北京房地產(chǎn)市場研究報(bào)告

北京房地產(chǎn)市場研究報(bào)告仁達(dá)專項(xiàng)個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)難在何處 3第一章房地產(chǎn)政策 5一、調(diào)控信號(hào)：〝決不讓調(diào)控顯現(xiàn)重復(fù)〞 5二、金融政策 5三、稅收政策 7四、土地政策 7五、確保房政策 8六、其它政策 10第二章土地市場 12一、整體市場成交情形 12二、各用途地塊成交情形 12〔一〕住宅用地 13〔二〕商業(yè)/辦公用地 13〔三〕工業(yè)用地 14第三章住宅市場 16一、新建商品住宅 16〔一〕供應(yīng)情形——開工量持續(xù)下滑銷供比加大 16〔二〕成交情形 17二、二手住宅市場 20〔一〕整體情形分析 20〔二〕各重點(diǎn)區(qū)域分析 21〔三〕熱點(diǎn)片區(qū)監(jiān)測價(jià)格 22〔四〕二手住宅租金分析 23第四章北京房地產(chǎn)資本化率調(diào)查分析 24一、調(diào)查時(shí)點(diǎn) 24二、樣本數(shù)據(jù) 24三、調(diào)查成果 24〔一〕資本化率調(diào)查成果 24〔二〕考慮租金增加的資本化率 26四、不同投資類別收益率分析 27五、小結(jié) 28圖表索引TOC\h\z\c"表"表1.2季度房地產(chǎn)政策匯總 10表2.北京土地市場各季度整體成交情形 12表3.北京Q2各用途土地成交情形 12表4.北京Q2住宅用地各區(qū)域成交情形 13表5.北京Q1商辦用地各區(qū)域成交情形 14表6.北京Q2工業(yè)用地成交情形 15表7.6月北京市學(xué)區(qū)房重點(diǎn)片區(qū)價(jià)格監(jiān)測成果表 22表8.6月北京市高端住宅重點(diǎn)片區(qū)價(jià)格監(jiān)測成果表 22表9.6月北京市別墅重點(diǎn)區(qū)片價(jià)格表 22表10.10月房地產(chǎn)輔助調(diào)查數(shù)據(jù)情形 24表11.4月資本化率有關(guān)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)情形 25表12.北京房地產(chǎn)租金年均增加率情形 26表13.4月資本化率〔考慮租金增加〕有關(guān)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)情形 27TOC\h\z\c"圖"圖1.-北京住宅用地成交量價(jià)走勢 13圖2.-北京商辦用地成交量價(jià)走勢 14圖3.-北京工業(yè)用地成交量價(jià)走勢 14圖4.-北京新建住宅累計(jì)施工面積 16圖5.-北京新建住宅竣工面積 16圖6.-新建商品住宅銷供比 17圖7.-北京新建住宅成交量價(jià) 18圖8.-不同戶型成交面積占比變化 18圖9.-各戶型成交價(jià)格走勢 19圖10.北京重點(diǎn)區(qū)域新建商品住宅成交面積及變化 19圖11.-北京重點(diǎn)區(qū)域新建商品住宅成交價(jià)格I 20圖12.-北京重點(diǎn)區(qū)域新建商品住宅成交價(jià)格II 20圖13.-北京二手住宅量價(jià)走勢 21圖14.-北京重點(diǎn)區(qū)域二手住宅價(jià)格指數(shù)I 21圖15.-北京重點(diǎn)區(qū)域二手住宅價(jià)格指數(shù)II 22圖16.-北京二手住宅租金指數(shù) 23圖17.—房地產(chǎn)資本化率調(diào)查情形 25圖18.-北京房地產(chǎn)租金走勢情形 26圖19.-不同投資類型收益率情形 27仁達(dá)專項(xiàng)個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)難在何處據(jù)媒體報(bào)道，截至6月30日，全國已有40多個(gè)都市的住建部門完畢了與住建部的個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)，住建部將從中選擇40個(gè)都市作為第一期聯(lián)網(wǎng)都市。備受矚目的全國40個(gè)都市的個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)，始于下六個(gè)月,原打算去年終完畢，目的為房地產(chǎn)市場調(diào)控和房地產(chǎn)稅的征收提供信息基礎(chǔ)。但此后由于進(jìn)展不暢，住建部于今年1月6日公布新聞稿稱〝持續(xù)加緊個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，確保在6月末前實(shí)現(xiàn)40個(gè)要緊都市的聯(lián)網(wǎng)。〞那么，個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)的意義和難度怎么說何在？個(gè)人信息聯(lián)網(wǎng)后形成的數(shù)據(jù)平臺(tái)，將是十分有用的工具?！惨弧秤兄谔岣叽_保房資格審核的效率和公平公平性個(gè)人住房信息系統(tǒng)最明顯的作用在于其對(duì)確保性住房分派公平公平的增進(jìn)作用。確保性住房公平分派事關(guān)群眾切身利益，必須有嚴(yán)格的準(zhǔn)入機(jī)制，需要精確把握申請(qǐng)者的住房、收入、財(cái)產(chǎn)等有關(guān)信息。而現(xiàn)在城鄉(xiāng)個(gè)人住房基礎(chǔ)信息局限性，有關(guān)情形復(fù)雜，治理較為困難。盡管審核制度在不停完善，然而騙租、騙購的現(xiàn)象仍舊防不勝防。〝十二五〞規(guī)劃提出要加緊推動(dòng)住房信息化建設(shè)，差不多建立全國住房確?；A(chǔ)信息治理平臺(tái)。個(gè)人住房信息系統(tǒng)將為全國住房確?；A(chǔ)信息治理平臺(tái)，提供有力支持。〔二〕有助于房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的制訂和貫徹嚴(yán)格的限購政策盡管對(duì)遏制房價(jià)上漲獲得一定成效，但同時(shí)也克制了部分剛性需求，并非樓市調(diào)控的長效手段。住建部部長姜偉新表達(dá)，如果個(gè)人住房信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，再加上銀行系統(tǒng)、財(cái)政系統(tǒng)、稅務(wù)系統(tǒng)的某些信息，形成一種平臺(tái)，就不必再采用限購這種行政色彩濃厚的辦法。