辦公樓項目樓盤市場調研報告

四川北路辦公樓盤

項目調研報告2011年1月同策咨詢四川北路辦公樓板塊與其他板塊比較分析辦公市場的宏觀環(huán)境分析四川北路辦公市場分析上海辦公市場掃描上海辦公市場供求狀況四川北路概況區(qū)位交通四川北路整體規(guī)劃四川北路與鄰近板塊辦公樓盤對比分析四川北路與成熟CBD區(qū)域辦公樓盤對比分析板塊對比分析小結四川北路辦公樓掃描辦公市場產品研究三個個案展示區(qū)域市場分析后市展望報告邏輯P懼a代r歉t1辦曾公桂市孩場荒的嘩宏才觀職環(huán)嫩境逗分殲析其催中盟人丸民垮廣禮場情、易陸障家杠嘴淡、滲淮鄭海攀路來、頸徐暢家碑匯紋、精南液京祝西偷路攜、由虹僵橋儀是際上叼海門傳周統(tǒng)6大費核易心C鮮B泄D，拔曾澆經(jīng)奔集照中見了犬上莊海8湊0謠%的籮甲功級遞寫伙字屠樓封。頂其乞余戶為陪區(qū)拆域C融B秤D章.由轎于夜核晌心C即B品D漸猴少卷的垂市鼓場疲供描應塌，溫區(qū)臟域胞級偶的C蟻B盟D板匹塊漁日賓益威增拿長今，徒成難為纖上餓海牽寫麥字雹樓礙供贈應另重得要幻玉區(qū)均域讀。上妥海噸主博要哄辦歌公轟市臘場疊掃睜描200520062007200820092010供應（萬平方米）160.59192.29149.08178.32191.32224.47成交（萬平方米）150.04159.10181.24129.40203.64145.92成交均價(元)135791305614745177311964219613上噸海故辦著公系樓堤盤櫻從2許0咳0行5典-勉2休0數(shù)1格0年嘩供而求前總膠量譜稍逐有燒增添長紙，捉總膠體選供渾略終大企于箭求秧。盜均詞價遍呈黃上蓮升驚趨暫勢孔，2滔0斧1康0年狠達診到1絮9爽6掃0垂0元/平銅以引上闊。上搬海垂辦柜公啊樓犧市犧場漢基坐本涂供莊求誓狀絮況主洽要靈辦訓公共區(qū)屬域覽辦蘿公氧樓雄均冰價濤對史比2劃0簡1幫0年別辦營公佳樓珠市撞場行中施銷撐售轉均蜓價楚最畏高茂的涼是蠶南晌京膽西名路拳板媽塊騙和垃淮攪海緩中階路蛇板貧塊小，央均觀達鳥到5滅2姐0輔0欲0元/平縮慧以昌上車。2掀0膀1綱0年印四嘩川族北至路舞辦梨公繡樓畢銷謎售侍均號價刪高闊于恥上箱海胞市殃辦動公納樓埋盤纏銷室售潑均盤價餓約2姨7丙0己0元熱，傷在扣各膀個潑主喝要樣辦神公均樓叛市宗場鍋中托處蹄于漢低隸端橋水爹平尼，格更雜遠狼遠極低譽于稿距央離延較守近號的教北聰外諸灘畜板遵塊央和拍其秒他復高袖檔念城呈市猜中屢心誓商畢務身區(qū)痰辦澆公吳樓你盤四銷銹售尚均僑價耍。板塊/地區(qū)成交均價（元/平）上海市19613四川北路板塊22318五角場板塊21980曲陽板塊18833北外灘板塊44688陸家嘴板塊34849淮海中路板塊52421人民廣場板塊30651南京西路板塊52415徐家匯板塊29899不夜城板塊24148大寧板塊29044中山公園板塊25015虹橋板塊13178花木板塊21792四貫川項北醬路烘商宿業(yè)飾街消位班于息虹霜口俊區(qū)慶南哄部糖、往中晃部拼偏蹈西拜，缸是啊一補條掠南盯北嘩向凝街森道就，禿全如長3召.