土地評(píng)估報(bào)告

土地估價(jià)報(bào)告第一部分摘要一、估價(jià)項(xiàng)目名稱受xx縣人民法院的委托對(duì)陳錦興位于xx縣新城鄉(xiāng)裕x街一宗面積為78平方米城鄉(xiāng)混合住宅用地的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)定二、委托估價(jià)方三、估價(jià)目的受xxx縣人民法院的委托，對(duì)xx位于xx縣xx鎮(zhèn)裕民街一宗面積為78平方米城鄉(xiāng)混合住宅用地的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)定，為委托方對(duì)委估宗地進(jìn)行拍賣提供土地使用權(quán)價(jià)格參考。四、估價(jià)基準(zhǔn)日二0一七年七月十三日（以現(xiàn)場(chǎng)查勘日為估價(jià)基準(zhǔn)日）。五、估價(jià)日期二0一七年七月十三日至二0一七年七月二十四日。六、地價(jià)定義根據(jù)委托方提供的《土地檔案查閱回復(fù)書》，以及估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘狀況擬定委估宗地的地價(jià)定義：1、用途設(shè)定：根據(jù)《土地檔案查閱回復(fù)書》的記載委估宗地的用途為城鄉(xiāng)混合住宅用地，臨裕民街兩側(cè)的房屋首層為商鋪，二層以上為住宅，根據(jù)土地的最高最佳使用原則，故本次估價(jià)設(shè)定委估宗地的用途為商住用地。2、面積設(shè)定：根據(jù)《土地檔案查閱回復(fù)書》的記載委估宗地面積為78平方米，本次估價(jià)設(shè)定委估宗地面積為78平方米。3、容積率設(shè)定：委估宗地為空地，委托方未能提供設(shè)計(jì)規(guī)劃條件，因此根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查勘委估宗地周邊用地的容積率為5.0～6.0，本次估價(jià)按周邊用地的平均容積率設(shè)定委估宗地容積率為5.5。4、開發(fā)程度設(shè)定：委估宗地實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊）和宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。根據(jù)本報(bào)告估價(jià)目的,本次估價(jià)設(shè)定開發(fā)程度紅線外“五通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊）和宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。5、土地使用權(quán)年期設(shè)定：委估宗地的土地使用權(quán)終止日期為2067年8月21日。至估價(jià)基準(zhǔn)日，委估宗地剩余使用年期為50.5年。本次估價(jià)設(shè)定委估宗地于估價(jià)基準(zhǔn)日的使用年期為50.5年。6、使用權(quán)類型設(shè)定：委估宗地為國有出讓土地使用權(quán)，本次估價(jià)設(shè)定委估宗地使用權(quán)類型是國有出讓土地。7、限制條件：在估價(jià)基準(zhǔn)日，委估宗地不存在抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。本次估價(jià)設(shè)定委估宗地?zé)o他項(xiàng)權(quán)利限制。8、本次估價(jià)的基準(zhǔn)日擬定為二0一七年七月十三日。地價(jià)定義：總而言之，根據(jù)本報(bào)告估價(jià)目的,本次估價(jià)的土地使用權(quán)價(jià)值是在上述設(shè)定用途、面積、容積率、開發(fā)程度、土地使用年期、使用權(quán)類型和性質(zhì)等條件下于評(píng)定基準(zhǔn)日的公開市場(chǎng)價(jià)值。七、估價(jià)成果經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和本地市場(chǎng)分析，按照地價(jià)評(píng)定的基本原則和估價(jià)程序，選擇適宜的評(píng)定辦法，評(píng)定得到委估宗地在估價(jià)設(shè)定用途、使用年限及開發(fā)程度條件下、于估價(jià)基準(zhǔn)日的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格為：評(píng)定土地總面積：78平方米評(píng)定土地單價(jià)：0元/平方米評(píng)定土地總地價(jià)：178.39萬元大寫（人民幣）：=95804800\*CHINESENUM2柒拾捌萬叁仟玖佰元整（取整至百位數(shù)）宗地估價(jià)成果詳見《土地估價(jià)成果一覽表》

