成都天府新區(qū)寫(xiě)字樓專題研究-高力國(guó)際-2020.7

天府新區(qū)_寫(xiě)字樓專題研究在寫(xiě)字樓的賽道上天府新區(qū)能否后發(fā)制人高力專題寫(xiě)字樓&投資 | 研究部 | 成都 | 2019年9月高力專題寫(xiě)字樓&投資 | 研究部 | 成都 | 2019年9月在寫(xiě)字樓這條賽道上天府新區(qū)能否后發(fā)制人，青出于藍(lán)？

近期市場(chǎng)對(duì)于天府新區(qū)發(fā)展前景的問(wèn)詢不斷升溫。作為四川省下轄的副省級(jí)新區(qū)，也是全國(guó)第十一個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)，天府新區(qū)的發(fā)展進(jìn)程可謂備受矚目，許多開(kāi)發(fā)商，潛在市場(chǎng)投資人都期望能夠探索出一條適合天府新區(qū)的發(fā)展之路，為其未來(lái)的決策提供支撐。對(duì)此高力國(guó)際作為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)專業(yè)的咨詢及代理服務(wù)機(jī)構(gòu)，對(duì)于新區(qū)發(fā)展，我們也有一些自己的觀點(diǎn)想要與大家分享，從術(shù)業(yè)專攻的角度，本文主要聚焦寫(xiě)字樓辦公市場(chǎng)，從新區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展路徑，以及辦公需求特征入手，希望能為投資人，開(kāi)發(fā)商等市場(chǎng)感興趣的讀者提供一些不同的解題思路。由于篇幅限制，本文對(duì)天府新

區(qū)的區(qū)位以及交通條件就不做過(guò)多贅述。一．求同存異的新區(qū)發(fā)展之路（天府新區(qū)

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高新區(qū)）回顧新區(qū)發(fā)展之路，幾乎都有學(xué)習(xí)借鑒，取長(zhǎng)補(bǔ)短，吸取其他地區(qū)成功經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)歷，因此在各地的新區(qū)規(guī)劃中都能看到一些相似的痕跡。高力國(guó)際在梳理天府新區(qū)時(shí)，就將近水樓臺(tái)的成都高新區(qū)的成長(zhǎng)經(jīng)歷作為參照物之一，有助于讀者更好地理解天府新區(qū)求同存異的新區(qū)發(fā)展之路。首先從兩個(gè)新區(qū)的早期的規(guī)劃布局入手，可以發(fā)現(xiàn)不少相似點(diǎn)。那么天府新區(qū)是否正在復(fù)寫(xiě)高新區(qū)的商務(wù)，產(chǎn)業(yè)，樓宇經(jīng)濟(jì)路徑呢？要回答這個(gè)問(wèn)題，首先我們要明白，已進(jìn)入成熟發(fā)展階段的成都高新區(qū)在過(guò)去15年的時(shí)間里，都經(jīng)歷了怎樣的歷史階段，而這一發(fā)展路徑是否值得學(xué)習(xí)借鑒？這有助于我們理解天府新區(qū)的相似性以及不同之處。大多數(shù)新區(qū)都是“無(wú)中生有”，這是一個(gè)無(wú)比艱難的過(guò)程，要從零開(kāi)始創(chuàng)造出產(chǎn)業(yè)聚集，樓宇經(jīng)濟(jì)，實(shí)屬不易。因此透過(guò)高新區(qū)的發(fā)展歷程，我們所看到的是一條相對(duì)成熟，可借鑒的新區(qū)開(kāi)發(fā)思路，簡(jiǎn)單的概括的話則可表述為：如果我們從高新區(qū)現(xiàn)有的辦公企業(yè)的行業(yè)分類來(lái)看的話，可以觀察到較為明顯的產(chǎn)業(yè)聚集特征。這些都離不開(kāi)高新區(qū)發(fā)展第一階段和第二階段的頭部企業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)，而這一階段的招商引資重?fù)?dān)幾乎由新區(qū)政府以及省市級(jí)政府一肩挑起。首先位于高新區(qū)核心位置的天府軟件園作為首批國(guó)家軟件產(chǎn)業(yè)基地之一，其早期的落戶企業(yè)，對(duì)于地區(qū)的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)非同一般，也是新區(qū)后期產(chǎn)業(yè)集聚的木之本，水之源。天府軟件園核心區(qū)自2005年正式投入運(yùn)營(yíng)以來(lái)，已經(jīng)吸引了包括IBM、SAP、EMC、飛利浦、西門(mén)子、Dell、Wipro、NCS、Garmin、阿里巴巴、騰訊等大量國(guó)內(nèi)外知名電子科技企業(yè)落戶。同時(shí)逐步形成了以軟件服務(wù)外包、軟件產(chǎn)品研發(fā)、通信技術(shù)、數(shù)字娛樂(lè)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系。天府軟件園內(nèi)大量成熟且高質(zhì)量的軟件服務(wù)和研發(fā)企業(yè)，成為了吸引行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)向此聚集的磁石，也使得成都高新區(qū)成為最受TMT行業(yè)企業(yè)青睞的辦公地。第一階段第二階段第三階段以“天府軟件園”的眾多科技，軟件500強(qiáng)企業(yè)為先鋒和基石，帶動(dòng)同行業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)聚集。以政府單位,

