論高容積率低層住宅設(shè)計(jì)思路

Word版本，下載可自由編輯論高容積率低層住宅設(shè)計(jì)思路論高容積率低層住宅設(shè)計(jì)思路

產(chǎn)品的高容積率可以實(shí)現(xiàn)開發(fā)商的價(jià)值，而高品質(zhì)則體現(xiàn)客戶的價(jià)值，因此在高容積率低層住宅產(chǎn)品中應(yīng)把高容積率和高品質(zhì)的完美地結(jié)合起來，達(dá)到開發(fā)商和客戶的雙贏。下面就低層住宅的高容積率開發(fā)和優(yōu)化設(shè)計(jì)手法作探討，以拋磚引玉，引發(fā)討論和思考。

一、低層住宅開發(fā)強(qiáng)度分析

住宅土地容積率在1.0以下，一般基本可以規(guī)劃為低層為主的居住社區(qū)；1.0-3.0范圍內(nèi)，可以考慮設(shè)置成低層住宅+高層住宅的模式，一般來講，低層住宅售價(jià)高，在合理范圍內(nèi)應(yīng)盡量提高低層住宅產(chǎn)品比例，以獲取高收益。如何來提高低層住宅比例呢？那么應(yīng)盡可能提高低層住宅部分的容積率。首先我們對土地開發(fā)強(qiáng)度進(jìn)行分析，以此來分析低層住宅的容量極限。假設(shè)1：用地100*100米，全聯(lián)排別墅，三層局部退臺，假設(shè)地上面積為2.5倍基底面積，開間中間套6米，端套7.5米，進(jìn)深18米，南北間距按照15米控制，東西間距按照6米控制，退界按照6米控制。規(guī)劃6棟6聯(lián)排，計(jì)算強(qiáng)排容積率為1.0，建筑密度達(dá)到40%。一般而言，住宅地塊建筑密度都會控制在30%以內(nèi)，因此建筑密度是限制容積率提升的最大障礙。

假設(shè)2：用地300*300米，全聯(lián)排別墅，三層局部退臺，假設(shè)地上面積為2.5倍基底面積，開間中間套6米，端套7.5米，進(jìn)深18米，南北間距按照15米控制，東西間距按照6米控制，退界按照6米控制，規(guī)劃54棟6-8聯(lián)排，計(jì)算強(qiáng)排容積率為1.13，建筑密度達(dá)到45%。大地塊容量高于小地塊，建筑密度也可以做到更高。

下表對低層住宅容量進(jìn)行了分析，可以看出在建筑密度控制在30%時(shí)，面積基底系數(shù)取3，則容積率可以達(dá)到0.9。從以上分析可以看出，建筑密度和地上建筑面積除以基底建筑面積的系數(shù)決定了建筑容量大小，地上建筑面積=建筑密度*面積基底系數(shù)，面積基底系數(shù)=地上建筑面積/基底建筑面積。

在建筑密度無法突破的情況下，能采取的設(shè)計(jì)手法主要有：

1.增加建筑層數(shù)，以提高面積基底系數(shù)；

2.盡量增加地.下室、閣樓等丌計(jì)容面積，使得實(shí)際容量提高。

二、高容積率設(shè)計(jì)手法總結(jié)

由于各個(gè)地區(qū)規(guī)劃控制指標(biāo)丌同，為了達(dá)到高容積率開發(fā)，可以采取的優(yōu)化設(shè)計(jì)手法有：

(一)規(guī)劃優(yōu)化設(shè)計(jì)手法

1.在規(guī)劃指標(biāo)范圍內(nèi)，提高進(jìn)深，增加戶均面積

2.采取內(nèi)院方式加大進(jìn)深

3.有條件的可以采取圍合規(guī)劃布局，既可以改善空間關(guān)系，又可以提高容積率

4.增加聯(lián)接戶數(shù)，利用北退臺減少間距

在高容積率開發(fā)模式下，建筑密度高，建筑間距狹窄，建筑層數(shù)較高，會帶來壓抑的感覺，為了改善空間效果和提升環(huán)境質(zhì)量，可以采取以下設(shè)計(jì)手法：