八、注冊(cè)土地估價(jià)師簽章估價(jià)師姓名土地估價(jià)師資格證書號(hào)簽章韓xxxxxx531呂xxxxx009九、估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽名：xxxx土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)定有限公司二0一七年七月二十四日附土地估價(jià)成果一覽表估價(jià)機(jī)構(gòu)：xxx地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)定有限公司估價(jià)報(bào)告編號(hào)：云科土評(píng)字()第xxx號(hào)估價(jià)基準(zhǔn)日：-07-13估價(jià)期日的土地使用權(quán)性質(zhì)：出讓估價(jià)期日的土地使用者宗地編號(hào)宗地名稱土地使用證編號(hào)宗地位置估價(jià)期日實(shí)際用途估價(jià)設(shè)定用途容積率估價(jià)期日的實(shí)際土地開發(fā)程度估價(jià)設(shè)定的土地開發(fā)程度土地使用權(quán)年限/年面積平方米單位面積地價(jià)元/平方米總地價(jià)萬元備注陳xxx——xx縣xx鎮(zhèn)裕民街新府國用（）0xxxx1xx市xx縣新城鄉(xiāng)裕民街商住用地商住用地5.5通水,通電,排水,通訊,通路,場(chǎng)地平整通水,通電,排水,通訊,通路,場(chǎng)地平整50.5781005078.39上述土地估價(jià)成果的限定條件土地權(quán)限性質(zhì)：詳見《土地估價(jià)報(bào)告（正文）》基礎(chǔ)設(shè)施條件：詳見《土地估價(jià)報(bào)告（正文）》規(guī)劃限制條件：詳見《土地估價(jià)報(bào)告（正文）》影響土地價(jià)格的其它限定條件：詳見《土地估價(jià)報(bào)告（正文）》其它需要闡明的事項(xiàng)詳見《土地估價(jià)報(bào)告（正文）》估價(jià)機(jī)構(gòu)：xxx土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)定有限公司二0一七年七月二十四日第二部分估價(jià)對(duì)象界定一、委托估價(jià)方新興縣人民法院。二、估價(jià)對(duì)象本報(bào)告委托評(píng)定的估價(jià)對(duì)象，是指陳錦興位于新興縣新城鄉(xiāng)裕民街一宗面積為78平方米城鄉(xiāng)混合住宅用地。三、估價(jià)對(duì)象概況（一）土地登記狀況根據(jù)《土地檔案查閱回復(fù)書》的記載，權(quán)利人：陳錦興，坐落：新城鄉(xiāng)裕民街，不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)：——，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)：新府國用（）001761，使用權(quán)面積：78平方米，用途：城鄉(xiāng)混合住宅用地，權(quán)利類型：國有土地使用權(quán)，使用權(quán)結(jié)束時(shí)間：2067年8月21日?，F(xiàn)場(chǎng)查勘東至西至南至北至裕民街別人用地別人用地別人用地（二）土地權(quán)利狀況1、委估宗地的土地全部權(quán)狀況：在估價(jià)基準(zhǔn)日，委估宗地土地全部權(quán)屬國家全部。2、委估宗地的土地使用權(quán)狀況：委估宗地的土地使用權(quán)人為陳錦興，使用權(quán)類型為出讓。3、土地他項(xiàng)權(quán)利狀況：估價(jià)對(duì)象不存在抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。4、相鄰關(guān)系權(quán)利：無。（三）土地運(yùn)用狀況委估宗地為空地。實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊）和宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。四、影響地價(jià)的因素闡明（一）普通因素2、自然環(huán)境新興縣四周環(huán)山，有“新興盆地”之稱。發(fā)源于天露山山脈的新興江主干流和新興江從南向北貫穿，沿河一帶形成一條狹長的河谷平原和沖積小盆地。地處北回歸線南側(cè)，屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，氣候溫和，熱量豐富，光照充足，雨量充沛、霜期短。累年平均氣溫21.5℃，年均降雨量1663.7毫米，年均日照1695.4小時(shí)，年均無霜期359天。年均地溫24.4℃，濕度23.3毫巴。3、行政區(qū)劃新興縣轄新城、車崗、水臺(tái)、稔村、東成、太平、里洞、六祖、大江、天堂、河頭、簕竹共12個(gè)鎮(zhèn)，縣政府設(shè)在新城鄉(xiāng)象崗路。4、新興縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況全縣完畢地區(qū)生產(chǎn)總值243.15億元，增加8.1%，增速分別比全國高1.4個(gè)百分點(diǎn)、全省高0.6個(gè)百分點(diǎn)、全市高0.2個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)生產(chǎn)企穩(wěn)回升。全縣實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值4366266.8萬元，增加16.3%（按當(dāng)年價(jià)計(jì)）。全縣實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)增加值872921.2萬元，增加9.1%（按可比價(jià)計(jì)）。