房地產可行性實施計劃書指導書

...wd......wd......wd...《房地產建設前期》實訓指導書----編制房地產工程可行性研究報告一、房地產可行性研究報告編制依據(jù)和步驟一房地產可行性研究報告編制依據(jù)主要包括以下內容：1．國家經濟建設的方針、政策和長遠規(guī)劃2．政府主管部門批準的資源報告、國土開發(fā)規(guī)劃、交通路網(wǎng)規(guī)劃和工業(yè)基地規(guī)劃3．可靠的自然、地理、氣象、水文和地質等資料。例如建設地點的自然條件和現(xiàn)狀。⑴自然條件。如年平均溫度，冬季最低日平均溫度，日照、主導風向和風速，最大凍土深度，土壤類別房地產可行性研究報告編制依據(jù)和步驟是什么房地產可行性研究報告編制依據(jù)和步驟是什么及地耐力，地下水位，洪水水房地產可行性研究報告編制依據(jù)和步驟是什么位及50年〔或100年〕一遇水位，抗震設防烈度，地勢和地貌等。⑵建設場地現(xiàn)狀。如場地歸屬，現(xiàn)有可供利用建筑物幢數(shù)和建筑面積，現(xiàn)有建筑物需撤除建筑面積，現(xiàn)有的可供利用或需撤除的構筑物，占用菜地、耕地、荒地、坡地的面積數(shù)，動遷戶數(shù)及人口等。4．周圍的社會環(huán)境、根基設施和施工條件等⑴社會環(huán)境及設施。如到市中心距離，到中學校、小學校、醫(yī)院的距離，到副食、蔬菜供應點的距離，至高噪聲區(qū)的距離及影響，周圍通信設施的遠近，相臨廠礦的污染源及其影響，相臨單位可利用的條件等。⑵施工條件。如自來水干管管徑和接口距離，排污干管管徑和距離，熱力和燃氣的干管管徑與距離，電力等來源、距離和可供數(shù)量，當?shù)卦峡晒┙o數(shù)量等。⑶施工條件。如當?shù)厥┕ちα渴欠衲軡M足需要，預測構件能否滿足需要，鋼材、水泥、木材、建筑設備的來源地、價格，砂、石等地材的產地和單價等。5．有關的經濟法規(guī)及工程技術方面法規(guī)房地產可行性研究報告編制依據(jù)和步驟是什么房地產可行性研究報告編制依據(jù)和步驟是什么、房地產可行性研究報告編制依據(jù)和步驟是什么標準和標準等6．政府主管部門規(guī)定用于工程評價的參數(shù)和指標。如定額回收期、基準收益率、折現(xiàn)率、利率、折舊率、調整外匯率等7．有關市場需求調查、分析和預測資料等二房地產可行性研究報告編制步驟房地產可行性研究報告的編制步驟。大體分為：開場籌劃→調查研究→優(yōu)化選擇方案→詳細分析和預測→編制報告書等二、房地產可行性研究報告的內容由于房地產投資工程的具體內容、目標和環(huán)境條件不同，可行性研究的內容應有所差異。但就一般房地產工程而言，應包括以下內容：一總論1工程名稱；2該工程提出的背景；3承辦單位概況；4可行性報告編制的依據(jù)；5工程提出的理由〔來由〕；6工程擬建地點；7工程預期目標；8工程主要建設條件；9主要技術經濟指標；10問題與建議。二工程投資環(huán)境與市場研究⒈投資環(huán)境分析。簡述國家政治經濟形勢和有關政策，開發(fā)地區(qū)的經濟社會及管理情況、政策因素；2．市場供求分析。分別對需求與供給進展分析；3．銷售預測；4．營銷策略；同時要進展自身競爭房地產可行性研究報告編制依據(jù)和步驟是什么房地產可行性研究報告編制依據(jù)和步驟是什么能力及競房地產可行性研究報告編制依據(jù)和步驟是什么爭對手分析；分析相關市場，如建材市場、勞動力市場等；三建設規(guī)模與工程開發(fā)條件1．建設規(guī)模設想比選。如構造形式、建筑面積、使用功能。2．推薦建設規(guī)模方案。3．工程現(xiàn)狀概況。工程建設地點與地理位置、土地權屬類別及占地面積、土地狀況。4．工程建設條件。了解地形、地貌、水文地質條件；不良地質情況，如滑坡體、斷裂構造、洪水、泥石流、巖溶、巖洞、軟弱地基等情況。另應分析周邊建筑、環(huán)境條件、城市規(guī)劃與區(qū)域性規(guī)劃要求、交通、社會、法律、公共設施、征地拆遷、施工條件等諸多問題。5．擬建場地條件比選。6．推薦選址方案。四建設方案比選1．設計指導思想、創(chuàng)意和設計原則；2．工程總體規(guī)劃方案；3．建筑方案。建筑藝術與風格、特征與構造、建筑與城市總體協(xié)調情況。建筑主體與輔助工程、建筑效果圖及比選；4．主要技術經濟指標；五節(jié)能節(jié)水措施1．節(jié)能措施及能耗指標分析2．節(jié)水措施及水耗指標分析六環(huán)境影響評價1．工程建設地理環(huán)境狀態(tài)2．工程實施與運作后對環(huán)境的影響3．環(huán)境保護措施。包括對水的污染，林業(yè)、水利、農田、礦產等方面的影響，采取何種保護措施與投資方案4．環(huán)境影響評價專項報告七勞動、安全、衛(wèi)生與消防房地產可行性研究報告編制依據(jù)和步驟是什么1．危害因素分析2．有害物質種類及危害程度等分析3．安全設施與措施4．消防設施與措施5．土石方爆破安全八組織機構與人力資源1．組織機構的設立、體系、管理層次2．人力資源及其配置九工程進度方案1．建設工期目標2．工程進度方案〔網(wǎng)絡圖、橫道圖〕十投資估算與資金籌措方案1．投資估算2．建設投資估算。其中涉及土地征用及派遣費，前期工程費〔含規(guī)劃、設計、可行性研究、勘察、測繪、“三通一平“費〕，工程監(jiān)理費及工程實施過程中的建筑安裝、設備、工器具、根基設施、公共設施配套費，根本預備費、漲價預備費等都應計入工程總造價。3．編制投資估算表。包括總投資匯總表與分年度方案4．資金籌措方式與來源十一財務評價1．財務評價根基資料選取。例如：總銷售價格和租金、計算期、財務基準收益率設定。2．銷售出租收入計算3．編制財務評估分類報表。一般包括：財務先進流程表、損益和利潤分配表、資金來源與運用表、借款歸還方案表。同時應引進財務評價指標的分析，其中有：財務內部收益率、投資各方收益率、資本金收益率、投資各方收益率、財務凈現(xiàn)植、投資回收期、投資利潤率、收入和成房地產可行性研究報告編制依據(jù)和步驟是什么房地產可行性研究報告編制依據(jù)和步驟是什么本估算。房地產可行性研究報告編制依據(jù)和步驟是什么十二社會評價1．工程對社會的影響評價2．社會風險分析3．評估結論等十三研究結論與建議1．結論2．建議十四附圖、附表、附件等附圖。