旅游地產(chǎn)項目可行性報告解析

TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc129693242"第一章概述IHYPERLINK\l"_Toc129693243"1.1項目概述1HYPERLINK\l"_Toc129693248"1.2可行性研究報告的編制目的3HYPERLINK\l"_Toc129693249"1.3可行性研究報告的編制依據(jù)3HYPERLINK\l"_Toc129693250"1.4項目效益分析4HYPERLINK\l"_Toc129693251"男1妻.遇5每特描殊查說孤明射事際項傍4HYPERLINK\l"_Toc129693252"話第翁二望章?lián)眄椪恐竦牧呀缡蕉ǖ溑c瓣現(xiàn)距狀子描影述抽6HYPERLINK\l"_Toc129693253"鍛2完.塵1掠宗瓜地珠法執(zhí)律牛關(guān)剪系王6HYPERLINK\l"_Toc129693254"浪2隙.掉2寧項善目衰的漢自芹然值條駕件律與拔區(qū)揀位享7HYPERLINK\l"_Toc129693255"紅2娛.目3繞地慮上浙物諸狀年況贊1虜0HYPERLINK\l"_Toc129693256"讀2慶.駱4針宗杠地而環(huán)部境笛1沫1HYPERLINK\l"_Toc129693257"跑2半.扮5慨宗津地呼開秘發(fā)玻目預(yù)標(biāo)驢1儀3HYPERLINK\l"_Toc129693258"怎第井三寨章栗投插資命環(huán)新境構(gòu)1玩4HYPERLINK\l"_Toc129693259"希3命．愚1斥海嘴淀銀區(qū)務(wù)經(jīng)邊濟(jì)旅介青紹販1菠4HYPERLINK\l"_Toc129693260"紐3競．幟2傭海舒淀撲區(qū)愈大跨西籃山棗風(fēng)蛋景召旅陳游恒區(qū)恨現(xiàn)通狀礦分逮析飛1僚4HYPERLINK\l"_Toc129693261"質(zhì)3敏．單3氏海用淀毛區(qū)夾大抽西腫山灑風(fēng)停景奇旅液游統(tǒng)區(qū)料目餅前擁存瓦在嚷的領(lǐng)問薪題接1覺5HYPERLINK\l"_Toc129693262"匹3今．堅4腳項甘目蘇建豬設(shè)鏟的騰必切要聲性趨分杰析元1端6HYPERLINK\l"_Toc129693263"俊第奔四利章嚼夕屋市燙場無分赤析競1奮7HYPERLINK\l"_Toc129693264"處4徹．害1堂總見體紗宏臘觀撇經(jīng)烈濟(jì)含分殼析堆1深7HYPERLINK\l"_Toc129693265"萍4議．條2曲土鑄地涉市皮場衛(wèi)分騙析禍1響8HYPERLINK\l"_Toc129693266"弟4停．刷3田旅支游蠅市就場辦分爬析港1荒9HYPERLINK\l"_Toc129693267"明4惱．恩4鋸北顫京聾市滾旅覺游絲飯的店掠業(yè)招發(fā)個展裹的灘主伍要脊特要點拜2進(jìn)6HYPERLINK\l"_Toc129693269"預(yù)4加．罵5綠競灑爭續(xù)性傲項爛目都分哄析HYPERLINK\l"_Toc129693270"棒第皂五址章滾項科目趴的架策鳴劃祝和陽運迫作遍3恐0HYPERLINK\l"_Toc129693271"嶺5辭．思1尖規(guī)貌劃芝設(shè)休計愧條甜件軋3巾0HYPERLINK\l"_Toc129693272"枕5味．碼2斷項洽目議組煙織數(shù)結(jié)巷構(gòu)劃與拿實跳施畜方靠式戀3稅1HYPERLINK\l"_Toc129693273"萍5乏．粒3聞拆輝遷戒補(bǔ)劣償癥方訊式沾3封1HYPERLINK\l"_Toc129693274"碗5鴨．截4閘項境目貧實門施蝶進(jìn)犯度活計關(guān)劃賢3圓1收5滅．好5徒資宵金富籌爬集跨…旱…鋤…迷…漫…趙…蝴…臉…恐…凡…對…圈…匆…活…腐…善…慎…毒…窩…恩…墳…噸…季…鹿…看…雁…幅…復(fù)…顛…舉…滿…壓.物.琴3繩4竭5感．間6攏土飛地濁銷猛售鹿時密間堂和筑方衣式維選窩擇季…機(jī)…膜…躺…騙…呼…洲…園…僵…催…已…浪…被…芬…瘦…搜…乞…僵…丙…棒…敞…崇…臉…踐…械.HYPERLINK\l"_Toc129693276"艷3帽4挨5權(quán)．銜7艇收痰款墊方歇式糟與咐回綱款冊計唉劃票…病…頁…倆…階…也…妙…帆…腹…習(xí)…櫻…事…黨…零…貓…梨…擋…宴…普…辰…盜…羞…米…圈…烤…勁…貝.跡.贈.委3冰4肯5規(guī)．戒8圾營瓜銷寒策右略昌…城…舒…傾…惹…贈…燦…割…蕩…局…疤…畢…壓…撐…神…恐…豈…訊…飛…拒…猴…思…休…避…美…教…挪…泛…焦…沒…平…蜘.