我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)政策效應(yīng)分析

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)政策效應(yīng)分析

由于它具有嚴(yán)格的產(chǎn)業(yè)鏈和明顯的主導(dǎo)作用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的變化往往會(huì)對(duì)許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重大影響，從而影響宏觀的穩(wěn)定和協(xié)調(diào)發(fā)展。從數(shù)量上明確房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng),對(duì)于確立房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位、制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)政策、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)及與其他產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展意義重大。也正因如此,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注,并有不少文章論及。但多數(shù)研究立論的數(shù)量依據(jù)為輾轉(zhuǎn)援引,源自一手的量化、系統(tǒng)的研究結(jié)果較為鮮見(jiàn),并且大多用與房地產(chǎn)業(yè)相接近的建筑業(yè)或住宅產(chǎn)業(yè)、甚至房地產(chǎn)業(yè)投資的誘發(fā)作用等數(shù)據(jù)來(lái)佐證房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)。如有學(xué)者認(rèn)為,1996年我國(guó)住宅建設(shè)的生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)為1.93,住宅建成銷售后對(duì)消費(fèi)的帶動(dòng)系數(shù)為1.34(顧云昌,1998)。1再比如有學(xué)者從房地產(chǎn)業(yè)投資的誘發(fā)作用角度對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)做了計(jì)算,認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)對(duì)建筑業(yè)、制造業(yè)的誘發(fā)作用最大,每100億元房地產(chǎn)投資可以誘發(fā)制造業(yè)產(chǎn)出123.61億元、建筑業(yè)產(chǎn)出90.76億元、采礦業(yè)16.64億元、商業(yè)11.16億元、房地產(chǎn)業(yè)自身10.98億元、電力煤氣自來(lái)水供應(yīng)業(yè)6.59億元等等(李啟明,2002)。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的類型和數(shù)量,有學(xué)者認(rèn)為,住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能帶動(dòng)建筑、建材、冶金等50多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門20多個(gè)大類近2000種產(chǎn)品的發(fā)展(石志華,1997)。這些數(shù)據(jù)未能直接針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)本身的帶動(dòng)效應(yīng)進(jìn)行論述,同時(shí)也缺乏系統(tǒng)性,其中論述大都是描述性的,很少見(jiàn)到相關(guān)的計(jì)算過(guò)程。本文借助投入產(chǎn)出模型對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)進(jìn)行總體測(cè)算、地區(qū)及國(guó)際比較,得出了新的結(jié)論,主要特點(diǎn)在于:(1)本文直接論述房地產(chǎn)業(yè)與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度,而非建筑業(yè)或住宅業(yè);(2)本文所得的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的數(shù)量、類型以及房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)等數(shù)據(jù)為系統(tǒng)運(yùn)用我國(guó)及部分國(guó)家的投入產(chǎn)出表計(jì)算而得,而非引用其他資料的結(jié)果數(shù)據(jù)。文章的研究視角、研究方法、研究結(jié)論均是對(duì)前人研究結(jié)果的重要補(bǔ)充,期望能為后續(xù)研究提供數(shù)量分析基礎(chǔ)。本文以國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算中的投入產(chǎn)出資料為基礎(chǔ)數(shù)據(jù),如重點(diǎn)使用了中國(guó)投入產(chǎn)出表和《國(guó)際統(tǒng)計(jì)年鑒》中的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),將國(guó)際通用的投入產(chǎn)出模型運(yùn)用于房地產(chǎn)領(lǐng)域,模型的使用方法參考了《中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的投入產(chǎn)出關(guān)聯(lián)分析》(王岳平,2000)2和《基礎(chǔ)設(shè)施與制造業(yè)發(fā)展關(guān)系研究》(課題組,2002)、《宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)與規(guī)劃》(劉啟運(yùn)、程衛(wèi)平,1998)和《第三產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出分析》(李冠霖,2002)。