農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)形式之一的轉(zhuǎn)讓研究

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)形式之一的轉(zhuǎn)讓研究

現(xiàn)在，中國家庭承包經(jīng)營法的轉(zhuǎn)讓進(jìn)程顯著加快，轉(zhuǎn)讓規(guī)模不斷擴(kuò)大。2002年，除西藏外，全國農(nóng)業(yè)承包經(jīng)營面積超過7000萬畝，占耕地面積的6.7%，增加了1.33個百分點。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第二章“家庭承包”第五節(jié)“土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)”第32條“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”之規(guī)定,并結(jié)合農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的實踐,本文主要對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)主要形式之一的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓作一深入研究,以便規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓法律制度和指導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓實際運行。1農(nóng)村土地承包法轉(zhuǎn)讓的歷史發(fā)展1.1農(nóng)村土地承包經(jīng)營法的發(fā)展1.1.1促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)自從1970年代末我國農(nóng)村實行農(nóng)村土地家庭承包制以來,廣大農(nóng)戶雖然取得了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán),但在法律上仍然一直禁止農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn),如1982年12月4日《憲法》第10條規(guī)定:“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。同時農(nóng)村政策開始也禁止農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn),如中發(fā)1號《全國農(nóng)村工作會議紀(jì)要》規(guī)定:“社員承包的土地,不準(zhǔn)買賣,不準(zhǔn)出租,不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓,不準(zhǔn)荒廢,否則集體有權(quán)收回;社員無力經(jīng)營或轉(zhuǎn)營他業(yè)時應(yīng)退還集體”。1.1.2自留地、承包地均不得流轉(zhuǎn)1984年1月1日中發(fā)1號《中共中央關(guān)于一九九四年農(nóng)村工作的通知》指出:“鼓勵土地逐步向種田能手集中。社員在承包期內(nèi),因無力耕種或轉(zhuǎn)營他業(yè)而要求不包或少包土地的,可以將土地交給集體統(tǒng)一安排,也可以經(jīng)集體同意,由社員自找對象協(xié)商轉(zhuǎn)包,但不能擅自改變向集體承包合同的內(nèi)容”和“自留地、承包地均不準(zhǔn)買賣,不準(zhǔn)出租,不準(zhǔn)轉(zhuǎn)作宅基地和其他非農(nóng)業(yè)用地”。顯然,政策上已開禁農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn),首先允許承包地轉(zhuǎn)包,同時政策上已沒有“不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定。1986年4月12日《最高人民法院關(guān)于審理農(nóng)村承包合同糾紛案件若干問題的意見》“三、農(nóng)村承包合同的轉(zhuǎn)讓與轉(zhuǎn)包問題”中明確:“轉(zhuǎn)讓是指承包人自找對象,由第三者代替自己向發(fā)包人履行承包合同的行為”和“承包人將承包合同轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)包給第三者,必須經(jīng)發(fā)包人同意,并不得擅自改變原承包合同的生產(chǎn)經(jīng)營等內(nèi)容,否則轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)包合同無效”。該階段,農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)只允許兩種形式,即轉(zhuǎn)包和轉(zhuǎn)讓。1.1.3土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制1988年4月12日“中華人民共和國憲法修正案”,將原憲法第10條第4款修改為:“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。同時1988年12月29日修改后的《土地管理法》第2條第4款規(guī)定:“國有土地和集體所有的土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體辦法,由國務(wù)院另行規(guī)定”。1993年7月2日原《農(nóng)業(yè)法》第13條第2款規(guī)定:“在承包期內(nèi),經(jīng)發(fā)包方同意,承包方可以轉(zhuǎn)包所承包的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面,也可以將農(nóng)業(yè)承包合同的權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三者”。國發(fā)7號《國務(wù)院批轉(zhuǎn)農(nóng)業(yè)部關(guān)于穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系意見的通知》的《意見》中明確提出“建立土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制”,并規(guī)定:“在堅持土地集體所有和不改變土地農(nóng)業(yè)用途的前提下,經(jīng)發(fā)包方同意,允許承包方在承包期內(nèi),將承包標(biāo)的依法轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、入股,其合法權(quán)益受法律保護(hù),但嚴(yán)禁擅自將耕地轉(zhuǎn)為非耕地”。