北京朝外大街商業(yè)中心及其輻射商圈調(diào)研報告

商圈調(diào)查的基本內(nèi)容“商圈”是流通企業(yè)吸引顧客的市場空間和地理區(qū)域。商圈的大小，取決于企業(yè)的經(jīng)營力、消費者購買行為、及外部基礎(chǔ)環(huán)境。以下是北方縱橫商圈調(diào)查基本內(nèi)容要目：企業(yè)內(nèi)部因素：業(yè)種和業(yè)態(tài)，企業(yè)規(guī)模，品牌信譽，經(jīng)營水平針對不同行業(yè)、不同業(yè)態(tài)、不同目標市場定位的企業(yè)進行研究，必須根據(jù)其現(xiàn)有規(guī)模、可實現(xiàn)的擴張趨勢、品牌影響與經(jīng)營力等多方實際，進行調(diào)研設(shè)計，這樣才能保證調(diào)研結(jié)果的有效性。外部基礎(chǔ)環(huán)境：人口環(huán)境，基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境，社會經(jīng)濟環(huán)境，市場競爭環(huán)境“商圈人口環(huán)境”包括人口密度，人口區(qū)域分布，人口結(jié)構(gòu)，人口質(zhì)量

“社區(qū)經(jīng)濟環(huán)境”包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，街區(qū)建設(shè)規(guī)劃，工商財政與稅務政策

“基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境”包括商圈內(nèi)基礎(chǔ)建筑設(shè)施，居民住宅狀況，交通狀況，社區(qū)分類檔次

“市場競爭環(huán)境”包括市場空間與市場份額，商圈飽和度，商品供應鏈，競爭對手狀況

消費行為習慣：購物場所選擇，優(yōu)先購物場所，購物頻率，單次消費金額，分類消費金額，交通工具

消費者購買行為調(diào)查，旨在透視消費者及其生活方式，把握關(guān)鍵的競爭優(yōu)勢，研究區(qū)域內(nèi)市場總量和消費需求趨勢，確定應該并可以屬于本企業(yè)的市場份額。北方縱橫的商圈分析不同業(yè)態(tài)、不同目標市場，以及不同產(chǎn)品、不同擴張方式的零售、服務業(yè)投資者，對商圈分析的角度會明顯不同。通常由于投資決策人的不同風格也會對商圈分析行為帶來重大影響。根據(jù)研究項目的側(cè)重點不同，綜合運用以下多種方法對商圈類型進行劃分按企業(yè)對消費者吸引力的空間層次劃分:核心商圈,次級商圈,邊緣商圈

