功夫在詩(shī)外-卓越成本管理之跨界協(xié)同課件

功夫在詩(shī)外

--卓越成本管理之跨界協(xié)同

（背景介紹）講師：趙豐先生功夫在詩(shī)外

--卓越成本管理之跨界協(xié)同

（背景介紹）講師1第一部分背景介紹第一部分背景介紹21.背景介紹挑戰(zhàn)：受市場(chǎng)和通脹雙重?cái)D壓，房產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入白銀時(shí)代，利潤(rùn)空間越來(lái)越小。背景：如何保持投資收益，是擺在各房企的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，也是我們正在思考和努力解決的問(wèn)題。機(jī)會(huì)：在各房企成本管理日趨成熟的情況下，管理創(chuàng)新，將是唯一的機(jī)會(huì)和出路。目標(biāo)：本課程將系統(tǒng)探討如何加強(qiáng)各專業(yè)與成本管理的協(xié)同，以釋放管理潛能，實(shí)現(xiàn)收益的最大化！1.背景介紹挑戰(zhàn)：受市場(chǎng)和通脹雙重?cái)D壓，房產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入白銀時(shí)3差異化（產(chǎn)品創(chuàng)新，易被復(fù)制）低成本（投入產(chǎn)出比高）2.競(jìng)爭(zhēng)策略：差異化（產(chǎn)品創(chuàng)新，易被復(fù)制）2.競(jìng)爭(zhēng)策略：4

3.影響成本的外部因素：

市場(chǎng)環(huán)境（競(jìng)品水平、競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度、政策法規(guī)、未來(lái)預(yù)期）客戶需求（目標(biāo)客戶、產(chǎn)品戰(zhàn)略、配置標(biāo)準(zhǔn)）

3.影響成本的外部因素：

市場(chǎng)環(huán)境54.影響成本內(nèi)在因素：各專業(yè)的管理能力（專業(yè)能力）專業(yè)間的協(xié)同能力（整合能力）項(xiàng)目老總操盤能力（項(xiàng)目老總）企業(yè)管控模式（激勵(lì)機(jī)制、經(jīng)營(yíng)策略、供應(yīng)鏈、融資模式）4.影響成本內(nèi)在因素：各專業(yè)的管理能力（專業(yè)能力）65.成控三境界：成本核算型目標(biāo)控制型成本策劃型5.成控三境界：成本核算型75.成控三境界：產(chǎn)品價(jià)值提升成本管理水平核算型按圖計(jì)算；算得準(zhǔn)控制型追求不突破目標(biāo)；過(guò)程中定期回顧策劃型強(qiáng)調(diào)預(yù)先籌劃強(qiáng)調(diào)協(xié)同；各房企都建立起成控系統(tǒng)，但處于什么境界？5.成控三境界：產(chǎn)品價(jià)值提升成本管理水平核算型按圖計(jì)算；控制8

5.1成本核算型

按圖計(jì)算；要求：準(zhǔn)確！

5.1成本核算型

按圖計(jì)算；91、投資決策《項(xiàng)目投資可行性報(bào)告》目標(biāo)成本測(cè)算1（立項(xiàng)成本）2、項(xiàng)目策劃項(xiàng)目定位：概念性方案設(shè)計(jì)目標(biāo)成本測(cè)算2（定位成本）3、方案設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測(cè)算34、初步設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品各分部、各專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測(cè)算44、施工圖設(shè)計(jì)確定目標(biāo)成本投資估算概念性方案設(shè)計(jì)概算方案設(shè)計(jì)概算初步設(shè)計(jì)概算施工圖預(yù)算工程量清單橫向制約《立項(xiàng)成本審批表》《定位成本審批表》《價(jià)格材料成本合理性評(píng)估》《目標(biāo)成本指導(dǎo)書(shū)》《部品標(biāo)準(zhǔn)選擇審批表》5.2目標(biāo)控制型1、投資決策目標(biāo)成本測(cè)算1（立項(xiàng)成本）2、項(xiàng)目策劃目標(biāo)成10通過(guò)對(duì)標(biāo)與總結(jié)，找出開(kāi)發(fā)各階段成本管理的差距與問(wèn)題所在；協(xié)同各相關(guān)專業(yè)部門，提出有針對(duì)性的管控措施；努力做到預(yù)先籌劃、防微杜漸。5.3成本策劃型通過(guò)對(duì)標(biāo)與總結(jié)，找出開(kāi)發(fā)各階段成本管理的差距與問(wèn)題所在；115.3成本策劃型成本策劃三大要點(diǎn)通過(guò)對(duì)標(biāo)與總結(jié)，找出開(kāi)發(fā)各階段成本管理的差距與問(wèn)題所在協(xié)同各相關(guān)專業(yè)部門，提出有針對(duì)性的管控措施；努力做到預(yù)先籌劃、防微杜漸5.3成本策劃型成本策劃通過(guò)對(duì)標(biāo)與總結(jié)，找出開(kāi)發(fā)各階段成本12成本管理工作前移至策劃階段；要求：在開(kāi)發(fā)全程中，策劃、營(yíng)銷、租務(wù)、規(guī)劃、成控、設(shè)計(jì)、工程、分判、稅務(wù)、物管、（酒店/商業(yè))運(yùn)營(yíng)等部門，相互間保持高度的協(xié)同！5.3成本策劃型成本管理工作前移至策劃階段；13成本意識(shí)：領(lǐng)導(dǎo)有、員工不夠；成控措施：缺少實(shí)施細(xì)則、憑個(gè)人經(jīng)驗(yàn)；停留在會(huì)議、口頭上；具體事例：各自為政，專業(yè)間協(xié)調(diào)難。6.常見(jiàn)現(xiàn)象：成本意識(shí)：領(lǐng)導(dǎo)有、員工不夠；6.常見(jiàn)現(xiàn)象：1431個(gè)附件、案例；6套作業(yè)指引；每階段留有互動(dòng)時(shí)間；7.交流內(nèi)容：31個(gè)附件、案例；7.交流內(nèi)容：15暫別康橋（淡化專業(yè)、部門意識(shí)）換位思考我是老板8.出席者心態(tài)：暫別康橋8.出席者心態(tài)：16第二部分拓展階段第二部分拓展階段17

