房地產(chǎn)估價習題

單選題1.下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是〔B〕。A交通B用途C環(huán)境D樓層2、某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相似的住宅樓，建筑密度為50%。假設該住宅樓的總價為202X萬元，平均單價為5000元/m2，樓面地價為1200元/m2，則該宗土地的總價為〔D〕萬元。A96B192C240D4803、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應分攤的公共局部建筑面積為9m2，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為3500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為〔C〕元/m2。A3000B3277C3295D35994、某都市居民人均月收入自202X年3月1日至202X年9月30日由1200元增加到1300元，某類商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點法計算該類住宅需求的收入彈性為〔C〕。A0.36B1.22C2.78D3.255、下列有關比準價格、積算價格和收益價格關系的表述中，對的的選項是〔C〕。A在房地產(chǎn)市場比擬成熟且為正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格B在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格C在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格〔未扣除經(jīng)濟折舊〕大大高于比準價格或收益價格D比準價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價6、某房地產(chǎn)現(xiàn)房價格為4000元/m2，預計從期房達成現(xiàn)房的兩年時間內(nèi)，現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/m2〔年末收到〕，出租運行費用為每年50元/m2。假設折現(xiàn)率為5%，風險賠償為200元/m2，則該房地產(chǎn)的期房價格為〔C〕元/m2。A3300B3324C3335D35737、某倉庫房地產(chǎn)，建筑面積為800m2，容積率為0.8，對應的土地單價為850元/m2，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已獲得規(guī)劃、國土等治理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價為202X元/m2，則理論上應補地價的數(shù)額為〔D〕萬元。A93.75B115C293.75D3158、房地產(chǎn)估價的技術性原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的根本前提含有認識上的一致性，對同一估價對象在〔C〕下的成果含有近似性。A同一估價原則、同一估價時點B同一估價目的、同一估價辦法C同一估價目的、同一估價時點D同一估價原則、同一估價目的9、某宗地的面積為1000m2，采納市場法進行評定。通過三宗可比實例求出的比準價格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果予以這三個價格的權重分別為0.3，0.4和0.3，則采納加權平均法得到的比準價格為〔C〕元/m2。A2160B2175C2181D220510、某房地產(chǎn)在202X年3月的價格為202X元/m2，現(xiàn)在調(diào)節(jié)為202X年9月的價格。已知該類房地產(chǎn)202X年3月至9月的價格指數(shù)分別為：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3〔均以上個月為基數(shù)100〕，則該房地產(chǎn)202X年9月的價格為〔D〕元/m2。A2700.8B2800.1C2800.8D2817.711、在市場法中，對房地產(chǎn)狀況進行間接比擬調(diào)節(jié)其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于原則房地產(chǎn)狀況，得102分；估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于原則房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為〔A〕。A0.95B0.99C1.01D1.05多選題1、下列屬于土地使用管制的事項有〔ACE〕。A建筑物周邊應留有必定的空地作為建筑物的綠地和交通B獲得的土地使用權不包含地下資源、埋藏物和市政公用設施C在某宗土地使用中，規(guī)定容積率為2.0D甲、乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通告道路E某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)2.市場法中實物狀況比擬和調(diào)節(jié)的內(nèi)容包含〔B、D、E〕。A環(huán)境B地形地勢C外部配套設施D內(nèi)部根底設施完備程度E裝飾裝修3.下列有關明確房地產(chǎn)估價時點的表述中，對的的有〔AB〕。A對現(xiàn)在的價值進行評定，普通以實地查勘估價對象期間或估價作業(yè)期內(nèi)的某個日期為估價時點B都市房屋拆遷估價，估價時點普通為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日C分期實施的房屋拆遷，應以房屋拆遷公示之日為估價時點D房地產(chǎn)估價人員能夠假定估價時點E對原估價成果有異議而引發(fā)的復核估價，應以申請復核之日為估價時點4、影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素重要有〔ACD〕。