耍.占3洽4HYPERLINK\l"_Toc129693281"比第孩六捏章銅總照投村資勿成狹本羽分幸析捉3磁6吩6HYPERLINK\l"_Toc129693282"哄6土．雕1滑征擱地炕費垃3撕6速6幕6識．脹2峽拆向遷袍費丸…散…轉(zhuǎn)…杰…偵…叔…著…餅…亞…超…泡…肝…兇…末…務(wù)…文…雄…熊…鳥…訪…盞…擾…桶…導(dǎo)…伯…譜…藏…鍛…例…寄…執(zhí)…第…價.HYPERLINK\l"_Toc129693289"辟3嫁6隨6京．跪3埋前膨期房工構(gòu)程嶼費諷.秋…架…稱…歷…溪…婦…愿…隙…嗽…匪…衰…束…蒜…艙…果…驅(qū)…騰…幕…褲…版…蕉…興…腹…陷…扶…隨…麻…腹…滋…宏…胸.HYPERLINK\l"_Toc129693289"腳3橫6牙6哀．甚4援市叼政囑基逮礎(chǔ)包設(shè)蘇施虹及鹿公摘共擋服須務(wù)塊設(shè)彈施械建杯設(shè)隊費充…搞…洞…薯…贏…刮…勸…白…移…士…懇…互…冰…刪…鋤…兆…炊…廢…歲…響.HYPERLINK\l"_Toc129693289"難3思7何6雄．素5鑒地稀價臭款陜…繩…泉…胡…恨…桌…鏡…有…囑…滾…挎…姨…政…呼.嶺…請…交…資…標(biāo)…吊…借…譯…溪…獻(xiàn)…群…檔…鉛…味…呀…紹…講…釋…差…玻.HYPERLINK\l"_Toc129693289"禍4令0輩6信．常6可管澡理懷費訂用言…爐…周…滅…橋…柜…蹲…睛…邪…呼…草…斤…夕…往…加…星…沉…爸…懂…爆…店…貓…垂…槍…鋒…表…漂…刺…柏…防…刮…埋.肉.阻4四0HYPERLINK\l"_Toc129693293"牧6富．訓(xùn)7劫財茅務(wù)紙費猛用畫…頂…蹄…?！姟浮啊瓎省瓨s…僵…撤…麻…館…蚊…轟…樣…隊…億…吉…議…窮…略…曲…武…狀…卸…遍…拿…牙…屯…存…糾.湊.序4毛0HYPERLINK\l"_Toc129693294"姜6熱．簽8瞇銷愚售旗推席廣必費磨…淘…橡…森…逼…遇…絡(luò)…牧…脾…畫…菌…亦…擺…需…菌…壺…傘…兆…魔…退…珍…拾…蔽…旁…書…蒸…產(chǎn)…綿…撈…體…平.喊.印4秋0HYPERLINK\l"_Toc129693295"哪6彼．砌9趣開冷發(fā)惜期膊稅象費店…發(fā)…萄…牽…初…玉…境…撥…耐…合…菜…應(yīng)…龍…乳…媽…好…經(jīng)…廊…討…榨…疼…挖…嶼…爛…訂…向…紐…妄…譽…遣…以.嫩.吵4耳1HYPERLINK\l"_Toc129693296"尋6墓．遮1捏0肝不除可荒預(yù)濾見艇費章…鉤…胡…明…穗…撇…勾…日…慌…翅…雹…聽…鄰…撿…治…騰…嗚…潮…勾…貞…佩…掏…肝…邪…羨…悠…點…灑…柴…肅…脖4倦1HYPERLINK\l"_Toc129693297"太6楊．跌1補(bǔ)1尊資變金甜使已用軋計符劃思…押…糕…宜…眠…盯…姥…增…棒…教…是…猛…壘…螞…駱…桐…死…慣…楊…尼…像…測…肥…修…黎…難…針…著…巾…導(dǎo).偉4李1HYPERLINK\l"_Toc129693298"補(bǔ)第士七滿章?lián)Q裙饑然倘項積目?？莨っ韬笥嗟乃尥亮艿孛珒r扮值貝分朵析火…甘…亭…冠…北…丸…燈…丑…憐…嘗…騎…厘…遲…榮…勺…培…怪…雪…襪…崖…嫂…瞎.巧4墓2HYPERLINK\l"_Toc129693299"綠7晶．躺1屆假逮設(shè)犬開隱發(fā)抖法憲測慶算春土刺地蹤市速場摸價嗎格嬸…贊…擱…添…膏…展…容…按…通…難…滾…躁…棗…咬…休…逼…司…裁…辨…呈…告…秤…宗.五4綱3HYPERLINK\l"_Toc129693300"兩7朽．殺2屈開賺發(fā)健余腸值投的行分廉析傳4辯3HYPERLINK\l"_Toc129693301"忽第周八它章攝財持務(wù)帳分蠶析巖4若5HYPERLINK\l"_Toc129693302"哪8別．需1暖銷勵售扛收賽入辨估肯算提4答5HYPERLINK\l"_Toc129693303"蘇8遣．恨2剩成蜂本樣分飄析嫁4碑5HYPERLINK\l"_Toc129693304"斯8農(nóng)．蓬3壞靜蜜態(tài)勁分旨析測4朗5HYPERLINK\l"_Toc129693305"豈8療．污4穿現(xiàn)股金似流使量河分勤析鹽4規(guī)5HYPERLINK\l"_Toc129693306"辯8瀉．居5稈借畜款模償盾還風(fēng)4乳6HYPERLINK\l"_Toc129693307"辛8脖．優(yōu)6芬結(jié)驢論翁4偵6HYPERLINK\l"_Toc129693308"域第喚九處章從風(fēng)作險夠分手析僅4較7HYPERLINK\l"_Toc129693309"稱9隔．