央國(guó)企自用辦公樓宇為中堅(jiān)力量，政府以及國(guó)企職能機(jī)構(gòu)的搬遷帶動(dòng)下屬企業(yè)，關(guān)聯(lián)企業(yè)的辦公地點(diǎn)的轉(zhuǎn)移，同時(shí)成為后期市場(chǎng)化租賃企業(yè)選址的重點(diǎn)考量因素。以市場(chǎng)化寫(xiě)字樓項(xiàng)目為羽翼，承接產(chǎn)業(yè)聚集而來(lái)的搬遷以及新設(shè)立的企業(yè)辦公需求。新區(qū)發(fā)展路徑回顧2高力專題寫(xiě)字樓&投資 | 研究部 | 成都 | 2019年9月截至2019年上半年，在高新區(qū)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓內(nèi)，33%的入駐企業(yè)為科技新媒體企業(yè)（TMT），這一數(shù)字遠(yuǎn)高于成都其他寫(xiě)字樓商圈，而TMT企業(yè)在高新區(qū)的高度聚集似乎也在天府軟件園這個(gè)車頭的帶領(lǐng)下順理成章，水到渠成。正如我們?cè)趫D表中所看到的，天府軟件園內(nèi)有74%的TMT企業(yè)為軟件開(kāi)發(fā)以及信息服務(wù)類企業(yè)，而進(jìn)駐高新區(qū)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的TMT企業(yè)中也有超過(guò)七成為同類型企業(yè)，由此可見(jiàn)一斑。此外，第二階段的央國(guó)企辦公轉(zhuǎn)移也是新區(qū)發(fā)展不容忽視的一股力量。國(guó)有企業(yè)辦公職能的遷入，可以提振投資人，開(kāi)發(fā)商對(duì)新區(qū)的信心。同時(shí)國(guó)有企業(yè)對(duì)于其上下游企業(yè)，關(guān)聯(lián)企業(yè)的帶動(dòng)作用也較剛性，相較市場(chǎng)自主形成的產(chǎn)業(yè)集聚更加迅速。1278910201312

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31617181921高新區(qū)金融城商圈編號(hào) 項(xiàng)目名成都海關(guān) 成都市市委/市政協(xié) 成都市規(guī)劃館 成都市市級(jí)機(jī)關(guān)第六辦公區(qū) 成都市市級(jí)機(jī)關(guān)第三辦公區(qū) 成都市市級(jí)機(jī)關(guān)第四辦公區(qū) 成都市政府 四川投資大廈 交易所大廈 三峽大廈 中國(guó)聯(lián)通四川省分公司 中國(guó)華電四川分公司 中國(guó)建筑西南設(shè)計(jì)院 國(guó)家電網(wǎng)四川省電力公司 四川電力設(shè)計(jì)咨詢公司 中國(guó)石油西南油氣田科技大廈 盈創(chuàng)動(dòng)力科技金融大廈 成都高新區(qū)商務(wù)辦公項(xiàng)目分布圖（截至2011年末）018高新國(guó)際廣場(chǎng)019拉德方斯廣場(chǎng)020特拉克斯國(guó)際廣場(chǎng)6021高新孵化園500政府職能機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際研究部00 國(guó)有企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目00 政府主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園00

市場(chǎng)化租售項(xiàng)目（至2011年末）Mapsource:

Mapbox3高力專題寫(xiě)字樓&投資 | 研究部 | 成都 | 2019年9月成都高新區(qū)商務(wù)辦公項(xiàng)目分布圖（截至2019年第二季度）編號(hào) 項(xiàng)目名成都海關(guān) 成都市市委/市政協(xié) 成都市規(guī)劃館 成都市市級(jí)機(jī)關(guān)第六辦公區(qū) 成都市市級(jí)機(jī)關(guān)第三辦公區(qū) 成都市市級(jí)機(jī)關(guān)第四辦公區(qū) 成都市政府 四川投資大廈 交易所大廈 三峽大廈 中國(guó)聯(lián)通四川省分公司 中國(guó)華電四川分公司 中國(guó)建筑西南設(shè)計(jì)院 國(guó)家電網(wǎng)四川省電力公司 四川電力設(shè)計(jì)咨詢公司 中國(guó)石油西南油氣田科技大廈 盈創(chuàng)動(dòng)力科技金融大廈 高新國(guó)際廣場(chǎng)拉德方斯廣場(chǎng)特拉克斯國(guó)際廣場(chǎng)高新孵化園000000政府職能機(jī)構(gòu)國(guó)有企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目政府主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園00 市場(chǎng)化租售項(xiàng)目（至2011年末）市場(chǎng)化租售項(xiàng)目（至2019年第二季度）125678910201312

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31617181921高新區(qū)金融城商圈數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際研究部Mapsource:

Mapbox4高力專題寫(xiě)字樓&投資 | 研究部 | 成都 | 2019年9月成都高新區(qū)商務(wù)辦公項(xiàng)目分布圖（截至2011年末）編號(hào) 項(xiàng)目名022 成都地鐵大廈023 中國(guó)石化西南科研辦公基地中國(guó)水電大廈天府軟件園A天府軟件園B天府軟件園C天府軟件園D029 天府軟件園E030 天府軟件園F天府軟件園G香年廣場(chǎng)033 中國(guó)石油工程建設(shè)西南分公司中國(guó)移動(dòng)四川煙草興業(yè)大廈00 國(guó)有企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目00 市場(chǎng)化租售項(xiàng)目（至2011年末）00 政府主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園2422232526272829303132

3334高新區(qū)大源商圈35數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際研究部Mapsource:

Mapbox5高力專題寫(xiě)字樓&投資 | 研究部 | 成都 | 2019年9月00 國(guó)有企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目232526272829303132

330000 市場(chǎng)化租售項(xiàng)目（至2011年末）市場(chǎng)化租售項(xiàng)目（至2019年第二季度）政府主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園成都高新區(qū)商務(wù)辦公項(xiàng)目分布圖（截至2019年第二季度）高新區(qū)大源編號(hào)項(xiàng)目名商圈022成都地鐵大廈023中國(guó)石化西南科研辦公基地024中國(guó)水電大廈025天府軟件園A026天府軟件園B027天府軟件園C028天府軟件園D22029天府軟件園E35030天府軟件園F031天府軟件園G032香年廣場(chǎng)033中國(guó)石油工程建設(shè)西南分公司34 24034中國(guó)移動(dòng)035四川煙草興業(yè)大廈數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際研究部Mapsource:

Mapbox6高力專題寫(xiě)字樓&投資 | 研究部 | 成都 | 2019年9月有了前兩個(gè)階段的鋪墊，市場(chǎng)化的商業(yè)辦公項(xiàng)目才能順利在新區(qū)生存，成為新區(qū)的羽翼，承接產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)而搬遷以及新設(shè)立的企業(yè)辦公需求。這里從高新區(qū)的前五大辦公需求行業(yè)，不難還原一個(gè)寫(xiě)字樓辦公需求的行業(yè)特征。首先以軟件，信息技術(shù)服務(wù)為首的TMT行業(yè)在行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)的帶動(dòng)下，紛紛向天府軟件園周邊聚集，高新區(qū)成為了其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)以及業(yè)務(wù)拓展的核心地區(qū)。其次，房地產(chǎn)建筑工程相關(guān)企業(yè)，其在高新區(qū)聚集，主要源于過(guò)去高新區(qū)以及現(xiàn)在的天府新區(qū)不斷產(chǎn)生的大量地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，建筑設(shè)計(jì)，工程外包的業(yè)務(wù)需求（這一情況我們也在如今的天府新區(qū)租戶中再次得到印證）。此外，隨著高新區(qū)入駐企業(yè)數(shù)量與規(guī)模的快速增長(zhǎng)，一批服務(wù)于公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的人力資源，會(huì)計(jì)，律所，廣告?zhèn)髅降膶I(yè)服務(wù)類企業(yè)也隨之向高新區(qū)轉(zhuǎn)移。此外能源化工企業(yè)的較高辦公需求比例也反應(yīng)了國(guó)有企業(yè)的入駐對(duì)于相關(guān)行業(yè)的帶動(dòng)力。截至2019年第二季度，成都高新區(qū)市場(chǎng)化寫(xiě)字樓項(xiàng)目，總存量接近500萬(wàn)平方米，整體入住率達(dá)到90%，同時(shí)平均租金較2014年增長(zhǎng)超過(guò)50%。已基本步入新區(qū)的成熟階段，但一個(gè)難以忽略的事實(shí)是高新區(qū)用了近15年的時(shí)間方才達(dá)成這一產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的有效集聚。成都高新區(qū)天府軟件園優(yōu)質(zhì)租戶一覽數(shù)據(jù)來(lái)源：天府軟件園官網(wǎng)，高力國(guó)際研究部7高力專題寫(xiě)字樓&投資 | 研究部 | 成都 | 2019年9月成都天府軟件園