包括：工程總體規(guī)劃平面圖，各種建筑方案圖，平面圖、立面圖、剖面圖參考實例：目錄第一章申報單位及工程概況…………11.1申報單位根本概況………………..11.2工程概況…………..1第二章開展規(guī)劃、產業(yè)政策和行業(yè)準入分析………112.1開展規(guī)劃分析…………………….112.2產業(yè)政策分析…………………….122.3行業(yè)準入分析…………………….12第三章資源開發(fā)及綜合利用分析…………………..143.1資源開發(fā)方案……………………143.2資源利用方案……………………143.3資源節(jié)約措施……………………14第四章節(jié)能方案分析………………..164.1我國能耗狀況分析………………164.2節(jié)能設計分析……………………17第五章建設用地、征地拆遷及移民安置分析………19第六章環(huán)境與生態(tài)環(huán)境影響分析…………………..206.1環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀…………………206.2生態(tài)環(huán)境影響分析………………206.3生態(tài)環(huán)境保護措施………………226.4地質災害影響分析………………23第七章經濟影響分析………………..247.1測算《工程》的經濟效益………247.2經濟影響分析……………………28第八章社會影響分析………………..318.1社會影響效果分析……………...318.2社會風險及對策分析…………...33第九章結論與建議…………………..35第一章申報單位及工程概況1.1申報單位根本概況溫州匯洲置業(yè)投資成立于2010年，注冊資金1000萬元，法定代表人：戴德鵬；經營范圍：房地產開發(fā)、經營。公司為一家按現(xiàn)代化企業(yè)制度組建的城市房地產，公司本部在冊職工數(shù)十人，公司在開發(fā)能力、技術水平、資金使用及經營規(guī)模上有一定的實力和優(yōu)勢。1.2工程概況1.2.1工程名稱、建設地點工程名稱：溫州市橋頭鎮(zhèn)“匯洲半島壹號〞工程工程建設地點：溫州市永嘉縣橋頭鎮(zhèn)壬田村1.2.2工程背景近年來，溫州市在深化住房制度改革、鼓勵住房消費政策的推動下，房地產業(yè)快速開展，房地產投資、開發(fā)、供給、銷售和價格等各項指標都到達了一個歷史新高。但同時也引發(fā)了諸如“這種趨勢還能持續(xù)多久〞、“目前的房地產市場是否過熱〞、“如果持續(xù)增長的趨勢被打斷，會不會引發(fā)風險〞等疑問。當前，溫州永嘉房地產市場運行機制趨于穩(wěn)定，市場體系發(fā)育更加完善。在此過程中，縣政府也累積了比擬豐富的成功的市場調控經歷。隨著“三次跨越〞的戰(zhàn)略任務的展開，加快城鎮(zhèn)建設步伐，提高城鎮(zhèn)水平，促進經濟社會可持續(xù)開展，改變交通條件，改善市容市貌，提高環(huán)境質量和滿足社會消費群體對住房的需求。經過競價溫州匯洲置業(yè)投資成功競得永嘉縣橋頭鎮(zhèn)高速口西南角地塊的國有建設用地使用權，地塊總用地面積33304.5m2，用于開發(fā)建設商住小區(qū)工程及配套設施。1.2.3根據(jù)用地地塊地形地積現(xiàn)狀及擬建工程功能配置，設計單位提出工程建設總體技術經濟指標：·指標單位備注規(guī)劃用地面積33304.5m2合49.932畝建設用地面積29331.1m2總建筑面積85511m2地上建筑面積〔計容局部〕67461m2A住宅面積67011m2其中a高層住宅55660m2b底層住宅11351m2B會所面積450m2地下地下室建筑面積〔不計容局部〕18050m2其中a地下汽車庫15000m2b人防地下室3050m2機動車停車庫626輛其中a地面停車位32輛b地下停車位594輛建筑限高75m建筑占地面積7328m2建筑密度24.98%容積率2.3綠地率30.30%住宅總戶數(shù)626戶1.2.4方案及配套工程設計說明1、總平面設計：1〕總體規(guī)劃布局小區(qū)規(guī)劃用地主要呈西南布局，東西面寬大，南北進深小，7棟主體高層建筑沿基地北側呈折線型貼邊布置，在空間形態(tài)上向南側江面翻開，高層南側布置了適量的多層住宅，小區(qū)沿東側壬田路設置一個主出入口，作為小區(qū)人行和機動車的主出入口。機動車平時主要從該口進出小區(qū)，進入小區(qū)后可直接在主入口右側機動車出入口進入小區(qū)地下室。2〕道路交通規(guī)劃建設理性、有序的交通系統(tǒng)。小區(qū)根本做到了人車分流的交通構造，小區(qū)絕大局部機動車流根本都在小區(qū)出入口處得到解決，少量沿江高檔雙拼住宅，做到車行到戶，私家停車的同時最大程度的減少了機動交通對小區(qū)環(huán)境的影響。3〕景觀規(guī)劃在北側的高層和多層之間形成了一條連續(xù)的景觀帶，同時在多層住宅間形成假設干尺度宜人的組團花園，提高了多層組團的品質。4〕停車系統(tǒng)本區(qū)住宅平均每戶設1個車位，大局部為全埋地下室集中停車的方式，在小區(qū)南側沿江局部少量的低層住宅采用了私家停車入庫，滿足一局部地面停車需要。2、建筑單體建筑設計1〕戶型設計本工程住宅產品為高層住宅和低層住宅，根據(jù)市場需求并結合溫州當?shù)氐奶攸c，根據(jù)住宅的區(qū)域布局和景觀朝向精心設計，戶型功能完整，空間舒適，構造合理，其中住宅每戶均設有前后兩個的院落空間，充分照顧了家居自然化的需求，提高住宅的居住舒適性。高層住宅根本上為東南朝向，有良好的采光、通風和景觀，所有戶型均有南向直接采光的房間。戶型布局良好，功能齊全，分區(qū)明確。廚、衛(wèi)、廳采光充足。私家電梯直接入戶，真正做到了獨門獨戶，最大程度的防止了鄰里干擾。2〕立面造型小區(qū)建筑設計以新古典風格為主，采用三段式的古典建筑設計手法，通過厚重、沉穩(wěn)的外墻材質及豐富的立面細部，凸顯其古典韻味。頂部坡屋頂結合古典柱式的造型，強化其沉穩(wěn)尊貴的特點。建筑形態(tài)呈南北向，棟與棟之間完全錯開以取得最大的景觀視角。每戶南北向均不受建筑遮擋，以滿足社區(qū)對于日照、通風、景觀的高質量人居環(huán)境要求。多層住宅，獨顯尊貴。客廳設計為兩層通高，更進一步伸展室內空間，開闊視野，盡享甌江美景。景觀平臺、陽光平臺、服務平臺的設計滿足生活中不同的功能使用要求。3、構造設計1〕上部構造方案主體構造設計年限50年，依據(jù)現(xiàn)行國家及地方標準規(guī)程設計。