物業(yè)前期介入建議

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段一、對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)，物業(yè)管理前期介入人員需要參加社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案與否合理，力求使社區(qū)的設(shè)計(jì)方便后來(lái)的物業(yè)管理工作；從使用者的角度出發(fā)考慮設(shè)計(jì)與否方便使用、有無(wú)必要，力求使社區(qū)業(yè)主在后來(lái)的生活中能夠帶來(lái)便利。根據(jù)十?dāng)?shù)年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，從樓房頂層開(kāi)始至地下室從下列的各個(gè)建筑環(huán)節(jié)過(guò)程中須注意的事項(xiàng)：1、天臺(tái)綠化（1）做好防水層，安裝排水系統(tǒng)和澆灌系統(tǒng)；（2）宜選擇花草和灌木類(lèi)等陽(yáng)性植物，對(duì)土壤規(guī)定不高；（3）不能選擇攀援、有毒、帶刺、易產(chǎn)生異味、易滋生蚊蟲(chóng)的植物；（4）不能留可種植蔬菜和瓜果的位置。2、晾曬區(qū)（1）晾曬骨架安全美觀、便于維護(hù)；（2）要采用防風(fēng)方法。3、電梯機(jī)房（1）地面、墻面、屋頂?shù)姆浪鉀Q；（2）門(mén)窗防雨水進(jìn)入；（3）溫度、濕度控制；（4）防老鼠及其它小動(dòng)物進(jìn)入；（5）通風(fēng)系統(tǒng)；（6）標(biāo)示牌；（7）曳引轉(zhuǎn)動(dòng)部分要有防護(hù)裝置；（8）操作指導(dǎo)。4、太陽(yáng)能（1）推薦采用經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，可為開(kāi)發(fā)公司帶來(lái)長(zhǎng)久利潤(rùn)；（2）不建議業(yè)主自裝，影響建筑物整體外觀，易破壞防水層，不便于管理，如果一定要考慮業(yè)主自裝則需要?jiǎng)澇鰧?zhuān)用區(qū)域；（3）開(kāi)發(fā)商免費(fèi)安裝，優(yōu)點(diǎn)：可提高開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，增進(jìn)銷(xiāo)售；缺點(diǎn)：增加后期維護(hù)成本。5、水箱（1）防止二次污染（防鼠、防蟲(chóng)及其它小動(dòng)物進(jìn)入）；（2）預(yù)留檢修口、透氣口；（3）荷載評(píng)定；（4）防溢報(bào)警裝置；（5）防溢口、排水口預(yù)留；（6）水箱外爬梯懸空設(shè)計(jì)，避免小孩攀爬；（7）水箱內(nèi)爬梯防銹解決。6、防雷（參考國(guó)家有關(guān)原則）7、通訊設(shè)施（1）充足考慮輻射對(duì)住戶(hù)的影響；（2）建議在室內(nèi)安裝。8、安全管理（1）設(shè)立巡更簽到點(diǎn)；（2）女兒墻的高度符合有關(guān)原則；（3）女兒墻墻面不能有管道等物體（避免攀爬踩踏）；（4）預(yù)留高空作業(yè)時(shí)使用的掛件端口；9、取水口設(shè)計(jì)10、中央空調(diào)：（1）水壓平衡管（2）防火方法（重要針對(duì)散熱片）11、社區(qū)標(biāo)示牌（1）安裝位置要要便于觀瞻；（2）燈光要考慮節(jié)能；（3）采用有關(guān)的安全保護(hù)方法；（4）重視整體視覺(jué)效果。12、排煙排氣口（1）防倒灌設(shè)計(jì)；（2）防雨水設(shè)計(jì)。13、照明（如有可能，建議納入政府燈光工程）：（1）節(jié)能考慮；（2）安裝角度的合理性；（3）考慮安全；（4）便于后期維護(hù)。