資產(chǎn)評(píng)估的基本方法(ppt 130)

資產(chǎn)評(píng)估的基本方法(一)學(xué)習(xí)目的評(píng)估方法是資產(chǎn)評(píng)估的重要基礎(chǔ)。本部分的學(xué)習(xí)目的是測(cè)試考生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估基本方法內(nèi)涵、使用前提、具體方法運(yùn)用的掌握情況，從而考察考生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估各類基本方法和具體方法的應(yīng)用能力。

(二)基本要求1．掌握市場(chǎng)法的基本涵義與基本前提；掌握市場(chǎng)法運(yùn)用的基本步驟；熟悉市場(chǎng)法中可比因素及其內(nèi)在要求；掌握市場(chǎng)法中的直接比較法和類比調(diào)整法，及其功能價(jià)值類比法、價(jià)格指數(shù)法、成新率價(jià)格調(diào)整法、市價(jià)折扣法、成本市價(jià)法、市場(chǎng)售價(jià)類比法和市盈率乘數(shù)法等具體評(píng)估方法的運(yùn)用及其適用條件和使用要求。

2．掌握收益法的基本涵義和基本前提；熟悉收益法的實(shí)施步驟；掌握收益法中收益額、折現(xiàn)率和收益期限三個(gè)基本參數(shù)的內(nèi)涵、實(shí)質(zhì)和估測(cè)方法；掌握收益法中各種具體方法的運(yùn)用及其適用條件和使用要求。3．掌握成本法的基本涵義、基本前提和運(yùn)用要領(lǐng)；掌握成本法中重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的涵義、相互關(guān)系；掌握重置核算法、價(jià)格指數(shù)法、功能價(jià)值法、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等具體估算重置成本的方法的運(yùn)用；掌握測(cè)算實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的各種具體方法的運(yùn)用及其結(jié)果屬性。4．掌握市場(chǎng)法、收益法和成本法之間的邏輯關(guān)系和應(yīng)用關(guān)系；掌握每類評(píng)估方法中各種具體方法之間的邏輯關(guān)系和應(yīng)用關(guān)系；掌握選擇和運(yùn)用各種評(píng)估方法基本要求和需要考慮的各種條件及參數(shù)。第一節(jié)市場(chǎng)法

一、市場(chǎng)法及其適用的前提條件（一）市場(chǎng)法市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)價(jià)格比較法。是指通過“比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。市場(chǎng)法是一種最簡(jiǎn)單、有效的方法，是因?yàn)樵u(píng)估過程中的資料直接來源于市場(chǎng)，同時(shí)又為即將發(fā)生的資產(chǎn)行為估價(jià)。但是，市場(chǎng)法的應(yīng)用，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和發(fā)展，資產(chǎn)的市場(chǎng)化程度密切相關(guān)。在我國(guó)，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，為市場(chǎng)法提供了有效的應(yīng)用空間，市場(chǎng)法日益成為一種重要的資產(chǎn)評(píng)估方法。

（二）市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，必須具備以下前提條件:1．需要有一個(gè)充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)交易的商品種類很多，資產(chǎn)作為商品，是市場(chǎng)發(fā)育的重要方面。資產(chǎn)市場(chǎng)上，資產(chǎn)交易越頻繁，與被評(píng)估資產(chǎn)相類似資產(chǎn)的價(jià)格越容易獲得。2．參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的。運(yùn)用市場(chǎng)法，重要的是能夠找到與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相類似的參照物。但與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)是很難找到的，這就要求對(duì)類似資產(chǎn)參照物進(jìn)行調(diào)整。有關(guān)調(diào)整的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)能否獲取，是決定市場(chǎng)法運(yùn)用與否的關(guān)鍵。

二、運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的方式

----參照物的選擇與調(diào)整運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，應(yīng)因市場(chǎng)條件的差異和參照物的不同，采取不同的方式。一般地說，在市場(chǎng)上如能找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的參照物，就可以把參照物價(jià)格直接作為被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。這是市場(chǎng)法運(yùn)用最簡(jiǎn)單、直觀的方式。但是，資產(chǎn)評(píng)估過程中，完全相同的參照物幾乎是不存在的，即使是一個(gè)工廠出產(chǎn)的相同規(guī)格、型號(hào)的設(shè)備，在不同企業(yè)中使用，由于維護(hù)保養(yǎng)條件、操作使用水平以及利用率高低等多種因素的作用，其實(shí)體損耗也不可能是同步的。更多的情況下獲得的是相類似的參照物價(jià)格，需要進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。因此，市場(chǎng)法也稱作市場(chǎng)成交價(jià)格比較法，是指一項(xiàng)被評(píng)估資產(chǎn)需要評(píng)估時(shí)，在公開市場(chǎng)上找不到與之完全相同的資產(chǎn)，但在公開市場(chǎng)上能找到與之相類似的資產(chǎn)，以此為參照物，并依其價(jià)格再做相應(yīng)的差異調(diào)整，確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。參照物差異調(diào)整因素主要包括:市場(chǎng)因素1．時(shí)間因素。時(shí)間因素是指參照物交易時(shí)間與被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日相差時(shí)間所影響的被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的差異。不同的時(shí)間條件下，資產(chǎn)價(jià)格不同，應(yīng)特別注意時(shí)間因素導(dǎo)致的價(jià)格變化。2．地域因素。地域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響差異。地域因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響尤為突出。3.交易條件功能因素。功能因素是指資產(chǎn)實(shí)體功能過剩和不足對(duì)價(jià)格的影響。如一座房屋或一臺(tái)機(jī)器設(shè)備，就特定資產(chǎn)實(shí)體而言，效能較高，用途廣泛，但購買者未來使用并不需要如此高的效能;反之，購買者也可能有超出特定資產(chǎn)現(xiàn)有條件的要求，因而產(chǎn)生實(shí)體功能對(duì)價(jià)格的影響。一般情況下，功能越高，售價(jià)越高，但買主未來若對(duì)資產(chǎn)特定效能沒有需求，就不愿意多花錢去購買這項(xiàng)資產(chǎn)，特殊功能的資產(chǎn)對(duì)所有者來講并沒有特殊價(jià)值。資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量三、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的步驟及其優(yōu)缺點(diǎn)（一）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的程序1．明確評(píng)估對(duì)象;2．進(jìn)行公開市場(chǎng)調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市場(chǎng)基本信息資料，尋找參照物;3．分析整理資料并驗(yàn)證其真實(shí)性，判斷選擇參照物。評(píng)估人員對(duì)收集到的資料，應(yīng)認(rèn)真分析其真實(shí)可信程度、交易條件和背景，并選擇三個(gè)或三個(gè)以上的可比參照物;4．把被評(píng)估資產(chǎn)與參照物比較;5．分析調(diào)整差異，做出結(jié)論。一般說，市場(chǎng)愈活躍，市場(chǎng)法運(yùn)用的空間越大，評(píng)估結(jié)論準(zhǔn)確程度越高。（二）市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最簡(jiǎn)單、最有效的方法，其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在:（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格;（2）評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。市場(chǎng)法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在:（1）需要有公開活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用;（2）不適用于專用機(jī)器設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)估。四、市場(chǎng)法中的直接比較法市場(chǎng)法中的直接比較法是指利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類方法。它包括功能價(jià)值類比法、價(jià)格指數(shù)法、成新率價(jià)格調(diào)整法、市價(jià)折扣法等若干具體評(píng)估方法。

現(xiàn)行市價(jià)法市價(jià)折扣法

價(jià)格指數(shù)法功能價(jià)值法成新率價(jià)格法

五、市場(chǎng)法中的類比分析法類比調(diào)整法是市場(chǎng)法中最基本的評(píng)估方法。該法并不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或相似，該法通過對(duì)比分析調(diào)整參照物與評(píng)估對(duì)象之間的差異，在參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。市場(chǎng)售價(jià)類比法

成本市價(jià)法

市盈率乘數(shù)法

現(xiàn)行市價(jià)有塊地已做到三通一平，面積10000平方米，交通環(huán)境好，二環(huán)公路在附近廠門離路僅有10米。

M交易日期價(jià)格元/平方米

A1500092.8.120000

B400092.8.125000

C8000093.6.124000

D1100094.5.127000

E2000095.1.128000

F6000095.2.128500

現(xiàn)對(duì)該土地95.6.1的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估？A20000×(1+15%)(1+12%)(1+8%)(1+4%)=28934

B25000×(1+15%)(1+12%)(1+8%)(1+4%)=36167

C24000×(1+12%)(1+8%)(1+4%)=30192

D27000×(1+8%)(1+4%)=30326

E28000×(1+4%)=29120

F28500×(1+4%)=29640

算術(shù)平均：（28934+36167+30192+30326+29120+29640）6=30730元/M

土地95.6.1總價(jià)30730萬元

例6某企業(yè)有一種設(shè)備，擬用于某合資企業(yè)并作價(jià)折股，該設(shè)備的原值為200000元，壽命期為10年，已使用6年，凈值為90000元，年生產(chǎn)能力為1500件，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為15000元，為評(píng)估這一資產(chǎn)的價(jià)值。有一規(guī)格、型號(hào)相似的但性能不同的全新設(shè)備可作參考，該全新設(shè)備的市價(jià)為40萬元，使用壽命為12年，生產(chǎn)能力為年2000件，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為12000元，折現(xiàn)率按12%計(jì)算。解：估算過程如下：