怠7公智里名。蘇砍州烏河是托四跌川爬北宜路宏商斃業(yè)險街畜南飯端奔的僚起宮點斬，魯辮迅僻公暴園是紡四仰川替北籌路糾商腿業(yè)梢街牲北犧端變的腦終上點惠，俞椒涇騙浦則借橫著貫兩四瓦川忠北鎮(zhèn)路傘中涌段飽，四膛川歡北強路竹公道園和愛闖思旦兒父童涼公看園點善綴狠其鏈中述。四雨川拜北肝路催商優(yōu)圈麥依諸附挽四薦川恩北歷路擋商德業(yè)今街粱興腫起鍛，巴以左四剩川愁北揭路灰為取中拴軸臺，濱東驚西極各謠縱仰深2走5廳0米穿左牽右追并吹輻肉射壇至榴多殊倫叼路楚、驕山榨陰灰路薦、路甜電愛辣路胳、下乍蘇浦視路艦等蘆領活近孩街驚區(qū)調，自涵飯蓋扮面誓積泳約2平束方被公它里燒。俞省涇儉浦愛部思輸兒刃童摸公進園四紛川松北負路呈公噸園四艷川液北君路正街張道愛概堪況走走逛逛其他路買賣請到四川路四帖川栽北槽路幻玉商適圈四至川奪北雙路羊現(xiàn)劃狀豬展涂示內感環(huán)興以佳內晚，啞沿港東她寶眠興飛路補向串西東距誼離張內脹環(huán)筑高直架滋路建約2公奴里洋，豆車項程6分顏鐘距壇離敗上混海廉火擋車容站5公柿里縱，俱車爛程2殊0分幸鐘尼以自內四玻川凍北摧路寨交保通鼠區(qū)繳位四雜川屈北利路上逐海岔火賣車離站東快寶陳興斷路內森環(huán)鍵高跡架夢路四源川存北攻路地驗鐵翼四萌號葡線丈在嬌四崗川強北毅路回公譯園嚼南乞端娃橫際穿堅四蛙川吧北北路地辜鐵尺十判號逼線宏與弊四察川瓜北魔路修交捕界婦處渴為盡四災川寬北束路洋站地要鐵軍四群號固線地辯鐵蠶十接號剩線四掉川水北本路周獲邊公有1潛0零0路喊，1支2起3路粒，1塌4路刻，1虛4勝7路毛，1散6老7路局，1煩8路肥，2獸1路養(yǎng)，3甜0愿7路漏，3浙1點8路收，4貴7路我，5積5路反等般二辜十鞠多倡部壇公述交丙車德。周橋邊原公即交楚分看布略狀米況周抬邊氧地美鐵鹽狀殘況周溫邊殼公沉交晴地泳鐵溉交特通脫分價布盈狀肉況淮格海羅中興路南碗京蘋東基路四塞川秋北躺路上被世放紀9許0年陣代紅初憂，蕉上設海終公般認珠的市游級三稍大晉商尼業(yè)祖街燃分吩別園是烤淮幼海截中吐路醫(yī)、援南勵京碌東報路尊和洋四握川銀北庭路苦。局其塘中挪四猶川機北呼路遭是嫌第書三連大纖商薄業(yè)寄街茅。訴但控隨俗著亭上董海廳商駁業(yè)接環(huán)昆境雹的米進拖化糊，予四既川果北衣路獎淪死為哪中棄低針檔鳥消患費執(zhí)的辭商象業(yè)扶區(qū)魂?；床m海忽路南別京萌路四扁川鼠北梯路四夏川拜北由路辜辦資公博市調場代定革位目明前旗辦煤公告市益場均不緞發(fā)燙達鳴，穗整凍體滿定預位暗低追警求站品在牌效梁應事的候甲級論辦統(tǒng)公市霉場高言端怕國鄉(xiāng)豐際商衰務籌辦贈公區(qū)控域2蜘0困0厘5北-饅2緣瑞0蹲0困6年新為一蒼輪目改被造電開閥始犯全申面蟻啟擾動發(fā)，基語本壘完梳成倘區(qū)圓域疤內鍬動踐遷，規(guī)抽劃沾涵際蓋倦?yún)^(qū)惑域勻面之積2平嚷方盞公藍里，姿開保發(fā)吸面爸積攤約4搬0回0萬坊平論方局米。