二、設(shè)施設(shè)備1、水泵房（1）集水池、潛水泵、溢水報(bào)警系統(tǒng)的設(shè)計(jì)（2）水泵房的隔音減震解決（3）控制柜機(jī)座高于水泵房門(mén)檻的高度，避免水泵溢水出來(lái)沉沒(méi)控制柜（4）標(biāo)示牌（分區(qū)供水標(biāo)示、分類(lèi)供水標(biāo)示、水流方向指導(dǎo)、操作流程指導(dǎo)、常開(kāi)常閉狀況指導(dǎo)、嚴(yán)禁事項(xiàng)）（5）易銹蝕的螺絲涂上黃油，加裝套管（6）水泵出水處應(yīng)當(dāng)采用鋼管聯(lián)接，避免異常狀況下水溫過(guò)高造成爆管的現(xiàn)象2、配電房（1）基礎(chǔ)高度滿(mǎn)足防洪的需要；（2）標(biāo)記指導(dǎo)需要特別注意工作電壓和線(xiàn)路識(shí)別以及常開(kāi)常閉狀況和嚴(yán)禁事項(xiàng)；（3）地面絕緣解決，劃安全警戒線(xiàn)；（4）高壓隔離保護(hù)；（5）獨(dú)立排水系統(tǒng)；（6）溫濕度控制、照明通風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急照明系統(tǒng)；（7）配備干粉或氣體滅火器。3、發(fā)電機(jī)房（1）排煙：排煙口位置選擇，充足考慮煙、氣的熱度和氣味；考慮排煙系統(tǒng)產(chǎn)生的噪音；避免雨水倒灌；（2）油箱裝置：獨(dú)立儲(chǔ)油室，與發(fā)電機(jī)分離；防火方法；油箱的密封性（長(zhǎng)久寄存期間，避免揮發(fā)、污染）；進(jìn)氣口暢通；自動(dòng)加油裝置；刻度尺；防靜電方法。（3）照明系統(tǒng)：防爆裝置；滿(mǎn)足消防規(guī)定；應(yīng)急照明系統(tǒng)；（4）隔音效果：門(mén)、墻面、屋頂；（5）其它：備用電池、電解液、工具臺(tái)、操作指導(dǎo)、自動(dòng)狀態(tài)；4、消防系統(tǒng)（1）消防聯(lián)動(dòng)柜：溫度控制、操作指導(dǎo)、嚴(yán)禁事項(xiàng)；（2）氣體瓶安裝：溫度控制、安全管理、嚴(yán)禁事項(xiàng)；（3）消防廣播、煙感、溫感、噴淋、消防栓及接合器，防火門(mén)（常閉）、手報(bào)按鈕、卷簾門(mén)、雨淋系統(tǒng)（合用于大型商業(yè)中心）、排煙系統(tǒng)、末端放水、疏散標(biāo)記圖；啟用前保護(hù)；防盜方法；5、智能系統(tǒng)（1）監(jiān)控布置：不留盲點(diǎn)，確保清晰度，確保存貯周期滿(mǎn)足公安機(jī)關(guān)的規(guī)定；（2）紅外線(xiàn)裝置：避開(kāi)雜物干擾引發(fā)誤報(bào)，與監(jiān)控同時(shí)；（3）室內(nèi)安防：居家防盜自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)；（4）門(mén)禁系統(tǒng)；（5）停車(chē)場(chǎng)道閘系統(tǒng)；（6）可視對(duì)講系統(tǒng)：位置合理，確保視頻效果。6、空調(diào)系統(tǒng)（1）選型（節(jié)能、環(huán)保）；（2）排風(fēng)系統(tǒng)隔音；7、給排水系統(tǒng)（1）分區(qū)供水（高區(qū)、中區(qū)、低區(qū)）；（2）分類(lèi)供水（生活用水、消防水）；（3）雨污分排（單立管、雙立管、三立管設(shè)計(jì)合理）；（4）房屋獨(dú)立排水；（5）下水道口防護(hù)設(shè)計(jì)。三、樓道1、照明：（1）節(jié)能；（2）應(yīng)急照明；（3）熒光油漆（緊急疏散）。2、垃圾桶放置（做好墻面保護(hù)解決）；樓層標(biāo)記與否精確；井道標(biāo)記；保潔取水點(diǎn)。3、疏散批示牌；消防栓；防火門(mén)常閉狀態(tài)；消防通道地面解決；消防樓梯安裝扶手；4、采光設(shè)計(jì)（窗戶(hù)）：確保采光需要、確保安全需要、確保清潔作業(yè)需要。四、電梯間1、電梯地坎地面設(shè)計(jì)斜坡，防水進(jìn)入電梯井道；2、照明（節(jié)能）；3、果皮箱設(shè)立（精巧）；4、采光設(shè)計(jì)；5、分區(qū)消防門(mén)（戶(hù)數(shù)較多時(shí)）；7、通風(fēng)設(shè)計(jì)；8、窗戶(hù)（安全、防雨）；9、空間設(shè)計(jì)合理；10、消防疏散示意圖。五房屋使用功效1、空調(diào)主機(jī)位設(shè)計(jì)（1）美觀實(shí)用；（2）外觀統(tǒng)一；（3）冷凝水排水系統(tǒng)；（4）墻體預(yù)留空調(diào)管口；2、陽(yáng)臺(tái)（1）預(yù)留地漏排水；（2）防水解決；（3）安全防護(hù)。3、入戶(hù)花園（1）防水解決；（2）防盜方法；（3）根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)需要，避免高空拋物。