鄭州(國際)農產品采購中心(國際食品商貿城)建設項目建議書

工程建議書目 錄\l“_TOC_250024“第一局部工程概要 1\l“_TOC_250023“一、工程名稱 1\l“_TOC_250022“二、工程擬建地址 1\l“_TOC_250021“三、工程建設單位 1\l“_TOC_250020“四、編制依據 2\l“_TOC_250019“五、編制原則 3\l“_TOC_250018“六、編制范圍 3其次局部工程建設背景 3一、國家“”規(guī)劃綱要 3\l“_TOC_250017“二、國務院物流業(yè)調整和振興規(guī)劃 4\l“_TOC_250016“三、河南省和鄭州市現代物流業(yè)進展規(guī)劃 5第三局部工程建設必要性 6一、響應國家產業(yè)政策，進展區(qū)域物流中心 6\l“_TOC_250015“二、降低農副產品配送本錢，進呈現代物流 6\l“_TOC_250014“三、開拓國內外農副產品市場 6\l“_TOC_250013“四、推動鄭州農副產品批發(fā)市場提檔升級 7\l“_TOC_250012“五、促進農業(yè)產業(yè)升級換代 7\l“_TOC_250011“第四局部工程特點、定位和根本功能 7\l“_TOC_250010“一、工程特點 8\l“_TOC_250009“二、工程定位 9\l“_TOC_250008“三、工程根本功能 10\l“_TOC_250007“第五局部工程建設目標和規(guī)模 11\l“_TOC_250006“一、建設目標 11\l“_TOC_250005“二、工程規(guī)模 11第六局部總體規(guī)劃布局 11\l“_TOC_250004“第七局部環(huán)境保護、及勞動保護 14\l“_TOC_250003“一、環(huán)境保護 14\l“_TOC_250002“二、消防 14\l“_TOC_250001“三、勞動保護 14\l“_TOC_250000“第八局部投資估算和資金籌措 1510一、估算范圍 15二、總投資 15三、資金籌措 15四、資金運籌打算 16第九局部經濟效益分析 16一、產品本錢估算 16二、經營收入 17三、稅金及稅后利潤 18第十局部社會效益分析 18第十一局部工程結論 20第一局部工程概要一、工程名稱二、工程擬建地址鄭州市管城區(qū)南曹鄉(xiāng)南四環(huán)南、鄭市孟莊鎮(zhèn)三、工程建設單位1、承辦單位5集團，北京發(fā)地農產品股份，云南中豪置業(yè)共同投資組建的獨立法人企業(yè)。〔國際該工程已經上級主管部門立項備案，得到省、市領導的大力支持，并批示列入省、市重點建設工程。鄭州〔國際〕農產品選購中心的建設將得到全面進展，并為中原經濟區(qū)建設和鄭州商貿城進展做出更大奉獻。2、投資合作單位北京發(fā)地農產品股份是北京市交易規(guī)模最大的農20239市場的根底上依據現代企業(yè)制度組建的一家股份制農業(yè)企業(yè)。202355導的高度重視和關心。500以農產品綠色生態(tài)種養(yǎng)基地、初深加工、物流園區(qū)、信息系統、配送體系等產業(yè)為主要投資、建設、經營方向的大型產業(yè)集團。總部位于南京，30中國供銷農產品批發(fā)市場控股；山東好當家集團集團；四、編制依據國務院《關于促進流通業(yè)進展的假設干意見》商務部《農村市場體系建設“十一五”規(guī)劃》國務院辦公廳《關于搞活流通擴大消費的意見》國務院《物流業(yè)調整振興規(guī)劃》國家六部委《關于加快農副產品流通設施建設的假設干意見》《河南省國民經濟和社會進展第十二個五年規(guī)劃進展綱要》《鄭州市國民經濟和社會進展“”規(guī)劃綱要》《鄭州市城市總體規(guī)劃》五、編制原則1、認真執(zhí)行國家、行業(yè)有關農副產品加工、檢驗、包裝、標志、運輸、貯藏及衛(wèi)生等標準的規(guī)定；2、選址符合城市總體規(guī)劃，合理布局，有足夠的建設用地，并有肯定的進展余地；3關規(guī)定，因地制宜進展合理布置，力求節(jié)約建設用地，充分考慮環(huán)境保護和綠化；4、充分利用當地的社會協作條件，節(jié)約工程投資；5家規(guī)定，削減對環(huán)境的影響；6、認真貫徹《消防法》和勞動部《關于職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》的通知精神，實行切實防范措施，確保安全生產和員工的人身安全。