2年逝動融遷5年稍建橡設8年看業(yè)詢態(tài)濱調渠整全碰面免建闊設夠階冤段宰，猶商楚業(yè)響街魂被錘劃證分涉為南缺、戲中酒和敵北立三袋段，的綜假合竄三肥段信的微商詞業(yè)這規(guī)糾劃懇定勞位裝，統(tǒng)各泄自代分飛別哄突迎出休莖閑、購懷物和文次化三后個辜主羞題唇。岡并丈致射力漁于株打釀造商塌務善、究商悠業(yè)舍“紐奉雙敢核?！本饶馨さ呐晕膽嵒菡l閑權街。區(qū)引約入鐵重準點委寫石字逮樓孕項健目炭，鋒逐銅漸混構挺成困新渠的逆寫友字義樓高群帽。摒擔棄抹一目貫洋以該來辮功含能悼單彼一胃的諸零投售撤商素業(yè)紋街炮模挖式襪，園依陰托細軌拘道嗓交賀通伐站冰點狐和踏綜痰合侍商巡壽業(yè)衡設瞎施腸，結形俯成M斬B男D貫—叔—地汗鐵筆商爺務襲區(qū)。潔以既專逆業(yè)寶化研、現(xiàn)特牢色排化仙、畝規(guī)嫩模痰化槍經(jīng)捐營溪為撲重級點逢，兼豐勝富拴商食業(yè)聯(lián)形餡態(tài)云，棄提會高仁商紐奉業(yè)嘆品息位薪，買從當而戒形泄成宜集浩購殊物改、錫休錫閑匆、或娛芽樂鋪于屢一沉體感的綜佳合消秘費柜區(qū)完域沖。實途施孫“2踢5喘8儀”規(guī)生劃2盆0體0墳5年-礦2亞0桂0斧6年2襯0剃0序7年-地2寨0壘1子1年2隙0法1講2年-蹈2查0影1渠9年2攻0單1秘1年愚處才于5年紹建滿設例的睛最表后住一執(zhí)年欄！四倡川臨北艇路盛整城體蜜規(guī)帝劃在鏡整證個碗四景川攻北資路始商蘭業(yè)屋功扣能逼中梢三輝個尿重蛋要趙區(qū)尾域岡，塑各曲個纖區(qū)濃域餐有跪明廈顯局的打特運點擾和事個崖性勤，冊但棗又屢有沿文捏化曲藝雞術原的扒一尋貫腸氛著圍奪。既巡壽相狗對考獨鍬立勁又毯相怠互蔥聯(lián)扎系改，蔽同負時四利員用批特宇有腰的誰自岸然框資弄源—水寨，思作芝為黑連脈接只整蜂條介商音業(yè)濃街指的餡紐古帶戒，膝構并建唱一賠條荷具厭有承文資化貿特辜色解的皆商恒業(yè)稍街傭，踩充務分百體眾現(xiàn)訂休搭閑夠、散生麻態(tài)滿、送文罩化歡的她特派色辨。四少川宗北粉路扯整趕體添規(guī)洗劃北雅中專南繁海偉倫勿西東路嘉熄蘭終大堪廈金俯海跟岸絨大拴廈榮恰欣萌大碑廈圖角示叼：2響0嚇0最5年獅后蒜的詠辦垂公文樓蘭盤2集0日0蚊5年搶前適的與辦令公塊樓糞盤文見化續(xù)休菌閑腔帶蛋動肺時麻尚界商應業(yè)北保段區(qū)耐段揮位焦置虹幸口鈔足旬球催場海申倫晨西烏路NS四檔川濱北炮路藥的蹤蝶北缺段希是耀文友化樣底健蘊脖最濃活厚恥的購區(qū)嘉段嚷，弓多膽倫震路之、等甜僻愛月路醫(yī)、溧侮陽致路帳、俱山優(yōu)陰侮路燃各爸具饑風班情辮，魂人亭文古史跡談、躍園序林徐、治體換育捏場鋒館須、將文只化隙藝葛術集緣瑞結討于剖此士。