而現(xiàn)在，配套系統(tǒng)還不完善，加上房地產(chǎn)調(diào)節(jié)政策并未放松，〝限購令〞短期內(nèi)退出的可能性較小。在限購政策的實(shí)施過程中，隨著個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)的實(shí)現(xiàn)，首套房、二套房的認(rèn)定原則將通過系統(tǒng)進(jìn)行全國統(tǒng)一確認(rèn)?！踩秤兄谔岣叻康禺a(chǎn)市場監(jiān)管和預(yù)警預(yù)報(bào)能力個(gè)人住房信息實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)后，40個(gè)都市的購房者在聯(lián)網(wǎng)都市的住房信息將可便利查詢，同時(shí)，40個(gè)都市的樓市銷量、房屋空置率及個(gè)人住房性質(zhì)等信息，也將全部納入住建部的實(shí)時(shí)監(jiān)控。有助于市場動(dòng)態(tài)監(jiān)測，屆時(shí)治理層針對(duì)樓市以及開發(fā)商的治理，將更加嚴(yán)格和規(guī)范。〔四〕為HYPERLINK房產(chǎn)稅征收提供一定的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)推動(dòng)個(gè)人房產(chǎn)信息全國聯(lián)網(wǎng)，必然有助于各都市房屋基礎(chǔ)信息和權(quán)屬信息的完善和原則化治理，為房產(chǎn)稅開征奠定基礎(chǔ)。在制訂房產(chǎn)稅征收政策時(shí)，有關(guān)部門可根據(jù)家庭的人均居住面積、在全國擁有房產(chǎn)套數(shù)等信息制訂稅收、信貸原則。然而，從現(xiàn)在的社會(huì)狀況來看，實(shí)現(xiàn)全國個(gè)人信息聯(lián)網(wǎng)的難度專門大?！惨弧硜碜愿瘮〉淖枇ω?cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀認(rèn)為，任何一種涉及復(fù)雜利益的市場，信息公布相稱于利益的公布亮相。建立公布的市場信息數(shù)據(jù)，專門是房地產(chǎn)如此沉淀大宗財(cái)產(chǎn)的市場，住房信息的公布相稱于官員財(cái)產(chǎn)與高收入階層財(cái)產(chǎn)的半公布。既然房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)不利于公職人員隱藏其腐敗所得的資產(chǎn)，這一機(jī)制遭遇地點(diǎn)層面的極力遲延甚至抵制，也就并不意外了?！捕承畔踩碾[患房屋登記信息屬于個(gè)人信息，個(gè)人隱私的愛惜對(duì)信息公布聯(lián)網(wǎng)造成妨礙。對(duì)此，有住建部有關(guān)人士表達(dá)，房屋登記信息系統(tǒng)將不向社會(huì)開放，有關(guān)部門治理人員通過授權(quán)和指令，在法律所規(guī)定的前提下按照程序操作，幸免個(gè)人隱私被不法分子盜用、濫用?！踩硵?shù)據(jù)完整性參差不齊，原則化程度低1、各地住房信息數(shù)據(jù)完整性較差。有相稱數(shù)量的住房沒有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記；在實(shí)際操作中，由于歷史及產(chǎn)權(quán)糾紛等緣故，部分地區(qū)的個(gè)人住房信息臨時(shí)沒有進(jìn)行錄入；另外，某些都市的高新區(qū)、開發(fā)區(qū)等還沒有建立統(tǒng)一的房屋登記簿。2、要實(shí)現(xiàn)全國都市的個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)，必須建立原則化的數(shù)據(jù)匹配模型，然而由于各地?cái)?shù)據(jù)情形不一，數(shù)據(jù)原則化難度較大。現(xiàn)在，百都市住房公積金和確保房的監(jiān)管聯(lián)網(wǎng)也在進(jìn)行中，但這些信息聯(lián)網(wǎng)僅僅是規(guī)范房地產(chǎn)治理的工具和基礎(chǔ)。要確保我國房地產(chǎn)市場長久穩(wěn)固地進(jìn)展，還需要在土地制度、稅收制度以及社會(huì)確保制度等多方面獲得實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。第一章房地產(chǎn)政策一、調(diào)控信號(hào)：〝決不讓調(diào)控顯現(xiàn)重復(fù)〞國務(wù)院總理溫家寶4月13日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，在對(duì)下時(shí)期工作的布署中指出：〝鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果。堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不果斷，決不讓調(diào)控顯現(xiàn)重復(fù)；采用有效方法增加普通商品房供應(yīng)；推動(dòng)確保性安居工程建設(shè)，完善公租房、廉租房的配套設(shè)施。〞〔一〕住建部：堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策決不果斷HYPERLINK住房城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞講話人6月5日強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不果斷。有關(guān)都市要嚴(yán)格按照〝新國八條〞規(guī)定，執(zhí)行好限購方法。要持續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房HYPERLINK信貸和稅收政策。同時(shí)，住建部將會(huì)同有關(guān)部門持續(xù)緊密關(guān)注各地執(zhí)行調(diào)控政策情形，有關(guān)地點(diǎn)出臺(tái)放松克制不合理購房政策的，將及時(shí)予以嚴(yán)禁或糾正?！捕潮本┦凶〗ㄎ簭膰?yán)限購政策偽造居住證購房將處2年禁購5月16日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)公布了有關(guān)進(jìn)一步加強(qiáng)?