地下人防商業(yè)專題研究

地下人防商業(yè)研究報(bào)告中原地產(chǎn)︱天津中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司TianJin.02.2013城市地下人防商業(yè)項(xiàng)目一般由市政府立項(xiàng)，再報(bào)省人防辦審批。這類項(xiàng)目一般都是由投資開發(fā)商聯(lián)合市人防辦、省人防辦商量總體方案，再由省或市具備人防設(shè)施設(shè)計(jì)資質(zhì)的設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)。地下人防商業(yè)定義人民防空工程也叫人防工事，是指為保障戰(zhàn)時(shí)人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)而單獨(dú)修建的地下防護(hù)建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。人防商業(yè)定義人防工程定義1地下人防商業(yè)政策支持國(guó)家稅費(fèi)支持相關(guān)部門配合支持部分投資費(fèi)用支持研究目的：

了解國(guó)家在政策上對(duì)地下人防商業(yè)有哪些支持，以及對(duì)地下人防商業(yè)的一些影響。地下人防商業(yè)政策支持國(guó)家稅費(fèi)支持人防工程及配套設(shè)施免征城鎮(zhèn)土地使用稅；人防部門收取的人防工程使用費(fèi)免征營(yíng)業(yè)稅、所得稅；人防工程免交土地出讓金等。與城市建設(shè)相結(jié)合的人防工程及地面配套設(shè)施，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)、占道費(fèi)、綜合治理費(fèi)。對(duì)新建、改造地下工程項(xiàng)目及內(nèi)部裝修和購(gòu)置設(shè)備所需經(jīng)費(fèi)，當(dāng)?shù)劂y行根據(jù)資金力量給予貸款支持。相關(guān)部門配合支持在該項(xiàng)目的拆遷和建設(shè)上給予支持,市政府協(xié)調(diào)從有關(guān)部門抽調(diào)專業(yè)人員組成拆遷工作協(xié)調(diào)配合小組，全程協(xié)助投資開發(fā)商進(jìn)行拆遷補(bǔ)償。對(duì)在城市修建地下設(shè)施的選點(diǎn)、施工、出入口位置和地面配套工程等，應(yīng)積極提供方便條件。對(duì)利用地下工程設(shè)施開辦工廠和第三產(chǎn)業(yè)的單位、個(gè)人，工商管理部門應(yīng)按照規(guī)定優(yōu)先核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)。地下人防商業(yè)政策支持部分投資費(fèi)用支持在人防結(jié)建費(fèi)上給予支持。從該項(xiàng)目的公益性和社會(huì)性考慮，給予資金上的人防結(jié)建費(fèi)支持，用于人防及公益性項(xiàng)目建設(shè)。與城市建設(shè)相結(jié)合的人防工程，除開辦旅館、商場(chǎng)、工廠的照明用電按照照明電價(jià)收費(fèi)外，其他用電按非工業(yè)或工業(yè)電價(jià)收費(fèi)。項(xiàng)目建成后，地上廣場(chǎng)建筑物所有權(quán)、管理權(quán)為國(guó)有，人行通道和廣場(chǎng)的廣告收益、有關(guān)商業(yè)促銷宣傳活動(dòng)的收費(fèi)權(quán)可歸投資開發(fā)商。地下人防商業(yè)政策支持地下人防商業(yè)案例研究案例介紹建項(xiàng)位置分析業(yè)態(tài)配比整合經(jīng)營(yíng)模式分析研究目的：

通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的地下人防商業(yè)在位置、業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)模式上進(jìn)行分析，了解當(dāng)前人防商業(yè)的概況，為本案的是否立項(xiàng)提供市場(chǎng)依據(jù)。青海省西寧大十字地下商業(yè)街簡(jiǎn)介：工程位于西寧市的交通中心和商業(yè)集中區(qū)，主體地下一層，呈十字型布置，東西長(zhǎng)約745米，南北長(zhǎng)約245米，工程主體東西大街寬度約18米，南北大街寬度約22米，主體凈高4.2m,。建筑面積約22000㎡。經(jīng)營(yíng)種類：商品類別上采取以中高檔品牌服裝為主，以鞋帽、皮具、箱包、百貨為輔助類別的經(jīng)營(yíng)方式。為了提高商業(yè)街的檔次，對(duì)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)客戶采取了準(zhǔn)入制，以保證品牌的知名度和含金量。經(jīng)營(yíng)面積：平均每個(gè)商鋪的營(yíng)業(yè)面積達(dá)到75平方米。商鋪開間嚴(yán)格限定在7.5米以上，一些品牌店鋪的開間甚至達(dá)到22.5米，最大的商鋪開間達(dá)到37.5米，單店?duì)I業(yè)面積近500平方米。案例分析地下商業(yè)布局：包括商街室外入口、下沉廣場(chǎng)以及室內(nèi)大十字中心大廳、教場(chǎng)街大廳、商街通道、公共衛(wèi)生間、主題文化墻大十字休閑大廳大十字休閑大廳、教場(chǎng)街休閑大廳和下沉廣場(chǎng)內(nèi)，設(shè)置休閑椅凳等設(shè)施并適度進(jìn)行綠化和包裝，提供冷飲、報(bào)刊、ATM機(jī)、電視等服教場(chǎng)街休閑大廳下沉廣場(chǎng)在下沉廣場(chǎng)西側(cè)設(shè)置積600多平方米的餐飲商務(wù)區(qū)。在東西大街和南北大街內(nèi)，選擇適合的空間設(shè)置休閑區(qū)，擺放休閑椅凳等設(shè)施。在西門口以及東、南、北盡頭出入口部位，設(shè)置小型便利店、冷飲店，經(jīng)營(yíng)小百貨、飲料等商品，滿足不同顧客的購(gòu)物需求。入口處商業(yè)街大廳商業(yè)街大廳文化墻設(shè)計(jì)廣州地一大道項(xiàng)目簡(jiǎn)介：廣州地一大道是廣州市近年來(lái)的重點(diǎn)人防工程，地一大道建筑面積6萬(wàn)多平方米，以十字形縱橫于廣州黃金地標(biāo)站前路、站南路地下，防護(hù)等級(jí)為5級(jí)。