四誕川界北滋路您北恰段優(yōu)區(qū)雪段張現(xiàn)爭狀辦投公塞樓投盤交偽通區(qū)尖段鄉(xiāng)豐匯向集火了3號嘩、8號擱線兩補條獸軌驢道燈交軋通欄，附十進條帖以黑上火的劑公蠅交管線架路巴、陸旅紐奉游1愁0號投線息、更上槐海活旅縣游膝集陪散倘中渣心抄，洪是涌上描海鮮重坐要請的高交謀通饅樞秩紐停之催一綢。區(qū)削域皆內聲的叉東葡泰亞休骨閑通廣巾場變是氧目畝前這四淺川脹北驚路暢最塞大顛的食綜姥合垮娛門樂棋休任閑極廣添場鏈，昨最好新案開嫌發(fā)障的榜寫飽字剩樓宴盤斧包員括嘉突蘭祝大甩廈粗、蔑金盜海岸岸易大護廈閥、盛榮而欣烏大欄廈等篩。四踢川幸北領路珍北鉆段隆區(qū)粉段櫻現(xiàn)曠狀區(qū)估段摩特掘色生淡態(tài)丘和攏歷墨史京凝標結膜的懼人慶性約空識間—粉—它篇擁口有酷魯愉迅蒜公旬園撥、扮多怨倫活路肆文淘化銹街略、丟虹耀口抓足撤球憲場突等眉文設化督體艘育極資驚源克，弟還渾有莫保勸存?zhèn)}完蝕好釀的燦山芳陰捉路噴上侮海稿弄末堂提，反溧掉陽儉路燃日湖式跡別科墅拋等斧舊異時啄代危民撐居揪。奪在震這鈴里訓主譜要爪以文樹化萍、升休雕閑摟、追娛融樂倘、把觀美賞否、圾體扯育等獵消教費素形求態(tài)顯為格主毅。區(qū)揉段黃規(guī)熟劃該柜區(qū)妨段衣以襯交嘴通螺樞各紐粘綜傻合遣開刑發(fā)薄項傾目酷為伐支勿點環(huán)開茂發(fā)車鞋站旦經(jīng)森濟，鐵加搬快盟虹就口采足哥球吧場續(xù)、笛魯嚼迅羽公索園毀地術區(qū)圖和暑多蟲倫赴路宣文憶化溜名稿人宅街烈的參綜貞合林開破發(fā)湯，吵并廉充包分目利策用政該區(qū)還域智文桐化褲、熄體曠育蟲和斧休題閑垂旅戶游防資疊源舉的賞優(yōu)叼勢，項以厚文魔化民休庫閑倍帶漢動氏時塞尚鴨商派業(yè)渴。剃散闖發(fā)燒甜么愛橡路夢、嶼溧機陽號路陰、題山錄陰橋路森原埋有捷的拍特暮色椅風追情踏，籍以蘆露四天句茶柔座平、覽音蓮樂標咖斷啡貪廳完、鴿酒古吧買等見特斜色茂休細閑微場累所萬為時主膽。海毅倫擦西閘路豪廚杰涉國祖際券廣生場福棄德鑰商注務捏樓四模川井北扁路弊公堪園玫所瑰號廣蔥場衡守水牌路精匹武恢大墓廈盛沒邦爪國杯際殼大心廈生接態(tài)踩與騙商朝貿戰(zhàn)融睬合汪的膜典鳳范中朗段區(qū)礙段軟位揪置海屬倫怪西例路海桐寧牧路NS中暮段枕是緩四毒川蘿北委路給最繡繁銳華俘、住最悠熱證鬧認的區(qū)蔽段慕，捆依覺托糊便感利貴的檔軌隙道撕交谷通謝和唐四營川北澆路平公扭園開、并愛兆思并兒身童哲公鋪園漲、辦俞碎涇斷浦的御良滾好釘生金態(tài)恥環(huán)撈境姑所喝帶郵來譯的答大襯量曬人南流軋。四羨川縱北錢路鍛中鞏段趴區(qū)譯段謊現(xiàn)鈴狀辦援公愈樓騾盤燃和侮商裁圈交短通從符海怨寧姜路概至案海度倫抗西姿路失之胡間鎖的橋四鳳川順北贈路望匯哀集肉了柳軌圾道促交毅通3號纖、4號所、1堅0號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本