&高新區(qū)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓（不含天府軟件園和國(guó)有企業(yè)辦公項(xiàng)目）租戶構(gòu)成專業(yè)服務(wù)16%房地產(chǎn)及建筑16%傳統(tǒng)金融6%零售商貿(mào)6%高新區(qū)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓入駐企業(yè)行業(yè)構(gòu)成（按企業(yè)數(shù)量統(tǒng)計(jì)）科技新媒體 專業(yè)服務(wù)消費(fèi)服務(wù)非傳統(tǒng)金融房地產(chǎn)及建筑 傳統(tǒng)金融能源化工 制造業(yè)醫(yī)藥 交通物流零售商貿(mào)其他公共組織機(jī)構(gòu)33%科技新媒體傳媒14%電子及通信設(shè)備14%成都高新區(qū)科技新媒體細(xì)分行業(yè)統(tǒng)計(jì)（按企業(yè)數(shù)量）72%軟件及信息技術(shù)傳媒,

5%電子及通信設(shè)備,

21%成都天府軟件園科技新媒體細(xì)分行業(yè)統(tǒng)計(jì)（按企業(yè)數(shù)量）四川本地70%內(nèi)資28%外資2%高新區(qū)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓入駐企業(yè)來(lái)源（按企業(yè)數(shù)量統(tǒng)計(jì)）科技新媒體傳統(tǒng)金融,

2其%他,

6%專業(yè)服務(wù),4%成都天府軟件園租戶行業(yè)分類（按企業(yè)數(shù)量）88%74%軟件及信息技術(shù)*注：企業(yè)統(tǒng)計(jì)范圍不包含孵化器及聯(lián)合辦公內(nèi)企業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際研究部8高力專題寫(xiě)字樓&投資 | 研究部 | 成都 | 2019年9月二.

立足當(dāng)下，展望未來(lái)——寫(xiě)字樓市場(chǎng)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存新一輪規(guī)劃浮出水面，總部辦公特征更為明顯時(shí)間回到當(dāng)下，2019年6月，伴隨著天府中央商務(wù)區(qū)總部基地項(xiàng)目集中簽約儀式和天府中央商務(wù)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施綜合配套項(xiàng)目開(kāi)工儀式舉行，一個(gè)名詞更清晰的進(jìn)入了我們的視野——“天府中央商務(wù)區(qū)”，早在2014年，天府新區(qū)的規(guī)劃中就明確提出了“興隆湖科學(xué)城”以及“秦皇寺中央商務(wù)區(qū)”兩個(gè)核心板塊的建設(shè)規(guī)劃。而到2018年下半年，新一輪的天府新區(qū)規(guī)劃方案浮出水面。在這一版規(guī)劃中，官方將天府新區(qū)的核心發(fā)展區(qū)劃分為三個(gè)板塊（天府中央商務(wù)區(qū)，成都科學(xué)城以及天府文創(chuàng)城）（詳見(jiàn)右圖），而以商務(wù)辦公為基礎(chǔ)的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展則主要集中于天府中央商務(wù)區(qū)和科學(xué)城板塊。其中天府中央商務(wù)區(qū)聚集了最多數(shù)量的商務(wù)辦公樓宇，此外興隆湖科學(xué)城在大量產(chǎn)業(yè)辦公物業(yè)之外，也分布著少量市場(chǎng)化商務(wù)辦公項(xiàng)目。本文將重點(diǎn)關(guān)注位于天府中央商務(wù)區(qū)核心位置的總部經(jīng)濟(jì)區(qū)和興隆湖科學(xué)城的商務(wù)樓宇，高力國(guó)際希望從市場(chǎng)供需入手，展望一個(gè)真實(shí)且較為合理的天府新區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展路徑。天府中央商務(wù)區(qū)