.-物業(yè)經(jīng)理人

增加空間層級和變化，如設(shè)置小區(qū)——組團(tuán)——合院這樣的空間序列變化；

采用景觀、小品、矮墻分割進(jìn)一步做小空間；

堆坡造景，利用高差豐富空間；

豐富的建筑錯(cuò)落、立面整體化處理和綠化景觀，削弱建筑的體量和長度；

人車分流，停車入地，地面步行化、景觀化；

地面抬高，豐富豎向變化，降低車庫造價(jià)，改善地下采光通風(fēng)

庭院盡量私有化。

(二)景觀優(yōu)化設(shè)計(jì)實(shí)施手法

相對于高層住宅，低層住宅的建筑體量小，景觀對于產(chǎn)品品質(zhì)影響大，為改善高容積率樓盤的建筑效果，景觀可以采取的手法如下：

1.確定具有吸引力的景觀主題，如東南亞度假風(fēng)情、地中海風(fēng)情等，通過豎向設(shè)計(jì)、硬景比例和形式、步行系統(tǒng)、水景系統(tǒng)、植物造景、植被種類規(guī)格、整體景觀打造等方面來落實(shí)；

2.采用多層次綠化：7-8米大喬木、4-5米小喬木、2-3米灌木、小灌木和花卉、草坪地被；

3.設(shè)計(jì)手法有：空間組織不造景、師法自然、四季異景、庭院私有化；

4.景觀實(shí)施手法有：全冠移植、360度成樹定位、同緯度采購、自建苗圃、精裝私家庭院。

篇2：住宅容積率概念

住宅容積率概念

是每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積或以住宅建筑總面積與住宅用地的比值表示。建筑容積率是建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中一項(xiàng)重要指標(biāo)。它可以控制建筑基地內(nèi)建筑的規(guī)模和高度，以便留出一定的空地作為綠化交通廣場用地，也可以控制建筑物的層數(shù)以符合城市規(guī)劃的要求。當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門對需要建設(shè)的基地應(yīng)提出建筑容積率指標(biāo)。

篇3：建筑容積率建筑密度和綠化率概念

建筑容積率、建筑密度和綠化率的概念

建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。

建筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。

綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動場地等等。

特別提示：對于發(fā)展商來說，容積率和建筑密度決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率和建筑密度直接涉及到居住的舒適度，容積率越低，居住密度越小，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。