1購置全新設(shè)備的年金為=40（A/P.12%.12）=40×0.1614=6.456萬元

2全新資產(chǎn)的每年的費(fèi)用為：設(shè)備年金+每年?duì)I運(yùn)費(fèi)用=6.456+1.2=7.656萬元

3擬評(píng)估資產(chǎn)與全新資產(chǎn)的功能比率為1500/2000×100%=75%

4擬評(píng)估資產(chǎn)的年總費(fèi)用為：7.656×75%=5.742萬元

5購置擬評(píng)估資產(chǎn)的年金成本為年總費(fèi)用-年?duì)I運(yùn)費(fèi)用=5.7242-1.5=4.242萬元

6擬評(píng)估資產(chǎn)的重置價(jià)值為：年金成本（P/A.12%.12）=4.242×6.194=26.2766萬元

7若擬評(píng)估資產(chǎn)尚可使用4年（10-6），則擬評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值為年金（P/A.12%.4）=4.242×3.0374=12,8847(萬元)

投資者之所以付出代價(jià)購買資產(chǎn)，在于對(duì)其運(yùn)用可以獲得收益，并能收回本金、彌補(bǔ)支出。1、采用收益法對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，所確定的資產(chǎn)價(jià)值，是指為獲得該項(xiàng)資產(chǎn)以取得預(yù)期收益的權(quán)利所支付的貨幣總額。資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值與資產(chǎn)的效用或有用程度密切相關(guān)。資產(chǎn)的效用越大，獲力能力越強(qiáng)，它的價(jià)值也就越大。2、資產(chǎn)成交后能為新的所有者帶來一定的收益，所有者支付的貨幣量不會(huì)超過該項(xiàng)資產(chǎn)的期望收益的折現(xiàn)值。投資者投資購買資產(chǎn)時(shí)一般要進(jìn)行可行性分析，其預(yù)計(jì)的內(nèi)部回報(bào)率只有在超過評(píng)估的折現(xiàn)率時(shí)才肯支付貨幣以取得該項(xiàng)資產(chǎn)。第二節(jié)收益法一、收益法基本的涵義

收益法是指通過估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。它服從資產(chǎn)評(píng)估中將利求本的思路，即采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值。資產(chǎn)的現(xiàn)值等同于本金，資產(chǎn)的未來收益率等同于利率，資產(chǎn)的剩余壽命等同于貸款期限。假設(shè)有一貨幣存入銀行，會(huì)源源不斷地帶來一種穩(wěn)定的純收益流量：

純收益=某一貨幣×利率

某一貨幣=資產(chǎn)價(jià)格基本公式資產(chǎn)評(píng)估值=年收益額/本金化率（收益現(xiàn)值）

二、收益法基本的基本前提它涉及三個(gè)基本要素：①被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益；②折現(xiàn)率或資本化率；③被評(píng)估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間。因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運(yùn)用收益法的基本前提。從這個(gè)意義上講，應(yīng)用收益法必須具備的前提條件是：(1)被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；(2)資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；(3)被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。

三、收益法評(píng)估資產(chǎn)的步驟1．收集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況的信息資料2．計(jì)算和對(duì)比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢(shì)3．預(yù)測(cè)資產(chǎn)未來預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率或本金化率4．將預(yù)期收益折現(xiàn)或本金化處理，確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值收益法中收益額收益額是適用收益法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的基本參數(shù)之一。在資產(chǎn)評(píng)估中，資產(chǎn)的收益額是指根據(jù)投資回報(bào)的原理，資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。資產(chǎn)評(píng)估中的收益額有兩個(gè)比較明確的特點(diǎn)：(1)收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額；(2)用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益。

收益法中的折現(xiàn)率收益法中的折現(xiàn)率，從本質(zhì)上講是一種期望投資報(bào)酬率，是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率。折現(xiàn)率就其構(gòu)成而言，它是由無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成的。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率一般是指同期國(guó)庫券利率。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指超過無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的投資回報(bào)率。

收益法中的收益期限收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間，它由評(píng)估人員根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件，以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以測(cè)定。

四、收益法中的主要技術(shù)方法收益法實(shí)際上是在預(yù)期收益還原思路下若干具體方法的集合。從大的方面來看，收益法中的具體方法可以分為若干類：(1)針對(duì)評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益有無限期的情況劃分，分為有限期和無限期的評(píng)估方法；(2)針對(duì)評(píng)估對(duì)象預(yù)期收益額的情況劃分，又可分為等額收益評(píng)估方法、非等額收益方法等等。

（一）純收益不變1．在收益永續(xù)，各因素不變的條件下算式：P=A/r2．在收益年期有限，資本化率大于零的條件下算式：（二）純收益在若干年后保持不變1．無限年期收益

2．有限年期收益

（三）純收益按等差級(jí)數(shù)變化1．在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期無限的條件下算式：

2．在純收益按等級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的條件下算式：

（四）純收益按等比級(jí)數(shù)變化1．在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期無限的條件下，

2．在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，收益現(xiàn)值法應(yīng)用假定北京海濱區(qū)雙榆樹東里有一幅六層樓房，土地面積360平方米，房屋面積共計(jì)900平方米，月租金收入每平米150元。訂約日期94年1月，地價(jià)稅40元/年，房屋稅20元/年。建筑物已用10年，評(píng)價(jià)96年1月該土地的價(jià)格。解：1資料收集：找到附近96.1出租的一幅樓房，一層共16平方米，96.1出租，租金200元/平方米，承租人在96.1支付押金3萬元。

2租金調(diào)整：96.1200元/平方米i=12%押金30000÷16=1875元/平方米利息收入18.75元/月租金218.75元/平方米

每層900÷6=150平方米取一樓250元/平方米使用方便業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)

2-6200元/平方米沒庭院

平均（250＋200×5）÷6＝208（元）

3總收益：208×12×900=2246.400元4總費(fèi)用

（1）地價(jià)稅40×360=14400元/年

（2）房屋稅20×900=18000元/年

（3）管理費(fèi)年租金的5%

2246400×5%=112320元/年

（4）折舊費(fèi)

96.1每平方米重建價(jià)9000元折舊年限80年

期末殘值和清理費(fèi)用相等已用10年每平方米折舊額已達(dá)1125元

房屋現(xiàn)值9000-1125=7875元/平方米

大樓現(xiàn)值7875×900=7087500元

大樓折舊額112.5×900=101250元/年

（5）保險(xiǎn)費(fèi)按大樓現(xiàn)值1%計(jì)算

7087500×1%=70875元/年（6）總費(fèi)用：14400+18000+112320+101250+70875=316845元/年

5土地年凈收入

（1）土地與房屋費(fèi)用收入

總收入-總費(fèi)用

=2246400-316845=1929555元

（2）房屋凈收入A=p.Ii=15%

房屋現(xiàn)值×折現(xiàn)率

=7087500×15%=1063125元

（3）土地凈收入=房地產(chǎn)總凈收入-房屋凈收入

=1929555-1063125=866430元

6、土地價(jià)格

土地收益率相對(duì)于房產(chǎn)及為穩(wěn)定取12%

土地價(jià)格

平均每平米價(jià)格：V=7220250÷360=20056元第三節(jié)成本法

一、成本法的基本涵義

(一)、定義成本法是指被評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按照被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。成本法的基本思路是被，在條件允許的情況下，任何潛在的投資在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，所愿意支付的價(jià)款不會(huì)超過構(gòu)建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行構(gòu)建成本。----重置或重建被評(píng)估資產(chǎn)如果投資對(duì)象并非全新，投資者所愿意支付的價(jià)格會(huì)在投資對(duì)象全新構(gòu)建成本的基礎(chǔ)上扣除各種貶值因素。

上述的評(píng)估思路可以概括為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=資產(chǎn)的重置成本

-資產(chǎn)實(shí)體性貶值

-資產(chǎn)功能性貶值

-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本×成新率(二)、成本法的理論依據(jù)1、資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本；2、資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量；3、影響資產(chǎn)價(jià)值量變化的因素，除了市場(chǎng)價(jià)格以外，還有：實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值。1.資產(chǎn)權(quán)利的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本—靜態(tài)資產(chǎn)的原始成本越高，資產(chǎn)的原始價(jià)值越大，反之則小，二者在質(zhì)和量的內(nèi)涵上是一致的。根據(jù)這一原理，采用成本法對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，必須首先確定資產(chǎn)的重置成本。重置成本是按現(xiàn)行市場(chǎng)條件下重新構(gòu)置一項(xiàng)全新的資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成相同，二者反映的物價(jià)水平是不相同的，重置成本反映的是資產(chǎn)評(píng)估日的市場(chǎng)物價(jià)水平，原始成本反映的是當(dāng)初構(gòu)建時(shí)的物價(jià)水平。在其他條件既定時(shí)，資產(chǎn)的重置成本越高，其重置價(jià)值越大。

