關(guān)于企業(yè)開展社區(qū)物業(yè)管理的調(diào)查與分析保障性住房小區(qū)物業(yè)管理實證研究以廣東X小區(qū)為例

關(guān)于企業(yè)開展社區(qū)物業(yè)管理的調(diào)查與分析保障性住房小區(qū)物業(yè)管理實證研究以廣東X小區(qū)為例

自20世紀(jì)90年代以來，中國開始建設(shè)保障住房。近年來，已提供了各種類型的安全住房，如公寓、生活住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、租賃住房、公共租賃住房、新社區(qū)住房等。城市的窮人為許多低收入家庭提供了合適的生活場所，極大地解決了他們的生活困難。近年來,黨和政府高度重視民生問題,住房保障工作全面提速,預(yù)計“十二五”期間全國將建設(shè)3600萬套保障性住房,建設(shè)規(guī)?？涨皵U(kuò)大,后續(xù)物業(yè)管理問題也逐步顯現(xiàn)。從香港等發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗來看,大規(guī)模保障性住房如果缺乏有效管理,將產(chǎn)生一系列的社會問題,甚至成為社會沖突的根源。目前,在同一個保障房小區(qū)中可能并存著多種保障房產(chǎn)品,產(chǎn)權(quán)性質(zhì)復(fù)雜,利益訴求多樣,這些是商品房小區(qū)所不具有的特性,全盤照搬商品房小區(qū)的物業(yè)管理模式將使管理工作難以開展。保障房小區(qū)居民多數(shù)是低收入困難家庭,對付費購買物業(yè)管理服務(wù)的意識較淡薄,但權(quán)利意識較強(qiáng),造成了對待物業(yè)管理上,權(quán)利與義務(wù)認(rèn)知不對等,增加了管理的難度。而現(xiàn)有的《物業(yè)管理條例》是針對產(chǎn)權(quán)人相對單一的商品房小區(qū)制定的,對保障性住房的管理缺少相應(yīng)法律指引,無法提供針對性的指導(dǎo)。保障性住房小區(qū)的業(yè)主委員會(以下簡稱“業(yè)委會”)只有具有住房產(chǎn)權(quán)的二手房、解困房、經(jīng)濟(jì)適用住房、安居房和拆遷安置房業(yè)主等可以參與,廉租房租戶則缺乏相應(yīng)的代表。此外,住房保障對象大多為弱勢群體,需要政府的救濟(jì)和扶助,采用普通商品住房的物業(yè)管理和業(yè)主自治模式有許多不適應(yīng)的地方。因此,保障性住房社區(qū)物業(yè)管理模式急需在實踐中探索、研究。1確保住房物業(yè)管理,發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用和監(jiān)管作用近年來,國內(nèi)外關(guān)于保障性住房小區(qū)物業(yè)管理的研究正逐步展開。在保障房小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的選聘上,張年指出,美國約有20%的中小型公寓實行業(yè)主自我管理。由全體業(yè)主大會選舉出的業(yè)委會,代表全體業(yè)主委托物業(yè)管理公司管理物業(yè),合同期限一般為一年,到期不滿意可以解聘,但需提前60天通知,保證有2個月的緩沖、交接期。Deidre研究了佐治亞州亞特蘭大的Defoors保障性住房小區(qū)住戶對小區(qū)物業(yè)管理的滿意度評價,指出由于保障性住房小區(qū)物業(yè)管理的非盈利性質(zhì)容易導(dǎo)致管理人員的頻繁流動,這會降低住戶對小區(qū)物業(yè)管理的滿意度。在保障房小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)營困難上,金康認(rèn)為,有必要對保障性住房物業(yè)管理提供財政補(bǔ)貼,這有助于維持保障房住戶生活水平和保障性住房小區(qū)物業(yè)管理水平。康曦認(rèn)為,政府可以從小區(qū)經(jīng)營用房收益補(bǔ)貼,小區(qū)道路、路燈、綠化等公共設(shè)施納入市政管理范圍,對保障小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)稅收優(yōu)惠等方面來支持保障房小區(qū)的物業(yè)管理。