按消費人口的居住穩(wěn)定性或流動性劃分:常住人口商圈,工作人口與在校學生商圈,流動者商圈

按消費者群體使用的購物交通工具劃分:步行者商圈,非機動車商圈,機動車商圈

還可以按企業(yè)經(jīng)營方式和商品類別劃分:零售商圈,批發(fā)商圈,A類商品商圈,B類商品商圈...“B&C.商圈測定模型”：從項目所在城市實際、所在地段實際和目標場地的特殊性出發(fā)，對商圈進行測定成功的國內(nèi)商業(yè)、服務業(yè)公司和跨國零售巨頭對商圈的測定，從不千篇一律，墨守成規(guī)，而是努力掌握項目周邊環(huán)境的真相，尋求符合“市情”、“民情”的項目場地。北方縱橫依據(jù)數(shù)年實踐，潛心研究了眾多成功企業(yè)的商圈測定思想與商定實踐，同時借鑒部分常用測定法則或測定模型（如零售引力法則，顧客吸引力赫夫法則，康帕斯商圈模型，日本通戶省商圈模型），創(chuàng)造性地提出了具有自主知識產(chǎn)權(quán)的“B&C.商圈測定模型”,并開始在客戶服務實踐中運用。綜合比較基礎(chǔ)上的商圈研究大多投資人會通過對投資區(qū)域的繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施、交通狀況、客流量或人口密度，以及同業(yè)競爭環(huán)境的調(diào)查研究，依據(jù)經(jīng)驗模型，做出是否選擇某地投資、如何投資的決策。有些投資人會邀請專業(yè)顧問，以專業(yè)方法對初步選中的區(qū)域做商圈分析，以確定區(qū)域投資方案。那么，這里所說的“投資區(qū)域”是如何確定的呢？第一種方式：先劃定區(qū)域，然后考察這個區(qū)域中的商業(yè)環(huán)境和人口環(huán)境。即：不做廣泛比較，只對已經(jīng)“看好”的某一個或某幾個區(qū)域進行局部研究。相關(guān)多的企業(yè)就是這樣做出選址決策的。更有個別的“商圈調(diào)研”活動，甚至僅為負責人指定的投資區(qū)域做“領(lǐng)導決策英明”的“論證”。第二種方式：“綜合分析基礎(chǔ)上的商圈選擇”方式。強調(diào)對整座城市的商業(yè)環(huán)境和人口布局做詳細調(diào)研，而后在綜合分析、比較基礎(chǔ)上，確定最適當?shù)耐顿Y區(qū)域，進而對目標區(qū)域進行更加深入的研究。我們可以舉出不少例子說明投資人不采用“綜合分析基礎(chǔ)上的商圈選擇”也可以取得成功。但不可否認的是：用這種方法選擇投資區(qū)域后失敗的案例，比“綜合比較基礎(chǔ)上的商圈選擇”者多得不計其數(shù)！國際著名的零售商業(yè)巨頭無一不是在綜合比較基礎(chǔ)上確定投資區(qū)域的典范。他們成功了，他們成功得的令大批曾經(jīng)占盡優(yōu)勢的國內(nèi)商業(yè)精英失色！北方縱橫在深入研究國際零售商業(yè)公司成功的商圈選擇經(jīng)驗基礎(chǔ)上，倡導零售商業(yè)投資人在“廣泛的綜合比較基礎(chǔ)上進行商圈選擇”，并且為投資人提供可以方便進行“綜合比較”的數(shù)據(jù)支持。希望這種服務能幫助零售商業(yè)投資者少走些彎路，成功選擇投資區(qū)域，并對選定區(qū)域進行科學分析，努力使這個區(qū)域創(chuàng)造更大投資回報。

