以ABO模式實施XXX項目合作方案

以ABO模式實施XXX項目

合作方案XXX公司XXX年XXX月為推進XXX項目順利實施，XXX公司制定了以下項目實施方案:一、項目基本情況（一）項目概況（二）項目業(yè)主屬地政府（管委會）作為項目的重點遷建及征拆企業(yè)負責協(xié)同完成遷建和員工的安置工作，項目擬由XXX市人民政府授權(quán)平臺公司作為項目業(yè)主，負責開展項目的招投標工作。（三） 項目總投建議：①建安占比不低于XXX%；②拆遷資金等其他費用占比不高于總投資的XXX%，高于XXX%的部分由項目業(yè)主利用自籌資金解決，征拆費用限額總價包干使用。（四） 合作內(nèi)容合作內(nèi)容為片區(qū)紅線范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施、土地合作開發(fā)等項目的投資、融資、建設(shè)及運營。（五） 合作期限項目的合作年限為N+5或10年，其中建設(shè)期為N年，運營期為5或10年。按照"分部立項、滾動開發(fā)、成熟一塊、開發(fā)一塊、結(jié)算一塊、運營一塊”的原則進行實施。注：具體合作期限最終以項目可研中數(shù)據(jù)為準，也可采用分子項的方式實施。二、項目實施模式鑒于XXX項目涉及土地一二級聯(lián)動開發(fā)、資產(chǎn)運營、項目周期短等特點，推薦采用ABO模式實施。（一）模式概述ABO模式，一般指授權(quán)（Authorize）-建設(shè)（Build）-運營（Operate）模式，由政府授權(quán)政府平臺公司履行業(yè)主職責，依約提供所需公共產(chǎn)品及服務(wù)，政府履行規(guī)則制定、績效考核等職責，同時支付授權(quán)運營費用。（二）實施流程XXX政府授權(quán)平臺公司以ABO模式實施項目。XXX政府授權(quán)平臺公司作為項目的實施主體，并委托XXX市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會（或其他政府部門）與平臺公司簽署ABO授權(quán)合同，XXX作為意向參與項目的社會資本方向平臺公司報送項目ABO模式建議方案，平臺公司向XXX人民政府報送項目ABO模式實施方案，XXX人民政府對項目ABO實施方案出具批復(fù)文件，并將項目納入XXX城市更新改造項目庫。平臺公司作為項目招標業(yè)主單位，根據(jù)項目實施方案及批復(fù)文件編制招標文件，通過公開招標（兩標并一標，即投資合作方+EPC總承包）方式選擇社會資本方。平臺公司與中標社會資本方簽訂項目合作合同，成立項目公司，項目公司對項目后續(xù)的建設(shè)實施中的合規(guī)性資料進行報備及立項。項目公司提供土地征用所產(chǎn)生的費用，同時配合政府部門完成土地供應(yīng)的合規(guī)性手續(xù)的辦理，以滿足土地供應(yīng)條件，XXX人民政府委托土儲部門對土地成本進行核算確認。土地一級開發(fā)完成后，土儲部門對項目區(qū)域經(jīng)營性用地出讓依法制定土地出讓方案，根據(jù)土地成本、項目投資收益以及周邊土地市場價確定土地出讓起始價。非經(jīng)營性用地根據(jù)投資建設(shè)計劃要求，由XXX人民政府通過土地劃撥的方式將土地供應(yīng)給項目公司，進行開發(fā)建設(shè)。項目公司完成項目合作內(nèi)容后，由績效考核主體單位和平臺公司對ABO服務(wù)費進行核算，確定ABO服務(wù)費。項目規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的商業(yè)用地納入土地出讓計劃，土地收益（地方留存部分）進入政府性財政基金預(yù)算收入，按照國家及地方政策法規(guī)將項目ABO服務(wù)費列入政府財政預(yù)算支出名目，政府將項目ABO服務(wù)費撥付給平臺公司，由平臺公司代收代付至項目公司，有效的實現(xiàn)項目資本自平衡。三、項目實施條件（一） 項目融資項目融資成本不得高于基準利率LPR上浮XXX%（本方案暫按當期公布的5年期LPR為XXX%），若項目公司融資成本高于此利率時，超出部分由中標社會資本方自行承擔，并不計入項目總投資和項目公司費用。（二） 投資回報項目投資以社會資本方各股東建設(shè)期內(nèi)向項目公司的投資額為計算基數(shù)，投資年化收益率上限設(shè)定為XXX%。