公寓建筑專題市場研究分析報(bào)告

公寓建筑專題市場研究分析報(bào)告專題結(jié)構(gòu)專題研究目的辦公產(chǎn)權(quán)公寓的現(xiàn)狀歷史成因及發(fā)展現(xiàn)狀項(xiàng)目列表產(chǎn)品分析案例點(diǎn)評現(xiàn)狀產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析規(guī)劃設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)存在核心問題專題研究目的專題研究目的繼酒店式公寓、商鋪之后，辦公產(chǎn)權(quán)公寓正在成為投資者新的投資熱點(diǎn)，許多開發(fā)商把辦公產(chǎn)權(quán)公寓作為新的投資目標(biāo)。辦公產(chǎn)權(quán)公寓具有位置好、總價(jià)低、小戶型的特點(diǎn)，因此被越來越多的客戶所青睞。辦公產(chǎn)權(quán)公寓的現(xiàn)狀歷史成因及發(fā)展現(xiàn)狀項(xiàng)目列表案例點(diǎn)評產(chǎn)品分析歷史成因及發(fā)展寫字樓市場：純寫字樓產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)大，產(chǎn)品形式單一產(chǎn)品的需求受區(qū)域環(huán)境影響大小面積寫字樓產(chǎn)品需求量大住宅市場：住宅市場產(chǎn)品形式多樣化，不斷衍生出新產(chǎn)品形式住宅市場需求旺盛小面積、過渡型住宅產(chǎn)品受到青睞辦公產(chǎn)權(quán)公寓：市場中已經(jīng)出現(xiàn)類似產(chǎn)品供應(yīng)通過低總價(jià)復(fù)合功能的特點(diǎn)有效規(guī)避由于生活成本提高而形成的不利影響未來出現(xiàn)政策風(fēng)險(xiǎn)的可能性小目前價(jià)格已經(jīng)比較可觀，且銷售速度較快，市場需求顯著產(chǎn)品形成原因：歷史成因及發(fā)展產(chǎn)品市場發(fā)展“商改住”新特點(diǎn)：一是地段上。今年出現(xiàn)在城區(qū)成熟板塊，甚至是寸土寸金的商圈內(nèi)。二是地段火。住宅市場價(jià)格高，產(chǎn)品多瞄準(zhǔn)高檔公寓甚至豪宅。從去年開始，明天第一城、東亞奧北中心等項(xiàng)目就掀起了一輪“商改住”熱潮。盡管產(chǎn)權(quán)只有五十年，但相比前些年的“住改商”，這類產(chǎn)品有一定優(yōu)勢——不受“住宅禁商”的限制，既能住也能當(dāng)作辦公自用或出租。

今年的“商改住”勢頭繼續(xù)高漲。包括華業(yè)國際、幸福村等在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目，都將公建立項(xiàng)的地塊部分建成了住宅。由小產(chǎn)權(quán)公寓衍生出房屋30年產(chǎn)權(quán)銷售：在現(xiàn)有70年產(chǎn)權(quán)，50年產(chǎn)權(quán)銷售制度基礎(chǔ)上，新增加房屋30年產(chǎn)權(quán)的銷售制度。實(shí)施30年產(chǎn)權(quán)銷售的房屋其使用面積必須在90平米以下，以確保該政策的實(shí)施能最大程度照顧到社會上中、低經(jīng)濟(jì)收入的群體。辦公產(chǎn)權(quán)公寓的現(xiàn)狀歷史成因及發(fā)展現(xiàn)狀項(xiàng)目列表案例點(diǎn)評產(chǎn)品分析現(xiàn)狀項(xiàng)目列表項(xiàng)目供應(yīng)目前北京市場最新供應(yīng)16個(gè)辦公產(chǎn)權(quán)公寓項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目名稱朝陽區(qū)明天第一城朝陽區(qū)東亞奧北中心朝陽區(qū)旭輝.奧都朝陽區(qū)華業(yè)國際朝陽區(qū)幸福村西城區(qū)金亞光大廈區(qū)域項(xiàng)目名稱亦莊1、榮京麗都（未開盤）2、國融國際（未開盤）3、博客雅居（已售完）其他4、茶貿(mào)國際中心5、國際6、菲特空間7、悠樂匯8、立方庭9、東亞望京中心10、金海.商富中心現(xiàn)狀項(xiàng)目列表小戶型公寓產(chǎn)品特點(diǎn)

