前期物業(yè)費(fèi)測算指引

一、測算編制總體規(guī)定本著“取之于顧客、用之于顧客，收支平衡，略有結(jié)余”的原則，公平、科學(xué)、合理地測算物業(yè)管理費(fèi)，確保公司有可靠、足額的經(jīng)費(fèi)來源，維持公司良性發(fā)展。二、測算物業(yè)服務(wù)成本費(fèi)用應(yīng)遵照的原則（一）正當(dāng)性原則計入成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定。（二）有關(guān)性原則計入成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接有關(guān)或間接有關(guān)的費(fèi)用。（三）對應(yīng)性原則計入成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)原則相對應(yīng)。（四）合理性原則影響物業(yè)服務(wù)成本各項(xiàng)費(fèi)用的重要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)原則或者社會公允水平。三、測算辦法在測算費(fèi)用的過程中，要根據(jù)所接管的物業(yè)類型、性質(zhì)、市場定位、配套設(shè)施設(shè)備的具體狀況及管理規(guī)定和服務(wù)項(xiàng)目，并參考物業(yè)所在區(qū)域物業(yè)管理市場同質(zhì)同類物業(yè)的收費(fèi)原則及公司現(xiàn)有日常綜合管理的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行全方面、具體的測算。根據(jù)《中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司物業(yè)服務(wù)等級原則》（附件1）擬定項(xiàng)目服務(wù)等級。四、測算所需重要材料（一）項(xiàng)目概況重要涉及：項(xiàng)目的分期開發(fā)狀況、各期計劃交付時間、本次測算為幾期的物業(yè)費(fèi)、地塊構(gòu)成、業(yè)態(tài)種類、服務(wù)收費(fèi)方式（包干制、酬金制）等。（二）集團(tuán)服務(wù)等級本項(xiàng)目執(zhí)行集團(tuán)公司幾級物業(yè)服務(wù)原則（集團(tuán)公司物業(yè)服務(wù)原則由低到高共分為四級）。（三）總平面簡圖和帶經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的CAD圖紙（四）物業(yè)費(fèi)測算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)計表（附件2）和秩序一線人員編制表（五）周邊物業(yè)費(fèi)調(diào)研報告（附件3）以同檔次、較新的樓盤為調(diào)研對象，明確該項(xiàng)目的周邊對標(biāo)項(xiàng)目為最佳，從而含有較大的參考價值（六）本地薪酬調(diào)研表（附件4）（七）物業(yè)服務(wù)方案（八）地方性物業(yè)管理?xiàng)l例需要涉及到的內(nèi)容有：物業(yè)費(fèi)、車位管理費(fèi)、裝修管理費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、工本費(fèi)、公共能耗費(fèi)（能源費(fèi)、電梯費(fèi)）等內(nèi)容，目的是為測算收入提供政策性根據(jù)。物業(yè)費(fèi)測算成本責(zé)任貫徹按照成本形成環(huán)節(jié)，形成歸口管理，物業(yè)費(fèi)測算成本責(zé)任貫徹到具體部門。具體以下：管理人員工資、社會保險和福利費(fèi)等費(fèi)用的歸口管理為人力資源部。物業(yè)共用部位設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)-能源費(fèi)的歸口管理為工程管理部。物業(yè)共用部位設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)的歸口管理為工程管理部。物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用的歸口管理為運(yùn)行管理中心。物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的歸口管理為工程管理部。