六、編制范圍本工程可行性爭論報告爭論范圍包括：必要性分析、市場分析、選址分析、建設方案、組織構造、投資估算及財務分析等方面的內容。依據其次局部工程建設背景一、國家“”規(guī)劃綱要國家“”規(guī)劃綱要中提出大力進呈現代物流業(yè)：推廣現代物流治理技術，促進企業(yè)內部物流社會化，實現企業(yè)物資選購、生產組織、產品銷售和再生資源回收的系列化運作。培育專業(yè)化物流企業(yè)，樂觀進展第三方物流。建立物流標準化體系，加強物流技術開發(fā)利用，推動物流信息化。加強物流根底設施整合，建設大型物流樞紐，進展區(qū)域性物流中心。二、國務院物流業(yè)調整和振興規(guī)劃國務院物流業(yè)調整和振興規(guī)劃認為物流業(yè)是融合運輸業(yè)、倉儲業(yè)、貨代業(yè)和信息業(yè)等的復合型效勞產業(yè)，是國民經濟的重要組成局部，涉及領域廣，吸納就業(yè)人數多，促進生產、拉動消費作用大，在促進產業(yè)構造調整、轉變經濟進展方式和增加國民經濟競爭力等方面發(fā)揮著重要不僅是物流業(yè)自身構造調整和產業(yè)升級的需要，也是整個國民經濟進展的必定要求，提出九大物流區(qū)域、十大物流通道、全國性物流節(jié)點城市與區(qū)域性物流節(jié)點城市建設。九大物流區(qū)域分布為：以北京、天津為中心的華北物流區(qū)域，以沈陽、大連為中心的東北物流區(qū)域，以青島為中心的山東半島物流區(qū)域，以上海、南京、寧波為中心的長江三角洲物流區(qū)域，以廈門為中心的東南沿海物流區(qū)域，以廣州、深圳為中心的珠江三角洲物流區(qū)域，以武漢、鄭州為中心的中部物流區(qū)域，以西安、蘭州、烏魯木齊為中心的西北物流區(qū)域，以重慶、成都、南寧為中心的西南物流區(qū)域。十大物流通道為：東北地區(qū)與關內地區(qū)物流通道，東部地區(qū)南北物流通道，中部地區(qū)南北物流通道，東部沿海與西北地區(qū)物流通道，東部沿海與西南地區(qū)物流通道，西北與西南地區(qū)物流通道，西南地區(qū)出海物流通道，長江與水道物流通道，煤炭物流通道，進出口物流通道。全國性物流節(jié)點城市包括：北京、天津、沈陽、大連、青島、濟南、上海、南京、寧波、杭州、廈門、廣州、深圳、鄭州、武漢、重慶、成21區(qū)域性物流節(jié)點城市包括：哈爾濱、長春、包頭、呼和浩特、石家莊、唐山、太原、合肥、福州、南昌、長沙、昆明、貴陽、?？凇⑽鲗?、17三、河南省和鄭州市現代物流業(yè)進展規(guī)劃河南省地處中原，是農業(yè)大省，農產品資源豐富、交通興旺、人口眾多。加快建設現代化的農產品批發(fā)市場，是“”時期河南省加快轉變經濟進展方式，加速推動現代農業(yè)進展，加大統籌城鄉(xiāng)進展力度的客觀要求，是實現河南省由“農業(yè)大省”向“經濟強省倉”向“國人廚房”歷史性跨越的必定選擇。鄭州市作為河南省省會，具有“中、通、豐”的顯著特點以及承接南北、貫穿東西的獨特區(qū)位優(yōu)勢，是中原經濟區(qū)乃至全國的重點核心城市，是農產品的主要集散地和重要物流節(jié)點城市，對中西部地區(qū)及至全國都具有較強的輻射力和影響力。因此，工程的建設是加快推動中原經濟區(qū)建設的需要，是鄭州國際化大都市的重要民生工程，有利于推動我國農產品流通體系的優(yōu)化和完善，有利于穩(wěn)固和提升鄭州的綜合區(qū)位優(yōu)勢，有利于河南農業(yè)全產業(yè)鏈第三局部工程建設必要性一、響應國家產業(yè)政策，進展區(qū)域物流中心國家“十一五”規(guī)劃綱要明確提出完善農村流通體系，推動農副產品批發(fā)市場建設與改造，促進農副產品質量等級化、包裝規(guī)格化，完善鮮活農副產品“綠色通道”網絡，加強物流根底設施整合，建設大型物流樞紐，進展區(qū)域性物流中心。