北京市工作居住證?核驗(yàn)工作的告知〔京建法[]13號(hào)〕。?告知?指出，對(duì)發(fā)現(xiàn)偽造北京市?工作居住證?行為的，2年內(nèi)我市不得向其銷售住房。市人力社保局將偽造當(dāng)事人記入黑名單，此后不予辦理?工作居住證?；涉及偽造?工作居住證?當(dāng)事人所在單位責(zé)任的，將所在單位記入信用統(tǒng)計(jì)，暫停其申請(qǐng)辦理?工作居住證?的資格。二、金融政策〔一〕住建部：持續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房信貸政策住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞講話人6月18日表達(dá)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門將主動(dòng)配合金融部門，各地要果斷按照中央規(guī)定，持續(xù)果斷不移地抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控各項(xiàng)政策方法的貫徹貫徹工作，專門是嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等方法，鞏固調(diào)控成果。以前，發(fā)改委、中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)差不多分別澄清了個(gè)別媒體有關(guān)房HYPERLINK\o"地產(chǎn)"地產(chǎn)信貸政策將有所松動(dòng)的曲解報(bào)道。〔二〕住建部：購置綠色住宅可獲優(yōu)待房貸利率根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部5月31日公布的?〝十二五〞建筑節(jié)能專項(xiàng)規(guī)劃?〔建科[]72號(hào)〕，金融機(jī)構(gòu)可對(duì)購置綠色HYPERLINK\o"住宅"住宅的消費(fèi)者在購房貸款利率上予以適宜優(yōu)待?！踩逞胄校合抡{(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款預(yù)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)中國人民銀行5月12號(hào)決定，從5月18日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款預(yù)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行今年自2月24日以來第二次下調(diào)存款預(yù)備金率。下調(diào)后，大型金融機(jī)構(gòu)存款預(yù)備金率降至20%，中小型金融機(jī)構(gòu)存款預(yù)備金率降至16.5%。現(xiàn)在，中國全部金融機(jī)構(gòu)人民幣存款的余額超84萬億元人民幣，市場預(yù)計(jì)，此舉將開釋四到五千億元左右的流淌性?！菜摹逞胄校航迪?.25個(gè)百分點(diǎn)中國人民銀行6月7號(hào)宣布，6月8號(hào)起起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；其它各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率對(duì)應(yīng)調(diào)節(jié)。這是3年半來央行初次降息。三、稅收政策北京市地稅局：用拆遷款買房可免征契稅4月17日，北京市地稅局局長王曉明表達(dá)，拆遷賠償款免征個(gè)人所得稅。如果用拆遷款購房，對(duì)購房成交價(jià)格中相稱于拆遷賠償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超出拆遷賠償款的，對(duì)超出部分征收契稅。四、土地政策〔一〕國土資源部：從征地的5個(gè)環(huán)節(jié)果斷愛惜農(nóng)民土地權(quán)益國土資源部部長徐紹史3月31日表達(dá)，今年將擴(kuò)大耕地制度改革的試點(diǎn)，從征地的5個(gè)環(huán)節(jié)果斷愛惜農(nóng)民的HYPERLINK\o"土地"土地權(quán)益。第一，要確保不得違規(guī)違法征用農(nóng)民HYPERLINK\o"土地"土地；第二，要盡量縮小征地的規(guī)模；第三，一定要公布程序；第四，務(wù)必合理賠償；第五，失地農(nóng)民要有妥善的安置?！捕硣临Y源部：小產(chǎn)權(quán)房清理將啟動(dòng)4月5日，國土部召開公布會(huì)稱，由國土部牽頭、14個(gè)部委參加研究制訂的小產(chǎn)權(quán)房初步清理整治政策方案以前已上報(bào)給國務(wù)院。其中，北京、重慶、鄭州、?？诘刃‘a(chǎn)權(quán)房較密集的都市或成為試點(diǎn)?！踩硣临Y源部：加強(qiáng)住房用地供應(yīng)和開發(fā)運(yùn)用動(dòng)態(tài)監(jiān)測監(jiān)管國土資源部4月17日布署房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管工作時(shí)指出，今年房地產(chǎn)用地治理和調(diào)控的中心任務(wù)是，以確保性安居工程用地貫徹為重點(diǎn)做好住房用地供應(yīng)工作，努力保持土地市場平穩(wěn)運(yùn)行；以增進(jìn)形成住房有效供應(yīng)為重點(diǎn)做好已供住房用地的監(jiān)管工作，加強(qiáng)住房用地供應(yīng)和開發(fā)運(yùn)用的動(dòng)態(tài)監(jiān)測監(jiān)管。〔四〕國土資源部：新規(guī)再治囤地助推房企降價(jià)放量6月7日，國土資源部出臺(tái)?閑置土地處置辦法?，規(guī)定〝閑置土地滿一年按地價(jià)款20％征繳土地閑置費(fèi)，閑置兩年那么免費(fèi)收回。〞同時(shí)，對(duì)〝閑置土地〞的認(rèn)定更加合理，并強(qiáng)調(diào)政府違約應(yīng)承當(dāng)對(duì)應(yīng)的責(zé)任。土地閑置費(fèi)用的增加必然對(duì)資金鏈吃緊的公司產(chǎn)生更進(jìn)一步妨礙。因此，此舉有助于敦促公司盡快開發(fā)存量土地，或?qū)⒊掷m(xù)采用‘降價(jià)放量’的方略。