2.資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量—?jiǎng)討B(tài)資產(chǎn)的價(jià)值隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其它因素的變化而相應(yīng)變化。影響資產(chǎn)價(jià)值量變化的因素，主要有市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)、利率水平變化，還有資產(chǎn)在存放和使用的過程中，由于自然力作用，造成資產(chǎn)在物理實(shí)體方面的損耗而引起的價(jià)值降低；也可能是由于技術(shù)進(jìn)步，造成資產(chǎn)制造成本下降或功能相對(duì)落后而引起資產(chǎn)價(jià)值的降低。或者是由于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的變化，影響到資產(chǎn)的正常使用或者獲取收益減少，從而引起資產(chǎn)價(jià)值降低。

3.影響資產(chǎn)價(jià)值量變化的因素，除了市場(chǎng)價(jià)格以外，還有：實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值

（三）成本法評(píng)估資產(chǎn)的前提條件1.被評(píng)估資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于持續(xù)使用狀態(tài)對(duì)于非持續(xù)使用前提條件下的資產(chǎn)，如果運(yùn)用成本法進(jìn)行評(píng)估，需要對(duì)成本法的基本要素作必要的調(diào)整。從相對(duì)準(zhǔn)確合理、減少風(fēng)險(xiǎn)和提高評(píng)估效率的角度看，把持續(xù)使用作為運(yùn)用成本法的前提條件是有積極意義的。2.應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。3.形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。耗費(fèi)----成本費(fèi)用----資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)有效耗費(fèi)無效耗費(fèi)基本公式資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=資產(chǎn)的重置成本

-資產(chǎn)實(shí)體性貶值

-資產(chǎn)功能性貶值

-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本×成新率二、成本法的基本要素

就一般意義上講，成本法的運(yùn)用涉及四個(gè)基本要素，資產(chǎn)的重置成本資產(chǎn)的實(shí)體性貶值資產(chǎn)的功能性貶值資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值。

（一）資產(chǎn)的重置成本

資產(chǎn)的重置成本是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本，分為復(fù)原重置成本和更新重置成本復(fù)原重置成本是指運(yùn)用原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格復(fù)原購建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。復(fù)原重置成本也叫復(fù)制品成本，是指采用與評(píng)估對(duì)象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新構(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。復(fù)原重置成本是完全按照原樣建造或購買相同的資產(chǎn)時(shí)所付出的成本。這樣，被評(píng)估資產(chǎn)與全新狀態(tài)的重置資產(chǎn)相比，就不存在功能性貶值。因此，在計(jì)算公式中就不必考慮功能性貶值。更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式等技術(shù)以現(xiàn)時(shí)價(jià)格生產(chǎn)和建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。比較：復(fù)原重置成本和更新重置成本，都需要根據(jù)現(xiàn)在的價(jià)格來估算重置成本，但是，更新重置被評(píng)估資產(chǎn)一般使用現(xiàn)代技術(shù)和新型材料，建造起來往往更加容易一些。因此，在兩種成本都可取得的情況下，應(yīng)選用更新重置成本。一般來說，復(fù)原重置成本大于更新重置成本。

在同時(shí)可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下，應(yīng)選擇更新重置成本。在無更新重置成本時(shí)可采用復(fù)原重置成本。一般來說，復(fù)原重置成本大于更新重置成本。（二）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值

資產(chǎn)的實(shí)體性貶值即是有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降引起的資產(chǎn)的價(jià)值損失。資產(chǎn)的實(shí)體性貶值通常采用相對(duì)數(shù)計(jì)量，即實(shí)體性貶值率，公式表示為：

實(shí)體性貶值率=資產(chǎn)實(shí)體性貶值/資產(chǎn)重置成本（三）資產(chǎn)的功能性貶值資產(chǎn)的功能性貶值，是指由于技術(shù)進(jìn)步引起資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。效率和效果兩方面：它包括由于新工藝、新材料和新技術(shù)的采用，而使原有資產(chǎn)的建造成本超過現(xiàn)行建造成本的超支額，以及原有資產(chǎn)超過體現(xiàn)技術(shù)進(jìn)步的同類資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本的超支額。

（四）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值，是指由于外部條件的變化引起的資產(chǎn)閑置、收益下降等造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。如新政策或法規(guī)的發(fā)布和實(shí)施、戰(zhàn)爭(zhēng)、政治動(dòng)蕩、市場(chǎng)蕭條等情況，限制了資產(chǎn)的充分有效利用，使得資產(chǎn)價(jià)值下降。例如，一棟住宅會(huì)因其附近的一座污染性化工廠的建成和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)而降低價(jià)值；一輛微型轎車會(huì)因當(dāng)?shù)卣拗破湫凶呔€路政策的出臺(tái)而降低價(jià)值。

三、成本法的評(píng)估方法（一）重置成本及其估算

1.重置核算法重置核算法亦稱細(xì)節(jié)分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目，逐項(xiàng)計(jì)算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。在實(shí)際測(cè)算過程中又具體劃分為兩種類型：購買型和自建型。購買型是以購買資產(chǎn)的方式作為資產(chǎn)的重置過程。資產(chǎn)的重置成本具體是由資產(chǎn)的現(xiàn)行購買價(jià)格、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)以及其他必要費(fèi)用構(gòu)成，將上述取得資產(chǎn)的必需費(fèi)用累加起來，便可計(jì)算出資產(chǎn)的重置成本。自建型是把自建資產(chǎn)作為資產(chǎn)重置方式，它根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料、工、費(fèi)及必要的資金成本和開發(fā)者的合理收益等分析和計(jì)算出資產(chǎn)的重置成本。按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算的全部購建支出按其計(jì)入成本的形式，總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。直接成本是指直接可以構(gòu)成資產(chǎn)成本支出的部分間接成本是指為建造、購買資產(chǎn)而發(fā)生的管理費(fèi)，總體設(shè)計(jì)制圖等項(xiàng)支出。間接成本可以通過下列方法計(jì)算。（1）按人工成本比例法計(jì)算，計(jì)算公式為：

間接成本=人工成本×成本分配率

成本分配率=間接成本額/人工成本額×100%

（2）單位價(jià)格法，計(jì)算公式為：

間接成本=工作量（按工日或工時(shí)）×單位價(jià)格/工日或工時(shí)（3）直接成本百分率法，計(jì)算公式為：

間接成本=直接成本×間接成本占直接成本百分率

資產(chǎn)的重置成本應(yīng)包括開發(fā)者的合理收益。一是重置成本是按在現(xiàn)行市場(chǎng)條件下重新購建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額，應(yīng)該包括資產(chǎn)開發(fā)和制造商的合理收益。二是資產(chǎn)評(píng)估旨在了解被估資產(chǎn)模擬條件下的交易價(jià)格，一般情況下，價(jià)格都應(yīng)該含有開發(fā)者或制造者的合理收益部分。資產(chǎn)重置成本中收益部分的確定，應(yīng)以現(xiàn)行行業(yè)或社會(huì)平均資產(chǎn)收益水平為依據(jù)。

[例1]重置購建設(shè)備一臺(tái)，現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)5萬元，運(yùn)雜費(fèi)1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，計(jì)算求得安裝成本中的間接成本為每臺(tái)人工成本o.8元，請(qǐng)估算這臺(tái)機(jī)器設(shè)備的重置成本。該機(jī)器設(shè)備重置成本為：直接成本＝50000+1000+800其中買價(jià)：50000元運(yùn)雜費(fèi)：1000元安裝成本：800元(其中原材料300元，人工500元)間接成本(安裝成本)：400元重置成本合計(jì)：51800+400＝52200元

2．價(jià)格指數(shù)法價(jià)格指數(shù)法即物價(jià)指數(shù)法,它是通過對(duì)資產(chǎn)的原始(歷史)成本進(jìn)行物價(jià)指數(shù)調(diào)整而得到其重置成本的方法。這里的資產(chǎn)原始成本應(yīng)當(dāng)能夠代表資產(chǎn)購建時(shí)的資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，或其代表的價(jià)值類型與所要評(píng)估的價(jià)值類型相同。計(jì)算公式如下：資產(chǎn)重置成本＝資產(chǎn)原始成本×(1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù))資產(chǎn)重置成本＝資產(chǎn)原始成本×環(huán)比價(jià)格指數(shù)：a1×a2×a3×…an

[例2]某項(xiàng)待評(píng)估資產(chǎn)購建于1995年10月，賬面原始價(jià)值為15萬元，現(xiàn)評(píng)估其1999年10月3日的價(jià)值。調(diào)查得知該類資產(chǎn)在1995年和1999年的資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)分別為120%、160%，1996～1999年的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為110%、105%、120%、96%，物價(jià)變動(dòng)(上漲)指數(shù)約為33%。則該資產(chǎn)的重置成本如下：15×(160%÷120%)＝20(萬元)15×110%×105%×120%×96%=20(萬元)15×(1+33%)＝20(萬元)

