項目本體屬性分析

地塊四至、屬性及價值分析項目本體分析1.惠濟區(qū)定位于鄭州市綜合生態(tài)示范區(qū)，屬于城市新興房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)，生態(tài)休閑及高品質(zhì)特征明顯，為區(qū)域項目開發(fā)高端物業(yè)奠定良好的生態(tài)及品質(zhì)環(huán)境區(qū)域分析北部板塊鄭州新區(qū)板塊龍湖板塊鄭西新城板塊根據(jù)“一二五規(guī)劃”，惠濟區(qū)定位于鄭州市綜合生態(tài)示范區(qū)，同時隨著城市規(guī)劃發(fā)展，惠濟區(qū)為北移戰(zhàn)略的核心區(qū)域，是鄭州擴容的最后一站，未來發(fā)展戰(zhàn)略機會顯著。當前鄭州已形成5大置業(yè)板塊，項目所在的北部惠濟區(qū)板塊已納入大鄭州區(qū)域，區(qū)域房地產(chǎn)已經(jīng)形成了初步的市場影響力。中心板塊本項目位于惠濟區(qū)，但受到兩區(qū)域的雙重輻射影響，區(qū)域中心化發(fā)展特征明顯，同時屬于惠濟區(qū)的優(yōu)越位置，具備打造區(qū)域“名片”級物業(yè)的區(qū)位條件區(qū)位分析惠濟區(qū)板塊：現(xiàn)狀：主要以城中村及低密度項目為主特征：生態(tài)環(huán)境較好，人口密度較低，處于快速發(fā)展階段房地產(chǎn)角度：區(qū)域開發(fā)強度低金水北區(qū)板塊：現(xiàn)狀：集合新型社區(qū)及大型城中村，新老環(huán)境共融特征：人口較為密集，居住氛圍成熟，環(huán)境較為嘈雜房地產(chǎn)角度：區(qū)域開發(fā)較為成熟金水北區(qū)板塊惠濟區(qū)板塊文化路江山路本項目項目當前周邊基礎(chǔ)生活配套缺乏，生活便利性相對不足，生活氛圍淡??；附近主要形成一定生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)氛圍，使項目具備打造特色產(chǎn)業(yè)的先天基礎(chǔ)

配套分析三全廠區(qū)實驗小學賈魯河中州大學本項目保利海上五月花城天地灣大商新瑪特寵物文化公園開元路和香山路屬于區(qū)域縱橫交通的主要干道，通過江山路直達市區(qū)，內(nèi)部東西道路濱河路、英才街未來將與花園路、文化路聯(lián)通，整體來看，地塊對外昭示性不明顯，但未來項目通達條件優(yōu)越，使項目具備吸納更廣區(qū)域客戶的通路條件交通條件香山路路為項目內(nèi)部南北核心道路，目前路況處于規(guī)劃階段，往南跨過高速與江山路相聯(lián)通開元路為項目對外的主要展示面，路況較好，貫通花園路、香山路，未來是市區(qū)通往項目的核心道路之一濱河路西段目前已初步形成，將來聯(lián)通文化路，東段尚未打通，未來是區(qū)域橫向景觀大道濱河路英才街開元路花園路香山路本案臨近地鐵2號線、7號線，距離2號線出站口約3分鐘路程，BRT及花園路交通直達項目，未來項目交通便利，同時項目臨近高速出口，使項目具備打造生態(tài)人文類主題商業(yè)的交通條件，也具備打造高端物業(yè)的交通條件交通條件本案地鐵2號線出口地鐵4號線出口柳林站高速出口項目四至——項目首期所在的英才街南側(cè)地塊已經(jīng)開始動工，原始建筑物已基本理清，項目南側(cè)賈魯河田園風格濃郁地塊香山路西側(cè)地塊香山路西側(cè)地塊香山路西側(cè)指標分析——整體規(guī)模大，以住宅物業(yè)為主，城中村改造項目，對項目現(xiàn)金流要求較高項目屬性以住宅為主，為綜合性物業(yè)；共13快遞安置物業(yè)占4塊地，資金投入較大；其中商品住宅體量約128萬㎡，項目總商業(yè)體量約5.5萬㎡。區(qū)域內(nèi)一線房企云集，提升區(qū)域競爭層級，相對競爭項目，本項目企業(yè)品牌有一定知名度開發(fā)商品牌分析vs項目居住價值分析居住價值分析模型指標權(quán)重資源占有40%道路影響30%商業(yè)影響15%不利因素15%居住價值高

低依據(jù)資源的占有及內(nèi)部因素的影響綜合考慮，項目地塊東南區(qū)域居住價值最高，西北方向居住價值較低屬性詮釋項目區(qū)位本項目位于惠濟區(qū)與金水區(qū)交界處，受到兩區(qū)域的雙重輻射影響，區(qū)域中心化發(fā)展特征明顯，同時屬于惠濟區(qū)西南的門戶位置，具備打造區(qū)域“名片”級物業(yè)的區(qū)位條件，也具備吸引金水北區(qū)客戶群體置業(yè)的區(qū)位優(yōu)勢項目配套項目當前周邊基礎(chǔ)生活配套缺乏，生活便利性相對不足，生活氛圍淡??；附近主要形成一定生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)氛圍，使項目具備打造生態(tài)休閑特色產(chǎn)業(yè)的先天基礎(chǔ)項目交通本案臨近地鐵2號線、7號線，距離2號線出站口約3分鐘路程，BRT及花園路交通直達項目，未來項目交通便利，同時項目臨近高速出口，使項目具備打造生態(tài)人文類主題商業(yè)的交通條件，也具備打造高端物業(yè)的交通條件項目指標整體規(guī)模大，以住宅物業(yè)為主，城中村改造項目，對項目現(xiàn)金流要求較高開發(fā)商品牌區(qū)域內(nèi)一線房企云集，提升區(qū)域競爭層級，相對競爭項目，本項目企業(yè)品牌有一定知名度項目資源價值本項目具有三大景觀資源優(yōu)勢及一大教育優(yōu)勢：賈魯河生態(tài)環(huán)境資源，四條綠化景觀帶，兩個濱河公園景觀，7所教育院校，項目整體具備打造高品質(zhì)生活區(qū)的基礎(chǔ)條件鄭北生態(tài)示范區(qū)門戶位