某飯店房地產(chǎn)抵押市場價(jià)值評估報(bào)告

××市某飯店房地產(chǎn)抵押市場價(jià)值評估報(bào)告致委托人函××市××飯店有限公司：受貴公司委托，我公司對貴公司提供的位于××市××區(qū)××大街10號(hào)的某飯店整體房地產(chǎn)(以下簡稱估價(jià)對象)的現(xiàn)時(shí)市場價(jià)格進(jìn)行了估價(jià)。估價(jià)對象：××市××飯店有限公司(以下簡稱委托人)所屬的位于××市××區(qū)××大街10號(hào)的某飯店整體房地產(chǎn)，其總建筑面積49977.62㎡，國有劃撥土地使用權(quán)面積8048.23㎡。估價(jià)對象僅包括現(xiàn)狀房地產(chǎn)本身，不包括土地出讓金，不包括廚房設(shè)備、洗衣機(jī)、康樂中心等的可移動(dòng)商業(yè)設(shè)備價(jià)值以及客房中由委托人配備的家具、可移動(dòng)的電器、設(shè)備等。

估價(jià)目的：為委托人以估價(jià)對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物市場價(jià)值參考。

估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)對象的價(jià)格為2002年12月1日的公開市場價(jià)格。

估價(jià)依據(jù)：中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)；全國人大常委會(huì)、國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部以及××市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)部門法律、法規(guī)和政策文件；委托人提供的有關(guān)部門資料；我公司所掌握的××市房地產(chǎn)市場的有關(guān)資料及估價(jià)人員實(shí)地查勘、調(diào)查所獲取的資料。

估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，確定：估價(jià)對象×飯店房地產(chǎn)：建筑面積49977.62㎡,國有劃撥土地使用權(quán)面積8048.23㎡,在2002年12月1日的客觀市場價(jià)值(價(jià)格)為70894萬元(大寫:人民幣柒仟零捌佰玖拾肆萬元整),約折合單位建筑面積價(jià)格14185元/㎡(大寫:人民幣壹萬肆仟壹佰捌拾伍元整)。見下表。估價(jià)結(jié)果估價(jià)對象總價(jià)格（萬元人民幣）單位價(jià)格（元/㎡）總計(jì)7089414158移估陡價(jià)案報(bào)局告探應(yīng)異用休有歌效座期辰：奔自揀本恐報(bào)塑告恐出組具枝之圓日疾起鮮斬1渣陣年困。豬

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××行、會(huì)議中心、總機(jī)房四層設(shè)備管道層五層康樂中心游泳池健身房美容美發(fā)棋牌室臺(tái)球室網(wǎng)球場五－九層客房B1保齡球館、××食苑、××夜總會(huì)、×桑拿中心、員工餐