二、降低農副產品配送本錢，進呈現代物流農副產品在物流過程中存在包裝難、裝卸難、運輸難、倉儲難等問題，物流技術要求較高，比方水產品的冷凍運輸，分割肉的冷藏運輸，牛奶等制品的恒溫運輸等等。“穎”是農副產品的生命和價值所在，但由于鮮活農副產品的含水量高，保鮮期短，極易腐爛變質，大大限制了運輸半徑和交易時間，因此對運輸效率和流通保鮮條件提出了很高要求。我國農副產品物流業(yè)由于起步較晚，以分散的小農經濟為主，重生產、輕流通，在我國建立生鮮農副產品供給鏈格外困難，環(huán)節(jié)過多、本錢高、損耗大，找不到大的供給商，致使一些農副產品的進出口物流還必需到達國際標準，影響了農民出口貿易。目前，我國農副產品物流是以常溫物流或自然物流形式為主，農副產品在物流過程中損失很大。據統計，我國水果蔬菜等農副產品在采摘、運輸、儲存等物流環(huán)節(jié)上的損25%―35%5%1%―2%。三、開拓國內外農副產品市場現代物流以物流配送的規(guī)模大、速度快、輻射面廣、效率高見長。因此，進呈現代物流對于開拓農村市場意義重大，不僅能為經營主體提供真實、準確的有效信息，削減市場運營過程中的不確定性和盲目性，并能有效地提高農副產品流通速度，還可以降低農副產品流通的本錢，使農副產品在流通過程中實現增值，有利于保障農民的根本利益，并推動農業(yè)的產業(yè)化、現代化進程，提高農業(yè)生產的整體效益。四、推動鄭州農副產品批發(fā)市場提檔升級鄭州市現有農副產品市場大多面積狹窄，市場規(guī)模小，進展空間缺乏，市場簡陋，配套缺乏，影響環(huán)境，阻礙交通，交易方式落后，信息化水平不高，市場治理水平不高。轉變傳統低檔落后的農副產品批發(fā)市場流通形態(tài)，以全球選購中心模式取代，是鄭州市城市改造、市場業(yè)態(tài)升級、治理理念與世界接軌的客觀需要。五、促進農業(yè)產業(yè)升級換代第一，興旺的物流業(yè)能推動物資合理流淌，加速資金周轉，有利于效勞業(yè)的進展，促進農業(yè)產業(yè)構造合理化。其次，興旺的物流業(yè)能更好地效勞于農產品流通，從而將農民更多精力和資金集中在進展精品農業(yè)上，促進農業(yè)產業(yè)構造升級。第三，興旺的物流能夠促進型商業(yè)企業(yè)和業(yè)態(tài)形式進展，加速傳統運輸、倉儲和零售等行業(yè)向現代物流效勞領域延長。第四局部工程特點、定位和根本功能鄭州〔國際〕農產品選購中心是借鑒國際最先進農產品流通模式，結合我國農業(yè)生產構造特點，承受全產業(yè)鏈運營理念，搭建農產品交易流通高速通路和平臺，建設一個立足中原，輻射全國，對接全球的規(guī)模最大，業(yè)態(tài)最全，標準最高，理念最，多功能、綜合型、現代效勞業(yè)標志性工程，鄭州國際化大都市民生配套工程。以展現、展銷、會展、博覽、商貿效勞會聚人流；以電子網絡平臺會聚信息流、商流和資金流；以冷鏈配送體系會聚物流；形成國內外農產品、食品展現交易中心；中原區(qū)域地方名、優(yōu)、特產品展現、展銷中心；農產品、食品生產經營企業(yè)的總部經濟中心；成為推動中原地區(qū)農業(yè)產業(yè)化強有力的引擎，促進鄭州現代商貿城建設的重要支撐一、工程特點的根底上，依據河南省的農產品的優(yōu)勢和特色，在現有根底上的探究進展時機和空間，制造具有中國特色的農產品交易模式和興的流通方式?，F代化。市場治理現代化，堅持科學發(fā)展觀，引進現代化治理理念，構造科學的組織治理架構，以產品質量標準化為核心建立標準化的治理制度，提升市場治理水平。是運作手段的現代化，市場設施建設現代化，交易方式現代化。多功能。市場不僅供給交易功能，構建國內外農產品及其加工品的交易平臺。