房地產(chǎn)行業(yè)資金管理解決方案

房地產(chǎn)行業(yè)資金管理解決方案—我要評(píng)論分享到：來源:作者:2012-01-1611:26:55對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，實(shí)施現(xiàn)金管理是一項(xiàng)重要的工程，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，構(gòu)建資金管理解決方案，是資金管理項(xiàng)目實(shí)施成敗的關(guān)鍵。北京銀行IBS系統(tǒng)正是一套整合了現(xiàn)代商業(yè)銀行結(jié)算、信貸、理財(cái)服務(wù)以及企業(yè)資金管理各種需求的面向企業(yè)應(yīng)用的專業(yè)資金管理系統(tǒng)平臺(tái)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)資金沉淀流動(dòng)性無效占用資金資金管理解決方案房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)中的重要產(chǎn)業(yè)，屬于典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、周期長(zhǎng)、易受國家政策影響等特點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)鏈主要圍繞建筑企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，上游涉及建筑、建材等行業(yè)，中游涉及房地產(chǎn)開發(fā)等行業(yè)，下游則涉及裝修裝飾、商業(yè)發(fā)展、交通運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，對(duì)上下游拉動(dòng)較大。近幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)明顯的過熱狀態(tài)，政府出臺(tái)一系列調(diào)控措施，包括土地、金融、稅收等多種調(diào)控政策，比如2010年10月以來三次加息，五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說，資金壓力越來越大。在這種不利的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理就成為企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵，本文介紹北京銀行現(xiàn)金管理平臺(tái)在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用分析。房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、投資、經(jīng)營、管理和服務(wù)的綜合性行業(yè)，其基本職能是組織房地產(chǎn)開發(fā)，為房地產(chǎn)流通和消費(fèi)提供服務(wù)性勞動(dòng)，國家統(tǒng)計(jì)局把房地產(chǎn)行業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)第二層次的服務(wù)部門。房地產(chǎn)行業(yè)主要包括：土地開發(fā)、房屋建造、維修、管理、土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃撥、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合性產(chǎn)業(yè)，主要呈現(xiàn)以下基本特點(diǎn)：高成本。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地價(jià)格不斷上升，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本也在不斷上升。我國采用土地拍賣、招標(biāo)競(jìng)價(jià)，土地價(jià)格往往被大幅度地抬高，造成房地產(chǎn)投資者的投資金額較高。此外，房屋的建筑、安裝需要雇傭大批工程技術(shù)人員和施工管理人員，需要使用大量大型施工機(jī)械設(shè)備，加上房地產(chǎn)開發(fā)過程中稅負(fù)繁多，從而造成房屋建筑成本高于一般企業(yè)產(chǎn)品成本。周期長(zhǎng)。通常開發(fā)一宗房地產(chǎn)項(xiàng)目，從選擇地塊到規(guī)劃設(shè)計(jì)、興建完工，直至出售，短則需要1-2年，長(zhǎng)則3-5年，甚至更長(zhǎng)，如通過出租獲得租金收回投資則還需要更長(zhǎng)時(shí)間。當(dāng)企業(yè)遇到宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控等因素導(dǎo)致的房?jī)r(jià)下跌，則會(huì)加劇現(xiàn)金流動(dòng)緩慢的狀況。風(fēng)險(xiǎn)大。由于房地產(chǎn)投資占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)，其投資風(fēng)險(xiǎn)很大。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，資產(chǎn)很難在短期內(nèi)變現(xiàn)，這樣房地產(chǎn)項(xiàng)目就存在變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)較為復(fù)雜的特殊市場(chǎng)，具有許多可變的不確定性因素，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高投資決策及經(jīng)營管理水平，降低經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)投資效果會(huì)受到社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，存在較大的宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。