項(xiàng)目名稱戶型主力戶型裝修標(biāo)準(zhǔn)獨(dú)立衛(wèi)生間亦莊榮京麗都36-7436-46800，送電磁爐、分體空調(diào)、抽油煙機(jī)是國融國際35-5535毛坯是博客雅居56-10456毛坯是朝陽明天第一城40-18543毛坯是東亞奧北中心39-8939-60毛坯是旭輝.奧都41-10541-78毛坯是華業(yè)國際47-9064——是幸福村——精裝是其他茶貿(mào)國際中心24-80精裝是金亞光大廈——精裝是國際24-10824-501000，送電磁爐、抽油煙機(jī)、爐灶是菲特空間37-8737毛坯是悠樂匯49-64551800，送電磁爐、分體空調(diào)是立方庭——————東亞望京中心24-9124-57毛坯是金海.商富中心101-136101-1361000，送電磁爐、櫥柜、冰箱、抽油煙機(jī)是現(xiàn)狀項(xiàng)目列表亦莊現(xiàn)狀小戶型公寓的單價(jià)為6559元/平米（毛坯）朝陽區(qū)小戶型公寓的單價(jià)平均為10210元/平米單價(jià)特征區(qū)域項(xiàng)目名稱均價(jià)小戶型均價(jià)均價(jià)亦莊榮京麗都（未開盤）咨詢價(jià)6500咨詢價(jià)8300國融國際（未開盤）咨詢價(jià)7000——博客雅居（已售完）6189——朝陽明天第一城6850東亞奧北中心7700旭輝.奧都7500華業(yè)國際13000幸福村16000其他茶貿(mào)國際中心11000——金亞光大廈13000國際15000——菲特空間11500——悠樂匯12000——立方庭——25300東亞望京中心9400——金海.商富中心11000——現(xiàn)狀項(xiàng)目列表價(jià)格漲幅及銷售速度博客雅居以博克雅居為例：平均銷售速度：5968平米/月銷售均價(jià)：6189元/平米開盤價(jià)：6071元/平米（2006-9）最高價(jià)：6559元/平米（2007-2）博客雅居項(xiàng)目總建筑面積3.6萬平米，月均銷售面積5968平米尾盤價(jià)格達(dá)到6559元/平米（毛坯），平均月均漲幅約100元/平米辦公產(chǎn)權(quán)公寓的現(xiàn)狀歷史成因及發(fā)展現(xiàn)狀項(xiàng)目列表案例點(diǎn)評產(chǎn)品分析案例點(diǎn)評蘋果社區(qū)項(xiàng)目位置：朝陽區(qū)百子灣路32開發(fā)商：今典集團(tuán)發(fā)展商：北京今典鴻運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)：北京新紀(jì)元建筑工程設(shè)計(jì)有限公司南區(qū)：36萬平米精裝公寓已入住北區(qū)：總占地約5萬平米，總建筑面積約30萬平方米容積率約：3.50停車位：2000個(gè)公共綠地：15000平米項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置：朝陽區(qū)百子灣甲12號(東四環(huán)百子灣橋東南角)開發(fā)商：北京恒興置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商：大成房地產(chǎn)總占地：4.3萬平米總建筑面積：19.7萬平方米商業(yè)建筑面積：約8萬平米；寫字樓建筑面積近5萬平米；國際公寓建筑面積為3.7萬平米容積率約：3.3停車位：1110個(gè)用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公、住宅案例點(diǎn)評大成國際中心項(xiàng)目位置：朝陽區(qū)國家森林公園旁立水橋開發(fā)商：北京明天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總占地：13.78公頃總建筑面積：50萬平方米商業(yè)建筑面積：約10萬平米容積率約：2.71停車位：2500個(gè)用地性質(zhì)：50年案例點(diǎn)評明天第一城項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置：朝陽區(qū)國家森林公園旁立水橋開發(fā)商：北京明天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總占地：13.78公頃總建筑面積：50萬平方米商業(yè)建筑面積：約10萬平米容積率約：2.71停車位：2500個(gè)用地性質(zhì)：50年案例點(diǎn)評東亞奧北中心現(xiàn)狀產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)蘋果約2.4萬㎡蒙太奇公寓約4.3萬㎡蘋果酒店服務(wù)式公寓約8.2萬㎡蘋果高度：63.6米地下3層、地上12層建筑結(jié)構(gòu)：框架蒙太奇公寓：高度:99.9米地下3層、地上33層建筑結(jié)構(gòu)：剪力墻蘋果酒店式服務(wù)公寓：高度：79.9米地下3層、地上21層建筑結(jié)構(gòu)：框架其余部分面積為底部兩層底商及蘋果二十二院街（開發(fā)商持有）現(xiàn)狀產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析-規(guī)劃設(shè)計(jì)蘋果社區(qū)大成公寓約3.7萬㎡商業(yè)約8萬㎡大成創(chuàng)意大廈（寫字樓）高度：地上16層建筑結(jié)構(gòu)：框架大成公寓（平層）高度:地上20層建筑結(jié)構(gòu)：剪力墻商業(yè)：樂購大成創(chuàng)意大廈約5萬㎡現(xiàn)狀產