本文是對(duì)《房地產(chǎn)業(yè)與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度的國(guó)際比較》(劉水杏,2004)的繼續(xù)和深入,前文對(duì)不同國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度進(jìn)行了國(guó)際比較,本文的重點(diǎn)在于對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)進(jìn)行總體分析、不同省市間的地區(qū)比較及動(dòng)態(tài)分析,并據(jù)此提出了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標(biāo)模式。一、企業(yè)間的帶動(dòng)效應(yīng)研究從產(chǎn)業(yè)之間供給與需求聯(lián)系的角度看,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的效應(yīng)主要有后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)和前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)。后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)直接或間接地向本產(chǎn)業(yè)供給生產(chǎn)要素的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)該產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)生需求拉動(dòng)作用;前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)直接或間接地需求本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)該產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)生供給推動(dòng)作用。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)是指房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)需求拉動(dòng)和供給推動(dòng)產(chǎn)生的總效應(yīng)。由于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)不同產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)有較大差異,本文主要研究房地產(chǎn)業(yè)對(duì)密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)的計(jì)算方法是:利用投入產(chǎn)出表第I象限的流量數(shù)據(jù)計(jì)算完全消耗系數(shù)矩陣,在此基礎(chǔ)上再計(jì)算完全分配系數(shù)矩陣,用房地產(chǎn)業(yè)對(duì)應(yīng)的完全消耗系數(shù)列表示后向拉動(dòng)效應(yīng),用完全分配系數(shù)行表示前向推動(dòng)效應(yīng),房地產(chǎn)業(yè)對(duì)同一產(chǎn)業(yè)的后向拉動(dòng)效應(yīng)與前向推動(dòng)效應(yīng)之和為房地產(chǎn)業(yè)對(duì)該產(chǎn)業(yè)的總帶動(dòng)效應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的選擇方法是:將后向、前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)分別按降序進(jìn)行排列并計(jì)算平均數(shù),將關(guān)聯(lián)效應(yīng)高于平均關(guān)聯(lián)效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè);關(guān)聯(lián)度大于0但小于平均關(guān)聯(lián)度對(duì)應(yīng)的產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的非密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè);關(guān)聯(lián)度為0時(shí),說(shuō)明產(chǎn)業(yè)之間無(wú)關(guān)聯(lián)關(guān)系。文中選用1997年度中國(guó)40×40投入產(chǎn)出表,4借助投入產(chǎn)出模型對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)作總體測(cè)算,同時(shí)按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展梯度選用1997年度北京、廣東、河北、河南、陜西、甘肅等7個(gè)省市40×40投入產(chǎn)出表進(jìn)行地區(qū)比較,以便對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)有總體把握,并分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、地域差異對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)的影響。同時(shí)為獲得房地產(chǎn)業(yè)和其它產(chǎn)業(yè)相關(guān)關(guān)系的適宜性標(biāo)準(zhǔn),本文借助投入產(chǎn)出模型、選用OECD中4成員國(guó)(美國(guó)、日本、英國(guó)、澳大利亞)17張若干年份可比價(jià)下的35×35產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出表,5對(duì)4個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)與其密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度也進(jìn)行前向、后向、環(huán)向等層面的量化研究,通過(guò)國(guó)際和國(guó)內(nèi)地區(qū)比較,分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)及其發(fā)展中存在的主要問(wèn)題。