桂花居前期介入主要工作內(nèi)容

桂花居前期介入主要工作內(nèi)容桂花居前期介入主要工作內(nèi)容

1、對(duì)設(shè)施、設(shè)備的安裝和驗(yàn)收的跟蹤配合。

2、物業(yè)交接中，各種物品、資料的準(zhǔn)備和制作。

3、對(duì)所有參與土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同或施工合同、材料供貨價(jià)目表、采購供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話進(jìn)行收集。

4、作好技術(shù)資料交接前的準(zhǔn)備和交接后的歸類、整理、歸檔工作。

5、對(duì)該物業(yè)的客戶檔案資料進(jìn)行整理、收集，以便后期有針對(duì)性的開展各項(xiàng)服務(wù)。

6、在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，按照國家有關(guān)交接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管、驗(yàn)收。

7、物業(yè)服務(wù)人員的招聘、培訓(xùn)、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)習(xí)和具體業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

8、房屋裝修過程中的監(jiān)管和服務(wù)。

9、物業(yè)各種標(biāo)識(shí)的制作和服務(wù)工具的配置。

10、物業(yè)交付前房屋拓荒工作的實(shí)施。

篇2：項(xiàng)目前期介入階段工作內(nèi)容要點(diǎn)指引

項(xiàng)目前期介入階段與工作內(nèi)容要點(diǎn)指引

1適用范圍

本指引適用于項(xiàng)目開發(fā)過程中各階段物業(yè)介入的工作要求，明確介入階段、工作內(nèi)容和關(guān)注事項(xiàng)。

2物業(yè)介入階段與工作內(nèi)容

2.1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的前期介入工作內(nèi)容包括，但不限于：

1)整體布局是否有利于日后開展物業(yè)管理工作；

2)在滿足消防要求等房地產(chǎn)相關(guān)法律的基礎(chǔ)上，道路系統(tǒng)規(guī)劃是否滿足日后開展物業(yè)管理要求：包括小區(qū)出入口設(shè)計(jì)、建筑單體入口與道路關(guān)系的合理性、人流、車流的組織是否相互干擾，消防車道設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)車位停車量、各種停車方式的分配比例、步行系統(tǒng)分布等是否合理。分期開發(fā)的，在保障小區(qū)整體協(xié)調(diào)的前提下，應(yīng)設(shè)置圍墻間隔已開發(fā)、未開發(fā)區(qū)域，考慮前期開發(fā)區(qū)域的人流、車流、停車場(chǎng)等規(guī)劃是否滿足該區(qū)域交付使用的需求。

3)公建的配套設(shè)計(jì)和功能分配；

4)綠化與景觀系統(tǒng)設(shè)計(jì)的功能及經(jīng)濟(jì)性；

5)配套與公共設(shè)施的配置種類、數(shù)量及分布；

6)物業(yè)管理用房的位置及功能劃分，面積是否符合法律法規(guī)的要求；

7)戶型的平面設(shè)計(jì)是否合理；

8)建筑外立面的設(shè)計(jì)是否留下治安隱患。

2.2施工圖設(shè)計(jì)階段施工圖設(shè)計(jì)階段前期介入工作內(nèi)容包括，但不限于：

1)土建

a)屋面、有防水要求的衛(wèi)生間(廚房)等防水材料的選擇；

b)門、窗的材質(zhì)；

c)屋面及管道井檢修口的位置及尺寸；

d)地區(qū)氣候差異對(duì)房屋質(zhì)量的特殊要求；

e)空調(diào)外掛機(jī)預(yù)留位的尺寸、冷凝水的統(tǒng)一收集；

f)煙道、排氣道的位置；

g)廣場(chǎng)、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。

2)配套

a)室內(nèi)管道、計(jì)量器具、智能化設(shè)施布置的合理性，及給業(yè)主造成的影響；

b)各種設(shè)備產(chǎn)生的噪音對(duì)業(yè)主的影響；

c)各種設(shè)備總控制開關(guān)是否設(shè)在公共區(qū)域內(nèi)；

d)各種設(shè)備設(shè)施的能源消耗；

e)室外管線、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響；

f)設(shè)備用房、管理用房、垃圾中轉(zhuǎn)站、公共區(qū)域等的設(shè)計(jì)是否合理。

2.3施工階段施工階段前期介入工作內(nèi)容包括，但不限于：

1)項(xiàng)目所在公司招標(biāo)工作介入（協(xié)助項(xiàng)目所在公司就以下問題對(duì)投標(biāo)單位提出相關(guān)要求）

a)門、窗質(zhì)量及售后服務(wù)；

b)智能化設(shè)施設(shè)備質(zhì)量及后期維修保養(yǎng)成本；

c)供暖、空調(diào)、衛(wèi)生設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量及后期維修保養(yǎng)成本。

2)施工過程介入

a)房屋質(zhì)量控制；

b)隱蔽工程檢查驗(yàn)收記錄；

c)設(shè)計(jì)變更記錄的收集；

d)設(shè)施、設(shè)備的安裝調(diào)試及售后服務(wù)；

e)成品保護(hù)；

f)體育設(shè)施、兒童游樂設(shè)施質(zhì)量；

g)水景設(shè)施防水施工監(jiān)管。

2.4營銷介入(配合)