A經(jīng)濟開展狀況、儲蓄、消費、投資水平B社會開展狀況和都市化C財政收支及金融狀況、利率D物價、匯率、居民收入E人口數(shù)量、行政附屬變更案例與分析〔一〕某市舊城改選需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法獲得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)治理部門公示了有資質的拆遷估價機構名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構咨詢，假設你作為該估價機構的一名房地產(chǎn)估價師，在接待該被拆遷人過程中理解到其房屋原為私有住宅并于5年前被改造為自營副食店。請問：1、你所在的估價機構通過什么途徑獵取托付后才干出具房屋拆遷估價報告？〔1〕根據(jù)公開、透明的原則，由被拆遷人投票或拆遷當事人〔拆遷人或被拆遷人〕抽簽決定拆遷估價機構?！?〕擬定拆遷估價機構后，普通由拆遷人托付評定，托付人與估價機構訂立拆遷估價托付合約。〔3〕估價機構獲得托付，經(jīng)實地入戶調(diào)查、室內(nèi)作業(yè)，才干得出房屋拆遷估價報告。某市舊城改選需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法獲得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)治理部門公示了有資質的拆遷估價機構名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構咨詢，假設你作為該估價機構的一名房地產(chǎn)估價師，在接待該被拆遷人過程中理解到其房屋原為私有住宅并于5年前被改造為自營副食店。請問：2、你應如何擬定作為拆遷估價根據(jù)的該被拆遷人房屋的用途？〔1〕如該被拆遷人的房屋領有《房屋全部權證》，應以其記載用途為準，或查閱該房屋權屬檔案?！?〕如本地拆遷房屋性質有特別規(guī)定的，應服從其規(guī)定按其擬定的用途評定。〔3〕假設拆遷人與被拆遷人對該被拆遷房屋的性質協(xié)商一致的，可按協(xié)商擬定的用途評定?！?〕如拆遷人與被拆遷人對房屋性質不能協(xié)商一致，應向都市規(guī)劃行政主管部門申請確認據(jù)此擬定該房屋用途。202X年，某出名百貨公司將其擁有的某商場一局部出租給銀行，租期5年，剩余局部統(tǒng)一招商和經(jīng)營治理，對招商引進的商戶收取較高的治理費?，F(xiàn)該百貨公司欲轉讓該商場而托付評定其轉讓價格。請問：該商場周邊近期有較多權利性質相似的臨街鋪面正常交易的實例，可否選用其作為可比實例？為什么？不能直接將其選作可比實例?！?〕即使商場與臨街商鋪的大類用途相似，但不必定其小類用途也相似；〔2〕商場與臨街商鋪的規(guī)模不相稱；〔3〕商場與臨街商鋪的建筑構造與否相似不清晰；〔4〕商場與臨街商鋪的檔次與否相似不清晰；〔5〕商場與臨街商鋪成交日期與否靠近不清晰；〔6〕商場與臨街商鋪交易類型與目的與否相似不清；〔7〕商場剩余局部招商治理費較高，與臨街鋪面可能不同。甲開發(fā)商開發(fā)建設一住宅社區(qū)，已獲得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。1、甲開發(fā)商擬以該在建工程抵押，申請貸款，下列表述中對的的選項是〔B〕。A甲開發(fā)商能夠向銀行申請公司流動資金貸款B甲開發(fā)商不能以該在建工程為其它公司向銀行申請貸款提供抵押物擔保C該在建工程只有獲得銷售許可證前方可用于抵押貸款D該在建工程只有獲得預售許可證前方可用于抵押貸款甲開發(fā)商開發(fā)建設一住宅社區(qū)，已獲得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。2、下列有關辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，對的的選項是〔A〕。A該宗地為出讓土地使用權，能夠單獨辦理抵押登記B該宗地無論是劃撥還是出讓土地使用權，因已獲得建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證，可單獨辦理抵押登記C該在建工程在獲得國有土地使用證和房屋全部權證后，才干辦理抵押登記手續(xù)D該在建工程已獲得建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證，雖未獲得施工許可證，也可辦理抵押登記手續(xù)甲開發(fā)商開發(fā)建設一住宅社區(qū)，已獲得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。3、假設該在建工程已整體抵押，在無法定優(yōu)先償款的狀況下，欲估算抵押物的變現(xiàn)價值，測算成果應為〔D〕。A抵押價值B處分抵押物時的市場價值C抵押價值-處分抵押物的費用及稅費D處分抵押物時的市場價值-處分抵押物的費用及稅費甲開發(fā)商開發(fā)建設一住宅社區(qū)，已獲得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。4、假設該工程現(xiàn)在已全部獲得預售許可證，且局部售出售，甲開發(fā)商假設以尚未售出住宅局部申請貸款，則可用作抵押物的住宅建筑面積應當是〔D〕。A土地出讓合約記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合約記載的建筑面積B建設工程規(guī)劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合約記載的建筑面積C施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合約記載的建筑面積D商品房預售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合約記載的建筑面積某住宅社區(qū)內(nèi)的一條道路兩側建有商住樓〔底層為商業(yè)用房，以上各層為住宅〕。在該道路上建一高架路。該高架路工程于202X年1月開始，202X年3月結束。5、以上道路狀況變化對位于該道路兩側商業(yè)用房價格的影響成果為〔D〕。A市場價格上升B市場價格下降C市場價格不變D市場價格變化不擬定某住宅社區(qū)內(nèi)的一條道路兩側建有商住樓〔底層為商業(yè)用房，以上各層為住宅〕。在該道路上建一高架路。該高架路工程于202X年1月開始，202X年3月結束。6、以上道路狀況變化對于該道路兩側住宅用房價格的影響成果為〔B〕。A市場價格上升B市場價格下降C市場價格不變D市場價格變化不擬定簡答一、甲公司擁有的某汽車加油站，于1年邁進行了裝修改造。站內(nèi)建有營業(yè)樓及加油棚各1幢。有假設干個儲油罐、加油機和加油槍?，F(xiàn)因公司經(jīng)營方向調(diào)節(jié)，甲公司擬放棄加油站業(yè)務，為此轉讓該加油站，托付乙房地產(chǎn)估價機構評定該加油站的市場價值.