廳、員工之家、食品庫B2停車場(88個(gè)車位)、設(shè)備用房、庫房、培訓(xùn)室、洗衣房室外地上停車場24個(gè)車位寬目毫前池，慢翻五辜至大九賭層患的竹客蠻房械出姐租炕率怨淡慢季竄、隱杯旺權(quán)季序平酒均霸約矮席7踩5鴉%蓋簡，娃榆除研飯蜘店誕的山餐賭館首、查商橋品昌部負(fù)、驢康忽樂哥中餐心歉、輔會(huì)葉議姓廳到自陰營乎外追，年其電余課為洲出移租郊。壺該列大慶廈對內(nèi)市、清外蜓部膠狀權(quán)況哪良蜜好憂，升滿摸足愧使忘用帖要抽求洋。黨峽1響9號(hào)9慎8覆結(jié)年害～柄狹2錘0絲0燒0職婚年孔飯漢店扮進(jìn)幼行應(yīng)了嘩全醉面扛的黎、評彼不是同跳程桂度盡的起室觸內(nèi)治高深檔今裝結(jié)修需改感造菊，云殘2脆0舍0康0株萍年登鈴9削鍬月廉升靠為飄五煩星慈級(jí)姻飯介店炒。撤目斃前子飯五店沈擁慌有園牽3程9修6訴蘇間繳蠢(亦本套貌爬)膽各向類幟客助房默；鑰可濱供鑒瓦1箏2昂0扭0園礦個(gè)暫同塞時(shí)賴就督餐用的享各千式躲中濾西撞餐精廳腔及匆宴版會(huì)晶廳管等期；縱設(shè)睬施師完煌備灣的勁康等樂殃中民心詳；識(shí)領(lǐng)6早性個(gè)深可頂容飼納喚落9算震～金喝7親0法三人懇的戶各趙種眠會(huì)擁議殺廳嬸；靠煮一燕個(gè)蠶可竟隨京意掀組雅合腔、趴異容煉納評濾1倒0覆0返梳～梳僻4控0庸0號(hào)裙人蛇的漿多蘆功翼能啊廳完；索借快猴捷井便爪利比的著通速訊代；尿五淹星積級(jí)基高砌標(biāo)閱準(zhǔn)勞的片服蘆務(wù)窄。純該呢飯策店跑擁卸有言單如、姥犁雙鎖人地標(biāo)努準(zhǔn)廟客斷房耳、縫稈豪推華訓(xùn)單息、啟校雙摔人涌客抬房法、幫君行逢政計(jì)套疲房閘、安外伏交昆套催房猴、連旱×留×?xí)兲淄攴勘M和構(gòu)總鏟統(tǒng)痕套塵房撤共濱彼3舞9住6竹圈間甜諸(串疼套升獵)靜悼。屬璃房早間惰配什有恒中著央歷空溝調(diào)評系趣統(tǒng)位、杯乞安吩全仰消識(shí)防牧系夸統(tǒng)態(tài)、月貴I膛D棵D還桿、梯父冰模箱召、派池音糧響簡、靈墊私信人個(gè)保立險(xiǎn)況柜良、橫攤高腥速兇飼D翠D泳N患專向線寇、損衛(wèi)榨星鋪及席閉當(dāng)路味電瓶視隙等塵設(shè)傲施壁，凝商嚇務(wù)州客鐮房浸提床供衫無稻限撥網(wǎng)氏絡(luò)蜜工六作豈站授、倍傳拍真駕、叨侄V怨O歷D意體點(diǎn)您播衣系除統(tǒng)自等敏服法務(wù)善。丑斤2茂0挑0衰1虹擾年畏平螞均表入蠟住望率允為凡啟7犯0易%蛛蒸～續(xù)冒8殿0污%同姐，秘2躬0廢0點(diǎn)2灰較年刺與戚上脅年辦持兩平回。胞傍該水飯房店攝的灑營驗(yàn)業(yè)必收湖入嘗有茶個(gè)膜起稠伏奔增冠長沈的蘆曲挎線斬，謎隨歡著體增捆長鋸率釀提袋高社，營且眉運(yùn)烏營昨成披本柳率克降閑低圣，張經(jīng)僚營童逐放步賺好盛轉(zhuǎn)孟。喉劃1路9伐9弄4悶禾年臂以元前礎(chǔ)為逐寄4與0瘦0杰0奇堵～疑哨7短0估0條0礎(chǔ)鎖萬斤元陡；童迫1墳9厚9慢5斬瞎～身盆1坊9伴9凈7花識(shí)達(dá)呼綱1慚1釀0佛0條0渴凳萬球元吃以宏上枕；猶潤1基9納9詠8至怠～紹莫2挪0尾0裁0獅蒜年廳為割跟1也0適0薄0肝0暗砍～播9桂0醋0撐0暈鞠萬沿元然；親兩2帶0巡0澡1汁貧年還為逮委1貸3肌1魯0私0英睛萬壞元暗，街虎根很據(jù)調(diào)目逆前雄經(jīng)蟻營癥狀紫況械，曉煎預(yù)魄計(jì)裹慘2角0怠0寧2斧年世的滾營悅業(yè)勞收施入傷比俗上以年尚增閃長著狀1除0謝%炮榜以延上冬。歸刺在渣×飲×矮市維各秘大續(xù)飯榜店督綜怠合美指籮數(shù)耀排缺名屈中訂名沫列章前獄喚1婆0霧躬名謀內(nèi)音。姻屈估綱價(jià)廟對閘象匪為蹈五懂星克級(jí)趴酒跪店雙，嘗目終前提已竊投毛入獎(jiǎng)使警用醬約反岡1孝1勵(lì)恩年慨，曲由肚于澆建奉筑跪及毅裝格修陷質(zhì)旨量想較古高低，合棒維蛇護(hù)兇及條使?fàn)钣门K狀繩況紛良潛好餅，箱掌1內(nèi)9超9惑8蝕碗～沃爬2悟0捕0軟1檢己年盾完窯成食裝脾修森改券造間，須各港部除位騎基捧本綁上粱無敘較借大伶磨泊損竿。熟說估堡價(jià)胳對冒象注的柄市逝政團(tuán)條哲件叢完停善穿，服峰所沖需森上男水無、償砍生罵活勉熱造水袖、時(shí)導(dǎo)雨劈水挺、駐瞞污慣水憂、

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掀理等價(jià)哀格匙或蓬價(jià)腿值賤的地方幫法教。擔(dān)

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命外鍋觀廉：唇外譯立添面慰貼盞白秀色丈面阻磚說，潔外萄觀點(diǎn)摹解仿良古倚代緣建甘筑壇，渣四售角薦塔抽樓箱，礎(chǔ)中定央讓琉學(xué)璃蕉瓦副樓鍵蓋蛇；頑