吳鴻根更主張通過稅收機(jī)制解決保障性住房物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展問題,具體措施包括:保障性住房物業(yè)管理費和租金收入免征營業(yè)稅;對政府購買物業(yè)服務(wù)成果支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資金補(bǔ)貼以及對企業(yè)經(jīng)營性房屋出租所得,實施所得稅和營業(yè)稅減免;對參與保障性住房物業(yè)管理企業(yè)上繳的所得稅實施“先征后返”。針對小區(qū)業(yè)主自治和業(yè)主組織的成立、運作和制度設(shè)計方面,白江指出,德國的住宅樓管理建立了三種機(jī)構(gòu):住宅所有權(quán)人大會、管理人和管理參議會進(jìn)行權(quán)利制約。王珍寶提出,我國當(dāng)前社區(qū)建設(shè)與業(yè)主組織活動普遍存在居民參與不足的問題。曹陽認(rèn)為,有必要培育業(yè)主參與物業(yè)管理的外部環(huán)境,防止業(yè)委會盲目發(fā)展,一哄而上,同時強(qiáng)化政府在物業(yè)管理和業(yè)委會建設(shè)中的調(diào)控、監(jiān)管的主導(dǎo)作用。嚴(yán)紅從法律的角度出發(fā),指出,我國現(xiàn)有的法律對業(yè)委會只有權(quán)利的規(guī)定,卻沒有規(guī)定應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任,導(dǎo)致現(xiàn)實中業(yè)委會濫用權(quán)利,侵害業(yè)主利益,建議設(shè)立監(jiān)事委員會以制約業(yè)委會的權(quán)利,進(jìn)行相關(guān)的配套監(jiān)督,形成一個完整有效的監(jiān)督機(jī)制。在保障房小區(qū)居住人群的特殊性和居住人群的差異上,Adam利用美國的國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)對非裔美國人進(jìn)行研究,結(jié)果發(fā)現(xiàn),公屋居民焦慮癥的患病率比非公屋居民高1.8倍,情緒障礙高出1.4倍,物質(zhì)使用障礙高出2.2倍。李強(qiáng)等研究了同一個小區(qū)內(nèi)回遷戶和商品房住戶在成立業(yè)委會、物業(yè)設(shè)施使用和群體融合上存在的問題。他指出群體分化程度被強(qiáng)化,使居民之間的社會距離擴(kuò)大、疏離感增強(qiáng),如果這種居住分異一旦完成,再想回到階級階層混居是無比艱難的。國內(nèi)外學(xué)者對普通商品房小區(qū)物業(yè)管理的研究取得了很多成果,對業(yè)主委員會運作過程中存在的問題、物業(yè)管理企業(yè)的選聘和經(jīng)營也進(jìn)行了深入分析,對商品房小區(qū)居民居住分異的原因和后果也進(jìn)行了研究,這些成果為進(jìn)一步研究保障性住房的管理問題奠定了堅實的基礎(chǔ)。由于保障性住房小區(qū)規(guī)模龐大,房屋產(chǎn)權(quán)差異大、居住人群復(fù)雜、未來保障房小區(qū)的物業(yè)管理任務(wù)將比普通商品房小區(qū)更為艱巨。而且對保障性住房小區(qū)物業(yè)管理的研究缺乏較大規(guī)模的實證調(diào)查,對保障性住房小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀、存在問題以及問題產(chǎn)生機(jī)理的研究成果仍顯匱乏。隨著國家大規(guī)模保障性住房的建成使用,對保障房物業(yè)管理的研究顯得尤為迫切。2x社區(qū)房地產(chǎn)管理現(xiàn)狀研究2.1x小區(qū)物業(yè)管理公司的成立X小區(qū)位于廣東省G市,從1991年開始規(guī)劃,1996年建成投入使用,總建筑面積46.81萬m2,分為東西2個片區(qū),入住居民6700戶。大部分是解困房、安居房和拆遷安置新社區(qū)住宅,另外還有部分廉租房(已入住818戶雙特困戶家庭),是G市第二大保障性住房社區(qū)。X小區(qū)的物業(yè)公司更替頻繁。