1.目標(biāo)與策略

目標(biāo)：拿到地、有錢賺！策略：產(chǎn)品策劃（營(yíng)銷+規(guī)劃+成本：通力協(xié)作，找到利潤(rùn)最大之產(chǎn)品組合）配置標(biāo)準(zhǔn)（什么檔次）

1.目標(biāo)與策略

目標(biāo)：拿到地、有錢賺！18

2.常見(jiàn)問(wèn)題

市調(diào)不詳：區(qū)域/競(jìng)品數(shù)據(jù)

（配置標(biāo)準(zhǔn)、售價(jià)及去化速度）產(chǎn)品類同：無(wú)溢價(jià)優(yōu)勢(shì)、更無(wú)競(jìng)價(jià)優(yōu)勢(shì)！超配置：拉高成本，市場(chǎng)不買單！超規(guī)劃：拉高成本，投入產(chǎn)出比差！

2.常見(jiàn)問(wèn)題

市調(diào)不詳：區(qū)域/競(jìng)品數(shù)據(jù)193.規(guī)劃設(shè)計(jì)：對(duì)項(xiàng)目成本的影響（住宅）可售比：可售面積/總建筑面積（商業(yè)）可租比：店鋪面積/總建筑面積附件1：MLP成本比較3.規(guī)劃設(shè)計(jì)：對(duì)項(xiàng)目成本的影響（住宅）可售比：可售面積/總204.銷售部門：對(duì)開(kāi)發(fā)成本的影響配置標(biāo)準(zhǔn)：配套設(shè)施（會(huì)所、架空層）附送面積、層高、部件標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)等營(yíng)銷策略：營(yíng)銷成本（貨值的1.8-5.5%）、定價(jià)機(jī)制、去化速度、庫(kù)存管理等，對(duì)財(cái)務(wù)成本、現(xiàn)金流、周轉(zhuǎn)率的影響。4.銷售部門：對(duì)開(kāi)發(fā)成本的影響配置標(biāo)準(zhǔn)：215.租務(wù)部門：對(duì)持有物業(yè)收益的影響配置標(biāo)準(zhǔn)：

建筑凈高、外立面、結(jié)構(gòu)荷載、機(jī)電參數(shù)與品牌、綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)等電商沖擊：

餐飲預(yù)留比例5.租務(wù)部門：對(duì)持有物業(yè)收益的影響配置標(biāo)準(zhǔn)：226.解決思路產(chǎn)品策劃項(xiàng)目策劃項(xiàng)目收益最大化配置標(biāo)準(zhǔn)、成本的有效投放6.解決思路產(chǎn)品策劃項(xiàng)目策劃項(xiàng)目收益配置標(biāo)準(zhǔn)、成本的有效投放23營(yíng)銷部設(shè)計(jì)部成本部提供項(xiàng)目營(yíng)銷定位及營(yíng)銷賣點(diǎn)。概念方案一概念方案二概念方案N概念方案一的目標(biāo)成本V1’概念方案二的目標(biāo)成本V1’概念方案N的目標(biāo)成本V1’概念方案定稿(目標(biāo)成本V1版)根據(jù)市場(chǎng)情況選擇最有利銷售，利潤(rùn)最大的概念方案。挑選設(shè)計(jì)公司，提供概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，進(jìn)行概念方案設(shè)計(jì)。根據(jù)概念設(shè)計(jì)方案分別進(jìn)行目標(biāo)成本核算。備注：黑色粗體部分為部門工作內(nèi)容，紅色粗體部分為本階段的工作成果，紫色粗體部分為上階段的工作成果。競(jìng)品調(diào)研+目標(biāo)成本V0版+起點(diǎn)終點(diǎn)7.策劃流程營(yíng)銷部設(shè)計(jì)部成本部提供項(xiàng)目營(yíng)銷定位及營(yíng)248.協(xié)同方案（1）區(qū)域公司：強(qiáng)化市場(chǎng)調(diào)研找賣點(diǎn)，限配置！（“五菜一湯”、引入嗨店、沈北、廣州海珠廣場(chǎng)--先租后賣）住宅：附件2：住宅項(xiàng)目競(jìng)品調(diào)研商業(yè)：附件3：商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)品調(diào)研8.協(xié)同方案（1）區(qū)域公司：強(qiáng)化市場(chǎng)調(diào)研258.協(xié)同方案（2）營(yíng)銷策劃部：案例：產(chǎn)品創(chuàng)新--方興地產(chǎn)（+6K有效成本，售價(jià)+15K）改良產(chǎn)品基因，差異化競(jìng)爭(zhēng)！成本型、產(chǎn)品型城市：須注意不同城市/地區(qū)的消費(fèi)能力！

