物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展

物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展

自20世紀(jì)80年代以來(lái)，中國(guó)城市，尤其是大型城市和沿海地區(qū)城市，開始建設(shè)大量多層住宅和住宅，以解決城市人口的生活問(wèn)題。隨著城市建設(shè)和住宅小區(qū)的發(fā)展,對(duì)住宅小區(qū)管理工作提出了新的要求,除了傳統(tǒng)意義上的對(duì)房屋進(jìn)行維修管理外,還需要對(duì)附屬配套設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地、環(huán)境綠化、道路建設(shè)、治安等進(jìn)行綜合和專業(yè)化的管理,以便更好地發(fā)揮住宅小區(qū)整體功能和綜合效益。但物業(yè)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題日益突出,市民投訴越來(lái)越多,影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展,因此,規(guī)范物業(yè)管理成為必然。1當(dāng)前的房地產(chǎn)管理存在一些問(wèn)題1.1員工整體素質(zhì)不高我國(guó)物業(yè)管理起步較晚,物業(yè)管理學(xué)科的建立還在探索階段,專業(yè)人才匱乏,從業(yè)人員主要來(lái)源于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分流人員、傳統(tǒng)房管局(所)的轉(zhuǎn)型人員、下崗職工、退伍軍人和民工,文化知識(shí)不高,整體素質(zhì)較低,經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單的上崗培訓(xùn),只能從事簡(jiǎn)單的體力勞動(dòng)和服務(wù)行為。有相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)管理企業(yè)的人員隊(duì)伍在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。而物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理服務(wù)行業(yè),需要具備一定的專業(yè)知識(shí)和服務(wù)技能,但實(shí)際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)并不多,具備高級(jí)管理資格的人員更是鳳毛麟角,這種人才不足的局面,已經(jīng)嚴(yán)重影響了物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。1.2物業(yè)的使用目一些物業(yè)公司企業(yè)專業(yè)化水平低,收取管理費(fèi)后,僅僅提供簡(jiǎn)單的保安、保潔、綠化等服務(wù),其服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度與業(yè)主的實(shí)際要求存在一定距離。而對(duì)于如何保養(yǎng)好建筑物的外貌、公用部位、周圍環(huán)境,主動(dòng)維修設(shè)備,提高物業(yè)的使用功能和經(jīng)濟(jì)價(jià)值則未能很好顧及。小區(qū)或?qū)懽謽且坏┌l(fā)生故障性事件而向物業(yè)管理公司反映(諸如電梯損壞、水管泄漏、電閘破壞、防盜門失靈、墻灰剝落等),往往不能得到及時(shí)解決。他們一不具備各方面的專業(yè)知識(shí),二無(wú)配備必要的維修隊(duì)及設(shè)施,這顯然不符合專業(yè)物業(yè)管理規(guī)范的要求。1.3物業(yè)收費(fèi)難對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō),物業(yè)費(fèi)收繳困難是最傷腦筋的事。有的小區(qū)因入住率低而收不起來(lái),有的因業(yè)主對(duì)物業(yè)公司不滿意而收繳困難,有的因物業(yè)公司提交的物業(yè)收費(fèi)預(yù)算、決算等財(cái)務(wù)報(bào)告存在問(wèn)題難以收繳等等,收費(fèi)難問(wèn)題依然困擾著各物業(yè)管理企業(yè),這些都極大的影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。同時(shí),因缺少經(jīng)費(fèi),服務(wù)工作不到位,業(yè)主因不滿意拒繳或遲繳物業(yè)費(fèi),也使物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng),也遏制了物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大。1.4物質(zhì)缺乏全方位運(yùn)作目前,小區(qū)的投資建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié),沒(méi)有從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費(fèi)的全過(guò)程來(lái)通盤設(shè)計(jì)和全方位運(yùn)作,配套設(shè)施運(yùn)作不理想,物業(yè)管理滯后于住房消費(fèi)使用。其公用設(shè)施本來(lái)已很少,商店、學(xué)校、銀行、娛樂(lè)設(shè)施等本來(lái)不足,而這些商業(yè)性網(wǎng)點(diǎn)還因種種原因“名存實(shí)亡”。1.5汽車進(jìn)出,致居民需要停車小區(qū)居住環(huán)境與安全得不到保障,是當(dāng)前業(yè)主對(duì)物業(yè)管理意見最多的問(wèn)題之一。小區(qū)的道路晚上成了停車場(chǎng),造成交通不暢,一旦發(fā)生火災(zāi)、重病人需要急救等情況,就會(huì)造成延誤,后果不堪設(shè)想。汽車進(jìn)出發(fā)出噪聲又產(chǎn)生大量廢氣,嚴(yán)重污染了小區(qū)的居住環(huán)境。這個(gè)舉措固然有助于解決“停車難”問(wèn)題,但又與物業(yè)公司的利益有關(guān);有的物業(yè)公司為收取停車費(fèi),甚至允許外來(lái)車輛停放,業(yè)主對(duì)此意見很大。