汗維誦修偵保故養(yǎng)蒜良蕉好肝，稻為槳完茫好字房劃；慨

勉3箏偶層浸中絮央炊有浮中聰庭鐮花趙園德。慣兩二甜、先區(qū)捷位舟狀刺況怎分率析糠跟(裳掘略究釀)縫

律三允、稻市館場澇背芽景避分燭析懇嚴(yán)⑴翼仇×購×大市捏房昨地艱產(chǎn)差情茄況貫刃×野×徒市輔是商世都界樓著冒名收的慨文著化指古庸都叼，括全那國鵲政役治狀、軌文糟化均、杰經(jīng)圓濟(jì)蕉、淹科荷學(xué)凈技橫術(shù)旱以票及濕國溜際頂交捧往氏的上中獸心孟，舒又傲由元于些即利將買舉驕辦撇的絲哲2墾0沉0睛8耐頌×斑×票市禍奧胸運(yùn)挺，仰對廟海堵內(nèi)順外既房甩地嫩產(chǎn)上投拳資買極飛具淋吸吃引成力清。越近密年榨來瓜×束×飾市辟的鏡經(jīng)且濟(jì)揮發(fā)雅展賞迅聯(lián)速嫁，糊城鋸市扒面惜貌愈變絞化耗巨桂大惹。鄰如軟×封×震市牌興令建海了躁大目量扇住盯宅染小湊區(qū)惡及釋相往關(guān)直設(shè)欲施靠，伴大迎型傍商拾場金、墨寫厘字詞樓劇、粘旅芹游帽飯繳店張、貼體侮育模場稱館彩等狼公精共雨服盤務(wù)缺設(shè)勵(lì)施休；碑有線特決色著的卸C矛B圖D說愁、伴超金近融六街球、甚巨中壤關(guān)偷村基等灘新刻型券商仰務(wù)維中絡(luò)心碌已薦經(jīng)白形勝成因；恒樣城唱八紹區(qū)病危截改擇有課計(jì)樹劃榴的野持乳續(xù)匙；煩傭一界大咱批色水船、拾矩電伶、導(dǎo)播氣原、很賣熱脈、沾鞋污止水左處敲理逗、誓友公添路洽擺(危映五骨環(huán)糕、愁騙注鞭環(huán)障敘)狂潮、堡地咬鐵伙、垮輕竟軌巷等筍基荒礎(chǔ)懂設(shè)香施兄工賭程丟交撓付喂使賀用佩犧(舌洗或拼在即建悔鼠)辭芬；崇更稅加育重絡(luò)視嚷綠妹化紐隔給離魚帶滑及翁城勁市防綠撲地統(tǒng)、宅公渴園急建辦設(shè)固；梨完菊善桶了吩城娃市塞的膏硬格件剃設(shè)麥?zhǔn)?，悲大深大精改亭善交了剖高賠效口環(huán)早境仰，雷使存城保市鎖面膜貌餃發(fā)四生式了籃根食本邀變球化腦?；锵Ｔ诔痢靶凼形鍑姟鄙嘤?jì)密劃按宏饅觀毫政怒策啟引另導(dǎo)支下迫，株在烘加憤入僑騎W緊T渠O狡協(xié)和嗽舉震辦百席2叛0盼0油8弓奧艙運(yùn)冒等銷重葛大議利塵好菌因惹素洪的兆刺練激姐下鏡，頃內(nèi)在膨×熔×醉市健經(jīng)刃濟(jì)倉多述年走保石持撲滿2佛鈔位敲數(shù)弟增筍長巖的任良灑好站環(huán)托境大下武，渾×肝×搖市刷房饑地等產(chǎn)堡開恥發(fā)匹投江資挎呈擊現(xiàn)顆快貞速渴發(fā)撈展誤的希態(tài)致勢剩，他投拳資治規(guī)誤模好、狼新燃開吵工小面上積派、趴竣僅工藍(lán)面令積枯和樣銷較售圓面程積矮穩(wěn)優(yōu)定冠增桑長少，在市歌場監(jiān)價(jià)造格舟和津空壯置緊基公本負(fù)穩(wěn)貍定領(lǐng)。趙話2到0鈴0精2捐采年虎鈔1像徹至愛譜1寄0戴路月呆份傲，唯全零市寸房充地卡產(chǎn)傳開促發(fā)芽投雨資月繼蒜續(xù)貴居護(hù)主臥導(dǎo)蛛地休位雕，錘累舊計(jì)宣完娛7柿0若3肥.落3閘養(yǎng)億科元塌，券比揭去起年控同榴期屢增孟長田謙3遲0姑.帆3造%瓦銀。粗緊⑵勢牧×爆×爹市孔飯偏店鏟用運(yùn)房營市律場艙分鍬析感尸世撲界本經(jīng)剃濟(jì)紫蕭寇條喝對盯涉誘外憑旅氣游閑飯味店籍市吹場掩產(chǎn)肚生悲了息不償良泥影煌響籌，磨但咸人比們暈對垂中蝕國凍經(jīng)鴿濟(jì)蠢的制長經(jīng)期蠢穩(wěn)搬定丑增數(shù)長溝仍檢充雜滿姜信嗓心絡(luò)。匪我困國祝政煉府睬已請采片取路降復(fù)低鑒利竄率義、蜻減樸少降存目款揮、醒五塔·降一歉、錢十洪·濱一前長執(zhí)假奮等紙政冤策式刺唇激吧消截費(fèi)鋒，訓(xùn)并催在出短勿期事內(nèi)序取匙得宴了賊良煤好板效類果膨；炕而麥且踏，筒中維國散加輩入稈通W夸T悄O恥批使慧國渠外恒投市資博者慶以覺更溪加澆長戀遠(yuǎn)見的你眼盜光竊看抓待妨中忘國袍市繪場穴，析加快入計(jì)麥W投T咐O駕茫后蛇，效對音外吸貿(mào)紋易業(yè)預(yù)腔計(jì)裳會(huì)毅增躲長艷，煤所狼以武申?duì)I奧位成偽功日和老加馳入里歸W責(zé)T燙O鍋遙部完分堤抵扇消敘了糠全茅球軋經(jīng)危濟(jì)貢蕭卻條慈的她不訴良藍(lán)影惜響歪。貧悔飯羊店紋業(yè)鄰與睜其蟻相終關(guān)枝行買業(yè)廁有射非純常與強(qiáng)耀的南關(guān)希聯(lián)鋤度悅。罩旅李游賺活手動(dòng)圍可缸以演直倒接蹈帶敘動(dòng)淚和冤推鋤進(jìn)覺相夜關(guān)矩社混會(huì)弦生自產(chǎn)憶活偏動(dòng)碰的嫂不清斷薪深良化桂和府發(fā)甩展嘆，斃具劉有著高量度原的歡關(guān)赤聯(lián)炎帶鐵動(dòng)趴功抱能孤。壟序世業(yè)界多旅脊游馳組眼織饑的史資勻料掙顯祖示南，盼玻旅此游赴業(yè)塌有熟較身高反的茄經(jīng)惑濟(jì)炭乘謠數(shù)拾效淡應(yīng)饑，夏旅童游昨業(yè)犧每晃直壯接或收燦入矮怕1吊退元家，劃該相爸關(guān)案行桐業(yè)連的述收阿入鋒就村能史增嘆加舞蚊4培.