適用范圍：物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本，是建立在不同時(shí)期的某一種或某類資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而用該方法所確定的是資產(chǎn)的復(fù)原重置成本。重置核算法建立在現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平與購建成本費(fèi)用的核算基礎(chǔ)上，既可以考慮價(jià)格因素，也可以考慮生產(chǎn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和工藝的變化，因而該方法既可用于評(píng)估復(fù)原重置成本，也可用于評(píng)估更新重置成本。價(jià)格指數(shù)法與重置核算法是重置成本估算較常用的方法，二者具有明顯的區(qū)別：(1)價(jià)格指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價(jià)格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。(2)價(jià)格指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。明確價(jià)格指數(shù)法和重置核算法的區(qū)別，有助于重置成本估算中方法的判斷和選擇。一項(xiàng)科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用價(jià)格指數(shù)法估算的重置成本往往會(huì)偏高。價(jià)格指數(shù)法和重置核算法也有其相同點(diǎn)，即都是建立在利用歷史資料的基礎(chǔ)上。因此，注意分析、判斷資產(chǎn)評(píng)估時(shí)重置成本口徑與委托方提供歷史資料(如財(cái)務(wù)資料)的口徑差異，是上述兩種方法應(yīng)用時(shí)需注意的共同問題。在運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法時(shí)，一定要選用同類資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)，一般不用通貨膨脹指數(shù)，否則無法代表被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格及其變動(dòng)趨勢(shì)，從而影響評(píng)估值的準(zhǔn)確性。

3．功能重置成本法功能重置成本法是根據(jù)資產(chǎn)功能與成本間的內(nèi)在關(guān)系，由參照物成本估算被評(píng)估資產(chǎn)重置成本的方法。功能重置成本法的基本假設(shè)是：資產(chǎn)重置的目的在于重置其功能，而且功能與成本之間的關(guān)系可用某一確定的關(guān)系式加以描述。顯然,采用功能重置法,大大拓寬了選擇參照物的范圍。上述的復(fù)原重置或更新重置，都是在功能不變的前提下進(jìn)行的。而在運(yùn)用功能重置成本法時(shí),參照物可拓寬為同類功能的資產(chǎn)。比如，生產(chǎn)同類產(chǎn)品的設(shè)備，其生產(chǎn)能力、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、產(chǎn)品質(zhì)量等主要功能指標(biāo)都往往不同。這時(shí)，只要將這些功能指標(biāo)按一定的權(quán)數(shù)折合成綜合功能系數(shù)、就可按綜合功能系數(shù)、通過功能成本法進(jìn)行評(píng)估。而且，在評(píng)估其重置凈價(jià)時(shí)，不必(也不得)另行考慮技術(shù)性貶值和功能性貶值，僅需考慮成新率的影響。功能重置成本法的關(guān)鍵因素是描述功能與成本間關(guān)系的表達(dá)式即功能成本函數(shù)。在資產(chǎn)評(píng)估中，常用的功能成本函數(shù)有線性函數(shù)和指數(shù)函數(shù)兩種。功能成本線性函數(shù)法是用線性函數(shù)來描述資產(chǎn)的成本與功能間的關(guān)系，進(jìn)而確定被評(píng)估資產(chǎn)重置成本的方法。常用的線性方程式如下：P＝a十bF式中P表示資產(chǎn)成本，F(xiàn)表示資產(chǎn)功能，a表示資產(chǎn)的固定成本，它在一定的功能范圍內(nèi)是穩(wěn)定的；而b為變動(dòng)成本系數(shù)，反映隨功能變化的變動(dòng)成本。

如果同類資產(chǎn)的功能與成本間的關(guān)系具有穩(wěn)定性,我們可以選擇一組具有代表性的資產(chǎn)功能與購建成本數(shù)據(jù)，利用回歸分析方法，求出a、b這兩個(gè)參數(shù)值。建立該類資產(chǎn)的功能(Fi)成本(Pi)關(guān)系式。其步驟如下：(1)選擇同類資產(chǎn)的n組功能(Fi)和成本(Pi)對(duì)應(yīng)資料，在直角坐標(biāo)系上通過描點(diǎn)觀察．驗(yàn)證兩者確實(shí)存在線性關(guān)系(如若兩者間存在明顯的非線性，則線性成本法的假設(shè)前提不存在，不宜采用本法)。(2)設(shè)定回歸方程式為P＝a十bF(3)已知n組功能(Fi)和成本(Pi)數(shù)據(jù)，運(yùn)用最小二乘法求取a、b值，然后將a、b的具體數(shù)值代入上式．即得該類資產(chǎn)的功能成本關(guān)系式。

這種方法運(yùn)用的前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，成本越高，而且是成正比例變化。應(yīng)用這種方法估算重置成本時(shí)，首先應(yīng)分析資產(chǎn)成本與生產(chǎn)能力之間是否存在這種線性關(guān)系，如果不存在這種關(guān)系，這種方法就不可以采用。

（1）功能價(jià)值法，也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格或參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。計(jì)算公式為：

被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量×參照物重置成本

前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，成本越高，而且是成正比例變化。

（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法是用指數(shù)函數(shù)來描述資產(chǎn)的成本與功能間的關(guān)系，進(jìn)而確定被評(píng)估資產(chǎn)重置成本的方法，也稱功能成本指數(shù)法。由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益作用的結(jié)果，資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只成同方向變化，而不是等比例變化。計(jì)算公式為：重置成本(甲)／重置成本(乙)＝[生產(chǎn)能力(甲)／生產(chǎn)能力(乙)]x被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本=參照物資產(chǎn)的重置成本×（被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)量/參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量）x

x

是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，成為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。

這種方法假定待評(píng)估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與價(jià)值成線性關(guān)系，首先找一個(gè)與待評(píng)估資產(chǎn)相同或類似的資產(chǎn)作為可比參照物，計(jì)算可比參照物的單位生產(chǎn)能力的價(jià)格，然后據(jù)以估算待評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。式中的生產(chǎn)能力也可以是產(chǎn)量。其中x是規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)，取經(jīng)驗(yàn)值，在不同行業(yè)有不同的取值范圍，一般在o.6～o.8之間。在機(jī)器設(shè)備的評(píng)估中，有的國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)是o.7左右，房地產(chǎn)評(píng)估采用o.9左右。

從這一關(guān)系式中很容易導(dǎo)出重置成本的計(jì)算公式。這一方法的優(yōu)點(diǎn)是把重置成本和資產(chǎn)的產(chǎn)量從而和收益聯(lián)系起來，符合資產(chǎn)的收益原則。[例3]被評(píng)估資產(chǎn)甲生產(chǎn)能力為600000件／年，參照資產(chǎn)乙的重置成本為5000元，生產(chǎn)能力為300000件／年，設(shè)x取值0.7，求被評(píng)估資產(chǎn)的重置價(jià)格。計(jì)算：被評(píng)估資產(chǎn)重置全價(jià)＝5000×(600000／300000)0.7＝8122元4.統(tǒng)計(jì)分析法

在用成本法對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)及某一項(xiàng)同類型資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，為了簡(jiǎn)化評(píng)估業(yè)務(wù)，還可以采用統(tǒng)計(jì)分析法確定某類資產(chǎn)重置成本。

第一，在核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)化分為若干類別。

第二，在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性資產(chǎn)，估算其重置成本。

第三，依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與帳面歷史成本，計(jì)算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)。根據(jù)調(diào)整系數(shù)估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。

(二)實(shí)體性損耗的測(cè)算方法實(shí)體性陳舊貶值是由于使用磨損和自然損耗造成的貶值。確定實(shí)體性陳舊貶值時(shí)，應(yīng)綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計(jì)、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評(píng)估對(duì)象與全新狀態(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對(duì)資產(chǎn)的功能、使用效率帶來的影響，從而確定實(shí)體性陳舊貶值額。具體計(jì)算方可用觀察法、直接價(jià)值法及使用年限法等計(jì)算。

1.觀察法觀察法也叫成新率法，是指由具有專業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的主要實(shí)體部分進(jìn)行技術(shù)鑒定，或通過向資歷較深、有經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員或操作人員咨詢來確定其損耗程度，再與同類或相似全新資產(chǎn)進(jìn)行比較，判斷被評(píng)估資產(chǎn)的成新率，從而估算其有形損耗。計(jì)算公式為：實(shí)體性貶值＝重置成本X(1一成新率)這種方法主要有兩種方式：一種是總體觀察法，即對(duì)資產(chǎn)總體進(jìn)行觀察后，確定資產(chǎn)總體的有形損耗，一般適用于簡(jiǎn)單的單項(xiàng)資產(chǎn)。另一種方式是加權(quán)平均法，即將資產(chǎn)總體分解為若干部分，分別對(duì)它們進(jìn)行觀察，確定各自的有形損耗，然后再以各部分成本占總成本的比重為權(quán)重，用加權(quán)平均法計(jì)算出總體資產(chǎn)的有形損耗率。[例4]某工業(yè)企業(yè)有三條生產(chǎn)線，各生產(chǎn)線占總成本的比例分別為10%、40%和50%。經(jīng)對(duì)各條生產(chǎn)線的分別觀察，有形損耗率分別為，30%、10%和20%。則三條生產(chǎn)線的總體損耗率為：10%×30%+40%×10%+50%×20%＝17%