項目建成之初由A物業(yè)管理公司管理;該公司撤場后,有關(guān)部門指派B物業(yè)管理公司入駐;由于種種原因,B物業(yè)管理公司虧損,于2008年撤場;之后,又通過公開招標(biāo)的方式聘請了C物業(yè)管理公司,接管兩天后基于突發(fā)原因撤場,此后,又由B物業(yè)管理公司繼續(xù)管理,并在此期間成立了業(yè)委會。小區(qū)業(yè)委會通過招標(biāo)的方式選擇了D物業(yè)管理公司,簽定為期6個月的臨時物業(yè)服務(wù)委托合同。按照合同約定,應(yīng)該在2個月后開始新的招投標(biāo),但由于業(yè)委會內(nèi)部分裂成意見相左的兩派,對是否續(xù)聘現(xiàn)公司僵持不下。到2010年9月份還沒有招聘到新的物業(yè)管理公司,因此,D物業(yè)管理公司在沒有續(xù)簽合同的情況下繼續(xù)管理小區(qū)。2.2調(diào)查單位的滿意度從2010年起,由于X小區(qū)的物業(yè)管理糾紛日益尖銳,引起了政府、公眾和媒體的廣泛關(guān)注。2011年2月,筆者組織10多位調(diào)查員深入X小區(qū)東區(qū)和西區(qū)住戶家中開展問卷調(diào)查。共計收集到141份問卷(其中有效問卷130份)。調(diào)查發(fā)現(xiàn),小區(qū)住戶對現(xiàn)物業(yè)管理狀況的滿意度低,非常滿意率為0,比較滿意率也只有10.2%,因此,總體滿意率只有10.2%(見表1)。這與普通商品房小區(qū)逾6成的平均滿意率有很大差距,與《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的95%的滿意率要求更有著天壤之別。為了進(jìn)一步了解X小區(qū)物業(yè)管理滿意度低的原因,筆者于2011年6月在X小區(qū)的四個組團(tuán)(區(qū))展開第二次調(diào)查。方式以入戶問卷調(diào)查為主,攔截式訪問為輔。這次調(diào)查共訪問了76戶家庭,回收71份問卷,有效問卷為67份,受訪者以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房住戶為主。同時,在東區(qū)的公共區(qū)域與住戶進(jìn)行非結(jié)構(gòu)化訪談,此外還召開了住戶代表、業(yè)委會代表和相關(guān)物業(yè)公司管理人員代表座談會,深入了解小區(qū)物業(yè)管理中存在問題。此次調(diào)查較第一次調(diào)查深入,收集的數(shù)據(jù)更具研究價值,因此,以下將主要針對第二次調(diào)查了解的情況進(jìn)行分析。2.3x社區(qū)的物業(yè)管理2.3.1修改后的家庭情況(1)受訪者分布。受訪者以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房住戶為主。按住房性質(zhì)分布情況所占百分比,如表2所示。(2)受訪者個人和家庭情況。本次調(diào)研的67位受訪者中,男性比例為41.8%,女性比例為58.2%。受訪者的婚姻狀況95.5%為已婚,1.5%為未婚,3.0%為喪偶。受訪者中年齡為29歲及以下的占3.1%,年齡在30到59歲的占84.4%,年齡在60歲及以上的占12.5%。2.3.2基本居民對物業(yè)管理的滿意情況(1)在對目前小區(qū)物業(yè)管理滿意度評價方面,沒有一戶選擇非常滿意,比較滿意的僅占9.1%,詳見表3。不滿意的比例達(dá)到48.5%,如果扣除選擇一般的住戶,不滿意程度達(dá)到84.21%。從住房性質(zhì)和對住戶的滿意度可以發(fā)現(xiàn),拆遷安置房、安居房、二手房對物業(yè)管理的滿意度為0。(2)近三分之一受訪者對小區(qū)各項物業(yè)管理均不滿意。X小區(qū)受訪者中,32.9%的受訪者對目前物業(yè)管理的各項工作都不滿意。對現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理選擇比較滿意的只有綠化和衛(wèi)生,兩者的比例均為16.4%。受訪者對小區(qū)物業(yè)管理最不滿意之處是衛(wèi)生,有34人,占30.4%;其次是保安,有24人,占21.4%;位列第3的是設(shè)備設(shè)施維修,有15人,占13.4%。見表4。2.3.3不同有關(guān)的居民對業(yè)委會的滿意度分析(1)超過一半的受訪者對業(yè)委會成立運作情況不了解。X小區(qū)目前已成立業(yè)委會,但只有47.8%的受訪者明確知道小區(qū)目前已成立業(yè)委會。