8.協(xié)同方案（2）營(yíng)銷策劃部：268.協(xié)同方案（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)部：a.產(chǎn)品組合：貨值/利潤(rùn)最大化（不平衡容積率法/產(chǎn)品基因/溢價(jià)）b.停車配置、配套、可售比d.土方平衡附件4：MLP優(yōu)化內(nèi)容8.協(xié)同方案（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)部：27案例說(shuō)明產(chǎn)品配比對(duì)比表

方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七產(chǎn)品構(gòu)成產(chǎn)品比例構(gòu)成全部11層小高層全部18層小高層11層小高層＋聯(lián)排別墅（富貴2）11層小高層＋18層小高層＋聯(lián)排別墅11層小高層＋18層小高層18層小高層＋聯(lián)排別墅18層小高層＋情景洋房＋聯(lián)排別墅總?cè)莘e率2222222財(cái)務(wù)指標(biāo)比較綜合單方成本

2,693.60

2,773.07

2,671.35

2,748.10

2,773.85

2,747.43

2,809.38單方凈利潤(rùn)

549.82

496.57

597.36

554.50

506.69

548.00

498.99項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)

28,976.53

26,169.75

31,481.81

29,222.72

26,701.72

28,879.53

26,294.39項(xiàng)目IRR30.00%28.16%31.60%30.16%28.53%29.92%28.23%市場(chǎng)機(jī)會(huì)比較銷售速度評(píng)價(jià)

價(jià)格空間評(píng)價(jià)

直接競(jìng)爭(zhēng)評(píng)價(jià)

產(chǎn)品創(chuàng)新評(píng)價(jià)

開(kāi)發(fā)節(jié)奏比較開(kāi)發(fā)速度評(píng)價(jià)

首期開(kāi)盤時(shí)間評(píng)價(jià)

現(xiàn)金流評(píng)價(jià)

填寫(xiě)部門：藍(lán)色區(qū)域——市場(chǎng)；黃色區(qū)域——成本+財(cái)務(wù)；綠色區(qū)域——財(cái)務(wù)；橘紅色區(qū)域——項(xiàng)發(fā)（交地）+設(shè)計(jì)+工程注：此表的目的是通過(guò)不同產(chǎn)品的組合得出最優(yōu)解。項(xiàng)目策劃的成功案例案例說(shuō)明產(chǎn)品配比對(duì)比表方案一方案二方案三方案四方案五方288.協(xié)同方案（4）工程部：無(wú)證開(kāi)工、分期滾動(dòng)、施工順序（預(yù)售證、加快現(xiàn)金回籠--先建塔樓、后建地下車庫(kù)）8.協(xié)同方案（4）工程部：無(wú)證開(kāi)工、分期滾動(dòng)、施工順序298.協(xié)同方案（5）財(cái)務(wù)部：地庫(kù)成本分?jǐn)?、稅?wù)統(tǒng)籌附件5：稅務(wù)優(yōu)化操作指引8.協(xié)同方案（5）財(cái)務(wù)部：地庫(kù)成本分?jǐn)偂⒍悇?wù)統(tǒng)籌308.協(xié)同方案（6）案例：商業(yè)項(xiàng)目前期成本控制方案：附件6：綜合體項(xiàng)目前期成控方案附件7-1：海珠廣場(chǎng)-設(shè)計(jì)配置建議匯總附件7-2：競(jìng)品調(diào)研-機(jī)電設(shè)計(jì)參數(shù)8.協(xié)同方案（6）案例：商業(yè)項(xiàng)目前期成本控制方案：319.目標(biāo)成本通過(guò)各專業(yè)協(xié)同，優(yōu)化產(chǎn)品組合，改良產(chǎn)品基因提高可售比，合理確定產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)在上述基礎(chǔ)上，確定成本控制目標(biāo)，從而提高財(cái)務(wù)測(cè)算指標(biāo)（IRR、ROE)，提升地價(jià)承受力及競(jìng)爭(zhēng)力！附件8：前期成控作業(yè)手冊(cè)9.目標(biāo)成本通過(guò)各專業(yè)協(xié)同，329.目標(biāo)分解為順利實(shí)現(xiàn)成控目標(biāo)，須按合約規(guī)劃予以分解，以有效指導(dǎo)招標(biāo)采購(gòu)；按管控職責(zé)予以分解，并保持責(zé)權(quán)利一致。附件\1.拓展階段\WI2.30責(zé)任成本管理作業(yè)指引.doc附件\1.拓展階段\責(zé)任成本.xlsx9.目標(biāo)分解為順利實(shí)現(xiàn)成控目標(biāo)，須33