中辦發(fā)16號《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定和完善農(nóng)村土地承包關(guān)系的通知》規(guī)定:“少數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū),農(nóng)民自愿將部分‘責(zé)任田’的使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓或交給集體實行適度規(guī)模經(jīng)營,這屬于土地使用權(quán)正常流轉(zhuǎn)的范圍,應(yīng)當(dāng)允許”。1998年10月14日《中共中央關(guān)于農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作若干重大問題的決定》規(guī)定:“土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn),要堅持自愿、有償?shù)脑瓌t依法進(jìn)行,不得以任何理由強制農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓”。中發(fā)18號《中共中央關(guān)于做好農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的通知》進(jìn)一步明確:“在穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營制度的基礎(chǔ)上,允許土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn),是農(nóng)業(yè)發(fā)展的客觀要求,也符合黨的一貫政策”和“土地流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)包費、轉(zhuǎn)讓費和租金等,應(yīng)由農(nóng)戶與受讓方或承租方協(xié)商確定,流轉(zhuǎn)的收益應(yīng)歸農(nóng)戶所有,任何組織和個人不得擅自截留、扣繳”。1.1.4農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條文分析2002年8月29日第九屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議通過《農(nóng)村土地承包法》(自2003年3月1日起施行),它以法律形式“賦予農(nóng)民長期而有保障的土地使用權(quán)”,標(biāo)志著中國農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度真正走上了法制化軌道。《農(nóng)村土地承包法》“總則”中第10條明確規(guī)定:“國家保護(hù)承包方依法、自愿、有償?shù)剡M(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)”。依該法的法律規(guī)范內(nèi)容分析,農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓有兩種類型,即通過家庭承包方式取得土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓和通過其他方式的承包而取得土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓?！掇r(nóng)村土地承包法》第二章“家庭承包”第五節(jié)“土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)”共用12個條款對該類種形式農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)作了較全面的規(guī)定,其中涉及農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條文數(shù)目占各種農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)形式之首?？梢?法律已對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給予了極大關(guān)注和較全面規(guī)范。1.2農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)受物權(quán)法保護(hù)的過程農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓客體或?qū)ο蟮淖兓?實際上與土地承包經(jīng)營權(quán)性質(zhì)為債權(quán)或為物權(quán)密切相關(guān)。1.2.1農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓客體實為“承包合同權(quán)利和義務(wù)”時期(《農(nóng)村土地承包法》生效前)。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是《民法通則》第五章“民事權(quán)利”第一節(jié)“財產(chǎn)所有權(quán)和與財產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財產(chǎn)權(quán)”所直接規(guī)定的權(quán)利,該部分被公認(rèn)是立法對物權(quán)關(guān)系的確立,認(rèn)為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是一種獨立的物權(quán),但由于當(dāng)時理論準(zhǔn)備不足,《民法通則》只作概略規(guī)定,該法第80條第2款規(guī)定:“公民、集體依法對集體所有的或者國家所有由集體使用的土地的承包經(jīng)營權(quán),受法律保護(hù)。承包雙方的權(quán)利和義務(wù),依照法律由承包合同規(guī)定”和第81條第3款規(guī)定:“公民、集體依法對集體所有的或者國家所有由集體使用的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面的承包經(jīng)營權(quán),受法律保護(hù)。承包雙方的權(quán)利和義務(wù),依照法律由承包合同規(guī)定”。顯然該法規(guī)定本身籠統(tǒng)而缺乏可操作性,再加上該法和《土地管理法》以及原《農(nóng)業(yè)法》都規(guī)定“承包雙方的權(quán)利和義務(wù),依照法律由承包合同規(guī)定”,由此產(chǎn)生的結(jié)果是對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)沒有真正按物權(quán)法的方法加以規(guī)定和保護(hù),同時,也可以從各省、自治區(qū)、直轄市已經(jīng)頒布的20多個農(nóng)業(yè)承包合同管理地方性法規(guī)可窺見一斑。顯然,這一時期農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓實為承包合同權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓。司法解釋也視為承包合同權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)讓,如《最高人民法院關(guān)于審理農(nóng)村承包合同糾紛案件若干問題的意見》(1986年)規(guī)定:“轉(zhuǎn)讓是指承包人自找對象,由第三者代替自己向發(fā)包人履行承包合同的行為。轉(zhuǎn)讓的合同內(nèi)容雖無改變,但是變更了承包人,終結(jié)了原承包人與發(fā)包人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,確立了受讓人與發(fā)包人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系”。又如《最高人民法院關(guān)于審理農(nóng)業(yè)承包合同糾紛案件若干問題的規(guī)定(試行)》(1999年)規(guī)定:“承包方未經(jīng)發(fā)包方同意,轉(zhuǎn)讓承包合同,轉(zhuǎn)包或者互換承包經(jīng)營標(biāo)的物的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、互換行為無效”。1.2.2農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓客體為“土地承包經(jīng)營權(quán)”時期(《農(nóng)村土地承包法》生效后)。通過對《農(nóng)村土地承包法》的法律規(guī)范之性質(zhì)和內(nèi)容分析可知:該法“對家庭承包的土地實行物權(quán)保護(hù)”,即通過家庭承包方式使農(nóng)戶取得的土地權(quán)利是物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán);該法第49條“通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地,經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書的,其土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)”之規(guī)定分析,通過其他方式的承包并經(jīng)登記的才能取得物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán),該物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)才能流轉(zhuǎn)。根據(jù)該法第41條分析,農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓其結(jié)果是,轉(zhuǎn)讓方喪失部分或全部承包地上的物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán),受讓方依法取得部分或者全部承包地上的物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)。顯然,農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的客體為土地承包經(jīng)營權(quán)。2承包方在部分或全部承包地取得的土地承包經(jīng)營權(quán)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓,是指轉(zhuǎn)讓方(原承包方)在通過農(nóng)村土地承包方式取得物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)有效存在的前提下,在承包期限內(nèi)依法將部分或者全部承包地上的物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓方(新承包方)的行為。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓具有農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的一般法律特征,它包括:①農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)必須要以物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)的有效存在為前提;②不發(fā)生農(nóng)村土地所有權(quán)權(quán)屬性質(zhì)和主體種類的變化;③不改變承包地之農(nóng)業(yè)用途;④農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的自愿性;⑤農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的契約性;⑥農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的合理補償性;⑦農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的流出方的特定性(即指承包方)。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓除了具有農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的一般法律特征外,還具有自身鮮明的特征。這里以《農(nóng)村土地承包法》第二章“家庭承包”第五節(jié)“土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)”中農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)定分析,其農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的自身特征包括:2.1農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓屬物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)讓渡的流轉(zhuǎn)它區(qū)別于物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)保留下的流轉(zhuǎn),如農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包或出租等。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓其結(jié)果是,轉(zhuǎn)讓方喪失部分或者全部承包地上的物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán),受讓方依法取得部分或者全部承包地上的物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán);同時,轉(zhuǎn)讓方與發(fā)包方之間在部分或者全部承包地上的承包關(guān)系終止,確立受讓方與發(fā)包方之間在部分或者全部承包地上的承包關(guān)系。如果轉(zhuǎn)讓方依法將全部承包地上的物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓方,那么,原承包方的法律資格和原承包方擁有的土地承包經(jīng)營權(quán)也同時喪失。