2.使用年限法

它是根據(jù)評(píng)估資產(chǎn)估計(jì)已使用年限和尚可使用年限之比，估算固定資產(chǎn)實(shí)體性陳舊貶值的一種方法。計(jì)算公式：資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=[（重置成本-預(yù)計(jì)殘值）/總使用年限]×實(shí)際已使用年限

①、預(yù)計(jì)殘值是指被評(píng)估資產(chǎn)在清理報(bào)廢時(shí)凈收回的金額。在資產(chǎn)評(píng)估中，通常只考慮數(shù)額較大的殘值，如殘值數(shù)額較小可以忽略不計(jì)。

②、總使用年限指的是實(shí)際已使用年限與尚可使用年限之和。計(jì)算公式為：

總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限

實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

名義已使用年限是指資產(chǎn)從購進(jìn)使用到評(píng)估時(shí)的年限。實(shí)際已使用年限是指資產(chǎn)在使用中實(shí)際損耗的年限。實(shí)際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過資產(chǎn)利用率來調(diào)整。資產(chǎn)利用率計(jì)算公式為：

資產(chǎn)利用率=截至評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間/截至評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間×100%當(dāng)資產(chǎn)利用率>1時(shí)，表示資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限比名義已使用年限要長(zhǎng);當(dāng)資產(chǎn)利用率=1時(shí)，表示資產(chǎn)滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限等于名義已使用年限;當(dāng)資產(chǎn)利用率<1時(shí)，表示開工不足，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限小于名義已使用年限。例:某資產(chǎn)1985年2月購進(jìn)，1995年2月評(píng)估時(shí)，名義已使用年限是10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時(shí)，該資產(chǎn)實(shí)際每天工作7.5小時(shí)。由此可以計(jì)算資產(chǎn)利用率:由此可確定其實(shí)際已使用年限為9.4年。實(shí)際評(píng)估過程中，由于企業(yè)基礎(chǔ)管理工作較差，再加上資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)中的復(fù)雜性，資產(chǎn)利用率的指標(biāo)往往很難確定。評(píng)估人員應(yīng)綜合分析資產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，諸如資產(chǎn)開工情況、大修間隔期、原材料供應(yīng)情況、電力供應(yīng)情況、是否季節(jié)性生產(chǎn)等各方面因素分析確定。

尚可使用年限可通過下表測(cè)算

尚可使用年限＝規(guī)定使用年限×實(shí)得分/100

影響因素 標(biāo)準(zhǔn)分實(shí)得分 1 資產(chǎn)完好程度 30 2 資產(chǎn)開工率 20 3 主要部件磨損情況 15 4 主要零部件更換況 15 5 資產(chǎn)維護(hù)保養(yǎng)情況 15 6 開工時(shí)間 5 合計(jì) 100 3.直接價(jià)值法也叫修復(fù)費(fèi)用估算法，它是通過確定被評(píng)估資產(chǎn)恢復(fù)原有的精度和功能所需要的費(fèi)用來直接確定該項(xiàng)資產(chǎn)的有形損耗。它一般適用于可以恢復(fù)功能的資產(chǎn)，使用這種方法時(shí)，要盡可能把有形損耗的可補(bǔ)償部分與不可補(bǔ)償部分區(qū)分開來。可補(bǔ)償部分是可以修復(fù)而且經(jīng)濟(jì)上合算，而不可補(bǔ)償部分的有形損耗則不能修復(fù)，或者可以修復(fù)，但在經(jīng)濟(jì)上不合算。對(duì)于可補(bǔ)償部分的有形損耗以直接支出的金額來估算，對(duì)于不可補(bǔ)償?shù)挠行螕p耗，則運(yùn)用前述的觀察法或比率法來確定?？裳a(bǔ)償部分與不可補(bǔ)償部分的無形損耗之和，構(gòu)成被評(píng)估資產(chǎn)的全部有形損耗。[例5]某工業(yè)企業(yè)有一臺(tái)大型設(shè)備，復(fù)原重置成本為300萬元，按照采用現(xiàn)代設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、使用新型材料的要求估算，更新重置成本為復(fù)原重置成本的85%。通過和技術(shù)人員交談，得知該設(shè)備的某些零部件需要更換，整個(gè)維修費(fèi)大約為30萬元。該設(shè)備1989年1月1投入生產(chǎn)，評(píng)估基準(zhǔn)日為1999年12月31日。預(yù)計(jì)修復(fù)后該設(shè)備至少還可使用15年。確定其有形損耗。

計(jì)算：A．該設(shè)備的零部件的更換，屬于可補(bǔ)償?shù)挠行螕p耗扣減有形損耗后的復(fù)原重置成本：復(fù)原重置成本一可補(bǔ)償?shù)挠行螕p耗＝300—30＝270萬元B．利用使用年限法估算設(shè)備的不可補(bǔ)償?shù)挠行螕p耗不可補(bǔ)償?shù)挠行螕p耗率＝(已使用年限／總使用年限)×100%不可補(bǔ)償?shù)挠行螕p耗率＝[10／(10+15)]×100%＝40%C．扣減可補(bǔ)償有形損耗后的復(fù)原重置成本×不可補(bǔ)償有形損耗率＝270×40%＝108萬元總的有形損耗為：108+30＝138萬元求綜合有形損耗率綜合有形損耗率＝(可補(bǔ)償有形損耗+不可補(bǔ)償有形損耗)／復(fù)原重置成本＝138／300×100%＝46%D．求綜合有形損耗綜合有形損耗＝復(fù)原重置成本300×85%×46%＝117.3萬元(三)功能性損耗的測(cè)算方法

功能性貶值是由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值。估算功能性貶值時(shí)，主要根據(jù)資產(chǎn)的效用、生產(chǎn)加工能力、工耗、料耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加和效益降低，相應(yīng)確定功能性貶值額；同時(shí)，還要重視技術(shù)進(jìn)步因素，注意替代設(shè)備、替代技術(shù)、替代產(chǎn)品的影響，以及行業(yè)技術(shù)裝備水平現(xiàn)狀和資產(chǎn)更新?lián)Q代速度。功能性損耗的產(chǎn)生原因包括：(1)新技術(shù)的出現(xiàn)導(dǎo)致生產(chǎn)率的提高而使原有資產(chǎn)貶值：(2)生產(chǎn)方法的改進(jìn)導(dǎo)致的勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高而使原有資產(chǎn)貶值；(3)由于分工越來越細(xì)導(dǎo)致勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高而使原有資產(chǎn)貶值。

通常，功能性貶值的估算可以按下列步驟進(jìn)行：1．將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較；2．計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本。由于企業(yè)支付的運(yùn)營(yíng)成本是在稅前扣除的．企業(yè)支付的超額運(yùn)營(yíng)成本會(huì)引起稅前利潤(rùn)額下降，所得稅額降低，使得企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)營(yíng)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其實(shí)際支付額。因此，凈超額運(yùn)營(yíng)成本是超額運(yùn)營(yíng)成本扣除所得稅以后的余額。3．估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命。4．以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估資產(chǎn)功能性損耗(貶值)，計(jì)算公式為：當(dāng)計(jì)算完年超支額后，還不能直接用此數(shù)來反映功能性損耗，這里還有一個(gè)扣除所得稅問題。也就是說，如果沒有年超支額，那么這一金額就大體變成利潤(rùn)，而利潤(rùn)對(duì)多數(shù)經(jīng)營(yíng)單位來講都有所得稅上繳問題。一旦上繳所得稅，那么經(jīng)營(yíng)單位從節(jié)約年超額運(yùn)營(yíng)成本中受益的就是稅后這一塊。所以，從這一意義上講，扣除所得稅后的年超額運(yùn)營(yíng)成本才是經(jīng)營(yíng)單位真正承擔(dān)的功能性損耗。其計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)成本的年稅后超支額：(1-所得稅率)×被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)成本的年超支額

進(jìn)一步分析，資產(chǎn)的功能性損耗總是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，除非更新改造為新技術(shù)，否則運(yùn)用舊技術(shù)所引起的功能性損耗將會(huì)持久存在，對(duì)于這種持久存在的功能性損耗，從評(píng)估基準(zhǔn)日上講，必須把未來可能發(fā)生的功能性損耗折現(xiàn)，以便與成本法中其他指標(biāo)進(jìn)行比較。這樣一個(gè)過程其計(jì)算公式為：功能性損耗一：被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)成本的年稅后超支額×各年系數(shù),如果被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)成本的年稅后超支額是固定的，那么上式可換成：功能性損耗二:被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)成本的年稅后超支額×年金現(xiàn)值系數(shù)式中，年金現(xiàn)值系數(shù)是根據(jù)功能性損耗所發(fā)生的時(shí)期以及折現(xiàn)率所決定的。通過上述三個(gè)步驟，資產(chǎn)的功能性損耗便可較準(zhǔn)確地計(jì)量出來。[例6]被評(píng)估資產(chǎn)為某類機(jī)器設(shè)備，據(jù)調(diào)查，市場(chǎng)上已有性能更好的設(shè)備出售。由于技術(shù)先進(jìn)，新設(shè)備可以使操作人員減少，每月節(jié)約工資費(fèi)用4000元。新設(shè)備和被評(píng)估的設(shè)備年產(chǎn)量相同，被評(píng)估設(shè)備尚可使用5年，折現(xiàn)率為10%，所得稅率為33%,則：該設(shè)備功能性貶值＝4000×12×(P／A，10%，5)(1-33%)＝4000×12×3.7908×0.67＝121912.13(元)例:某種機(jī)器設(shè)備，技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備比原有的陳舊設(shè)備生產(chǎn)效率高，節(jié)約工資費(fèi)用，有關(guān)資料及計(jì)算結(jié)果如表2-1:

應(yīng)當(dāng)指出，新老技術(shù)設(shè)備的對(duì)比，除生產(chǎn)效率影響工資成本超額支出外，還可對(duì)原材料消耗、能源消耗以及產(chǎn)品質(zhì)量等指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比計(jì)算其功能性貶值。功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進(jìn)行，計(jì)算公式為：功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本

（四）經(jīng)濟(jì)性損耗的測(cè)算方法運(yùn)用重置成本法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值，最后一步就是估算由外部原因引起的經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值。這種外部原因很多，造成的貶值程度也不盡相同。評(píng)估時(shí)只能統(tǒng)籌考慮這些因素，而無法單獨(dú)計(jì)算所造成的貶值。但無論外部原因有多少，其對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響不外乎兩類：一是造成營(yíng)運(yùn)成本上升；二是導(dǎo)致資產(chǎn)閑置。這兩類影響結(jié)果都是與評(píng)估日前后資產(chǎn)狀態(tài)相對(duì)比而言的。也就是說，在資產(chǎn)剩余壽命期間內(nèi)，外部各種因素對(duì)目前營(yíng)運(yùn)成本及生產(chǎn)能力所造成的影響。這是一種評(píng)估對(duì)象自身經(jīng)營(yíng)狀況的縱向?qū)Ρ龋皇桥c其他資產(chǎn)的橫向?qū)Ρ?。因此，估算?jīng)濟(jì)性陳舊貶值，需要先摸清評(píng)估對(duì)象當(dāng)前的營(yíng)運(yùn)成本和實(shí)有生產(chǎn)能力。然后預(yù)測(cè)評(píng)估。

成本法的評(píng)估程序運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)一般按照下列程序進(jìn)行：1

確定待評(píng)估資產(chǎn)的范圍，根據(jù)資產(chǎn)實(shí)體特征等基本情況，估算復(fù)原重置成本或更新重置成本；2

確定被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限、尚可使用年限及總使用年限。3

應(yīng)用年限折舊法或其他方法估算待評(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值額；4

從復(fù)原重置成本或更新重置成本中扣減損耗，得出資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。成本法的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)是：

1.比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗,評(píng)估結(jié)果更趨于公平合理;

2.有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評(píng)估;

3.在不易計(jì)算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場(chǎng)參照物條件下可廣泛的利用。

4.有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。缺點(diǎn)是：

工作量較大。它是以歷史資料為依據(jù)確定目前價(jià)值，必須充分分析這種假設(shè)的可行性。另外經(jīng)濟(jì)貶值也不易全面準(zhǔn)確計(jì)算。重置成本法運(yùn)用簡(jiǎn)便，且具有一定的真實(shí)性，在資產(chǎn)評(píng)估中運(yùn)用較廣。尤其在無法利用收益現(xiàn)值法或現(xiàn)行市價(jià)法時(shí)，重置成本法更有優(yōu)勢(shì)。例如，有些資產(chǎn)很少交易，如企業(yè)生產(chǎn)用的廠房、倉庫；社會(huì)福利設(shè)施，如學(xué)校教室、圖書館、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)；獨(dú)立區(qū)域中的特殊資產(chǎn)，如農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的房地產(chǎn)等。這類資產(chǎn)交易很少，缺乏必要的比較資料，往往很難利用收益現(xiàn)值法和現(xiàn)行市價(jià)法來評(píng)價(jià)其價(jià)值。此時(shí)，可以來用重置成本法。此外，重置成本法比較充分考慮了有形損耗和無形損耗，評(píng)估結(jié)果較為公平；在物價(jià)波動(dòng)幅度較大、幣值不穩(wěn)定的情況下，具有很強(qiáng)的真實(shí)性和實(shí)用性。

重置成本法也存在一定缺陷，成本的增加，并不意味著價(jià)值的增加，也就說明，利用重置成本法評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值，不一定能真實(shí)地反映資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。資產(chǎn)的價(jià)格是受多種因素影響的，成本僅僅是其中的一個(gè)重要方面。因此，重置成本法一般可以反映出被評(píng)估資產(chǎn)的成本，但不一定準(zhǔn)確地反映其價(jià)值。此外，重置成本法作量大、費(fèi)時(shí)、費(fèi)力；資產(chǎn)的估價(jià)沒有與資產(chǎn)使用效益相聯(lián)系、經(jīng)濟(jì)性損耗不易全面計(jì)算、且很容易將無形資產(chǎn)漏掉，因而評(píng)估結(jié)果往往較高。

第四節(jié)清算價(jià)格法

一清算價(jià)格法的基本原理清算價(jià)格法是指以清算價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)被評(píng)估的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的一種方法。企業(yè)由于破產(chǎn)或其他原因，要求在一定期限內(nèi)將企業(yè)或資產(chǎn)變現(xiàn)，這種在企業(yè)清算期出賣資產(chǎn)可收回的快速變現(xiàn)價(jià)格稱為清算價(jià)格。資產(chǎn)出售的方式，可以是一項(xiàng)完整的資產(chǎn)(整體企業(yè)或單項(xiàng)資產(chǎn))出售也可以拆零出售，采用何種方式一般以變現(xiàn)速度快、收入高為原則。清算價(jià)格法是《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》中列舉的一種方法。嚴(yán)格地講，它不是一種獨(dú)立的評(píng)估方法。因?yàn)樗谠砩吓c現(xiàn)行市價(jià)法是相同的，所不同的只是由于停業(yè)或破產(chǎn)，清算價(jià)格往往要大大低于現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格。在國(guó)外一般將清算價(jià)格法與現(xiàn)行市價(jià)法統(tǒng)稱為市場(chǎng)法。清算價(jià)格法只是市場(chǎng)法的一種特殊形式。其評(píng)估步驟與現(xiàn)行市價(jià)法是一致的。在我國(guó)，清算價(jià)格法在概念、理論基礎(chǔ)、實(shí)際操作等方面還不夠成熟，還需要在實(shí)踐中不斷完善和發(fā)展。

二清算價(jià)格法適用的前提條件1．應(yīng)具備具有法律效力的破產(chǎn)處理文件或抵押合同及其他有效文件。2．資產(chǎn)以整體或拆零方式在市場(chǎng)上可以快速出售變現(xiàn)。3.所賣收入足以補(bǔ)償因出售資產(chǎn)的附加支出金額。

三清算價(jià)格的適用范圍1．企業(yè)破產(chǎn)。當(dāng)債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)時(shí)，法院以其全部財(cái)產(chǎn)依法清償其所欠的各種債務(wù)，不足部分不再清償。我國(guó)的《破產(chǎn)法(暫行)》第3條規(guī)定；“企業(yè)因經(jīng)營(yíng)不善造成嚴(yán)重虧損，不能清償?shù)狡趥鶆?wù)的，依照本法規(guī)定宣告破產(chǎn)”。2．抵押。這是以其所有資產(chǎn)作抵押物進(jìn)行融資的一種經(jīng)濟(jì)行為，合同當(dāng)事人一方用自己待定的財(cái)產(chǎn)向?qū)Ψ奖ＷC履行合同義務(wù)的擔(dān)保形式。提供財(cái)產(chǎn)的一方為抵押人，接受財(cái)產(chǎn)的一方為抵押權(quán)人，抵押人不履行合同時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)利將抵押財(cái)產(chǎn)在法律允許的范圍內(nèi)變賣，并從變賣的抵押物價(jià)款中優(yōu)先受償。3．清理。這是指企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致嚴(yán)重虧損，已臨近破產(chǎn)的邊緣，或者因其他原因無法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，為弄清企業(yè)財(cái)物現(xiàn)狀，對(duì)企業(yè)全部財(cái)產(chǎn)進(jìn)行清點(diǎn)、整理和查核，為經(jīng)營(yíng)決策(破產(chǎn)清算或繼續(xù)經(jīng)營(yíng))提供依據(jù)，以及因資產(chǎn)損毀、報(bào)廢而進(jìn)行清理。四、決定清算價(jià)格的主要因素1破產(chǎn)形式（1）喪失資產(chǎn)處置權(quán)。此時(shí)出售資產(chǎn)一方無討價(jià)還價(jià)的可能，即以買方出價(jià)決定售價(jià)。（2）未喪失資產(chǎn)處置權(quán)。此時(shí)出售資產(chǎn)的一方有討價(jià)還價(jià)余地，即以雙方議價(jià)決定售價(jià)。2債權(quán)人處置資產(chǎn)的方式按抵押時(shí)的合同契約規(guī)定執(zhí)行，如公開拍賣或收歸已有。3清理費(fèi)用在評(píng)估破產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格時(shí)應(yīng)對(duì)清理費(fèi)用及其他費(fèi)用給予充分的考慮。4拍賣時(shí)限一般而言，時(shí)限長(zhǎng)，售價(jià)高；時(shí)限短，售價(jià)低。這是快速變現(xiàn)原則的作用所決定的。5公平市價(jià)指資產(chǎn)成交價(jià)格雙方都滿意的價(jià)格。在清算價(jià)格中賣方滿意的價(jià)格一般不易求得。6參照物價(jià)格在市場(chǎng)上出售相同或類似資產(chǎn)的價(jià)格。一般地說，市場(chǎng)參照物價(jià)格高，出售資產(chǎn)價(jià)格就高，反之則低。