1)銷售承諾對(duì)物業(yè)管理造成的影響；

2)發(fā)展商贈(zèng)送業(yè)主物品給物業(yè)公司帶來的保修責(zé)任及法律責(zé)任；

3)協(xié)助項(xiàng)目所在公司擬訂業(yè)主臨時(shí)公約；

4)協(xié)助項(xiàng)目所在公司向政府主管申辦物業(yè)管理單位的招標(biāo)手續(xù)；

5)具體按《營銷配合管理規(guī)定》執(zhí)行。

3各階段物業(yè)介入通用關(guān)注要點(diǎn)

3.1設(shè)備房設(shè)備房包括：配電機(jī)房、水泵機(jī)房、發(fā)電機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房、電梯機(jī)房、二氧化碳?xì)怏w滅火系統(tǒng)房、消防控制中心、風(fēng)機(jī)房、鍋爐房等。

3.1.1設(shè)備房通用關(guān)注要點(diǎn)：

1)獨(dú)立用房，面積適用；

2)有必要的通風(fēng)、采光、防潮、防水、防暑措施；

3)地面貼有瓷磚，坡度合理，并設(shè)有防止回灌的地漏；

4)配有專用滅火器1-2個(gè)位置；

5)預(yù)留設(shè)備檢修、散熱空間(設(shè)備與墻體，設(shè)備與設(shè)備之間)，通過通風(fēng)、采暖等設(shè)備避免溫度過高或過低對(duì)設(shè)備造成損壞；

6)有應(yīng)急通訊、照明設(shè)施；

7)窗戶加裝內(nèi)置護(hù)欄、鐵花等防止人員攀爬；

8)位置合理，減少管道交叉和總長(zhǎng)度；

9)對(duì)設(shè)備采取相應(yīng)的降低噪音措施，避免影響住戶正常使用和居住；

10)主要標(biāo)識(shí)、線路圖、制度上墻、上設(shè)備。

3.1.2特殊設(shè)備房關(guān)注要點(diǎn)

1)電梯機(jī)房設(shè)置有專用工具掛置位置；

2)二氧化碳滅火系統(tǒng)機(jī)房在房外設(shè)置啟動(dòng)設(shè)備和系統(tǒng)的裝置；

3)配電機(jī)房設(shè)備前設(shè)有專用的絕緣墊；

4)二氧化碳滅火系統(tǒng)機(jī)房日常檢測(cè)位置可與消防監(jiān)控中心聯(lián)系；

5)水泵機(jī)房冬季最低溫度低于0℃時(shí)，必須采用供暖措施；

6)二次供水儲(chǔ)水池上方加蓋防塵，內(nèi)壁應(yīng)有玻璃鋼涂襯，有不銹鋼扶手，便于清潔；

7)宜設(shè)專用消防水儲(chǔ)水池，容量能滿足消防需求；

8)發(fā)電機(jī)房有專用儲(chǔ)備油箱房(與發(fā)電機(jī)設(shè)備房之間有防火隔斷)；

9)配電房、消防控制中心等需要工作人員24小時(shí)值班的設(shè)備房應(yīng)裝有空調(diào)和辦公設(shè)備；

10)供暖系統(tǒng)中鍋爐房的位置應(yīng)設(shè)置在冬季主導(dǎo)風(fēng)向下風(fēng)口，防止給小區(qū)造成污染。

3.2公共房屋

3.2.1管理用房(管理處辦公室、工程人員辦公室、保安值班室、清潔/綠化人員辦公室)

1)滿足功能要求；

2)自然采光、通風(fēng)、防水、防潮；

3)配有相應(yīng)的辦公設(shè)施、工具；

4)位置便于住戶來訪；

5)大小能滿足人員工作要求；

6)配有空調(diào)(采暖)系統(tǒng)；

7)裝修時(shí)考慮資料柜、辦公布局的設(shè)置；

8)工程人員辦公室與工程材料、工具、倉庫鄰近；

9)位置以便于開展工作為準(zhǔn)；

10)清潔/綠化人員辦公室面積能夠滿足人員工作休息。

3.2.2食堂

1)通風(fēng)、采光、防水、防潮、有專用的防水設(shè)施；

2)有專用倉庫，位置相鄰；

3)地面走水順暢；

4)有專用供水、供氣等專用設(shè)施；

5)位置相對(duì)隱蔽，以氣味、聲音不影響住戶正常生活為宜，同時(shí)盡可能與員工

辦公、宿舍區(qū)位置接近；

6)配有專用的廚房設(shè)備，用餐桌椅。

3.2.3宿舍

1)通風(fēng)、采光、防潮、防水；

2)床、被褥等寢具和設(shè)備；

3)通電話(員工打卡及內(nèi)線電話)；

4)分工集中管理。

3.2.4員工會(huì)議室(娛樂室、培訓(xùn)室)