素3黎栗元棍；謊購旅連游盾業(yè)駝每記增權(quán)加夢一程個(gè)粗直聰接陪從熔業(yè)六人守員粉，叉腎社墊會(huì)終就嚴(yán)能泉增牽加道英5靜您個(gè)貓就齡業(yè)豈機(jī)五會(huì)湖。禾央飯蚊店緩行棕業(yè)垮在鹿整訊個(gè)子旅戰(zhàn)游寒產(chǎn)博業(yè)疼占艷據(jù)蹦了鍋相潤當(dāng)眨核溉心破的賞地桑位零。昌飯走店五業(yè)熊作企為搶旅曲游仿業(yè)澇的狹三速大殲支膀柱蓬之謙一式，搞可縮以殲支司持犯工勤業(yè)堵、塘改飲善帥環(huán)漫境跳、少直幅接濟(jì)創(chuàng)詳匯坡并之能歪創(chuàng)營造謹(jǐn)大社量捧的轉(zhuǎn)就芒業(yè)蠶機(jī)票會(huì)薦，段在寒現(xiàn)術(shù)代漁發(fā)澆達(dá)食國疲家芝的址經(jīng)大濟(jì)鋸體焦系縫中鮮占來有緞極素其角重豬要非的靠地只位且，于也峰是依發(fā)般展段中左國蕩家邊積糕極難推栗動(dòng)廚和餅扶僚持很的嶼朝綠陽網(wǎng)產(chǎn)段業(yè)律。河卷世籍界妥經(jīng)解濟(jì)貞貿(mào)哪易鍛的俊發(fā)額展紐以證及獅旅軟游注行權(quán)業(yè)上的督周嶼期更性頌變負(fù)化威直算接絹對猜飯真店浴行鴿業(yè)惑的橫兩坑類陷主沸要連客懼源邁商王務(wù)排客射人悔以響及搖旅斯游朵者糟構(gòu)誤成何重啊要彼影曠響厘。嘩此窄外另區(qū)列域肉性成的懷經(jīng)撿濟(jì)琴發(fā)尖展淚周固期漸的炭變悶化引、鈴季亡節(jié)脈因吧素莖等腦也塑都梨會(huì)縱對秩飯末店顏業(yè)附的壟經(jīng)喊營厭產(chǎn)蟲生梅影野響蝶。點(diǎn)穩(wěn)嫂定綢增燒長猶的已經(jīng)針濟(jì)怒環(huán)陣境行將服促豆進(jìn)踏旅攝游峰業(yè)鄭、獄商兔業(yè)伍往忙來倡的姻繁藏榮蔑，逼會(huì)絡(luò)刺破激飛休戚閑唉娛叛樂百消您費(fèi)步的璃增扯加怪；王另剖一選方儲(chǔ)面哀，鄰經(jīng)識(shí)濟(jì)炸衰魂退煉時(shí)煎期凱、段戰(zhàn)章爭懇時(shí)闊期降則陰會(huì)往消書減慶商誼務(wù)蔽和勝旅厲游厲活牽動(dòng)厘。遭從四全罰球情飯額店慈業(yè)吵發(fā)雙展蹈來稱看焦，瘦我公國乎尚相處趴于務(wù)行仙業(yè)搜的節(jié)成繁長烏期銹。彩艙在科我赴國課，學(xué)盞2匪0色0柴0滴聾年贈(zèng)，執(zhí)全蠶國茶源1盆0輔4源8計(jì)1盡硬家邊旅我游躁飯尸店來營柜業(yè)頌收唱入響總橡額乳為孫8班6鼻2警.槍2賄7舉突億胃元寒，槽繼上地繳涉營蛾業(yè)召稅搭聯(lián)4悠4糠.門0剩7講隸億春元與；井禮全尼員涉勞珍動(dòng)遙生征產(chǎn)包率期為挑班7襪.間6詢7愈世萬萬元雕洲/萌工人內(nèi)。轟擠全這國團(tuán)使6苦6咳4薄6久秋家害國倍有支經(jīng)參濟(jì)秤飯響店傍，鐘稈2芒0職0報(bào)0繞分年蠟實(shí)儀現(xiàn)抽營貸業(yè)植收她入模甩2航1公6濃.銜6匠2亂億質(zhì)元梁，花砍上談繳場營銅業(yè)巡稅獨(dú)違2蠶3硬.次4荒9惠頌億只元稠，企寶全卷員悼勞帥動(dòng)崖生幫產(chǎn)堵率俱使7蠻.渾4疲8劉肚萬魔元慢遷/謊援人記。猜磚全垃國竄外凈商形和搶港錫澳染臺(tái)鴉投蕩資橋興沖建溜的淺釘8攏3慎3澡兩家蔥飯攜店多，洪虎2鐵0揉0小0予穗年財(cái)實(shí)?，F(xiàn)誰營允業(yè)本收循入浪2功1燃6菊.屑6欄2映誘億典元躲，郵上醉繳言營隊(duì)業(yè)鼻稅泡游1城0爺.蛙8間0糕縫億徑元滔，腥全事員久勞尸動(dòng)稀生哄產(chǎn)刷率鼓捷1奉0圍.紡3焦7預(yù)鞋萬浮元柳狠/作穗人娘。塑飯店供應(yīng)方面，1999年以來也發(fā)生了重大變化。1999年全國增加旅游飯店1253家，增長21.7%，客房增加12.46萬間，增長16.3%，全國有旅游飯店7035家，88.94萬間客房。到2000年末，全國共有旅游飯店10481家，比上年末增加3446家，增長49%。其中星級(jí)旅游飯店6029家，比上年增加2173家，包括：五星級(jí)飯店117家，增加40家；四星級(jí)飯店352家，增加148家；三星級(jí)飯店1899家，增加607家；二星級(jí)飯店3061家，增加尼饞1甜1秀6病3恨吼家援；定刊一廣星訓(xùn)級(jí)輕飯己店男惜6忠0尖0燙概家繡，噸顏增懷加右但2穴1擴(kuò)5行押家課。需災(zāi)盡道管魄客霸房堪增驢長冒這吸么腐多蓬，瀉但眼客所房企出丙租沃率挖仍梁提私高乞了嫂艘1膏.氣7猴螞個(gè)振百奴分職點(diǎn)州，狼這饞說堤明飼凍1恢9際9夢9貸債年剛以敘來羨市造場弟整紫體堤增剖長使大掌于納飯跌店蟲增珍長玩幅趕度和，杠是營一位個(gè)膜發(fā)航展浴的綿大省好梅形順勢帆。稀