物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用的歸口管理為運(yùn)行管理中心。管理、辦公及其它費(fèi)用的歸口管理為綜合管理部、法律合規(guī)部、品質(zhì)管理部。物業(yè)服務(wù)公司固定資產(chǎn)折舊的歸口管理為綜合管理部、計劃財務(wù)部。物業(yè)共用部分及公眾責(zé)任保險費(fèi)用的歸口管理為運(yùn)行管理中心。稅金、公司管理費(fèi)的歸口管理為計劃財務(wù)部。不可預(yù)見開支費(fèi)用的歸口管理為有關(guān)業(yè)務(wù)部門。六、物業(yè)費(fèi)測算成本構(gòu)成物業(yè)管理公司的成本，就是指公司在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人所提供維修、管理和服務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出。物業(yè)服務(wù)成本由管理人員工資、社會保險和福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)-能源費(fèi)；物業(yè)共用部位設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)-維護(hù)保養(yǎng)；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；管理、辦公及其它費(fèi)用；物業(yè)服務(wù)公司固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部分及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；不可預(yù)見費(fèi)用；稅金；公司管理費(fèi)累計十二項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成。具體內(nèi)容以下：管理人員工資、社會保險和福利費(fèi)等涉及管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，公司為員工繳納的養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費(fèi)用以及住房公積金，員工福利費(fèi)等。物業(yè)共用部位設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)-能源費(fèi)是指為保障各項(xiàng)目物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行所需的供水、電和燃?xì)獾荣M(fèi)用。物業(yè)共用部位設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)是指為保障各項(xiàng)目物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)所需的費(fèi)用。不涉及保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位推行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)、應(yīng)由住宅專項(xiàng)維修資金支出的更新、改造費(fèi)用。物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用是指各項(xiàng)目保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、清潔用品費(fèi)、環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用等。物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用是指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購置費(fèi)、綠化用水費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)等。不涉及應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用是指各項(xiàng)目維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費(fèi)、安全防備人員人身保險費(fèi)等。