10.目標(biāo)與策略

產(chǎn)品策劃是造勢(shì)之“源”；規(guī)劃設(shè)計(jì)是入實(shí)之“根”；一項(xiàng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的核心價(jià)值，由策劃和規(guī)劃所決定！

10.目標(biāo)與策略

產(chǎn)品策劃是造勢(shì)之“源”；349.拓展策略多快好省9.拓展策略多359.拓展策略（1）多

多專業(yè)協(xié)同、磨合多參與拍地；

對(duì)內(nèi)：練兵；

對(duì)外：知己知彼、學(xué)習(xí)互助。9.拓展策略（1）多369.拓展策略（2）快快速?zèng)Q策：基于正確的區(qū)域/板塊市調(diào)、研判、規(guī)劃及財(cái)務(wù)測(cè)算；

先決條件：內(nèi)部各專業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化、有激情！快速開(kāi)發(fā)：強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化管理，實(shí)現(xiàn)“4872”，提高IRR。

9.拓展策略（2）快379.拓展策略（3）好激勵(lì)機(jī)制好：跟投、人力資源管理給力！產(chǎn)品基因好：通過(guò)差異化競(jìng)爭(zhēng),打開(kāi)溢價(jià)空間,實(shí)現(xiàn)貨值最大化（營(yíng)銷策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)）；基礎(chǔ)管理好：知識(shí)管理、管理標(biāo)準(zhǔn)化（成本、工程、運(yùn)營(yíng)、財(cái)稅等）；合作開(kāi)發(fā)。

9.拓展策略（3）好389.拓展策略（4）省低成本；高投入產(chǎn)出比。

9.拓展策略（4）省39交流互動(dòng)功夫在詩(shī)外——卓越成本管理之跨界協(xié)同課件40第三部分設(shè)計(jì)階段第三部分設(shè)計(jì)階段41常見(jiàn)問(wèn)題設(shè)計(jì)管理，對(duì)項(xiàng)目收益的影響附件1：剛需盤與XH對(duì)標(biāo)附件2：設(shè)計(jì)問(wèn)題案例公司現(xiàn)象：設(shè)計(jì)不合理，與產(chǎn)品定位、限額標(biāo)準(zhǔn)脫節(jié)樂(lè)做“二傳手”，內(nèi)審圖紙不夠（時(shí)間不夠?）標(biāo)準(zhǔn)化程度、可復(fù)制能力低下。常見(jiàn)問(wèn)題設(shè)計(jì)管理，對(duì)項(xiàng)目收益的影響42加強(qiáng)協(xié)同--步驟1項(xiàng)目計(jì)劃評(píng)審為提高設(shè)計(jì)質(zhì)量、提升專項(xiàng)設(shè)計(jì)單位的價(jià)值貢獻(xiàn)（優(yōu)化房型、動(dòng)線、功能、預(yù)埋管件等），避免設(shè)計(jì)變更、工期延誤、無(wú)效成本發(fā)生，專管員須：在評(píng)審項(xiàng)目（前期）執(zhí)行計(jì)劃時(shí)，關(guān)注專項(xiàng)設(shè)計(jì)（人防、內(nèi)裝、綠化、燈光、廚房/洗衣設(shè)備、市政管網(wǎng)等）單位確定時(shí)間，與建筑設(shè)計(jì)單位確定時(shí)間的銜接，以避免二者的不協(xié)同而造成無(wú)效成本、工期延誤的發(fā)生；通常，各專項(xiàng)設(shè)計(jì)單位確定的時(shí)間，應(yīng)控制在建筑設(shè)計(jì)單位確定后的一個(gè)月內(nèi)，具體的搭接邏輯關(guān)系，可參見(jiàn)