二、計(jì)算結(jié)果和主要結(jié)論(一)中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)相關(guān)行業(yè)的支撐作用為把握我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)的整體特征和經(jīng)濟(jì)水平差異的影響,本文從全國(guó)總體、地區(qū)比較和動(dòng)態(tài)分析三個(gè)層面進(jìn)行研究。1.行業(yè)作用發(fā)揮方面(1)從帶動(dòng)系數(shù)看,總體上我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)每增加1單位產(chǎn)值對(duì)各產(chǎn)業(yè)的總帶動(dòng)效應(yīng)為1.416,其中對(duì)金融保險(xiǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)為0.145,居各產(chǎn)業(yè)之首(見(jiàn)表1)。(2)從產(chǎn)業(yè)特性上看,房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、波及面廣,國(guó)民經(jīng)濟(jì)中絕大部分產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系,但不同產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度不同,房地產(chǎn)業(yè)僅對(duì)較少產(chǎn)業(yè)有明顯的影響作用,如金融保險(xiǎn)業(yè)、非金屬礦物制造業(yè)、建筑業(yè)、化學(xué)工業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)、商業(yè)等。(3)從關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)類型上看,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)不同性質(zhì)產(chǎn)業(yè)的作用力方向不同,對(duì)礦物采選、制造業(yè)、郵電運(yùn)輸業(yè)等基礎(chǔ)的原材料消耗型產(chǎn)業(yè)主要是后向拉動(dòng)作用;對(duì)輕紡工業(yè)、技術(shù)服務(wù)以及電子通信業(yè)等生活消費(fèi)型、服務(wù)型產(chǎn)業(yè)主要是前向推動(dòng)作用;對(duì)金融保險(xiǎn)業(yè)、建筑業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)、商業(yè)等與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)關(guān)系最為密切的環(huán)向完全關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生需求拉動(dòng)和供給推動(dòng)雙向作用。(4)從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)渠道上看,房地產(chǎn)業(yè)與不同產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系方式不同,與金融保險(xiǎn)業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)、商業(yè)等產(chǎn)業(yè)既直接密切關(guān)聯(lián)又間接密切關(guān)聯(lián),而建筑業(yè)、非金屬礦物制造業(yè)、旅客運(yùn)輸業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)環(huán)向完全密切關(guān)聯(lián)但僅后向直接密切關(guān)聯(lián),即房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展首先對(duì)這些產(chǎn)業(yè)直接產(chǎn)生后向拉動(dòng)作用,然后是間接產(chǎn)生的雙向波及;化學(xué)工業(yè)、農(nóng)業(yè)、金屬冶煉及壓延加工業(yè)、電器機(jī)械及器材制造業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)環(huán)向完全關(guān)聯(lián)但卻是前向直接關(guān)聯(lián),房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)這幾個(gè)產(chǎn)業(yè)首先產(chǎn)生的是直接的前向推動(dòng)作用,然后是來(lái)自間接渠道的雙向影響。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融保險(xiǎn)業(yè)、化學(xué)工業(yè)、建筑業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)、商業(yè)等產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)最大。這些產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)重要的相關(guān)產(chǎn)業(yè),在制定產(chǎn)業(yè)政策、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)間協(xié)調(diào)發(fā)展時(shí)需要首先和重點(diǎn)考慮,應(yīng)當(dāng)合理確定房地產(chǎn)業(yè)與這些產(chǎn)業(yè)間的發(fā)展比例和規(guī)模,以避免因房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度發(fā)展和發(fā)展不足引起經(jīng)濟(jì)大幅震蕩和產(chǎn)業(yè)鏈條脫節(jié)。根據(jù)總體帶動(dòng)效應(yīng)分析,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要影響物質(zhì)資本型、原材料消耗型產(chǎn)業(yè),與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的服務(wù)性產(chǎn)業(yè)類型較少,說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)主要產(chǎn)生物質(zhì)資本型拉動(dòng)效應(yīng),同時(shí)也說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)依然處于物質(zhì)資本消耗的數(shù)量擴(kuò)張階段,有待于產(chǎn)業(yè)升級(jí)和服務(wù)化。