還具有信息收集與公布功能、價格形成功能、物流倉儲配送功能、會議展現功能、農產品加工功能、質量檢測功能、金融結算功能、應急儲藏調控功能和商務綜合效勞功能等多種效勞功能，是一個市場效率更高、為經營者制造的價值更大的市場。、市中有園的多品種、綜合性大型農產品批發(fā)市場?？梢怨┙o各類農產品及加工產品產需直接見面的交易平臺，多品種、大規(guī)模的流通特點，使任何需求者到此都可一站式購齊商品，一次性滿足需求。市場中還有物流配送園區(qū)和農產品加工園區(qū)，通過物流企業(yè)供給的分揀、包裝等初加工和農產品加工園區(qū)的進一步加工，可提高農產品的附加價值。市場中的綜合效勞區(qū)還供給產品展現、訂貨，結算、融資等商務效勞、必要的生活效勞和政府一站式的行政效勞，極大便利了各類市場主體的經營活動。廣輻射。市場不僅僅為鄭州市或河南省供給效勞，而是依據鄭州市居于中原地區(qū)交通樞紐的區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)揮其電子商務等型交易方式和強大物流配送功能的優(yōu)勢，以及所形成的“中原價格”的進展成為國內外農產品選購和集散的平臺，擴大市場范圍，做到大流通、大貿易，形成對國內外的影響力和輻射力。二、工程定位依據河南省及鄭州市經濟社會進展的需要、河南省和鄭州市農產品流通的比較優(yōu)勢和進展趨勢，鄭州〔國際〕3－5成為立足鄭州、面對中原、輻射全國、連通世界的現代化、綜合性、一站式農產品集散中心；成為中原地區(qū)乃至全國的農產品交易與加工相結合的貿工一體化平臺；成為引導和促進河南省現代農業(yè)進展的引擎和；成為全國乃至世界農產品集團企業(yè)的商務總部中心成為以鄭州為核心中原城市群的“菜籃子”配送中心；三、工程根本功能鄭州農產品批發(fā)市場的突出特點是在電子信息技術和現代化治理方式支持下，具有強大的多種綜合效勞功能，以削減農產品的流通環(huán)節(jié)，降低流通本錢，保證上述目標的實現。大規(guī)模交易效勞功能信息收集與公布功能合理價格形成功能物流倉儲功能會展、博覽商貿效勞功能(7)全掩蓋式配送效勞功能〔8〕電子結算功能通過電子網絡平臺，為市場經營活動供給資金存取、匯兌效勞；為經營活動供給信貸效勞；市場與金融機構合作，供給多種融資效勞；在專業(yè)市場實行電子結算卡結算，便利經營活動，實現產品可追溯；電子商務，供給第三方監(jiān)管和便利、快捷、安全的網上結算、支付效勞，掌握市場風險，保證履約率。質量檢測功能綜合效勞功能應急儲藏和調控功能在市場建立和推行“滾動儲藏”制度，市場主體設立和保持肯定的合理庫存，建立固定的供給渠道和合作關系，可以在突發(fā)大事消滅時，隨時調動肯定資源進展保障，使批發(fā)市場成為河南省及鄭州市政府預防和應急突發(fā)大事的重要載體和平臺。當市場價格消滅較大波動時，政府可以利用市場作為載體和平臺，投放儲藏物資，穩(wěn)定供需，平抑價格。第五局部工程建設目標和規(guī)模一、建設目標依據農副產品批發(fā)交易市場的進展趨勢、企業(yè)的市場開發(fā)優(yōu)勢，綜合考慮各方面主要功能因素，規(guī)劃建設產品交易區(qū)、農產品加工區(qū)、物流配送區(qū)、商務綜合區(qū)、生活配套效勞區(qū)等。鄭州(國際)農產品交易中心工程集“國際先進的農業(yè)技術、國內外農副產品展現展銷、冷鏈物流配送、電子商務”等功能為一體，延長上下游產業(yè)，促進生產標準化、國內最大、世界一流、品種最全、設施最完善、業(yè)態(tài)最先進、輻射范圍最寬闊”的綜合性、特大型農副產品交易平臺。二、工程規(guī)模6350480445020050030物流配送區(qū)：占地面積50015075100102030305506035040第六局部總體規(guī)劃布局6350全，通訊和信息網絡設施較為完善，人文環(huán)境良好。依據批發(fā)市場的根本功能，市場效勞對象和市場相關運作要求，批發(fā)市場規(guī)劃分為商務綜合區(qū)、綜合展現交易區(qū)、農產品加工區(qū)、物流配送區(qū)及生活配套效勞區(qū)五大功能局部組成。