其中器材裝備不涉及共用設(shè)備中已涉及的監(jiān)控設(shè)備。管理、辦公及其它費(fèi)用是指各項(xiàng)目為維護(hù)管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、房租、通訊費(fèi)、書報費(fèi)及其它費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)公司固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊辦法計提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在各項(xiàng)目擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接有關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。固定資產(chǎn)重要涉及辦公與電子設(shè)備、家具用品、機(jī)器工具和運(yùn)輸工具等。物業(yè)共用部分及公眾責(zé)任保險費(fèi)用是指各項(xiàng)目購置物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險所支付的保險費(fèi)用，以各項(xiàng)目與保險公司訂立的保險單和所交納的保險費(fèi)為準(zhǔn)。稅金重要包含城建稅，教育費(fèi)附加，地方教育附加費(fèi)等。公司管理費(fèi)是指公司在管理多個物業(yè)項(xiàng)目狀況下，為確保有關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各項(xiàng)目承當(dāng)?shù)墓芾碣M(fèi)用。不可預(yù)見開支預(yù)算根據(jù)不同地區(qū)的狀況而定。七、不允許在成本費(fèi)用中開支的項(xiàng)目物業(yè)共用部位、公共設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用。營業(yè)外支出：固定資產(chǎn)的盤虧、毀損、報廢清理出售凈損失；臨時設(shè)施報廢清理凈損失；公益性支出、救助性支出、捐贈；賠償金、違約金等。應(yīng)從其它渠道開支的項(xiàng)目。在公司稅后利潤中開支的被沒收的多個財物損失、支付各項(xiàng)稅收的滯納金和罰款；在公益金中開支的用于職工集體福利設(shè)施的支出；應(yīng)當(dāng)資本化的支出，例如，為購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其它資產(chǎn)的支出；對外投資。八、測算要點(diǎn)指導(dǎo)【要點(diǎn)指導(dǎo)1】測算系統(tǒng)新增項(xiàng)目申請表測算項(xiàng)目名稱普通與最后訂立的備忘錄的項(xiàng)目名稱保持一致性；同時，應(yīng)注意表單中流程發(fā)起人唯一，如無項(xiàng)目經(jīng)理或分公司測算負(fù)責(zé)人可不填，分公司負(fù)責(zé)人、區(qū)域負(fù)責(zé)人必填。原則上測算責(zé)任貫徹到人，一旦申請不再調(diào)節(jié)?！疽c(diǎn)指導(dǎo)2】基礎(chǔ)設(shè)立項(xiàng)目概況請完整填列，確保無缺項(xiàng)漏項(xiàng)，同時確保數(shù)據(jù)精確性。其中，項(xiàng)目的分期開發(fā)狀況、計劃交付時間、本次測算為幾期的物業(yè)費(fèi)、本項(xiàng)目執(zhí)行集團(tuán)公司幾級物業(yè)服務(wù)原則等信息必須明確；占地面積、建筑面積、收費(fèi)面積、綠化面積、戶數(shù)、樓座數(shù)、大門數(shù)、電梯數(shù)、停車位數(shù)量必須精確。另外，戶數(shù)普通指住宅戶數(shù)。項(xiàng)目住宅、商業(yè)、公建等業(yè)態(tài)需完整列示，填列每一項(xiàng)業(yè)態(tài)的收費(fèi)面積和物業(yè)費(fèi)單價。停車位車位類型需完整列示，注意分辨地上與地下，填列每一項(xiàng)類型的車位數(shù)量和車位單價。