立業(yè)地產(chǎn)：全球購物中心發(fā)展及操作體系2課件

購物中心定義購物中心分類購物中心操作體系購物中心發(fā)展/購物中心定義購物中心分類購物中心操作體系/1購物中心操作體系購物中心操作流程目標(biāo)設(shè)定市場研究市場機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)測算調(diào)整/招商運(yùn)營管理驗(yàn)證與修訂宗地分析案例借鑒分析模型引入實(shí)現(xiàn)/購物中心操作流程目標(biāo)設(shè)定市場研究市場機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計(jì)2市場研究市場機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)設(shè)定經(jīng)濟(jì)測算調(diào)整/招商運(yùn)營管理/市場研究市場機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)設(shè)定經(jīng)濟(jì)測算調(diào)整/招37大目標(biāo)目標(biāo)設(shè)定/7大目標(biāo)目標(biāo)設(shè)定/4市場研究市場機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)設(shè)定經(jīng)濟(jì)測算調(diào)整/招商運(yùn)營管理/市場研究市場機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)設(shè)定經(jīng)濟(jì)測算調(diào)整/招58個(gè)市場研究要項(xiàng)市場研究/8個(gè)市場研究要項(xiàng)市場研究/6宏觀環(huán)境研究宏觀環(huán)境研究政治環(huán)境社會(huì)環(huán)境關(guān)注要項(xiàng)土地政策金融政策房地產(chǎn)相關(guān)政策城市發(fā)展規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃人口遷移分析城市化進(jìn)程各區(qū)域人口特征分析居民消費(fèi)習(xí)慣簡析城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析人均GDP分析基礎(chǔ)設(shè)施投資分析社會(huì)零售品銷售總額分析人均可支配收入分析同等城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較/宏觀環(huán)境研究宏觀環(huán)境研究政治環(huán)境社會(huì)環(huán)境關(guān)注要項(xiàng)土地政策金融7商業(yè)歷史研究從歷史中挖掘商業(yè)空間走向和商業(yè)形態(tài)變遷走向，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)/商業(yè)歷史研究/8商業(yè)歷史研究北京商業(yè)歷史研究1949年1949-1978年1978-1999年1999年至今新中國成立經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展改革開放經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展/北京商業(yè)歷史研究1949年1949-1978年1978-199商業(yè)歷史研究北京商業(yè)歷史研究20世紀(jì)80年代以前20世紀(jì)80年代—90年代2002年至今20世紀(jì)90年代—2001年年份1100美金以下1100—2000美金2000—4400美金4400美金以上人均GDP北京商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展與人均GDP的關(guān)系西單購物中心百盛購物中心西單MALL金融街MALL農(nóng)貿(mào)市場/北京商業(yè)歷史研究20世紀(jì)80年代以前20世紀(jì)80年代—90年10商業(yè)歷史研究北京商業(yè)歷史研究市場萎縮低高

增長變緩高速發(fā)展，不斷成熟逐步為市場所認(rèn)識(shí)，開始關(guān)注和接收成熟期衰退期發(fā)展期初始期獲利能力商業(yè)業(yè)態(tài)成長線北京商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢根據(jù)北京商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢分析，大型購物中心、電視購物等零售業(yè)仍在發(fā)展，極具潛力，主題百貨、連鎖大型超市書屬快速發(fā)展中的業(yè)態(tài)，連鎖百貨處于成熟期，發(fā)展速度趨于緩慢，中小型百貨、中小型超市市場發(fā)展空間十分狹小，處于萎縮狀態(tài)。/商業(yè)歷史研究市場萎縮低高11商業(yè)歷史研究山東商業(yè)歷史研究柜臺(tái)式、大而全的傳統(tǒng)模式二十世紀(jì)90年代中期前，濟(jì)南市民的購物場所主要是濟(jì)南百貨、大觀園、人民商場、山東華聯(lián)、濟(jì)南一百“五朵金花”，無一例外都是大而全的百貨店。開放式、專業(yè)細(xì)分的現(xiàn)代模式1996年銀座商城及1997年貴和購物中心開業(yè)，以三聯(lián)家電為代表的專業(yè)店、專賣店也大量出現(xiàn)。老字號(hào)濟(jì)南一百出局。購物中心初現(xiàn)泉城，外資外省連鎖攻城略地2000年，集購物、休閑、娛樂和飲食于一身的銀座地下購物廣場，開業(yè)并持續(xù)火爆至今，拉開“一站式的超級(jí)購物模式的序幕。北京國美、江蘇蘇寧、易初蓮花、沃爾瑪、家樂福等外資外地商家不斷進(jìn)入濟(jì)南，攻城掠地，蠶食著本土商業(yè)的市場。超市發(fā)展壯大1998年開始，新國道、萬嘉隆、綠地、將軍惠員、大潤發(fā)等如雨后春筍般涌現(xiàn)。中興商廈、濟(jì)南國貿(mào)大廈相繼出局，濟(jì)南最早的百貨店——濟(jì)南百貨大樓元?dú)獯髠Ｙ徫镏行臅r(shí)代即將到來預(yù)計(jì)2010年前后，真正意義的購物中心魏家莊萬達(dá)廣場、恒隆廣場等將陸續(xù)開業(yè)，魯商集團(tuán)也在積極發(fā)展購物中心項(xiàng)目，泉城中心、振興街等購物等項(xiàng)目標(biāo)志發(fā)展階段/商業(yè)歷史研究山東商業(yè)歷史研究柜臺(tái)式、大而全的傳統(tǒng)模式開放式、12商圈研究3個(gè)商圈研究要項(xiàng)城市主要商圈分布、特征各商圈特征城市商圈分布未來走向地理范圍、區(qū)位屬性規(guī)模、消費(fèi)者來源及特征業(yè)態(tài)構(gòu)成、租金水平主要商業(yè)項(xiàng)目及潛在項(xiàng)目發(fā)展歷史及未來走向研究基本同其它商圈研究，需更加細(xì)化和深入，同時(shí)進(jìn)行商家訪談和消費(fèi)者調(diào)查/商圈研究3個(gè)商圈研究要項(xiàng)城市主要商圈分布、特征地理范圍、區(qū)位13城市商圈研究上海商圈研究/城市商圈研究上海商圈研究/14城市商圈研究上海商圈研究/城市商圈研究上海商圈研究/15區(qū)域商圈研究上海區(qū)域商圈研究1.四川北路商圈2.來福士廣場3.雅居樂廣場4.老西門廣場5.日月光廣場/區(qū)域商圈研究上海區(qū)域商圈研究1.四川北路商圈/16區(qū)域商圈研究西單商圈——商圈概況西單mallTB8

