第8章稅法(張亮)課件

第八章房產(chǎn)稅

稅收優(yōu)惠征收管理征稅對(duì)象計(jì)稅依據(jù)、稅率應(yīng)納稅額的計(jì)算納稅人本章學(xué)習(xí)內(nèi)容：應(yīng)稅收入的確定123

房產(chǎn)稅的納稅人從價(jià)計(jì)征、從租計(jì)征房產(chǎn)稅的適用范圍本章重點(diǎn)4房產(chǎn)稅的計(jì)算AddYourTextAddYourTextAddYourText1.從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的適用范圍2.從租計(jì)征房產(chǎn)稅的適用范圍3.房產(chǎn)稅的計(jì)算本章難點(diǎn)稅法（張亮）6

第一節(jié)征稅對(duì)象及納稅人

稅法（張亮）7

一、征稅對(duì)象房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)。所謂房產(chǎn)，是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂(lè)、居住或貯藏物資的場(chǎng)所。至于那些獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窖以及各種油漆罐等，則不屬于房產(chǎn)。征稅對(duì)象——房產(chǎn)及其配套設(shè)施

獨(dú)立于房屋之外的建筑物（如圍墻、煙囪、水塔、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)，不是房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象。【例題·多選題】根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅的有（）。 A．某賓館的圍墻 B．某賓館的室外游泳池 C．某企業(yè)的辦公樓 D．某房地產(chǎn)公司出租的寫(xiě)字樓 【答案】CD稅法（張亮）8

二、納稅人房產(chǎn)稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人。其中：1.產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有的，由經(jīng)營(yíng)管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬集體和個(gè)人所有的，由集體單位和個(gè)人納稅。2.產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。稅法規(guī)定由對(duì)房屋具有支配權(quán)的承典人為納稅人。3.產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。4.產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。5.無(wú)租使用其他房產(chǎn)的問(wèn)題。納稅單位和個(gè)人無(wú)租使用房產(chǎn)管理部門(mén)、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外國(guó)人經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)也應(yīng)按照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的納稅人是指在我國(guó)城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)（不包括農(nóng)村）內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人，具體包括產(chǎn)權(quán)所有人、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人【例題1·判斷題】張某將個(gè)人擁有產(chǎn)權(quán)的房屋出典給李某，則李某為該房屋房產(chǎn)稅的納稅人。（） 【答案】√【解析】房屋出典的，承典人為房產(chǎn)稅的納稅人【例題·多選題】根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列有關(guān)房產(chǎn)稅納稅人的表述中，正確的有（）。 A．產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家所有的房屋，其經(jīng)營(yíng)管理單位為納稅人 B．產(chǎn)權(quán)屬于集體所有的房屋，該集體單位為納稅人 C．產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有的營(yíng)業(yè)用的房屋，該個(gè)人為納稅人 D．產(chǎn)權(quán)出典的房屋，出典人為納稅人

【答案】ABC稅法（張亮）9

第二節(jié)計(jì)稅依據(jù)、稅率及應(yīng)納稅額的計(jì)算

稅法（張亮）10

一、計(jì)稅依據(jù)

(一)對(duì)于經(jīng)營(yíng)自用的房屋,以房產(chǎn)計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)

(二)對(duì)于出租的房屋,以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)

(三)投資聯(lián)營(yíng)及融資租賃房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)

(四)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)（一）對(duì)經(jīng)營(yíng)自用的房屋，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)所謂計(jì)稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%~30%的損耗價(jià)值以后的余額，其中：1．房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。因此，凡按會(huì)計(jì)制度規(guī)定在賬簿中記載有房屋原價(jià)的，應(yīng)以房屋原價(jià)按規(guī)定減除一定比例后作為房產(chǎn)余值計(jì)征房產(chǎn)稅；沒(méi)有記載房屋原價(jià)的，按照上述原則并參照同類房屋，按規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅。2．房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。如排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電梯等設(shè)備；各種石油、給水排水管道及電力、電纜導(dǎo)線等，無(wú)論會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。3．納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。4．對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。5．凡在房產(chǎn)稅征稅范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑（如房屋的地下室、地下停車(chē)場(chǎng)、地下商場(chǎng)等）以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。6．在確定計(jì)稅余值時(shí)，房產(chǎn)原值的具體減除比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內(nèi)自行確定。（二）對(duì)于出租的房屋，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)房屋的租金收入，是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房產(chǎn)使用權(quán)所得的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。對(duì)以勞務(wù)或者其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定租金標(biāo)準(zhǔn)，依率計(jì)征。（三）投資聯(lián)營(yíng)及融資租賃房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)1．對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)予以區(qū)別對(duì)待。對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；對(duì)以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)際是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅。2．對(duì)融資租賃房屋的情況，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收，至于租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。（四）居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(yíng)（包括自營(yíng)和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營(yíng)的，依照房產(chǎn)原值減除10%~30%后的余值計(jì)征，沒(méi)有房產(chǎn)原值或不能將共有住房劃分開(kāi)的，有房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金計(jì)征。稅法（張亮）11