2.鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)類型的多樣性地區(qū)比較結(jié)果表明,房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)基本上與經(jīng)濟(jì)水平的變動(dòng)規(guī)律相同,經(jīng)濟(jì)水平越高,房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達(dá),對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)越大。從產(chǎn)業(yè)類型看,房地產(chǎn)業(yè)在不同經(jīng)濟(jì)水平地區(qū)對(duì)同一產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)不同。說(shuō)明產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)隨經(jīng)濟(jì)水平的變化而變化(見(jiàn)表2)。3.對(duì)行業(yè)的影響從動(dòng)態(tài)變化看,房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)類型和關(guān)聯(lián)程度隨時(shí)間而變化,我們選用河南省1997年和2000年投入產(chǎn)出表的延長(zhǎng)表進(jìn)行了對(duì)比分析,結(jié)果如表3、表4所示。房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)的動(dòng)態(tài)分析結(jié)果中,變化較為明顯的是建筑業(yè)。其原因可能是,1997年之前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為混亂,炒作和投機(jī)氣氛濃厚,因而其與建筑業(yè)的關(guān)聯(lián)度較低,而與金融保險(xiǎn)業(yè)的關(guān)系密切。隨著1997年以后房地產(chǎn)業(yè)的逐漸規(guī)范,房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,這必然會(huì)對(duì)以建筑業(yè)為主的各個(gè)產(chǎn)業(yè)形成較大的需求拉動(dòng)力,加之房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)水平、管理方式、經(jīng)營(yíng)方式、對(duì)外開(kāi)放程度等各個(gè)方面的不斷升級(jí)和完善,房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)之間的生產(chǎn)技術(shù)聯(lián)系程度發(fā)生改變。另外,這種結(jié)果也可能與我國(guó)市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)范程度差異、建筑業(yè)跨區(qū)作業(yè)所產(chǎn)生的統(tǒng)計(jì)差異有關(guān)。(二)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化計(jì)算結(jié)果顯示,在OECD各國(guó),房地產(chǎn)業(yè)對(duì)各產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)是:美國(guó)1977—1990年在1.264—1.462之間,平均為1.333;日本1970—1990年在1.491—1.679之間,平均為1.563;英國(guó)1968—1990年在0.769—3.90之間,平均為1.83;澳大利亞1968—1989年在0.838—1.228之間,平均為1.03(見(jiàn)表5)。OECD4成員國(guó)房地產(chǎn)業(yè)都具有波及面廣、帶動(dòng)作用大的產(chǎn)業(yè)特性,35個(gè)產(chǎn)業(yè)中有23個(gè)與房地產(chǎn)業(yè)密切關(guān)聯(lián),且房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)基本上隨時(shí)間的變遷漸趨增大,對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響程度不斷加深。這是由于,作為第三產(chǎn)業(yè)中一個(gè)重要的產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的重要性隨著第三產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的比例逐漸增大而日益凸顯,與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)程度隨之增強(qiáng)。從動(dòng)態(tài)角度看,隨著時(shí)間的推移,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)一些服務(wù)性質(zhì)和消費(fèi)性質(zhì)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)逐漸增大,而對(duì)原材料供應(yīng)型、生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)則減小,例如,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)餐飲、通信、批發(fā)零售業(yè)、運(yùn)輸與倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度逐漸增大,而對(duì)建筑業(yè)、石油煤炭產(chǎn)品業(yè)、采礦業(yè)的關(guān)聯(lián)度逐漸下降。這是由于,隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的變遷,各國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在轉(zhuǎn)換,常常會(huì)有一部分傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)逐步衰退,另一部分新興產(chǎn)業(yè)逐步產(chǎn)生,產(chǎn)業(yè)之間的經(jīng)濟(jì)技術(shù)聯(lián)系也隨之改變。