房地產(chǎn)估價習(xí)題

單選題1.下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是〔B〕。A交通B用途C環(huán)境D樓層2、某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相似的住宅樓，建筑密度為50%。假設(shè)該住宅樓的總價為202X萬元，平均單價為5000元/m2，樓面地價為1200元/m2，則該宗土地的總價為〔D〕萬元。A96B192C240D4803、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓簿植拷ㄖ娣e為9m2，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為3500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為〔C〕元/m2。A3000B3277C3295D35994、某都市居民人均月收入自202X年3月1日至202X年9月30日由1200元增加到1300元，某類商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點(diǎn)法計算該類住宅需求的收入彈性為〔C〕。A0.36B1.22C2.78D3.255、下列有關(guān)比準(zhǔn)價格、積算價格和收益價格關(guān)系的表述中，對的的選項是〔C〕。A在房地產(chǎn)市場比擬成熟且為正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格B在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格C在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格〔未扣除經(jīng)濟(jì)折舊〕大大高于比準(zhǔn)價格或收益價格D比準(zhǔn)價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價6、某房地產(chǎn)現(xiàn)房價格為4000元/m2，預(yù)計從期房達(dá)成現(xiàn)房的兩年時間內(nèi)，現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/m2〔年末收到〕，出租運(yùn)行費(fèi)用為每年50元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為5%，風(fēng)險賠償為200元/m2，則該房地產(chǎn)的期房價格為〔C〕元/m2。A3300B3324C3335D35737、某倉庫房地產(chǎn)，建筑面積為800m2，容積率為0.8，對應(yīng)的土地單價為850元/m2，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已獲得規(guī)劃、國土等治理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價為202X元/m2，則理論上應(yīng)補(bǔ)地價的數(shù)額為〔D〕萬元。A93.75B115C293.75D3158、房地產(chǎn)估價的技術(shù)性原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的根本前提含有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象在〔C〕下的成果含有近似性。A同一估價原則、同一估價時點(diǎn)B同一估價目的、同一估價辦法C同一估價目的、同一估價時點(diǎn)D同一估價原則、同一估價目的9、某宗地的面積為1000m2，采納市場法進(jìn)行評定。通過三宗可比實例求出的比準(zhǔn)價格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果予以這三個價格的權(quán)重分別為0.3，0.4和0.3，則采納加權(quán)平均法得到的比準(zhǔn)價格為〔C〕元/m2。A2160B2175C2181D220510、某房地產(chǎn)在202X年3月的價格為202X元/m2，現(xiàn)在調(diào)節(jié)為202X年9月的價格。已知該類房地產(chǎn)202X年3月至9月的價格指數(shù)分別為：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3〔均以上個月為基數(shù)100〕，則該房地產(chǎn)202X年9月的價格為〔D〕元/m2。A2700.8B2800.1C2800.8D2817.711、在市場法中，對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比擬調(diào)節(jié)其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于原則房地產(chǎn)狀況，得102分；估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于原則房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為〔A〕。A0.95B0.99C1.01D1.05多選題1、下列屬于土地使用管制的事項有〔ACE〕。A建筑物周邊應(yīng)留有必定的空地作為建筑物的綠地和交通B獲得的土地使用權(quán)不包含地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施C在某宗土地使用中，規(guī)定容積率為2.0D甲、乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通告道路E某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)2.市場法中實物狀況比擬和調(diào)節(jié)的內(nèi)容包含〔B、D、E〕。A環(huán)境B地形地勢C外部配套設(shè)施D內(nèi)部根底設(shè)施完備程度E裝飾裝修3.下列有關(guān)明確房地產(chǎn)估價時點(diǎn)的表述中，對的的有〔AB〕。A對現(xiàn)在的價值進(jìn)行評定，普通以實地查勘估價對象期間或估價作業(yè)期內(nèi)的某個日期為估價時點(diǎn)B都市房屋拆遷估價，估價時點(diǎn)普通為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日C分期實施的房屋拆遷，應(yīng)以房屋拆遷公示之日為估價時點(diǎn)D房地產(chǎn)估價人員能夠假定估價時點(diǎn)E對原估價成果有異議而引發(fā)的復(fù)核估價，應(yīng)以申請復(fù)核之日為估價時點(diǎn)4、影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素重要有〔ACD〕。A經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r、儲蓄、消費(fèi)、投資水平B社會開展?fàn)顩r和都市化C財政收支及金融狀況、利率D物價、匯率、居民收入E人口數(shù)量、行政附屬變更案例與分析〔一〕某市舊城改選需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法獲得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)治理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機(jī)構(gòu)咨詢，假設(shè)你作為該估價機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師，在接待該被拆遷人過程中理解到其房屋原為私有住宅并于5年前被改造為自營副食店。