附件/2.%E8%AE%BE%E8%AE%A1%E9%98%B6%E6%AE%B5/%E9%99%84%E4%BB%B63%EF%BC%9A%E8%AE%BE%E8%AE%A1%E6%90%AD%E6%8E%A5%E8%A1%A8.doc3：設(shè)計(jì)搭接表加強(qiáng)協(xié)同--步驟1項(xiàng)目計(jì)劃評(píng)審43加強(qiáng)協(xié)同--步驟2設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)評(píng)審限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：完成指標(biāo)填寫(xiě)；附件4：中國(guó)項(xiàng)目成本控制標(biāo)準(zhǔn)甲供品牌：提供甲供及甲定乙供物料的品牌要求；設(shè)計(jì)界面：為避免設(shè)計(jì)職責(zé)的真空，須特別關(guān)注設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)所述的如下設(shè)計(jì)范圍、與相關(guān)專項(xiàng)設(shè)計(jì)的界面劃分：建筑方案設(shè)計(jì)單位，與后續(xù)施工圖設(shè)計(jì)的分工；建筑設(shè)計(jì)（結(jié)構(gòu)、空調(diào)、電氣、供排水等）與專項(xiàng)設(shè)計(jì)（影院地坪/音響、內(nèi)裝、酒店廚房/洗衣房設(shè)計(jì)、泛光照明設(shè)計(jì)、酒店后勤區(qū)內(nèi)裝、建筑室外（標(biāo)高）工程與景觀設(shè)計(jì)、河岸堤壩等）的整合，或二次深化圖的確認(rèn).附件5：設(shè)計(jì)界面劃分-建筑、景觀附件6：設(shè)計(jì)界面劃分-裝飾裝修專業(yè)加強(qiáng)協(xié)同--步驟2設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)評(píng)審44加強(qiáng)協(xié)同--步驟3設(shè)計(jì)單位選擇應(yīng)積極推行方案設(shè)計(jì)競(jìng)賽，來(lái)確定方案設(shè)計(jì)單位施工圖設(shè)計(jì)屬地化（熟悉本地規(guī)范、便于審圖溝通）結(jié)合供方管理，除設(shè)計(jì)費(fèi)及建筑設(shè)計(jì)的創(chuàng)意能力外，設(shè)計(jì)單位的選擇須關(guān)注：擬建項(xiàng)目產(chǎn)品/售價(jià)/定位標(biāo)準(zhǔn)（避免超配置）已有業(yè)務(wù)飽有量及設(shè)計(jì)周期結(jié)構(gòu)/機(jī)電設(shè)計(jì)能力（民企：方案設(shè)計(jì)能力強(qiáng)，其他弱）市場(chǎng)口碑（服務(wù)意識(shí)、成本意識(shí)、責(zé)任意識(shí)、圖紙質(zhì)量）設(shè)計(jì)供方履約評(píng)估的結(jié)論注意事項(xiàng)

大型/多業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，須開(kāi)展設(shè)計(jì)的合同規(guī)劃

在設(shè)計(jì)費(fèi)的洽談過(guò)程中，須清晰明確設(shè)計(jì)界面、分工職責(zé)（如：圖簽共享、圖紙版本及發(fā)放管理）與技術(shù)管理部一起，安排設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的面試加強(qiáng)協(xié)同--步驟3設(shè)計(jì)單位選擇45加強(qiáng)協(xié)同--步驟4設(shè)計(jì)啟動(dòng)

為縮短開(kāi)發(fā)周期，提高資金周轉(zhuǎn)率，規(guī)劃（概念）方案設(shè)計(jì)工作的啟動(dòng)，可提前在可研編制及拿地時(shí)進(jìn)行；為避免日后大量設(shè)計(jì)變更，單體建筑設(shè)計(jì)工作的啟動(dòng)，須待規(guī)劃及市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品策劃完成后進(jìn)行；設(shè)計(jì)合同交底：出席對(duì)象（各專業(yè)負(fù)責(zé)人）。加強(qiáng)協(xié)同--步驟4設(shè)計(jì)啟動(dòng)46加強(qiáng)協(xié)同--步驟5設(shè)計(jì)進(jìn)度控制

設(shè)計(jì)進(jìn)度的確保，對(duì)資金成本、招標(biāo)采購(gòu)工作的順利開(kāi)展，乃至于整個(gè)項(xiàng)目的按計(jì)劃完成，都起到關(guān)鍵作用。造成圖紙滯后的原因，通常包括：我方的責(zé)任（產(chǎn)品定位的含糊/調(diào)整、報(bào)批不及時(shí)、決策滯后、招商要求改變、專項(xiàng)設(shè)計(jì)滯后等）設(shè)計(jì)方責(zé)任（設(shè)計(jì)方案不能滿足政府或我司要求、設(shè)計(jì)滯后）專管員應(yīng)了解設(shè)計(jì)進(jìn)度、控制付款，若發(fā)現(xiàn)圖紙滯后，均應(yīng)在成本月報(bào)匯報(bào)會(huì)議上予以報(bào)告，對(duì)為趕工期，不等政府批文，提前開(kāi)展后階段設(shè)計(jì)工作的，應(yīng)評(píng)估此階段設(shè)計(jì)費(fèi)增加的風(fēng)險(xiǎn)、及時(shí)提醒、報(bào)告決策層。加強(qiáng)協(xié)同--步驟5設(shè)計(jì)進(jìn)度控制

47加強(qiáng)協(xié)同--步驟6a一次性設(shè)計(jì)/專項(xiàng)設(shè)計(jì)協(xié)同

目的：綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目包含諸多專項(xiàng)設(shè)計(jì)咨詢及二次客戶（商業(yè)、行業(yè)中心）要求；

為避免各專項(xiàng)設(shè)計(jì)出圖時(shí)間/細(xì)部的矛盾和錯(cuò)漏碰缺，消除由此造成的無(wú)效成本發(fā)生，須推行“一次性設(shè)計(jì)”。對(duì)特大型/多業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)在設(shè)計(jì)合同中明確設(shè)計(jì)總協(xié)調(diào)單位，由此單位協(xié)同、整合各專項(xiàng)設(shè)計(jì)工作，但基于如下現(xiàn)狀，“一次性設(shè)計(jì)”由區(qū)域公司主持，施工圖設(shè)計(jì)單位配合：設(shè)計(jì)單位缺少設(shè)計(jì)總包管理經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績(jī)；商業(yè)建筑開(kāi)發(fā)的復(fù)雜性；聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位任設(shè)計(jì)總包的投入產(chǎn)出比不甚合理“一次性設(shè)計(jì)”的計(jì)劃要求：各專項(xiàng)設(shè)計(jì)的啟動(dòng)時(shí)間、資料遞交及相互搭接，施工圖最終能反映各專項(xiàng)設(shè)計(jì)的細(xì)化要求。附件7：“一次性設(shè)計(jì)”總體計(jì)劃表加強(qiáng)協(xié)同--步驟6a一次性設(shè)計(jì)/專項(xiàng)設(shè)計(jì)協(xié)同