構造形式：高層住宅塔樓，采用鋼筋混凝土框架－剪力墻或剪力墻構造，多層住宅采用鋼筋混凝土框架構造。超長塔樓之間設置抗震縫，以提高塔樓的抗震抗風能力。2〕根基及地下室方案本工程主要區(qū)域的地下室層數(shù)為一層，塔樓以外的地下室采用框架構造。本工程的地下室設計關鍵為超長混凝土構造。對于超長構造的抗裂控制、沉降差異的控制，將通過詳細的計算分析、概念分析后進展合理處理，防止設置過多的變形縫。根基:根據(jù)場地概況，本工程根基擬采用樁根基。高層構造擬采用鉆孔灌注樁。地下室區(qū)域，擬采用預應力管樁，以控制造價、加快施工進度。水浮力較大區(qū)域，擬采用灌注樁，以確保樁根基的抗拔承載力。4、給排水設計一〕、給水系統(tǒng)水源:由市政給水管網(wǎng)供水，由壬田路引入兩路DN200mm給水管，供生活用水及消防用水。兩根進水管在建筑物外會合成環(huán)，引一條進水管至地下生活儲水池。生活用水量:最高日用水量為944立方米，最大小時用水量為93立方米。生活給水設備及生活水池設置在住宅地下室，住宅生活水池的容積為200立方米.生活給水系統(tǒng):本工程生活給水系統(tǒng)采用分區(qū)給水方式，生活、辦公、商業(yè)及消防用水分別計量。地下二層至四層采用市政供水；五層及以上分為兩個區(qū)，分別采用變頻調速泵組供水。分別由設在地下室生活水泵房內的2套變頻調速泵組加壓供給，保持供水水壓于0.15至0.35MPa范圍內。熱水系統(tǒng):住宅總戶數(shù)626戶，設計小時耗熱量為2602kW。多層住宅局部以戶為單位采用太陽能集中熱水供給系統(tǒng)，電或燃氣熱水器輔助加熱；高層局部保證上部不少于12層采用太陽能集中熱水供給系統(tǒng)，電或燃氣熱水器輔助加熱，其余每戶熱水采用電或燃氣熱水器加熱。2〕排水系統(tǒng)排水體制:采用雨水和污、廢水分流制，分污水、廢水、雨水3個系統(tǒng)。排水系統(tǒng):總生活排水量為850m3/日，地塊總雨水量：755L/s。污水經化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)，屋面雨水采用有組織排水，小區(qū)雨水收集后排至甌江或市政雨水管網(wǎng)。停車庫廢水經潛污泵提升，排入城市排水管網(wǎng)。雨量計算采用當?shù)乇┯陱姸扔嬎愎?，室外設計重現(xiàn)期取2年，屋頂設計重現(xiàn)期取5年.5、電氣設計1〕、負荷等級根據(jù)建筑類別，本工程負荷分級及電源要求如下：高層住宅及地下車庫的消防設備，備用照明用電，一類高層建筑的客梯、排水泵、生活泵，弱電機房用電為一級負荷，地下車庫照明負荷為二級負荷，其他用電為三級負荷。2〕、供配電系統(tǒng)本工程用于住宅，配套建筑為地下室車庫，設備用房設于地下室；弱電機房及變配電室設在地下車庫設備區(qū)。采用單位用單位面積負荷法估算設備容量和計算負荷如下:住宅類設備安裝容量為:4000KW住宅類設備計算負荷為:1500kW；根據(jù)計算，本工程供電電源采用10kV線路環(huán)網(wǎng)供電，在本地中心區(qū)域地下室設備區(qū)設置1個變配電所，變配電所設備選用由當?shù)毓╇姴块T確定。在地下一層設一臺柴油發(fā)電機，發(fā)電機主用功率為320KW。預估變壓器總安裝容量為1600kVA。低壓配電系統(tǒng)采用~220/380V放射式與樹干式相結合的方式，對于單臺容量較大的負荷或重要負荷采用放射式供電，對于照明及一般負荷采用樹干式供電。消防負荷雙電源供電，其中消防控制室、消防水泵、消防電梯、防排煙風機的雙電源在末端配電箱處自動切換，采取自投不自復方式。4〕、照明設計照明光源一般采用節(jié)能燈和熒光燈〔配電子鎮(zhèn)流器〕，顯色指數(shù)Ra大于80，有特別要求的部位采用白熾燈。照度指標和單位能耗指標滿足國標要求。住宅內照明設計預留燈頭，燈具由業(yè)主自行選購；地下車庫、地下設備房等公共場所，除設計一般照明外，還設計有應急照明系統(tǒng)，其中包括出口指示燈和疏散指示標志。5〕防雷保護、安全措施及接地系統(tǒng)本工程建筑均按三類防雷建筑物設計避雷措施，建筑物內采用總等電位聯(lián)結措施，以提高用電安全水平。所有強弱電系統(tǒng)和防雷系統(tǒng)共用接地體，接地電阻要求不大于1歐。供配電系統(tǒng)接地型式采用TN-S。b、安全措施本工程設控制中心保護系統(tǒng)住宅及地下車庫按一級保護對象設火災自動報警和聯(lián)動控制系統(tǒng)，在住宅一層設一個直通室外的消防控制中心，內設火災自動報警和聯(lián)動控制系統(tǒng)主機設備和消防專用機、火災應急播送擴音機，以及手動聯(lián)動控制盤〔臺〕等設備。系統(tǒng)采用網(wǎng)絡型總線制設備，各有關部位按標準要求設置報警探測器，手動報警按鈕，火災應急播送揚聲器和聯(lián)動模塊等設備。消防控制中心設直撥119的專用.對照明配電線路設置漏電報警系統(tǒng)，以提前發(fā)現(xiàn)電氣故障，降低電氣火災發(fā)生概率。1.2.5投資規(guī)模投資估算說明〔1〕地款價：根據(jù)永嘉縣國有土地出讓成交確認書應付土地出讓費58100萬元，契稅按3%?！?〕前期工程費主要包括工程前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文、地持勘測，以及“三通一平〞、環(huán)境影響評價費等階段的費用；〔3〕、建筑安裝工程費：包括土建工程行造價、水、電、消安裝費用及弱電、變配電設備等，根據(jù)實際參照當?shù)卦靸r水平；〔4〕、其他費用：包括臨時用地費和臨時建設費、招投標、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、工程質量監(jiān)視費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費；〔5〕、公共配套設施建設費：包括物業(yè)經營用房、物業(yè)辦公用房、變電房等建設費用，因建筑筒體不可分割，包含在建筑安裝工程費。〔6〕、根基設施建設費：包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設施等建設費用，以及各種設施與市政設施干線、干管、干道的接口費用。〔7〕、部門規(guī)費：指考慮工程所負擔的與房地產投資有關的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。