與此相適應(yīng),房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系必然會(huì)發(fā)生不同程度的改變。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸從“數(shù)量擴(kuò)張”向“質(zhì)量提升”階段轉(zhuǎn)變的過(guò)程中,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)物質(zhì)產(chǎn)品等“硬要素”如煤炭、水電、金屬等原材料的消耗量逐漸減少,而對(duì)技術(shù)、服務(wù)、商業(yè)等非物質(zhì)性“軟要素”的需求增加。與整個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的結(jié)構(gòu)變化相同,房地產(chǎn)業(yè)與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)之間的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)同樣出現(xiàn)“軟化”趨勢(shì)。6另外,產(chǎn)業(yè)服務(wù)化、信息化是發(fā)達(dá)國(guó)家從20世紀(jì)80年代起產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換的主要方向和目標(biāo),房地產(chǎn)業(yè)與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)之間的“軟化”趨勢(shì)正是順應(yīng)了這種發(fā)展潮流。同時(shí),從消費(fèi)角度看,隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng),發(fā)達(dá)國(guó)家的物質(zhì)水平已經(jīng)達(dá)到了一定高度,對(duì)高質(zhì)量的生活消費(fèi)需求逐步增大,因此,以提供服務(wù)為主的第三產(chǎn)業(yè)有了較大發(fā)展空間,各個(gè)服務(wù)性產(chǎn)業(yè)開(kāi)始興旺發(fā)達(dá)、規(guī)模不斷擴(kuò)大,并趨向社會(huì)化和專業(yè)化,這不可避免地促使這些產(chǎn)業(yè)增加對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的直接或間接需求。另一方面,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為這些產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步專業(yè)化創(chuàng)造了條件,推動(dòng)這些產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。(三)業(yè)財(cái)融合對(duì)金融業(yè)的帶動(dòng)作用比較我國(guó)總體水平、不同地區(qū)與OECD4成員國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng),可以看出房地產(chǎn)業(yè)所具有的一些共性,比如:在產(chǎn)業(yè)特性上,房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈非常長(zhǎng)、波及面十分廣闊。房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性地位決定了它對(duì)其他產(chǎn)業(yè)作用的廣泛性。在OECD各國(guó)35個(gè)產(chǎn)業(yè)中,除政府服務(wù)業(yè)外其余34個(gè)產(chǎn)業(yè)均與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān);在中國(guó)40個(gè)產(chǎn)業(yè)中,除廢品及廢料業(yè)外其余39個(gè)產(chǎn)業(yè)均與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)。在帶動(dòng)系數(shù)上,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)具有明顯的帶動(dòng)效應(yīng)。在動(dòng)態(tài)變化上,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)的變化趨勢(shì)與全球“經(jīng)濟(jì)服務(wù)化”相一致。但是,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與發(fā)達(dá)國(guó)家相比仍表現(xiàn)出明顯的差異,反映了其中存在的問(wèn)題,可概括如下:1.我國(guó)零售業(yè)的前向推動(dòng)作用首先,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的后向拉動(dòng)效應(yīng)與發(fā)達(dá)國(guó)家相同甚至高于發(fā)達(dá)國(guó)家,說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的中間投入過(guò)高、集約程度低,發(fā)展粗放,這將導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步弱化。1997年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的后向拉動(dòng)效應(yīng)為0.0157;在不同地區(qū),北京為0.0419、廣東為0.0222、河北為0.0207、河南為0.0015、四川為0.0139、陜西為0.0108、甘肅為0.0101。美國(guó)1977年為0.0114、1982年為0.0107、1990年為0.0141;日本1970年為0.0153、1980年為0.0135、1990年為0.0175;英國(guó)1968年為0.0086、1984年為0.0092;澳大利亞1968年為0.0120、1974年為0.0119、1989年為0.0134。與美、日、英、澳相比,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中的比重較小,但后向拉動(dòng)效應(yīng)卻偏高。