脖1伯不徐確杯定陰性逼分染析欄4途7HYPERLINK\l"_Toc129693313"胳9體．掘2鄭盈壞虧巷平殖衡捏分案析每4匹7HYPERLINK\l"_Toc129693314"橡9構(gòu)．腥3晝敏因感俗性輝分辭析羞4男8HYPERLINK\l"_Toc129693315"信9鳳．大4毛投棋資射環(huán)催境璃風(fēng)飛險更4濫9HYPERLINK\l"_Toc129693316"溫9鵝．漏5殘資徑金構(gòu)風(fēng)吼險加5紋0HYPERLINK\l"_Toc129693317"偷9嚼．救6開管筐理擦風(fēng)告險待…甲…犧…捷…動…南…狼…澆…旗…權(quán)…壽…掀…羅…艱…就…溜…窄…瓶…天…權(quán)…容…胖…滋…患…畏…渡…法…灘…遙…擾…壤…隸.暮5桶0HYPERLINK\l"_Toc129693317"青9托．巷7帽政朗策棗風(fēng)總險歡5貨0HYPERLINK\l"_Toc129693318"易第言十碎章貢社杠會茅效炎益激評手價賠5康1HYPERLINK\l"_Toc129693319"禮1塞0德．息1扶對吐就油業(yè)丈效謎益鳥的晴影籠響槽5腸1HYPERLINK\l"_Toc129693320"包1處0捉．遣2貧對劃環(huán)狹境叮效厭益耐的概影喬響件5火1HYPERLINK\l"_Toc129693321"仍1跌0纏．時3痕對鈔政承府甚財效政建的竹影致響窯5愿1HYPERLINK\l"_Toc129693322"緒1言0當(dāng)．券4齒對東區(qū)各域非發(fā)歇展存的割影民響寧5邀1HYPERLINK\l"_Toc129693323"忽第鋼十謹(jǐn)一燙章迷結(jié)模論茂5稀3賀第臭一肅章陵脂悄佛概竊戰(zhàn)秩述平X懇X雪地貼塊療位容于襯海交淀狹區(qū)期大遺西銹山搏風(fēng)黃景倆旅揚游孤區(qū)庭的匠西陜北李部辛。窯大和西覺山番風(fēng)勻景繳旅眼游呀區(qū)遵與匹皇僚家托園睡林等旅著游焦區(qū)愛和賽稻冬香滋湖樹旅場游殃度疊假彎區(qū)專一園起尤，山并振稱清為腦海穿淀趟區(qū)哪三挎大阻旅障游恩區(qū)亭。己大慰西溜山返風(fēng)笨景刮區(qū)甜位剪于舌北駐京失的跟西心北惹城蒼郊辰，鵝如屢上猜圖涂紅信色停部攻分霧所社示競，怎風(fēng)校景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灣的游客分別2,398,790人次、269,265人次、14,220人次和175,597人次。旅游業(yè)外匯收入總計達(dá)29.5億美元，比上一年增長了6.5％。這一年中，北京也接待了一億一千萬來自其他省和中國其他地區(qū)的游客，比上一年增長了8％，旅游收入達(dá)887.7億元，比上一年增長了29％。最近幾年來京出差的人員比例在快速增長。外地游客平均在京停留時間為6.5天，重游率為69.5%。外地游客職業(yè)分布情況如下圖所示：圖3－1圖3－1：外地游客職業(yè)分布情況圖（數(shù)據(jù)來源：2001年北京統(tǒng)計年鑒，中國統(tǒng)計出版社出版）表3－1：2001年來京的不同職業(yè)的旅游者所占百分比職業(yè)其他省游客百分比當(dāng)?shù)赜慰桶俜直日珓?wù)員10.79.5企業(yè)管理人員22.717.8技術(shù)工11.510.7服務(wù)銷售人員9.78.9工人10.48.0軍人2.34.2農(nóng)民5.01.1退休人員5.16.8學(xué)生12.625.0其他10.08.0表3－2：2001年國內(nèi)游客參觀北京的分類百分比目的百分比(%)渡假旅游44.0拜訪親戚朋友11.2公務(wù)16.9會議7.9看病3.0宗教0.3文化體育4.7其他12.0來京的目的有從事文化科技交流（15.1天）和宗教活動（7.5天）；這些人是外地來京人員中在京停留時間最長的。下圖顯示了外地來京人員不同的來京目的和他們平均在京停留的天數(shù)。圖3－2圖3－2：外地來京人員在京平均停留天數(shù)（數(shù)據(jù)來源：2001年北京統(tǒng)計年鑒，中國統(tǒng)計出版社出版）北京市旅游業(yè)發(fā)展前景“十五”期間至2020年北京市旅游業(yè)發(fā)展的前景根據(jù)《北京市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》對2010年北京旅游發(fā)展前景的描述，根據(jù)北京市旅游局征求北京旅游業(yè)專家學(xué)者的意見和北京市相關(guān)委、辦、局幾個區(qū)縣的意見，我們對2020年旅游發(fā)展前景的描繪大體如下：1．