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D2DT 34 T BD比較因素狀況可達(dá)性出租車下客點(diǎn)一個(gè)（西單地區(qū)僅有四個(gè)），公交車站3個(gè)（西單北大街只有四個(gè)），未來與南北地鐵口相連是在西單北地區(qū)最靠近地鐵的商業(yè)客流量門前車站2.4萬人，西單北大街最高節(jié)點(diǎn)可視性與中友和君太相似，由于本區(qū)其他商業(yè)位置商圈中部，分享南北向客流/區(qū)域商圈研究西單商圈——商圈概況西單mallTB8 B7517區(qū)域商圈研究西單商圈——商圈概況西單現(xiàn)狀市場缺口本項(xiàng)目的優(yōu)勢和發(fā)展機(jī)遇人性化購物場所擁擠沒有可供消費(fèi)者休息的場所公共設(shè)施比較臟商品檔次不一致部分商場服務(wù)態(tài)度差缺少人性化元素配套服務(wù)設(shè)施差優(yōu)質(zhì)的服務(wù)注重人性化設(shè)施及服務(wù)，例如公共休息區(qū)，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。國際化管理 以本地百貨和賣場的傳統(tǒng)管理模式為主 硬件維護(hù)、環(huán)境清潔和保安配套等方面較差 缺乏與國際接軌的商業(yè)專業(yè)化管理 顧客購物缺乏安全感聘請或引進(jìn)專業(yè)的國際化商業(yè)管理市場推廣 促銷活動(dòng)基本以返券為主 消費(fèi)者對返券促銷所帶來的不便性日益反感 新穎的市場推廣宣傳方式組織更多時(shí)尚的市場推廣活動(dòng)，吸引理智的消費(fèi)者品牌和店面 商品品牌雷同現(xiàn)象嚴(yán)重 內(nèi)部店面分布比較雜亂，店面普遍比較小 店面設(shè)計(jì)不新穎 商業(yè)吸引的品牌不夠豐富 缺乏一些有吸引力的國際品牌本項(xiàng)目在品牌上應(yīng)該做到既要延續(xù)西單自身的特點(diǎn)，同時(shí)也要引進(jìn)一些有吸引力的品牌。/西單商圈——商圈概況西單現(xiàn)狀市場缺口本項(xiàng)目的優(yōu)勢和發(fā)展機(jī)遇人18區(qū)域商圈研究西單商圈——商圈概況商業(yè)名稱物業(yè)類型 營業(yè)面積(萬m2)商業(yè)類型消費(fèi)特征樓層分布開業(yè)時(shí)間西單商場獨(dú)立商業(yè)體3.4傳統(tǒng)百貨南樓以35歲以上消費(fèi)者及外埠旅游者為主，北樓25-35歲運(yùn)動(dòng)用品消費(fèi)B1-5F78年開業(yè)，93-95年第一次該造，2003-2005年第二次調(diào)整改造西單購物中心寫字樓+商業(yè)0.6傳統(tǒng)百貨旅游者為主1F-2F1991年開業(yè) 華威大廈（北京攻略）3時(shí)尚賣場16-25歲韓日時(shí)尚消費(fèi)3F-8F1997年左右開業(yè)中友百貨寫字樓+商業(yè)4時(shí)尚百貨20-35歲時(shí)尚品牌消費(fèi)B2-8F1999年1月西單文化廣場獨(dú)立地下商業(yè)3.2時(shí)尚賣場18-25歲時(shí)尚購物及娛樂消費(fèi)B1-B32000年，2004年6月改造首都時(shí)代廣場寫字樓+商業(yè)2.5精品百貨25-40歲中高端品牌消費(fèi)B2-3F2002年底開業(yè)，2005年10月美美百貨入駐君太百貨寫字樓+商業(yè)6.3時(shí)尚百貨20-35歲時(shí)尚品牌消費(fèi)B1-7F2003年底西單國際大廈寫字樓+商業(yè)1.6待定——B1-7F——109婚慶百貨商業(yè)+酒店3主題百貨婚慶主題消費(fèi)B1-4F、7F2005年5月西單置地星座寫字樓+商業(yè)1.5街區(qū)型