這一方面反映了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用較大,另一方面也反映了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)效率不高,中間投入多,最終導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展水平低下。此外,房地產(chǎn)業(yè)的中間投入高也意味著生產(chǎn)成本大,這在我國(guó)加入WTO的開(kāi)放背景下,必然會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力更趨不足。其次,除部分經(jīng)濟(jì)水平較高的地區(qū)如北京、廣東外,與發(fā)達(dá)國(guó)家相比,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)的前向推動(dòng)作用較小,表明我國(guó)經(jīng)濟(jì)服務(wù)化程度、人民生活水平及生活質(zhì)量層次較低。1997年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的前向推動(dòng)效應(yīng)為0.0198;在不同地區(qū),北京為0.0363、廣東為0.0541、河北為0.0160、河南為0.0017、四川為0.0478、陜西為0.0307、甘肅為0.0084。美國(guó)1977年為0.0247、1982年為0.0273、1990年為0.0277;日本1970年為0.0261、1980年為0.0279、1990年為0.0291;英國(guó)1968年為0.0141、1984年為0.00352;澳大利亞1968年為0.0140、1974年為0.0125、1989年為0.0227。比較上述數(shù)據(jù)可以得出,總體上我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的前向推動(dòng)能力弱于發(fā)達(dá)國(guó)家,但北京、廣東與發(fā)達(dá)國(guó)家相近。在較發(fā)達(dá)地區(qū),四川是個(gè)例外。由于房地產(chǎn)業(yè)主要對(duì)生活消費(fèi)性、服務(wù)性產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生前向推動(dòng)效應(yīng),該效應(yīng)越大,一方面說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位越重要,另一方面也表明經(jīng)濟(jì)中服務(wù)性產(chǎn)業(yè)的繁榮與活躍。一般地,物質(zhì)生活的豐富和滿足必然會(huì)誘發(fā)更高層次的非物質(zhì)性需求,越是發(fā)達(dá)的國(guó)家,服務(wù)性產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間越大,產(chǎn)業(yè)的“軟化”趨勢(shì)越明顯。在我國(guó),由于整體經(jīng)濟(jì)水平與發(fā)達(dá)國(guó)家有一定差距,人們的生活消費(fèi)水平偏低,對(duì)高質(zhì)量的服務(wù)性產(chǎn)業(yè)需求不旺,加之我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展不夠成熟,房地產(chǎn)業(yè)的服務(wù)質(zhì)量較差,抑制了人們的需求,導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)推動(dòng)力偏低。2.密切關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)類型在發(fā)達(dá)國(guó)家,房地產(chǎn)業(yè)的主要關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)類型是房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、公共社會(huì)和個(gè)人服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè),這些產(chǎn)業(yè)除建筑業(yè)外主要屬于服務(wù)供給型產(chǎn)業(yè),且房地產(chǎn)業(yè)的自身關(guān)聯(lián)度很高。而與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)密切關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)類型則不論在全國(guó)總體上還是在不同地區(qū),均廣泛包含金融保險(xiǎn)業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)、化學(xué)工業(yè)、非金屬礦物制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、食品制造及煙草加工業(yè)、電器機(jī)械及器材制造業(yè)等第一、第二、第三各類產(chǎn)業(yè),其中資本、原材料消耗型、物質(zhì)加工型產(chǎn)業(yè)偏多,且與房地產(chǎn)業(yè)主要是后向關(guān)聯(lián)。這說(shuō)明,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展采用的仍是傳統(tǒng)的、生產(chǎn)能力擴(kuò)張的發(fā)展方式,主要影響物質(zhì)資本類產(chǎn)業(yè),并對(duì)這些產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生以需求拉動(dòng)為主的作用,其現(xiàn)實(shí)表象是以大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),具有非常明顯的“數(shù)量擴(kuò)張”特征。3.房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)模式,主要是“一個(gè)特定的產(chǎn)業(yè)”與發(fā)達(dá)國(guó)家相比,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與部分相關(guān)產(chǎn)業(yè)的增量結(jié)構(gòu)比例有一定的偏離,而且有些產(chǎn)業(yè)的偏離度相當(dāng)大,這突出表現(xiàn)在(見(jiàn)表6):第一,房地產(chǎn)業(yè)與行政機(jī)關(guān)及其他行業(yè)的關(guān)聯(lián)度過(guò)高,而與自身的關(guān)聯(lián)度過(guò)低,這與發(fā)達(dá)國(guó)家正好相反,發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)與政府服務(wù)業(yè)基本上無(wú)關(guān)聯(lián)關(guān)系,而與自身關(guān)聯(lián)度最大。