47.8%的受訪者表示不清楚目前小區(qū)是否已經(jīng)成立了業(yè)委會;4.4%的受訪者表示目前小區(qū)未成立業(yè)委會,他們實際上是不了解目前小區(qū)業(yè)委會的成立情況。(2)業(yè)委會與居民交流少,居民滿意度低。在對44名已知道小區(qū)成立了業(yè)委會的受訪者中,50%的受訪者平時與業(yè)委會幾乎沒有接觸,對業(yè)委會不了解,不作任何評價。其中廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的住戶中,超過60%與業(yè)委會沒有任何接觸。具體見表5。與業(yè)委會有接觸的22位受訪者中,27.2%的受訪者對業(yè)委會滿意程度一般,22.8%的受訪者對業(yè)委會比較不滿意,31.8%的受訪者對業(yè)委會非常不滿意,不滿意率達(dá)到54.6%。(3)在是否有必要成立成立業(yè)委會這一問題上,9.4%的受訪者表示非常有必要成立,46.9%的受訪者表示有必要成立,37.5%的受訪者表示無所謂,6.3%的受訪者表示沒必要,另有4.5%沒有回答。從住房性質(zhì)分析經(jīng)濟(jì)適用房和解困房傾向于有必要成立。而廉租房住戶則認(rèn)為自己是承租戶,不能行使業(yè)主權(quán)利,認(rèn)為成立業(yè)委會沒有必要。本次調(diào)查的安居房數(shù)量不多,其對物業(yè)管理的滿意度很低,傾向于沒有必要成立業(yè)委會。2.3.4保障房及配套物業(yè)管理能力不強(qiáng)(1)82.1%的受訪者希望政府介入保障房后續(xù)物業(yè)管理。其中,認(rèn)為非常有必要的有27人,占40.3%;認(rèn)為有必要的有28人,占41.8%;表示無所謂的占16.4%的;只有1.5%的受訪者覺得政府沒必要介入保障房的后續(xù)物業(yè)管理。(2)X小區(qū)受訪者更傾向于由政府主導(dǎo)小區(qū)的物業(yè)管理。其中71.2%希望由政府主導(dǎo),11.5%希望由業(yè)委會主導(dǎo),11.5%則希望由全體住戶自我管理。此外,接近100%的廉租房、安居房和拆遷安置房住戶建議由政府主導(dǎo)進(jìn)行保障房小區(qū)物業(yè)管理,具體見表6。3x社區(qū)的物業(yè)管理中存在問題和原因X小區(qū)是透視我國住房保障后續(xù)服務(wù)管理的重要窗口,其在管理中遇到的問題具有普遍性。3.1頻繁或越換越差(1)物業(yè)公司更換頻繁,管理狀況愈來愈差。在訪談中,住戶幾乎一面倒都對目前的物業(yè)管理情況不滿意,強(qiáng)烈要求更換物業(yè)公司。一些入住時間較長的住戶抱怨物業(yè)管理公司更換過于頻繁,且越換越差。普遍反映D物業(yè)公司在沒有簽訂合同的情況下開展物業(yè)管理,基本上沒有提供服務(wù),形同虛設(shè),物管工作人員服務(wù)態(tài)度差,且多次投訴無果。(2)侵占業(yè)主公共利益、涉嫌打擊報復(fù)維權(quán)業(yè)主的情形。不少住戶反映小區(qū)及周邊地區(qū)車位收費本該屬于全體業(yè)主所有,但長期被D公司據(jù)為己有,業(yè)主代表多次反映而未果。部分投訴過物業(yè)管理公司的住戶反映,非但問題得不到解決,往往還會遭到打擊報復(fù),有的汽車輪胎被扎破,有的鑰匙孔被堵上,很多住戶質(zhì)疑現(xiàn)物業(yè)公司有黑社會背景,敢怒不敢言,嚴(yán)重影響了居住的安全感。3.2小區(qū)衛(wèi)生狀況(1)衛(wèi)生環(huán)境和治安問題嚴(yán)重。在訪談中,不少住戶對衛(wèi)生、治安等方面很不滿意,這一情況與定量調(diào)查的結(jié)果吻合。東區(qū)的住戶反映整個區(qū)域只有一名保安值班,人手不足,且沒有安排夜間巡查,致使失竊案件頻發(fā)。不少受訪住戶是治安案件的受害者。西區(qū)居民代表對質(zhì)疑本應(yīng)配備80名保安的小區(qū),現(xiàn)物業(yè)公司僅配備15名,數(shù)量相差太大。住戶還反映物業(yè)公司經(jīng)理帶頭斗毆,公司保安在保安室聚眾賭博,影響極壞,住戶均表示缺乏安全感;小區(qū)的衛(wèi)生狀況也不容樂觀,小區(qū)道路和綠化帶中,寵物的排泄物隨處可見,樓梯、過道無人清掃,有的熱心住戶無法忍受只好自行清潔。(2)小區(qū)公共設(shè)施損壞嚴(yán)重,維修不及時。