投資商：人和商業(yè)，成功打造了哈爾濱第一大道、鄭州地一大道、廣州地一大道、成為人防商業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)。建筑規(guī)劃：2公里長(zhǎng)，4米寬的人行通道，分布著純使用面積達(dá)13-160平米的商鋪1200余家。

3層地下設(shè)計(jì)，3部大型垂直客貨兩用梯，18部自動(dòng)扶梯，24個(gè)出入口。經(jīng)營(yíng)種類：廣州地一大道主要經(jīng)營(yíng)服裝批發(fā)及零售，并根據(jù)租戶經(jīng)營(yíng)種類的不同，劃分為童裝街、內(nèi)衣街、時(shí)尚女裝街、外貿(mào)服裝街、靚仔街、韓國(guó)城、商務(wù)休閑男裝街、餐飲美食等。地下一層時(shí)尚女裝內(nèi)衣襪業(yè)外貿(mào)服裝地下二層各類男裝韓國(guó)服飾靚仔服裝兒童服裝時(shí)尚女裝內(nèi)衣襪業(yè)外貿(mào)服裝各類男裝韓國(guó)服飾靚仔服裝兒童服裝地下三層餐飲美食周邊商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)對(duì)比商場(chǎng)\費(fèi)用構(gòu)成平均月租金（元）物業(yè)管理費(fèi)（元/平方米/月）繳費(fèi)方式出鋪率A商場(chǎng)1樓67050三拖一40%A商場(chǎng)2樓55050三拖一44%B商場(chǎng)750/三拖一50%C商場(chǎng)65050三拖一45%D商場(chǎng)35028三拖一42%廣州地一大道180-28020二拖一50%商場(chǎng)\收益平均轉(zhuǎn)租價(jià)格（元）收益率平均轉(zhuǎn)兌價(jià)格A商場(chǎng)1樓1500200%200萬(wàn)A商場(chǎng)2樓1700306%85萬(wàn)B商場(chǎng)1000144%60萬(wàn)C商場(chǎng)1300385%20萬(wàn)D商場(chǎng)800213%70萬(wàn)廣州地一大道原始商鋪?200%原始商鋪周邊商場(chǎng)收益對(duì)比由于人防商業(yè)的特殊性，投資成本較低，所以租金價(jià)格相對(duì)低于其他商業(yè)，但又處于商業(yè)繁華地帶，所以商業(yè)價(jià)值較高，相比同類項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)較大。人和商業(yè)近兩年業(yè)績(jī)（單位：億元）2008年升幅2007年升幅營(yíng)業(yè)額30.57303.66130稅前溢利24.07702.77320純利19.06102.66450人和人防商業(yè)與傳統(tǒng)房產(chǎn)行業(yè)盈利對(duì)比（單位：%）萬(wàn)科碧桂園人和商業(yè)200520062007200520062007200520062007毛利率34.7936.1541.9933.233.3046.073.876.677.9純利率12.8012.8013.6011.421.1023.718.329.872.8凈資產(chǎn)收益率16.2815.3916.5511.631.0040.3-24.725.2人和地一大道地下商業(yè)盈利點(diǎn)：商鋪的租金收入。經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的收入。廣告的收入，廣告的收入反映在所有的墻面的廣告。物業(yè)管理的收入和經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)收入。本項(xiàng)目為批發(fā)市場(chǎng)，投資者提供很大面積的倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，而且會(huì)有專業(yè)公司在里面提供物流服務(wù)。與傳統(tǒng)房產(chǎn)行業(yè)對(duì)比：人和商業(yè)近兩年收益情況：人防商業(yè)具有低風(fēng)險(xiǎn)、低成本、高投資回報(bào)率的特點(diǎn)，但也因?yàn)樘厥馍虡I(yè)模式，缺少土地使用權(quán)證，難以獲得銀行信貸支持，所以融資是人防商業(yè)的最大瓶頸。青島龍山地下商業(yè)街簡(jiǎn)介：青島市人防地下商業(yè)街位于青島火車站附近,是青島市人防平戰(zhàn)結(jié)合的“窗口”，是全國(guó)開發(fā)使用最早、聞名國(guó)內(nèi)外的大型綜合型人防平戰(zhàn)結(jié)合項(xiàng)目。經(jīng)營(yíng)種類：人防地下商業(yè)街是以服飾商場(chǎng)為主體，經(jīng)營(yíng)店鋪400余戶，主要經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽、皮革制品、工藝制品、小商品、小飾品、文化藝術(shù)品、家具等12大類2000多種商品。商業(yè)特色：龍山人防地下商業(yè)街已躋身于島城現(xiàn)代化商城之林，初步實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)建“品牌”市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念，引領(lǐng)島城服飾時(shí)尚潮流,并被青島市市政府命名為為青島市首批商業(yè)專業(yè)特色街---龍山地下服飾街。社會(huì)影響：先后被國(guó)家、省、市及有關(guān)部門授予“全國(guó)人防平戰(zhàn)結(jié)合先進(jìn)單位”、“人民防空先進(jìn)單位”、“全國(guó)文明市場(chǎng)”、等榮譽(yù)稱號(hào)。青島龍山地下商業(yè)街業(yè)態(tài)種類：內(nèi)部效果：鞋類服裝包類龍山服飾節(jié)每年的9月，都會(huì)在龍山地下商業(yè)街舉行一年一度的“龍山服飾節(jié)”，以“引領(lǐng)潮流、炫彩時(shí)尚”為主題，對(duì)該商業(yè)街進(jìn)行了成功的宣傳推廣，同時(shí)由于其人防工程的意義，更是受到了政府的大力支持及宣傳。提升了項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。