4、預(yù)埋管線(xiàn)標(biāo)記：方便二次裝修。5、用電開(kāi)關(guān)分辨：插座、照明、空調(diào)等電路分辨。6、梁柱上的預(yù)埋管道（預(yù)先考慮業(yè)主裝修使用時(shí)管線(xiàn)布置需要，在梁柱位置預(yù)留穿線(xiàn)孔）。7、同層排水。8、廚房、衛(wèi)生間排煙管道設(shè)計(jì)。9、電梯xx隔音：如電梯井道與臥室共用墻體，則要有隔音方法。六、大堂1、照明（1）節(jié)能；（2）便于維修維護(hù)；（3）安全（很重要）；（4）應(yīng)急照明。2、門(mén)禁：選擇適宜位置，防雨防曬，方便使用，確保效果。3、xx：底部不全封閉，便于去除小廣告、卡片等。4、信箱：與墻面共體，便于外側(cè)投遞、內(nèi)側(cè)取用；信箱底部離地面一定距離，高度適宜（防水防潮）；5、休閑椅：舒適、美觀、耐用，與大堂整體協(xié)調(diào)。6、玻璃門(mén)：防撞警示條；常閉狀態(tài)。7、電梯標(biāo)志；電源接口；預(yù)留節(jié)日裝飾掛鉤等（掛鉤隱形或藝術(shù)造型）。七、電梯1、型號(hào)：選用節(jié)能經(jīng)濟(jì)使用性產(chǎn)品，速度與提高高度相匹配，載重滿(mǎn)足實(shí)際需要。2、充足考慮后期的維護(hù)成本：零部件的通用性、排斥產(chǎn)品的壟斷性。3、轎廂：乘坐須知；檢測(cè)合格證；扶手；地板裝飾；排風(fēng)；應(yīng)急照明。3、監(jiān)控對(duì)講：轎廂、機(jī)房、轎廂頂、地坑、監(jiān)控中心。4、電梯底坑：緊急排水；防水方法（避免地下水滲入）；爬梯。5、運(yùn)行xx。八、停車(chē)場(chǎng)1、照明：（1）分路分區(qū)控制；（2）節(jié)能；（3）應(yīng)急照明系統(tǒng)；（4）盡量多建些停車(chē)位。2、標(biāo)記指導(dǎo)：進(jìn)出口、路線(xiàn)引導(dǎo)、顏色分區(qū)、限高限速、防撞警示、消防疏散批示、車(chē)位線(xiàn)（可采用虛線(xiàn)）、收費(fèi)公示牌。3、滅火器配備、反光鏡、消防沙池、出入口防滑解決、出入口坡度和轉(zhuǎn)彎設(shè)計(jì)與否合理、減速帶（可用塑膠和水泥）、車(chē)位鎖、道閘位置選擇；排水、送排風(fēng)、降噪解決。九、園林設(shè)計(jì)1、植物種類(lèi)的選擇：考慮氣候特點(diǎn)、地區(qū)特點(diǎn)，常綠為主，易于養(yǎng)護(hù)和管理；花期搭配適宜；不適宜種植帶刺的有毒植物。2、綠化合理分布：以樹(shù)木為主，少種草地；以結(jié)縷草為主。3、綠化取水點(diǎn)：龍頭特殊解決；新式取水裝置；靠近排水溝井。4、園林小品：元素設(shè)計(jì)；標(biāo)記規(guī)范；水景設(shè)計(jì)。（突出文化氛圍，結(jié)合知識(shí)性和趣味性，考慮安全因素，便于后期養(yǎng)護(hù)）5、隔離護(hù)欄；路芽（避免水土流失，美觀、安全）。6、燈桿飾物：運(yùn)用燈桿懸掛裝飾物或藝術(shù)性花草，美化環(huán)境。十、園區(qū)公共場(chǎng)地1、人車(chē)分流：確保安全，便于管理。2、xx、文化長(zhǎng)廊：選擇合理位置、公益性廣告、生活健康小知識(shí)。3、非機(jī)動(dòng)車(chē)放置點(diǎn)：定點(diǎn)管理、整潔擺放、防盜方法、保持清潔，可考慮配備充電電源。4、道路設(shè)計(jì)：設(shè)立無(wú)障礙通道；根據(jù)需要安裝減速帶；確保消防通道暢通。5、xx：設(shè)立于安全、隱蔽的位置，避免車(chē)壓，如無(wú)法避免，則采用降噪方法（如加裝橡膠圈等）。6、垃圾中轉(zhuǎn)站：減少對(duì)住戶(hù)的影響；注意隱蔽（如栽樹(shù)遮擋，加蓋頂篷等）；便于清潔排水；便于垃圾清運(yùn)。7、垃圾桶擺放：結(jié)實(shí)耐用、分類(lèi)回收垃圾，布置合理，建議采用帶煙灰缸的垃圾桶。8、公共娛樂(lè)場(chǎng)合：休閑椅分布合理；娛樂(lè)設(shè)施安全可靠；要有安全標(biāo)記和嚴(yán)禁事項(xiàng)。十一、管理用房預(yù)留管理處辦公室、監(jiān)控中心、業(yè)委會(huì)用房、員工宿舍、倉(cāng)庫(kù)、食堂等。十二、會(huì)所游泳池、棋牌室、活動(dòng)中心、健身房、球類(lèi)活動(dòng)區(qū)、閱覽室、茶藝廳等。