住戶反映小區(qū)設(shè)施損壞失修問題嚴(yán)重。其中東區(qū)住戶反映防盜門等設(shè)施損壞多時,物業(yè)公司置之不理。實地調(diào)查中,發(fā)現(xiàn)大多數(shù)防盜門確實已經(jīng)損壞。物業(yè)公司沒有按照規(guī)定對相關(guān)設(shè)施進(jìn)行檢查和維修維護(hù),至今,樓道消防栓上的封條還是上一家公司的,早已過了有效期;很多住戶還反映物業(yè)公司只會收錢,不辦事。東區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房住戶反映有兩幢樓的電梯經(jīng)常出現(xiàn)故障,物業(yè)公司要先收齊維修費才肯維修,致使曾出現(xiàn)電梯停運1個多月的情形,給住戶生活帶來極大不便。西區(qū)業(yè)主也有類似投訴,大家亟盼設(shè)施設(shè)備能得到及時維修維護(hù)。(3)公攤水電費過高,收費標(biāo)準(zhǔn)不透明。不少住戶反映公攤水電費過高,不合理。東區(qū)的住戶反映公攤水泵房用電達(dá)到38度,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出合理的范圍。有的用電節(jié)約的困難家庭,甚至出現(xiàn)公攤用電比家里用電還多的現(xiàn)象。同時,分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)不透明。住戶反映,當(dāng)他們請來媒體記者要求打開水泵房查看時,曾遭到物業(yè)公司無理阻撓。3.3強(qiáng)、公正廉潔的人住戶對業(yè)委會運作規(guī)范的評價偏向負(fù)面,住戶反映業(yè)委會缺乏有公心和熱心為業(yè)主服務(wù)的委員,其內(nèi)部分裂嚴(yán)重,各派爭權(quán)奪利。業(yè)委會和住戶的溝通嚴(yán)重不足,其代表性受到住戶質(zhì)疑。調(diào)查中,不少住戶呼吁業(yè)委會委員應(yīng)當(dāng)由有熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、公正廉潔的人擔(dān)任。業(yè)委會運作存在問題的原因主要有三個方面:(1)業(yè)主的分散以及大多數(shù)業(yè)主對公共事務(wù)的漠不關(guān)心,對業(yè)委會的內(nèi)部監(jiān)督十分有限,使業(yè)委會有了濫用職權(quán)的可乘之機(jī)。(2)法律法規(guī)對業(yè)委會成員的違規(guī)行為沒有明確的懲罰性規(guī)定,也缺乏有效的外部監(jiān)督機(jī)制,導(dǎo)致部分業(yè)委會成員做出侵害小區(qū)業(yè)主共同利益和阻撓業(yè)委會正常換屆等行為時得不到及時的糾正和懲戒。(3)物業(yè)公司與部分業(yè)委會委員勾結(jié)形成利益共同體,以不正常的方式推動業(yè)委會委員的選舉,進(jìn)而操縱業(yè)委會,導(dǎo)致業(yè)委會喪失公信力。現(xiàn)行法律對業(yè)委會的義務(wù)和違法行為的處罰、對如何監(jiān)督制約業(yè)委會的權(quán)力缺乏相關(guān)規(guī)定,當(dāng)其成員違規(guī)運作時,行政主管部門缺乏懲處的法律依據(jù),僅僅通過協(xié)調(diào)手段行使監(jiān)督職能,業(yè)委會實際處于無人監(jiān)管的狀態(tài)。3.4群眾關(guān)系不穩(wěn)定調(diào)查發(fā)現(xiàn)X小區(qū)作為保障性住房小區(qū),居民權(quán)利意識強(qiáng),維權(quán)意識高漲,但履行相應(yīng)義務(wù)的意識較薄弱。如有居民一邊批評別人養(yǎng)寵物影響環(huán)境衛(wèi)生,一邊自己也在養(yǎng);一邊抱怨沒有路燈,一邊又不愿意為小區(qū)內(nèi)的路燈分?jǐn)傁鄳?yīng)的電費。部分住戶既不關(guān)心業(yè)委會的工作,更不愿參與業(yè)委會工作,寄希望于別人對小區(qū)事務(wù)進(jìn)行管理而自己坐享其成。因此,如何正確引導(dǎo)住戶維權(quán),樹立健全的權(quán)利、義務(wù)觀念,也是亟待解決的問題。