公租房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

公租房項(xiàng)目項(xiàng)目可行性研究報(bào)告公租房項(xiàng)目項(xiàng)目可行性研究報(bào)告#按15年計(jì)算期確定營(yíng)業(yè)稅金及附加的累計(jì)數(shù)為 9746.02萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表。15.3.3成本費(fèi)用估算1、 水電費(fèi)正常生產(chǎn)年份水電費(fèi)根據(jù)同等類(lèi)型小區(qū)的有關(guān)資料測(cè)算。其價(jià)格為當(dāng)前該地區(qū)市場(chǎng)價(jià)格。2、 工資及福利費(fèi)用本項(xiàng)目共聘用保潔及門(mén)衛(wèi)20人、管理人員5人。保潔及門(mén)衛(wèi)按人均年薪1.2萬(wàn)元計(jì)算、管理及技術(shù)人員按人均年薪1.8萬(wàn)元計(jì)算，見(jiàn)附表工資及福利費(fèi)估算表。3、 銷(xiāo)售費(fèi)用按照銷(xiāo)售收入的1.5%計(jì)提。4、 其他管理費(fèi)用按照上述1-3項(xiàng)的10%+提。5、 房屋建筑物按40年折舊，機(jī)器設(shè)備按15年折舊。6、 土地按10年攤銷(xiāo)，其他費(fèi)用按15年攤銷(xiāo)。7、 對(duì)于直接進(jìn)行銷(xiāo)售的商鋪建筑成本主要為開(kāi)發(fā)的投入，在進(jìn)行銷(xiāo)售時(shí)應(yīng)對(duì)建設(shè)成本進(jìn)行相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入利潤(rùn)中。結(jié)轉(zhuǎn)比例按相應(yīng)的銷(xiāo)售比例結(jié)轉(zhuǎn)。計(jì)算期內(nèi)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的累計(jì)建設(shè)成本為 8380.40萬(wàn)元。&對(duì)于直接進(jìn)行銷(xiāo)售的商鋪土地成本主要為開(kāi)發(fā)的投入，在進(jìn)行銷(xiāo)售時(shí)應(yīng)對(duì)土地成本進(jìn)行相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入利潤(rùn)中。結(jié)轉(zhuǎn)比例按相應(yīng)的銷(xiāo)售比例結(jié)轉(zhuǎn)。計(jì)算期內(nèi)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的累計(jì)分?jǐn)偼恋爻杀緸?445.40萬(wàn)元。9、財(cái)務(wù)費(fèi)用根據(jù)企業(yè)的借款以及還款情況確定。本項(xiàng)目單位擬通過(guò)銀行貸款或發(fā)行債券融資30000萬(wàn)元，年限為5年，年利率按照2013年7月15日中國(guó)人民銀行規(guī)定的三至五年（含五年）長(zhǎng)期借款年利率6.40%上浮20%+取，即7.68%。1534 利潤(rùn)總額及分配利潤(rùn)總額及分配估算見(jiàn)附表利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表。所得稅按年利潤(rùn)總額的25%+取。15.4不確定性分析15.4.1盈虧平衡分析由于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是依據(jù)目前市場(chǎng)平均價(jià)格水平、經(jīng)營(yíng)水平、市場(chǎng)容量等因素進(jìn)行預(yù)測(cè)，加之項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的一些不確定因素會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)產(chǎn)生一定的影響，從而使經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不可避免地帶有不確定性，因此需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行不確定分析。圖14-1 盈虧平衡分析盈虧平衡點(diǎn)=達(dá)產(chǎn)期年均固定成本/（達(dá)產(chǎn)期年均收入-達(dá)產(chǎn)期年均可變成本-銷(xiāo)售稅金及附加）X100%=89%收入或成本收入或成本（萬(wàn)元）從上圖中可知，當(dāng)生產(chǎn)能力達(dá)到設(shè)計(jì)能力的 89%寸，項(xiàng)目可保本，高于89%寸，可獲得盈利。項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般。15.4.2敏感性分析15.4.2.1影響指標(biāo)變化的主要因素

影響上述指標(biāo)變化的因素很多，歸納起來(lái)有以下三個(gè)變量的變化:a、營(yíng)業(yè)收入；b、經(jīng)營(yíng)成本；c、建設(shè)投資1542.2敏感性指標(biāo)敏感性指標(biāo)的計(jì)算結(jié)果見(jiàn)下表:序號(hào)項(xiàng)目基本方案銷(xiāo)售收入經(jīng)營(yíng)成本建設(shè)投資5%-5%5%-5%5%-5%1財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）（稅前）12.64%13.55%11.75%12.62%12.66%11.32%14.11%2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）（稅后）9.19%10.01%8.39%9.18%9.21%8.12%10.38%3財(cái)務(wù)內(nèi)部收益（稅前）15699.3517691.2313707.4615661.0815737.6213218.3118180.384財(cái)務(wù)內(nèi)部收益（稅后）8137.3810129.276145.498099.118175.655656.3510618.425投資回收期（年）（稅前）4.354.274.434.354.354.474.236投資回收期（年）（稅后）4.804.704.924.814.804.944.66從上表中可看出，建設(shè)投資的變化對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響最為敏感，而經(jīng)營(yíng)成本的變化因素變動(dòng)的影響較小。