有關(guān)項(xiàng)目業(yè)態(tài)分類，可參考下列闡明：業(yè)態(tài)類型闡明多層住宅7層(含)下列住宅(注：規(guī)范定義4-6層為多層住宅，1-3層為低層住宅)小高層7層以上至18層(含)下列住宅(注：規(guī)范無嚴(yán)格定義，規(guī)范7-9層為中高層，小高層為開發(fā)概念，普通指8-11層住宅)高層18層以上(建筑高度100米下列)住宅(注：規(guī)范定義10層以上就為高層住宅)超高層建筑高度100米(含)以上住宅獨(dú)棟別墅別墅獨(dú)棟別墅即獨(dú)門獨(dú)院，上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，普通房屋周邊都有面積不等的綠地、院落雙拼別墅由兩個單元的別墅拼聯(lián)構(gòu)成的單棟別墅聯(lián)排別墅有天有地，每戶獨(dú)門獨(dú)院，設(shè)有1至2個車位，尚有地下室。由三個或三個以上的單元住宅構(gòu)成，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計和獨(dú)立的門戶。疊拼別墅由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，普通為四層帶閣樓建筑。寫字樓公建商業(yè)辦公用樓公寓非住宅用地的居住項(xiàng)目酒店為公眾提供住宿、膳食和服務(wù)的建筑與機(jī)構(gòu)集中式商業(yè)普通指獨(dú)立大型商業(yè)商鋪普通指社區(qū)街鋪、裙樓商業(yè)產(chǎn)權(quán)車位車位運(yùn)用除人防外的地下室作為車庫使用所設(shè)立的車位，可銷售人防車位運(yùn)用人防平戰(zhàn)結(jié)合，平時可作為車庫使用所設(shè)立的車位。由于設(shè)立在人防內(nèi)，產(chǎn)權(quán)歸人防部門，車位不可銷售?！疽c(diǎn)指導(dǎo)3】有關(guān)收入物業(yè)管理費(fèi)收入輔助計算中收費(fèi)面積、物業(yè)費(fèi)單價自動關(guān)聯(lián)基礎(chǔ)設(shè)立中的數(shù)據(jù)，只需填列計費(fèi)月份數(shù)和收繳率，原則上以12個月和100%的收繳率計物業(yè)費(fèi)收入。停車場收入輔助計算中車位數(shù)量、車位管理費(fèi)或租金單價自動關(guān)聯(lián)基礎(chǔ)設(shè)立中的數(shù)據(jù)，只需填列計算月份數(shù)和系數(shù)。原則上地面車位費(fèi)收入不計入停車場收入。其它收入原則上不計入前期物業(yè)費(fèi)測算，特殊狀況另作解決?！疽c(diǎn)指導(dǎo)4】員工費(fèi)用員工費(fèi)用應(yīng)分辨管理人員與一線人員，其中管理人員工資、社會保險和福利費(fèi)等不包含一線自有秩序、保潔人員費(fèi)用，這類人員費(fèi)用列于秩序維護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用中。有關(guān)人員崗位薪酬以及社保公積金等，應(yīng)參考有關(guān)原則以及本地政策規(guī)定并按實(shí)際酌情調(diào)節(jié)以測算，特別應(yīng)注意通脹影響造成的人力市場價格變動趨勢等?！疽c(diǎn)指導(dǎo)5】人員配備有關(guān)人員數(shù)量配備，應(yīng)參考下列原則并按實(shí)際酌情調(diào)節(jié)以測算：中鐵建物業(yè)公司基層人員配備原則表集團(tuán)一級原則集團(tuán)二級原則集團(tuán)三級原則集團(tuán)四級原則客服人員350戶/人240-280戶/人220-240戶/人130-160戶/人工程人員350戶/人260-300戶/人220-260戶/人170戶/人綠化人員1.2萬平米/人1萬平米/人0.8萬平米/人0.6萬平米/人秩序人員1萬平米/人0.8萬平米/人0.65萬平米/人0.5萬平米/人保潔人員1.1萬平米/人0.9萬平米/人0.8萬平米/人0.6萬平米/人同時，按成本定額現(xiàn)行規(guī)定，自有人員配備總?cè)藬?shù)應(yīng)控制在人均在管面積6400平米/人以上的原則?！疽c(diǎn)指導(dǎo)6】工程有關(guān) 工程方面測算數(shù)據(jù)普通由前介部門或工程部門專業(yè)對口人員按項(xiàng)目實(shí)際狀況計算各項(xiàng)成本支出，涉及電費(fèi)、水費(fèi)、維修保養(yǎng)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用中的污水管道淤泥清理費(fèi)和化糞池清掏費(fèi)用及綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用等。在此給出部分經(jīng)驗(yàn)值，僅供參考。1.電費(fèi)一部位估算面積（m2）估算負(fù)荷密度（KW/m2）年運(yùn)行時間（小時）年用電量（度）1樓內(nèi)公區(qū)照明