1)通風(fēng)、采光、防潮、防水；

2)位置隱蔽(與業(yè)戶互不影響)；

3)布局方正，便于靈活使用；

4)配有專用桌椅(數(shù)量參照管理處工作人數(shù)的80%-85%)，白板等；

5)層高要求至少在3.3米以上，便于開展室內(nèi)文體活動(dòng)；

6)配有彩燈，供娛樂使用。

3.2.5垃圾中轉(zhuǎn)站

1)不能設(shè)置在物業(yè)的上風(fēng)向，位置隱蔽，氣味不能影響住戶正常生活；

2)垃圾清運(yùn)車輛能夠順利達(dá)到及時(shí)清運(yùn)；

3)留有專用清水源；

4)房屋面積大小能滿足小區(qū)一天的生活垃圾中轉(zhuǎn)要求；

5)房屋本身有通風(fēng)窗口，保障室內(nèi)空氣流暢；

6)地面有地漏，坡度合理，走水順暢(地面貼瓷磚)；

7)有必要的照明及采光。

3.2.6倉庫(辦公資料、工程工具材料房、清潔、綠化工具)

1)通風(fēng)，有自然采光、防潮、防水；

2)大小適用、內(nèi)有資料柜架；

3)位置方便使用，清潔、綠化工具的位置隱蔽，特別對(duì)清潔、綠化用藥品、肥料氣味的處理。

3.2.7公共洗手間

1)位置應(yīng)集中在外來人員集中點(diǎn)和管理處行政辦公室內(nèi)附近；

2)數(shù)量適中，以滿足小區(qū)(大廈)基本要求為準(zhǔn)；

3)上下通暢，地面走水順暢，有地漏；

4)避免出現(xiàn)洗手間與其它使用區(qū)域在空間上出現(xiàn)交錯(cuò)。

3.3公共區(qū)域

3.3.1綠化區(qū)域

1)植物品種適應(yīng)當(dāng)?shù)爻砷L(zhǎng)，維護(hù)費(fèi)用較低；

2)綠化整體布局合理，局部搭配得當(dāng)(蔭生植物的搭配及種植)；

3)綠化澆灌覆蓋全部，必要地區(qū)設(shè)置澆灌用水取水車(可與清潔用水綜合考慮)；

4)綠化覆蓋區(qū)域應(yīng)便于修剪、消殺，不能留有修剪盲點(diǎn)及治安、清潔盲點(diǎn)；

5)在井、溝、標(biāo)等處預(yù)留工程維修通道(鵝卵石)。

3.3.2停車場(chǎng)

1)機(jī)動(dòng)車場(chǎng)

a)停車場(chǎng)系統(tǒng)及配件的長(zhǎng)期可持續(xù)改進(jìn)性(車用IC卡等)；

b)車位線、導(dǎo)向線(牌)、車位檔桿清晰、牢固；

c)地面平整，無明顯積水，溝渠蓋板有預(yù)留；

d)人員的專業(yè)培訓(xùn)及證照申辦(價(jià)目及時(shí)管理制度標(biāo)上墻)；

e)配有專用的消防滅火器材；

f)地下車場(chǎng)需有配套的排風(fēng)換氣系統(tǒng)；

g)道閘系統(tǒng)技術(shù)成熟便于維修、養(yǎng)護(hù)；

h)地溝蓋板做防震(防噪)處理；

i)排水溝渠形式環(huán)通，排水量滿足雨季高發(fā)期的要求。

2)非機(jī)動(dòng)車場(chǎng)

a)露天設(shè)置值班崗?fù)?防風(fēng)、防雨、防暑)；

b)有單車支護(hù)架及上墻制度。

篇3：項(xiàng)目物業(yè)前期介入主要工作內(nèi)容

項(xiàng)目物業(yè)前期介入主要工作內(nèi)容

前期介入

項(xiàng)目的成敗，關(guān)鍵在于各個(gè)環(huán)節(jié)的有效控制，規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審、施工質(zhì)量與安全管理、營銷運(yùn)作等尤其重要。

為集思廣益做好規(guī)劃設(shè)計(jì)，關(guān)注工程質(zhì)量，同時(shí)配合支持銷售，做好項(xiàng)目交接、業(yè)主入伙等工作，物業(yè)的前期參與不可輕視！

下面首先列舉物業(yè)前期介入主要工作內(nèi)容：

1.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通，根據(jù)項(xiàng)目情況和要求制訂物業(yè)管理方案、《物業(yè)工作計(jì)劃》、《前期介入方案》，并經(jīng)地產(chǎn)公司確認(rèn)并簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》

a.了解工程進(jìn)度：計(jì)劃開工時(shí)間、售樓中心完工、樣板房完工時(shí)間、項(xiàng)目竣工時(shí)間；

b.了解銷售時(shí)間、入住時(shí)間；

c.編制并確認(rèn)物業(yè)管理方案、《物業(yè)工作計(jì)劃》、《前期介入方案》；

d.簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》.