當(dāng)各項(xiàng)因素向不利方向變動(dòng) 5%時(shí)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率仍高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率，表明該項(xiàng)目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。15.5盈利能力分析根據(jù)本項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（見(jiàn)附表）計(jì)算以下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)：所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）為9.19%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（lc=8%）為8137.38萬(wàn)元；所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）為12.64%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（lc=8%）為15699.35萬(wàn)元。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。所得稅后的投資回收期為4.80年，小于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，這表明投資能按時(shí)收回。15.6財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論通過(guò)財(cái)務(wù)估算與分析，內(nèi)部收益率（稅后） 9.19%，大于規(guī)定的基準(zhǔn)投資利潤(rùn)率；該建設(shè)項(xiàng)目的稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 8137.38萬(wàn)元，投資回收期為4.80年，說(shuō)明本項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)性較小，在同類(lèi)行業(yè)中具備較高水準(zhǔn)。第十六章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別16.1政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)中央提出要大力建設(shè)“公租房”，以解決廣大中低收入者的居住問(wèn)題。對(duì)本項(xiàng)目的影響，主要是積極層面的。16.2經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，可能因?yàn)楣芾矸椒浜蠡蚬芾泶胧┎涣?，而造成服?wù)質(zhì)量下降，經(jīng)濟(jì)效益下降等風(fēng)險(xiǎn)。因此，項(xiàng)目在正式營(yíng)運(yùn)后，應(yīng)該把加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，作為主要目標(biāo)，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，注意加強(qiáng)市場(chǎng)內(nèi)的管理及市場(chǎng)的宣傳工作。只有不斷提高企業(yè)的管理水平，充分發(fā)揮項(xiàng)目的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和交通等多方面優(yōu)勢(shì)，形成持續(xù)、健康的格局，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。16.3建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)由于建設(shè)工程特殊的實(shí)施過(guò)程，決定了在工程實(shí)施過(guò)程中將會(huì)遇

到各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，如來(lái)自業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn) ，監(jiān)理的風(fēng)險(xiǎn)，施工企業(yè)自身管理疏漏、分包單位弄虛作假、質(zhì)量隱患等的風(fēng)險(xiǎn)以及社會(huì)和周?chē)h(huán)境等方面的風(fēng)險(xiǎn)。16.3.1策劃階段存在的風(fēng)險(xiǎn)工程項(xiàng)目決策階段是工程造價(jià)的基礎(chǔ)，特別是項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)地點(diǎn)、工藝的評(píng)選、設(shè)備選用等，決定了工程造價(jià)的高低，關(guān)系到項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，是投資控制的重點(diǎn)之一。