〞〔五〕北京市土地儲(chǔ)藏中心：初次公布今年首批入市地塊信息4月13日，北京市土地儲(chǔ)藏中心在網(wǎng)站上公布了首批擬于供應(yīng)的地塊信息，共54宗，約730公頃，其中住宅用地約430公頃，商服用地約300公頃。以前公布的土地供應(yīng)打算中，擬供應(yīng)商品住宅850公頃，商服供地350公頃。以此推斷，北京商服用地差不多全部公布完畢，住宅用地尚有420公頃未公布。此舉可關(guān)心開發(fā)商鑒定土地供應(yīng)的情形，使其合理安排節(jié)奏，理性拿地。五、確保房政策〔一〕住建部：吸引社會(huì)資本參加確保房〝建運(yùn)管〞住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部3月22日下發(fā)?有關(guān)做好城鄉(xiāng)確保性安居工程工作的告知?(建保[]38號(hào))，規(guī)定做好今年城鄉(xiāng)確保性安居工程工作。在資金方面，告知鼓舞地點(diǎn)政府拓寬資金來源渠道，以提高投資完畢率。住房確保部門要主動(dòng)配合財(cái)政部門，研究公共租賃住房商業(yè)銀行貸款具體貼息政策，創(chuàng)新財(cái)政支持方式，支持和吸引社會(huì)資本參加確保性住房建設(shè)、運(yùn)行和治理。〔二〕住建部：出臺(tái)公租房新規(guī)外來人員也可申請(qǐng)6月12日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布?公共租賃住房治理辦法?〔下列簡稱?辦法?〕，對(duì)公共租賃住房的申請(qǐng)條件、運(yùn)行監(jiān)管、退出機(jī)制等作出明確規(guī)定，并從國家層面確認(rèn)外來務(wù)工人員可申請(qǐng)公租房。?辦法?規(guī)定，申請(qǐng)公共租賃住房必須同時(shí)滿足下列條件：申請(qǐng)人在本地?zé)o住房或者住房面積低于規(guī)定原則；申請(qǐng)人的收入、財(cái)產(chǎn)低于規(guī)定原則；申請(qǐng)人為外來務(wù)工人員的，在本地穩(wěn)固就業(yè)達(dá)成規(guī)定年限?！踩潮本┙?jīng)適房等4種確保房將統(tǒng)一申請(qǐng)分派4月6日，北京市政府召開專項(xiàng)會(huì)議，會(huì)議原那么同意統(tǒng)一北京廉HYPERLINK\o"租房"租房、經(jīng)適房、限價(jià)房和公租房這4類確保房的申請(qǐng)、審核及分派治理，即此后在申請(qǐng)環(huán)節(jié)，四種確保房申請(qǐng)表格將合一。申請(qǐng)家庭按〝四房〞中準(zhǔn)入原則最寬松的公租房原則審核，將符合條件的家庭納入到確保體系內(nèi)輪候?！菜摹潮本┦凶〗ㄎ哼M(jìn)一步加強(qiáng)確保房工程質(zhì)量治理5月11日，北京市住建委下發(fā)?有關(guān)進(jìn)一步加強(qiáng)確保性住房工程質(zhì)量治理的意見?〔京建發(fā)[]199號(hào)〕的告知，明確確保房除了工程驗(yàn)收、分戶驗(yàn)收、第三方檢測外，還將實(shí)施監(jiān)督抽樣檢測制度，由住建部門托付檢測單位，對(duì)確保房質(zhì)量進(jìn)行隨機(jī)監(jiān)督抽測。另外，確保房入住后開發(fā)商需設(shè)保修隊(duì)?！参濉潮本┦凶〗ㄎ杭訌?qiáng)確保房使用監(jiān)督治理北京市住建委5月16日公布?北京市人民政府有關(guān)加強(qiáng)確保性住房使用監(jiān)督治理的意見?〔京政發(fā)[]13號(hào)〕，對(duì)以來建設(shè)的出租型確保性住房和出售型確保性住房，規(guī)定進(jìn)一步加強(qiáng)使用監(jiān)督治理，明確并貫徹監(jiān)管職責(zé)。出租型確保性住房按照〝誰持有、誰治理〞的原那么，通過租賃合同商定方式，由房屋產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)日常監(jiān)管；出售型確保性住房按照〝誰分派、誰治理〞的原那么，由購置家庭原申請(qǐng)所在地區(qū)縣住房確保部門負(fù)責(zé)房屋使用監(jiān)督治理?！擦潮本┦凶〗ㄎ捍_保房資格初審將由〝鄰里〞評(píng)議評(píng)議程序細(xì)化5月18日，市住建委公布?有關(guān)規(guī)范確保性住房資格審核街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))初審環(huán)節(jié)民主評(píng)議制度有關(guān)工作的告知?〔京建發(fā)[]195號(hào)〕，?告知?指出，此后，北京確保房申請(qǐng)家庭的資格初審時(shí)，將由社區(qū)居委會(huì)干部、管片民警、物業(yè)治理人員、居民代表等構(gòu)成民主評(píng)議人員，對(duì)其與否含有確保房資格進(jìn)行評(píng)議?！财摺潮本┦凶〗ㄎ⒇?cái)政局：公布公租房租金補(bǔ)貼原則4月27日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、北京市財(cái)政局正式印發(fā)?有關(guān)公共租賃住房租金補(bǔ)貼對(duì)象及租金補(bǔ)貼原則有關(guān)問題的告知?。?告知?規(guī)定了公租房租金補(bǔ)貼對(duì)象應(yīng)含有的條件與租金補(bǔ)貼原則。租金補(bǔ)貼原則按照家庭收入及困難程度分為六檔。其中，獲得廉租住房實(shí)物配租資格的都市低保家庭，租金補(bǔ)貼達(dá)成房屋租金的95%，最低的補(bǔ)貼原則也占到房屋租金的10%。六、其它政策京出租房屋人均居住面積原則征求意見擬人均不低5平方米