北京的城市建設(shè)將有一個極達(dá)的發(fā)展，許多城市標(biāo)志性建筑物將陸續(xù)涌現(xiàn)，不斷增加和改變著北京城市景觀。北京的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將在今后20年中產(chǎn)生飛躍式發(fā)展，地鐵線路延長，地面輕軌鐵路建成，四環(huán)、五環(huán)通車，市內(nèi)的交通也將通過馬路擴(kuò)延、違法建筑物的拆除、占路市場的清理以及增加停車場地等措施得以徹底的改善。城市綠地將進(jìn)一步擴(kuò)大，大氣質(zhì)量將進(jìn)一步提高，和基礎(chǔ)設(shè)施相配套的城市標(biāo)識系統(tǒng)將全面建立。北京旅游業(yè)將有一個更加輕松、更加現(xiàn)代的發(fā)展環(huán)境。2．北京市將會竭盡全力保護(hù)北京古城風(fēng)貌，重點街區(qū)、重點文物、重點民居不僅會得到市政府的高度重視，并且肯定會充分為旅游業(yè)所利用，成為現(xiàn)代化北京的古老文化的亮點。3．北京的郊區(qū)將成為本市居民和周邊地區(qū)旅游度假者的旅游目的地，成為發(fā)展雙休日旅游和黃金周旅游的重要基地，京郊還將成為連接周邊熱點旅游區(qū)點的重要通道。4．北京的旅游產(chǎn)品將更加豐富，觀光旅游、會站旅游、度假旅游、文化旅游、娛樂旅游將成為北京旅游產(chǎn)品的五大支柱。另外，商務(wù)旅游、體育旅游、探險旅游、康體旅游、節(jié)慶旅游、修學(xué)旅游、購物旅游以及農(nóng)業(yè)觀光、工業(yè)觀光、科技觀光、教育觀光等多種旅游形式將得到充分的發(fā)展，屆時，國內(nèi)外旅游者將在北京對旅游產(chǎn)品有更多的選擇性。5．北京將作為科教文化中心，更加充滿知識與趣味氛圍。國家級和地方級重要文物點、博物館、名人故居、歷史上重要事件發(fā)生地將更多地向游人開放。科技開發(fā)區(qū)、科技成果試驗地、大學(xué)校園等都將成為旅游者選擇的新熱點，而且民俗文化因其特色鮮明而得到更加重視和充分開發(fā)，茶館、會館、民間文藝、特色小吃、京劇話劇以及來自全國各地不同民族的民俗活動，都將在北京全面開花，使北京成為國際知名的文化大都市。6．旅游產(chǎn)業(yè)屆時經(jīng)過四十年的發(fā)展，將成為一個非常成熟的產(chǎn)業(yè)，不僅有穩(wěn)定的市場，而且在國內(nèi)外享有很高的知名度，很多產(chǎn)品將成為世界產(chǎn)品，北京將成為世界最主要的旅游目的地和國際會議中心，北京旅游文化節(jié)也將成為享譽世界的國際節(jié)日。旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)配套將走向市場化，產(chǎn)業(yè)各要素得以充分的發(fā)展。旅游者在北京將享受更加方便的出入和咨詢，享受充滿知識、充滿信息、充滿文化的旅游活動。7．旅游業(yè)無疑將成為北京經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，將對國家和地方做出較大的貢獻(xiàn)，北京因此成為國際國內(nèi)知名的文化型消費城市，人民生活水平、生活質(zhì)量將得到極大提高，整個社會更加穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)更加繁榮，文化更加豐富多彩，并因此躋身于國際大都市和國際旅游強(qiáng)市的行列。結(jié)論：中國旅游產(chǎn)業(yè)和北京旅游業(yè)的發(fā)展為國內(nèi)旅游市場提供了巨大的潛力，國民經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)勁走勢使得國民用于旅游方面的開銷迅速增長；北京已有一大批文化歷史名勝，如故宮、天壇、八達(dá)嶺長城和頤和園等；總體上，旅游業(yè)仍處于發(fā)展規(guī)律階段、熱點不多，就是歷史名勝開發(fā)得也很有限，近幾十年沒有開發(fā)新的景點；游客在京停留時間平均為國為6.5天，重游率接近70%。假設(shè)在初次到京時已經(jīng)游覽了4個主要景點，對于新景點來說，市場潛力在重游的客源中每年將超過百萬；所有的現(xiàn)有景點均為靜態(tài)景觀，北京缺乏像迪斯尼樂園或二十世紀(jì)影城那樣的互動性或主題性的景點；將傳統(tǒng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本，并且高度宣揚中關(guān)村科技園商務(wù)休閑及旅游度假概念，并且得到奧運支撐作用，XX地區(qū)的建設(shè)一定能成為充滿活力的亮點。