請問：1、你所在的估價機(jī)構(gòu)通過什么途徑獵取托付后才干出具房屋拆遷估價報告？〔1〕根據(jù)公開、透明的原則，由被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人〔拆遷人或被拆遷人〕抽簽決定拆遷估價機(jī)構(gòu)?！?〕擬定拆遷估價機(jī)構(gòu)后，普通由拆遷人托付評定，托付人與估價機(jī)構(gòu)訂立拆遷估價托付合約?！?〕估價機(jī)構(gòu)獲得托付，經(jīng)實地入戶調(diào)查、室內(nèi)作業(yè)，才干得出房屋拆遷估價報告。某市舊城改選需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法獲得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)治理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機(jī)構(gòu)咨詢，假設(shè)你作為該估價機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師，在接待該被拆遷人過程中理解到其房屋原為私有住宅并于5年前被改造為自營副食店。請問：2、你應(yīng)如何擬定作為拆遷估價根據(jù)的該被拆遷人房屋的用途？〔1〕如該被拆遷人的房屋領(lǐng)有《房屋全部權(quán)證》，應(yīng)以其記載用途為準(zhǔn)，或查閱該房屋權(quán)屬檔案?！?〕如本地拆遷房屋性質(zhì)有特別規(guī)定的，應(yīng)服從其規(guī)定按其擬定的用途評定。〔3〕假設(shè)拆遷人與被拆遷人對該被拆遷房屋的性質(zhì)協(xié)商一致的，可按協(xié)商擬定的用途評定?！?〕如拆遷人與被拆遷人對房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致，應(yīng)向都市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)據(jù)此擬定該房屋用途。202X年，某出名百貨公司將其擁有的某商場一局部出租給銀行，租期5年，剩余局部統(tǒng)一招商和經(jīng)營治理，對招商引進(jìn)的商戶收取較高的治理費(fèi)?，F(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場而托付評定其轉(zhuǎn)讓價格。請問：該商場周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相似的臨街鋪面正常交易的實例，可否選用其作為可比實例？為什么？不能直接將其選作可比實例?！?〕即使商場與臨街商鋪的大類用途相似，但不必定其小類用途也相似；〔2〕商場與臨街商鋪的規(guī)模不相稱；〔3〕商場與臨街商鋪的建筑構(gòu)造與否相似不清晰；〔4〕商場與臨街商鋪的檔次與否相似不清晰；〔5〕商場與臨街商鋪成交日期與否靠近不清晰；〔6〕商場與臨街商鋪交易類型與目的與否相似不清；〔7〕商場剩余局部招商治理費(fèi)較高，與臨街鋪面可能不同。甲開發(fā)商開發(fā)建設(shè)一住宅社區(qū)，已獲得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。1、甲開發(fā)商擬以該在建工程抵押，申請貸款，下列表述中對的的選項是〔B〕。A甲開發(fā)商能夠向銀行申請公司流動資金貸款B甲開發(fā)商不能以該在建工程為其它公司向銀行申請貸款提供抵押物擔(dān)保C該在建工程只有獲得銷售許可證前方可用于抵押貸款D該在建工程只有獲得預(yù)售許可證前方可用于抵押貸款甲開發(fā)商開發(fā)建設(shè)一住宅社區(qū)，已獲得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。2、下列有關(guān)辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，對的的選項是〔A〕。A該宗地為出讓土地使用權(quán)，能夠單獨(dú)辦理抵押登記B該宗地?zé)o論是劃撥還是出讓土地使用權(quán)，因已獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，可單獨(dú)辦理抵押登記C該在建工程在獲得國有土地使用證和房屋全部權(quán)證后，才干辦理抵押登記手續(xù)D該在建工程已獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，雖未獲得施工許可證，也可辦理抵押登記手續(xù)甲開發(fā)商開發(fā)建設(shè)一住宅社區(qū)，已獲得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。3、假設(shè)該在建工程已整體抵押，在無法定優(yōu)先償款的狀況下，欲估算抵押物的變現(xiàn)價值，測算成果應(yīng)為〔D〕。A抵押價值B處分抵押物時的市場價值C抵押價值-處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)D處分抵押物時的市場價值-處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)甲開發(fā)商開發(fā)建設(shè)一住宅社區(qū)，已獲得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。4、假設(shè)該工程現(xiàn)在已全部獲得預(yù)售許可證，且局部售出售，甲開發(fā)商假設(shè)以尚未售出住宅局部申請貸款，則可用作抵押物的住宅建筑面積應(yīng)當(dāng)是〔D〕。A土地出讓合約記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合約記載的建筑面積B建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合約記載的建筑面積C施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合約記載的建筑面積D商品房預(yù)售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合約記載的建筑面積某住宅社區(qū)內(nèi)的一條道路兩側(cè)建有商住樓〔底層為商業(yè)用房，以上各層為住宅〕。在該道路上建一高架路。該高架路工程于202X年1月開始，202X年3月結(jié)束。5、以上道路狀況變化對位于該道路兩側(cè)商業(yè)用房價格的影響成果為〔D〕。A市場價格上升B市場價格下降C市場價格不變D市場價格變化不擬定某住宅社區(qū)內(nèi)的一條道路兩側(cè)建有商住樓〔底層為商業(yè)用房，以上各層為住宅〕。在該道路上建一高架路。該高架路工程于202X年1月開始，202X年3月結(jié)束。6、以上道路狀況變化對于該道路兩側(cè)住宅用房價格的影響成果為〔B〕。A市場價格上升B市場價格下降C市場價格不變D市場價格變化不擬定簡答一、甲公司擁有的某汽車加油站，于1年邁進(jìn)行了裝修改造。站內(nèi)建有營業(yè)樓及加油棚各1幢。有假設(shè)干個儲油罐、加油機(jī)和加油槍?，F(xiàn)因公司經(jīng)營方向調(diào)節(jié)，甲公司擬放棄加油站業(yè)務(wù)，為此轉(zhuǎn)讓該加油站，托付乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評定該加油站的市場價值.