2.2農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓,其受讓方享有的權(quán)利與流出方享有的權(quán)利相同即受讓方從轉(zhuǎn)讓方中取得完整的、具有物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)。物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)保留下的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)都不得超過或等于原承包方(即流出方)享有的權(quán)利,如在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)出租中,承租方取得的是從物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)中分離出來的部分權(quán)能,即享有債權(quán)性質(zhì)的農(nóng)村承包地租賃權(quán);又如在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包中,同樣,受轉(zhuǎn)包方也無法取得物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán),而只有取得債權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)。同時,上述兩種農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)形式,原“承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變”(《農(nóng)村土地承包法》第39條)。2.3農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓,其受讓方取得的物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)的期限為原承包期的剩余期限物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)保留下的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)都不得超過或一般都不等于原承包期的剩余期限,如農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包或出租,受轉(zhuǎn)包方或承租方取得承包地的期限,一般較短,但最長也不得超過20年。2.4農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓,其轉(zhuǎn)讓方(即流出方)條件的限定性農(nóng)村土地(特別是耕地)是農(nóng)民最基本和最可靠的生活保障,是他們的安身立命之本,對此,《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定,耕地、林地、草地,實行人人有份的家庭承包方式,農(nóng)戶取得土地承包經(jīng)營權(quán)就意味著該戶農(nóng)民生存權(quán)得到了一定保障或保證。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓使原承包方全部或部分失去農(nóng)村承包地,并在承包期內(nèi)無權(quán)向發(fā)包方要求以家庭承包方式承包農(nóng)村土地,只有農(nóng)民可以完全不依靠土地生活的時候,才應(yīng)允許轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)。因此,《農(nóng)村土地承包法》第41條規(guī)定:轉(zhuǎn)讓方“有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源”。而其他形式農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn),《農(nóng)村土地承包法》對流出方?jīng)]有條件的限制。2.5農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓,其受讓方(即流進(jìn)方)主體資格的限定性《農(nóng)村土地承包法》第41條規(guī)定:可將部分或者全部承包地上的“土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶”。該條對受讓方有兩方面的要求:①受讓方原來必須從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營;②受讓方是農(nóng)戶,即農(nóng)戶是受讓土地承包經(jīng)營權(quán)的流進(jìn)方。而其他形式農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)(除農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)互換外),其流進(jìn)方是一切農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者,實際上除農(nóng)戶外,還包括法人、其他組織、自然人。2.6農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓,須經(jīng)發(fā)包方同意《農(nóng)村土地承包法》第37條規(guī)定:“采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意;采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的,應(yīng)當(dāng)報發(fā)包方備案”。轉(zhuǎn)讓須經(jīng)發(fā)包方同意,這是因為:一方面,農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓,使得原有的承包關(guān)系部分或者全部終止,應(yīng)確立受讓方與發(fā)包方之間在部分或者全部承包地上的承包關(guān)系,受讓方是否符合法律規(guī)定的主體資格,是否具有承包經(jīng)營的能力,直接關(guān)系承包義務(wù)的履行,因此,作為發(fā)包方必須有權(quán)審查,否則,將侵害發(fā)包方的合法權(quán)益;另一方面,農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓,將使原承包方(即流出方)失去全部或部分農(nóng)村承包地,也即失去在農(nóng)村的生活保障,如原承包方?jīng)]有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者沒有穩(wěn)定的收入來源,允許自由轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán),則會使該原承包方造成生活困難,同時會引起農(nóng)村社會的不穩(wěn)定。