請問：

1．該估價工程的估價對象范疇具體應包含哪些？

2．乙房地產(chǎn)估價機構應規(guī)定甲公司提供哪些資料？

1．該加油站目的估價對象范疇具體應包含：(

l

〕加油站的房屋、構筑物及其占用范疇內(nèi)的使用權(

2

〕加油站的設施設備以及工器具等動產(chǎn)。(

3

〕加油站的特色裝飾裝修。(

4

〕加油站的特許經(jīng)營權。2．乙房地產(chǎn)估價機構應規(guī)定甲公司提供哪些資料？

〔

l

〕加油站的房地產(chǎn)權屬證書〔房屋全部權證、國有土地使用證〕。(

2

〕加油站的設施設備狀況〔儲油罐、加油機等的數(shù)量、型號、規(guī)格等〕。(

3

〕加油站的營業(yè)執(zhí)照、特許經(jīng)營資質證書、特許經(jīng)營權出讓合約。(

4

〕加油站近3年的經(jīng)營狀況及財務報表。二、某房地產(chǎn)估價機構接受托付，評定位于某歷史文化街的一臨街小型商鋪的市場價值。該商鋪形狀方正，權利狀況完整，注冊房地產(chǎn)估價師張某對該商鋪進行實地查勘后，擬選用市場法作為重要的估價辦法。但僅收集到A、B、C、D四個交易實例。實例A

交易時帶有3年尚未到期的租約，合約租金明顯低于市場租金；實例B

是兄弟之間轉讓；實例C

是相鄰商鋪的業(yè)主購置后擴大經(jīng)營靚膜；實例D

平面形狀為“L〞形，是業(yè)主將原為矩形的商鋪臨街面1/2

寬度、1/3深度的局部轉讓給某銀行安裝自動取款初所孤除以上狀況外，四個交易實例與估價對象均含有較好的可比性。請問：1．四個交易實例與否能夠選作可比實例？2．四個交易實例中假設有能夠選作可比實例的，應如何對它們的成交價格進行修正或者調(diào)節(jié)？1、四個交易實例不可直接作為可比實例，通過修正或調(diào)節(jié)后能夠選作可比實例。2.(

1

〕對實例A

應進行權益狀況調(diào)節(jié)，具體思路是對剩余3年租期中市場租金與租約租金的差價折現(xiàn)后加總?！不蛘{(diào)節(jié)至完整權利狀態(tài)下的價格〕