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析-規(guī)劃設(shè)計(jì)大成國際中心住宅/辦公樓：普通住宅6棟公寓13棟辦公1棟商業(yè)：藍(lán)調(diào)風(fēng)情街、熱力不夜城、美食名品街、超級購物港、精品休閑城、精品淘秀城現(xiàn)狀產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析-規(guī)劃設(shè)計(jì)明天第一城藍(lán)調(diào)風(fēng)情街熱力不夜城美食名品街超級購物港精品休閑城精品淘秀城商業(yè)樓：4號樓、5號樓、6號樓辦公產(chǎn)權(quán)公寓：1號樓、2號樓、3號樓底層商鋪：1號、2號、3號樓底層招商現(xiàn)狀產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析-規(guī)劃設(shè)計(jì)東亞奧北中心（北區(qū)）商鋪商鋪商鋪辦公產(chǎn)權(quán)公寓現(xiàn)狀產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)蘋果社區(qū)蘋果地下三層，地上十二層蒙太奇公寓地下三層，地上三十三層蘋果酒店服務(wù)式公寓地下三層地上二十一層單體設(shè)計(jì)大成國際中心項(xiàng)目總占地面積為4.3萬平方米，集五星級公寓、大型豪華商業(yè)、百米5A級智能寫字樓于一體。其中大型豪華商業(yè)面積約8萬平米；寫字樓建筑面積近5萬平米；國際公寓建筑面積為3.7萬平米明天第一城東亞.奧北中心單體設(shè)計(jì)現(xiàn)狀產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃條件及市場供需環(huán)境，各項(xiàng)目辦公產(chǎn)權(quán)物業(yè)主要開發(fā)非純辦公類產(chǎn)品并且具備一定的居住功能，各類產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)層情況如下：蘋果社區(qū)——標(biāo)準(zhǔn)層：兩單元24戶、6部電梯大成國際中心——大成創(chuàng)意大廈（寫字樓）B座6梯8戶，A座8梯17戶；大成公寓4梯25戶標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)蘋果總戶數(shù)：兩單元24戶戶型：單層面積60平米左右5.6米挑空6.4米開間可實(shí)現(xiàn)2.7/2.9米、0/5.6米上下組合產(chǎn)品特點(diǎn)：60平米左右的單層面積可實(shí)現(xiàn)100平米左右的雙層使用空間，市場接受度較高。標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)蘋果社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)蘋果社區(qū)蒙太奇公寓標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)蘋果社區(qū)蘋果酒店服務(wù)式公寓大成創(chuàng)意大廈（寫字樓）總建面：5萬平米高度：B座地上10層，A座地上16層面積區(qū)間：A座72-169：70%172-269：30%B座：322：25%519：75%裝修：毛坯，公共衛(wèi)生間精 裝修層高：5.5米標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)大成國際中心大成公寓總建筑面積：3.7萬平米高度：地上20層層高：6.2米,平層3.1米，大堂6.6米面積區(qū)間：（A座）:42平米：43%57平米：43%62平米：14%平層（B座）：36平米：23%；47平米：33%；40平米15%；54平米23%；109-115平米：7%總戶數(shù)：460（）+520(平層)裝修情況：精裝修部分標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)大成國際中心產(chǎn)品戶型面積在42-62平米之間明天第一城普通住宅一梯2-3戶辦公產(chǎn)權(quán)公寓走廊式設(shè)計(jì)，一梯10-16戶標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)明天第一城走廊式通道整個(gè)樓共三個(gè)單元一個(gè)單元兩部電梯一梯10-16戶一單元和二單元為純南北朝向，三單元為東西偏15度朝向標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)創(chuàng)業(yè)者大廈高度：地上13層面積區(qū)間：:零居162套占22.95%,一居194套占27.48%二居350套占49.58%總戶數(shù)：706戶主力戶型：35M2-40M2，60M2-65M2兩種裝修情況：精裝修類產