48加強(qiáng)協(xié)同--步驟6b一次性設(shè)計(jì)/專項(xiàng)設(shè)計(jì)協(xié)同

（續(xù)）項(xiàng)目專管員須：在審核項(xiàng)目執(zhí)行計(jì)劃時(shí)，專項(xiàng)設(shè)計(jì)單位確定的時(shí)間，應(yīng)與主體建筑設(shè)計(jì)單位確定的節(jié)點(diǎn)時(shí)間相匹配；在建筑設(shè)計(jì)單位確定的同時(shí)，應(yīng)提醒設(shè)計(jì)部及時(shí)提供專項(xiàng)設(shè)計(jì)的任務(wù)書(shū)、“一次性設(shè)計(jì)”總體計(jì)劃，成本管理部立刻開(kāi)展上述專項(xiàng)設(shè)計(jì)單位（酒店管理公司、室內(nèi)設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等）的推薦及招標(biāo)工作；商業(yè)建筑，應(yīng)及早開(kāi)展預(yù)招商及自營(yíng)部分（KTV、百貨、電玩）的設(shè)計(jì)啟動(dòng)，以指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)；通常，酒店/裝修住宅/商業(yè)在擴(kuò)初設(shè)計(jì)開(kāi)始前，應(yīng)確定酒店管理/室內(nèi)設(shè)計(jì)公司/運(yùn)營(yíng)商等，并經(jīng)其對(duì)建筑方案進(jìn)行優(yōu)化，同時(shí)獲得酒店管理/營(yíng)銷部/運(yùn)營(yíng)商初步認(rèn)可后，方可進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)；加強(qiáng)協(xié)同--步驟6b一次性設(shè)計(jì)/專項(xiàng)設(shè)計(jì)協(xié)同

（續(xù)）49加強(qiáng)協(xié)同--步驟6c一次性設(shè)計(jì)/專項(xiàng)設(shè)計(jì)協(xié)同

（續(xù)）項(xiàng)目專管員須：設(shè)計(jì)合同審核的重點(diǎn)，除價(jià)格、付款方式外，須關(guān)注中外方、建筑設(shè)計(jì)與各專項(xiàng)設(shè)計(jì)之界面的銜接、設(shè)計(jì)周期的合理取值；設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)確定后，專管員應(yīng)適時(shí)提醒區(qū)域技術(shù)部：組織設(shè)計(jì)（總包）交底及第一次設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)會(huì)議，以明確工作搭接流程及各自分工、責(zé)任，便于日后工作聯(lián)系。加強(qiáng)協(xié)同--步驟6c一次性設(shè)計(jì)/專項(xiàng)設(shè)計(jì)協(xié)同

（續(xù)）50加強(qiáng)協(xié)同--步驟7設(shè)計(jì)與成本的管理接口

設(shè)計(jì)優(yōu)化：責(zé)任人，包含對(duì)設(shè)計(jì)參數(shù)、圖紙的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)部分的評(píng)審；

附件/2.%E8%AE%BE%E8%AE%A1%E9%98%B6%E6%AE%B5/%E9%99%84%E4%BB%B68%EF%BC%9A%E8%AE%BE%E8%AE%A1%E4%BC%98%E5%8C%96%E6%8C%87%E5%BC%95.xls8：設(shè)計(jì)優(yōu)化指引，附件7-1：海珠廣場(chǎng)設(shè)計(jì)配置建議匯總標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)：造價(jià)管理部應(yīng)參照經(jīng)濟(jì)性評(píng)審成果、合約管理暴露的設(shè)計(jì)問(wèn)題，配合設(shè)計(jì)中心開(kāi)展（部品部件/分檔次）設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化；戰(zhàn)略成果引用：技術(shù)管理/成本專管員須督促設(shè)計(jì)單位在公司戰(zhàn)略供應(yīng)商品牌庫(kù)中選擇合適的材料或設(shè)備；清單編制：在工程量清單編制過(guò)程中，應(yīng)關(guān)注、審核各專業(yè)工作界面的劃分和搭接（如：機(jī)電安裝與內(nèi)裝修、土建/機(jī)電安裝/幕墻之預(yù)埋件、消防與空調(diào)的防排煙），以及設(shè)計(jì)的錯(cuò)、漏、碰、缺；設(shè)計(jì)交底：技術(shù)管理中心須指導(dǎo)和配合項(xiàng)目公司做好施工圖會(huì)審、交底工作，盡量在施工前改正設(shè)計(jì)的錯(cuò)、漏、碰，避免因設(shè)計(jì)不合理而造成的變更費(fèi)用。成本預(yù)警：專管員須積極參與設(shè)計(jì)圖紙的過(guò)程評(píng)審、驗(yàn)證，引用戰(zhàn)略價(jià)格、驗(yàn)證設(shè)計(jì)階段性成果是否符合成本限額要求，及時(shí)反饋；加強(qiáng)協(xié)同--步驟7設(shè)計(jì)與成本的管理接口

