房地產(chǎn)投融資實務(wù)

將探討的問題1.對房地產(chǎn)投融資活動的認識2.關(guān)于新項目拓展3.高院關(guān)于土地合同糾紛的司法解釋4.判別房地產(chǎn)投資項目是否可行的主要指標5.融資前、融資后投資分析6.房地產(chǎn)兼并收購之盡職調(diào)查7.房地產(chǎn)項目融資8.房地產(chǎn)信托9.國外房地產(chǎn)基金公司選擇合作對象的標準10.國外房地產(chǎn)基金11.如何撰寫一份好的商業(yè)計劃書12.工作中的幾點體會二、關(guān)于新項目拓展1、土地（項目）獲得一級市場：全面響應(yīng)文件要求☆

招標

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拍賣☆掛牌二級市場：做好盡職調(diào)查☆

股權(quán)轉(zhuǎn)讓

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在建工程轉(zhuǎn)讓二、關(guān)于新項目拓展3、提高“命中率”需注意的幾個事項項目來源可靠權(quán)屬清楚規(guī)劃無瑕疵符合公司發(fā)展戰(zhàn)略符合謹慎、穩(wěn)健、保守、以小博大原則已經(jīng)站在老板的角度把問題都考慮清楚了三、高院關(guān)于土地合同糾紛的司法解釋（2005年6月18日）土地出讓合同土地轉(zhuǎn)讓合同合作開發(fā)合同四、判別房地產(chǎn)投資項目是否可行的主要指標成本利潤率自有資金回報率銷售利潤率內(nèi)部收益率（IRR）☆項目財務(wù)內(nèi)部收益率☆項目資本金內(nèi)部收益率☆投資各方內(nèi)部收益率五、融資前、融資后投資分析融資前（Before

funding）：不受融資方案影響融資后（After

funding）：受融資方案影響六、房地產(chǎn)兼并收購之盡職調(diào)查組建專業(yè)化的團隊審計師、律師、工程師、會計師等，包括收購方內(nèi)部和外部制訂詳盡的并購流程（五個主要環(huán)節(jié)）☆市場調(diào)研和戰(zhàn)略評估☆初步接洽、簽訂備忘錄（合作意向書）和保密協(xié)議☆盡職調(diào)查☆交易談判☆起草合同和簽約盡職調(diào)查的內(nèi)容案例：A公司收購B公司盡職調(diào)查清單（范例）七、房地產(chǎn)項目融資投融資工作從項目前期階段開始融資研究需要在投資估算的基礎(chǔ)上進行資金來源：股東權(quán)益資金和負債2、房地產(chǎn)項目融資主要渠道IPO、增配股、可轉(zhuǎn)債企業(yè)增資擴股股東借款銀行借款房地產(chǎn)信托國外房地產(chǎn)基金3、優(yōu)先股優(yōu)先股是一種介于股本資金與負債之間的融資方式優(yōu)先股股東不參與公司的經(jīng)營管理，沒有公司的控制權(quán)發(fā)行優(yōu)先股通常不需要還本，但要支付固定的股息優(yōu)先股股息通常大大高于銀行的貸款利息對于其他債權(quán)人來講，優(yōu)先股后于其他債權(quán)人受償對于一般股東來說，優(yōu)先股是一種負債優(yōu)先股股息在稅后支付，資金成本得不到所得稅扣減4、股東借款股東借款是公司的股東對公司提供的貸款，對借款公司來說是負債。股東借款的好處是可以降低注冊資本。股東借款的利息可以在稅前支付。5、銀行貸款

我國的銀行貸款分為商業(yè)銀行貸款和政策性銀行貸款（國家開發(fā)銀行、進出口銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行）。我國的商業(yè)銀行分為國有商業(yè)銀行和股份制銀行。

商業(yè)銀行的貸款分為短期貸款（1年以內(nèi)）、中期貸款（1-3年）和長期貸款（3年以上）。

商業(yè)銀行貸款通常應(yīng)當不超過10年，超過10年期限，需要報人民銀行備案。

商業(yè)銀行貸款利率以人民銀行基準利率為中心可以上下浮動。一般下浮10%至上浮30%。三方委貸（銀行版本）條件及提供的資料6、IPO香港主板、創(chuàng)業(yè)板與中國A股、美國NASDAQ上市條件比較7、融資成本資金成本資金成本=資金占用成本+融資費用資金占用成本借款利息、股息、紅利融資費用律師費、資信評估費、公證費、手續(xù)費、擔保費、管理費、傭金8、融資風(fēng)險出資能力出資吸引力再融資能力融資預(yù)算的松緊程度利率和匯率風(fēng)險八、房地產(chǎn)信托1.信托的定義和有關(guān)規(guī)定信托是指委托人基于對受托人的信任,將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名義,為受益人的利益或者特定目的,進行管理或者處分的行為。根據(jù)規(guī)定，信托投資公司集合管理、運用、處分信托資金時，接受委托人的資金信托合同不得超過200份，每份合同金額不得低于人民幣5萬元。2、“一法兩規(guī)”《中華人民共和國信托法》（2001年4月28日）《信托投資公司管理辦法》（2001年1月10日）《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》（2002年6月26日）《加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》（2005年8月28日）（212文件）3、信托合同主要條款1.委托人、受托人的姓名、住所、自然人身份證號受益人姓名、身份證號釋義信托目的信托類別信托資金及其交付（如有）信托期限信托財產(chǎn)的構(gòu)成信托財產(chǎn)的管理方式和受托人的管理、運用和處分的權(quán)限信托財產(chǎn)管理、運用和處分的具體方法或者安排張江鎮(zhèn)項目資金信托計劃(草案)案例：——

一般受益人推介九、國外房地產(chǎn)基金公司選擇合作對象的標準☆

地域

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市場宏觀經(jīng)濟☆國家行業(yè)地位☆壟斷☆群雄割據(jù)☆行業(yè)領(lǐng)先☆新進入者目標市場公司發(fā)展戰(zhàn)略☆

目標

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定位

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優(yōu)勢九、國外房地產(chǎn)基金公司選擇合作對象的標準業(yè)務(wù)運行模式☆邏輯性☆規(guī)模化☆可復(fù)制☆增長潛力☆誠信度☆公開透明☆企業(yè)文化☆簡單化業(yè)績和潛力☆過往業(yè)績公司治理結(jié)構(gòu)☆管理層品牌2、與國外房地產(chǎn)基金打交道需注意事項注重資金運用是否達到回報率資金（外匯）進出的通道合作方提供的信息要一致企業(yè)信息公開透明，允許并且?guī)椭鸸咀龊庙椖勘M職調(diào)查基金公司項目決策時間較長，需要耐心項目公司的股權(quán)架構(gòu)簡單、清晰位于中心地段、甲級品質(zhì)、定位準確、功能單一、價格合理的投資項目（酒店式服務(wù)公寓、寫字樓、商場）是基金公司的首選復(fù)地集團和荷蘭ING松江香提苑合作項目案例：十一、如何撰寫一份好的商業(yè)計劃書公司介紹☆戰(zhàn)略☆技術(shù)☆產(chǎn)品和服務(wù)

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管理團隊市場和銷售☆目標市場☆營銷策略競爭性分析☆競爭者☆