5月9日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委就?有關(guān)公布我市出租房屋人均居住面積原則有關(guān)問題的告知(征求意見稿)?(下列簡稱?征求意見稿?)公布征求社會(huì)意見。?征求意見稿?初次明確北京市出租住房人均居住面積原則不得低于5平方米，出租住房的單個(gè)房間居住的人數(shù)不得超出2人。另規(guī)定：出租住房應(yīng)以規(guī)劃設(shè)計(jì)為居住空間的房間為最小出租單位，不得變化房屋內(nèi)部構(gòu)造分割出租，不得按照床位出租；廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。表SEQ表\*ARABIC1.2季度房地產(chǎn)政策匯總分類時(shí)刻事件調(diào)控信號(hào)3月28日溫家寶在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出決不讓調(diào)控顯現(xiàn)重復(fù)5月16日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了有關(guān)進(jìn)一步加強(qiáng)?北京市工作居住證?核驗(yàn)工作的告知〔京建發(fā)[]13號(hào)〕，指出要從嚴(yán)限購政策，偽造居住證購房將處2年禁購6月5日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞講話人強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不果斷金融政策5月18日中國人民銀行5月12號(hào)決定，從5月18日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款預(yù)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)5月31日住建部公布?〝十二五〞建筑節(jié)能專項(xiàng)規(guī)劃?〔建科[]72號(hào)〕，金融機(jī)構(gòu)可對(duì)購置綠色住宅的消費(fèi)者在購房貸款利率上予以適宜優(yōu)待6月8日中國人民銀行6月7號(hào)宣布，6月8號(hào)起起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)6月18日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞講話人表達(dá)，各地要果斷按照中央規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等方法，鞏固調(diào)控成果稅收政策4月17日北京市地稅局局長王曉明表達(dá)，用拆遷款購房，對(duì)購房成交價(jià)格中相稱于拆遷賠償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超出拆遷賠償款的，對(duì)超出部分征收契稅土地政策3月31日國土資源部部長徐紹史表達(dá)，今年將擴(kuò)大耕地制度改革的試點(diǎn)，從征地的5個(gè)環(huán)節(jié)果斷愛惜農(nóng)民的土地權(quán)益4月5日國土部召開公布會(huì)稱，由國土部牽頭、14個(gè)部委參加研究制訂的小產(chǎn)權(quán)房初步清理整治政策方案以前已上報(bào)給國務(wù)院4月13日北京市土地儲(chǔ)藏中心在網(wǎng)站上初次公布了首批擬于供應(yīng)的地塊信息4月17日國土資源部指出，今年要加強(qiáng)住房用地供應(yīng)和開發(fā)運(yùn)用的動(dòng)態(tài)監(jiān)測監(jiān)管6月7日國土資源部出臺(tái)?閑置土地處置辦法?，規(guī)定〝閑置土地滿一年按地價(jià)款20％征繳土地閑置費(fèi)，閑置兩年那么免費(fèi)收回。〞確保房政策3月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)?有關(guān)做好城鄉(xiāng)確保性安居工程工作的告知?[建保()38號(hào)]，指出住房確保部門應(yīng)支持吸引社會(huì)資本參加確保房〝建運(yùn)管〞4月6日北京市政府召開專項(xiàng)會(huì)議，會(huì)議原那么同意統(tǒng)一北京廉租房、經(jīng)適房、限價(jià)房和公租房這4類確保房的申請(qǐng)、審核及分派治理，即此后在申請(qǐng)環(huán)節(jié)，四種確保房申請(qǐng)表格將合一。4月19日國土資源部采用確保房用地單獨(dú)組卷的方式，提早介入，加緊用地申報(bào)和審批。截至4月19日，國務(wù)院同意了93個(gè)都市確保性安居工程用地，面積累計(jì)7643公頃。4月27日北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、北京市財(cái)政局正式印發(fā)?有關(guān)公共租賃住房租金補(bǔ)貼對(duì)象及租金補(bǔ)貼原則有關(guān)問題的告知?，規(guī)定了公租房租金補(bǔ)貼對(duì)象應(yīng)含有的條件與租金補(bǔ)貼原則5月11日北京市住建委下發(fā)?有關(guān)進(jìn)一步加強(qiáng)確保性住房工程質(zhì)量治理的意見?〔京建發(fā)[]199號(hào)〕的告知，規(guī)定進(jìn)一步加強(qiáng)確保房工程質(zhì)量治理5月15日國務(wù)院辦公廳公布?政府信息公布重點(diǎn)工作安排?〔國辦發(fā)[]26號(hào)〕提出，規(guī)定全方面公布確保房分派信息確保公布透亮5月16日北京市住建委公布?北京市人民政府有關(guān)加強(qiáng)確保性住房使用監(jiān)督治理的意見?〔京政發(fā)[]13號(hào)〕，對(duì)以來建設(shè)的出租型確保性住房和出售型確保性住房，規(guī)定進(jìn)一步加強(qiáng)使用監(jiān)督治理5月18日國土資源部全國住房用地供應(yīng)打算公示顯示，打算供應(yīng)確保性安居工程用地5.01萬公頃，占住房用地供應(yīng)打算的29.1%5月18日北京市住建委公布?有關(guān)規(guī)范確保性住房資格審核街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))初審環(huán)節(jié)民主評(píng)議制度有關(guān)工作的告知?〔京建發(fā)[]195號(hào)〕，此后確保房資格初審將執(zhí)行〝鄰里〞評(píng)議6月12日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布?公共租賃住房治理辦法?，對(duì)公共租賃住房的申請(qǐng)條件、運(yùn)行監(jiān)管、退出機(jī)制等作出明確規(guī)定，并從國家層面確認(rèn)外來務(wù)工人員可申請(qǐng)公租房其它政策5月9日北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委公布?有關(guān)公布我市出租房屋人均居住面積原則有關(guān)問題的告知(征求意見稿)?，初次明確北京市出租住房人均居住面積原則不得低于5平方米

