成功商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目-市場(chǎng)定位為首要

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近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)宛如一只報(bào)春鳥(niǎo)，喚醒了國(guó)內(nèi)沉寂將近10年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一時(shí)間，從專為即將搶灘中國(guó)的外資商業(yè)而開(kāi)發(fā)的大型商業(yè)物業(yè)，到特色商業(yè)街區(qū)，再到散布在各個(gè)新建小區(qū)的社區(qū)超市、店鋪紛紛涌現(xiàn)，不少房地產(chǎn)商更是磨刀霍霍，準(zhǔn)備大展拳腳。然而，近日在廣州舉行的有關(guān)營(yíng)銷(xiāo)論壇上，一些專家提醒房地產(chǎn)商注意：商業(yè)地產(chǎn)的操作難度明顯高于普通住宅地產(chǎn)，從立項(xiàng)到經(jīng)營(yíng)牽涉的因素很多，就一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，準(zhǔn)確合理的市場(chǎng)定位是諸多因素中的重中之重。

一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)建設(shè)到開(kāi)始經(jīng)營(yíng)，涉及到建筑規(guī)劃、市場(chǎng)定位、主題定位、裝飾裝潢、商品布局、商鋪間隔、宣傳推廣、招商銷(xiāo)售以至商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理等諸多方面的內(nèi)容，而市場(chǎng)定位是項(xiàng)目前期工作的重點(diǎn)，準(zhǔn)確的定位可以賦予項(xiàng)目獨(dú)特鮮明的個(gè)性。如廣州友誼柏麗廣場(chǎng)為國(guó)際商品特區(qū)，定位于高檔購(gòu)物消費(fèi)中心；廣州天河廣場(chǎng)定位為大型一站式購(gòu)物中心，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、旅游等于一體，吸引的則是大眾消費(fèi)者。項(xiàng)目的定位傳達(dá)的是項(xiàng)目的精髓，項(xiàng)目的宗旨、定位不準(zhǔn)甚或不當(dāng)，項(xiàng)目就很難適應(yīng)市場(chǎng)，甚至難以生存。

.-物業(yè)經(jīng)理人

中新合認(rèn)為，商業(yè)房地產(chǎn)的定位首先體現(xiàn)為市場(chǎng)定位。在廣州，天河區(qū)是商界派重兵駐守的地方，一站式購(gòu)物中心天河城早已深入民心，時(shí)代廣場(chǎng)也獲取了天河白領(lǐng)的認(rèn)同，中信名店更是受到高級(jí)白領(lǐng)和金領(lǐng)的青睞。要在天河商圈分一杯羹，沒(méi)有鮮明準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位就等同盲目投資。近日，位于天河火車(chē)東站附近的中泰國(guó)際廣場(chǎng)就對(duì)其市場(chǎng)進(jìn)行重新定位，大膽地把消費(fèi)群鎖定為女白領(lǐng)，打出“生活第三空間”的概念口號(hào)，并在商品布局、裝飾裝潢等方面進(jìn)行緊扣定位的調(diào)整。此舉效果喜人，不少相關(guān)的名店?duì)幭嗦鋺羝渲?，為該?gòu)物廣場(chǎng)征戰(zhàn)天河商圈奠定了良好的基礎(chǔ)。

商業(yè)地產(chǎn)的另一個(gè)定位體現(xiàn)為功能組合定位。據(jù)最新的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，消費(fèi)者進(jìn)入購(gòu)物中心，近50%以上是為了娛樂(lè)、休閑，而只有40%的人是專為購(gòu)物而來(lái)。有跡象顯示，這個(gè)數(shù)字還在進(jìn)一步向前者傾斜。也許是心有靈犀，廣州的中泰國(guó)際廣場(chǎng)在最近重新進(jìn)行功能組合定位時(shí)，就放棄了天河區(qū)的商廈以購(gòu)物為主、飲食休閑為輔的普遍做法，在七層購(gòu)物樓中，每層均辟出近50%的面積經(jīng)營(yíng)飲食、健身休閑配套，配合消費(fèi)者以休閑娛樂(lè)為主的心理，并以此帶動(dòng)購(gòu)物消費(fèi)。

決定商業(yè)地產(chǎn)命運(yùn)的最后一個(gè)定位是經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的定位。在廣州，中泰國(guó)際廣場(chǎng)曾把自己的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容定位為百貨業(yè)，商場(chǎng)一到七層都由百盛百貨經(jīng)營(yíng)，結(jié)果效果不甚理想。目前，該廣場(chǎng)放棄大而全的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，大量減少家電、家庭百貨及男士服飾等經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，讓位于女性服飾、化裝品、飾品等，希望籍此吸引市場(chǎng)細(xì)分后的消