天府文創(chuàng)城科學(xué)城規(guī)劃面積28.6平方公里，布局總部經(jīng)濟(jì)、會(huì)展博覽、宜居活力三大板塊。核心區(qū)規(guī)劃面積8.5平方公里73平方公里起步區(qū)規(guī)劃布局新經(jīng)濟(jì)和人工智能產(chǎn)業(yè)園、數(shù)字經(jīng)濟(jì)和5G產(chǎn)業(yè)園、重大科學(xué)基礎(chǔ)設(shè)施園區(qū)、軍民融合產(chǎn)業(yè)園、高端商貿(mào)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園等6大產(chǎn)業(yè)社區(qū)。天府文創(chuàng)城總規(guī)劃面積約60平方公里（其中城市建設(shè)區(qū)25平方公里），天府文創(chuàng)城以影視傳媒、文博旅游等產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，規(guī)劃6個(gè)文創(chuàng)組團(tuán)、2個(gè)主題旅游組團(tuán)天府新區(qū)三大核心開(kāi)發(fā)板塊Mapsource:

Mapbox數(shù)據(jù)來(lái)源：天府新區(qū)官網(wǎng)，高力國(guó)際研究部9高力專題寫(xiě)字樓&投資 | 研究部 | 成都 | 2019年9月成都高新區(qū)&天府新區(qū)前期核心區(qū)規(guī)劃金融城&大源商務(wù)中心市行政單位早期規(guī)劃用地世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心天府軟件園天府中央商務(wù)區(qū)省行政單位早期規(guī)劃用地中國(guó)西部國(guó)際博覽城天府菁蓉中心&科學(xué)城核心商務(wù)辦公區(qū)政府行政預(yù)留地國(guó)際會(huì)展區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)Mapsource:

Mapbox高新區(qū)天府新區(qū)數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際研究部10高力專題寫(xiě)字樓&投資 | 研究部 | 成都 | 2019年9月從供需入手，挖掘天府新區(qū)商務(wù)辦公特征1.

供應(yīng)方面：天府新區(qū)辦公物業(yè)依舊遵循以產(chǎn)業(yè)園為內(nèi)核，以國(guó)有企業(yè)為中堅(jiān)力量的發(fā)展思路。從天府新區(qū)的辦公物業(yè)供應(yīng)情況來(lái)看：為剔除上層規(guī)劃與實(shí)際操作之前的不確定因素，這里我們只選取了已完成土地出讓，或已完成簽約的商務(wù)辦公項(xiàng)目。天府新區(qū)的兩大核心板塊中，興隆湖科學(xué)城板塊的物業(yè)主要以研發(fā)產(chǎn)業(yè)辦公為主，配以少量純商務(wù)辦公物業(yè)。目前位于興隆湖南北兩側(cè)的天府菁蓉中心產(chǎn)業(yè)園招商已基本完成；而天府中央商務(wù)區(qū)的總部經(jīng)濟(jì)板塊則將是未來(lái)寫(xiě)字樓項(xiàng)目密度最高的地區(qū)?？偛拷?jīng)濟(jì)區(qū)以天府大道為中軸線分割東西區(qū)。其中東區(qū)的建設(shè)進(jìn)程快于西區(qū)，由于東區(qū)的規(guī)劃和土地出讓時(shí)間較早，截至2019年上半年已有中交國(guó)際中心，中鐵卓越中心，中建西南總部大廈三個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目投入使用。其他項(xiàng)目也在有序建設(shè)中，預(yù)計(jì)到2022年，天府中央商務(wù)區(qū)東區(qū)寫(xiě)字樓總存量將達(dá)到140萬(wàn)平方米。與此相對(duì)，西區(qū)的規(guī)劃在2018年經(jīng)歷了一輪新的調(diào)整，并在2019年上半年集中簽約引入了大量央企、省市國(guó)企，以及知名民企的總部項(xiàng)目，考慮到這批企業(yè)的3-4年的項(xiàng)目建設(shè)周期，我們預(yù)計(jì)天府中央商務(wù)區(qū)西區(qū)的呈現(xiàn)時(shí)間將在2023-2025年，屆時(shí)這一區(qū)域的寫(xiě)字樓總存量將不會(huì)小于東區(qū)。目前為止，天府新區(qū)的發(fā)展雛形已基本顯現(xiàn)，一方面，其基本符合了我們前文所提到的新區(qū)發(fā)展以產(chǎn)業(yè)園企業(yè)為內(nèi)核，以國(guó)有企業(yè)為中堅(jiān)力量的路徑。而另一方面，天府新區(qū)自身的特色也日漸凸顯。首先從天府新區(qū)辦公項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體來(lái)看，目前六成以上的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體為央企，以及地方國(guó)企。剩余民營(yíng)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也多為總部行政，結(jié)算核算采購(gòu)和創(chuàng)新科研職能。這一特征部分源于其副省級(jí)新區(qū)的能級(jí)特征，使其規(guī)劃定位更偏重行業(yè)領(lǐng)軍型企業(yè)，成長(zhǎng)型企業(yè)，以及跨國(guó)企業(yè)的區(qū)域型，功能型，業(yè)務(wù)型總部聚集地。由此高力國(guó)際判斷，不同于高新區(qū)以大量市場(chǎng)化租售的辦公項(xiàng)目為羽翼支撐，未來(lái)天府新區(qū)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目將更多的以總部企業(yè)自用兼部分對(duì)外租售為主。單純的市場(chǎng)化租賃型項(xiàng)目占比極低。我們對(duì)此做了一個(gè)粗略的估算，天府新區(qū)兩大核心區(qū)（天府中央商務(wù)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)和科學(xué)城片區(qū)）的寫(xiě)字樓總體量在2025年將達(dá)到250萬(wàn)平方米（僅為標(biāo)準(zhǔn)化的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，不包括政府或國(guó)有企業(yè)主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)辦公項(xiàng)目），那么其中約有1/3-1/2的面積為業(yè)主自用，那么投入市場(chǎng)的整體可租賃面積預(yù)計(jì)將為80-125萬(wàn)平方米。2.