（走廊、大堂、電梯間、樓梯間、安全出口等）=估算面積〔可銷售面積*（1-得房率）〕范疇0.002～0.005建議值0.002（每平米2瓦）=1小時/天*365天=365小時=估算面積*估算負(fù)荷密度*年運(yùn)行時間2樓外公區(qū)照明

（含道路照明及綠地照明）=道路面積+綠地面積范疇0.002～0.004建議值0.002（每平米2瓦）=11小時/天*365天=4015小時=估算面積*估算負(fù)荷密度*年運(yùn)行時間3地庫市電照明=地下車庫面積（地下室面積-地下機(jī)房面積）范疇0.002～0.004建議值0.002（每平米2瓦）=24小時/天*365天=8760小時=估算面積*估算負(fù)荷密度*年運(yùn)行時間二部位數(shù)量（部）度（度/層/月）月年用電量（度）1住宅電梯11-10層25度/月；11-20層30度/月；21-30層35度/月；31-35層40度/月；36-40層45度/月（層數(shù)*月用電量））12月=數(shù)量*層數(shù)*能源用量/部/月*12月2生活水泵

（如自來水公司管理，無此費(fèi)用）運(yùn)行泵的功率高區(qū)：（水泵運(yùn)行功率*0.8水泵功率系數(shù)*6小時+水泵運(yùn)行功率*0.8水泵功率系數(shù)*0.3水泵運(yùn)轉(zhuǎn)系數(shù)*18小時）*30天中區(qū)：（水泵運(yùn)行功率*0.8水泵功率系數(shù)*6小時+水泵運(yùn)行功率*0.8水泵功率系數(shù)*0.3水泵運(yùn)轉(zhuǎn)系數(shù)*18小時）*30天12月=數(shù)量*能源用量/臺/月*12月3中水水泵

（如自來水公司管理，無此費(fèi)用）運(yùn)行泵的功率高區(qū)：（水泵運(yùn)行功率*0.8水泵功率系數(shù)*4小時+水泵運(yùn)行功率*0.8水泵功率系數(shù)*0.15水泵運(yùn)轉(zhuǎn)系數(shù)*20小時）*30天中區(qū)：（水泵運(yùn)行功率*0.8水泵功率系數(shù)*4小時+水泵運(yùn)行功率*0.8水泵功率系數(shù)*0.15水泵運(yùn)轉(zhuǎn)系數(shù)*20小時）*30天12月=高區(qū)+中區(qū)4污水排水泵1=水泵總功率*0.3系數(shù)*運(yùn)行時間（0.16小時/天）*30天12月=數(shù)量*能源用量/臺/月*12月5消監(jiān)控制室用電1**臺顯示屏*0.06KW+1臺空調(diào)1.5kw*0.4+**臺硬盤錄像機(jī)*0.07kw+1臺矩陣*0.1kw+2臺電腦0.3kw+消防設(shè)備*0.6kw24*365（天）=功率*運(yùn)行24小時/365天6物業(yè)辦公用電1*臺電腦*0.3kw+4.2kw空調(diào)*0.310小時/天*365天=3650小時=功率*運(yùn)行10小時/天*365天7熱力循環(huán)泵數(shù)量（臺）=水泵功率*運(yùn)行時間（12小時/天）*30天4月=數(shù)量*能源用量/臺/月*4月三部位數(shù)量（臺）啟動風(fēng)機(jī)功率運(yùn)行時間年用電量（度）1地下車庫風(fēng)機(jī)（4小時/天）*75天=數(shù)量*能源用量/臺/天*75天2.水費(fèi)序號用水公共區(qū)域建筑面積估算負(fù)荷密度（m3/m2）次數(shù)/年能源用量1公共區(qū)域清潔=樓內(nèi)公區(qū)面積(可銷售面積*13%)范疇為0.0001～0.0002噸普通選用0.0001噸0.0001（噸）=100毫升=1次/天*365天=公共區(qū)域建筑面積*估算負(fù)荷密度*次數(shù)/年2配套商業(yè)清潔=商業(yè)面積范疇為0.0001～0.0002噸普通選用0.0001噸0.0001（噸）=100毫升=2次/天*365天=配套商業(yè)面積*估算負(fù)荷密度*次數(shù)/年3地上車位清潔