請問：

1．該估價工程的估價對象范疇具體應(yīng)包含哪些？

2．乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)規(guī)定甲公司提供哪些資料？

1．該加油站目的估價對象范疇具體應(yīng)包含：(

l

〕加油站的房屋、構(gòu)筑物及其占用范疇內(nèi)的使用權(quán)(

2

〕加油站的設(shè)施設(shè)備以及工器具等動產(chǎn)。(

3

〕加油站的特色裝飾裝修。(

4

〕加油站的特許經(jīng)營權(quán)。2．乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)規(guī)定甲公司提供哪些資料？

〔

l

〕加油站的房地產(chǎn)權(quán)屬證書〔房屋全部權(quán)證、國有土地使用證〕。(

2

〕加油站的設(shè)施設(shè)備狀況〔儲油罐、加油機(jī)等的數(shù)量、型號、規(guī)格等〕。(

3

〕加油站的營業(yè)執(zhí)照、特許經(jīng)營資質(zhì)證書、特許經(jīng)營權(quán)出讓合約。(

4

〕加油站近3年的經(jīng)營狀況及財務(wù)報表。二、某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受托付，評定位于某歷史文化街的一臨街小型商鋪的市場價值。該商鋪形狀方正，權(quán)利狀況完整，注冊房地產(chǎn)估價師張某對該商鋪進(jìn)行實地查勘后，擬選用市場法作為重要的估價辦法。但僅收集到A、B、C、D四個交易實例。實例A

交易時帶有3年尚未到期的租約，合約租金明顯低于市場租金；實例B

是兄弟之間轉(zhuǎn)讓；實例C

是相鄰商鋪的業(yè)主購置后擴(kuò)大經(jīng)營靚膜；實例D

平面形狀為“L〞形，是業(yè)主將原為矩形的商鋪臨街面1/2

寬度、1/3深度的局部轉(zhuǎn)讓給某銀行安裝自動取款初所孤除以上狀況外，四個交易實例與估價對象均含有較好的可比性。請問：1．四個交易實例與否能夠選作可比實例？2．四個交易實例中假設(shè)有能夠選作可比實例的，應(yīng)如何對它們的成交價格進(jìn)行修正或者調(diào)節(jié)？1、四個交易實例不可直接作為可比實例，通過修正或調(diào)節(jié)后能夠選作可比實例。2.(

1

〕對實例A

應(yīng)進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)節(jié)，具體思路是對剩余3年租期中市場租金與租約租金的差價折現(xiàn)后加總?！不蛘{(diào)節(jié)至完整權(quán)利狀態(tài)下的價格〕

(

2

〕對實例B

應(yīng)進(jìn)行利害關(guān)系人之間交易的交易狀況修正，具體思路是進(jìn)行市場調(diào)查，普通狀況下其成交價格會低于正常市場價格；

(

3

〕對實例C

應(yīng)進(jìn)行相鄰房地產(chǎn)合并交易的交易狀況修正，具體思路是進(jìn)行市場調(diào)查，普通狀況下其成交價格會高于正常市場價格〔或測算合并后的增值收益〕