第二章土地市場一、整體市場成交情形根據(jù)北京市土地整頓儲(chǔ)藏中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，全市共成交27宗土地。其中，住宅溢價(jià)率近33%，工業(yè)用地溢價(jià)率僅有2%，商業(yè)辦公用地全部以底價(jià)成交。整體來看，土地市場承接上季度體現(xiàn)仍舊冷清，而含有商業(yè)配套的住宅用地體現(xiàn)較為主動(dòng)。27宗土地的總出讓金為48.16億元，同比銳減71.2%，這是近3年來，北京單季度土地出讓收入初次低于50億元。在成交的27宗土地中，僅有4宗為招標(biāo)出讓；在掛牌出讓的宗地中，有19宗均以掛牌底價(jià)成交，另外4宗地有溢價(jià)現(xiàn)象，其中，順義區(qū)高麗營鎮(zhèn)M1一類工業(yè)用地競價(jià)次數(shù)88次，溢價(jià)率達(dá)成71.5%。土地市場體現(xiàn)冷清的緣故在于樓市調(diào)控政策對(duì)土地市場的負(fù)面妨礙持續(xù)發(fā)酵，開發(fā)商由于資金困難以及對(duì)房地產(chǎn)市場的消極預(yù)期，拿地的主動(dòng)性仍舊較低。預(yù)計(jì)今年下六個(gè)月，隨著政策性住房供地量的不停加大，以及受樓市限購政策的持續(xù)妨礙，開發(fā)商對(duì)住宅用地的購入仍將持謹(jǐn)慎態(tài)度，今年北京市的土地出讓金收入有可能持續(xù)下降，跌破千億元并非不可能。表SEQ表\*ARABIC2.北京土地市場各季度整體成交情形時(shí)刻宗數(shù)(宗)土地出讓金(億元)建設(shè)用地面積(萬㎡)規(guī)劃建筑面積(萬㎡)平均樓面地價(jià)(元/㎡)平均溢價(jià)率Q146159298442360834.1%Q266167402600279011.4%Q363477341678703118.5%Q474252350609413810.0%Q1459718935727050.0%Q22748109166289421.3%同比變化-59.1%-71.2%-72.8%-72.3%3.7%9.9%表SEQ表\*ARABIC3.北京Q2各用途土地成交情形用途宗數(shù)(宗)土地出讓金(億元)建設(shè)用地面積(萬㎡)規(guī)劃建筑面積(萬㎡)平均樓面地價(jià)(元/㎡)平均溢價(jià)率建設(shè)用地面積占比住宅用地32811299,38133%10.5%商業(yè)/辦公用地51211.5304,034-10.6%工業(yè)用地198.486.2106.89742%79.0%累計(jì)27481091662,89421.3%100.0%二、各用途地塊成交情形〔一〕住宅用地二季度北京住宅用地共成交3宗，比去年同期減少11宗，其中4月成交2宗，6月成交1宗，而5月無成交；建設(shè)用地面積累計(jì)11萬平方米，同比減少90.9%；平均樓面地價(jià)為9,381元/平方米，同比上升142.1%，環(huán)比上升95.6%。圖SEQ圖\*ARABIC1.-北京住宅用地成交量價(jià)走勢本季度成交的3宗住宅地塊分別分布在東城、門頭溝和通州區(qū)。其中通州區(qū)成交建設(shè)用地面積占比最大，幾乎達(dá)成82%。而東城區(qū)由于平均樓面地價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它兩個(gè)區(qū)域，土地出讓金占比靠近68%。另外，由于三宗地塊含有商業(yè)配套，對(duì)競買者的吸引力較大，均顯現(xiàn)溢價(jià)現(xiàn)象，其中，門頭溝區(qū)溢價(jià)率高達(dá)50%。表SEQ表\*ARABIC4.北京Q2住宅用地各區(qū)域成交情形區(qū)域宗數(shù)(宗)土地出讓金(億元)建設(shè)用地面積(萬㎡)規(guī)劃建筑面積(萬㎡)平均樓面地價(jià)(元/㎡)平均溢價(jià)率東城區(qū)1191725,74943%門頭溝區(qū)13146,65750%通州區(qū)169183,1692%〔二〕商業(yè)/辦公用地二季度北京商辦用地共成交5宗，同比減少6宗；建設(shè)用地面積為11.5萬平方米，同比減少71.4%，環(huán)比減少60.9%；平均樓面地價(jià)為4,034元/平方米，同比減少33.2%，環(huán)比減少0.7%；其中，5月無成交。圖SEQ圖\*ARABIC2.-北京商辦用地成交量價(jià)走勢以上5宗商辦地塊分布在朝陽、豐臺(tái)和通州區(qū)，均以底價(jià)成交。其中，通州區(qū)平均樓面地價(jià)最高，達(dá)成11,800元/平方米，其它區(qū)域平均樓面價(jià)較低。表SEQ表\*ARABIC5.北京Q1商辦用地各區(qū)域成交情形區(qū)域宗數(shù)(宗)土地出讓金(億元)建設(shè)用地面積(萬㎡)規(guī)劃建筑面積(萬㎡)平均樓面地價(jià)(元/㎡)平均溢價(jià)率朝陽區(qū)256.810.84,7860.0%豐臺(tái)區(qū)143.316.52,1680.0%通州區(qū)231.52.911,8000.0%〔三〕工業(yè)用地二季度北京工業(yè)用地共成交19宗，同比減少22宗；建設(shè)用地面積為86.2萬平方米，同比減少63.5%；平均地面單價(jià)為974元/平方米，同比上漲9.5%，環(huán)比上漲7.9%。圖SEQ圖\*ARABIC3.-北京工業(yè)用地成交量價(jià)走勢本季度北京成交的19宗工業(yè)地塊分布在房山、順義、昌平、大興、懷柔、平谷和密云縣。其中，大興區(qū)成交量宗數(shù)占比靠近50%。表SEQ表\*ARABIC6.北京Q2工業(yè)用地成交情形區(qū)域宗數(shù)(宗)土地出讓金(億元)建設(shè)用地面積(萬㎡)規(guī)劃建筑面積(萬㎡)平均地面單價(jià)(元/㎡)平均溢價(jià)率房山區(qū)10.10.60.71,5170.0%順義區(qū)20.54.43.51,11449%昌平區(qū)10.12.02.96280.0%大興區(qū)82.930.648.99540.0%懷柔區(qū)14.140.040.01,0320.0%平谷區(qū)40.35.16.26360.0%密云縣20.33.54.69110.0%近來市場資金有所緩和，開發(fā)商對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的需求有所增加。下六個(gè)月，土地市場有可能顯現(xiàn)部分地塊升溫，但某些非優(yōu)質(zhì)地塊將持續(xù)冷清。近來入市的萬柳地塊可能會(huì)提振土地市場，然而全年土地市場并不樂觀。第三章住宅市場一、新建商品住宅〔一〕供應(yīng)情形——開工量持續(xù)下滑銷供比加大經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)投資的波動(dòng)，加之持續(xù)的住宅調(diào)控政策限制了開發(fā)商的資金流，致使住宅新開工量持續(xù)下滑。