因此,轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán),須經(jīng)發(fā)包方同意是必要的。但符合法律規(guī)定的條件轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)的,發(fā)包方應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許。2.7農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓是否登記,其法律效力的差異性《農(nóng)村土地承包法》第38條規(guī)定:“土地承包經(jīng)營權(quán)采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn),當(dāng)事人要求登記的應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請登記。未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人”。如[案情]甲是A村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包耕地的承包方。該承包方有非農(nóng)業(yè)穩(wěn)定收入來源,甲在承包期內(nèi)于2003年3月10日將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙,交易完成后,經(jīng)A村集體經(jīng)濟(jì)組織同意,乙沒有辦理土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記。其后,甲于2003年3月20日又將同一塊耕地的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙,也經(jīng)A村集體經(jīng)濟(jì)組織同意,隨后丙支付了價款并辦理了土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記。[問題]①丙不知道甲已經(jīng)將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙,也不應(yīng)當(dāng)知道這些情況,應(yīng)由誰取得土地承包經(jīng)營權(quán)?②丙知道或者應(yīng)當(dāng)知道已經(jīng)將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙,應(yīng)由誰取得土地承包經(jīng)營權(quán)?依《農(nóng)村土地承包法》分析,在第一種情況丙屬“善意第三人”,即第三人不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道承包方已經(jīng)將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他人(本案指乙),因此與承包方交易,交付了價款,并進(jìn)行了土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記的第三人。根據(jù)上述《農(nóng)村土地承包法》第38條規(guī)定分析,由善意第三人丙取得土地承包經(jīng)營權(quán)。乙不能取得土地承包經(jīng)營權(quán),但可以向人民法院起訴甲,請求獲得相應(yīng)的救濟(jì)。在第二種情況丙屬“惡意第三人”,第三人丙如果明知甲已經(jīng)將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙,或者丙應(yīng)當(dāng)知道這個情況(比如,丙已經(jīng)聽鄰居說過,但未向甲或乙核實),那么,丙就不屬于善意第三人,因而不能取得土地承包經(jīng)營權(quán),乙取得土地承包經(jīng)營權(quán)。2.8農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的有償性只有實現(xiàn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn),才能達(dá)到農(nóng)村土地資源的最優(yōu)配置。從客觀的角度講,農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓是基于“經(jīng)濟(jì)人”的合理假設(shè),通過市場的自主調(diào)節(jié),使土地產(chǎn)權(quán)在不同的法律主體之間變動,從而在客觀上達(dá)到土地資源的合理配置,并實現(xiàn)土地經(jīng)營的市場化、規(guī)?；屯恋乩玫淖畲笮б婊?。顯然,農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)實行有償原則。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的有償性其理由:①有利于維護(hù)土地承包經(jīng)營權(quán)的長期穩(wěn)定,防止短期行為;②在經(jīng)濟(jì)上激發(fā)權(quán)利人合理利用土地的自覺性;③有利于真正實現(xiàn)交換價值,農(nóng)戶也真正能夠從中獲得其應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)利益。3農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的應(yīng)當(dāng)進(jìn)行根據(jù)上述農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律特征闡述,結(jié)合《農(nóng)村土地承包法》有關(guān)法律條文分析,家庭承包的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的運行機(jī)理可歸納為:①以家庭承包方式取得的物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)有效存在為前提;②轉(zhuǎn)讓方(即原承包方)有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源;③轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán),事先應(yīng)經(jīng)發(fā)包方書面同意;④受讓方限于除原承包方以外且從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶,即可以是發(fā)包方內(nèi)的農(nóng)戶(指本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶),也可以是發(fā)包方以外的農(nóng)戶(指本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)戶),但在同等條件下,本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶享有優(yōu)先受讓權(quán);⑤受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