工程項(xiàng)目決策的失誤或偏差勢(shì)必導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)目標(biāo)不能如期實(shí)現(xiàn)，浪費(fèi)大量的人財(cái)物力，給企業(yè)和社會(huì)造成不可估量的損失。16.3.2工程設(shè)計(jì)階段存在的風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)深度、設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣，嚴(yán)重影響工程造價(jià)和工程進(jìn)程。影響工程造價(jià)較大的因素是設(shè)計(jì)的變更，產(chǎn)生設(shè)計(jì)變更的因素除了甲方人為因素外，大多是由于設(shè)計(jì)深度不夠引起的，這些因素往往會(huì)使工程造價(jià)大幅度增加。1633工程施工招標(biāo)階段存在的風(fēng)險(xiǎn)工程施工招標(biāo)階段的主要任務(wù)是選擇優(yōu)良的施工隊(duì)伍，選擇不當(dāng)會(huì)嚴(yán)重影響工程質(zhì)量，給工程的正常使用帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也會(huì)影響工程的造價(jià)。16.3.4合同管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和經(jīng)濟(jì)法規(guī)的逐步完善，工程項(xiàng)目管理中的合同管理成為管理的中心環(huán)節(jié)。合同管理制約著整個(gè)工程項(xiàng)目管理水平和工程經(jīng)濟(jì)效益的提高。在建筑施工企業(yè)合同管理中存在的主要風(fēng)險(xiǎn)有：合同主體不當(dāng)；合同文字不嚴(yán)謹(jǐn)，導(dǎo)致合同難以履行或引起爭(zhēng)議；合同條款不全面、不完整、有缺陷、有漏洞，在合同中看不到違約如何處理的條款；違反法律法規(guī)簽訂無(wú)效合同等。不少企業(yè)所簽訂的合同，有些是以合法形式掩蓋非法目的的，實(shí)質(zhì)也是無(wú)效合同。實(shí)際的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，一些公司因?yàn)楹鲆晫?duì)工程合同的管理而導(dǎo)致喪失市場(chǎng)，損失利益，進(jìn)而走入經(jīng)營(yíng)困境，生存困難。16.4風(fēng)險(xiǎn)的管理與對(duì)策風(fēng)險(xiǎn)管理，就是人們對(duì)潛在的意外損失進(jìn)行辨識(shí)、評(píng)估，并根據(jù)具體情況采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理，即在主觀上盡可能有備無(wú)患或在無(wú)法避免時(shí)亦能尋求切實(shí)可行的補(bǔ)償措施，從而減少意外損失或進(jìn)而使風(fēng)險(xiǎn)為我所用。風(fēng)險(xiǎn)管理事關(guān)企業(yè)的存亡。它直接影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，不少企業(yè)因忽視了風(fēng)險(xiǎn)管理或因?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足或判斷錯(cuò)誤，從而在經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中遭受巨額虧損，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)倒閉。做好工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，防患于未然，可避免許多不必要的損失，從而降低成本，增加企業(yè)利潤(rùn)。就前面提到的工程項(xiàng)目施工中存在的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)，提出以下防范對(duì)策和措施。1641工程項(xiàng)目策劃階段的風(fēng)險(xiǎn)控制工程項(xiàng)目決策的失誤是最大的失誤和損失，做好規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的風(fēng)險(xiǎn)管理和控制事關(guān)重大。做好規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的風(fēng)險(xiǎn)管理和控制，首先要研究國(guó)家政策，在政策允許的范圍內(nèi)進(jìn)行，主要包括占用土地的手續(xù)及審批程序是否規(guī)范完備、節(jié)能環(huán)保措施是否到位；其次，進(jìn)行項(xiàng)目的充分論證和可行性調(diào)研，研究預(yù)期效果和效益實(shí)現(xiàn)的可行性。1642工程設(shè)計(jì)階段的風(fēng)險(xiǎn)控制在設(shè)計(jì)階段要注意提高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)意識(shí)，積極推行工程設(shè)計(jì)招標(biāo)和設(shè)計(jì)方案競(jìng)選，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，控制設(shè)計(jì)變更，有效控制工程成本。積極推動(dòng)本單位職能部門(mén)采用公開(kāi)招標(biāo)的方式選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，在設(shè)計(jì)委托合同中將設(shè)計(jì)質(zhì)量與設(shè)計(jì)費(fèi)用掛鉤，促使設(shè)計(jì)部門(mén)加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量意識(shí)，提高服務(wù)水平，減少由于設(shè)計(jì)原因給建設(shè)單位帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。