2.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審，從物業(yè)管理角度，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出合理化建議

a.道路交通，應(yīng)考慮：人車的分流，進(jìn)出的便利，特殊人群的需要，安全與管理需要;

b.停車場(chǎng)的規(guī)劃，應(yīng)考慮：車位數(shù)量與未來的發(fā)展，進(jìn)出的便利，消噪音、散廢氣、安全與管理，設(shè)備設(shè)施的選用;

c.圍欄與崗?fù)ぃ瑧?yīng)考慮：圍欄的高度與樣式，崗?fù)さ牟贾谩?shù)量、款式;

d.安防設(shè)施的配置，應(yīng)考慮：巡更、邊界防越、閉路監(jiān)控、門禁、對(duì)講、室內(nèi)緊急報(bào)警;

e.監(jiān)控中心的設(shè)置，應(yīng)考慮：位置、面積、設(shè)備設(shè)施、功能等要求;

f.商鋪及便民服務(wù)點(diǎn)的規(guī)劃，應(yīng)考慮：功能配置與分布，與環(huán)境的協(xié)調(diào)，對(duì)有噪音和污染嚴(yán)重的項(xiàng)目進(jìn)行控制;

g.文娛活動(dòng)場(chǎng)所的規(guī)劃，應(yīng)考慮：使用面積、安全要求、對(duì)環(huán)境和住戶的影響.

h.管理用房，應(yīng)考慮：位置、面積、裝修

i.生活用房，主要是安全管理人員和維修人員的宿舍及配套的衛(wèi)生間、浴室，地址選擇地面層靠圍墻偏僻地方，以減少對(duì)住戶的影響。還要考慮：面積、裝修

J.垃圾收集點(diǎn)與中轉(zhuǎn)站的規(guī)劃，應(yīng)考慮：

（1）垃圾桶的樣式、數(shù)量、放置位置，對(duì)環(huán)境的影響；

（2）垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、樣式、容量，沖洗、污水排放、通風(fēng)、封閉的要求，以及對(duì)環(huán)境住戶的影響。

K.綠化，應(yīng)考慮：

（1）合理選用草皮、喬木、灌木的品種

a:三者間的搭配有層次感、美觀、和諧；

b:植物的生長(zhǎng)期與開花期的適宜性；

c:應(yīng)盡量避免選用有針、有刺、有毒植物（媒體公布的52種有毒、致癌植物.doc）.

（2）便于養(yǎng)護(hù)，有利于養(yǎng)護(hù)成本的降低

L.小區(qū)景觀，應(yīng)考慮：與環(huán)境的和諧、安全與管理，是否利于維護(hù)以及成本控制，對(duì)住戶的影響

M.建筑的外立面，應(yīng)考慮：外立面色彩的和諧，材料的使用壽命，是否利于維護(hù)及維護(hù)成本

N.公共部分的裝修，應(yīng)考慮：大堂電梯間的通風(fēng)、安全性（如路面的防滑）管理、耐用性，維護(hù)及維護(hù)成本，電梯門前的地面應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)钠露?，以防水流入電梯?/p>

O.清潔、綠化的用水用電，應(yīng)考慮：用水用電點(diǎn)的數(shù)量、位置、管線走向及其標(biāo)識(shí)

P.公共用電，應(yīng)考慮：滿足使用功能，多回路控制，節(jié)約能源

3.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審，從物業(yè)使用人的角度對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出合理化建議

a.水、電、氣的容量，抄表方式，應(yīng)考慮：容量配置的合理性，抄表對(duì)住戶的影響；

b.各種插座、開關(guān)、水喉、電話、對(duì)講機(jī)、有線電視、寬帶等的接入點(diǎn)位置和空調(diào)孔位置，應(yīng)考慮：位置是否合理，方便使用;

c.家居的安全性，應(yīng)考慮：陽臺(tái)欄桿、凸窗欄桿高度密度牢固是否達(dá)標(biāo)，從外面是否容易爬進(jìn)陽臺(tái)、窗;

d.家居私密性，應(yīng)考慮：戶門的位置，開啟方向，戶與戶之間窗戶的方向和距離，小區(qū)監(jiān)控的攝像頭安裝的位置與角度不得拍攝到家庭;

e.住戶對(duì)公共設(shè)施、環(huán)境的要求，應(yīng)考慮：使用的便利、舒適、安全，如信報(bào)與奶箱應(yīng)設(shè)在地面架空層單元門外.

4.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審，從小區(qū)環(huán)保角度對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出合理化建議，應(yīng)考慮：

1）、垃圾應(yīng)分類放置，分為可回收和不可回收，垃圾屋、垃圾桶應(yīng)采取密閉措施；

2）、噪音的控制，可采用中空玻璃門、窗，窗、門與框之間應(yīng)有膠墊，另外可采用立體綠化帶降噪；

3）、節(jié)約資源：樓層照明、地面照明、架空層照明分多路控制，采用節(jié)能燈，采用自動(dòng)感應(yīng)開關(guān)與人工開關(guān)結(jié)合（既節(jié)能又符合消防）；水的循環(huán)利用等。

5.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審，對(duì)樓宇及小區(qū)智能化提出合理化建議

1）停車場(chǎng)，應(yīng)考慮：

a：用IC智能卡，既節(jié)約了人力，降低了成本，又堵住了人為的車場(chǎng)收費(fèi)漏洞；

2）門禁，應(yīng)考慮：安全方便，用卡或密碼或自家對(duì)講，才能進(jìn)入樓宇門、單元門，門應(yīng)考慮減噪；

3）安防，應(yīng)考慮：

a：圍墻的紅外線裝置不能有死角；

b：閉路電視的安裝位置必須合理，建議紅外報(bào)警系統(tǒng)能與閉路監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)；

c：室內(nèi)防盜系統(tǒng)：除緊急報(bào)警按鈕外，其它不實(shí)用，建議不要，如業(yè)主需要，自己解決。緊急報(bào)警按鈕的安裝位置要合理；

d：保安巡更系統(tǒng)的觸點(diǎn)布置、安裝位置要合理。

4）自動(dòng)抄表系統(tǒng)（該項(xiàng)目是否安裝自動(dòng)抄表系統(tǒng)），應(yīng)考慮：是否可行，由水、電、氣供應(yīng)商決定，系統(tǒng)軟件應(yīng)可以和財(cái)務(wù)軟件接駁；