（可無視不計）=地上車位數(shù)量*10m2范疇為0.0001～0.0002噸普通選用0.0001噸0.0001（噸）=100毫升52次/年=公共區(qū)域建筑面積*估算負(fù)荷密度*次數(shù)/年4住宅地下車庫區(qū)域清潔=地下車庫面積（地下室面積-地下機(jī)房面積）0.0003（噸）=300毫升12次/年=公共區(qū)域建筑面積*估算負(fù)荷密度*次數(shù)/年5綠化=綠化面積0.8（噸/立方米）=綠化面積*0.8（m3/m2）6辦公人員用水考慮人員定編（含外委人員）范疇為1～2噸建議值1.2噸/人/月12月=人數(shù)*1m3/人/天*365天7水景=水景面積*水景深度=水景面積*水景深度*換水次數(shù)換水次數(shù)=水景面積*水景深度*換水次數(shù)+年降水量-年蒸發(fā)量（參考本地年降水量、年蒸發(fā)量）3.維修保養(yǎng)費(fèi)用公共區(qū)域日常維修費(fèi)總建筑面積＜8萬平米500元/月8萬平米＜總建筑面積＜15萬平米1000元/月總建筑面積＞15萬1500元/月維修用物料總建筑面積＜8萬平米1000元/月8萬平米＜總建筑面積＜15萬平米元/月總建筑面積＞15萬3000元/月外判維修工總建筑面積＜8萬平米0元/年8萬平米＜總建筑面積＜15萬平米40000元/年總建筑面積＞15萬60000元/年照明系統(tǒng)維?？偨ㄖ娣e*0.1元/平米強(qiáng)電系統(tǒng)保養(yǎng)總建筑面積*0.2元/平米弱電系統(tǒng)保養(yǎng)總建筑面積*0.2元/平米避雷系統(tǒng)檢測每個檢查點(diǎn)位80元/年排水系統(tǒng)總建筑面積*0.1元/平米供水系統(tǒng)消防系統(tǒng)總建筑面積*0.5元/平米滅火器等費(fèi)用檢測30元/個兩年檢測一次電梯保養(yǎng)費(fèi)（合用于100m下列，超出100m按照梯速、高度、品牌等本地詢價）清包1-20層：4800元/部/年21-30層：6600元/部/年31-33層：7400元/部/年半包（含500元下列配件/含1000元下列配件）1-20層：5000/5600元/部/年21-30層：7360/7900元/部/年31-33層：9400/9800元/部/年全包1-20層：10300元/部/年21-30層：12750元/部/年31-33層：15500元/部/年電梯檢測（含電梯配件費(fèi)用）1600元/部/年水景系統(tǒng)維保5000元/年水質(zhì)分析及水箱清洗水質(zhì)檢測一年檢測一次1500元水箱清洗十方3000元人防工程維保1000元/月冷暖系統(tǒng)維保1000元/月通風(fēng)系統(tǒng)400元/月停車庫收費(fèi)系統(tǒng)維保400元/月不可預(yù)見費(fèi)用總建筑面積＜8萬平米0元/年8萬平米＜總建筑面積＜15萬平米40000元/年總建筑面積＞15萬60000元/年4.清潔衛(wèi)生費(fèi)用（部分）污水管道淤泥清理費(fèi)5000元/年化糞池清掏各地區(qū)狀況不同，本地詢價5.綠化費(fèi)用普通綠化養(yǎng)護(hù)及擺設(shè)1000元/月綠化節(jié)日擺設(shè)10000元/年綠化改造綠化面積*1.5元/平米/年外派綠化費(fèi)8-15元/平米/年【要點(diǎn)指導(dǎo)7】管理辦公及其它費(fèi)用管理、辦公及其它費(fèi)用需注意避免成本缺項(xiàng)漏項(xiàng)，著重強(qiáng)調(diào)下列幾點(diǎn)：辦公費(fèi)各細(xì)項(xiàng)費(fèi)用不為0；交通費(fèi)中的車輛使用費(fèi)，須嚴(yán)格按照公司車輛使用管理規(guī)定；集團(tuán)規(guī)定，業(yè)務(wù)招待費(fèi)不超出營業(yè)總收入的千分之一；節(jié)日裝飾費(fèi)與社區(qū)活動費(fèi)原則上屬成本必填項(xiàng)，費(fèi)用不為0。前期物業(yè)費(fèi)測算中的節(jié)日裝飾費(fèi)與社區(qū)活動費(fèi)是為了按照有關(guān)法律法規(guī)和服務(wù)原則開展物業(yè)服務(wù)所必須的最低程度的費(fèi)用測算，而項(xiàng)目地產(chǎn)公司的5元/平米的社區(qū)文化活動及品質(zhì)提高費(fèi)用是在上述費(fèi)用之外增加社區(qū)文化活動頻次及在基礎(chǔ)服務(wù)之上提高品質(zhì)而另行支付的費(fèi)用。在進(jìn)行前期物業(yè)費(fèi)測算時，應(yīng)注意分辨。辦公用品單價在5000元下列屬于低值易耗品，應(yīng)列入“低值易耗品攤銷”費(fèi)用，原則上普通按照50%計入費(fèi)用，最多按5年攤銷；根據(jù)公司信息化建設(shè)規(guī)劃及現(xiàn)在軟件使用與推廣狀況，軟件及軟件維護(hù)費(fèi)原則上屬成本必填項(xiàng)，費(fèi)用不為0；7.訴訟費(fèi)：普通按照總建筑面積*0.04元/平米的原則，原則上不低于8000元，且不高于45000元；同時，以總收入作