此外,住宅被盜、自行車失竊等現(xiàn)象也很普遍,業(yè)主對(duì)物業(yè)公司很有情緒。2規(guī)范中國(guó)房地產(chǎn)管理的對(duì)策2.1完善我國(guó)物業(yè)管理的法律法規(guī)物業(yè)是涉及房地產(chǎn)、市政、工商、規(guī)劃、娛樂(lè)、通訊等多個(gè)部門的綜合經(jīng)濟(jì)行為,單一的部門法規(guī)在具體執(zhí)行的其權(quán)威性和規(guī)范作用受到限制,且上述單行法規(guī)自身存在各種局限性。國(guó)家亟需制定一部專業(yè)性的法律,對(duì)現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的物業(yè)管理行為進(jìn)行引導(dǎo)、規(guī)范和制約,建立健全有中國(guó)特色的物業(yè)管理法律法規(guī)體系。包括對(duì)業(yè)主委員會(huì)的組織運(yùn)作、業(yè)主公約、房屋使用公約的鑒定、規(guī)格、專業(yè)性物業(yè)公司的資質(zhì)管理、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司、相關(guān)職能部門之間的關(guān)系界定等等。2.2物業(yè)管理企業(yè)要走的方向物業(yè)管理的專業(yè)化是物業(yè)管理市場(chǎng)化到一定程度的必然結(jié)果。物業(yè)管理要有專門的針對(duì)對(duì)象和具體的細(xì)分市場(chǎng),在管理上要有專業(yè)化水準(zhǔn)。全國(guó)70%以上的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的,物業(yè)管理企業(yè)要克服這種一體化管理中機(jī)構(gòu)龐雜、人員眾多、管理成本高的弊病,擯棄落后的用人觀念,建立科學(xué)的人力資源管理機(jī)制,加大專業(yè)人才培訓(xùn)力度,吸引和留住人才,發(fā)揮和調(diào)動(dòng)他們的積極主動(dòng)性和創(chuàng)造精神,做好服務(wù)集成,通過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)來(lái)激發(fā)消費(fèi)者的自覺(jué)繳費(fèi)意識(shí),從根本上解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題,向知識(shí)型管理過(guò)渡,走一條人才專業(yè)化、服務(wù)專業(yè)化、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)化的道路。2.3施注冊(cè)和許可證制度,扶持專業(yè)化物業(yè)管理公司房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)管理,實(shí)施注冊(cè)和許可證制度,扶持市場(chǎng)化、社會(huì)化的專業(yè)性物業(yè)管理公司,引導(dǎo)專業(yè)性物業(yè)公司向大型化發(fā)展,創(chuàng)造規(guī)模效益,并將業(yè)績(jī)優(yōu)良的物業(yè)管理公司向業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行推薦。2.4物業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)國(guó)家有必要設(shè)置專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu),利用國(guó)家和地方有關(guān)職能部門制定的一些法規(guī)及規(guī)章對(duì)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司、開發(fā)商實(shí)施綜合管理,并盡快編制物業(yè)管理勞動(dòng)定額,各物業(yè)各工種的工作量、材料消耗,及以機(jī)械臺(tái)班損耗等做出明確的測(cè)定,使物業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中一方面即可雙向選擇,又可防止物業(yè)行業(yè)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。2.5強(qiáng)化職業(yè)道德,提高用戶的優(yōu)質(zhì)服務(wù)水平要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高從業(yè)人員素質(zhì),認(rèn)真執(zhí)行有關(guān)政策、法規(guī),樹立服務(wù)意識(shí),建立良好的職業(yè)道德規(guī)范,為用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),滿足用戶需要,樹立良好的物業(yè)管理形象,促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。2.6業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主公約的一般規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主委員會(huì)選擇物業(yè)管理公司,將會(huì)對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量以直接的監(jiān)督效果,促使物業(yè)公司提高自身綜合管理水平,另一方面,業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主公約在交納管理費(fèi)、遵守秩序和公德方面也對(duì)內(nèi)部成員具有強(qiáng)制約束力。2.7物業(yè)管理,房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)定期組織開展管理相關(guān)職能部門應(yīng)對(duì)開發(fā)商按國(guó)家有關(guān)規(guī)定支付的各項(xiàng)費(fèi)用如維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等實(shí)行全過(guò)程、全方位監(jiān)督,保證能及時(shí)到位,并科學(xué)合理地使用。業(yè)主委員