5）背景音樂系統(tǒng)，應(yīng)考慮：實(shí)際需要和不影響住戶，即廣播布點(diǎn)只選擇現(xiàn)場(chǎng)銷售中心周圍、小區(qū)休息或活動(dòng)廣場(chǎng)。

6.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審，對(duì)設(shè)備機(jī)房提出合理化建議，應(yīng)考慮：通風(fēng)良好、防飄雨、防滲水、有應(yīng)急照明、鋪上地磚更好。

7.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審，對(duì)機(jī)電設(shè)備的設(shè)計(jì)、安裝、選型提出建議

1）電梯，應(yīng)考慮：

a、采用變頻技術(shù)既節(jié)能且運(yùn)行平穩(wěn)；

b、多部電梯可考慮群控；

c、承載應(yīng)考慮住戶數(shù)量的多少；

d、轎廂內(nèi)設(shè)置閉路電視監(jiān)控鏡頭并連到監(jiān)控中心的監(jiān)視器；

e、轎廂內(nèi)配置被困緊急按鈕和對(duì)講系統(tǒng)；

f、故障自動(dòng)平層開門；

g、梯門前的地面應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)钠露龋苑浪魅腚娞菥?/p>

2）消防設(shè)施，應(yīng)考慮：

a、消防按鈕必須在適當(dāng)?shù)母叨群臀恢茫?/p>

b、噴淋不能有死角；

c、煙感、溫感的高度不能超過其型號(hào)所規(guī)定的高度；

d、消防栓門應(yīng)采用玻璃門；

3）供配電，應(yīng)考慮：

a、發(fā)電機(jī)應(yīng)與市電相互聯(lián)動(dòng)與互鎖；

b、發(fā)電機(jī)應(yīng)有減震裝置，機(jī)房、風(fēng)井應(yīng)采取吸音、降噪措施，煙管加消音器

4）給排水，應(yīng)考慮：

給水：

a、隨樓宇高度的不同應(yīng)考慮給水管的耐壓強(qiáng)度和采取減壓措施；

b、恒壓供水選用變頻電機(jī)可節(jié)能；

c、大型水泵應(yīng)考慮日后的維修，宜采用臥式；

d、水池的人孔與液位控制器、爬梯之間位置應(yīng)合適。

排水：

a、屋面必須有足夠的坡度；

b、屋面的排水管口必須與當(dāng)?shù)氐慕涤炅亢臀菝娴氖苡昝娣e相適應(yīng)；

c、地下室的集水坑里的潛水泵的功率和排水管徑必須與進(jìn)水量相適應(yīng)；

d、污水管與雨水管必須分開；

e、高層污水管轉(zhuǎn)彎處應(yīng)采取防擊穿措施。

8.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部、施工單位溝通，對(duì)項(xiàng)目施工、安裝過程中易出現(xiàn)的安全、質(zhì)量和使用問題提出建議

1）施工現(xiàn)場(chǎng)、宿舍的安全管理:工地、工棚的防盜、防火、防爆、防觸電、防砸、防墜落、防刺傷、防塵、防中毒、防窒息。

2）隱蔽工程的階段驗(yàn)收應(yīng)注意事項(xiàng)：

a、樓棟避雷合格；

b、樓頂防水層；

c、水管試壓合格；

d、室內(nèi)衛(wèi)生間防水合格；

e、房屋室內(nèi)電線路接地合格，超載和漏電保護(hù)合格，各回路絕緣電阻合格（1000兆歐姆以上）。

3）設(shè)備安裝調(diào)試過程中應(yīng)注意事項(xiàng)：

a.路接地合格;

b.超載和漏電保護(hù)合格;

c.防觸電措施（絕緣地膠墊、防護(hù)罩網(wǎng)）;

d.設(shè)備房的防滲漏、防飄雨、通風(fēng)、有應(yīng)急照明等。

4）施工過程中和設(shè)備安裝調(diào)試過程中資料搜集。

常見工程問題：地下給水管接駁不牢跑水，消火栓、噴淋頭跑水，外墻滲水，窗臺(tái)滲水，衛(wèi)生間滲漏等。

9.對(duì)項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提出建議

依據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策、法規(guī)；

調(diào)查周邊同類已投入使用樓盤物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

調(diào)查周邊同類正在銷售樓盤的物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

調(diào)查周邊同類樓盤的物業(yè)使用人對(duì)物管費(fèi)的認(rèn)同與承受能力；

根據(jù)地產(chǎn)公司對(duì)樓盤的市場(chǎng)定位和對(duì)物管單位的要求；

成本測(cè)算。

10.協(xié)助地產(chǎn)公司在售樓前編制業(yè)主臨時(shí)公約、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》

11.配合銷售工作

a.參與買賣合同的評(píng)審、修改，特別是物業(yè)管理方面和產(chǎn)權(quán)范圍界定（如停車場(chǎng)、會(huì)所、商鋪及其它配套設(shè)施）、用途方面;

b.將《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》作為買賣合同附件;

c.提供物業(yè)品牌宣傳資料，如展板、榮譽(yù)證書;

d.提供樣板房、銷售中心、其他展示現(xiàn)場(chǎng)、工地道路的

保潔保安服務(wù);

e.給售樓人員培訓(xùn)和咨詢物業(yè)管理服務(wù)知識(shí);

f.在物業(yè)網(wǎng)站上介紹項(xiàng)目情況.