1643工程施工招標(biāo)階段的風(fēng)險(xiǎn)控制一是要加強(qiáng)對(duì)招標(biāo)全過(guò)程的監(jiān)控。招標(biāo)管理部門(mén)內(nèi)部控制制度是否健全、執(zhí)行是否到位；招標(biāo)項(xiàng)目是否具備法律規(guī)定的必要條件；招投標(biāo)的程序和方式是否符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，采用招標(biāo)是否滿(mǎn)足三家以上單位的要求；投標(biāo)文件是否按規(guī)定時(shí)間送達(dá)；投標(biāo)單位有無(wú)存在相互串標(biāo)或虛假投標(biāo)行為；評(píng)標(biāo)過(guò)程是否規(guī)范，是否遵循評(píng)標(biāo)規(guī)則。二是嚴(yán)格審核招標(biāo)文件。招標(biāo)文件是否全面，形式是否合法；采用清單計(jì)價(jià)的其工程量計(jì)算是否正準(zhǔn)確，有無(wú)嚴(yán)重錯(cuò)誤或漏項(xiàng)；施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況是否符合招標(biāo)文件的規(guī)定，防止招標(biāo)文件本身漏洞個(gè)工程招標(biāo)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。三是嚴(yán)格選擇施工單位。做好施工單位的資格預(yù)審工作，對(duì)投標(biāo)方的資質(zhì)、技術(shù)、資金、信譽(yù)、業(yè)績(jī)、等進(jìn)行嚴(yán)格篩選，通過(guò)資格預(yù)審把不符合項(xiàng)目實(shí)施要求和有不良記錄的投標(biāo)單位淘汰，為招標(biāo)工作順利進(jìn)行打下良好基礎(chǔ)。1644合同管理中的風(fēng)險(xiǎn)控制工程項(xiàng)目的合同貫穿于工程勘驗(yàn)、設(shè)計(jì)、施工、檢驗(yàn)、結(jié)算，是一個(gè)動(dòng)態(tài)的管理過(guò)程，構(gòu)成一個(gè)完整的體系。它作為建設(shè)工程項(xiàng)目施工的指南，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施起總控制和總保證作用，疏漏任何一個(gè)方面都會(huì)導(dǎo)致企業(yè)利益的重大損失，所以規(guī)避合同管理風(fēng)險(xiǎn)非常有必要。有關(guān)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)合同管理，完善各項(xiàng)管理制度，建立合同管理臺(tái)賬，根據(jù)工程項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際，工程項(xiàng)目的主管部門(mén)應(yīng)適當(dāng)選擇計(jì)價(jià)形式，降低工程的合同風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于施工條件較好，工程量變化小、施工工藝成熟的項(xiàng)目，可采取固定總價(jià)合同方式；對(duì)于工程量變化較大的項(xiàng)目，可采取調(diào)價(jià)方式，在工程量可能變化的幅度范圍內(nèi)，采取不同的結(jié)算單價(jià)。建立層層審核把關(guān)制度，審查合同時(shí)要重點(diǎn)關(guān)注合同有無(wú)語(yǔ)言模糊、前后矛盾的現(xiàn)象，合同簽訂日期、簽訂對(duì)象以及合同內(nèi)容是否與招標(biāo)文件條款一致，特別是結(jié)算條款有無(wú)差異。第十七章社會(huì)評(píng)價(jià)從全國(guó)的住房保障經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，租賃型公共住房已成為公共住房政策的重要組成部分，某某經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)公租房項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的發(fā)展有很大的推動(dòng)作用，主要表現(xiàn)為：1有利于構(gòu)建人與自然的和諧關(guān)系“公租房”入住本質(zhì)上凝聚成一個(gè)相互協(xié)調(diào)和諒解，相互幫助和愛(ài)護(hù)的集體。和諧發(fā)展和共同遵守入住公約成為大家共同愛(ài)護(hù)生活中公共設(shè)施的重要內(nèi)容，從而為養(yǎng)老，育兒，生活的三方面和諧創(chuàng)造條件。減少私人占地空間，縮短勞動(dòng)者上班路程，也就起到了節(jié)能減排。這才是真正的人與自然的和諧關(guān)系的實(shí)現(xiàn)。2、 公租房租金低于市場(chǎng)租金，對(duì)周邊居民能產(chǎn)生指導(dǎo)租金的作用，對(duì)穩(wěn)定租賃市場(chǎng)有一定意義，有利于彌補(bǔ)社會(huì)租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后的問(wèn)題；3、 完善了住房供應(yīng)體系，公共租賃房覆蓋面較廣，不僅包括本地中低收入家庭，還將惠及新就業(yè)人員和外來(lái)務(wù)工人員， 大大有利于多層次解決各類(lèi)低收入群體的住房需求，幫助“夾心層”家庭解決了住房問(wèn)題；第十八章結(jié)論與建議18.1結(jié)論18.1.1項(xiàng)目建成后效益明顯、好處多