4．4北京市旅游飯店業(yè)發(fā)展的主要特點是：一、旅游飯店的規(guī)模和經(jīng)濟(jì)總量在一定區(qū)域內(nèi)高度集中。分區(qū)縣的數(shù)據(jù)表明，全市有52%的旅游飯店集中在朝陽區(qū)、海淀區(qū)和東城區(qū)，它們實現(xiàn)了全市79%的營業(yè)收入、101%的利潤總額和83%的稅金總額。另外，還有20%的旅游飯店集中在西城區(qū)、宣武區(qū)和豐臺區(qū)。以上區(qū)域集中了全市72%的旅游飯店、90%以上的經(jīng)濟(jì)總量。二、高星級飯店是拉動旅游飯店業(yè)總體水平提升的主力軍。四星級以上的高星級飯店呈現(xiàn)出創(chuàng)收水平高、贏利水平高、平均房價和客房出租率同步提高的態(tài)勢，是拉動旅游飯店業(yè)總體水平提升的主力軍。高星級飯店集中全市旅游飯店60%的收入和70%的利潤。截至11月底，僅占全市旅游飯店數(shù)16%的四、五星級飯店實現(xiàn)營業(yè)收入104.9億元，同比增長49.4%，占總量的61.5%；實現(xiàn)利潤總額13.9億元，占總量的72.4%,收入利潤率為13.3%。不足兩成的四、五星級飯店集中了全市六成多的營業(yè)收入和七成多的利潤總額。三星級及以下飯店實現(xiàn)營業(yè)收入65.5億元，同比增長25.5%，占總量的38.5%；實現(xiàn)利潤總額5.3億元，不足總體的三成,收入利潤率為8.1%，超過八成的三星級及以下飯店僅集中了全市不足四成的營業(yè)收入和三成的利潤總額。平均房價和客房出租率同步增長。目前，全市旅游飯店的平均房價為411元/間天，比2003年增長6%；客房出租率為65%，比2003年上升15個百分點，實現(xiàn)平均房價和客房出租率的同步增長。其中：四、五星級飯店的平均房價分別比2003年增長3%和10%；客房出租率分別比2003年提升15個和16個百分點。二、三星級飯店在平均房價不變的情況下，客房出租率分別提升14和12個百分點。一星級飯店在平均房價下降5%的情況下，客房出租率提升12個百分點。表3－4：旅游飯店分星級的平均房價及客房出租率：星級五星四星三星二星一星平均房價(元/間天)762437281204166客房出租率(%)67716360454．5競爭性項目分析項目周邊區(qū)域近期沒有土地供應(yīng)，區(qū)域的土地市場仍然在起步階段。目前正在交易的地塊中，距離項目最近的是位于溫泉鎮(zhèn)的D1、D2地塊，規(guī)劃用途為住宅、行政辦公及商業(yè)。從04年至06年間北京市場上成交的地塊中，規(guī)劃用途為商業(yè)金融用地，同屬于六類土地，并且對本項目有一定參考意義的地塊有三個，分別是：京土整儲掛（昌）[2005]002號（昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)建設(shè)用地）、京土整儲掛（昌）[2004]001號（昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)中灘村建設(shè)用地）、京土整儲掛（石）[2004]007號（石景山區(qū)八角建設(shè)用地）。海淀區(qū)旅游業(yè)發(fā)展情況分析二十一世紀(jì)，國際三大產(chǎn)業(yè)中最具吸引力的產(chǎn)業(yè)為旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)。尤其是第三產(chǎn)業(yè)寵兒——旅游休閑產(chǎn)業(yè)。隨著中國改革開放的不斷深入，中國政府大力扶持旅游產(chǎn)業(yè)，而旅游產(chǎn)業(yè)也越發(fā)展示出其勃勃生機(jī)，可以說旅游經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的黃金時代即將來臨。據(jù)測算目前在我國，旅游業(yè)每收入1美元，又使國民經(jīng)濟(jì)增加3.12美元。使第三產(chǎn)業(yè)相應(yīng)增加10.7美元。旅游業(yè)的獨特經(jīng)濟(jì)功能，促使各地區(qū)都加大了旅游業(yè)的發(fā)展力度，特別是在景點建設(shè)上更是不遺余力。國際及國內(nèi)的形勢為該項目提供了堅實的政治，社會基礎(chǔ)（即天時）。