（三）項目招標標的項目采用ABO模式實施，建議招標標的設(shè)定為：社會資本方投資年化收益率（上限值設(shè)定為XXX%）。項目融資利率（招標上限值設(shè)定為LPR上浮XXX%）。三、 項目公司交易結(jié)構(gòu)項目資本金為總投資的20%，由平臺公司和社會資本方按20%：80%的比例共同出資，項目公司注冊資本金為XXX萬元。項目其余建設(shè)資金為總投資的80%，以項目公司為融資主體通過銀行（團）貸款或其他供應(yīng)鏈融資等方式解決。項目社會資本方可為聯(lián)合體成員（聯(lián)合成員可包括但不限于：項目運營單位、產(chǎn)業(yè)基金、設(shè)計單位等）。四、 資金籌措項目實施所需資金由項目公司負責籌集，其中項目資本金占比20%，其余項目建設(shè)資金占比80%。。（一）項目資本金根據(jù)《關(guān)于加強固定資產(chǎn)投資項目資本金管理的通知》（國發(fā)〔2019〕26號）中約定，確定項目的資本金為總投資的20%，由平臺公司和中標社會資本方按20%：80%比例共同出資，項目注冊資本金在項目公司成立30日內(nèi)，各股東方根據(jù)股權(quán)比例出資到位，剩余項目資本金各股東方在建設(shè)期N年內(nèi)按股權(quán)比例根據(jù)項目建設(shè)進度分期出資到位。項目公司各股東對于項目資本金的出資有義務(wù)確保資金的安全性。（二）項目融資項目融資資金為總投資的80%,以項目公司為融資主體進行解決。項目計算ABO項目服務(wù)費的融資成本不得高于項目投標當期LPR上浮XXX%（根據(jù)政府方設(shè)置的項目條件確定），根據(jù)項目建設(shè)進度分期投入項目建設(shè)資金。五、回報機制（一） 股東回報項目公司各股東方根據(jù)股權(quán)比例參與項目公司分紅。（二） 項目公司回報項目公司收入包括ABO服務(wù)費、經(jīng)營性項目收入及缺口補償。ABO服務(wù)費（1）ABO服務(wù)費的計取項目ABO服務(wù)費的計取與項目績效考核結(jié)果掛鉤，由平臺公司結(jié)合項目績效考核結(jié)果以代收代付的方式支付。若ABO服務(wù)費不能按照合同及協(xié)議約定及時足額支付，差額部分按項目實際貸款利率計算延期支付利息，延期支付期限不得超過一年。項目ABO服務(wù)費的計取公式如下所示：A=A+%+???+4其中：A為項目ABO服務(wù)費；A1=建設(shè)期第一年的投資/（N-1）+（建設(shè)期第一年的投資-累計已支付的建設(shè)期第一年的投資本金）XiA2=建設(shè)期第二年的投資/（N-2）+（建設(shè)期第二年的投資-累計已支付的建設(shè)期第二年的投資本金）XiAm=建設(shè)期第M年的投資/（N-M）+（建設(shè)期第M年的投資-累計已支付的建設(shè)期第M年的投資本金）XiM為項目建設(shè)期（項目暫定為5年），N為項目合作期限（項目暫定為15年），i為項目投資年化收益率（項目暫定上限為XXX%）。備注:投資年化收益率i作為項目標的之一設(shè)置上限不高于XXX%。（2） ABO服務(wù)費的資金來源項目ABO服務(wù)費資金來源于項目實施范圍內(nèi)拆舊整理騰空的可出讓用地，結(jié)合第三方土地評估機構(gòu)對項目區(qū)域范圍內(nèi)土地價格評估情況，可得到政府方土地初步供應(yīng)計劃進行分析的土地出讓收益（扣除政府必要計提后的剩余部分，計提比例最終以項目實施中的數(shù)據(jù)為準）。項目合作期限內(nèi)的項目運營所得的稅收等收入。（3） ABO服務(wù)費的支付項目公司在完成項目包中項目建設(shè)后，按照項目合作合同約定向平臺公司申請核算，平臺公司按合同約定的計取方式結(jié)合績效考核情況確定項目公司的ABO服務(wù)費。XXX人民政府政府將儲備土地出讓后，土地收益進入政府性基金預(yù)算收入，按照國家及地方政策規(guī)定計提基金后地方留成部分，以政府性基金預(yù)算支出每年列支，政府應(yīng)確保項目土地收益作為ABO服務(wù)費撥付給平臺公司，由平臺公司代收代付給項目公司。項目建設(shè)期結(jié)束，以最終的審計結(jié)果為準對ABO服務(wù)費重新進行計算，在下一年度ABO服務(wù)費中進行調(diào)整。