力;⑥簽訂書面形式農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同;⑦一般應(yīng)辦理土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記,否則,不得對抗善意第三人;⑧農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓其結(jié)果是,轉(zhuǎn)讓方喪失部分或者全部承包地上的物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán),受讓方依法取得部分或者全部承包地上的物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán),同時,轉(zhuǎn)讓方與發(fā)包方之間在部分或者全部承包地上的承包關(guān)系終止,確立受讓方與發(fā)包方之間在部分或者全部承包地上的新承包關(guān)系;⑨不發(fā)生農(nóng)村土地所有權(quán)權(quán)屬性質(zhì)和主體種類的變化;⑩不改變承包地之農(nóng)業(yè)用途;(11)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓期限為原承包期的剩余期限;(12)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓,其受讓方享有的權(quán)利與流出方享有的權(quán)利相同,即受讓方從轉(zhuǎn)讓方中取得完整的、具有物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán);(13)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓費,由轉(zhuǎn)讓方與受讓方協(xié)商確定;(14)原承包方依法轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)后,在該承包期內(nèi)無權(quán)向發(fā)包方要求再以家庭承包方式承包農(nóng)村土地,但承包方仍享有承包土地的權(quán)利(即承包權(quán)仍然有效、并仍存在),即在新一輪承包中還可以通過家庭承包方式承包農(nóng)村土地,并取得物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán);(15)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)依法轉(zhuǎn)讓后,由受讓方依法經(jīng)營受讓的農(nóng)村承包地;(16)受讓方依法向發(fā)包方履行新承包關(guān)系中確定的義務(wù);(17)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓后,如受讓方與轉(zhuǎn)讓方發(fā)生糾紛,依債權(quán)法律規(guī)范(如《合同法》),按農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓合同違約責(zé)任處理;(18)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)依法轉(zhuǎn)讓后,受讓方與發(fā)包方之間發(fā)生糾紛,如發(fā)包方侵害受讓方土地承包經(jīng)營權(quán)法定權(quán)利的,依物權(quán)法律規(guī)范(《農(nóng)村土地承包法》第四章“爭議的解決和法律責(zé)任”中有關(guān)條款)處理,屬違反承包合同約定內(nèi)容的,按合同債權(quán)法律規(guī)范處理;(19)任何組織和個人(包括發(fā)包方)強迫承包方進(jìn)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的,該農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓無效;(20)受讓方取得農(nóng)村承包地被依法征用、占用的,有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補償。4農(nóng)村土地承包法的適用和實踐中存在問題和解決辦法4.1將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶《農(nóng)村土地承包法》第41條規(guī)定:“承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源的,經(jīng)發(fā)包方同意,可以將全部或者部分土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶,由該農(nóng)戶同發(fā)包方確立新的承包關(guān)系,原承包方與發(fā)包方在該土地上的承包關(guān)系即行終止”。上述條文中“可以將全部或者部分土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶”這段文字存在明顯錯誤應(yīng)改為“可以將全部或者部分承包地通過土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓方式移轉(zhuǎn)給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶”,其理由是,因為土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓是整個物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)生徹底讓渡,不存在部分物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)的讓渡,但可以是部分承包地上的整個物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)讓渡,其轉(zhuǎn)讓方仍存在部分承包地上的物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán);也可以是全部承包地上的物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)讓渡,則轉(zhuǎn)讓方喪失承包方資格和喪失物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)。4.2對于承包地的發(fā)包方如何處理按《農(nóng)村土地承包法》有關(guān)條文分析,農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓只要符合四個主要條件:①轉(zhuǎn)讓方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源;②經(jīng)發(fā)包方同意;③受讓方應(yīng)當(dāng)是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶;④受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力。