需求展望：在需求的判斷上我們首先需要了解的是企業(yè)選址的核心考量因素對(duì)于一個(gè)政府重點(diǎn)打造的新區(qū)，且已知其區(qū)域通達(dá)性，公共交通便捷程度已相對(duì)完善的基礎(chǔ)上，影響其辦公需求的因素，同時(shí)也是租戶最主要的考量因素則來(lái)自于以下幾方面：

租金水平；

業(yè)務(wù)所在地，

同行業(yè)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)所在地；

樓宇及租戶品質(zhì)，

政策支持等。如果進(jìn)一步解釋的話：租金成本和區(qū)域通達(dá)性，公共交通便捷性是絕大多數(shù)企業(yè)辦公選址時(shí)的前兩位考量因素公司業(yè)務(wù)所在地：在以上兩大重點(diǎn)考慮的因素之外，企業(yè)的業(yè)務(wù)所在地也是一個(gè)重要的選址標(biāo)準(zhǔn)。高力國(guó)際通過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)出，房地產(chǎn)建筑，傳統(tǒng)金融前臺(tái)部門(mén)，非傳統(tǒng)金融，零售貿(mào)易，企業(yè)服務(wù)，個(gè)人消費(fèi)服務(wù)，醫(yī)藥行業(yè)企業(yè)的辦公選址具有較強(qiáng)的接近業(yè)務(wù)地，接近客戶群體傾向。關(guān)聯(lián)企業(yè)（同行業(yè)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)集聚度）與業(yè)務(wù)地類似，是否接近其同行業(yè)企業(yè)，或產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)也是部分公司在選址時(shí)的一大考慮因素。有時(shí)這一選擇可以使企業(yè)間的信息獲取更為便捷，近距離高效的上下游公司溝通可以幫助提升企業(yè)的工作效率和市場(chǎng)敏感度。以科技互聯(lián)網(wǎng)，房地產(chǎn)建筑，能源化工為首的行業(yè)具有較明顯的行業(yè)集聚傾向。另一方面從企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，外資企業(yè)的抱團(tuán)屬性也較強(qiáng)。11高力專題寫(xiě)字樓&投資 | 研究部 | 成都 | 2019年9月樓宇及租戶品質(zhì)：對(duì)于業(yè)務(wù)較為成熟，具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中大型企業(yè)，或是對(duì)自身業(yè)務(wù)有清晰明確的中長(zhǎng)期規(guī)劃的成長(zhǎng)型的企業(yè)，其在選址時(shí)對(duì)于樓宇硬件，樓內(nèi)辦公企業(yè)品質(zhì)也會(huì)有一定要求。商務(wù)配套&人才環(huán)境：由于直接關(guān)系企業(yè)對(duì)人才的吸引力，技術(shù)人才導(dǎo)向的優(yōu)質(zhì)企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目周邊商務(wù)環(huán)境，辦公配套是否成熟的關(guān)注度更高。政策支持:：這一條很通俗簡(jiǎn)單，具有政策支持的地區(qū)和項(xiàng)目具有更高客戶吸引力。在區(qū)域供應(yīng)和需求條件初步已知的情況下，我們對(duì)于其未來(lái)的需求預(yù)測(cè)將更加理性合理。接下來(lái)對(duì)于天府新區(qū)的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展推導(dǎo)也是基于以上信息條件，主要也將分為三個(gè)階段：天府新區(qū)辦公需求推導(dǎo)階段 主要辦公需求類型