1、用地性質(zhì)：二類居住用地；

主要規(guī)劃指標(biāo)：容積率：≤1.6；

建筑密度：≤30%；綠地率≥35%；

2、用地性質(zhì)：居住(兼容商業(yè)金融、行政辦公)；

主要規(guī)劃指標(biāo)：容積率：≤3.0；

建筑密度：≤40%；綠地率≥25%；

3、用地性質(zhì)：居住(兼容商業(yè)金融、行政辦公)；

主要規(guī)劃指標(biāo)：容積率：≤2.0；

建筑密度：≤28%；綠地率≥35%；

4、用地性質(zhì)：居住(兼容商業(yè)金融、行政辦公)；

主要規(guī)劃指標(biāo)：容積率：≤3.0；

建筑密度：≤28%；綠地率≥35%；

5、用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公(兼容旅館業(yè))用地；

主要規(guī)劃指標(biāo)：容積率：≤2.4；

建筑密度：≤28%；綠地率≥35%；

6、用地性質(zhì)：公共設(shè)施用地；

主要規(guī)劃指標(biāo)：容積率：≤8；

建筑密度：≤55%；

7、用地性質(zhì)：商業(yè)金融、居住(兼容行政辦公)用地；

主要規(guī)劃指標(biāo)：容積率：≤2.5；建筑密度：≤26%；

綠地率≥35%；

8、用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公(兼容旅館業(yè))用地；

主要規(guī)劃指標(biāo)：容積率：≤2.4；建筑密度：≤28%；

綠地率≥35%；

9、用地性質(zhì)：住宅用地；

主要規(guī)劃指標(biāo)：容積率：≤3.6；

建筑密度：≤22%；綠地率≥40%；

1、規(guī)劃用地性質(zhì)：二類居住用地；

容積率：≤1.4；

建筑密度：≤20%；

綠化率：≥45%；

建筑高度：≤35米

集中綠地：≥3000平方米

建筑間距系數(shù)：1.3。

2、規(guī)劃用地性質(zhì)：二類居住用地；

容積率：≤1.5；

建筑密度：≤22%；

綠化率：≥40%；

建筑高度：≤35米；

建筑間距系數(shù)：1.3。

3、規(guī)劃用地性質(zhì)：二類居住用地；

容積率：≤0.7；

建筑密度：≤20%；

綠化率：≥45%；

建筑高度：≤15米；

集中綠地：≥5000平方米。

容積率：≤1．8（6層）

建筑密度：30%

1、規(guī)劃用地性質(zhì):住宅及與其相關(guān)的配套服務(wù)設(shè)施；

容積率：1.8；

建筑密度：22%；

建筑高度：多層16米小高層35米高層60米;

綠地率：40%。

2、規(guī)劃用地性質(zhì)：二類居住用地；

容積率：≤1.5；

建筑密度:≤20%；

綠地率:≥40%；

建筑高度(層數(shù))：≤35米。

3、規(guī)劃用地性質(zhì)：住宅；

容積率：≤1.5；

覆蓋率：≤22%；

綠地率：≥40%；

建筑高度：小于35米。

房屋建筑系數(shù).房屋建筑面積/房屋使用面積；

建筑系數(shù)規(guī)定不得低于３０％（工藝流程或生產(chǎn)安全上有特殊要求的例外）；行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比例不得超過７％。

開發(fā)區(qū)內(nèi)廠區(qū)綠化率需達(dá)到多少？

答：工業(yè)企業(yè)內(nèi)部綠地率原則上控制在30%以內(nèi)。

工業(yè)園區(qū)出讓地塊有哪些配套設(shè)施？

答：工業(yè)園區(qū)出讓地塊基礎(chǔ)設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)為“五通一平”，“五通”即：道路、電力、電訊、供水、排水等?！耙黄健奔吹孛财秸?。

企業(yè)內(nèi)部行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施用地要求？

答：企業(yè)所需生活服務(wù)設(shè)施、行政辦公用地面積之和，一般控制在工程項(xiàng)目總用地面積的7%，最多在10%以內(nèi)。

企業(yè)內(nèi)部可否建設(shè)職工住宅等設(shè)施？

答：企業(yè)內(nèi)部原則不得建造成套職工住宅、專家樓、賓館和招待所等設(shè)施。

篇4：建筑容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則

建筑容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則

一、容積率系指一定地塊內(nèi)，地上總建筑面積計(jì)算值與總建設(shè)用地面積的商。地上總建筑面積計(jì)算值為建設(shè)用地內(nèi)各棟建筑物地上建筑面積計(jì)算值之和；地下有經(jīng)營性面積的，其經(jīng)營面積不納入計(jì)算容積率的建筑面積。一般情況下，建筑面積計(jì)算值按照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-20**）的規(guī)定執(zhí)行；遇有特殊情況，按照本規(guī)則下列規(guī)定執(zhí)行。

二、當(dāng)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.9米(2.7米＋2.2米)時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算；當(dāng)住宅建筑層高大于7.6米（2.7米×2+2.2米）時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的3倍計(jì)算。

三、當(dāng)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于5.5米(3.3米＋2.2米)時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算；當(dāng)辦公建筑層高大于8.8米（3.3米×2+2.2米）時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的3倍計(jì)算。

四、當(dāng)普通商業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于6.1米(3.9米＋2.2米)時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算；當(dāng)普通商業(yè)建筑層高大于10米（3.9米×2＋2.2米）時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的3倍計(jì)算。