按法律規(guī)定的條件分析,農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的核心條件應(yīng)是上述四個條件中除其二外的三個,符合上述核心條件,則發(fā)包方應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)予。同時,《農(nóng)村土地承包法》第27條第2款規(guī)定:“承包期內(nèi),因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形對個別農(nóng)戶之間承包的耕地和草地需要適當(dāng)調(diào)整的”,可依法進(jìn)行調(diào)整(但“承包合同中約定不得調(diào)整的,按照其約定”)。問題是,出現(xiàn)上述該條“特殊情形”前,對超過農(nóng)戶人均承包地數(shù)量的部分或者全部承包地,承包方都已依法轉(zhuǎn)讓了土地承包經(jīng)營權(quán),而受讓方又是本村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)戶,在這種情況下,進(jìn)行承包地的調(diào)整就存在著這種調(diào)整是否公平、合理的問題;同樣,受讓方雖是本村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)戶,該農(nóng)戶已支付了轉(zhuǎn)讓費,顯然也不能以受讓承包地作為調(diào)整地,目前無法律依據(jù)支持這種調(diào)整,否則會侵害受讓方的合法權(quán)益。同樣,其他形式農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)也會與承包地調(diào)整產(chǎn)生沖突。因此,筆者建議,為了確保物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)的穩(wěn)定性,避免農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)與承包地調(diào)整之法律沖突,應(yīng)取消承包地調(diào)整的法律條文,即取消該法第27條第2款,上述條款“特殊情形”需要調(diào)整農(nóng)村土地的應(yīng)并入該法第28條的規(guī)定中。4.3取消農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律條款《農(nóng)村土地承包法》第26條第3款規(guī)定:“承包期內(nèi),承包方全家遷入設(shè)區(qū)的市,轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的,應(yīng)當(dāng)將承包的耕地和草地交回發(fā)包方。承包方不交回的,發(fā)包方可以收回承包的耕地和草地”。按該條款,發(fā)包方可依法收回承包地。但如果承包方全家遷入設(shè)區(qū)的市和轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口前依法實施了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓,該法第26條第3款的規(guī)定就無法實施,發(fā)包方依法收回承包地就會落空。筆者建議,法律規(guī)范無法實施的條款內(nèi)容,不如干脆取消該法律規(guī)定,即取消“承包方不交回的,發(fā)包方可以收回承包的耕地和草地”之法律條文內(nèi)容,使之真正確立法律的權(quán)威性。同時,上述第26條第3款該承包方已喪失家庭承包方式中的“承包方”資格,因此,《農(nóng)村土地承包法》第26條第3款應(yīng)修改為:“承包期內(nèi),承包方全家遷入設(shè)區(qū)的市,轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的,應(yīng)當(dāng)將承包的耕地和草地交回發(fā)包方或者依法將全部承包地上的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶”。4.4土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是法律條文之間的沖突,也可能導(dǎo)致法律地位錯位《農(nóng)村土地承包法》第31條第1款規(guī)定:“承包人應(yīng)得的承包收益,依照繼承法的規(guī)定繼承”。按此規(guī)定,承包期內(nèi)家庭的某個或部分成員死亡的,土地承包經(jīng)營權(quán)不發(fā)生繼承問題,因為家庭承包是以戶為單位,上述情況戶仍然客觀存在,其法律規(guī)范之規(guī)定是成功和科學(xué)的。家庭成員全部死亡的,最后一個死亡的成員應(yīng)當(dāng)獲得的承包收益,按照繼承法的規(guī)定繼承,但繼承人不能繼承土地承包經(jīng)營權(quán),承包地由發(fā)包方收回,土地承包經(jīng)營權(quán)消滅。實踐中和立法上會遇到問題,因家庭承包的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法流轉(zhuǎn),會使該條文操作落空,也無法體現(xiàn)法律的權(quán)威性。如承包方家庭成員最后剩下的成員將耕地或草地承包經(jīng)營權(quán)依法轉(zhuǎn)讓給特定受讓方(即承包方家庭成員最后一個成員的繼承人所在的從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶),其實際結(jié)果與允許耕地和草地承包經(jīng)營權(quán)繼承有何區(qū)別,同時,表面上該繼承人的農(nóng)戶雖然向轉(zhuǎn)讓方支付了轉(zhuǎn)讓費,但按《農(nóng)村土地承包法》第31條第1款之規(guī)定,繼承人在被繼承人(即承包人)死亡時,照樣取得承包收益(包括上述轉(zhuǎn)讓費);又如,承包方家庭成員最后剩下的成員臨死之前將耕地或草地承包經(jīng)營權(quán)依法轉(zhuǎn)讓給非繼承人所在的其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶,會使《農(nóng)村土地承包法》第31條第1款條文的立法目標(biāo)其發(fā)包方依法收回承包地落空。筆者認(rèn)為,土地承包經(jīng)營權(quán)是一種財產(chǎn)權(quán),家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)都可以或應(yīng)當(dāng)依法繼承,避免法律條文之間的沖突或矛盾,更有利于提高承包方在農(nóng)村承包地上投入的積極性和信心,以真正維護(hù)土地承包經(jīng)營權(quán)人的合法權(quán)益;同時,該繼承應(yīng)屬農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)形式之一,且屬物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營權(quán)讓渡形式的流轉(zhuǎn),上述第31條法律規(guī)范應(yīng)列入《農(nóng)村土地承包法》第二章“家庭承包”第五節(jié)“土地