易受國家法規(guī)政策影響。由于房地產(chǎn)行業(yè)事關(guān)國計(jì)民生，國家和地方政府根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)開始，各個(gè)環(huán)節(jié)都受到直接約束和控制。比如2011年出臺(tái)的“國八條”，要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策,對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。以及2010年為遏制房?jī)r(jià)過快上漲而出臺(tái)的“國五條”“國十條”等等。這些宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和行業(yè)布局產(chǎn)生深刻影響。房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)對(duì)銀行資金依賴程度高。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目資金來源主要是自有資金、借入資金和銷售回籠資金。由于政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行IPO和股權(quán)再融資的限制較高，企業(yè)大多從銀行借款進(jìn)行負(fù)債融資，其中有超過一半以上的資金直接或間接來源于銀行，中國指數(shù)研究院的報(bào)告顯示，2010年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源7.25萬億元，其中國內(nèi)貸款12540億元，包括預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款等在內(nèi)的其他資金32454億元，這直接導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高。與多家銀行發(fā)生業(yè)務(wù)往來。一般大型房地產(chǎn)企業(yè)都定位于中游產(chǎn)業(yè)，兼做上游的建筑企業(yè)，大型開發(fā)商基本包攬了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)中的所有工作，工程項(xiàng)目遍布全國各地，內(nèi)部資金分儲(chǔ)在多個(gè)銀行，并且在多家銀行多頭開戶，資金管理分散，資金無法進(jìn)行有效監(jiān)控。比如某大型房地產(chǎn)商在全國有多家分公司與項(xiàng)目公司，與十幾家銀行發(fā)生業(yè)務(wù)往來，一個(gè)分公司往往就開設(shè)了數(shù)百、上千銀行賬戶，資金的監(jiān)控成本極高。資金沉淀嚴(yán)重。房地產(chǎn)企業(yè)一方面深受資金不足之苦，另一方面企業(yè)對(duì)資金的無效占用不斷增加，投入的資金未形成有效產(chǎn)出流回企業(yè)，而是轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品積壓。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截止2010年6月末，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售面積為19182萬平方米，同比增長(zhǎng)6.4%。盡管國家統(tǒng)計(jì)局特別強(qiáng)調(diào)，商品房待售面積不等于住房空置面積，但是2010年以來商品房交易量大幅放緩，這些待售商品房無疑大大占用房地產(chǎn)企業(yè)的資金，造成企業(yè)資金的嚴(yán)重沉淀。投資行為盲目。由于前幾年房地產(chǎn)的理論投資回報(bào)率較高，使得部分房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注行業(yè)利潤(rùn)時(shí)，沒有考慮到行業(yè)存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，忽視行業(yè)發(fā)展的周期性，在未能分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)趨向、消費(fèi)者的購買能力和市場(chǎng)上的供求情況的前提下，就按企業(yè)主觀臆斷，盲目進(jìn)行項(xiàng)目投資，在這種投資理念和策略下，房地產(chǎn)企業(yè)的投資很難得到合理回報(bào)，投資行為的盲目性勢(shì)必會(huì)使得企業(yè)陷入資金上的窘境。房地產(chǎn)行業(yè)資金管理需求分析合理的賬戶體系。能夠幫助企業(yè)建立有效的銀行賬戶管理模式，進(jìn)一步理順集團(tuán)的賬戶架構(gòu)，逐步減少成員企業(yè)不必要的銀行賬戶，并有效控制賬戶變動(dòng)，建立一套適合本企業(yè)集團(tuán)的銀行賬戶管理辦法，把閑置的資金集中在幾個(gè)主要的合作銀行。貸款需求。臨時(shí)性的資金短缺能夠得到銀行的信貸支持；長(zhǎng)期的項(xiàng)目融資能夠通過銀行幫助解決。能滿足企業(yè)日常生產(chǎn)運(yùn)營的流動(dòng)資金需求，向其提供流動(dòng)資金貸款等金融服務(wù);在項(xiàng)目建設(shè)期間，為其提供項(xiàng)目貸款、中長(zhǎng)期組合貸款等金融服務(wù)。資金集中管理。由于大型房地產(chǎn)企業(yè)各成員單位開設(shè)的賬戶銀行較多，造成大量資金閑置，從總體上看，企業(yè)集團(tuán)又有不少沉淀資金，但企業(yè)集團(tuán)同時(shí)也有大量的銀行貸款需要償還，因而形成了“存貸并舉”現(xiàn)象。