辦公物業(yè)傾向

政府重點(diǎn)招商引資的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)企業(yè) 以租賃政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目為主

國(guó)有企業(yè)及其下屬企業(yè)，關(guān)聯(lián)企業(yè)的自用型辦公

國(guó)有企業(yè)自建樓宇第一階段

業(yè)務(wù)范圍在天府新區(qū)及其周邊的地區(qū)的房地產(chǎn)，建筑工程企業(yè)以租賃天府新區(qū)大型企業(yè)自建總部項(xiàng)目和市場(chǎng)化項(xiàng)目為主

部分高新區(qū)外溢的互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)第二階段依托的已有的天府菁蓉中心企業(yè)業(yè)務(wù)和央企、省市國(guó)企業(yè)務(wù)而聚集的上下游企業(yè)，其中軌道交通和建筑工程，新興科技類企業(yè)的需求將穩(wěn)步增長(zhǎng)以租賃租賃國(guó)有企業(yè)自建寫(xiě)字樓和市場(chǎng)化項(xiàng)目為主第三階段隨著新區(qū)商務(wù)氛圍的逐步成熟，入駐企業(yè)數(shù)量預(yù)計(jì)將不斷增長(zhǎng)

本地以及外來(lái)新設(shè)立企業(yè)

服務(wù)于公司業(yè)務(wù)的專業(yè)服務(wù)類企業(yè)以租賃國(guó)有企業(yè)自建寫(xiě)字樓和市場(chǎng)化項(xiàng)目為主；長(zhǎng)期來(lái)看，這部分企業(yè)也將成為該地區(qū)辦公需求的主力之一。

貿(mào)易類企業(yè)：天府新區(qū)有來(lái)自四川自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的疊加利好，自貿(mào)區(qū)天府新區(qū)直管區(qū)區(qū)塊面積26.45平方公里，覆蓋了絕大部分寫(xiě)字樓聚集區(qū)。隨著四川地區(qū)對(duì)外開(kāi)放力度的不斷加大，四川各地將有更多的企業(yè)深入?yún)⑴c到對(duì)外貿(mào)易業(yè)務(wù)中，其中與“一帶一路“沿線國(guó)家合作的業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)將保持快速增長(zhǎng)。天府新區(qū)中央商務(wù)區(qū)，科學(xué)城板塊作為四川自貿(mào)區(qū)的最核心片區(qū)，對(duì)于物流，商貿(mào)，基建，制造業(yè)以及金融服務(wù)業(yè)等親睞自貿(mào)區(qū)利好政策的企業(yè)來(lái)有較大吸引力。12高力專題寫(xiě)字樓&投資 | 研究部 | 成都 | 2019年9月天府新區(qū)中央商務(wù)區(qū)（東區(qū)）商業(yè)辦公項(xiàng)目分布圖（截至2019年第二季度土地出讓&已簽約項(xiàng)目）商務(wù)辦公項(xiàng)目編號(hào)

項(xiàng)目名廣匯集團(tuán)總部項(xiàng)目 中海“一帶一路”交往中心 天府新區(qū)海關(guān)大廈 天投國(guó)際商務(wù)中心 中建西南總部 中冶天府大廈 西部股權(quán)基金總部基地 中鐵卓越廣場(chǎng) 天府?dāng)y創(chuàng) 交投置地國(guó)際創(chuàng)新中心 富潤(rùn)項(xiàng)目 中鐵卓越中心 中交國(guó)際中心 傳化中心 保利中心 華西上和創(chuàng)世紀(jì)大廈 金以德國(guó)際中心 042 天府國(guó)際金融中心 043 川投集團(tuán)總部項(xiàng)目其他商業(yè)配套項(xiàng)目編號(hào)

項(xiàng)目名023 言幾又天府國(guó)際文創(chuàng)中心 萬(wàn)豪酒店 天府國(guó)際保稅商業(yè)中心 秦皇假日酒店 中糧大悅城 雪蓮堂美術(shù)館 大劇院 天府國(guó)際會(huì)議中心 萬(wàn)達(dá)國(guó)際醫(yī)院411638292842342040191826223130