備注：具體支付節(jié)點及支付方式，最終以政府方和社會資本方簽訂的相關(guān)合同和協(xié)議為準。經(jīng)營性收入項目經(jīng)營性收入包括不限于智慧停車場、共享汽車智能充電樁、廣告牌、商鋪經(jīng)營、小區(qū)物業(yè)等，最終具體經(jīng)營范圍以政府方依據(jù)項目可行性研究報告確定的經(jīng)營范圍為準。由于項目實施范圍所涉及的經(jīng)營性設(shè)施種類、規(guī)模等尚未明確，且收入存在較大不確定性，故本方案中暫不考慮此類收入。ABO服務(wù)付費不足時的缺口補償措施政府方項目實施方案設(shè)定，ABO服務(wù)費不足以覆蓋項目建設(shè)成本、財務(wù)費用、利潤及相關(guān)稅費時，可通過平臺公司通過發(fā)行企業(yè)債、中標社會資本參與當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)、政府通過其他項目資源匹配、項目周邊土地開發(fā)納入項目等方式補償。六、退出機制（一）正常退出項目社會資本方在滿足法律法規(guī)及相關(guān)政策的前提下可采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)證券化、掛牌上市、減資、政府引導基金等多種渠道退出，具體協(xié)商確定。（二）非正常退出（解除合同）如果在項目合作合同生效后，因國家法律變更導致社會資本方部分或全部不能履行本合同項下主要義務(wù)，而這種變化和影響又不以政府的意志為轉(zhuǎn)移，平臺公司與社會資本方應(yīng)盡力就繼續(xù)履行本合同進行協(xié)商，若不能達成一致，則一方可向另一方發(fā)出終止意向通知，雙方就經(jīng)濟補償另行協(xié)商。在合作期內(nèi)，由平臺公司與社會資本方協(xié)商一致并報XXX人民政府備案后可提前終止項目合作合同，此種情形下的終止及對應(yīng)終止補償金的計算問題等，由雙方協(xié)商一致。如合同解除事項發(fā)生，平臺公司與社會資本方應(yīng)通過友好協(xié)商解除本合同，平臺公司按項目合作合同約定核定社會資本方項目開發(fā)成本及投資收益并予以補償。具體補償方法由雙方協(xié)商確定。由于另一方違約而遭受損失的一方應(yīng)采取合理行動減輕損失。如果一方未能采取此類措施，違約方可以請求從賠償金額中扣除應(yīng)能夠減輕或減少的損失金額。如果造成損失的部分原因是由于受損害方的作為或不作為造成的，賠償?shù)臄?shù)額應(yīng)扣除這些因素導致的損失金額。除非項目合作合同另有規(guī)定，各方均不應(yīng)對由于或根據(jù)本合同產(chǎn)生的或與其相關(guān)的任何索賠為對方的任何間接、特殊、利潤損失或附帶損失或懲罰性損害賠償負責。七、績效考核（一） 考核主體由XXX人民政府政府指定XXX財政局等相關(guān)機構(gòu)共同成立，負責對項目的建設(shè)期及運營期進行績效考核。（二） 考核辦法項目績效考核內(nèi)容根據(jù)具體項目立項中的可研內(nèi)容確定。最終考核體系及指標由考核主體或其聘請的第三方機構(gòu)確定。建設(shè)期績效考核：原則上每年進行一次，考核按照工程竣工驗收與日常檢查整改結(jié)果相結(jié)合的原則，在項目竣工驗收時對項目的質(zhì)量、工期、環(huán)境保護、安全生產(chǎn)、應(yīng)急處理等情況進行考核，考核結(jié)果確定后不再影響運營期績效考核。具體建設(shè)期績效考核指標的設(shè)定，由考核主體或聘請第三方機構(gòu)進行設(shè)定。運營期績效考核：原則上每一年至少進行一次，按常規(guī)考核的方式對項目運營水平進行考核?？己私Y(jié)果與ABO服務(wù)費掛鉤，具體運營期績效考核指標的設(shè)定，由平臺公司和項目公司協(xié)助考核主體確定，或聘請第三方機構(gòu)進行設(shè)定。八、 項目移交運營期內(nèi)由項目公司負責項目的運營，項目運營期結(jié)束后，項目公司無償將項目移交至XXX人民政府指定的機構(gòu)。九、 采用ABO模式的優(yōu)勢采用ABO模式實施項目為政府方解決了項目實施的資金問題，同時亦能夠有效的規(guī)避增加政府隱性負債的風險。采用ABO模式實施項目合規(guī)性資料審批流程較短，能夠有效的達到“以時間換取收益”的目標。