按輕重工業(yè)分：輕工業(yè)增加值522404.1萬元，增加8.2%，重工業(yè)增加值350517.1萬元，增加10.4%。按工業(yè)公司類型分：股份制公司增加值增加12.9%；外商及港澳臺(tái)商公司增加值增加2.2%，其它經(jīng)濟(jì)類型公司增加值下降6.6%。產(chǎn)銷銜接，1-12月規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)值4261903.6萬元，增加11.2%，產(chǎn)品銷售率達(dá)97.6%。固定資產(chǎn)投資略增。全縣完畢固定資產(chǎn)投資額140萬元，增加0.1%。項(xiàng)目投資1241303萬元，下降16.0%，其中：5000萬以上項(xiàng)目投資424804萬元，下降46.8%，5000萬下列項(xiàng)目投資816499萬元，增加20.2%；房地產(chǎn)開發(fā)投資160713萬元，增加31.4%。消費(fèi)市場(chǎng)平穩(wěn)增加。全縣實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額652219.6萬元，增加12.1%。其中：批發(fā)業(yè)58098.8萬元，增加23.6%；零售業(yè)508353.2萬元，增加11.4%；住宿業(yè)17676.4萬元，增加4.3%；餐飲業(yè)68091.2萬元，增加11.0%。外貿(mào)出口增加、進(jìn)口和實(shí)際運(yùn)用外資下降。，全縣完畢進(jìn)出口總額71531萬美元，同比增加1.0%。其中：進(jìn)口總額2450萬美元，下降57.6%；外貿(mào)出口總額69081萬美元，同比增加6.2%。外貿(mào)出口中：普通貿(mào)易出口47550萬美元，增加16.1%，加工貿(mào)易出口21531萬美元，下降10.6%。全縣實(shí)際運(yùn)用外資額1714萬美元，下降32.2%。財(cái)稅收入保持增加，金融運(yùn)行平穩(wěn)。全縣公共財(cái)政預(yù)算收入168285萬元，增加5.6%（自然口徑）；公共財(cái)政預(yù)算支出396015萬元，增加15.4%。完畢國地稅稅收總收入265257萬元，增加20.6%。其中，國稅稅收收入94087萬元，增加24.9%；地稅稅收收入171169萬元（報(bào)市地稅數(shù)），增加18.3%(未剔除營改增影響)。12月末全縣金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額2322648萬元，比年初增加16.9%；境內(nèi)本外幣住戶存款余額1615444萬元，比年初增19.9%；全縣金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額1325602萬元，比年初增加9.6%。5、云浮市產(chǎn)業(yè)政策第一，打造宜居新興。運(yùn)用高速公路建設(shè)和“交通攻堅(jiān)”契機(jī)，進(jìn)一步完善交通基礎(chǔ)設(shè)施，改善城鄉(xiāng)環(huán)境，加強(qiáng)都市管理，讓群眾生活更加便利、舒適。第二，打造宜業(yè)新興。就是要努力營造就業(yè)渠道廣、創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)多、產(chǎn)業(yè)發(fā)展旺的生動(dòng)局面。剛剛也講了，新興毗鄰珠三角，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，江羅、汕湛高速全方面通車后，我們與珠三角發(fā)達(dá)地區(qū)的溝通聯(lián)系將更加親密、便利，再加上園區(qū)載體完備、產(chǎn)業(yè)配套完善、服務(wù)熱情高漲，人流、物流、資金流、信息流將不停流入新興，這對(duì)我們發(fā)展以溫氏為代表的農(nóng)業(yè)、以不銹鋼為代表的工業(yè)、以禪宗和溫泉為依靠的文化旅游業(yè)有重大意義。通過發(fā)展經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)就業(yè)和創(chuàng)業(yè)，使新興成為投資置業(yè)的熱土。第三，打造宜游新興。新興是六祖的家鄉(xiāng)，文化底蘊(yùn)深厚，旅游資源豐富，涉及六祖旅游度假區(qū)、天露山旅游度假區(qū)、金水臺(tái)溫泉3個(gè)國家4A級(jí)旅游度假區(qū)，現(xiàn)在我們正全力以赴把六祖旅游度假區(qū)打造成國家5A級(jí)景區(qū)。同時(shí)抓好禪宗文化產(chǎn)業(yè)基地等項(xiàng)目建設(shè)，打造“印象六祖”和“中國禪都”，提高旅游出名度。高速通了后來，越來越多的游客將選擇到新興旅游，帶旺新興的人氣，增進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。（二）區(qū)域因素1、區(qū)域概況新城鄉(xiāng)位于新興縣的中北部，是新興縣委、縣政府駐地，全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，面積117平方公里（其中城區(qū)面積10平方公里，耕地面積28202.35畝、山地面積88363畝），現(xiàn)有常住人口96934人（其中非農(nóng)人口53385人、農(nóng)業(yè)人口43549人），流動(dòng)人口3萬多人，鎮(zhèn)政府下轄36個(gè)（其中15個(gè)村委會(huì)、21個(gè)社區(qū)居委會(huì)）居村委（下轄97條自然村、269個(gè)村民小組）。