拴2申0敢0祝1炒指年華底洽，際×肚×瘋市清有保涉望外賣飯撤店半音(返穿公丘寓激貪)草4斤2叉1致課家凱、摔客怒房紋狡9至0尼0灰0兵0溜祥余常間攤，悔虜數(shù)筆量嚇居努全增國護(hù)各頂城亞市念之吧首智；宵飄營姨業(yè)折收之入挪節(jié)1因4叉2尋流億簽，諸氏固挖定黎資讀產(chǎn)軋鋼3裁4東0纖仆億渾、暈職耍工選人仗數(shù)漸探1壘1栽.政8贊5驕速萬可人喝，直均周排垮名葡第予一襲；微利赤潤造總跌額手顏6個(gè).掠1醉5菊惠億坊，舉僅航次刃于頃上慌海狹；管利甲潤廉率冠排閃在飲廣隙州罰上鼻海陪之續(xù)后撓。耐×獻(xiàn)×陜市惡飯仰店倡業(yè)等管其理眠市劇場超開荒發(fā)加程竊度別較泊高石，蠢較昨早令與糞國福際唐市鈔場辛接勾軌溉，屈管芝理癥規(guī)疼范葬化夾水正平豆較手高胳。秩2001年，××市有五星級(jí)飯店21家、四星級(jí)飯店35家、三星級(jí)123家二星級(jí)飯店149家、一星級(jí)飯店35家、其他58家。四星級(jí)和五星級(jí)飯店客房總數(shù)26561間。五星級(jí)飯店集中在王府井地區(qū)、東三環(huán)地區(qū)、少量在西部等其他地區(qū)。到2008年，預(yù)測××市的星級(jí)飯店總數(shù)將達(dá)到800家、客房13萬間，屆時(shí)市場競爭也會(huì)相當(dāng)激烈。

從××市的情況看，五星級(jí)飯店的客戶群不同于三星級(jí)飯店以下的客戶群，相對比較穩(wěn)定。由于××市五星級(jí)飯店僅占星級(jí)飯店的5.8%，近現(xiàn)兩年呈盈利狀態(tài)，且近年內(nèi)數(shù)量不會(huì)有大幅增長，所以五星級(jí)飯店的市場經(jīng)營狀況看好。

按照世界飯店業(yè)中最常用的分類方法，估價(jià)對象××飯店屬于城市中心飯店(Urbanhotels)，從功能上看它具有商務(wù)功能、度假功能、會(huì)議功能；從區(qū)位上看，具有一定的不可替代性。

估價(jià)對象位于××地區(qū)，該地區(qū)現(xiàn)已成為××市較成熟的商務(wù)、旅游、購物中心，周邊聚集高檔酒店、涉外寫字樓、大型購物中心等，商務(wù)氛圍濃郁，使得該地區(qū)的酒店性物業(yè)具備一定的市場發(fā)展前景，相比一般飯店應(yīng)有一定的市場變現(xiàn)能力。四、最高最佳使用分析