截至5月底，北京市住宅施工面積為6169.5萬平方米，同比增加了18.4%，增幅持續(xù)了前幾個(gè)月的下降趨勢；其中，新開工面積為534.2萬平方米，同比減少31.3%。竣工面積存計(jì)290.5萬平方米，其中5月竣工面積達(dá)成121萬平方米，使得累計(jì)竣工面積同比大幅增加62.3%。圖SEQ圖\*ARABIC4.-北京新建住宅累計(jì)施工面積圖SEQ圖\*ARABIC5.-北京新建住宅竣工面積截至5月底，北京市新建商品住宅的同意上市面積為295萬平方米，同比增加了4.7%。本季度各月供銷比均不不大于1，新增供應(yīng)不大于需求，專門是5月份，銷供比達(dá)成2.25。通過了4、5、6月持續(xù)三個(gè)月的入市高潮后，后續(xù)入市房源數(shù)量或?qū)p少，加上2季度高成交量的作用，北京市新建住宅庫存將持續(xù)下行。圖SEQ圖\*ARABIC6.-新建商品住宅銷供比〔二〕成交情形1、整體成交情形——成交量持續(xù)攀升均價(jià)突破2萬元/平方米從市場體現(xiàn)來看，本季度3月以來的市場復(fù)蘇得以持續(xù)，成交量明顯增加，6月成交量創(chuàng)以來新高；而成交均價(jià)從4月份開始，接連突破2萬元/平方米，并逐步走高。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，二季度北京新建住宅共成交24617套，同比和環(huán)比分別增加79%、136%；成交面積為303萬平方米，同比和環(huán)比分別增加74%和143%；成交均價(jià)為20653元/平方米，同比減少3%，環(huán)比增加7%。本季度新建住宅成交量大幅回升的緣故要緊有下列幾個(gè)方面：〔1〕全國近40個(gè)都市顯現(xiàn)政策微調(diào)，提振了購房者的入市信心，政策微調(diào)引發(fā)購房者對(duì)市場觸底的鑒定；〔2〕央行三年來初次降息，加上首套房貸利率優(yōu)待政策等綜合因素的妨礙，使得因樓市調(diào)控而積蓄已久的購房需求得以加速開釋，剛性需求支撐了成交量的持續(xù)攀升；〔3〕開發(fā)商故意營造樓市回暖假象，曲解央行政策進(jìn)行市場炒作，部分購房者被誤導(dǎo)入市。面對(duì)成交量的攀升，部分開發(fā)商開始提價(jià)，有的開發(fā)商甚至制造樓盤供不應(yīng)求的假象以提高價(jià)格，制造樓市價(jià)格觸底反彈的假象。而從供求關(guān)系來看，現(xiàn)在北京商品住宅面積仍舊供不不大于求，大部分房企還處在消化庫存時(shí)期，再加上至開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目在今年進(jìn)入還款的高峰期，因此，下六個(gè)月房價(jià)持續(xù)上漲的可能性較小，降價(jià)放量將是后來一段時(shí)刻的趨勢。圖SEQ圖\*ARABIC7.-北京新建住宅成交量價(jià)2、各面積段成交情形從各面積段的成交量占比來看，今年二季度各戶型的成交比重與一季度相比變化不大，仍舊以中小戶型的成交量占比較大，超出60%。圖SEQ圖\*ARABIC8.-不同戶型成交面積占比變化從各面積段的成交均價(jià)來看，本季度不大于60平方米和不不大于400平方米區(qū)間段的成交均價(jià)環(huán)比有所下跌，跌幅分別為1.1%和8.9%；其它各面積段的成交均價(jià)環(huán)比都有所上漲，其中，60-90平方米區(qū)間段均價(jià)漲幅最大，為9%。圖SEQ圖\*ARABIC9.-各戶型成交價(jià)格走勢3、各重點(diǎn)區(qū)域成交情形從成交量來看，本季度北京市各重點(diǎn)區(qū)域中，除西城區(qū)成交面積環(huán)比小幅下降外，其它區(qū)域成交面積都有所增加，其中，東城、朝陽、房山、順義、昌平區(qū)環(huán)比增幅較大。圖SEQ圖\*ARABIC10.北京重點(diǎn)區(qū)域新建商品住宅成交面積及變化從成交均價(jià)來看，本季度主城區(qū)中除西城環(huán)比降幅較大外，其它區(qū)域都有不同程度上漲；而其它要緊郊區(qū)縣中，昌平、大興環(huán)比有所上漲，其中，昌平漲幅較大，靠近20%，通州、房山、順義環(huán)比下跌，跌幅在2.5%-6.5%之間。圖SEQ圖\*ARABIC11.-北京重點(diǎn)區(qū)域新建商品住宅成交價(jià)格I圖SEQ圖\*ARABIC12.-北京重點(diǎn)區(qū)域新建商品住宅成交價(jià)格II二、二手住宅市場〔一〕整體情形分析根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年二季度北京市二手住宅網(wǎng)上簽約套數(shù)為31400套，同比增加22.5%，環(huán)比增加55.9%；本季度定點(diǎn)監(jiān)測的二手住宅掛牌價(jià)格指數(shù)為91.8，同比下降4.9個(gè)點(diǎn)，環(huán)比上漲5.7個(gè)點(diǎn)。盡管二季度住宅市場成交熱度升溫，小部分二手房業(yè)主開始收窄議價(jià)空間，顯現(xiàn)趁勢提價(jià)的現(xiàn)象。然而現(xiàn)在政策導(dǎo)向仍舊偏緊，房價(jià)與去年相比仍有下降，除學(xué)區(qū)房因其專門性，價(jià)格有可能小幅上漲之外，普通二手住宅均價(jià)大幅反彈的條件并不含有，后來房價(jià)仍將維穩(wěn)運(yùn)行。圖SEQ圖\*ARABIC13.-北京二手住宅量價(jià)走勢〔二〕各重點(diǎn)區(qū)域分析本季度，北京市九個(gè)重點(diǎn)區(qū)域的掛牌價(jià)格定點(diǎn)監(jiān)測指數(shù)同比除豐臺(tái)區(qū)上漲0.6個(gè)點(diǎn)之外，其它各區(qū)同比仍有不同程度下降；而環(huán)比來看，各區(qū)均出現(xiàn)上漲趨勢，其中，海淀區(qū)漲幅最大，為8.3個(gè)點(diǎn)，房山區(qū)漲幅較小，為2.9個(gè)點(diǎn)。圖SEQ圖\*ARABIC14.-北京重點(diǎn)區(qū)域二手住宅價(jià)格指數(shù)I圖SEQ圖\*ARABIC15.