51成本的三大組成部分若附加功能成本還屬于敏感性成本，則可形成銷售賣點(diǎn)，為銷售產(chǎn)生附加值及溢價(jià)能力，從而達(dá)到加快去化速度、產(chǎn)生品牌效應(yīng)及提高成本回報(bào)的結(jié)果樁基基礎(chǔ)柱、梁板、墻園林景觀工程門窗工程外立面裝修大堂精裝修智能化工程等嚴(yán)控投入合理基本功能：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目用途必不可少的功能

附加功能：是基本功能之外的其他功能敏感性成本功能性

成本結(jié)構(gòu)性成本成本的三大組成部分若附加功能成本還屬于敏感性成本，則可形成銷52400元/平米350元/平米330元/平米290元/平米200元/平米160元/平米165元/平米景觀的成本策劃|造價(jià)分布圖（樣例）示例400元/平米350元/平米330元/平米290元/平米2053加強(qiáng)協(xié)同--步驟8設(shè)計(jì)合同管理重點(diǎn)嚴(yán)格按設(shè)計(jì)合同及相關(guān)作業(yè)指引要求，開(kāi)展如下設(shè)計(jì)合同管理工作，并按合同約定跟進(jìn)相關(guān)的獎(jiǎng)罰：限額設(shè)計(jì)：組織落實(shí)，驗(yàn)證設(shè)計(jì)是否在限額設(shè)計(jì)指標(biāo)內(nèi)；發(fā)揮專項(xiàng)設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)：室內(nèi)設(shè)計(jì)對(duì)建筑設(shè)計(jì)的優(yōu)化；設(shè)計(jì)協(xié)同、設(shè)計(jì)總包管理；技術(shù)規(guī)格書(shū)（SPECIFICATION)設(shè)計(jì)變更：?jiǎn)栘?zé)/結(jié)合日常變更簽證審核，找出設(shè)計(jì)錯(cuò)漏碰缺造成的設(shè)計(jì)變更，統(tǒng)計(jì)由此造成的無(wú)效成本金額；設(shè)計(jì)合同交底：已在步驟4論述。附件9：建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)合同加強(qiáng)協(xié)同--步驟8設(shè)計(jì)合同管理重點(diǎn)54加強(qiáng)協(xié)同--步驟9總結(jié)反饋通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)/成本管理后評(píng)估工作（包括：設(shè)計(jì)供方管理、限額設(shè)計(jì)指標(biāo)的驗(yàn)證），總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)化流程制度。（項(xiàng)目公司主導(dǎo)，將在“總結(jié)”章節(jié)詳述）作業(yè)手冊(cè)附件10：設(shè)計(jì)階段成控作業(yè)手冊(cè)加強(qiáng)協(xié)同--步驟9總結(jié)反饋55交流互動(dòng)交流互動(dòng)56第四階段招標(biāo)階段第四階段招標(biāo)階段57常見(jiàn)問(wèn)題設(shè)計(jì)深度不足（招采與設(shè)計(jì)）招標(biāo)文件缺陷（招采與成本）技術(shù)&商務(wù)脫節(jié)（設(shè)計(jì)、工管與成本）4.回標(biāo)價(jià)偏離預(yù)算（招采與成本）常見(jiàn)問(wèn)題設(shè)計(jì)深度不足（招采與設(shè)計(jì)）58解決方案（1）：設(shè)計(jì)深度不足（部品部件）設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化，或未分檔次引用（供應(yīng)商）標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品：

（入戶門、防火門、架空地板、吊頂系統(tǒng)等）問(wèn)責(zé)制（圖紙審核人）設(shè)計(jì)+施工（基坑圍護(hù)、幕墻、精裝等）解決方案（1）：設(shè)計(jì)深度不足（部品部件）設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化，或未分檔59解決方案（2）：招標(biāo)文件缺陷投標(biāo)保函技術(shù)要求、商務(wù)條款清單描述不周、工程量有誤銷售節(jié)點(diǎn)/議價(jià)續(xù)標(biāo)附件1：招標(biāo)文件常見(jiàn)問(wèn)題解決方案（2）：招標(biāo)文件缺陷投標(biāo)保函60解決方案（3）：技術(shù)與商務(wù)脫節(jié)評(píng)標(biāo)（1）:用“經(jīng)評(píng)審”的最低回標(biāo)價(jià)，即

剔除“不合理/易爭(zhēng)議”項(xiàng)之總價(jià)比較b.評(píng)標(biāo)（2）：引用價(jià)值工程分析，創(chuàng)新評(píng)標(biāo)方法。附件4：價(jià)值工程應(yīng)用附件5：天津幕墻評(píng)標(biāo)結(jié)果技術(shù)（最終）c.問(wèn)責(zé)制：分判界面、（技術(shù)）評(píng)標(biāo)過(guò)程和結(jié)果，可追溯、考核。解決方案（3）：技術(shù)與商務(wù)脫節(jié)評(píng)標(biāo)（1）:用“經(jīng)評(píng)審”的最低61解決方案（4）：回標(biāo)價(jià)偏離預(yù)算目標(biāo)分解：從成本科目，到合約規(guī)劃同口徑比較：