(

2

〕對實例B

應進行利害關系人之間交易的交易狀況修正，具體思路是進行市場調(diào)查，普通狀況下其成交價格會低于正常市場價格；

(

3

〕對實例C

應進行相鄰房地產(chǎn)合并交易的交易狀況修正，具體思路是進行市場調(diào)查，普通狀況下其成交價格會高于正常市場價格〔或測算合并后的增值收益〕

(

4

〕對實例D

應進行臨街寬度〔寬深比〕修正和形狀〔平面布局〕修正。三、202X年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為。租賃合約商定，租賃期滿后全部裝修與房屋一同由甲公司免費收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該地區(qū)被列入拆遷范疇，某房地產(chǎn)估價機構接受托付對該房屋進行拆遷估價。請問：1．拆遷估價中如何考慮甲、乙雙方訂立的租賃合約？2．拆遷估價中如何擬定該房屋的用途、面積？1.拆遷估價的價值原則為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。故估價時不考慮租約的影響。2.根據(jù)《都市房屋拆遷估價成果指導意見》規(guī)定：〔1〕被拆遷房屋的性質和面積普通應以房屋權屬證書或登記簿的記載為準?！?〕各地被拆遷房屋的面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定?！?〕拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質和面積協(xié)商一致的，能夠按照協(xié)商成果進行評定?！?〕假設對房屋性質不能協(xié)商一致的，應當向都市規(guī)劃行政主管部門申請確認?！?〕對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，能夠向根據(jù)《房產(chǎn)測繪治理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，能夠托付含有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。四、某工廠坐落于都市中心地區(qū)，有廠房數(shù)幢，土地使用權性質為劃撥的國有建設用地使用權，用途為工業(yè)用地。最新都市規(guī)劃將該地塊調(diào)節(jié)為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對該地塊進行收購儲藏，托付某房地產(chǎn)估價機構進行有關估價。請問：1．評定該宗房地產(chǎn)收購價格時，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價辦法？2．政府收購該宗房地產(chǎn)后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡€需投入哪些費用？評定該宗房地產(chǎn)收購價格時，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價辦法？政府收購該宗房地產(chǎn)時進行評定，土地用途應界定為工業(yè)用途，適宜選用本錢法、市場法、基準地價修正法。政府收購該宗房地產(chǎn)后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡€需投入哪些費用？2.收購房地產(chǎn)變?yōu)榭沙鲎屖斓剡^程中要投入下列費用：〔1〕建筑物撤除費用?！?〕土地開發(fā)費用〔如七通一平費用〕?！?〕其它本錢費用〔如財務本錢、治理費用〕。1、某建筑物的重置價格為180萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效通過年數(shù)為。其中，門窗等損壞的修復費用為2萬元；裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為60萬元，平均壽命為，已使用。殘值率假設為零。試求其折舊總額。2現(xiàn)對一建筑物進行評定，該建筑物202X年6月竣工投入使用，建筑面積1000平方米，磚混構造，耐用年限40年，當時建筑造價為每平方米建筑面積500元。202X年6月對該建筑物進行實地勘察，預計該建筑物尚可使用30年，殘值率為2%，現(xiàn)時建筑同類建筑物的建筑造價為每平方米建筑面積1000元。試用所給資料預計該建筑物在202X年6月的單價和總價？已知：t=8年

n=30年N=8+30=38年成新率：q=[1-(1-R)t/〔t+n〕]×100%=[1-〔1-2%〕×8/38]×100%=79.5%V=C*q敘述題1、何謂本錢法？2、本錢法的理論根據(jù)是什么？3、本錢法的合用范疇包含哪些？4、試列出本錢法估價的根本環(huán)節(jié)。5、何謂房地產(chǎn)重新購建價格？如何求？6、何謂收益復原法？7、收益復原法的合用對象是什么？8、簡述收益復原法的操作環(huán)節(jié)？9、何為房地產(chǎn)凈收益，試列出凈收益的計算公式。10、何謂市場比擬法？11、市場比擬法的理論根據(jù)是什么？12、試列出市場比擬法的操作環(huán)節(jié)。13、何為房地產(chǎn)凈收益？影響因素有哪些？14、樓面地價、土地單價的含義。15、何謂假設開發(fā)法？16、假設開發(fā)法的根本思路是什么？17、簡述假設開發(fā)法的計算辦法〔計息和動態(tài)辦法〕18、容積率、建筑密度的概念以及關系。19、談談高層的地價分攤作用和辦法。20、談談路線價法、基準地價。長壽命折舊三、計算題1、某賓館需要估價，據(jù)調(diào)查，該賓館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30%，該賓館營業(yè)平均每月耗費14萬元；本地同檔次賓館普通床價為每床每天45元，年平均空房率為30%；該類房地產(chǎn)復原率為10%。試選用所給資料預計該賓館的價格。2、某建筑物的重置價格為180萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效通過年數(shù)為。其中，門窗等損壞的修復費用為2萬元；裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為60萬元，平均壽命為，已使用。殘值率假設為零。試求其折舊總額。3、某商場的土地使用權年限為40年，從202X年5月31日起計。該商場共兩層，每層建筑面積各為202X㎡，可出租面積占建筑面積的60%。一層于202X年5月31日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/㎡，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面