主要包括高教基金，新型墻體材料專項資金，白蟻防治費，散裝水泥費，環(huán)保噪音費，房屋測繪量，規(guī)劃、防雷、空氣、消防、安防檢測費，檔案管理費等，按政府有關文件規(guī)定的標準計列。2、總投資估算經估算，工程總投資為82959萬元?！餐顿Y詳見下表〕工程總投資估算表單位：萬元序號工程或費用名稱數(shù)量〔計費根基〕單位單價〔元〕/費率合計1開發(fā)建設投資1土地費用598431.1土地出讓金49.932畝581001.2契稅58100m23%17432前期工程費576規(guī)劃、設計、工程勘測等67461m250337三通一平33304.5m260200環(huán)境影響評估費19439萬元0.10%19水土保持19439萬元0.10%193建筑安裝工程費190343.1土建費用16555土建費用67461m212508433地下室18050m2450081233.2設備安裝費用2479地下室通風工程18050m280144水、電、消安裝費67461m21501012變配電設備5600KVA1000560電梯14臺40萬元560弱電及智能化67461m2302024根基設施建設費67461m2604055其他費用19439萬元3.50%6806管理費用19439萬元2.80%5447部門規(guī)費7767.1物業(yè)維修管理資金67461m2906077.2其他部門規(guī)費67461m2251698預備費22015萬元5%11019總投資829591.2.6資金籌措1、資金來源：1〕由建設單位自籌資金63404萬元〔包括資本金〕2〕其余缺乏局部商請銀行貸款及按規(guī)定商品房預銷售收入中解決。2、投資分年投入方案與資金籌措：投資分年投入方案與資金籌措表單位：萬元序號 年份工程 2011年2012年2013年2014年合計1投資總額63404816981693217829591.1工程建設投資6340481698169321782959土地費用5984359843前期工程費576576建筑安裝工程190378327832146619034根基設施建設費3030344405其他費用170170170170680管理費用136136136136544部門規(guī)費776776預備費110111011.2經營資金2資金籌措63404816981693217829592.1自籌資金〔含資本金〕60419604192.2銀行貸款及銷售收入回投298581698169321722540第二章開展規(guī)劃、產業(yè)政策和行業(yè)準入分析2.1開展規(guī)劃分析2.1.1十二五對房地產業(yè)的規(guī)劃中共中央關于十二五房地產規(guī)劃的建議指出：強化各級政府職責，未來五年要加大保障性安居工程建設力度，加快棚戶區(qū)改造，開展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給；要加強土地、財稅、金融政策調節(jié)，加快住房信息系統(tǒng)建設，完善符合國情的住房體制機制和政策體系，合理引導住房需求；加強市場監(jiān)管，標準房地產市場秩序，抑制投機需求，促進房地產業(yè)平穩(wěn)安康開展。根據(jù)《溫州市國民經濟和社會開展第十二個五年規(guī)劃綱要》要求，房地產業(yè)的要加快培養(yǎng)高素管理人才和高技能緊缺人才，大力推進房地產業(yè)創(chuàng)新，鼓勵和支持節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材等析技術、新材料、新工藝、新設備的開發(fā)應用。本工程建設是符合十二五規(guī)劃的要求。2.1.2溫州房地產業(yè)的開展規(guī)劃適應城市開展和人民生活水平不斷提高的要求，健全和完善房地產開發(fā)建設和服務體系，促進我市房地產業(yè)平穩(wěn)安康開展。努力完善商品住宅供給構造。加強引導房地產開發(fā)企業(yè)面向普通居民住房需求，滿足不同消費群體的需求。不斷提高商品房科技含量，積極開展安康住宅和綠色環(huán)保住宅，加快節(jié)能型住宅建設。積極培育各類房地產市場主體。鼓勵和支持有實力、重信譽的房地產開發(fā)企業(yè)強強聯(lián)合和實施跨地域開發(fā)。繼續(xù)標準和簡化二級市場操作程序，擴大存量房交易規(guī)模。扶持一批信譽好、素質高的中介企業(yè)開展抵押擔保、代理經營等專業(yè)化服務。全面實施廉租住房制度，切實保障應保對象的根本居住，努力做到應保盡保。繼續(xù)整頓標準房地產市場秩序。完善市場監(jiān)管制度，加強商品房預售管理，建設健全房地產市場信息披露制度和預警預報制度。公開開發(fā)企業(yè)信息和市場交易信息，對開發(fā)企業(yè)、中介企業(yè)、物業(yè)企業(yè)管理的重點逐步由資質管理向資信管理轉軌。廣泛吸收消費者意見，綜合評價企業(yè)信譽狀況，評價結果向社會公開。本工程的建設，符合當?shù)禺a業(yè)構造調整、區(qū)域經濟開展等規(guī)劃的要求。2.2產業(yè)政策分析在中國經濟轉型的大力推進下，未來房地產業(yè)雖在經濟構造中產業(yè)支柱地位有所淡化，但仍有廣闊的開展空間。近幾年是中央宏觀調控力度不斷加強。在國土資源部發(fā)布《國土資源關于改良報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》和《關于加強房地產用地供給和監(jiān)管有關問題的通知》等政策的陸續(xù)出臺后，宏觀調控對經濟增長各方面的影響逐步表達出來?！澳壳罢谧ゾo制定《‘十二五’城鎮(zhèn)住房建設規(guī)劃和中長期建設規(guī)劃》〞中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中一透露，“十二五〞期間全國住房建設總量比擬大，估計每年商品房建設大概在600萬套左右，保障性安居工程500萬套左右。2011年，溫州房地產開展正經歷著對這種大環(huán)境的不斷適應過程。從政策背景看，國家實施一系列宏觀調控政策，其目的和任務是要熨平經濟波動，防止經濟起伏過大，使穩(wěn)定增長的態(tài)勢盡量維持更長時間。目前經濟根本向著宏觀調控的預期方向開展。從近年來我市經濟運行情況看，總體保持穩(wěn)健開展的態(tài)勢，特別今年上半年以來出現(xiàn)了一些有利于經濟開展的積極變化，經濟增長的根基得到穩(wěn)固。