2527

243332172135360000國(guó)有企業(yè)開(kāi)發(fā)辦公項(xiàng)目民營(yíng)企業(yè)開(kāi)發(fā)辦公項(xiàng)目00 其他商業(yè)配套項(xiàng)目39天府中央商務(wù)區(qū)東區(qū)核心區(qū)2343

37數(shù)據(jù)來(lái)源：天府新區(qū)官網(wǎng)，高力國(guó)際研究部根據(jù)公開(kāi)信息整理，部分項(xiàng)目名稱還未正式確定Mapsource:

Mapbox13高力專題寫(xiě)字樓&投資 | 研究部 | 成都 | 2019年9月天府新區(qū)中央商務(wù)區(qū)（西區(qū)）商業(yè)辦公項(xiàng)目分布圖商務(wù)辦公項(xiàng)目（截至2019年7月已簽約項(xiàng)目）編號(hào) 項(xiàng)目名001 招商局集團(tuán)&招商蛇口總部項(xiàng)目新希望總部項(xiàng)目 正大集團(tuán)總部項(xiàng)目 成都演藝集團(tuán)總部項(xiàng)目 東方電氣集團(tuán)總部項(xiàng)目 華潤(rùn)集團(tuán)總部項(xiàng)目 中國(guó)建材西南總部項(xiàng)目 德勤“一帶一路”服務(wù)中心 中國(guó)鋁業(yè)集團(tuán)總部項(xiàng)目 領(lǐng)地集團(tuán)總部項(xiàng)目 藍(lán)潤(rùn)集團(tuán)總部項(xiàng)目 朗姿泛時(shí)尚產(chǎn)業(yè)總部項(xiàng)目 成都路橋總部項(xiàng)目 四川鐵投集團(tuán)總部項(xiàng)目 成都環(huán)境集團(tuán)總部項(xiàng)目1231213

1415

1156 489

7100000國(guó)有企業(yè)開(kāi)發(fā)辦公項(xiàng)目民營(yíng)企業(yè)開(kāi)發(fā)辦公項(xiàng)目天府中央商務(wù)區(qū)西區(qū)核心區(qū)數(shù)據(jù)來(lái)源：天府新區(qū)官網(wǎng)，高力國(guó)際研究部根據(jù)公開(kāi)信息整理，部分項(xiàng)目名稱還未正式確定Mapsource:

Mapbox14高力專題寫(xiě)字樓&投資 | 研究部 | 成都 | 2019年9月三.

對(duì)于天府新區(qū)市場(chǎng)化租賃項(xiàng)目的建議性價(jià)比乃是新區(qū)早期辦公項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：由于新開(kāi)發(fā)區(qū)的土地供應(yīng)時(shí)間相對(duì)集中，因此多數(shù)新區(qū)在發(fā)展早期難以避免市場(chǎng)供應(yīng)量大，競(jìng)品項(xiàng)目多的困局。此外新區(qū)在商務(wù)氛圍，辦公配套等條件上也落后于成熟辦公商圈。在此階段，讓租戶以更優(yōu)惠的租金獲得較高品質(zhì)的辦公物業(yè)是新區(qū)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的最大競(jìng)爭(zhēng)力。因此高力國(guó)際建議業(yè)主在前期招商階段以高性價(jià)比的產(chǎn)品吸引大面積優(yōu)質(zhì)租戶。差異化的產(chǎn)品有助于提升項(xiàng)目吸引力：為何產(chǎn)品一定要是超甲或者甲級(jí)寫(xiě)字樓？高力國(guó)際在長(zhǎng)期的市場(chǎng)研究中發(fā)現(xiàn)，在近期寫(xiě)字樓供應(yīng)中甲級(jí)寫(xiě)字樓的占比越來(lái)越高，似乎開(kāi)發(fā)商們都注重將自己的產(chǎn)品向高端化發(fā)展。這一思路本身無(wú)可厚非，但高品質(zhì)必然帶來(lái)高成本，繼而導(dǎo)致高價(jià)位的租金期望。而對(duì)于成都市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，絕大多數(shù)企業(yè)的承租能力有限，這樣的定位難以避免客戶少，租賃進(jìn)度慢的結(jié)局?；诙€城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力特征，任何商務(wù)區(qū)都需要一定比例的中等品質(zhì)辦公物業(yè)。當(dāng)然對(duì)于天府新區(qū)這樣一個(gè)起點(diǎn)高，總部扎堆，且商業(yè)辦公自持比例較高的地區(qū)來(lái)說(shuō)，高力國(guó)際