.市場比較法中的交易情況修正是對()價格本身是否正常的修正.[1分]

A交易實例

B可比實例

C估價對象

D標(biāo)準(zhǔn)化實例

25.有特殊保護(hù)價值的建筑物運(yùn)用成本法估價時,采用()為好.[1分]

A重建成本

B重置成本

C完全成本

D重新購建價格

26.建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù),它們之間關(guān)系為().[1分]

A有效經(jīng)過年數(shù)等于實際經(jīng)過年數(shù)

B有效經(jīng)過年數(shù)短于實際經(jīng)過年數(shù)

C有效經(jīng)過年數(shù)長于實際經(jīng)過年數(shù)

D有效經(jīng)過年數(shù)可能長于或短于實際經(jīng)過年數(shù)

27.甲土地的樓面地價為2000元/平方米,建筑容積率為5,乙土地的樓面地價為1500元/平方米,建筑容積率為7,若兩宗地的土地面積等其他條件相同,其總價相比有().[1分]

A甲等于乙

B甲大于乙

C甲小于乙;

D難以判斷

28.標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對地價影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn),由此接近道路的方向,地價逐漸升高;由此遠(yuǎn)離道路的方向,地價().[1分]

A逐漸降低

B逐漸升高

C可視為基本不變

D為零

29.用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價格時,除有租約限制的以外,應(yīng)選取()凈收益作為估價依據(jù).[1分]

A類似房地產(chǎn)的客觀

B類似房地產(chǎn)的實際

C類似房地產(chǎn)的最高

D類似房地產(chǎn)的最低.

30.估價上折舊注重的是().[1分]

A原始取得價值的減價修正

B原始取得價值的攤銷與回收

C重置價值的攤銷與回收

D價值的減價修正

31.某宗房地產(chǎn),建筑層數(shù)5層,各層建筑面積相等,建筑覆蓋率為50%,樓面地價為100元/平方米,則其土地單價為()元/平方米.[1分]

A500

B200

C250

D100

32.某宗房地產(chǎn)的總價值為100萬元,其中土地價值30萬元,通過抵押獲得貸款60萬元,若投火災(zāi)保險,則其投保價值應(yīng)為()萬元.[1分]

A100

B70

C60

D40

33.某建筑物,經(jīng)實地勘察預(yù)計尚可使用30年,無殘值。該類建筑物的耐用年限50年，則該建筑物的成新率為（）%。[1分]

A40

B60

C50

D67%

34.某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方297萬元，應(yīng)繳稅費(fèi)均由賣方承擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（）萬元。[1分]

A323

B275

C273

D258

35.某宗房地產(chǎn),凈收益每年50萬元,建筑物價值200萬元,建筑資本化率為12%,土地資本化率為10%,則該宗房地產(chǎn)的總價值為()萬元.[1分]

A417

B500

C460

D450

二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。錯選或多選均不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。）

1.成本法中的“開發(fā)利潤”是指（）。[2,0.5分]

A開發(fā)商所期望獲得的利潤

B開發(fā)商所能獲得的最終利潤

C開發(fā)商所能獲得的平均利潤

D開發(fā)商所能獲得的稅后利潤

E開發(fā)商所能獲得的稅前利潤

2.區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（）修正。[2,0.5分]

A繁華程度

B臨街狀況

C容積率

D使用年限

E周圍環(huán)境

3.路線價法估價時需要用路線價再配合（）計算出待估宗地的價格。[2,0.5分]

A深度百分率

B資本化率

C收益率

D物價指數(shù)

E其他價格修正率

4.在路線價法中，不做交易情況修正和交易日期修正的原因是（）。[2,0.5分]

A求得的路線價已是正常價格

B在求取路線價時沒有搜集非正常交易實例

C該路線價所對應(yīng)的日期與待估宗地價格的日期一致

D該路線價與待估宗地價格都是現(xiàn)在的價格

5.在實際中計算地租量的方法有（）。[2,0.5分]

A從房租中分離出地租

B由地租求出地租

C采用比較法求出地租

D由土地開發(fā)成本求出地租

E采用類似假設(shè)開發(fā)法的方法求出地租

6.在下列情形中，通常會引起房地產(chǎn)價格降低的有（）。[2,0.5分]

A農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地

B在寫字樓旁新建大型游樂場

C住宅區(qū)內(nèi)道路禁止貨車通行

D常常遭受洪水威脅

7.一個估價項目完成后，應(yīng)保存的檔案資料包括（）。[2,0.5分]

A委托估價合同

B實地查勘記錄

C估價人員的作息時間

D向委托人出具的估價報告

E估價項目來源和接洽情況

8.房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。[2,0.5分]