投資增長態(tài)勢良好，消費市場平穩(wěn)增長，財政收入繼續(xù)快速增長，城鎮(zhèn)居民收入增幅有所上升，農村居民增收程度加大。本工程符合房地產業(yè)政策。2.3行業(yè)準入分析本工程開發(fā)建設符合由全國人民代表大會常務委員通過的《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國地是管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》以及國務院公布的《城市房地產開發(fā)經營管理條例》的具體措施等產業(yè)政策要求。本工程的承當單位溫州匯洲置業(yè)投資具備了相應的開發(fā)資質，同時擁有了雄厚的經濟實力，具備承當本工程建設的能力。第三章資源開發(fā)及綜合利用分析3.1資源開發(fā)方案土地是稀缺資源，在中國這塊土地上，相對于我們的人口可居住的土地更是稀缺資源。因此長遠來看，一定有一個土地供給緊張的問題。在這樣一個有限的稀缺的土地上，合理開發(fā)、利用土地顯的至關重要。該工程基地南臨甌江，并同原生態(tài)的西洲島隔江相望，北倚壬田山，形成背山面水之勢，臨近規(guī)劃的橋頭商務中心，未來區(qū)域性服務配套完善。本地塊是一個集高層公寓，低層住宅于一體的高品質住宅區(qū)，建設成商住樓是土地合理利用的充分表達，從經濟學角度來講價值是取有效的。3.2資源利用方案工程占用土地符合橋頭土地利用規(guī)劃，嚴格執(zhí)行有關土地管理的法律、法規(guī)，切實做到了依法、科學、合理用地。本地塊建設為商住樓，所在區(qū)域周邊交通便利，生活設施配套齊全，是建設商住小區(qū)的理想地段。整個工程的土地的容積率到達2.3，建筑密度為24.98%，該塊土地經本工程實施后，在相當程度上使原有土地資源獲得了較為充分的利用。3.3資源節(jié)約措施土地的稀缺性在我國表現(xiàn)得尤為突出，人多地少，耕地資源嚴重稀缺是我國的根本國情。960萬平方公里的陸地國土，70%是山地，人均耕地資源只及世界人均水平的三分之一。截止2004年，全國有13億多人口，耕地只有18.51億畝，其中，根本農田16億畝。人均耕地面積僅有1.43畝，不及世界平均水平的一半。我們利用不到世界10%的耕地，養(yǎng)活了占世界22%的人口。這既是中國創(chuàng)造的一個奇跡，同時也是中國經濟開展道路上一個關鍵的制約因素。這樣的國情決定了我們在土地利用上必須實行節(jié)約和集約用地原則。依據(jù)我國國情，土地集約化是以較少生產要素投入創(chuàng)造更多社會財富的重要途徑。我國城市建設攤大餅、拉架子的時代將成為過去，對土地的精細使用勢在必行，“節(jié)約集約是國情的必然選擇。〞目前，國土資源部正在研究制定相關政策，以期通過調整土地收益分配關系和嚴格收益管理，探索鼓勵節(jié)約用地的利益機掉，從而充分調動各地行業(yè)節(jié)約集約用地的積極性。從土地的開源節(jié)流來看，國家進一步提出了循環(huán)經濟地以節(jié)約、集約利用土地的核心思想為指導來具體貫徹實施了。在土地利用規(guī)劃和用途管制的實施中，很多是以土地管理、復墾和污染土地防止與修復的手段來到達循環(huán)經濟中物質循環(huán)的“減量化、再利用、資源化〞的。就是說，要從源頭上減少土地開發(fā)使用的供給量，充分保護土地資源特別是耕地資源的數(shù)量。而再利用就是系指資源的反復利用，這里有三個方面的含義：一是提高指數(shù)，利用科學的套作措施來提高土地的利用率；二是采用土地生態(tài)環(huán)境，使土地資源能夠屢次利用；三是通過土地管理使合理利用的土地得以高效利用，實現(xiàn)土地的增量和生產力的提高。第四章節(jié)能方案分析4.1我國能耗狀況分析我國是一個資源相對短缺的國家，土地、森林、水、能源以及各種礦產資源，人均占有率都居世界的倒數(shù)幾位。我國煤資源總量約1萬億噸標煤。但據(jù)《2004中國煤炭開展報告》顯示，已探明可直接利用的煤炭資源僅1886億噸。能源利用率只有32%，比興旺國家低10人百分點，單位產值能耗為世界水平的2.3倍，主要產品單位能耗從國外先進水平高40%，常年能源消費量約為16億噸標煤。專家預測，假設不采取強化節(jié)能措施，到2020年，能源消費總量將達31億噸標煤。石油對外依存度將到達50—60%，這將對我國能源生產和供給產生巨大壓和。節(jié)能是我國經濟可持續(xù)的重要舉措。我省也明確提出了在“十二五〞時期單位生產總值能源消耗爭取下降15%的經濟社會開展目標。從去年全國節(jié)能指標完成情況分析，喜優(yōu)并存，形勢依然十分嚴峻，節(jié)能措施力度有待進一步加大，把節(jié)約能源作為轉變經濟增長方式的主攻方向。改革開放以來，房地產業(yè)得到了長足地開展，同時拉動了國民經濟的增長，改善了城市面貌，人居住房質量有所改良。但我們的經濟增長長期是靠資源的高投入、高能耗、高污染，來支撐，處于不協(xié)調、難循環(huán)、低效率的粗放式經濟增長方式，從資源的勘探、開發(fā)、利用來看，我們走的是依靠高消耗粗放經營式的經濟開展之路，存在高投入、低產出的現(xiàn)象，建筑改造過程中的能耗比擬高。創(chuàng)造單位GDP所用的能源材料，消耗的資源以及帶來的環(huán)境污染在全世界是最高的。新中國成立50多年來，我國的GDP大約增長了10倍，而礦產資源的消耗增長了40多倍，目前我國的萬元GDP能耗是世界平均水平的3.4倍，是日本的9.7倍，33種主要產品的單位能耗比國際平均水平高出46%。所以我們不能單純追求經濟總量的增長作為衡量開展的唯一標志。房地產建設更要大力提倡建筑節(jié)能，促進人與自然、經濟和社會全面協(xié)調開展。要從主要依靠資源投入的粗放型增長方式向資源節(jié)約的技術型增長方式轉變。房屋建筑是各類消費品中耗用資源最多，同生態(tài)環(huán)境結合最密切的產品，每年耗用各種資源近40億噸，而現(xiàn)有建筑中符合節(jié)能要求的不到5%，每年新建房屋中80%以上是高耗能建筑，節(jié)約能源和資源的任務十分繁重但也十分必要的。4.2節(jié)能設計分析一、建筑節(jié)能溫州屬夏熱冬冷地區(qū)，遵照浙江省《居住建筑節(jié)能設計標準》及《公共建筑節(jié)能設計標準》的規(guī)定，對建筑物采取必要的措施，以求到達節(jié)能50%的節(jié)能目標。