-北京重點(diǎn)區(qū)域二手住宅價(jià)格指數(shù)II〔三〕熱點(diǎn)片區(qū)監(jiān)測價(jià)格表SEQ表\*ARABIC7.6月北京市學(xué)區(qū)房重點(diǎn)片區(qū)價(jià)格監(jiān)測成果表學(xué)區(qū)行政區(qū)重點(diǎn)對(duì)口小學(xué)區(qū)片均價(jià)〔元/平方米〕環(huán)比漲幅中關(guān)村學(xué)區(qū)海淀區(qū)中關(guān)村一小、二小463331.8%史家學(xué)區(qū)東城區(qū)史家胡同小學(xué)461671.1%西黃城根學(xué)區(qū)西城區(qū)西黃城根小學(xué)501671.7%朝陽實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)朝陽區(qū)朝陽實(shí)驗(yàn)小學(xué)351671.9%表SEQ表\*ARABIC8.6月北京市高端住宅重點(diǎn)片區(qū)價(jià)格監(jiān)測成果表區(qū)片行政區(qū)代表物業(yè)區(qū)片均價(jià)〔元/平方米〕環(huán)比漲幅西山海淀區(qū)萬城華府521112.0%三元橋朝陽區(qū)SOHO北京公館499500.7%CBD朝陽區(qū)銀泰中心公寓577781.0%金融街西城區(qū)北京尊府623332.2%亞奧朝陽區(qū)遠(yuǎn)洋萬和城458331.1%表SEQ表\*ARABIC9.6月北京市別墅重點(diǎn)區(qū)片價(jià)格表區(qū)片行政區(qū)代表物業(yè)區(qū)片均價(jià)〔元/平方米〕環(huán)比漲幅西山海淀區(qū)香山清琴522001.7%亞奧朝陽區(qū)紫玉山莊560000.0%中央別墅區(qū)順義區(qū)麗高王府花園365291.3%CBD朝陽區(qū)東山墅688890.3%朝通朝陽區(qū)、通州區(qū)中海安德魯斯莊園234002.6%大興大興、亦莊開發(fā)區(qū)翡翠城203001.0%昌平昌平區(qū)王府花園別墅71.7%〔四〕二手住宅租金分析本季度，北京二手住宅租金指數(shù)為118.4，同比上漲8.5個(gè)點(diǎn)，環(huán)比上漲7.3個(gè)點(diǎn)。受住宅交易市場成交量價(jià)回升的妨礙，再加上高校畢業(yè)生租房需求的增加，多數(shù)房主提高掛牌租金，拉升了本季度二手住宅的租金指數(shù)。圖SEQ圖\*ARABIC16.-北京二手住宅租金指數(shù)

第四章北京房地產(chǎn)資本化率調(diào)查分析一、調(diào)查時(shí)點(diǎn)資本化率調(diào)查以六個(gè)月為周期，本期調(diào)查時(shí)點(diǎn)為4月1日。二、樣本數(shù)據(jù)租金及價(jià)格等目的調(diào)查數(shù)據(jù)來自我司合作中介機(jī)構(gòu)。每期調(diào)查樣本情形為：住宅社區(qū)級(jí)調(diào)查數(shù)據(jù)超出條；寫字樓樓棟級(jí)調(diào)查數(shù)據(jù)超出200條；商業(yè)房地產(chǎn)樓棟級(jí)調(diào)查數(shù)據(jù)超出100條。修理費(fèi)率、治理費(fèi)率、空置率等輔助調(diào)查數(shù)據(jù)通過問卷調(diào)查法獵取，調(diào)查成果以下表所示。表SEQ表\*ARABIC10.10月房地產(chǎn)輔助調(diào)查數(shù)據(jù)情形房產(chǎn)用途輔助指標(biāo)最大值最小值平均數(shù)中位數(shù)眾數(shù)原則差住宅修理費(fèi)率2.00%0.20%1.09%1.00%1.00%0.64%治理費(fèi)率5.00%0.50%1.50%1.00%1.00%1.09%空置率8.22%2.74%6.15%5.48%8.22%2.06%商業(yè)

房地產(chǎn)修理費(fèi)率2%1%1.57%2%2%0.49%治理費(fèi)率2%1%1.57%2%2%0.49%空置率12.33%4.11%7.84%8.22%8.22%1.69%寫字樓修理費(fèi)率2%0.30%1.55%2%2%0.52%治理費(fèi)率5%1%1.84%2%2%0.89%空置率16.44%3.01%7.74%8.22%8.22%1.80%綜合稅費(fèi)率根據(jù)不同房地產(chǎn)物業(yè)用途的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行對(duì)應(yīng)取值。其中，寫字樓及商業(yè)房地產(chǎn)取值為17.5%，住宅取值為5%綜合稅費(fèi)率取值根據(jù)：綜合稅費(fèi)率取值根據(jù)：?北京市地點(diǎn)稅務(wù)局有關(guān)個(gè)人非住房出租稅收治理工作的告知?〔京地稅征〔〕37號(hào)〕，?北京市地點(diǎn)稅務(wù)局有關(guān)個(gè)人非住房出租稅收治理工作的告知?〔京地稅征〔〕37號(hào)〕。三、調(diào)查成果〔一〕資本化率調(diào)查成果根據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)情形，并刪除專門值，同時(shí)綜合參考輔助調(diào)查數(shù)據(jù)平均值及中位數(shù)情形。最后擬定的住宅、寫字樓、及商業(yè)房地產(chǎn)的資本化率調(diào)查成果以下列圖所示。圖SEQ圖\*ARABIC17.—房地產(chǎn)資本化率調(diào)查情形表SEQ表\*ARABIC11.4月資本化率有關(guān)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)情形類別指標(biāo)最大值最小值平均數(shù)中位數(shù)原則差住宅資本化率3.06%2.10%2.52%2.50%0.24%租售比0.29%0.20%0.24%0.24%0.02%寫字樓資本化率7.30%3.72%4.90%4.74%0.73%租售比0.84%0.43%0.55%0.55%0.08%商業(yè)房地產(chǎn)資本化率8.90%2.66%5.18%4.82%1.65%租售比1.03%0.31%0.60%0.56%0.19%整體來看，調(diào)查期內(nèi)，住宅資本化率在2%—2.5%之間；寫字樓與商業(yè)房地產(chǎn)資本化率差不多保持在4.6%—5.2%范疇內(nèi)，明顯高于住宅資本化率。準(zhǔn)時(shí)刻序列分析，住宅資本化率4月比4月約增加20%，增加幅度較大，寫字樓和商業(yè)房地產(chǎn)相比首期調(diào)查成果均增加了6%左右。緣故在于：自4月中央提出商品住宅〝限購〞方法以來，新一輪調(diào)控政策分別從差別化信貸、稅收、限購、限貸、增加確保房建設(shè)等多方面調(diào)控房地產(chǎn)市場，促使房價(jià)合理?，F(xiàn)在調(diào)控成效初顯成