街區(qū)購買力分類研究依據(jù)大量一手調(diào)查獲取的人口數(shù)據(jù)[常住人口/外來人口/工作人口/在校學生和其他流動人口等]、消費行為數(shù)據(jù)和社區(qū)居住環(huán)境數(shù)據(jù)，綜合利用社會階層指標、社區(qū)環(huán)境指標和消費行為指標，對千差萬別的城市居民區(qū)進行基礎(chǔ)劃分，為零售、服務、地產(chǎn)、金融企業(yè)的市場進入、區(qū)域開發(fā)和成功制定市場細分戰(zhàn)略提供數(shù)據(jù)支持。城市社區(qū)購買力分類街道/鄉(xiāng)鎮(zhèn)購買力分類不同區(qū)域的消費群體分類“街區(qū)購買力分類研究”和“商圈分類研究”項目，在將眾多城市街道/社區(qū)劃分為“高消費力”、“中高消費力”、“中消費力”、“中低消費力”和“低消費力”等五類居民區(qū)的基礎(chǔ)上，進一行細分為眾多購買力水平,或眾多基本類別的微型區(qū)域。分類報告可以為企業(yè)決策者提供有關(guān)市場細分的精確數(shù)據(jù)和市場潛力分析。城市社區(qū)或街區(qū)是現(xiàn)代商業(yè)市場的基本單元，是組成商業(yè)市場“機體”的多種類“細胞”。人以群分。生活在各自社區(qū)的消費者們有著相互接近的消費習性和購買力水平。而各個社區(qū)之間的差異，又造就了千差萬別的社區(qū)類型。在商圈輻射區(qū)域日趨縮小的情況下，深入分析社區(qū)消費人口和社區(qū)購買力類型，對于成功調(diào)整市場營銷策略有著越來越重要的作用。經(jīng)過幾年調(diào)研，北方縱橫創(chuàng)建了"中國街區(qū)購買力分類系統(tǒng)"。這個"系統(tǒng)"建立在對城市社區(qū)消費人口的數(shù)據(jù)分析和GIS(地理信息系統(tǒng))空間數(shù)據(jù)開發(fā)相結(jié)合的基礎(chǔ)之上，開拓了包括數(shù)據(jù)報告、文字分析、地理信息和圖片在內(nèi)的完整信息系統(tǒng)。這個系統(tǒng)可以為零售業(yè)投資選址(商圈選擇)提供數(shù)據(jù)支持；也可以對現(xiàn)有零售終端進行評估。這個系統(tǒng)可以回答類似以下一些問題：?在中國一二級城市中，哪里是你的目標用戶最多的街區(qū)？或者說，想花錢買你產(chǎn)品的人在哪里？例如：哪些街區(qū)是“奢華之區(qū)”、“富人之區(qū)”、“小康之區(qū)”、“貧困老區(qū)”、“時尚新區(qū)”或者“公房社區(qū)”？哪些街區(qū)是“超高購買力街區(qū)”、“高購買力街區(qū)”、“中購買力街區(qū)”、“低購買力街區(qū)”“超低購買力街區(qū)”？哪些地方是土著人口、外來人口或勞工群體集中的居住區(qū)?哪些地區(qū)是外國人（美國人？歐洲人？韓國人？日本人？……）或港澳臺人員的集中居住區(qū)?哪里時尚青年多？哪里成熟的中年人口多？哪里的老者、小孩子比例大？發(fā)達的大商人、小商人、公務員、學者、自由職業(yè)者，以及適合大眾化產(chǎn)品銷售的高密度工人生活區(qū)，在整座城市中是如何分布的？他們居住的密度與數(shù)量如何？這些街區(qū)的人口質(zhì)量與人口數(shù)量對購買力有哪些影響？眾多的連鎖商業(yè)網(wǎng)點,服務類網(wǎng)點成功了。從外部環(huán)境看，他們成功要素是什么？在各大城市中，哪里還有這些可以成功的環(huán)境要素？競爭對手的經(jīng)營業(yè)績優(yōu)于你或不如你的外部原因是什么？能否通過對不同外部環(huán)境的分析比較，找到你的優(yōu)勢，贏得更大的市場份額？……通常的商業(yè)選址，往往先劃定區(qū)域，然后考察這個區(qū)域中的商業(yè)環(huán)境和人口環(huán)境；而“綜合分析基礎(chǔ)上的商圈選擇”方法，則強調(diào)先對整座城市的商業(yè)環(huán)境和人口布局做詳細調(diào)研，而后在綜合分析、比較基礎(chǔ)上，確定投資區(qū)域，進而對這個區(qū)域進行更加深入的研究。"中國街區(qū)購買力分類系統(tǒng)"可以同時為這兩種選址方法提供數(shù)據(jù)支持。對于已經(jīng)完成投資布局，或者已經(jīng)建立了眾多銷售終端的商業(yè)企業(yè)，更可以使用這個系統(tǒng)，對現(xiàn)有商店（或服務網(wǎng)點）進行評估。北京朝外大街商業(yè)中心及其輻射商圈調(diào)研報告一、朝外大街商業(yè)中心的地理邊界、占地面積與商業(yè)體量考慮到朝外大街商業(yè)中心的現(xiàn)代功能組合和作為傳統(tǒng)商業(yè)中心的歷史淵源，本報告所說的“朝外大街商業(yè)中心邊界”被確定為：“東起藍島大廈，西至朝陽門環(huán)島；南起朝外大街南路，北含朝外大街北側(cè)全部商業(yè)店鋪和服務場所，一條東西方向狹長的繁體商業(yè)街區(qū)”。二、朝外商業(yè)中心的業(yè)態(tài)組合與商業(yè)功能組合-百貨店百貨商業(yè)體量，檔次，主體店

-購物中心購物中心體量，檔次，主體店

-專賣店專賣店體量，獨立店與店中店，專賣店品牌，檔次，

-超市和便利店超市和便利店體量，服務范圍與消費檔次

-折扣店折扣店體量，服務范圍與消費檔次

-連鎖餐飲店餐飲連鎖品牌，檔次，獨立店與店中店，連鎖餐飲店體量與消費檔次

-影劇院與文化娛樂場所體量，服務范圍與消費檔次

-金融機構(gòu)體量，品牌，檔次

-其他服務場所體量，服務范圍與消費檔次三、朝外商業(yè)中心客流量-商業(yè)中心客流量

-商業(yè)中心主體店客流量

-百貨店客流量

-購物中心客流量

-品牌專賣店客流量

-超市和便利店客流量

-折扣店客流量

-連鎖餐飲店客流量

-影劇院與文化娛樂場所客流量

-其他服務場所客流量四、朝外商業(yè)中心客流量結(jié)構(gòu)-商業(yè)中心客流的性別與年齡結(jié)構(gòu)