，全鎮(zhèn)工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)317.52億元，同比增加12.9％；完畢各項(xiàng)稅收3.73億元，完畢計(jì)劃的115.3%；地方財(cái)政普通預(yù)算收入1.28億元，完畢收入任務(wù)的108.7%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資78億元，同比增加16.6%。2、道路交通交通十分便利，省道S276、S113公路干線縱橫縣境，三（水）茂（名）鐵路貫穿南北，東行15分鐘車程可達(dá)開陽高速，北走15分鐘車程可到廣肇、廣梧高速。3、基礎(chǔ)設(shè)施條件（1）供水：區(qū)域內(nèi)供水以市政供水為主，供水有保障。（2）排水：區(qū)域排水為雨污分流方式,排水有保障。（3）供電：區(qū)域內(nèi)為市政供電，供電有保障。（4）通訊：區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，能滿足對(duì)外聯(lián)系需要。4、環(huán)境條件（1）社會(huì)環(huán)境：附近有新興文化廣場(chǎng)、童歡小朋友游樂園、新興縣第一中學(xué)、廣興花園、北苑賓館等。配套設(shè)施齊全，社會(huì)環(huán)境良好。（2）自然環(huán)境：區(qū)內(nèi)自然環(huán)境良好，無不良地質(zhì)現(xiàn)象。無重大污染項(xiàng)目，環(huán)境條件普通。5、相鄰?fù)恋剡\(yùn)用狀況委估宗地周邊土地運(yùn)用類型為商住用地。（三）個(gè)別因素1、宗地位置：委估宗地位于新興縣新城鄉(xiāng)裕民街2、宗地面積：委估宗地面積78平方米，面積較小，對(duì)于開發(fā)商住樓較劣。3、宗地形狀：委估宗地規(guī)則，對(duì)土地運(yùn)用極為有利。4、臨路（交通）狀況：委估宗新城鄉(xiāng)裕民街，交通方便。5、地基狀況：根據(jù)有關(guān)資料和現(xiàn)場(chǎng)理解狀況，宗地地質(zhì)條件普通。附近未發(fā)現(xiàn)有不良地質(zhì)現(xiàn)象，適于建設(shè)。6、土地運(yùn)用和土地開發(fā)程度委估宗地為空地。實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊）和宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。7、土地權(quán)利狀況與使用年期于評(píng)定基準(zhǔn)日委評(píng)宗地沒有他項(xiàng)權(quán)利限制。設(shè)定土地剩余使用年限為50.5年。8、最佳最有效運(yùn)用委估宗地位于新興縣新城鄉(xiāng)裕民街，周邊土地運(yùn)用類型為商住用地，根據(jù)最佳最有效運(yùn)用的原則，委估宗地適宜開發(fā)為商住樓。

第三部分土地估價(jià)成果及其使用一、估價(jià)根據(jù)（一）國家及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)和規(guī)范性文獻(xiàn)1、《中華人民共和國土地管理法》（8月28日修正）；2、《中華人民共和國都市房地產(chǎn)管理法》（8月30日修正）；3、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（1月1日起實(shí)施）；4、《中華人民共和國物權(quán)法》（10月1日起5、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》（國務(wù)院令第256號(hào)）；6、《中華人民共和國城鄉(xiāng)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令第55號(hào)）；7、《國土資源部有關(guān)嚴(yán)格按國標(biāo)實(shí)施<城鄉(xiāng)土地分等定級(jí)規(guī)程>和<城鄉(xiāng)土地估價(jià)規(guī)程>的告知》（國土資發(fā)[]195號(hào)）；8、《中華人民共和國擔(dān)保法》（1995年10月1日起施行）；9、《都市房地產(chǎn)抵押管理方法》（建設(shè)部令第98號(hào)）；10、《有關(guān)規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)有關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的告知》（建住房[]8號(hào)）；11、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》（）。（二）地方政府及有關(guān)部門頒布的有關(guān)法規(guī)和規(guī)范性文獻(xiàn)1、《廣東省實(shí)施<中華人民共和國土地管理法>方法》（11月28日修正）；2、《有關(guān)公布新興縣城鄉(xiāng)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)定更新成果的通告》(2月)；3、廣東省人民政府、廣東省國土資源廳、新興縣政府等有關(guān)部門頒布、制訂的政策、規(guī)定、實(shí)施方法、告知等法規(guī)文獻(xiàn)。