這一方面說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)化、專業(yè)化程度低,許多房地產(chǎn)公司都實(shí)質(zhì)地采用從建設(shè)到銷售再到售后管理的一條龍經(jīng)營(yíng)管理模式或“母子模式”,這種模式不僅使產(chǎn)業(yè)內(nèi)部不能有效分工、細(xì)化,提高效率,更無(wú)力向社會(huì)提供高質(zhì)量的服務(wù)。另一方面說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化程度低、競(jìng)爭(zhēng)性差,政府的過(guò)多干預(yù)使房地產(chǎn)業(yè)的政策性極強(qiáng)、運(yùn)行機(jī)制不暢,具有鮮明的壟斷經(jīng)營(yíng)特色,房地產(chǎn)市場(chǎng)高價(jià)格、低質(zhì)量、低效率在所難免。第二,我國(guó)部分地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與金融保險(xiǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度偏高,而與建筑業(yè)的關(guān)聯(lián)度較低,這種不合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有可能導(dǎo)致整體經(jīng)濟(jì)的惡性變化。在發(fā)達(dá)國(guó)家,金融保險(xiǎn)業(yè)和建筑業(yè)均為房地產(chǎn)業(yè)的密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè),通常房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)聯(lián)度比與金融保險(xiǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度更大。但我國(guó)部分地區(qū)如河南省、北京市房地產(chǎn)業(yè)與金融保險(xiǎn)業(yè)異常密切,如1997年河南房地產(chǎn)業(yè)的后向直接關(guān)聯(lián)密切產(chǎn)業(yè)只有金融保險(xiǎn)業(yè),關(guān)聯(lián)度為0.0315,其消耗比例占總消耗量的85%。房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度依賴金融保險(xiǎn)業(yè)的格局可能會(huì)釀成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展無(wú)序和市場(chǎng)價(jià)格虛高、房地產(chǎn)投機(jī)和炒作氣氛濃重的局面,進(jìn)一步發(fā)展可能導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱,直至出現(xiàn)泡沫而引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。三、從粗放式增量型向服務(wù)推動(dòng)型發(fā)展的轉(zhuǎn)變,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與服務(wù)行業(yè)的互聯(lián)由上述分析結(jié)論可得,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵在于選擇合理的目標(biāo)模式:由目前粗放式增長(zhǎng)型向集約化內(nèi)涵式過(guò)渡、由物質(zhì)資本拉動(dòng)型向服務(wù)推動(dòng)型轉(zhuǎn)換。集約化內(nèi)涵式發(fā)展是指物質(zhì)資源和人力資源、科技、知識(shí)和先進(jìn)的管理技術(shù)在房地產(chǎn)業(yè)的集中和優(yōu)化配置,使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展從單純的數(shù)量擴(kuò)張逐漸過(guò)渡到盤活存量,從質(zhì)量和效益上改善房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。服務(wù)推動(dòng)型發(fā)展是指房地產(chǎn)在產(chǎn)業(yè)鏈條中地位和作用的轉(zhuǎn)換,從以需求拉動(dòng)作用為主向供需雙向作用,特別是向增強(qiáng)供給推動(dòng)作用的目標(biāo)轉(zhuǎn)換的發(fā)展模式。實(shí)際上,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的實(shí)現(xiàn)過(guò)程就是推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化和專業(yè)化進(jìn)程、提升房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)質(zhì)量、增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用的過(guò)程。因此,推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)從粗放式增量型向集約化內(nèi)涵式發(fā)展的過(guò)渡、從物質(zhì)資本拉動(dòng)型向服務(wù)推動(dòng)型發(fā)展的轉(zhuǎn)換應(yīng)從兩個(gè)方面著手:其一,優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)自身升級(jí);其二,優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu),保證產(chǎn)業(yè)鏈的順暢。優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)自身升級(jí)應(yīng)順應(yīng)世界經(jīng)濟(jì)變化趨勢(shì),推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方式逐步由增量發(fā)展向存量發(fā)展轉(zhuǎn)換,提高房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化程度,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的“軟化”。