12.向地產(chǎn)公司項(xiàng)目部提出項(xiàng)目標(biāo)識(shí)需求。如樓棟牌、樓層牌、房號(hào)、道路指示牌、停車場(chǎng)標(biāo)識(shí)等

13.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部一起，參與竣工驗(yàn)收

14.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通，主持接管驗(yàn)收

15.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通，入伙應(yīng)交費(fèi)用的確認(rèn)（如有線電視初裝費(fèi)、管道燃?xì)忾_戶費(fèi)等）

16.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通售后服務(wù):保修期內(nèi)的工程問題處理

17.與地產(chǎn)公司營銷部溝通，做好入伙準(zhǔn)備。如入伙通知、入伙儀式等

篇4：物業(yè)前期介入管理內(nèi)容

物業(yè)前期介入的管理內(nèi)容

一物業(yè)前期介入，是指物業(yè)公司在樓盤開發(fā)的初期即受聘介入，為小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的細(xì)化、施工缺陷的防范及運(yùn)行成本的控制，提供建設(shè)性的意見。

有物業(yè)前期介入的樓盤，總是最容易贏得購房者的信任。而待建成交付之后，購房者對(duì)物業(yè)前期介入的成果滿意嗎？這里發(fā)表一組購房者的意見，也許對(duì)物業(yè)公司、對(duì)發(fā)展商都會(huì)有所啟迪。

細(xì)節(jié)更體現(xiàn)品質(zhì)

物業(yè)前期介入的最大好處，是物業(yè)公司側(cè)重于從業(yè)主的利益、需求出發(fā)參與意見，從而可把一般樓盤開發(fā)中容易出現(xiàn)的缺憾降到最低。如今能應(yīng)聘前期介入的物業(yè)公司，都是些品牌企業(yè)，經(jīng)驗(yàn)豐富，也擁有很多的榮譽(yù)。由他們?yōu)闃I(yè)主們把關(guān)，使我們買房更加放心。

然而交房入住后，我們?nèi)詴?huì)發(fā)現(xiàn)一些遺憾。在住宅開發(fā)日益講究環(huán)境、房型、配套、服務(wù)"均好性？的今天，這些遺憾的細(xì)節(jié)，正好成為衡量樓盤品質(zhì)高下的座標(biāo)。

亂裝表具我們買的是一梯兩戶的房型，得房率很高，從電梯出來后，樓道、走廊的面積相當(dāng)緊湊。但就在這幾近局促的空間里，我們竟看不到一面完整的粉墻。因?yàn)閮蛇叺膲ι?，東一塊、西一塊補(bǔ)丁般地布滿了有線電視、水表、電表、電子安保、電話等箱子。盡管這是由不同的單位來安裝，但將它們統(tǒng)一地安裝在一個(gè)合適的位置，正是物業(yè)公司應(yīng)提醒發(fā)展商去協(xié)調(diào)的。

污染的垃圾業(yè)主將袋裝的垃圾扔在門口或電梯口，由物業(yè)人員定時(shí)收集清除，這是很多小區(qū)的做法。但業(yè)主們很少會(huì)湊準(zhǔn)了時(shí)間扔垃圾，垃圾袋也難免會(huì)破漏或散發(fā)難聞氣味，這就構(gòu)成了對(duì)公共走道的二次污染。于是物業(yè)公司要求我們?cè)诜且?guī)定時(shí)間將垃圾送到樓下花園的果皮箱旁邊。但業(yè)主們應(yīng)者寥寥：一來不方便，二來同樣構(gòu)成對(duì)花園的污染。這個(gè)在小區(qū)中普遍存在著的問題，物業(yè)公司在前期介入時(shí)怎么就忽略了呢？比如可建議發(fā)展商將果皮箱改成可投擲袋裝垃圾的垃圾箱，最好是在每棟樓前設(shè)計(jì)一個(gè)"內(nèi)置？式的、與建筑渾然一體的垃圾箱，類似某些別墅門前的那種。

在有的高層住宅，每層設(shè)一個(gè)垃圾箱；如果不配置工作電梯，物業(yè)人員如何將垃圾運(yùn)往樓下？是從消防樓梯一層層地往下挪，還是與業(yè)主共乘客梯？垃圾筒臟了又如何清洗？這都是前期介入中的物業(yè)公司應(yīng)提醒發(fā)展商解決的問題。

避免違章從設(shè)計(jì)開始

買樓時(shí)，物業(yè)公司經(jīng)理告訴我們：工程監(jiān)理有時(shí)會(huì)對(duì)不規(guī)范的操作網(wǎng)開一面；而物業(yè)公司絕不會(huì)通融，會(huì)要求施工單位嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙施工，因?yàn)槿蘸蟪霈F(xiàn)的任何建筑質(zhì)量問題，業(yè)主首先找的是物業(yè)公司。這話很有說服力，我們小區(qū)的建筑質(zhì)量也很不錯(cuò)。