五、清算價(jià)格法的評(píng)估方法1整體資產(chǎn)評(píng)價(jià)法整體評(píng)估法是指對(duì)一項(xiàng)資產(chǎn)或一個(gè)企業(yè)整體進(jìn)行估價(jià)。應(yīng)用這種方法首先應(yīng)評(píng)估該資產(chǎn)或企業(yè)能否繼續(xù)經(jīng)營(yíng)使用；其次再視具體情況進(jìn)行估價(jià)。能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)使用的，可以應(yīng)用現(xiàn)行市價(jià)法、重量成本法進(jìn)行評(píng)估；不能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)使用的，只能估算其殘值，一般按資產(chǎn)本身重量、體積、材質(zhì)等計(jì)量單位的總量?jī)r(jià)值估價(jià)。例如評(píng)估一臺(tái)機(jī)器設(shè)備，該設(shè)備自身重量為10噸，又知道該設(shè)備的構(gòu)造材料基本上是鋼鐵，已知鋼鐵現(xiàn)行市場(chǎng)廢料價(jià)格每噸130元，則該機(jī)器設(shè)備的清算價(jià)格為1300元(10×130)。又如對(duì)一個(gè)企業(yè),可以評(píng)估其基準(zhǔn)日實(shí)有資產(chǎn)數(shù)量及資產(chǎn)凈值并根據(jù)決定清算價(jià)格的主要因素，采用統(tǒng)計(jì)分析估算據(jù)以確定其清算價(jià)格。2現(xiàn)行市價(jià)折扣法現(xiàn)行市價(jià)折扣法是指對(duì)清理資產(chǎn)，首先應(yīng)在市場(chǎng)上尋找相適應(yīng)的參照物，然后根據(jù)參照物與評(píng)估對(duì)象間的差異，包括實(shí)物差異、實(shí)物條件差異、時(shí)間差異和地區(qū)差異等，按照快速變現(xiàn)原則估定一個(gè)折舊率，用參照物的現(xiàn)行市價(jià)乘以折扣率來確定被評(píng)估對(duì)象的清算價(jià)格。例如評(píng)估一條生產(chǎn)線，同類型全新生產(chǎn)線現(xiàn)行市價(jià)為85萬元，假若清算資產(chǎn)是全新的，根據(jù)市場(chǎng)銷售情況調(diào)查，折價(jià)20%可當(dāng)即出售：該全新生產(chǎn)線清算價(jià)格為85×(1-0.2)＝68萬元。若該生產(chǎn)線是已使用過的，經(jīng)技術(shù)鑒定其成新率為30%。則其清算價(jià)格為68×0.3＝20.4萬元。3

模擬拍賣法模擬拍賣法，也叫意向詢價(jià)法。它是根據(jù)向被評(píng)估資產(chǎn)的潛在購買者詢價(jià)的辦法取得市場(chǎng)信息，最后經(jīng)評(píng)估人員分析確定其清算價(jià)格的一種方法。用這種方法確定的清算價(jià)格，受供需關(guān)系影響很大，要充分考慮其影響的程度。對(duì)被清算資產(chǎn)的處理往往不具備完全市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件。因而，資產(chǎn)的清算價(jià)格一般都低于現(xiàn)行市場(chǎng)交易價(jià)格。

第五節(jié)資產(chǎn)評(píng)估方法的比較和選擇

一、資產(chǎn)評(píng)估方法的關(guān)系（一）

評(píng)估方法之間的聯(lián)系從實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的和目標(biāo)的角度來看，各種評(píng)估途徑以及它們所包括的資產(chǎn)評(píng)估方法都只是一種手段。由于在特定經(jīng)濟(jì)行為中，在相同的市場(chǎng)條件下，對(duì)處在相同狀態(tài)下的同一資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其評(píng)估值應(yīng)該是客觀的。這個(gè)客觀的評(píng)估值不會(huì)因評(píng)估人員所選用的評(píng)估途徑的不同而出現(xiàn)截然不同的結(jié)果。如果在上述條件下，可以通過使用不同的評(píng)估途徑及其方法實(shí)現(xiàn)不同的評(píng)估結(jié)論，則資產(chǎn)評(píng)估本身由于其理論方法體系的不嚴(yán)密而會(huì)失去公正性和專家判斷的性質(zhì)，就會(huì)成為一種數(shù)字游戲。從資產(chǎn)評(píng)估理論方法體系的角度看，各種資產(chǎn)評(píng)估途徑及方法共同構(gòu)一個(gè)完整的評(píng)估方法體系，這是資產(chǎn)評(píng)估理論體系的重要組成部分。每條評(píng)估途徑作為評(píng)估方法體系的組成部分，它們之間是內(nèi)在相關(guān)的和相互聯(lián)系的，它們之間的有機(jī)組合才構(gòu)成了一個(gè)較為科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑u(píng)估方法體系。評(píng)估人員運(yùn)用這個(gè)方法體系中的任一途徑及方法都可以獲得令人信服的評(píng)估結(jié)果。

評(píng)估途徑及方法的內(nèi)在聯(lián)系為評(píng)估人員運(yùn)用多種評(píng)估途徑及方法評(píng)估同一條件下的同一資產(chǎn)并相互驗(yàn)證提供了理論根據(jù)。但需要指出的是，運(yùn)用不同的評(píng)估途徑及方法評(píng)估同一資產(chǎn)，必須保證評(píng)估目的、評(píng)估前提、被評(píng)估對(duì)象的狀態(tài)一致，以及運(yùn)用不同評(píng)估途徑和方法所選擇的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)合理。資產(chǎn)評(píng)估方法很多，各種方法都有其各自的特點(diǎn)。同時(shí)，這些方法之間又是相互關(guān)聯(lián)的。研究資產(chǎn)評(píng)估方法的特點(diǎn)．并分析比較各種方法之間的聯(lián)系和區(qū)別，對(duì)于選擇資產(chǎn)評(píng)估方法具有重要意義。

從整體上來說，評(píng)估方法是由互相關(guān)聯(lián)的、內(nèi)在相關(guān)的不可分割的技巧和程序組成的，其共同目標(biāo)就是獲得令人信服的可靠的評(píng)估價(jià)值。成本和市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)的分析通常是收益現(xiàn)值法運(yùn)用中不可缺少的部分；同樣，折現(xiàn)和本金化的運(yùn)用也時(shí)常運(yùn)用于現(xiàn)行市價(jià)法和重置成本法中。例如．現(xiàn)行市價(jià)法中分析和調(diào)整參照物價(jià)格與被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的差異因素，會(huì)用到折現(xiàn)和本金化技巧；在重置成本法中，對(duì)功能性損耗等的確定也要采用折現(xiàn)和本金化的方法。一般來說，重置成本法、收益現(xiàn)值法的運(yùn)用都是建立在現(xiàn)行市價(jià)基礎(chǔ)之上的，只是它們的運(yùn)用不像現(xiàn)行市價(jià)法運(yùn)用表現(xiàn)得那么直接而已。（二）

評(píng)估方法之間的區(qū)別1市場(chǎng)法與成本法的區(qū)別資產(chǎn)評(píng)估過程中，現(xiàn)行市價(jià)法和重置成本法往往容易混淆。區(qū)別現(xiàn)行市價(jià)法和重量成本法具有重要的理論和實(shí)踐意義。兩種方法的區(qū)別表現(xiàn)為：（1）

重置成本法是按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格確定重新購買該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值，而現(xiàn)行市價(jià)法則是按市場(chǎng)上該項(xiàng)資產(chǎn)的交易價(jià)格確定的。前者主要從買者角度，即以購建某項(xiàng)資產(chǎn)的耗費(fèi)來確定；后者則是從賣者角度、即以市場(chǎng)上銷售價(jià)格來確定。（2）

現(xiàn)行市價(jià)法中的現(xiàn)行市價(jià)指的是資產(chǎn)的獨(dú)立價(jià)格，是交易過程中采用的。而重置成本不僅包括該項(xiàng)資產(chǎn)的自身價(jià)格(購建價(jià)格)，還包括該項(xiàng)資產(chǎn)的運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。（3）