應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手。1.明晰房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán),規(guī)范市場(chǎng)良好的環(huán)境是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)條件。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展,其運(yùn)行環(huán)境已大為改觀,但與中國(guó)加入世界貿(mào)易組織后,房地產(chǎn)業(yè)適應(yīng)對(duì)外開(kāi)放的要求相比,房地產(chǎn)業(yè)具體的運(yùn)作環(huán)境依然欠佳,體制僵化、多頭管理、官商一體、法律不健全依然是各地的通病。優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境首先應(yīng)規(guī)制房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和交易關(guān)系。在我國(guó)當(dāng)前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中,土地市場(chǎng)發(fā)育滯后,土地市場(chǎng)化程度不足20%。土地交易運(yùn)行無(wú)序、管理乏力,政出多門、多種形式成交、隱形市場(chǎng)活躍,導(dǎo)致國(guó)有土地收益嚴(yán)重流失、土地供應(yīng)分散、價(jià)格錯(cuò)位、二級(jí)市場(chǎng)發(fā)育不良,這些問(wèn)題嚴(yán)重地影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。因此,明晰房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán),理順交易關(guān)系是優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的第一要?jiǎng)?wù)。規(guī)制房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和交易關(guān)系的首要任務(wù)是由政府部門制定并嚴(yán)格遵從土地供應(yīng)總量控制規(guī)劃、土地用途規(guī)劃、使用年限規(guī)劃,制定土地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)(出讓)形式的具體政策,科學(xué)、公正、公開(kāi)地確認(rèn)、調(diào)整或變更房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系。其次應(yīng)轉(zhuǎn)換政府角色。政府的角色定位對(duì)一國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有極其重要的意義。在我國(guó),政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)上仍然具有舉足輕重的地位,政府部門和房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)主體以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資主體之間有著或明或暗、千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系,市場(chǎng)交易的不確定性因此大大增強(qiáng)。政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的職能應(yīng)局限在以下幾個(gè)方面:其一,政府提供房地產(chǎn)發(fā)展所必需的制度規(guī)范,根據(jù)市場(chǎng)的需要及時(shí)出臺(tái)相應(yīng)的措施,以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效運(yùn)行;其二,政府利用土地供應(yīng)總量來(lái)激活或調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng);其三,間接宏觀調(diào)控,提供信息和公共服務(wù),避免市場(chǎng)壟斷。第三應(yīng)完善法律法規(guī),規(guī)范市場(chǎng)行為。法制是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得以正常運(yùn)行的保障,完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律法規(guī)體系是規(guī)范市場(chǎng)、保障市場(chǎng)良性發(fā)展的必要條件。一方面應(yīng)健全法律法規(guī)體系,另一方面應(yīng)加大執(zhí)法力度。在法律法規(guī)體系上,我國(guó)應(yīng)在完善《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的基礎(chǔ)上,參照歐美房地產(chǎn)法的立法模式在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)制定《住宅法》或《不動(dòng)產(chǎn)法》,并以之為核心,逐步建立健全我國(guó)房地產(chǎn)法律體系,使房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)、租賃交易、服務(wù)管理等各種活動(dòng)完全納入法律規(guī)范。同時(shí),還應(yīng)避免法律法規(guī)之間交叉重復(fù),減少司法代替立法現(xiàn)象。2.拓展房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和流通我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè),發(fā)展空間尚顯狹小。為促進(jìn)其自身產(chǎn)業(yè)升級(jí)、增強(qiáng)其對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)能力,需要加強(qiáng)薄弱環(huán)節(jié)的建設(shè),并向開(kāi)發(fā)投資、流通、服務(wù)等領(lǐng)域進(jìn)