1、居住局部建筑節(jié)能設計1.2外窗、陽臺門及戶門傳熱系數(shù)：1-6層外窗及陽臺門的氣密性等級為：≥3；外窗采用單框低輻射中空玻璃，斷熱鋁合金型材，K=2.5~3.0；陽臺門采用單框低輻射中空玻璃，斷熱鋁合金型材，K=2.5~3.0；戶門采用功能戶門，K=1.5。1.3圍護構造：屋面為倒置式保溫屋面，25厚擠塑聚苯板保溫層；情急聊混凝土找坡，傳熱系數(shù)：0.90，熱惰性指標：D=3.1；外墻為240厚加氣混凝土砌塊，外抹20厚水泥砂漿，料彈性底漆，傳熱系數(shù)：K=0.88二、給排水節(jié)能1、節(jié)能措施生活用水盡量利用市政水壓，有效節(jié)約電能。2、節(jié)水措施2.1采用節(jié)水型衛(wèi)生潔具及配水件2.2公共衛(wèi)生間采用感應式水嘴和感應式小便器沖洗閥2.3各用水部門均采用計量收費2.4綠化用水設置單獨用水量裝置2.5水池、水箱溢流水位均設報警裝置，防止進水管閥門故障時，水池、水箱長時間溢流排水三、電氣節(jié)能1、本工程電氣設備均選用環(huán)保節(jié)能型設備，比方照明光源采用高效節(jié)能燈。2、本工程室外箱變、樓層配電間的選址均靠近用電負荷中心，以減少電壓損耗和節(jié)約電纜；在電纜的使用選型中，采用輻照交聯(lián)電纜，該產品載流能力較高，可以降低銅耗，最終到達節(jié)能效果。3、采用低耗能的變壓器并使之在最經濟條件下運行。4、在施工時盡量做到三相平衡供電，同時提高功率因素。四、屋頂采用分散式供熱系統(tǒng)1、住宅廚房、衛(wèi)生間均設豎井到達屋頂獨立排放，各類機械設備均選用低噪音型號產品，排水雨、污分流。2、衛(wèi)生防疫日照設計滿足大寒日滿窗日三小時的要求。戶型南北通透，通風良好。3、各建筑均為板式多層，體型系數(shù)小，采用先進的構造措施及節(jié)能建材，充分做好建筑圍護構造的保溫、隔熱，隔熱最大限度低人工能源的損耗。第五章建設用地、征地拆遷及移民安置分析橋頭半島基地南臨甌江，并同原生態(tài)的西洲島隔江相望，北倚壬田山，形成背山面水之勢，臨近規(guī)劃的橋頭商務中心，未來區(qū)域性服務配套完善，該區(qū)塊總用地面積33304.5㎡，所在區(qū)域地勢平坦、交通便捷，環(huán)境適宜，是建造商住適宜地段。本工程建設用地已屬國有土地，現(xiàn)由國土資源局組織土地說用權掛牌出讓，已不涉及征地、補償。移民安置等問題。第六章環(huán)境與生態(tài)環(huán)境影響分析6.1環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀1.橋頭鎮(zhèn)概況橋頭鎮(zhèn)位于浙江省永嘉縣西南部，甌江中下游北岸，金麗溫高速公路和49省道自西向東橫穿鎮(zhèn)境，菇溪自北向南貫穿全境。東鄰橋下鎮(zhèn)，南與溫州市鹿城區(qū)隔江相望，西連青田縣溫溪鎮(zhèn)，北接西溪鄉(xiāng)。面積90.60平方千米。系中國最正確投資環(huán)境百強鎮(zhèn)，浙江省小城鎮(zhèn)綜合改革試點鎮(zhèn)，溫州30經濟強鎮(zhèn)。2002年，“中國拉鏈之鄉(xiāng)〞、“中國紐扣之都〞先后實至名歸。2.氣象、水文橋頭地處亞熱帶季風氣候區(qū)，氣候溫暖濕潤，熱量豐富，光照適中，無霜期長，降水豐沛。平均年日照時數(shù)為1885.9小時，歷年平均總輻射量為105.5千卡／平方厘米。6.2生態(tài)環(huán)境影響分析1〕建設期環(huán)境影響分析：1、對大氣環(huán)境影響：施工過程中對大氣環(huán)境的污染主要為工地揚塵。主要發(fā)生在鉆探、打樁、挖土、鋪澆地面、材料運輸、裝卸、堆存、攪抖等過程中產生的揚塵。減少露天堆放和保證一定的含水率及減少裸露地面是減少風力起塵的有效手段。也應注意在雨水偏少的季節(jié)與情況下，指定必要的措施。2、對水環(huán)境影響：施工期間產生的污水對水環(huán)境造成污染，主要由在根基施工和打樁施工階段產生的含泥漿地下水、施工人員產生〔含糞便污水〕以建筑垃圾、棄土、水泥、砂、灰堆放過程中被雨水沖刷產生的污水的排放，造成泥砂沖入市政管網(wǎng)及河道，造成堵塞管路、排水不暢，影響管網(wǎng)的正常功能。根基施工期產生的泥漿廢水排放前必須先在簡易沉淀池內沉淀后才能排放；在施工場地建筑簡易廁所和化糞池，對施工隊伍生活污水中污染物含量高的糞便污水進展統(tǒng)一處理，使污水在池中充分停留消化，上清液用臨時排放管排放。3、對聲環(huán)境影響：根據(jù)施工機械進展類比調查，推土機、打樁機等各種建筑機構施工過程，白天尤其是夜間可能超限值，對周圍聲環(huán)境敏感區(qū)域，影響較大。在施工作業(yè)中必須合理安排各類施工機械的工作時間，尤其是夜間嚴禁打樁機等強噪聲機械進展施工，減少這類噪聲對附近居民的影響，同時對不同施工階段，對施工場界進展噪聲控制。施工噪聲影響是短期的，只要注意調整施工時間等事項，是可以將施工噪聲影響減至最低的。4、施工過程中產生一定建筑垃圾與生活垃圾。管理部門應妥善安排收集，生產垃圾盡量回收利用，不能利用的剩余局部與生活垃圾一起統(tǒng)一由環(huán)衛(wèi)部門集中處理。2〕營運期環(huán)境影響分析：1、對大氣環(huán)境影響：本工程的主要功能為商住樓，設置有廚房吸排油煙機、停車場排放的尾氣、煙氣、廢氣對大氣環(huán)境有一定的影響。油煙廢氣經吸排油煙機處理后，油煙去除率一般能到達60%，并引至屋頂排放后，預計對環(huán)境影響不大。本工程擬對地下車庫內的空氣進展誘導式通風，一方面稀釋車庫內的有害氣體，另一方面有利于室內空氣流通。2、對水環(huán)境影響：工程廢水居民住宅、商場排放的生活污水。根據(jù)測算，本工程生活總排水量850噸/日，由于生活汗水含有氨氮、CODcr等超標，對環(huán)境產生一定影響。生活污水經凈化沼氣池處理達標后排入市政污水管網(wǎng)。3、對聲環(huán)境影響：本工程為商住綜合樓，因些不存在工業(yè)噪聲。小區(qū)內部的噪聲源是交通噪聲，車輛出入車庫及車庫排風口噪聲，商場噪聲和空調等家點產生的噪聲以及貨物裝卸產生的噪聲。外環(huán)境對小區(qū)內的噪聲影響主要來自于仁慈路及新安路和電力路的道路交通。針對噪聲污染的措施：合理布局，盡量將水泵房、車庫、發(fā)電機房等高噪聲設施用房布置在地下層，加強綠化，在住宅與道路之間設置綠化隔離帶。