海淀中關(guān)村作為全國高科技行業(yè)的基地及窗口，近年來吸引大量的國際國內(nèi)客商、專家，并帶來大量商務(wù)及附屬的旅游觀光休閑需求。海淀山后地區(qū)（XX）獨特的地理位置和良好的氣候及適宜居住環(huán)境，必將吸引越來越多的媒體和旅游界的關(guān)注（即地利）。XX厚重的歷史、宗教文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀光文化、良好的人文親和環(huán)境，必將帶來巨大的旅游休閑會務(wù)等市場資源（即人和）。總結(jié)結(jié)合本項目區(qū)域的特點和規(guī)劃方向考慮，未來本項目所在區(qū)域發(fā)展旅游度假配套類產(chǎn)品有非常好的市場前景，不但與大西山風(fēng)景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補(bǔ)海淀區(qū)旅游度假配套設(shè)施的市場空缺，服務(wù)于中關(guān)村高科技園區(qū)企業(yè)商務(wù)交流、技術(shù)研發(fā)等。另外，本項目的建設(shè)可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為大西山風(fēng)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。第五章項目的策劃和運作5．1規(guī)劃設(shè)計條件按照北京市規(guī)劃委員會發(fā)《關(guān)于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)有關(guān)問題的復(fù)函》（市規(guī)函［2005］1553號）的規(guī)定，本項目規(guī)劃利用條件如下：項目名稱：北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)XX旅游設(shè)施項目1、用地規(guī)劃要求：擬規(guī)劃建設(shè)用地位置、范圍：東至規(guī)劃旅游專用道，南至聶各莊西路，西至XX旅游設(shè)施二期項目，北至XX路。擬規(guī)劃建設(shè)用地性質(zhì)：旅游度假及文化用地總用用地面積：24.859公頃總建設(shè)用地面積：9.82公頃其中，旅游度假用地：9.82公頃代征城市公共用地面積：15.039公頃其中，代征道路用地面積：3.02公頃代征綠地：12.019公頃2、建筑規(guī)劃要求：建筑使用性質(zhì)：旅游度假、文化建筑控制規(guī)模：旅游度假≤2.95萬平方米建筑控制高度：旅游度假≤9米5．2項目組織結(jié)構(gòu)與實施方式開發(fā)主體設(shè)想：本地塊的開發(fā)與海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)的發(fā)展密切相關(guān)，現(xiàn)申請在北京市土地整理儲備中心的監(jiān)督下，以海淀區(qū)分中心作為一級開發(fā)實施主體，組織實施該項目土地一級開發(fā)工作。開發(fā)意向和意義：在本地塊建設(shè)高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、達(dá)到國內(nèi)同類物業(yè)領(lǐng)先水平的集會休閑、旅游度假于一體的高檔酒店商務(wù)中心，不僅可以滿足海淀區(qū)對商務(wù)、旅游設(shè)施的迫切需求，更可以提高本地區(qū)的形象、檔次和品位，從而拉動區(qū)域土地價格的上升。但要求資金大量投入，立足長遠(yuǎn)，長期經(jīng)營。5．3拆遷補(bǔ)償方式本項目對拆遷的補(bǔ)償方為貨幣補(bǔ)償方式，相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償費用計入一級開發(fā)成本。一級開發(fā)單位在實施拆遷工作時，擬采用先進(jìn)行現(xiàn)狀調(diào)查、評估測算、制定拆遷補(bǔ)償政策，確定對各原用地單位的補(bǔ)償價格，補(bǔ)償價格進(jìn)入一級開發(fā)成本，以更好地體現(xiàn)平等自愿公平的原則。5．4項目實施進(jìn)度計劃為提高效率、降低成本、加大項目實施力度，本報告按11個月的時間安排項目實施進(jìn)度計劃（即土地一級開發(fā)建設(shè)期計劃）。2006年1月開始實施，預(yù)計到2006年11月竣工達(dá)到各地塊三通一平，進(jìn)入土地掛牌出讓的經(jīng)營期。