結合本工程的實際建設場址狀況，依據市場在城市的區(qū)位關系和市場規(guī)模，該工程總平面規(guī)劃將南四環(huán)與鄭尉路交匯處東北角規(guī)劃為商務綜合區(qū)，其他各功能區(qū)圍繞主干道南四環(huán)開放布置，通過道路、廣場、平臺彼此交織滲透，使其各個功能區(qū)聯系便利，動靜分別，相互協調，同時滿足人們日常生產、生活和辦公等功能要求。規(guī)劃用地指標表序號工程名稱單位數量備注規(guī)劃總用地面積畝63501商務綜合區(qū)畝550綜合展現交易區(qū)畝4450蔬菜展現交易區(qū)畝700果品展現交易區(qū)畝350糧油展現交易區(qū)畝700水產品展現交易區(qū)畝3502副食品展現交易區(qū)畝1350花卉展現交易區(qū)畝350茶葉展現交易區(qū)畝350地方名優(yōu)精品區(qū)畝150國際綜合展現區(qū)畝1503農產品加工區(qū)畝5004物流配送區(qū)畝5005生活配套效勞區(qū)畝350建筑面積指標表序號工程名稱單位數量備注總建筑面積萬㎡4801商務綜合區(qū)萬㎡60綜合展現交易區(qū)萬㎡342含各交易區(qū)物流配送蔬菜展現交易區(qū)萬㎡35果品展現交易區(qū)萬㎡18糧油展現交易區(qū)萬㎡732水產品展現交易區(qū)萬㎡38副食品展現交易區(qū)萬㎡126花卉展現交易區(qū)萬㎡16茶葉展現交易區(qū)萬㎡16地方名優(yōu)精品區(qū)萬㎡10國際綜合展現區(qū)萬㎡103農產品加工區(qū)萬㎡304物流配送區(qū)萬㎡8不含各交易區(qū)物流5生活配套效勞區(qū)萬㎡40配送序號工程名稱建筑面積序號工程名稱建筑面積占地面積備注送含各交1商務綜合區(qū)〔萬㎡〕60〔萬㎡〕23商務辦公18商業(yè)效勞20行業(yè)協會和總部基地9會議展覽132綜合展現交易區(qū)2001003農產品加工區(qū)30304物流配送區(qū)150115易區(qū)物易區(qū)物流配送5〕冷藏庫生活配套效勞區(qū)生活效勞其他配套設施合計100203040202048075103012280第七局部環(huán)境保護、及勞動保護一、環(huán)境保護本工程不產生廢氣、廢水等污染，但會產生少量廢料垃圾和生活垃圾，依據城市環(huán)境治理要求進展標準處理。本工程不存在大的污染環(huán)境問題。二、消防依據消防部門的要求，配備各種必要的消防器材，并建立消防責任制，定期進展消防學問教育，提高全體人員的消防意識，并將責任落實到人。三、勞動保護依據國家和地方有關勞動保護法規(guī)執(zhí)行，增加企業(yè)安全意識，實行妥當的安全措施，確保企業(yè)的安全運轉。第八局部投資估算和資金籌措一、估算范圍安裝、室外工程；工程建設其它費用、根本預備費、流淌資金等。二、總投資100000076526020605828682總投資構成表 單位：萬元序號工程名稱合計占投資〔%〕備注1建設投資10000001001.1一類工程費用76526076.522.1工程建設其它費用20605820.61其中土地購置費15600015.603.1預備費286822.872總投資1000000100三、資金籌措1000000公司目前積存的自有資金；對外招商引資，引入戰(zhàn)略合作伙伴：著名生產企業(yè)；大型投資基金；政府投資機構申請國家專項資金四、資金運籌打算4040303010%，后三10第九局部經濟效益分析一、產品本錢估算本工程勞動定員500045502023091008450130001098520235財務費用：運營期貸款利息。建設本錢費用：依據房地產工程的特點，售出建筑物的本錢費用即為該建筑物的土地本錢及建設本錢。固定資產折舊：固定資產折舊按直線折舊法計算，房層建筑按20155%。場地使用權按5010二、經營收入經營收入一覽表序號 名稱 規(guī)劃面

