資產(chǎn)評估的基本方法講義

第一節(jié)成本法（Thecostmethod）一、成本法的基本含義（一）成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費用價值論 資產(chǎn)的價值取決于購建時的成本耗費（二）成本法的評估思路評估值=重置成本-各項損耗（貶值）實體性功能性經(jīng)濟性基本公式：被評估資產(chǎn)評估值＝重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟性貶值

二、成本法的基本前提（1）被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)（2）被評估資產(chǎn)的實體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能必須與假設(shè)的重置全新資產(chǎn)具有可比性。（3）被評估資產(chǎn)必須是可以再生的，或可以復制的。（4）應當具備可利用的歷史資料。（5）被評估資產(chǎn)必須是隨著時間的推移，具有貶值特性的資產(chǎn)。（一）重置成本及其計量△

相同點：均采用現(xiàn)行價格和費用計算。△不同點：采用的材料、標準、設(shè)計等方面存在差異。但是并未改變基本功能?！饔袟l件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比復原重置成本便宜（超額投資成本）；（2）用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能可改進（超額運營成本）。1、對被評估的機器設(shè)備進行模擬重置，按現(xiàn)行技術(shù)條件下的設(shè)計、工藝、材料、標準、價格和費用水平進行核算，這樣求得的成本稱為（）。

單項選擇題A．更新重置成本B．復原重置成本C．完全重置成本D．實際重置成本1.重置核算法

按資產(chǎn)的成本構(gòu)成，以現(xiàn)行市價為標準

重置成本＝直接成本+間接成本直接成本包括：購買支出、運輸費、安裝調(diào)試費等。間接成本主要指企業(yè)管理費、培訓費等。例1：待估資產(chǎn)為一機器設(shè)備，評估師擬運用成本法評估。評估人員收集的成本資料有：該機器設(shè)備的現(xiàn)行市場價格每臺180000元，運雜費5000元，安裝成本為20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他費用1000元，安裝期限較短。請評估重置成本。

評估人員分析認為，被評估資產(chǎn)為外購需安裝機器設(shè)備，其重置成本應包括買價（含增值稅）、運雜費、安裝成本、其他費用，由于安裝期限較短可不考慮資金成本。按重置核算法估算該機器設(shè)備的重置成本為：重置成本=購買價格+運費+安裝成本

=180000+5000+20000=205000（元）實例：課本P61，【例2-21】例2：被評估資產(chǎn)為一臺2年前購置的機器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該機器設(shè)備目前還沒有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗資料，該設(shè)備賬面原值為10.2萬元，其中，購買價為8萬元，運雜費1.6萬元，安裝費中直接成本0.4萬元，間接成本為0.2萬元。根據(jù)對同類型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購買價格比2年前上漲20%，運雜費上漲80%，安裝費中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。該設(shè)備的重置成本是多少？（1）計算直接成本購買價=8×（1+20%）=9.6（萬元）運雜費=1.6×（1+80%）=2.88（萬元）安裝費中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（萬元）直接成本＝購買價＋運雜費＋安裝費中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（萬元）（2）計算間接成本間接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%間接成本＝13.04×2%＝0.26（萬元）（3）計算重置成本重置成本=直接成本+間接成本=13.04+0.26=13.30（萬元）采用重置核算法的前提是能夠獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價。該方法可用于估算復原重置成本，也可用于估算更新重置成本。2.價格指數(shù)法價格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價格變動指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（賬面價值）調(diào)整為重置成本的一種方法。（1）定基價格指數(shù)（2）環(huán)比價格變動指數(shù)例題3：某機床于2004年購置安裝，賬面原值為16萬元。2006年進行一次改造，改造費用為4萬元；2008年又進行一次改造，改造費用為2萬元。若定基價格指數(shù)（設(shè)基準年為2003年）分別為：2004年1.05，2006年1.28，2008年1.35，2009年1.60。要求：計算該機床2009年的重置成本。實例：課本P62，【例2-22】、【例2-23】重置成本計算（價格指數(shù)法）時間投資費用(萬元)物價指數(shù)（%）至2009年物價變動指數(shù)（%）

重置成本（萬元）2004161.051.60/1.05=1.5216×1.52=24.32200641.281.60/1.28=1.254×1.25=5200821.351.60/1.35=1.192×1.19=2.382009

1.601.60/1.60=1合計

31.7注意問題：

物價價格法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本3.功能價值類比法

如果無法獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價，就只能尋找與被估資產(chǎn)相類似的處于全新狀態(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價作為參照，通過調(diào)整功能差異，獲得被估資產(chǎn)的重置成本。稱功能系數(shù)法，即根據(jù)功能與成本的函數(shù)關(guān)系，確定重置成本。（1）生產(chǎn)能力比例法（功能價值法）若功能與成本呈線性關(guān)系，計算公式：（2）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系，計算公式：X為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)，通常按行業(yè)設(shè)定。實例：課本P63，【例2-24】功能系數(shù)法計算的一般是更新重置成本1、已知某類設(shè)備的價值與功能之間存在線性關(guān)系，重置類似全新機器設(shè)備一臺，其價值為4萬元，年產(chǎn)量為4000件，現(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為3000件，則其重置成本為（）

隨堂習題A．3萬元B．4萬元

C．3至4萬元D．無法確定解題思路：

4×3000÷4000=3A2、評估資產(chǎn)為一臺年產(chǎn)量為8萬件甲產(chǎn)品的生產(chǎn)線。經(jīng)調(diào)查，市場現(xiàn)有類似生產(chǎn)線成本為25萬元，年產(chǎn)量為15萬件。如果規(guī)模經(jīng)濟指數(shù)為0.7時，該設(shè)備的重置全價為（）