如果閑置的資金集中在幾個(gè)主要的合作銀行，就可以有效地避免企業(yè)集團(tuán)總體資金浪費(fèi)現(xiàn)象，特別是企業(yè)集團(tuán)可以監(jiān)控上市公司的資金使用情況。徹底改變決策信息不對(duì)稱、不準(zhǔn)確、不充分、不及時(shí)的被動(dòng)局面，強(qiáng)化企業(yè)集團(tuán)的監(jiān)管權(quán)力。投資理財(cái)需求。需要銀行對(duì)集團(tuán)本部資金提供日?，F(xiàn)金流增值管理和閑置資金增值管理等金融服務(wù)，包括資產(chǎn)管理、負(fù)債管理、年金管理、對(duì)公理財(cái)計(jì)劃等服務(wù)。房地產(chǎn)行業(yè)資金管理解決方案對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，實(shí)施現(xiàn)金管理是一項(xiàng)重要的工程，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，構(gòu)建資金管理解決方案，是資金管理項(xiàng)目實(shí)施成敗的關(guān)鍵。北京銀行IBS系統(tǒng)正是一套整合了現(xiàn)代商業(yè)銀行結(jié)算、信貸、理財(cái)服務(wù)以及企業(yè)資金管理各種需求的面向企業(yè)應(yīng)用的專業(yè)資金管理系統(tǒng)平臺(tái)。1、 賬戶服務(wù)企業(yè)通過應(yīng)用IBS系統(tǒng)平臺(tái)，可以整合所有銀行賬戶信息，實(shí)時(shí)監(jiān)控資金流動(dòng)情況，一改傳統(tǒng)人工報(bào)表方式，采用全面信息化處理機(jī)制。引入先進(jìn)的直通式（STP）處理理念，進(jìn)而自動(dòng)化處理很多的資金業(yè)務(wù)，從而很大程度上降低資金管理人員日常操作的工作量，使其可以將主要精力用于流動(dòng)性分析，關(guān)注現(xiàn)金流狀況，提供及時(shí)、準(zhǔn)確、全面的分析數(shù)據(jù)以輔助決策。賬戶服務(wù)主要包括賬戶信息管理、賬戶明細(xì)管理、賬戶頭寸管理等。賬戶信息管理：主要針對(duì)當(dāng)日賬戶余額、歷史賬戶余額、當(dāng)日賬戶明細(xì)、歷史賬戶明細(xì)等進(jìn)行維護(hù)和查看;支持通過銀企直聯(lián)查詢、網(wǎng)銀文件導(dǎo)入、系統(tǒng)生成和手工錄入等四種方式維護(hù)銀行賬戶余額和賬戶明細(xì)信息;可根據(jù)組織、銀行、開戶銀行、賬戶分類、幣種、來源等信息進(jìn)行多緯度的查詢、統(tǒng)計(jì)和分析。2、 資金收付款服務(wù)資金付款管理：支持自由定義各種付款類型，如供應(yīng)商付款、員工報(bào)銷等等，并可設(shè)定相關(guān)類型的條件限制和特定流程處理;支持各種付款方式的處理，包括銀企直聯(lián)（單筆、批量）、現(xiàn)金、網(wǎng)銀、承兌匯票、支票、報(bào)盤等等;支持全自動(dòng)化的轉(zhuǎn)賬付款處理，包括自動(dòng)獲取、自動(dòng)預(yù)約、自動(dòng)審批、自動(dòng)付款、自動(dòng)記賬等等，同時(shí)支持對(duì)處理失敗的特殊處理，包括同行付款失敗、跨行付款失敗、記賬失敗等。資金收款管理:支持自由定義各種收款類型，并可設(shè)定相關(guān)類型的條件限制和特定流程處理；支持各種收款方式的處理，包括銀企直聯(lián)（單筆、批量）、現(xiàn)金、網(wǎng)銀等等。3、 流動(dòng)性管理服務(wù)資金授信管理：包括授信合同的登記及生效、授信占用申請(qǐng)及審批、授信交易的生成及處理等等；通過授信管理可以非常方便地查看授信合同的已占用金額、保證金額度情況以及查看授信交易的占用金額情況、歸還情況，并根據(jù)設(shè)定的預(yù)警機(jī)制進(jìn)行預(yù)警。集團(tuán)額度管理：通過現(xiàn)金管理服務(wù)，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)客戶對(duì)關(guān)聯(lián)子賬戶的額度管理。資金實(shí)時(shí)自動(dòng)上存至集團(tuán)賬戶后，在需要對(duì)外支付時(shí)，在集團(tuán)賬戶可用余額內(nèi)實(shí)時(shí)從集團(tuán)賬戶劃付相應(yīng)的金額至關(guān)聯(lián)子賬戶后對(duì)外支付。4、 現(xiàn)金池管理：通過北京銀行現(xiàn)金池服務(wù)，企業(yè)集團(tuán)總公司可以主動(dòng)上收下屬分公司的資金，系統(tǒng)可以自動(dòng)完成集團(tuán)內(nèi)定期的資金結(jié)算處理，包括上收、下?lián)芎头止鹃g橫向劃轉(zhuǎn)；為企業(yè)靈活設(shè)置資金自動(dòng)歸集的結(jié)算模式和結(jié)算時(shí)間，滿足多種集團(tuán)財(cái)務(wù)管理需要；有定額（比）結(jié)算、留存限額、固定余額等多種結(jié)算方式供企業(yè)選擇。5、 資金增值服務(wù)由于房地產(chǎn)行業(yè)資金流入與流出量非常大，資金沉淀量也大，北京銀行為企業(yè)量身制定一套投資理財(cái)計(jì)劃。機(jī)構(gòu)理財(cái)：機(jī)構(gòu)理財(cái)業(yè)務(wù)是指為法人客戶提供的財(cái)務(wù)分析、財(cái)務(wù)規(guī)劃、投資顧問、資產(chǎn)管理等專業(yè)化服務(wù)活動(dòng)。為客戶提供量身定制的理財(cái)方案，產(chǎn)品時(shí)效性強(qiáng)，隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)情況，可隨時(shí)調(diào)整產(chǎn)品的報(bào)價(jià)，運(yùn)用多種金融工具，設(shè)計(jì)相應(yīng)功能的產(chǎn)品，滿足客戶一定的流動(dòng)性需求。定期通知存款：包括活期轉(zhuǎn)定期、