具體安排如下：開發(fā)項目進(jìn)度表單位（天、月）時間項目051515152515351545155515651575158515951510515規(guī)劃意見書交通影響評價環(huán)境影響評價市政咨詢方案編制可行性研究報告項目建設(shè)用地預(yù)審一級開發(fā)立項辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)辦理征地手續(xù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證拆遷許可證拆遷拆遷結(jié)案市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)建設(shè)用地批準(zhǔn)書土地入市交易5．5資金籌措本項目資金來源65%為銀行貸款資金，35%自籌。根據(jù)北京市金融業(yè)的規(guī)定，獲得土地整理儲備中心委托授權(quán)開發(fā)的土地開發(fā)項目可以取得銀行的信用貸款，用以支持土地一級開發(fā)，所以本項目在資金籌措方面是有保證的。5．6土地銷售時間和方式選擇本土地一級開發(fā)項目預(yù)計2006年9月竣工后即進(jìn)入經(jīng)營期。由于出讓方式為熟地熟賣，計劃在一個月內(nèi)采用一次性出讓方式完成上市銷售。5．7收款方式與回款計劃本項目收款方式為短時間分期收款，在2006年下半年完成收款并歸還銀行貸款，以節(jié)約資金成本。計劃2006年10月實現(xiàn)回款30%，2006年11月回款70%。5．8營銷策略1、加強(qiáng)土地市場營銷盡管土地一級開發(fā)屬于非盈利行為，但土地的實際出讓是通過市場來實現(xiàn)的，而不是完全的政府行為，市場決定項目的成敗和收益。脫離市場或缺乏對土地市場價值的認(rèn)知，項目即使完成三通一平掛牌出讓，也可能無人摘牌。土地市場營銷有助于真實體現(xiàn)土地價值、最優(yōu)化的使用土地資源、提升政府形象、加強(qiáng)政府對土地市場的管理和調(diào)控力度。2、加強(qiáng)區(qū)域主題宣傳除在土地掛牌前和掛牌期間應(yīng)加強(qiáng)對項目土地優(yōu)勢的宣傳推廣力度外，實際上在區(qū)域規(guī)劃期間就應(yīng)該進(jìn)行土地市場營銷。區(qū)域規(guī)劃在一定程度上決定了土地一級開發(fā)的出讓價格和項目的定位，因而通過舉辦國內(nèi)外知名專家研討會或論證會，并通過媒體進(jìn)行宣傳，實行規(guī)劃公示，召開市民聽證會，完善公眾參與、專家評審和政府決策，以此來提高本項目的知名度、發(fā)揮規(guī)劃的龍頭、導(dǎo)向和約束作用，實現(xiàn)土地收益的最大化。第六章總投資成本分析本土地一級開發(fā)項目總投資成本包括開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費、拆遷費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共建設(shè)費、管理費用、銷售推廣費用、不可預(yù)見費以及財務(wù)費用。土地出讓金雖然在一級開發(fā)階段沒有支付，但也應(yīng)計入總投資進(jìn)行計算。經(jīng)測算，本土地一級開發(fā)項目總投資成本為19623.64萬元，具體組成見表6.1。表6-1總投資成本估算表序號項目金額（萬元）比例備注一征地費687035.01%二拆遷費10565.38%三前期工程費2781.42%四市政設(shè)施建設(shè)費300615.32%五地價款7070.436.03%樓面毛地價六管理費用220.341.12%(1+2+3+4)*2%七財務(wù)費用351.711.79%年利率5.85%八銷售推廣費用220.341.12%(1+2+3+4)*2%九開發(fā)期間稅費不發(fā)生十不可預(yù)見費550.852.81%(1+2+3+4)*5%總計19623.64100%6．1開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費本項目的用地范圍內(nèi)所占土地均為蘇家坨鎮(zhèn)各村農(nóng)民向各村租用土地，租期30年。與土地方協(xié)商如下：開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費擬采用包干總費用的方式支付，預(yù)計共支付補(bǔ)償款6870萬元，其中2179萬元用于土地補(bǔ)償，1089萬元用于人員安置補(bǔ)償，3602萬元用于果木補(bǔ)償。勞動力安置由西山農(nóng)場和車耳營村內(nèi)部調(diào)劑解決。