總額 備注〔平方 單價米〕1 經營收入

〔億元〕8.02/年1.1

產品交易治理計算交40億

5%交易費

經營2/年1.2

商務綜合效勞

31

6.02/年1.2.1

商務效勞

5100套9萬元/套/年4.59/年 經營1.2.222.12.22.32.3.12.3.22.3.3

會議展覽出租綜合展現交易區(qū)農產品加工區(qū)物流配送區(qū)配送區(qū)冷庫區(qū)常溫倉庫

13120301501002030

米/年/年/年/年/年/年

1.43/年 經營12.525/年6/年 出租0.6/年 出租5.2/年 出租3/年 出租1.6/年 出租0.6/年2.4

商務綜合效勞14.5

0.725/ 年2.4.12.4.2

商務辦公總部基地

104.5

/年/年

0.5/年 出租0.225/ 年33銷售134.564.33.1商務綜合效勞14.53.3銷售3.1.1商務辦公每平方米6000元每平方米6000元6銷售3.1.2總部基地4.52.7銷售3.2生活配套效勞29銷售3.2.1住宅每平方米6500元每平方米8000元每平方米4000元13銷售3.2.2效勞設施16銷售3.3區(qū)32銷售三、稅金及稅后利潤8.020.4010.04604.54741.136853.410612.5250.6260.062665%計，利潤總額為7.694億元1.9235.77164.33.2150.32152012.15173.0389.1137第十局部社會效益分析本工程的建設和投入運營，將為鄭州市確立為全國最重要的農產品商貿城樞紐地位起到樂觀地推動作用。從宏觀背景分析，鄭州〔國際〕農產品交易中心的建設順應社會進展潮流、符合國家方針政策和進展戰(zhàn)略，具有極大的進展前景和重要意義。對快速拉大城市框架，以優(yōu)化城市空間布局，提升城市綜合競爭力為目標，著力打造現代化的鄭州城市形象，起到樂觀的推動作用。完全符合省、市的戰(zhàn)略布置和鄭州商貿城建設的客觀需要。該工程建成后，不但可有效安置村民，解決農民就業(yè)和創(chuàng)業(yè)問題，還可吸引原市區(qū)的大批商戶入駐，在充分滿足城市農副產品供給的根底上，強化治理優(yōu)勢，能大力向周邊輻射，其經營效果和社會經濟效益將格外顯著。該工程的建設不但轉變鄭州市缺乏高規(guī)格、高起點、大型農副產品為為農副產品生產、交易、倉儲、加工、物流配送開拓一片天地，同時對的交易品種、質量進展檢測，為寬闊消費群體把好“入口”關，供給高質量綠