4關(guān)立法下的物業(yè)管理模式由于保障房小區(qū)的特殊性,要在完善相關(guān)立法的條件下,建立政府主導(dǎo)、居民參與、業(yè)委會負(fù)責(zé)、物業(yè)公司提供服務(wù)、物業(yè)管理監(jiān)督委員會監(jiān)督的物業(yè)管理模式。4.1針對弱人的建設(shè)管理,建議制定專門針對政府建設(shè)的保障住房小區(qū)的物業(yè)管理法規(guī)我國現(xiàn)行的《物業(yè)管理條例》主要是針對普通商品住房小區(qū),保障性住房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和物業(yè)管理內(nèi)容等方面與《物業(yè)管理條例》的規(guī)定存在差異,完全套用規(guī)制背景不同的規(guī)定必然會產(chǎn)生許多問題,因此,應(yīng)編制專門針對政府建設(shè)的保障性住房小區(qū)的物業(yè)管理法規(guī)。該法規(guī)應(yīng)對保障性住房小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)的議事、決策機(jī)構(gòu)(如業(yè)委會)的產(chǎn)生、運作進(jìn)行規(guī)范,明確小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),對物業(yè)管理公司的選聘、續(xù)聘等工作作出規(guī)定,對社區(qū)服務(wù)、文化建設(shè)等方面作出安排。4.2規(guī)范物業(yè)管理監(jiān)督委員會的運作(1)設(shè)立制衡機(jī)制,規(guī)范和約束業(yè)委會運作。目前保障性住房物業(yè)管理中存在的一個突出問題是政府、業(yè)委會在小區(qū)物業(yè)管理上責(zé)權(quán)不對等:前者責(zé)任大而權(quán)力少,后者被賦予了過多的權(quán)力,但缺乏相應(yīng)的制衡機(jī)制。在一些社區(qū),公器私用,業(yè)委會成了一小部分人謀取私利的工具,嚴(yán)重擾亂了管理秩序,滋生貪腐。因此有必要從制度層面對業(yè)委會的成立和運作進(jìn)行規(guī)范,發(fā)揮制衡的效果。在現(xiàn)有法律框架內(nèi),進(jìn)行社會管理機(jī)制創(chuàng)新和改良,增強(qiáng)政府的話語權(quán),依法規(guī)范相關(guān)主體的運作。(2)創(chuàng)設(shè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)——保障房小區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督委員會。規(guī)模大、業(yè)權(quán)分散、管理難度高的小區(qū)可成立物業(yè)管理監(jiān)督委員會規(guī)范各項管理工作。借鑒香港等地的經(jīng)驗,設(shè)置能反映廣大業(yè)主和承租人需求,又利于開展政府管理、監(jiān)督物業(yè)企業(yè)服務(wù)和約束業(yè)委會行為、規(guī)范其運作的機(jī)構(gòu)——保障性住房小區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督委員會(以下簡稱“監(jiān)督委員會”)。結(jié)合管理重心下移等社區(qū)管理新趨勢,該委員會的構(gòu)成應(yīng)包括市、區(qū)保障性住房管理部門代表、街道、居委等屬地管理機(jī)構(gòu)的代表、業(yè)主和承租人代表。必要時,物業(yè)管理公司代表及民意領(lǐng)袖(如各級人大代表、政協(xié)委員)等列席會議。監(jiān)督委員會的設(shè)立與所在小區(qū)是否成立了業(yè)委會沒有必然聯(lián)系,但其工作職責(zé)視小區(qū)是否成立業(yè)委會而有很大差異。對一些新建的、以租賃為主的保障房小區(qū),或者在一些尚未成立業(yè)委會的舊有保障性住房小區(qū),監(jiān)督委員會發(fā)揮議事、協(xié)調(diào)、溝通進(jìn)和決策等重要職能。對已經(jīng)成立了業(yè)委會的保障性住房小區(qū),監(jiān)督委員會則獨立于業(yè)委會,對其換屆選舉進(jìn)行指導(dǎo),對其運作實施監(jiān)督。除此以外,監(jiān)督委員