6．2拆遷費目前正在與家具廠洽談拆遷事宜，預(yù)計兩個月內(nèi)完成拆遷工作。根據(jù)與家具廠洽談的情況，按照4800平方米的建筑面積來整體估算拆遷和補(bǔ)償?shù)馁M用，預(yù)計為2000元/平米，拆遷成本約為960萬，加上96萬（拆遷和補(bǔ)償費用的10%）的不可預(yù)見費，估算拆遷工作的總成本為1056萬元。6．3前期工程費前期工程費用主要包括：項目申請報告編制費、環(huán)境影響評價報告編制費、交通影響評價報告、勘察設(shè)計費、工程標(biāo)底編制費、招投標(biāo)管理費、工程建設(shè)監(jiān)理費等其它費用。具體的估算情況見前期工程費估算表，前期工程費合計為278萬元。現(xiàn)在該項費用或已實際發(fā)生或已簽訂協(xié)議。表6-3前期工程費估算表序號項目金額（萬元）備注1項目申請報告編制費18工程咨詢公司收費2環(huán)境影響評價報告編制費9環(huán)評公司收費3交通影響評價報告編制費12交評公司收費4規(guī)劃咨詢費60占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的2%5工程設(shè)計費60占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的2%6工程造價咨詢費15占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的0.5%7工程標(biāo)底編制費9占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的0.3%8招投標(biāo)代理費15占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的0.5%9招投標(biāo)管理費2占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的0.06%10工程建設(shè)監(jiān)理費18占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的0.6%11其它費用60占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的2%合計2786．4市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費依據(jù)《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計要點說明》和本項目地塊現(xiàn)狀條件，我中心委托設(shè)計單位進(jìn)行了初步的市政方案咨詢，其中包括前期相關(guān)工作、宗地外通路、通電、通水及宗地內(nèi)土地平整五個部分的工作，詳細(xì)分述如下：（1）前期相關(guān)工作：該項工作費用約85萬，其中包含規(guī)劃和設(shè)計費41萬，水文、地質(zhì)勘察費44萬。（2）通路：通路方案：本項目擬從東側(cè)現(xiàn)狀道路建設(shè)瀝青路接入本項目地塊，設(shè)置道路照明，并敷設(shè)相關(guān)的管線，為通電、通水和場地平整工作做準(zhǔn)備。成本估算：預(yù)計道路建設(shè)成本約1181萬元，道路照明工程成本約50萬元，通路工程合計1231萬元。(3)通電：通電方案：本項目未來將由220/110kv聶各莊變電站提供，敷設(shè)擬采用電纜管溝。成本估算：通電方案的工程造價約233萬元。（4）通水：給水方案：供水水源近期擬利用地下水水源井和已建成的規(guī)模為7500立方米/日的水廠；遠(yuǎn)期擬由城市供水管網(wǎng)供水，城市供水管線管徑擬按Dg500實施，配水管網(wǎng)擬按環(huán)狀布置。排水方案：排水系統(tǒng)近期實施擬采用雨水、污水分流的排水體制。度假基地擬自建小型污水處理設(shè)施，污水處理程度擬定為二級處理后排放，或作為景觀水體水源回收利用。遠(yuǎn)期擬排入聶各莊污水處理廠。地面降水靠雨水管道和明渠匯集，直接排入排洪溝中。成本估算：給水工程工程預(yù)計費用約70萬元，中水工程約85萬元，排水工程72萬元，雨水工程約384萬元，總成本合計約611萬元。（5）地塊內(nèi)土地平整：平整方案：項目地塊內(nèi)的土地平整包括土方回填和場地平整。土方回填的實施包含了現(xiàn)場所需土方的回填、外購?fù)练郊巴练竭\輸。成本估算：土方回填工程成本約406萬元，場地平整成