五、計(jì)算含陽臺建筑的容積率指標(biāo)時(shí)，陽臺部分建筑面積的計(jì)算值按照其水平投影面積計(jì)算。

六、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時(shí)，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積計(jì)算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計(jì)入容積率。

如建筑室外地坪標(biāo)高不一致時(shí)，以周邊最近的城市道路標(biāo)高為準(zhǔn)加上0.2米作為室外地坪，之后再按上述規(guī)定核準(zhǔn)。

七、住宅、辦公、普通商業(yè)建筑的門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨(dú)立式住宅建筑和特殊用途的大型商業(yè)用房，工業(yè)建筑、體育館、博物館和展覽館類建筑暫不按本規(guī)則計(jì)算容積率，其建筑面積的計(jì)算值按照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-20**）的規(guī)定執(zhí)行。

八、設(shè)計(jì)單位應(yīng)在總平面圖上分別注明建筑面積和建筑面積計(jì)算值。

篇5：最佳容積率計(jì)算方法(最大利潤化模型)

最佳容積率的計(jì)算方法（最大利潤化模型）

容積率是在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。

通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價(jià)最重要的因素。

容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對單個(gè)房屋來說各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：R=C?H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。

容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平：

房屋的單方開發(fā)成本=房屋單方造價(jià)+樓面地價(jià)+稅+費(fèi)

樓面地價(jià)=宗地總價(jià)/宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價(jià)/容積率

因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。

容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，由于占地面積是一定的，地價(jià)確定后，三通一平或七通一平的土地成本也是固定的，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益.社會效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。

一、容積率與物業(yè)類別

充分了解容積率對項(xiàng)目品質(zhì)的影響，對項(xiàng)目定位和規(guī)劃是非常有幫助的。在此說一說各類建筑分別對應(yīng)的容積率數(shù)值。

1.容積率低于0.3，這是非常高檔的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。

2.容積率0.3-0.5，一般獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，環(huán)境還可以，但感覺有點(diǎn)密了。如果穿插部分雙拼別墅.聯(lián)排別墅，就可以解決這個(gè)問題了。

3.容積率0.5-0.8，一般的雙拼.聯(lián)排別墅，如果組合3~4層，局部5層的樓中樓，這個(gè)項(xiàng)目的品位就相當(dāng)高了。

4.容積率0.8-1.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。另外容積率在0.8-1.0時(shí)也可以考慮疊加別墅(3-4層)；容積率在1.0-1.2時(shí)也可以考慮做花園洋房(4-5層)；

5.容積率1.2-1.5，正常的多層項(xiàng)目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會是一大賣點(diǎn)。

6.容積率1.5-2.0，正常的多層+小高層項(xiàng)目。

7.容積率2.0-2.5，正常的小高層項(xiàng)目。

8.容積率2.5-3.0，小高層+二類高層項(xiàng)目(18層以內(nèi))。此時(shí)如果做全小高層，環(huán)境會很差。

9.容積率3.0-6.0，高層項(xiàng)目(19-33層，樓高100米以內(nèi))。

10.容積率6.0以上，摩天大樓項(xiàng)目

注：按《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50045-95)：在我國凡10層及10層以上，或者建筑高度大于24米的建筑都屬于高層建筑。為與目前住宅建筑設(shè)計(jì)上的慣例一致，故細(xì)分定義“小高層”、“中高層”、“高層”三個(gè)樓層分段。

二、容積率與物業(yè)類別的綜合運(yùn)用

1.各類物業(yè)面積計(jì)算與容積率：通過各類物業(yè)容積率范圍建立不等式方程求解即可計(jì)算出每類物業(yè)的最大或最小面積。

2.參考地段位置，結(jié)合開發(fā)商特點(diǎn)與市場情況選擇物業(yè)配置。

三、最佳容積率的相關(guān)模型

1.理論基礎(chǔ)