二、稅率依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)稅的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)稅的，稅率為12％。從2008年3月1日起，對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。稅法（張亮）12

三、應(yīng)納稅額的計(jì)算

(一)從價(jià)計(jì)征

(二)從租計(jì)征（一）從價(jià)計(jì)征的計(jì)算從價(jià)計(jì)征是按房產(chǎn)的原值減除一定的比例后的余值計(jì)征，其計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)計(jì)稅余值×1.2%其中：房產(chǎn)計(jì)稅余值＝房產(chǎn)原值×（1－原值減除比例）如前所述，房產(chǎn)原值是“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)；原值減除比例是省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的10%～30%的減除比例。【例題】某企業(yè)的經(jīng)營(yíng)用房原值為5000萬(wàn)元，按照當(dāng)?shù)匾?guī)定允許減除30%后余值計(jì)稅。請(qǐng)計(jì)算其應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額。【解析】：房產(chǎn)計(jì)稅余值＝5000×（1－30%）＝3500萬(wàn)元應(yīng)納稅額＝3500×1.2%＝42（萬(wàn)元）（二）從租計(jì)征的計(jì)算 從租計(jì)征是按房產(chǎn)的租金收入計(jì)征，其計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額＝租金收入×適用稅率【例8—2】某公司出租房屋3間，年租金收入為30000元，適用稅率為12%。請(qǐng)計(jì)算其應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額。【解析】：應(yīng)納稅額＝30000×12％＝3600（元）全年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅稅額為3600元【例題】某企業(yè)2009年1月1日的房產(chǎn)原值為3000萬(wàn)元，4月1日將其中原值為1000萬(wàn)元的臨街房出租給某連鎖商店，月租金5萬(wàn)元。當(dāng)?shù)卣?guī)定允許按房產(chǎn)原值減除20％后的余值計(jì)稅。該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（）萬(wàn)元?！窘馕觥慨?dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=（3000-1000）×（1-20％）×1.2％＋1000×（1-20％）×3÷12×1.2％＋5×9×12％=19.2+2.4+5.4=27（萬(wàn)元）。

【例題】某企業(yè)擁有房產(chǎn)原值1000萬(wàn)元，2010年7月1日將其中的30％用于對(duì)外投資，不承擔(dān)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，投資期限3年，當(dāng)年取得固定利潤(rùn)分紅20萬(wàn)元；2010年9月1日將其中10％按政府規(guī)定價(jià)格租給本企業(yè)職工居住，每月取得租金5萬(wàn)元，租期5年，其余房產(chǎn)自用。已知當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為20％，請(qǐng)計(jì)算該企業(yè)2010年度應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。【解析】對(duì)以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)際是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金，由出租方按租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅；企業(yè)按政府規(guī)定價(jià)格出租的單位自有住房，暫免征收房產(chǎn)稅。該企業(yè)2010年度應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=1000×（1-30%-10%）×（1-20％）×1.2％+[1000×30％×（1-20％）×1.2％×6÷12+20×12％]+1000×10％×（1-20％）×1.2％×8÷12=10.24（萬(wàn)元）=102400（元）。稅法（張亮）13

第三節(jié)稅收優(yōu)惠及征收管理

稅法（張亮）14

一、稅收優(yōu)惠

(一)國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)免繳房產(chǎn)稅

(二)由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)免繳房產(chǎn)稅

(三)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免繳房產(chǎn)稅

(四)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免繳房產(chǎn)稅

(五)經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)稅收減免（★★★） 1．國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)“自用”（不包括出租）的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

2．由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)（全額或差額）的單位（學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、敬老院以及文化、體育、藝術(shù)類單位）所有的、本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

財(cái)稅〔2012〕68號(hào)三、本通知自2013年1月1日至2015年12月31日?qǐng)?zhí)行。各地已按《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車(chē)船使用稅幾個(gè)業(yè)務(wù)問(wèn)題的解釋與規(guī)定》（財(cái)稅地字[1987]3號(hào)）第三條、《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的補(bǔ)充規(guī)定>的通知》（國(guó)稅地字[1989]140號(hào)）第五條規(guī)定對(duì)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)給予免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的，可繼續(xù)按原免稅政策執(zhí)行財(cái)稅〔2012〕68號(hào)各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海省（自治區(qū)）國(guó)家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：為支持農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設(shè)，減輕農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，根據(jù)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神，現(xiàn)將農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有關(guān)房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅政策通知如下：

一、對(duì)專門(mén)經(jīng)營(yíng)農(nóng)產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)使用的房產(chǎn)、土地，暫免征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)同時(shí)經(jīng)營(yíng)其他產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)使用的房產(chǎn)、土地，按其他產(chǎn)品與農(nóng)產(chǎn)品交易場(chǎng)地面積的比例確定征免房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅【解釋】上述單位所屬的附屬工廠、商店、招待所等不屬于單位公務(wù)、業(yè)務(wù)的用房，應(yīng)照章納稅。 3．宗教寺廟、公