(

4

〕對實例D

應(yīng)進(jìn)行臨街寬度〔寬深比〕修正和形狀〔平面布局〕修正。三、202X年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為。租賃合約商定，租賃期滿后全部裝修與房屋一同由甲公司免費(fèi)收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該地區(qū)被列入拆遷范疇，某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受托付對該房屋進(jìn)行拆遷估價。請問：1．拆遷估價中如何考慮甲、乙雙方訂立的租賃合約？2．拆遷估價中如何擬定該房屋的用途、面積？1.拆遷估價的價值原則為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。故估價時不考慮租約的影響。2.根據(jù)《都市房屋拆遷估價成果指導(dǎo)意見》規(guī)定：〔1〕被拆遷房屋的性質(zhì)和面積普通應(yīng)以房屋權(quán)屬證書或登記簿的記載為準(zhǔn)?！?〕各地被拆遷房屋的面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定?！?〕拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，能夠按照協(xié)商成果進(jìn)行評定。〔4〕假設(shè)對房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向都市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。〔5〕對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，能夠向根據(jù)《房產(chǎn)測繪治理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，能夠托付含有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。四、某工廠坐落于都市中心地區(qū)，有廠房數(shù)幢，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國有建設(shè)用地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地。最新都市規(guī)劃將該地塊調(diào)節(jié)為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對該地塊進(jìn)行收購儲藏，托付某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行有關(guān)估價。請問：1．評定該宗房地產(chǎn)收購價格時，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價辦法？2．政府收購該宗房地產(chǎn)后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡€需投入哪些費(fèi)用？評定該宗房地產(chǎn)收購價格時，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價辦法？政府收購該宗房地產(chǎn)時進(jìn)行評定，土地用途應(yīng)界定為工業(yè)用途，適宜選用本錢法、市場法、基準(zhǔn)地價修正法。政府收購該宗房地產(chǎn)后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡€需投入哪些費(fèi)用？2.收購房地產(chǎn)變?yōu)榭沙鲎屖斓剡^程中要投入下列費(fèi)用：〔1〕建筑物撤除費(fèi)用?！?〕土地開發(fā)費(fèi)用〔如七通一平費(fèi)用〕。〔3〕其它本錢費(fèi)用〔如財務(wù)本錢、治理費(fèi)用〕。1、某建筑物的重置價格為180萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效通過年數(shù)為。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬元；裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為60萬元，平均壽命為，已使用。殘值率假設(shè)為零。試求其折舊總額。2現(xiàn)對一建筑物進(jìn)行評定，該建筑物202X年6月竣工投入使用，建筑面積1000平方米，磚混構(gòu)造，耐用年限40年，當(dāng)時建筑造價為每平方米建筑面積500元。202X年6月對該建筑物進(jìn)行實地勘察，預(yù)計該建筑物尚可使用30年，殘值率為2%，現(xiàn)時建筑同類建筑物的建筑造價為每平方米建筑面積1000元。試用所給資料預(yù)計該建筑物在202X年6月的單價和總價？已知：t=8年

n=30年N=8+30=38年成新率：q=[1-(1-R)t/〔t+n〕]×100%=[1-〔1-2%〕×8/38]×100%=79.5%V=C*q敘述題1、何謂本錢法？2、本錢法的理論根據(jù)是什么？3、本錢法的合用范疇包含哪些？4、試列出本錢法估價的根本環(huán)節(jié)。5、何謂房地產(chǎn)重新購建價格？如何求？6、何謂收益復(fù)原法？7、收益復(fù)原法的合用對象是什么？8、簡述收益復(fù)原法的操作環(huán)節(jié)？9、何為房地產(chǎn)凈收益，試列出凈收益的計算公式。10、何謂市場比擬法？11、市場比擬法的理論根據(jù)是什么？12、試列出市場比擬法的操作環(huán)節(jié)。13、何為房地產(chǎn)凈收益？影響因素有哪些？14、樓面地價、土地單價的含義。15、何謂假設(shè)開發(fā)法？16、假設(shè)開發(fā)法的根本思路是什么？17、簡述假設(shè)開發(fā)法的計算辦法〔計息和動態(tài)辦法〕18、容積率、建筑密度的概念以及關(guān)系。19、談?wù)劯邔拥牡貎r分?jǐn)傋饔煤娃k法。20、談?wù)劼肪€價法、基準(zhǔn)地價。長壽命折舊三、計算題1、某賓館需要估價，據(jù)調(diào)查，該賓館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30%，該賓館營業(yè)平均每月耗費(fèi)14萬元；本地同檔次賓館普通床價為每床每天45元，年平均空房率為30%；該類房地產(chǎn)復(fù)原率為10%。試選用所給資料預(yù)計該賓館的價格。2、某建筑物的重置價格為180萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效通過年數(shù)為。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為2萬元；裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為60萬元，平均壽命為，已使用。殘值率假設(shè)為零。試求其折舊總額。3、某商場的土地使用權(quán)年限為40年，從202X年5月31日起計。該商場共兩層，每層建筑面積各為202X㎡，可出租面積占建筑面積的60%。一層于202X年5月31日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/㎡，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面