A交通建設(shè)

B市場供求變化

C人口素質(zhì)變化

D所在地區(qū)衰落

E城市規(guī)劃的指定與修改

9.在商品房交易中，常見的最低價格有（）。[2,0.5分]

A商品房銷售中的起價

B拍賣活動中的保留價

C拍賣中減價拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價

D招標(biāo)活動中，開發(fā)建設(shè)方案最為合理的中標(biāo)價

E采用收益法確定的參考價格

10.下面（）是計入商品住宅價格的費(fèi)用。[2,0.5分]

A征地費(fèi)

B建筑安裝工程費(fèi)

C住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房建設(shè)費(fèi)用

D住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用

11.毛租金乘數(shù)法是將估價對象一年的毛租金乘以毛租金乘數(shù)得出估價對象價值的方法。毛租金乘數(shù)法有下列優(yōu)點(diǎn)，正確的是()。[2,0.5分]

A方便易行，在市場上較容易獲得房地產(chǎn)的售價和租金資料

B由于在同一市場，同一房地產(chǎn)的租金和售價同時受相同的市場力的影響，因此毛租金乘數(shù)是—個比較客觀的數(shù)值

C避免了由于多層次估算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計

D忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入

12.經(jīng)濟(jì)適用住宅基準(zhǔn)價格由（）構(gòu)成[2,0.5分]

A開發(fā)成本

B稅金

C經(jīng)營用房的建筑安裝費(fèi)

D利潤

13.房屋的完損等級是根據(jù)房屋的（）來劃分的[2,0.5分]

A結(jié)構(gòu)的完好、損壞程度

B裝修的完好、損壞程度

C設(shè)備的完好、損壞程度

D使用年限的長短

14.商品住宅價格中的利潤是以（）為基數(shù)核定[2,0.5分]

A征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

B勘察設(shè)計及前期工程費(fèi)

C住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用

D住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)

E住宅建筑、安裝工程費(fèi)

15.收益法中，是根據(jù)土地收益求取土地價值，根據(jù)建筑物的收益求取建筑物的價值，或根據(jù)房地收益求取房地價值。但當(dāng)需要利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取土地的價值或建筑物的價值時，則要采用()。[2,0.5分]

A房地剩余技術(shù)

B市場剩余技術(shù)

C土地剩余技術(shù)

D建筑物剩余技術(shù)

三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

1.在估價報告中，簽署估價師聲明是為說明估價是以客觀公正的方式進(jìn)行的，同時對委托人也是一種警示。（）[1,1分]

2.若估價報告在其有效期內(nèi)未付諸使用，則估價責(zé)任隨之終止。（）[1,1分]

3.房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，取決于與特定的區(qū)位相聯(lián)系的自然因素與人文因素的總和。（）[1,1分]

4.評估土地價格時，不應(yīng)包括建筑物地上部分的價值，但應(yīng)包含其地下部分的價值。（）[1,1分]

5.如果估價對象適宜采用多種估價方法進(jìn)行估價，則應(yīng)同時采用多種估價方法進(jìn)行估價，不得隨意取舍。（）[1,1分]

6.市場法中，采用間接比較得出房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為0.951，其依據(jù)是可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況得102分，估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況得97分。（）[1,1分]

7.在同一條道路上，不應(yīng)附設(shè)兩種不同路線價。（）[1,1分]

8.在房地產(chǎn)估價中，對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的綜合判斷與其市場狀況、經(jīng)濟(jì)收益狀況無關(guān)。（）[1,1分]

9.在一個估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點(diǎn)三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中估價目的是龍頭。（）[1,1分]

10.估價對象及其范圍和內(nèi)容，既不能簡單得根據(jù)委托人的要求確定，也不能根據(jù)估價人員的主觀愿望確定，而應(yīng)根據(jù)估價目的，依據(jù)法律、行政法規(guī)并征求委托人認(rèn)可后綜合確定。（）[1,1分]

11.人口密度過高會導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價格。（）[1,1分]

12.“路線價”是臨街土地中“標(biāo)準(zhǔn)宗地”的平均水平價格，可視為市場法中的“可比實例”價格。（）[1,1分]

13.如果房地產(chǎn)價格時間序列的逐期增減量大致相同，就可以計算其逐期發(fā)展速度的平均數(shù)，即平均發(fā)展速度，據(jù)此推算各期的趨勢值。（）[1,1分]

14.選擇最佳的開發(fā)利用方式包括用途、規(guī)模、檔次等的確定。這些內(nèi)容的確定都要在城市規(guī)劃許可的