在其它住宅屬性不變的前提下，隨著容積率的提高，消費(fèi)者對高層或高密度住宅愿意支付的價(jià)格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定時(shí)，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多，開始時(shí)由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)?，單方造價(jià)降低，當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時(shí)，就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等，單方造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升，因此，兩者之間存在一個(gè)利潤最大化的理論值。

一定的土地轉(zhuǎn)讓、建安等成本條件下，項(xiàng)目的利潤取決于產(chǎn)品的單價(jià)和產(chǎn)品的總量，也就是總面積。

容積率決定了總面積，也決定了單價(jià)，而隨著項(xiàng)目容積率的上升，售價(jià)并非等比例下降，(容積率1的TOWNHOUE項(xiàng)目售價(jià)不可能達(dá)到容積率為3時(shí)的高層住宅的3倍了)。

因而總利潤額隨容積率的上升而上升，當(dāng)容積率高出最適容積率的數(shù)值的時(shí)候，產(chǎn)品的品質(zhì)開始下降，售價(jià)下降，利潤下降。在最適容積率點(diǎn)上同，銷售額與總成本的差值最大，也就是利潤最大。

2.土地增值模型

在房地產(chǎn)評估中，通常運(yùn)用以下兩種模型對方案進(jìn)行評價(jià)，以確定項(xiàng)目的最佳容積率。一般而言，房地產(chǎn)的增值主要來源于土地增值，因此，當(dāng)某種物業(yè)類型的土地增值達(dá)到最大化時(shí)，即是該項(xiàng)目適合的開發(fā)物業(yè)類型，而此時(shí)的容積率也是項(xiàng)目的最佳容積率。在進(jìn)行模型計(jì)算時(shí)，需要用到以下經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，對各方案進(jìn)行模擬評估。

模型假設(shè)條件：設(shè)每種物業(yè)類型的參考容積率為Ri，各種產(chǎn)品的用地比例為*i，城市規(guī)劃容積率為J，土地面積為D，某種產(chǎn)品的每平米土地增值為Zi，則：

每平米土地增值(Zi)=[售價(jià)×(1-營業(yè)稅及附加)-前期費(fèi)用-建安成本-管理成本-銷售費(fèi)用-不可預(yù)見費(fèi)-利息費(fèi)用]×參考容積率-每平米土地費(fèi)用

利潤最大值Yma*=(∑Zi**i)D

其中：0≤*i≤1

∑*i≤1

∑*i*Ri≤J

示例：假設(shè)一項(xiàng)目的土地面積為2萬平米，最高容積率為1.2，土地費(fèi)用為5000萬元；多層售價(jià)5500元/平米，參考容積率1.5；別墅售價(jià)8500元/平米，參考容積率0.5。

多層住宅每平米土地增值=(5500-850-200-25-42-42-220-302)*1.5-2500=3228元

別墅住宅每平米土地增值=(8500-1200-250-36-60-60-340-468)*0.5-2500=543元

別墅與多層住宅費(fèi)用簡表

通過計(jì)算機(jī)可以算出容積為1.2，別墅與多層用地比例為0.3:0.7時(shí)，即多層住宅面積21000平米，別墅面積3000平米，土地增值達(dá)到最大值4845萬元。

某種物業(yè)類型的土地增值最大，即可視為開發(fā)此種物業(yè)類型地塊能夠獲得最大利潤。由于政府規(guī)劃以及地塊本身的一些限制，使得最佳容積率與實(shí)際容積率是有差距的，但我們能夠通過模型計(jì)算，找到項(xiàng)目開發(fā)的最佳物業(yè)類型及其容積率，以減少理論與實(shí)際之間的差距。

3.求解步驟

首先，通過前期的市場調(diào)查，了解市場上各物業(yè)形態(tài)的售價(jià)及銷售情況，給產(chǎn)品定位提供必要

信息；同時(shí)，結(jié)合地塊SWOT分析及規(guī)劃指標(biāo)，對各種物業(yè)形態(tài)的可行性進(jìn)行初步分析。