今天是想結(jié)合裝修中的一些問題，對(duì)前期介入的物業(yè)公司提出更高的要求。

代業(yè)主審視設(shè)計(jì)我們小區(qū)所有的主衛(wèi)都是"明？的，所以就不再設(shè)排風(fēng)管。于是，家家戶戶安裝排風(fēng)扇或浴霸時(shí)，都會(huì)在窗戶上方、那段唯一的外墻上鑿個(gè)洞，以通排風(fēng)管。這時(shí)，物業(yè)公司卻告知說：窗上面是梁，梁上開洞會(huì)破壞承重，是違章；接著又說，這是設(shè)計(jì)的問題，既然洞已開了，就算了。但我們業(yè)主心里依然發(fā)毛：每層樓在相同位置破梁開洞，這對(duì)整棟樓的安全會(huì)構(gòu)成什么影響？

這種業(yè)主在裝修中經(jīng)常會(huì)發(fā)生的要求和困惑，物業(yè)公司應(yīng)該是熟悉和了解的，因此在前期介入階段，除了督促施工單位按圖施工，物業(yè)公司還應(yīng)敏銳地指出圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中就考慮不周的地方，比如排風(fēng)問題、承重問題、抽油煙機(jī)串味兒?jiǎn)栴}；當(dāng)工作陽臺(tái)的功用越來越為人認(rèn)同，那么陽臺(tái)上是否有合適的熱水器位置？是否有洗衣機(jī)排水地漏和拖把池落水？……

治一治"空調(diào)病"空調(diào)一裝，新樓變舊。在窗戶安裝鐵柵欄、晾衣桿伸出陽臺(tái)外等問題得到控制后，空調(diào)安裝已成為破壞新建商品房立面景觀的頭號(hào)"殺手"。原因主要有兩點(diǎn)：1、空調(diào)孔的位置不合適，業(yè)主為了把室內(nèi)機(jī)安裝妥當(dāng)，只能重新打洞，原來的空調(diào)孔就成為外墻上的"疤痕"。2、連接外機(jī)的空調(diào)管從墻上歪歪斜斜掛下來，大煞風(fēng)景。

這是個(gè)遲早會(huì)解決的問題，只是希望有物業(yè)公司前期介入的樓盤能領(lǐng)先一步。其實(shí)這不是難題，只需為室內(nèi)布局確定一個(gè)恰當(dāng)?shù)目照{(diào)孔位；將空調(diào)管"藏"入墻內(nèi)，或?yàn)樗b上蓋管，就行了。

省大錢別省小錢

如今物業(yè)公司在競(jìng)聘的時(shí)候，往往會(huì)壓低物業(yè)管理費(fèi)以"取悅"發(fā)展商。其實(shí)這是種惡性的低層次競(jìng)爭(zhēng)。在一些品質(zhì)較高的樓盤，購房者是樂意為高水準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)，支付相當(dāng)?shù)摹⒑侠淼奈飿I(yè)管理費(fèi)的；相反，沒有一定水準(zhǔn)的收費(fèi)，也難以保證有一定水準(zhǔn)的服務(wù)。

但另一些大筆的費(fèi)用，卻是物業(yè)公司可通過前期介入為業(yè)主節(jié)省的：

電梯維修費(fèi)一般0.55元／m2的設(shè)備運(yùn)行費(fèi)，只包含了電梯日常運(yùn)行的開支，維修費(fèi)用則另外據(jù)實(shí)結(jié)算。專業(yè)廠家對(duì)電梯的售后服務(wù)有"全包"和"清包"之分，這需要發(fā)展商在購買電梯時(shí)作出決定。"全包"的費(fèi)用較高，但日后的維修費(fèi)用全部由廠家承擔(dān)；"清包"的費(fèi)用較低，發(fā)展商往往會(huì)選擇這一種，但維修時(shí)一切費(fèi)用由客戶（也即業(yè)主）承擔(dān)，往往更換一個(gè)小零件就得幾百元。所以，從維護(hù)業(yè)主的利益出發(fā)，物業(yè)公司應(yīng)該盡量"鼓動(dòng)"發(fā)展商選擇"全包"；因?yàn)檫@時(shí)的發(fā)展商希望借助物業(yè)公司的品牌促進(jìn)銷售，所以物業(yè)公司的建議是較容易被接受的。

會(huì)所運(yùn)行成本會(huì)所產(chǎn)權(quán)一般歸發(fā)展商所有，其運(yùn)營費(fèi)用是獨(dú)立于物業(yè)管理費(fèi)。很顯然，那些純粹向小區(qū)內(nèi)業(yè)主開放的會(huì)所，除非收費(fèi)昂貴，否則是不可能不虧的。所以在前期介入階段，物業(yè)公司必須為保證日后會(huì)所的良性運(yùn)行提出可行方案，否則虧本經(jīng)營，將使會(huì)所功能下降，甚至形同虛設(shè)，最終導(dǎo)致業(yè)主的物業(yè)水準(zhǔn)大跌。