發(fā)電機選用低噪聲設備，設備根基應安裝減振墊或阻尼減振器，放置發(fā)電機設備的房間、建筑應采取有效的減振、吸聲等治理措施。對車庫排風機房、水泵進展隔聲降噪處理，如采用隔聲門窗，在墻壁貼絨布等吸聲材料等。合理規(guī)劃車流、物流、人流線路，場地內制止車輛鳴叫喇叭，限制車速，加強交通管理。4、固體廢棄物本工程固體廢物主要為商業(yè)活動和入住居民生活活動產生的生活垃圾。固體廢棄物統(tǒng)一收集，集中堆放，再由城市環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一進展衛(wèi)生填埋。6.3生態(tài)環(huán)境保護措施1〕水地流失防治方案工程水土流失防治區(qū)域包括工程建設區(qū)和直接影響響區(qū)，其中直接影響區(qū)主要是土石方的運輸和人為活動對附近植被的損壞。因此，在施工過程中，施工單位必須加強現(xiàn)場管理，監(jiān)理單位應加強監(jiān)視，減少對征地范圍以外地區(qū)植被的損壞。水地流失防治方案如下：1、填筑根基時，應選擇非雨季施工；2、對于填筑土石方尚未使用應做好攔擋措施；3、對于施工臨時設施，占用的主要為工程用地區(qū)。施工完畢后，撤除臨時建筑物，消除建筑垃圾，做好清場掃尾工作。4、在工程運行時，商住樓生活污水、廢水管道應排入市場政排污管道，嚴禁居民把生活垃圾及生產廢水、污水直接傾倒或排入河道，以免污染水質。2〕根據(jù)水土保護方案與主體工程“三同時〞的同則，各項水土保持措施的實施進度與相應的工程進度相銜接。各項水土保持措施應與主體工程同步實施，總體上要求工程措施和植物措施應與主體工程同步完成。只要工程建設單位和施工單位認真做好水土保持防治措施，落實水土保持投資，將可使新增的水土流失得到有效控制，維護和改善居住區(qū)生態(tài)環(huán)境。6.4地質災害影響分析〔1〕場址工程地質未勘。參照附近已勘工程地質資料，該場址不應有流沙、滑坡斷層等不良地質存在，適宜地面建筑。在根基施工圖設計時，應進展地質詳勘。〔2〕根據(jù)全國地震帶劃分，本區(qū)屬東南沿海地震帶東北段，系少震、弱震區(qū)，遠場地震涉及影響是本地區(qū)的主要震害特征之一。核定本區(qū)地震列席為6度區(qū)域。根據(jù)國家《建筑抗震設計標準》〔GB11—89〕規(guī)定，建筑按設防烈度六度進展抗震設計。第七章經濟影響分析7.1測算《工程》的經濟效益7.1.1測算依據(jù)設定1、工程建設期為4年，產銷率100%，銷售時間3年，產品預計在取得預售后再開場預售。2、銷售價格的設定住宅平均售價17000元/m2車位平均售價8萬元/個3、銷售收入分期比列確實定面積為67011m2住宅預計在2012年銷售33.3%，2013年銷售33.3%，2014年將剩余的33.3%全部銷售完畢。本工程地下停車位62個，預計2014年將全部銷售完畢。收入估算及資金回籠進度序號內容面積〔m2〕單價〔元/m2〕總收入〔萬元〕2012年2013年2014年1住宅67011170001139193797337973379732車位6268萬元/個500850083合計1189273797337973429814、貸款資金利息以年息5.40%計；5、稅費按國家和地區(qū)規(guī)定政策交納。營業(yè)稅及附加稅率為5.7%，所得稅稅率為25%。7.1.2總本錢估算經測算，工程投資總本錢為90927萬元，每平方單價本錢為13478元。工程投資本錢估算表序號本錢工程總本錢〔萬元〕單位本錢〔元/M2〕1土地費用5984388712前期工程費576853建筑安裝工程1903428214根基設施建設費405605其他費用6801016管理費用544817部門規(guī)費7761158預備費11011639開發(fā)本錢829591229710營業(yè)稅及附加6779100511銷售費用118917612投資總本錢90927134787.1.3財務效益工程銷售總收入為118927萬元，銷售稅金及附加6779萬元，利潤總額為31216萬元。上交所得稅7804萬元。工程稅后利潤為23412萬元。損益預測表序號項目金額〔萬元〕建設經營期年份1189273797337973429811銷售收入82959634048169816932172總本錢費用67792164216424503營業(yè)稅及附加11893803804304銷售費用28000-634042726027260401015利潤總額63404272602726088856彌補以前年度虧損2800000312167應納稅所得額70000078048所得稅21000-634042726027260234129稅后利潤118927379733797342981財務盈利能力分析1、投資利潤率和投資利稅率。投資利潤率〔投資利稅率〕是工程投資利潤〔利稅〕與工程投資的比值，為靜態(tài)指標，反映的是本工程的盈利能力。本工程分別為25.75%和34.33%投資利潤率：投資利稅率：2、通過全部財務凈現(xiàn)值計算，計算期內，工程內部收益率為21.40%，投資回收期為3.22年〔含建設期〕7.1.5財務清償能力分析工程投資現(xiàn)金流量表序號年份工程建設期經營期合計2011年2012年2013年2014年1現(xiàn)金流入03797337973429811189271.1銷售收入3797337973429811189271.2其他收入2現(xiàn)金流出63404107131071310684955142.1建設投資6340481698169797422.2營業(yè)稅及附加21642164245067792.3銷售費用38038043011892.4土地增值稅2.5所得稅0780478043凈現(xiàn)金流量-63404272602726032297234124累計凈現(xiàn)金流量-63404-36145-8885234125稅前凈現(xiàn)金流量-63404272602726040101312166稅前累計凈現(xiàn)金流量-63404-36145-888531216財務內部收益率〔稅前〕21.36%財務內部收益率〔稅后〕16.98%財務凈現(xiàn)值〔i=13%〕9860財務凈現(xiàn)值〔i=13%〕4451投資回收期〔含建設期〕3.22投資回收期〔含建設期〕3.28參見借款還本付息估算表。