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)明天第一城東亞奧北中心整個(gè)樓共兩或三個(gè)單元一個(gè)單元一部電梯一梯3戶、4戶、或一梯8戶號樓中間部分二單元采用內(nèi)廊式設(shè)計(jì)，兩邊部分一單元和三單元采用筒式設(shè)計(jì)東亞·奧北中心平層?xùn)|亞·奧北中心平層?xùn)|亞·奧北中心平層標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)蝶式塔樓高層住宅為一梯6戶，這種平面類型能較好的解決通風(fēng)和日照的問題均好性較好，即使是北面的住宅也有良好的通風(fēng)和采光條件標(biāo)準(zhǔn)層公攤面積較小，做到自然采光住宅面寬較大，舒適程度高標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)方案提供了一梯七戶和一梯九戶兩種平面的中高層住宅設(shè)計(jì)利用天井解決住宅的通風(fēng)和采光問題改善天井所形成的室外空間，形成了多樣的鄰里交往的場所，賦予了住宅新的交往功能。冬天的北風(fēng)是否對開敞的天井有較大的負(fù)面影響，每套住宅的衛(wèi)生間和廚房都對天井開窗會對公共環(huán)境造成一定的負(fù)面影響標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)產(chǎn)品結(jié)合適應(yīng)性住宅的實(shí)踐，提出了許多富有新意的設(shè)想住戶可根據(jù)家庭構(gòu)成和生活方式靈活選擇住宅凸窗較多，不利于節(jié)能市場及產(chǎn)品定位規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)大成國際中心大成公寓戶型圖B09建筑面積115.71平方米套內(nèi)面積87.23平方米B01建筑面積109.25平方米套內(nèi)面積82.36平方米一期推出9號、10號、11號樓，共1166套房二期共推出19號、20號、21號三棟樓共769套房，戶型配比設(shè)計(jì)為：零居室占22%，共165套；一居室占31%，共240套；二居室占47%，共364套三期12號、13號、14號樓戶型設(shè)計(jì)、面積、配比與二期產(chǎn)品相當(dāng)，其中零居室195套、一居室201套、二居室519套、三居室1套四期共推出15、17、18號四棟樓。產(chǎn)品延續(xù)原來的精品小戶型，共1117套，其中零居室209套，一居室375套，二居室531套，三居室2套明天第一城標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)：公共交通面積緊湊外形輪廓整齊，有利于節(jié)約能源每個(gè)戶型都設(shè)計(jì)了玄關(guān)每個(gè)戶型動(dòng)靜分區(qū)合理，布局緊湊缺點(diǎn)：A1戶型和A3戶型只有臥室日照較好，交通面積較多，舒適性較差A(yù)2戶型的廚房采光差標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)本項(xiàng)目地形特殊，受地性的限制較多，但因地制宜，采用外廊式住宅設(shè)計(jì)，便于組織通風(fēng)居住單元有較強(qiáng)的適應(yīng)性，為了取得良好的觀景效果，本項(xiàng)目在入住戶門外營造了人性化的入戶前院各套型除個(gè)別房間異性外，主要房間格局方正，開間面寬比例合適，陽臺造型豐富，立面造型優(yōu)美標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)方形塔樓住宅結(jié)構(gòu)規(guī)整，平面布局緊湊，體形系數(shù)小，節(jié)約省地住宅分為三室戶、二室戶和一室戶，品種齊全，而且面積最大的戶型安排在南面較為合理標(biāo)準(zhǔn)層公攤面積小住宅采用方塔形平面和蛙形平面兩種方式，這一類平面會造成前面住戶和后面住戶在采光上的差異受周圍及自身商業(yè)干擾宜居程度較好現(xiàn)狀私密性較好受鄰側(cè)地塊開發(fā)影響較大，未來私密性不高宜居程度高，但弱與1號地塊北側(cè)為潛在商業(yè)項(xiàng)目東側(cè)為潛在公建項(xiàng)目宜居性較差標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)蝶式塔樓高層住宅為一梯6戶，這種平面類型能較好的解決通風(fēng)和日照的問題均好性較好，即使是北面的住宅也有良好的通風(fēng)和采光條件標(biāo)準(zhǔn)層公攤面積較小，做到自然采光住宅面寬較大，舒適程度高戶型設(shè)計(jì)可變多用空間-基于家庭構(gòu)成分析多用間靈活布置，以適應(yīng)不同年齡階段和不同家庭結(jié)構(gòu)的功能需求分別靈活設(shè)計(jì)為嬰兒房、幼兒房、青少年房、老人間、保姆房單體設(shè)計(jì)呼吸墻在不同的氣候下，可