可能

的話，物業(yè)公司應(yīng)要求發(fā)展商將會(huì)所設(shè)在小區(qū)的邊緣，在保證業(yè)主正常享用的前提下對(duì)外開放，采用內(nèi)外有別的收費(fèi)方式"以外養(yǎng)內(nèi)"，貼補(bǔ)會(huì)所運(yùn)行成本，使業(yè)主得實(shí)惠。如果會(huì)所只能對(duì)內(nèi)開放，則物業(yè)公司須要求發(fā)展商提供一定的其它經(jīng)營場(chǎng)所，用經(jīng)營收入補(bǔ)充會(huì)所運(yùn)行成本的不足，以保證良好的設(shè)施維護(hù)與服務(wù)水準(zhǔn)

篇5：項(xiàng)目物業(yè)管理前期介入工作內(nèi)容

項(xiàng)目物業(yè)管理前期介入工作內(nèi)容

1、物業(yè)管理公司在開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該提出哪些意見？

答：一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目推出時(shí)不但要考慮對(duì)銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對(duì)應(yīng)的配置和設(shè)施的物業(yè)管理的簡(jiǎn)便和低維護(hù)支出費(fèi)用，所以物管方面對(duì)物業(yè)設(shè)計(jì)（說明）應(yīng)該提出以下幾點(diǎn)建議：

（1）要考慮商業(yè)和物管用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動(dòng)室、保安崗?fù)び梅俊⒗占?、物料倉庫、清潔工工具房等）。

（2）配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。

（3）設(shè)計(jì)時(shí)盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺(tái)、條柱等不利清潔。

（4）高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。

（5）水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。

（6）信報(bào)箱的設(shè)置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會(huì)加收服務(wù)費(fèi)），并且信報(bào)箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時(shí)考慮送奶的存放。

（7）小區(qū)進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費(fèi)用支出。

（8）小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。

（9）小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計(jì)成防攀越的。

（10）小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評(píng)的需要。

（11）綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設(shè)計(jì)得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯(cuò)落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護(hù)的植物。

（12）小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計(jì)亦要考慮到易于低成本維護(hù)。

（13）小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠桿等設(shè)施和器械。

（14）排污管、雨水管在穿樓板時(shí)要考慮采用套管，以方便管體爆裂時(shí)更換。

（15）現(xiàn)在大部分家庭將陽臺(tái)用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺(tái)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮統(tǒng)一接管，并配二個(gè)地漏（其中一個(gè)為洗水機(jī)排水用）否則業(yè)主在二次裝修的排管時(shí)，施工不規(guī)范會(huì)引發(fā)一系列問題。

（16）低價(jià)商品房業(yè)主用窗式空調(diào)多，故臥室大多預(yù)留窗式空調(diào)口，預(yù)留空調(diào)口可設(shè)計(jì)成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機(jī)，又可以安放窗式空調(diào)機(jī)，還要方便以后維護(hù)、加雪種拆裝等，以避免產(chǎn)生老式空調(diào)口的敝端和遺留問題（滲漏）。

（17）建筑物的可上人平臺(tái)可以設(shè)計(jì)成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺(tái)設(shè)計(jì)成易于養(yǎng)護(hù)的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補(bǔ)地面綠化面積的不足（第五面資源的利用）。

（18）現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設(shè)計(jì)應(yīng)考慮主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對(duì)講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時(shí)有人來電來訪時(shí)的尷尬。）

（19）樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）。

（20）樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應(yīng)采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。

（21）小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退

色的油漆管（以減少高空作業(yè)）。

（22）小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺(tái)風(fēng)、采用節(jié)能燈膽（方便日常維修、減少開支）。

（23）垃圾收集站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運(yùn)車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。

（24）單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開關(guān)（以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。

（25）一般核定一個(gè)單元樓道燈用電量一個(gè)月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費(fèi)用而發(fā)生不必要的支出）。

（26）消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量很少的可否合用一個(gè)電表。

（27）由于商業(yè)用水和居民用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計(jì)量表（以避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費(fèi)高的商業(yè)用水比例定的比較高，無形中又會(huì)長(zhǎng)期多支出費(fèi)用）。

（28）小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過

管路疏通時(shí)的竹片長(zhǎng)度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長(zhǎng)度。

（29）凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。

（30）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現(xiàn)象）。

（31）各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺(tái)等應(yīng)設(shè)計(jì)加裝閉路電視監(jiān)控。

（32）所有單元進(jìn)戶門應(yīng)設(shè)計(jì)遮雨棚（防雨水和淋花水）。

（33）商鋪商前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位往往被開發(fā)商所忽視，設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮進(jìn)去。

（34）建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺(tái)等（以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè)）。

（35）重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財(cái)）。

（36）最容易發(fā)生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設(shè)計(jì)時(shí)最好設(shè)置套管。

（37）小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)要一步到位：

（a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設(shè)備用房。

（b）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計(jì)中加以考慮。

（c）陽臺(tái)設(shè)計(jì)要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計(jì)要考慮進(jìn)去。

2、物業(yè)公司在工程施工階段介入過程中應(yīng)注意什么？

答：一個(gè)物業(yè)的整體質(zhì)量是由建材設(shè)備本身的質(zhì)量和安裝施工質(zhì)量