內(nèi)容范圍、標(biāo)準(zhǔn)選用、編制時(shí)限

（暫定量）的準(zhǔn)確性檢討設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：優(yōu)化設(shè)計(jì)附件2：分判階段成控作業(yè)指引附件3：清單與預(yù)算數(shù)據(jù)對(duì)比校核表解決方案（4）：回標(biāo)價(jià)偏離預(yù)算目標(biāo)分解：從成本科目，到合約規(guī)解決方案（4）：回標(biāo)價(jià)偏離預(yù)算d.選擇性報(bào)價(jià)：“優(yōu)化設(shè)計(jì)+施工”招標(biāo)圖不符合限額設(shè)計(jì)要求，但時(shí)間不夠再改圖適用范圍：基坑圍護(hù)、鋼結(jié)構(gòu)、幕墻、園林綠化等發(fā)揮投標(biāo)人專業(yè)能力，進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)！要求：設(shè)計(jì)、采購(gòu)、工程&成本協(xié)同一致！解決方案（4）：回標(biāo)價(jià)偏離預(yù)算d.選擇性報(bào)價(jià)：“優(yōu)化設(shè)計(jì)+解決方案（4）：回標(biāo)價(jià)偏離預(yù)算e.調(diào)整招標(biāo)策略甲供物料引用供應(yīng)商標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品擴(kuò)大產(chǎn)品品牌數(shù)量（照明燈具）擴(kuò)大集中采購(gòu)度（門和相鄰項(xiàng)目一起采購(gòu)）引入項(xiàng)目當(dāng)?shù)爻邪蹋ň坝^綠化）解決方案（4）：回標(biāo)價(jià)偏離預(yù)算e.調(diào)整招標(biāo)策略

交流互動(dòng)功夫在詩(shī)外——卓越成本管理之跨界協(xié)同課件65第五階段施工階段第五階段施工階段66常見(jiàn)問(wèn)題1、動(dòng)態(tài)成本：形同虛設(shè)2、變更黑洞：窟窿巨大常見(jiàn)問(wèn)題1、動(dòng)態(tài)成本：形同虛設(shè)67解決方案（1）：如何解決動(dòng)態(tài)成本不準(zhǔn)？前置管理項(xiàng)目部上報(bào)前置管理承包商上報(bào)現(xiàn)在！將來(lái)？解決方案（1）：如何解決動(dòng)態(tài)成本不準(zhǔn)？前置管理項(xiàng)目部前置管理68解決方案（2）：成控精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化關(guān)注扣減項(xiàng)；備用金管理：“水池”動(dòng)態(tài)消耗率；成本調(diào)撥、增加審批附件5：施工階段成控手冊(cè)解決方案（2）：成控精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化關(guān)注扣減項(xiàng)；69常見(jiàn)問(wèn)題2、變更黑洞標(biāo)桿內(nèi)房：住宅，控制值2%以內(nèi)；商業(yè)6%管控目標(biāo)：控制在合約價(jià)的1.5%、5%以內(nèi)，且不得超出目標(biāo)成本常見(jiàn)問(wèn)題2、變更黑洞70解決方案（1）：建立問(wèn)責(zé)機(jī)制原因分析、責(zé)任追溯客觀原因：法規(guī)、政府要求、合約開(kāi)口/通脹調(diào)價(jià)主觀原因：設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、租務(wù)、合約、工程等管理不善和工作失誤附件2：成本變化分析作業(yè)手冊(cè)附件\4.立約后\建安成本變動(dòng)原因分析表匯總3-4月..xls解決方案（1）：建立問(wèn)責(zé)機(jī)制原因分析、責(zé)任追溯71解決方案（2）：加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理推行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化施工圖設(shè)計(jì)單位屬地化圖紙交底等解決方案（2）：加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理推行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化72解決方案（3）：后評(píng)估、知識(shí)管理附件3：項(xiàng)目后評(píng)估指引附件4:重慶一期成控后評(píng)估解決方案（3）：后評(píng)估、知識(shí)管理73成本后評(píng)估“八步法”序號(hào)工作步驟工作要點(diǎn)責(zé)任部門備注1收集資料成本基礎(chǔ)資料、成本結(jié)算資料收集成本2成本歸集按品類、科目歸集成本成本、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、工程注意科目口徑的統(tǒng)一3目標(biāo)分析評(píng)價(jià)目標(biāo)成本合理性成本4內(nèi)部對(duì)標(biāo)分析成本差異產(chǎn)生的原因成本5外部對(duì)標(biāo)分析成本差異產(chǎn)生的原因成本6動(dòng)態(tài)總結(jié)描繪每月動(dòng)態(tài)成本、累計(jì)產(chǎn)值趨勢(shì)圖，評(píng)價(jià)成本過(guò)程管理合理性成本