-商業(yè)中心客流的組織形式

（無同伴的顧客，結(jié)伴而行的顧客，結(jié)隊而行的顧客）

-對商業(yè)中心客流的時尚觀察五、朝外商業(yè)中心提袋率與單次購買金額-商業(yè)中心提袋率

-商業(yè)中心主體店單次購買金額

-商業(yè)中心主體店提袋率與單次購買金額

-百貨店提袋率與單次購買金額

-購物中心提袋率與單次購買金額

-品牌專賣店提袋率與單次購買金額

-超市和便利店提袋率與單次購買金額

-折扣店提袋率與單次購買金額六、朝外商業(yè)中心經(jīng)營力對商圈規(guī)模的影響“商業(yè)中心輻射商圈”，是商業(yè)中心吸引顧客的市場空間和地理區(qū)域。商圈的大小，取決于商業(yè)中心的經(jīng)營力、基礎(chǔ)環(huán)境、及消費者購買行為特征。北京朝外商業(yè)街區(qū)作為歷史悠久的商業(yè)中心，其輻射商圈很大。但是任何商業(yè)街區(qū)的核心商圈都是有限的。特別是在各級商業(yè)中心快速興建的今天，其核心商圈范圍已經(jīng)日漸縮小。-朝外商業(yè)中心的相對規(guī)模及其在北京零售服務業(yè)市場的地位

-朝外商業(yè)中心的行業(yè)、業(yè)態(tài)、功能組合的特殊性

-朝外商業(yè)中心的主流顧客與各業(yè)態(tài)主體店的目標市場定位

-朝外商業(yè)中心的品牌影響力

-朝外商業(yè)中心的相對經(jīng)營力七、朝外商業(yè)中心的零售產(chǎn)業(yè)環(huán)境對商圈規(guī)模的影響-朝外商業(yè)中心的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境：商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，交通狀況，社區(qū)分類檔次

-朝外商業(yè)中心的市場競爭環(huán)境：市場空間與市場份額，商圈飽和度，同業(yè)競爭格局

-朝外商業(yè)中心發(fā)展的社會經(jīng)濟環(huán)境：產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，街區(qū)建設(shè)規(guī)劃，工商財政與稅務政策八、朝外商業(yè)中心輻射商圈人口數(shù)量與人口密度-核心商圈人口數(shù)量與人口密度

-次級商圈人口數(shù)量與人口密度

-邊緣商圈人口數(shù)量與人口密度九、朝外商業(yè)中心商圈的人口結(jié)構(gòu)與購買力等級-商圈人口的居住穩(wěn)定性結(jié)構(gòu)：常住人口,工作人口，在校學生,外來人口或外籍人口

-商圈人口的職業(yè)特征

-商圈人口的年齡特征

-商圈人口的購買力等級：不同區(qū)域的消費群體購買力水平分類十、朝外商業(yè)中心平面圖十、朝外商業(yè)中心輻射商圈平面圖商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的前期調(diào)研(簡介)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目前期調(diào)研的基本任務對商業(yè)地產(chǎn)項目的可行性進行深入研究，為項目的市場定位決策提供詳實、系統(tǒng)、科學的數(shù)據(jù)支持。商業(yè)地產(chǎn)項目前期調(diào)研的基本內(nèi)容一、產(chǎn)業(yè)環(huán)境研究(一)項目區(qū)域人口數(shù)量與人口密度

(二)項目區(qū)域人口結(jié)構(gòu)

[職業(yè)結(jié)構(gòu)、消費水平結(jié)構(gòu)、家庭類型結(jié)構(gòu)等]

(三)項目區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

(四)項目區(qū)域社會消費品零售總額與商業(yè)增加值

(五)項目區(qū)域居民人均可支配收入和儲蓄存款余額

二、項目區(qū)域類型與城市發(fā)展規(guī)劃研究

(一)商業(yè)地產(chǎn)項目所在區(qū)域類型

同業(yè)態(tài)聚集經(jīng)營，不同業(yè)態(tài)錯位互補，政務區(qū)，居民區(qū)，文體活動密集區(qū)等

(二)公共設(shè)施狀況

(三)交通與道路狀況

(四)各項城市機能與城市規(guī)劃

(五)項目所在區(qū)域的業(yè)態(tài)規(guī)劃

[規(guī)劃規(guī)模，業(yè)態(tài)設(shè)計,開發(fā)時間等]