隨堂習題A．19.2萬元B．17.35萬元C．24萬元D．16.10萬元解題思路：

D4.統(tǒng)計分析法（點面推算法）當被估資產(chǎn)單價較低，數(shù)量較多時，為降低評估成本，可采用此方法。△計算步驟：（1）將被估資產(chǎn)按一定標準分類。（2）抽樣選擇代表性資產(chǎn)，并選擇適當方法計算其重置成本。（3）計算調(diào)整系數(shù)K。（4）據(jù)K值計算被估資產(chǎn)重置成本。某類資產(chǎn)重置成本＝某類資產(chǎn)原始成本×K例題4：被評估資產(chǎn)為某類通用設(shè)備。經(jīng)評估人員調(diào)查了解，該批通用設(shè)備為同年購入，并同時投入生產(chǎn)，使用狀況基本相同，該類通用設(shè)備的賬面歷史成本之和為1200萬元。評估人員從中抽樣選取了5臺具有代表性的通用設(shè)備，其賬面歷史成本為50萬元，經(jīng)估算其重置成本之和為80萬元。該類通用設(shè)備的重置成本為：統(tǒng)計分析法 該類通用設(shè)備的重置成本

=1200×80/50 =1920（萬元）單項選擇題1.復原重置成本與更新重置成本的相同之處在于運用（）。A.相同的原材料B.相同的建造技術(shù)標準C.資產(chǎn)的現(xiàn)時價格D.相同的設(shè)計2.用價格指數(shù)法估算的資產(chǎn)成本是資產(chǎn)的（）。

A.復原重置成本

B.更新重置成本

C.既可以是復原重置成本，也可以是更新重置成本

D.既不是復原重置成本，也不是更新重置成本單項選擇題3.某被評估資產(chǎn)2000年購建，帳面價值為50萬元，2009年進行評估，2000年、2009年該類資產(chǎn)的定基價格指數(shù)分別為120%、170%，則被評估資產(chǎn)的重置成本為（）萬元。

A.50B.70.8C.35.3D.854.現(xiàn)評估某企業(yè)某類通用設(shè)備，首先抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備6臺，估算其總重置成本為25萬元，從會計記錄中查得這6臺設(shè)備的歷史總成本為30萬元，該類通用設(shè)備的賬面歷史總成本為500萬元，則該類通用設(shè)備的總重置成本為（）萬元。

A.357B.448C.400D.417多項選擇題1.重置成本的估算方法有（）

A.價格指數(shù)法B.功能價值類比法

C.規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法D.重置核算法

E.觀察法2.復原重置成本與更新重置成本的相同之處在于運用（）

A.相同的功能效用B.相同的建造技術(shù)標準

C.資產(chǎn)現(xiàn)時價格D.相同的設(shè)計

E.相同的材料重置成本總結(jié)

（二）實體性損耗及其計量

實體性損耗（有形損耗）是由于磨損和自然力的作用而使資產(chǎn)實體發(fā)生的損耗。決定實體性損耗的因素有：①使用時間②使用率，也叫利用率③資產(chǎn)本身的質(zhì)量④維修保養(yǎng)程度實體性損耗率=資產(chǎn)的實體性損耗÷資產(chǎn)的重置成本

（二）實體性損耗及其計量1.觀察法（成新率法）

被估資產(chǎn)的實體性損耗＝重置成本×（1－成新率）

有形損耗率

（二）實體性損耗及其計量2.使用年限法

實際已使用年限+尚可使用年限

名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

截止評估日資產(chǎn)累計實際利用時間截止評估日資產(chǎn)累計法定利用時間×100％例題5：被評估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺設(shè)備，評估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備2004年1月購進，2009年1月評估；該設(shè)備的重置成本為500000元，其殘值為2000元，尚可使用5年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標，正常使用情況下，每天應工作8小時，該設(shè)備實際每天工作5小時。該設(shè)備的實體性損耗為多少？使用年限法該設(shè)備從2004年購入至2009年，名義已使用年限5年資產(chǎn)利用率=5×365×5/[5×365×8]=62.5%實際已使用年限=5×62.5%=3.125（年）總使用年限=3.125+5=8.125（年）資產(chǎn)的實體性損耗=（500000-2000）×3.125/8.125=191538.46對于經(jīng)過更新改造的資產(chǎn)，需計算加權(quán)平均已使用年限。實例：課本P38，【例3.7】權(quán)重各次投資的年限例題6：被評估設(shè)備購建于1999年，原始價值30000元，2004年和2007年進行兩次更新改造，主要是添置一些自動化控制裝置，投資分別為3000元和2000元。2009年對該資產(chǎn)進行評估，假設(shè)從1999年至2009年每年的價格上升率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限經(jīng)檢測和鑒定為6年，試估算該設(shè)備的實體性損耗率。此案例評估對象為經(jīng)過更新改造的資產(chǎn)，應采取加權(quán)法處理有關(guān)評估問題加權(quán)投資年限：10×30000×(1+10％)10+5×3000×(1+10％)5+2×2000×(1+10％)2

30000×(1+10％)10+3000×(1+10％)5+2000×(1+10％)2即：各個投資年限的加權(quán)平均，權(quán)重為各次投資復原重置成本占總重置成本的比重各次投資的年限權(quán)重10：1999年到2009年年限按照書上公式步驟計算：①估算設(shè)備復原重置成本投資日期投資額價格變動系數(shù)復原重置成本1999年300002.60＝(1+10％)1078000=30000×2.602004年30001.61＝(1+10％)54830=3000×1.612007年20001.21＝(1+10％)22420=2000×1.21合計85250

②計算加權(quán)更新成本＝∑（復原重置成本×投資年數(shù)）投資日期復原重置成本投資年限復原重置成本

×投資年數(shù)1999年78