十三、社區(qū)商業(yè)1、商業(yè)布局合理（入駐商家搭配合理）。2、考慮xx停車(chē)問(wèn)題。3、消防規(guī)范符合規(guī)定。4、廣告位預(yù)留和分派問(wèn)題。5、商業(yè)環(huán)境規(guī)劃。6、水電及配套設(shè)施設(shè)備。7、空調(diào)位的預(yù)留7、配備化油池。2、建設(shè)施工階段建設(shè)過(guò)程中，物業(yè)管理前期顧問(wèn)人員會(huì)經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)理解工程進(jìn)度、施工狀況，逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加理解，對(duì)有些影響使用功效的問(wèn)題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為此后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。*提出設(shè)備的設(shè)立和服務(wù)方面的改善意見(jiàn)及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議；*分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；*審查有關(guān)工程（涉及綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見(jiàn)；*提供機(jī)電安裝及能源分派的有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)；*提供功效布局或用料更改的有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)；*協(xié)助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷；*提前熟悉房屋中的多個(gè)設(shè)備和線(xiàn)路，涉及房屋內(nèi)部構(gòu)造、管線(xiàn)布置及所用建材的性能；*檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參加建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定時(shí)碰面會(huì)等）；*檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又能夠更改的部分提出建議；*配合設(shè)備安裝、管線(xiàn)布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確秩序維護(hù)裝質(zhì)量；*提出遺漏工程項(xiàng)目的建議；對(duì)社區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿(mǎn)足此后客戶(hù)的發(fā)展需要和貫標(biāo)（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，減少投入成本和此后的物業(yè)管理成本。3、竣工驗(yàn)收階段物業(yè)管理前期介入人員將定時(shí)視察施工現(xiàn)場(chǎng)，參加工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)發(fā)展商利益和確保施工質(zhì)量的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)和建議，協(xié)助開(kāi)發(fā)商做好使用功效的驗(yàn)收，對(duì)多個(gè)設(shè)備、管線(xiàn)都逐個(gè)檢查。*參加委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案；*發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；*參加重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收；*制訂物業(yè)驗(yàn)收流程；*指出工程缺點(diǎn)，就改良方案的可能性及費(fèi)用提