借款還本付息估算表單位：萬元序號工程合計2011年2012年2013年備注1借款及還本付息1.1期初借款本息累計2985本金29858169年利率5.40%利息1.2本期借款1115429858169年中1.3本期應計利息812211.4本期還本1115411154年末還款付息1.5本期付息384813032借款歸還資金來源2.1利潤2.2可利用售房收入11154111542.3折舊費2.4攤銷費2.5其他還款資金384384本工程在目前條件下具備足夠財務清償能力。7.1.6資金平衡能力分析參見資金來源與運用表資金來源與運用表單位：萬元序號工程合計2011年2012年2013年2014年1現(xiàn)金來源190500634044614237973429811.1銷售收入1189273797337973429811.2出租收入1.3自營收入1.4自籌資金〔含資本金〕60419604191.5長期借款11154298581691.6短期借款1.7回收固定資產余值1.8回收經營資金1.9凈轉售收入2資金運用10246563404222511071360962.1開發(fā)建設投資79742634048169816932172.2經營資金2.3運營費用11893803804302.4修理費用2.5經營稅金及附加67792164216424502.6所得稅2.7應付利潤2.8借款本金歸還11154111542.9借款利息支付3843843盈余資金880352389027260368854累計盈余資金238905115088035經濟效益測估綜合從財務分析說明，工程早計算期內的財務效益較好，投產后都可獲得較好的利潤。投資利潤率達27.75%，投資利稅率34.33%，內部收益率21.36%，遠高于銀行同期利潤。較好的財務盈利性，說明工程在經濟上是可行的。7.2經濟影響分析7.2.1房地產對總體經濟的影響二十年來，特別是近幾年，隨著城市居民住房制度改革的推進、城市化進程的加快和國家積極財政政策的實施，我國房地產業(yè)得到了長足的開展，對固定資產投資，對國民經濟開展起到了重要作用。1、房地產開發(fā)投資增長速度持續(xù)快于全社會固定資產投資和國內生產總值增長速度。作為全社會固定資產投資的一局部，房地產開發(fā)投資快速增長，從1986年的101億元增加到2004年的13158億元，18年間增長130倍，年均增長31.1%，明顯高于同期全社會固定資產投資18.9％和國內生產總值〔支出法現(xiàn)價〕15.7％的年均增速。2、房地產開發(fā)投資占固定資本形成的比重不斷上升。由于房地產開發(fā)投資持續(xù)快速增長，其占全社會固定資產投資的比重從1986年的3.2％上升到1997年的12.7％和2004年的18.8%。1997-2004年，房地產開發(fā)投資增量占全社會固定資產投資增量的22％，成為影響固定資產投資規(guī)模和速度的重要力量。3、房地產開發(fā)投資對我國經濟增長的奉獻率逐步提高。1997年，扣除土地購置費后的房地產開發(fā)投資占國內生產總值的比重為3.9％，2004年提高到7.5％。1997－2004年間，扣除土地購置費后的房地產開發(fā)投資的增量占GDP增量的比重到達11.6％，即房地產開發(fā)投資對GDP增長速度的奉獻率為11.6％，其中，2004年到達13％。這還不包括房地產對其它產業(yè)以乘數(shù)效應產生的間接拉動。7.2.2房地產對關聯(lián)產業(yè)的影響房地產業(yè)在國民經濟鏈條中處于中間環(huán)節(jié)，會對關聯(lián)產業(yè)產生需求。從生產法角度看，房地產投資主要由建筑企業(yè)具體完成，可以粗略看作是建筑業(yè)總產出的一局部。而建筑業(yè)最重要的幾個關聯(lián)行業(yè)分別是：機械設備制造業(yè)、金屬產品制造業(yè)、建筑材料及其他非金屬礦物制品業(yè)、化學工業(yè)、煉焦、煤氣及石油加工業(yè)、采掘業(yè)。根據(jù)2000年投入產出表，大體估算，每100元的房地產需求〔或建筑業(yè)的產出〕可以帶動34元的機械設備制造業(yè)需求、33元的金屬產品制造業(yè)需求、19元的建筑材料及其他非金屬礦物制品業(yè)需求、19元的化學工業(yè)需求、17元的煉焦、煤氣及石油加工業(yè)需求、17元的采掘業(yè)需求。綜合對所有行業(yè)的影響，每100元的房地產需求，大約會影響其它行業(yè)215元的需求，如果再加上房地產自身的需求，會影響315元的總產出。7.2.3房地產對居民消費的雙重影響一方面，投資房地產可以帶動住房消費、建材消費和耐用消費品的消費，以及建筑工人特別是農民工的日常消費；另一方面，也會擠占居民其他消費支出。第八章社會影響分析8.1社會影響效果分析8.1.1房地產是支柱型產業(yè)，對構建和諧社會是至關重要的我們的城市開展、人居環(huán)境建設和房地產工作，都必須切實圍繞構建和諧社會而展開。構建社會主義和諧社會是人與人之間、人與自然之間的和諧，城市和人民環(huán)境是這兩個層面的結合點和載體是構建和諧社會的重要方面，房地產業(yè)則是為城市開展和人民環(huán)境建設服務的支柱產業(yè)。房地產業(yè)的開展為構建和諧社會做出了巨大的奉獻。8.1.2溫州市是我國十四個沿海開放城市之一，是浙江省、華東地區(qū)重要的工業(yè)、商貿、港口城市和對外經濟貿易的窗口，是浙南經濟、文化、交通中心，連續(xù)八年來經濟增速都在12%以上，是中國十大最具經濟活力的城市之一。城市建設日新月異，建成區(qū)進一步擴大，道路面積增長，綠地面積大幅上升，城市交通、供水供電、環(huán)境質量、人居條件等明顯改善，人民生活水平顯著提高。在新的歷史條件下，市委市府提出加快構筑大都市區(qū)框架，增強城市集聚和幅射功能，穩(wěn)固省域三大中心是位，按照“拉框架、強功能、提檔次、優(yōu)環(huán)境〞的要求，推動城市開展由“甌江時代〞向“東海時代〞跨越，由濱江城市向濱海城市邁進。實施城市建設的“東拓、西優(yōu)、南接、北聯(lián)〞戰(zhàn)略，著力構筑大都市“一主二軸五組團〞的格局，強化城市綜合功能，提高城市品位，推進城鄉(xiāng)一體化建設。根據(jù)永嘉縣委、縣政府實施的“三帶〞戰(zhàn)略，按照‘接軌溫州，中心突破；城鄉(xiāng)一體，協(xié)調開展’的總體思路，實行分區(qū)布局，分類指導，把沿江地區(qū)建成工業(yè)興旺、三產繁榮的現(xiàn)代化濱江新城。要加快永嘉縣城市化進程，全力建設中