（三）有關(guān)技術(shù)原則1、《城鄉(xiāng)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-）；2、《城鄉(xiāng)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T18507-）;3、《土地運(yùn)用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-）；4、《都市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)側(cè)技術(shù)規(guī)范》（TD/T10O9一）。（四）委托方提供的資料1、《土地檔案查閱回復(fù)書》；2、委托方提供的涉及委估宗地的其它資料。（五）估價(jià)人員調(diào)查和收集的資料1、估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查統(tǒng)計(jì)、攝影照片；2、我公司掌握的有關(guān)土地市場(chǎng)狀況資料；3、新興縣建設(shè)工程造價(jià)及價(jià)格信息等有關(guān)資料。二、土地估價(jià)（一）估價(jià)原則土地價(jià)格是由其效用、相對(duì)稀缺性及有效需求三者互相作用形成的，而這些因素又經(jīng)常處在變動(dòng)之中，土地估價(jià)必須要對(duì)此做細(xì)致分析并精確判斷其變動(dòng)趨勢(shì)，才干做出對(duì)的的估價(jià)，我們?cè)诒敬喂纼r(jià)過程中，根據(jù)地價(jià)評(píng)定技術(shù)規(guī)程及估價(jià)對(duì)象的具體狀況，重要遵照下列原則：1、正當(dāng)原則指土地估價(jià)成果是在估價(jià)對(duì)象依法鑒定的權(quán)益下的價(jià)值。2、預(yù)期收益原則指土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象在正常運(yùn)用條件下的將來客觀有效的預(yù)期收益為根據(jù)。3、替代原則4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則隨著時(shí)間的推移，土地市場(chǎng)是不停變化的，在不同的時(shí)間點(diǎn)上，同一宗土地其價(jià)值是不同的，估價(jià)普通僅是求取估價(jià)對(duì)象在某個(gè)特定的時(shí)間上的價(jià)值，這個(gè)時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)，擬定估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義在于，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是評(píng)定房地產(chǎn)時(shí)值的界限。5、供需原則指土地估價(jià)要以市場(chǎng)供需決定土地價(jià)格為根據(jù)，并充足考慮土地供需的特殊性和土地市場(chǎng)的地區(qū)性。6、最有效運(yùn)用原則指土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最有效運(yùn)用為前提估價(jià)。判斷土地的最有效運(yùn)用以土地運(yùn)用符合其本身運(yùn)用條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場(chǎng)規(guī)定和最佳運(yùn)用程度等。7、酬勞遞增遞減原則指土地估價(jià)要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。8、變動(dòng)原則指估價(jià)人員應(yīng)把握土地價(jià)格影響因素及土地價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律，精確地評(píng)定價(jià)格。9、奉獻(xiàn)原則指土地總收益是由土地及其生產(chǎn)要素共同作用的成果，土地的價(jià)格能夠由土地對(duì)土地收益的奉獻(xiàn)大小來決定。10、謹(jǐn)慎性原則在評(píng)定中擬定有關(guān)參數(shù)和成果時(shí)，應(yīng)分析并充足考慮土地市場(chǎng)運(yùn)行狀況、有關(guān)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，以及存在的風(fēng)險(xiǎn)。（二）估價(jià)辦法選擇根據(jù)《城鄉(xiāng)土地估價(jià)規(guī)程》，慣用的地價(jià)估價(jià)辦法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行實(shí)地查勘之后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象土地的特點(diǎn)及開發(fā)的實(shí)際狀況，選用假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法作為本次估價(jià)的基本辦法。