現(xiàn)行市價(jià)法與原始成本沒有直接聯(lián)系，而重置成本法中的某項(xiàng)計(jì)算，則要利用被評(píng)估資產(chǎn)的原始成本和原始資料。（4）重置成本法是按全新資產(chǎn)的購建成本扣除被評(píng)估資產(chǎn)的各項(xiàng)損耗(或貶值)后確定評(píng)估價(jià)值：現(xiàn)行市價(jià)法則是按參照物價(jià)格，并考慮被評(píng)估資產(chǎn)與參照物的各項(xiàng)差異因素并進(jìn)行調(diào)整來確定評(píng)估值。兩種方法具有不同的操作程序，資料的獲得和指標(biāo)的確定有著不同的思路。

2、收益法與重置成本法的區(qū)別（1）兩種方法的本質(zhì)不同。重置成本法是從資產(chǎn)重置成本角度評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種方法，評(píng)估出的價(jià)格是資產(chǎn)的“投入”價(jià)格。而收益現(xiàn)值法是從資產(chǎn)收益折現(xiàn)的角度來評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值，評(píng)估出的價(jià)格是資產(chǎn)獲利能力的量化與現(xiàn)值化，是資產(chǎn)的“產(chǎn)出”價(jià)格。（2）兩種方法的本質(zhì)性差異決定了兩種方法在評(píng)估原理與計(jì)算模型上存在著明顯差異。這一點(diǎn)可從前面幾節(jié)中看出。（3）兩者的目的有所不同。資產(chǎn)重置成本評(píng)估法主要適應(yīng)于以資產(chǎn)保值為目的的資產(chǎn)業(yè)務(wù)，以及資產(chǎn)補(bǔ)償?shù)葮I(yè)務(wù)。如企業(yè)專利權(quán)的抵押。（4）兩者的影響因素不同。重置成本主要受重置成本全價(jià)、多種損耗與成新率影響；收益現(xiàn)值法主要受未來年收益和本金化率等影響。

二、

資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇前述的成本法、現(xiàn)行市價(jià)法、收益現(xiàn)值法等多種基本方法，為評(píng)估人員提供了適當(dāng)選擇評(píng)估途徑，有效完成評(píng)估任務(wù)的現(xiàn)實(shí)可能。選擇合適的資產(chǎn)評(píng)估方法有利于簡(jiǎn)捷、合理地確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。現(xiàn)在我們從資產(chǎn)評(píng)估方法自身的特點(diǎn)和資產(chǎn)評(píng)估環(huán)境限制角度來分析資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇原則。

(一)合理選擇評(píng)估方法要考慮的一般性問題-原則1.資產(chǎn)評(píng)估方法與評(píng)估對(duì)象的適應(yīng)性評(píng)估對(duì)象的復(fù)雜性，包括被評(píng)估資產(chǎn)在不同的經(jīng)濟(jì)行為中表現(xiàn)出來的不同質(zhì)量特征和數(shù)量特征。這些不同的特征需要從不同角度、不同途徑的評(píng)估方法去評(píng)價(jià)它們。有的資產(chǎn)的價(jià)值已經(jīng)衰退，有的資產(chǎn)未來價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出現(xiàn)有的價(jià)值，有的單個(gè)價(jià)值小而集合體價(jià)值大等等，這就要求對(duì)不同的評(píng)估對(duì)象考慮使用不同的評(píng)估方法。2．評(píng)估方法的選擇受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約各種方法的運(yùn)用都要根據(jù)一系列數(shù)據(jù)、資料進(jìn)行分析、處理和轉(zhuǎn)換，沒有相應(yīng)的數(shù)據(jù)和資料，方法就成為了數(shù)學(xué)公式。

3．選擇評(píng)估方法要考慮不同的評(píng)估途徑在同一評(píng)估價(jià)值類型約束下，由于方法的替代性，可能會(huì)有幾種方法都可以使用。所以，要充分考慮資產(chǎn)評(píng)估工作的效率，選擇簡(jiǎn)便易行的方法，并根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估人員的特長(zhǎng)進(jìn)行選擇。一般來說，方法的選擇應(yīng)在評(píng)估開始之前予以確定。當(dāng)然，也可以分別采取幾種方法進(jìn)行評(píng)估，最后通過分析、判斷、比較評(píng)估結(jié)果之后確定最終評(píng)估結(jié)果。4．評(píng)估方法自身的限制由于每一種方法都有自己的功能和缺陷，而對(duì)特定的一種方法，不一定是所有評(píng)估對(duì)象、評(píng)估環(huán)境下的合理、有效的評(píng)估方法。所以，選擇評(píng)估方法時(shí)當(dāng)然要考慮評(píng)估方法自身的最佳使用原則，以提高評(píng)估工作效率和質(zhì)量。

5．資產(chǎn)評(píng)估方法與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型的適應(yīng)性估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)說明“評(píng)估什么”，決定了應(yīng)該評(píng)估的價(jià)格類型，具有排他性，對(duì)評(píng)估方法具有約束性。每一種價(jià)格類型都有特定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源，有著特定的影響價(jià)格的因素，從而對(duì)獲取信息資料的處理、分析、利用都有一定的要求．并要求采用與之相適應(yīng)的評(píng)估方法。所以，評(píng)估方法是解決“怎么評(píng)”的問題，并具有多樣性和替代性，服務(wù)于估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。不同的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，有著不同的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源，不同的影響因素，因而要求采用不同的評(píng)估方法。(1)根據(jù)收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)，可選用的具體方法有靜態(tài)收益現(xiàn)值法、動(dòng)態(tài)收益現(xiàn)值法等；(2)根據(jù)現(xiàn)行市價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，可選用市價(jià)折余法、市場(chǎng)價(jià)格類比法；(3)根據(jù)重置成本標(biāo)準(zhǔn)，可選用細(xì)節(jié)分析法、趨勢(shì)法、成本與生產(chǎn)能力關(guān)系法;(4)根據(jù)歷史成本標(biāo)準(zhǔn)，可選用歷史成本法；(5)根據(jù)清算價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，可選用清算價(jià)格法；(6)其他評(píng)估方法，如外匯換算法、對(duì)等權(quán)益法、因素綜合法。

資產(chǎn)評(píng)估方法服務(wù)于估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的原則必須清晰，不能含糊。不能用方法取代標(biāo)準(zhǔn)，以技術(shù)方法的多樣性模糊公允標(biāo)準(zhǔn)的確定性；否則，便會(huì)出現(xiàn)張冠李戴，假價(jià)真估的現(xiàn)象，影響資產(chǎn)所有者和有關(guān)當(dāng)事人的權(quán)益。(二)評(píng)估方法與評(píng)估目的相適用的討論正確理解和認(rèn)識(shí)評(píng)估特定目的與評(píng)估方法之間的適用關(guān)系，是正確使用評(píng)估方法的基本前提。資產(chǎn)評(píng)估的目的在實(shí)際操作中通常是指評(píng)估的特定目的。就其本意而言，它是指特定的經(jīng)濟(jì)行為要求特定的資產(chǎn)價(jià)格類型，把特定的經(jīng)濟(jì)行為對(duì)資產(chǎn)價(jià)格類型的要求概括成為資產(chǎn)評(píng)估的特定目的。其實(shí)不論是特定的資產(chǎn)價(jià)格類型，還是資產(chǎn)評(píng)估的特定目的都要通過評(píng)估方法來實(shí)現(xiàn)。由于評(píng)估目標(biāo)的設(shè)定，要求運(yùn)用評(píng)估方法去實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的時(shí)，評(píng)估過程將所涉及到的各種要素，都要與實(shí)現(xiàn)目的的總體要求相適應(yīng)。假如不把評(píng)估方法看作僅僅是評(píng)估資產(chǎn)的計(jì)算公式，而是把它看做一個(gè)由實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的的思路、有效途徑、計(jì)算公式和能滿足評(píng)估方法實(shí)現(xiàn)評(píng)估目標(biāo)的各種經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)組成的評(píng)估報(bào)告生產(chǎn)過程。

(三)評(píng)估方法的選擇順序和合理替代盡管資產(chǎn)評(píng)估方法本身具有中性的特點(diǎn)，每一種評(píng)估方法都可以實(shí)現(xiàn)不同的評(píng)估目的，或者說不同的評(píng)估方法可以實(shí)現(xiàn)同一評(píng)估目的，但是，多種評(píng)估方法同時(shí)并存本身也說明了不同的評(píng)估方法之間是有差別的。那么怎樣理解和認(rèn)識(shí)評(píng)估方法的中性特點(diǎn)以及它們之間的差別，對(duì)于恰當(dāng)選擇資產(chǎn)評(píng)估方法提供判斷標(biāo)準(zhǔn)呢?資產(chǎn)評(píng)估方法的中性特點(diǎn)，是從評(píng)估方法本身作為實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的的手段和工具的角度來歸納的。各種評(píng)估方法并存的事實(shí)是因每種評(píng)估方法都是從某一特定角度，按照某一特定的途徑來實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的的，這就是它們自身存在的價(jià)值所在。評(píng)估方法之間的差別主要是評(píng)估角度和實(shí)現(xiàn)評(píng)估目標(biāo)的評(píng)估途徑上的