簡(jiǎn)介：鐵大街地下人防商業(yè)街工程項(xiàng)目位于包頭繁華的鋼鐵大街地下。平時(shí)為地下商業(yè)街，戰(zhàn)時(shí)為甲類六級(jí)戊類物資儲(chǔ)備庫(kù)。建筑規(guī)劃：本方案分為東西兩區(qū)，東區(qū)為鋼鐵大街機(jī)動(dòng)車道地下人防商業(yè)街林蔭路至鞍山道段，建筑面積10323.70平方米；西區(qū)為鋼鐵大街機(jī)動(dòng)車道地下人防商業(yè)街鞍山道至白云路段，建筑面積9323.80平方米，總建筑面積19647.50平方米。

經(jīng)營(yíng)種類：將內(nèi)設(shè)300余個(gè)商業(yè)精品店鋪，包括服裝、飾品、箱包、鞋帽等，還會(huì)有一個(gè)大型的餐飲區(qū)。經(jīng)濟(jì)效應(yīng)：在原有南北向的人防商業(yè)街的基礎(chǔ)上，呈十字型商業(yè)街，省級(jí)商圈潛力，挖掘出更大商業(yè)價(jià)值。包頭鋼鐵大街?地下人防商業(yè)街項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置周邊商業(yè)概況項(xiàng)目位置共性浙江溫州華蓋服裝市場(chǎng)位于溫州市鹿城區(qū)區(qū)政府附近的華蓋山下周邊商業(yè)配套較好，商業(yè)氛圍比較成熟。1、城市中心或者城市交通主干道地帶。2、周邊商業(yè)氛圍濃厚、配套成熟。3、人流量較大。青島龍山地下商業(yè)街位于青島火車站附近的龍山周邊學(xué)校較多，商業(yè)配套相對(duì)成熟，且距離火車站較近。佳木斯地下商業(yè)街呈十字形分布在中山街、長(zhǎng)安路、通江街三條商業(yè)繁華街道處于市中心最繁華的商業(yè)中心區(qū)域廣州地一大道位于廣州火車站站前路、站南路地下火車站周邊商場(chǎng)云集，成熟的商業(yè)氛圍青海省西寧大十字地下商業(yè)街西寧市東西大街，是該市東西向的一條主干道項(xiàng)目周邊商業(yè)、娛樂(lè)、辦公物業(yè)配套成熟，商業(yè)氛圍濃厚包頭鋼鐵大街地下人防商業(yè)街位于被譽(yù)有包頭市“金廊玉帶的鋼鐵街地下”周邊商業(yè)氣氛濃厚，該項(xiàng)目處于周邊商圈的核心地位關(guān)鍵詞:城市中心/主干道周邊商業(yè)成熟人流量大浙江溫州華蓋服裝市場(chǎng)業(yè)態(tài)比例佳木斯地下商業(yè)街業(yè)態(tài)比例服裝類占33%服裝類占24%青島龍山地下商業(yè)街業(yè)態(tài)配比服裝類占36%業(yè)態(tài)配比：業(yè)態(tài)配比主要以服裝為主要種類。其次為鞋帽及小商品占較大比例。經(jīng)營(yíng)方式主要以零售批發(fā)為主。項(xiàng)目名稱轉(zhuǎn)讓方式經(jīng)營(yíng)狀況盈利模式開發(fā)方式青島龍山地下商業(yè)街出租租金人防辦自行開發(fā)廣州地一大道出租出讓使用權(quán)租金、使