房地產(chǎn)估價(jià)要以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。最高最佳使用，是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價(jià)的客觀性。衡量、判斷的標(biāo)準(zhǔn)如下：⑴法律上的許可性(規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可)。即不受現(xiàn)時(shí)使用狀況的限制，而依照法律、城市規(guī)劃發(fā)展的規(guī)定。⑵技術(shù)上的可能性。即不能把技術(shù)上無法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用，要按照可達(dá)到的建筑材料、施工技術(shù)等方面的要求確定。⑶經(jīng)濟(jì)上的可行性。即在各種可能的使用方式中，選擇收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的方式，尋求以經(jīng)濟(jì)上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式。⑷價(jià)值最大性。使估價(jià)對象的價(jià)值在具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中達(dá)到最大的一種。⑸土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡來判定。估價(jià)時(shí)，把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進(jìn)去。⑹與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)性。應(yīng)按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，能獲得最佳外部經(jīng)濟(jì)效益的用途估價(jià)。⑺可持續(xù)發(fā)展性。按可持續(xù)發(fā)展的觀點(diǎn)確定的使用，即研究房地產(chǎn)市場的發(fā)展變動(dòng)趨勢、使未來利益最大化的使用方式。根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)判定，估價(jià)對象從設(shè)計(jì)及使用情況看，作為旅游酒店物業(yè)的現(xiàn)狀用途應(yīng)為土地最高最佳使用途徑。

五、估價(jià)方法選用

估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對項(xiàng)目用地及鄰近類似房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地勘查、調(diào)查后，根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)，遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過反復(fù)研究，因估價(jià)對象為收益性房地產(chǎn)，則選用收益法作為一種估價(jià)方法，又由于飯店類房地產(chǎn)買賣案例極少，難于選擇市場法，故選用成本法為另一種方法對估價(jià)對象的整體價(jià)值進(jìn)行估價(jià)。作為抵押房地產(chǎn)評估運(yùn)用成本法也是謹(jǐn)慎角度的一種體現(xiàn)。

收益法是預(yù)測估價(jià)對象未來各期的凈收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率(報(bào)酬率)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建價(jià)格，然后扣除折舊，以此求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

將兩種估價(jià)方法的估算結(jié)果分析綜合后，得出最終估價(jià)值。

六、估價(jià)測算過程㈠采用收益法估價(jià)整體價(jià)格估價(jià)對象為集客戶、會(huì)議中心、餐飲、康樂中心、娛樂及配套設(shè)施為一體的旅游綜合性、收益性物業(yè)，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，應(yīng)首選收益法估價(jià)。依據(jù)委托人提供的資料，估價(jià)人員對不同用途的物業(yè)進(jìn)行逐一測算。運(yùn)用收益法(報(bào)酬資本化法)的技術(shù)路線和步驟是：搜集與驗(yàn)證有關(guān)租金、營業(yè)收入和營業(yè)費(fèi)用等的市場客觀水平資料，加以分析判斷；預(yù)測未來各期的潛在毛收入；考慮客觀空置率等后估算有效毛收入；估算正常運(yùn)營費(fèi)用；預(yù)測凈收益；選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率(折現(xiàn)率)；運(yùn)用適宜的收益法計(jì)算公式，計(jì)算估價(jià)對象的收益價(jià)格。經(jīng)調(diào)查認(rèn)為，估價(jià)對象近9年來，營業(yè)收入不斷增加，尤其2001~2002年穩(wěn)定在一定水平，符合該地區(qū)市場情況，預(yù)計(jì)今后各年到2008年前后還會(huì)有所增加，之后可能又略有下降，另外從抵押價(jià)值評估角度，本次估價(jià)按現(xiàn)市場的收益水平在未來基本保持不變考慮。⑴客房部分收入估價(jià)對象共有客房396間，其中套房共21間，包括大套10間、小套6間，頂級(jí)套房5間；標(biāo)準(zhǔn)客房375間，以上客房均按不同風(fēng)格進(jìn)行了適合其使用用途的裝修。

估價(jià)人員調(diào)查了估價(jià)對象的實(shí)際情況以及周邊類似檔次物業(yè)的市場情況，類似物業(yè)的市場租金見下表。類似物業(yè)的市場租金（表略）依據(jù)其實(shí)際情況及周邊類似物業(yè)的市場情況，考慮淡旺季的比

例，確定其日租金水平為：大套及頂級(jí)套房：2200元；小套房1400

元，標(biāo)準(zhǔn)客房為850元。估價(jià)對象的市場租金日日租金名稱大套頂級(jí)套房（元）小行政套房（元）標(biāo)準(zhǔn)房（元）淡季旺季淡季旺季淡季旺季估價(jià)對象平均1650250011601500760900年平均22001400865淡季時(shí)間占34%。

則估價(jià)對象客房部分年潛在毛收入為：

(2200×15＋1400×6＋865×375)×365＝13350.79萬元由潛在毛收入中扣除客房正常的空置、拖欠租金以及其他原因，如打折(打折率2%~50%，平均按10%左右)等造成的收入損失后，得到客房有效毛收入。估價(jià)對象的客房淡季平均入住率為55%~65%，旺季平均入住率為80%，平均入住率75%，扣除其他損失，平均年有效毛收入率為65%。13350.79×65%＝8678.00萬元⑵餐飲、康樂、商業(yè)等其他用房的收入①餐飲自營部分估價(jià)對象中共有餐廳六個(gè)，共可容納700多人同時(shí)就餐，加宴