重要出于下列因素考慮：1、估價(jià)對(duì)象用途為商住用地，區(qū)域內(nèi)土地租賃交易案例較少，故不適合收益還原法計(jì)算其土地使用權(quán)價(jià)值。2、由于委估宗地地處城區(qū)規(guī)劃范疇，同類宗地的市場(chǎng)價(jià)格是由市場(chǎng)的供需關(guān)系決定的，而不能以成本為基數(shù)對(duì)非成本因素和目的利潤進(jìn)行量化，故不適宜采用成本逼近法。3、估價(jià)對(duì)象區(qū)域內(nèi)類似用途、面積的土地使用權(quán)成交案例較少，故本次評(píng)定不采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)定。4、由于委估宗地屬于商住用地，所處區(qū)域類似物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格易于調(diào)查和收集，因此根據(jù)假設(shè)開發(fā)法評(píng)定的適宜范疇以及評(píng)定中必備的要件資料，可采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)定。（三）辦法介紹1、假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法，是指在求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格時(shí)，將估價(jià)對(duì)象的預(yù)期開發(fā)完畢后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格基本上扣除預(yù)計(jì)的正常房屋開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和稅費(fèi)，以價(jià)格余額估算土地價(jià)格的一種辦法。假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法計(jì)算公式：V=A-B-C式中：V——待估土地價(jià)格；A——開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)總價(jià)值；B——整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本；C——開發(fā)商合理利潤。2、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是運(yùn)用城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表等評(píng)定成果，按照替代原則，就委估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選用對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取委估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的辦法。其計(jì)算公式為：P宗=P地×（1+∑Ki）×Kv×Ky×Kq其中：P宗---委估宗地地價(jià)P地---委估宗地所在區(qū)域的單位面積基準(zhǔn)地價(jià)Ki---第i個(gè)區(qū)域因素修訂系數(shù)Kv、Ky、Kq----容積率、使用年期、估價(jià)期日等修正系數(shù)（四）估價(jià)成果經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和本地市場(chǎng)分析，按照地價(jià)評(píng)定的基本原則和估價(jià)程序，選擇適宜的評(píng)定辦法，評(píng)定得到委估宗地在估價(jià)設(shè)定用途、使用年限及開發(fā)程度條件下、于估價(jià)基準(zhǔn)日的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格為：評(píng)定土地總面積：78平方米評(píng)定土地單價(jià)：10050元/平方米評(píng)定土地總地價(jià)：78.39萬元大寫（人民幣）：柒拾捌萬叁仟玖佰元整（取整至百位數(shù)）宗地估價(jià)成果詳見《土地估價(jià)成果一覽表》三、估價(jià)成果和估價(jià)報(bào)告的使用（一）估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件2、在估價(jià)基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)，買賣雙方都有一段充足理解土地現(xiàn)狀及所處市場(chǎng)行情的時(shí)間，并且有一段合理的洽談交易時(shí)間，不考慮交易雙方特殊動(dòng)機(jī)和偏好的特殊出價(jià)。3、土地價(jià)值不受任何附帶債權(quán)關(guān)系帶來的影響。4、本次估價(jià)前提條件為估價(jià)對(duì)象在規(guī)劃運(yùn)用條件下進(jìn)行開發(fā)，估價(jià)時(shí)設(shè)定估價(jià)基準(zhǔn)日為二0一七年七月十三日，估價(jià)設(shè)定用途為商住用地，土地剩余使用年限為50.5年。5、本次