資

料案

名嘉杰國際廣場現(xiàn)場地址四川北路1685號

物業(yè)管理公司高力國際所在區(qū)域虹口區(qū)所屬商圈四川北路商圈公開日期2005-10-18產

品

分

析總建筑面積

50000平方米容積率4.0地上樓層27地下樓層2辦

公

部

分層數(shù)6-27層總建筑面積24000平方米標準層面積1233平方米商場部分層數(shù)1-5層經(jīng)營業(yè)態(tài)商場、餐飲個前案遭展站示—巧—嘉非杰教國仿際請廣甜場配

套

及

收

費辦公樓電梯品牌三菱變速電梯數(shù)量7部地下550個租金1500元/月車位數(shù)量交付裝修全裝修

交付標準中央空調，吊頂，架空地板外墻：石材內墻：石材大堂及公共部分：石材采暖：low-e雙層中空玻璃網(wǎng)絡通訊：電信消防：國家標準價

格

分

析平均租金3.8元/平方米/天付款方式付三押一物業(yè)管理費19.82元/平方米/月出租率98%項逮目陰地鳳圖個溫案塌展佩示—慚—嘉雹杰賤國焰際即廣暖場基

本

資

料案

名福德商務樓（南北樓）現(xiàn)場地址四川北路1688號

物業(yè)管理公司上海福德物業(yè)管理經(jīng)營有限公司所在區(qū)域虹口區(qū)所屬商圈四川北路商圈發(fā)展商上海中虹（集團）有限公司

產

品

分

析總建筑面積

71511平方米容積率10.7地上樓層28地下樓層2辦

公

部

分層數(shù)7-28層標準層面積1415平方米層高2.6米商場部分層數(shù)1-6層經(jīng)營業(yè)態(tài)巴黎春天商場、凱旋宮酒店個刪案疊展租示—質—福津德辯商哲務縱樓價

格

分

析平均租金3.5元/平方米/天付款方式付三押一物業(yè)管理費含租金內出租率99%配

套

及

收

費辦公樓電梯品牌三菱數(shù)量3部

地上320個租金600元/月車位數(shù)量458個地下138個租金730元/月交付裝修全裝修

交付標準中央空調大堂及各層電梯門廳：進口大理石鋪面衛(wèi)生間：原裝日本TOTO潔具網(wǎng)絡通訊：中國電信;光纖接入;每單位直線5門;有線電視;消防：自動消防報警、噴淋系統(tǒng)上偽海伸科皂豐本軟里盾粉電鴿子設有葉限撲公牧司型；宅上迅海健腦羨力虛健坦生曉物雹科箱技毛發(fā)離展組有攪限啞公凈司寸；未上謀海麥艾坡天守科天技底有林限咐公搬司社；杯上登海動中輝虹辟集降團娃有廟限病公茫司戰(zhàn)；遇上巷?；呐笮〞r國芒際倒貨港物社運堤輸吹代銜理臣有攔限藍公仇司吩；合上喊海憂寶眨威屬船扎務余有天限謝公曠司毫等航僚運口、水物宣流必、媽貿戒易乓、富科起技類陵型粘公炕司艦為個主鉆。項著目各地粒圖客賭層濁描焰述個展案結展堤示—惜—福創(chuàng)德控商蛛務價樓基

本

資

料案

名嘉蘭大廈現(xiàn)場地址四川北路2261、2263號物業(yè)管理公司上海裕虹物業(yè)發(fā)展公司所在區(qū)域虹口區(qū)所屬商圈四川北路商圈公開日期2006年12月

產

品

分

析總建筑面積

11967.86平方米容積率7.89地上樓層24地下樓層0分割面積244.49平方米標準層面積488.98平方米層高2.65米個蒸案坡展希示—綁—嘉左蘭案大貿廈價

格

分

析平均租金2.6元/平方米/天付款方式付三押一物業(yè)管理費6.05元/平方米/月出租率95%配

套

及

收

費辦公樓電梯品牌三菱數(shù)量4部

地上46個租金300元/月車位數(shù)量交付裝修全裝修

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