會(huì)廳等約容納1200人。概況如下表（表略）。估價(jià)人員分別對以上餐廳在平日、周末、節(jié)假日，早、午、晚餐的經(jīng)營狀況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查并聽取了經(jīng)營人員的情況介紹，了解了近年該飯店的財(cái)務(wù)報(bào)表，對照當(dāng)?shù)厥袌鲱愃莆飿I(yè)水平，確定人均日消費(fèi)在200元以上，各餐廳綜合平均上座率為40%~50%，則年總收益約為4160.00萬元。②康樂中心等自營部分主樓部分的康樂中心、會(huì)議廳、商品部自營用房主要包括如下表（表略）：估價(jià)人員對以上康樂中心等設(shè)施用房的經(jīng)營狀況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，了解也近年該飯店的財(cái)務(wù)報(bào)表，對照當(dāng)?shù)厥袌鲱愃莆飿I(yè)水平，康樂中心等的收入約為客房收入的10%左右，確定其年總收益為：900.00萬元。③出租部分根據(jù)有關(guān)租賃合同，均為短期租賃合同，平均使用面積日租金地下一層13～16元，一層20～25元，二層18～22元，三層為15～18元，租約期3～5年，租約期內(nèi)年總租金約為950萬元，折合可出租面積平均日租金9.7元，有效日租金7.3元。該總租金已為有效毛租金收入，已包含使用面積與可出租面積的比例0.82，考慮平均出租率、租金損失、裝修免租期損失等約為92%，有效毛收入率為75%。這個(gè)租金水平較為穩(wěn)定，符合市場水平，預(yù)測未來收入保持該水平不變，則租約期內(nèi)外統(tǒng)一考慮有效租金收入為每年950.00萬元。④停車場××飯店有地上、地下兩個(gè)停車場。其中，地下車庫建筑面積為2368㎡，有88個(gè)車位；地上車庫建筑面積為1261㎡，有24個(gè)車位。若按小時(shí)計(jì)費(fèi)，5元/小時(shí)，每天按12小時(shí)營業(yè)時(shí)間、節(jié)假日停車率90%，平日50%，平均66%。則停車場總收益為：5×12×365×(88＋24)×66%＝161.88萬元≈163.00萬元⑤地上地下共有附屬及設(shè)備用房5863.34㎡,是屬于應(yīng)由估

價(jià)對象的收益性商業(yè)用房分?jǐn)偟拿娣e，雖然沒有直接收入，但間接從其他商業(yè)用房的收益中獲得收益?？偢綄偌霸O(shè)備用房占總建筑面積的比例為11.73%，屬正常比例。⑥餐飲、康樂、商業(yè)等其他用房的年收入合計(jì)4160.00＋900.00＋950.00＋162.00＝6172.00萬元⑶估價(jià)對象的年有效收入8678.00＋6172.00＝14850.00萬元⑷求取年運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用是指為維護(hù)飯店房地產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營產(chǎn)生有效總收益，必須發(fā)生的期間性開支。

根據(jù)估價(jià)對象的經(jīng)營特點(diǎn)，委托人實(shí)行統(tǒng)籌管理，所以需要全面核算各項(xiàng)經(jīng)營費(fèi)用。年經(jīng)營費(fèi)用包括營業(yè)稅金及附加、營業(yè)成本費(fèi)用、人員工資福利、營業(yè)費(fèi)用、管理財(cái)務(wù)費(fèi)、能源事業(yè)費(fèi)消耗、維護(hù)修理零部件更新費(fèi)、市場推廣、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、商業(yè)設(shè)備的折舊、物業(yè)管理公司酬金。不包括建筑物折舊、所得稅、所有權(quán)費(fèi)用和資本性支出。各項(xiàng)成本費(fèi)用的估算，參考了本物業(yè)近現(xiàn)年的情

況，該類物業(yè)的市場水平，以及對未來管理水平穩(wěn)步提高的判斷。①營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅為營業(yè)收入的5%(客房增值稅為3%)，城市維護(hù)建設(shè)稅

和教育附加為營業(yè)稅額的7%、3%，合計(jì)按營業(yè)收入的5.5%計(jì)算：14850.00×5.5%＝816.75萬元②營業(yè)成本客房成本為客房收入的5%：8678.00×5%＝433.90萬元餐飲成本占餐飲收入的31%：4160.00×31%＝1289.60萬元康樂中心等配套設(shè)施用房成本占其收入的14%：900.00×14%＝1633.50萬元營業(yè)成本合計(jì)1849.50萬元。

③工資及福利工資及福利費(fèi)約占營業(yè)收入的11%：14850.00×11%＝1633.50萬元④營業(yè)費(fèi)用營業(yè)費(fèi)用約占營業(yè)收入的10%：14850×10%＝1485.00萬元⑤管理財(cái)務(wù)費(fèi)

行政管理費(fèi)約占營業(yè)收入的7.0%：14850.00×7.0%＝1039.50萬元⑥市場推廣費(fèi)市場推廣費(fèi)約占營業(yè)收入的2.0%：14850.00×2.0%＝297.00萬元⑦能源維修費(fèi)能源維修費(fèi)約占營業(yè)收入的7%：

14850.00×7.0%＝1039.50萬元⑧房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅為房產(chǎn)原值70%的1.2%：

6100×49977.62×70%×1.2%＝256.09萬元⑨房產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)為房產(chǎn)價(jià)值的0.25%：6100×49977.62×0.25%＝76.22萬元⑩土地使用費(fèi)按規(guī)定為每年80.89萬元。

⑾商業(yè)設(shè)備折舊即餐飲廚房、洗衣房、停車場等商用設(shè)備及客房家具的年折舊

費(fèi)為210萬元。⑿物業(yè)管理酬金約為運(yùn)營費(fèi)用的3%，為250萬元。

⒀年運(yùn)營費(fèi)用合計(jì)816.75＋1849.50＋1633.50＋1485.00＋1039.50＋297.00＋1039.50＋256.09＋76.22＋80.89＋210＋250＝9033.95萬元⑸估算年凈收益凈收益＝年有效總收入—年運(yùn)營費(fèi)用

＝14850.00－9033.95＝5816.05萬元

⑹確定報(bào)酬率估價(jià)人員確定采用累加法，即安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法來確定報(bào)酬率。安全利率選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值包括投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償、缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償及其他影響因素等。目前，中國人民銀行公布的一年定期存款年利率為1.98%較低，根據(jù)估價(jià)對象所在地區(qū)和預(yù)測未來的經(jīng)濟(jì)狀況良好，位置極具優(yōu)勢，經(jīng)營期間飯店用途與新舊程度風(fēng)險(xiǎn)一般，流動(dòng)性一般等，判斷風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為5%，則確定估價(jià)對象報(bào)酬率適中為7%。⑺收益年限的確定估價(jià)對象用地為劃撥用地，其土地用途為旅游酒店，除非國家征用，否則將持續(xù)使用。根據(jù)××市城市總體規(guī)劃，該地區(qū)為商業(yè)用途。所以本次評估是以估價(jià)對象能夠按照目前的規(guī)定用途持續(xù)使用，能夠在必要時(shí)，順利辦理土地出讓手續(xù)繼續(xù)使用為假設(shè)前提。

估價(jià)對象建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房，其耐用壽命為60年。若補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓地價(jià)款，按旅游業(yè)用途，其土地使用權(quán)出讓最高年限為40年，則本次估價(jià)按估價(jià)對象收益年期40年計(jì)算。⑻采用的適當(dāng)?shù)氖找娣ü接?jì)算收益價(jià)格根據(jù)估價(jià)對象的具體情況，同時(shí)注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，在估價(jià)時(shí)對預(yù)期不確定的收益或升值因素較少考慮，則收益法選擇有限年，凈收益不變、報(bào)酬率不變的收益法公式：公式中V——估價(jià)對象的房地產(chǎn)市場價(jià)值A(chǔ)——年凈收益

Y——報(bào)酬率

n——收益年限

將數(shù)據(jù)代入公式計(jì)算：⑼扣減土地出讓金估價(jià)對象的土地性質(zhì)為行政劃撥用地，一旦發(fā)生抵押物清償時(shí)，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定除保證處分手續(xù)費(fèi)外，首先須向××市政府繳納土地出讓地價(jià)款。因此，估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)值不應(yīng)包括估價(jià)對象處置時(shí)應(yīng)向政府補(bǔ)交的出讓地價(jià)款，應(yīng)從上述得出的價(jià)格中扣除土地出讓金地價(jià)款部分。通過對估價(jià)對象周邊同類用途土地的地價(jià)水平調(diào)查，根據(jù)××市基準(zhǔn)地價(jià)及其修正結(jié)果(計(jì)算過程略)，并結(jié)合估價(jià)對象實(shí)際情況，確定該地區(qū)旅游酒店類房地產(chǎn)應(yīng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納的土地出讓(金)地價(jià)款為地上商業(yè)2000元/、地下車庫900元/、地下收益部分面積按地上價(jià)格1/3即660元/計(jì)算，則補(bǔ)交的出讓(金)地價(jià)款為7991.10萬元。［(27681.3＋5589＋2453＋1795)×2000＋1261×900＋

(1023＋1781＋2368)×600］/10000＝37681.3×2000＋1261×900＋5172×660＝7991.10萬元⑽采用收益法的估價(jià)結(jié)果77537.89－7991.10＝69546.79萬元㈡采用成本法估價(jià)整體價(jià)格成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)格，然后扣除折舊或者乘以成新率，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格的方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論和替代原理。

重置價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造的與估價(jià)對象具有相同效用的全新狀態(tài)的房地產(chǎn)價(jià)值。估價(jià)時(shí)需要考慮所需的一切合理、必要的費(fèi)用(包括土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、銷售費(fèi)用)、銷售稅金和房地產(chǎn)的社會(huì)平均開發(fā)利潤。本案例若重新取得經(jīng)營性土地應(yīng)通過市場取得出讓土地，所以先按出讓土地的市場價(jià)值計(jì)算，然后扣除“相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額”。估價(jià)中，各項(xiàng)費(fèi)用的取值參考了該項(xiàng)目的實(shí)際建造成本，以分析項(xiàng)目的特點(diǎn)，主要是按同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格和水平測算。⑴土地成本根據(jù)××市基準(zhǔn)地價(jià)及土地開發(fā)等成本包括土地出讓金、城市

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、城市拆遷費(fèi)、小區(qū)建設(shè)配套費(fèi)及其他費(fèi)用。①土地出讓金上述計(jì)算為7991.10萬元，折合建筑面積1559元/㎡

②城市基礎(chǔ)設(shè)施建筑費(fèi)包括大市政、四源費(fèi)等，測算后為折合建筑面積650元/㎡

③土地開發(fā)(