三、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和商業(yè)政策研究

(一)商業(yè)網(wǎng)點的布局規(guī)劃

(二)大型專業(yè)市場規(guī)劃

(三)批發(fā)市場布局規(guī)劃

(四)新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈規(guī)

[地區(qū)級商業(yè)中心規(guī)劃，綜合性社區(qū)商業(yè)中心規(guī)劃等]

四、區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)研究

(一)項目周邊地區(qū)商業(yè)服務業(yè)的基本經(jīng)營狀況

[經(jīng)營項目、商鋪面積、營業(yè)額、經(jīng)營狀態(tài)、發(fā)展趨勢等]

(二)不同業(yè)態(tài)的商業(yè)服務業(yè)經(jīng)營狀況

[經(jīng)營項目、商鋪面積、營業(yè)額、經(jīng)營狀態(tài)、發(fā)展趨勢等]

(三)項目周邊大型主力店的經(jīng)營狀況

(四)項目周邊商業(yè)服務業(yè)競爭格局

(五)項目周邊與相臨地區(qū)間的商業(yè)服務業(yè)競爭格局

五、商業(yè)地產(chǎn)競爭對手研究

(一)項目所在地同業(yè)競爭對手的商業(yè)區(qū)建設(shè)規(guī)劃

(二)競爭對手商業(yè)地產(chǎn)當前供應量與未來\o"點擊搜索所有關(guān)于［商業(yè)地產(chǎn)］的文章"供應量

(三)競爭對手的產(chǎn)品銷售與各種設(shè)計業(yè)態(tài)的收益狀況

[商業(yè)區(qū)規(guī)模、提供產(chǎn)品、交通與客流量、銷售政策、售價或租金等]

六、消費者研究

(一)人口結(jié)構(gòu)與人口變遷

1.人口統(tǒng)計特征分析:年齡結(jié)構(gòu),性別結(jié)構(gòu),教育程度結(jié)構(gòu),職業(yè)結(jié)構(gòu)等

2.人口結(jié)構(gòu)變遷預測

(二)居民家庭結(jié)構(gòu)

1.家庭戶數(shù)

2.家庭人數(shù)與家庭成員結(jié)構(gòu)

(三)居民收入水平

(四)居民消費水平

1.家庭或人均消費水平

2.消費支出結(jié)構(gòu)(五)居民購買行為

1.各類居民對購物場所的選擇與優(yōu)先購物場所

2.各類居民選擇購物場所的決定性因素

3.各類居民購物頻率與消費金額

4.各類居民光顧各類購物場所的頻次

5.各類居民在不同業(yè)態(tài)的零售店單次消費金額

(六)交通和出行方式

七、立地條件研究

(一)道路類別

[交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道]

(二)顧客進入商業(yè)區(qū)的方便度

(三)商業(yè)設(shè)施的能見度

八、商圈研究與銷售預測

(一)三級商圈的設(shè)定

(二)三級商圈的顧客結(jié)構(gòu)分析

(三)商業(yè)項目銷售預測北京崇文門商業(yè)中心及其輻射商圈調(diào)研報告

一、崇文門外大街商業(yè)中心的地理邊界、占地面積與商業(yè)體量考慮到崇文門外大街商業(yè)中心的現(xiàn)代功能組合和作為傳統(tǒng)商業(yè)中心的歷史淵源，本報告所說的“崇文門外大街商業(yè)中心邊界”被確定為：“南起磁器口，北至崇文門十字路口，東、西含王府井大街兩側(cè)全部商業(yè)店鋪和服務場所，一條南北方向狹長的繁體商業(yè)街區(qū)”。二、崇文門外大街商業(yè)中心的業(yè)態(tài)組合與商業(yè)功能組合

-百貨店百貨商業(yè)體量，檔次，主體店

-購物中心購物中心體量，檔次，主體店

-專賣店專賣店體量，獨立店與店中店，專賣店品牌，檔次，

-超市和便利店超市和便利店體量，服務范圍與消費檔次

-折扣店折扣店體量，服務范圍與消費檔次

-連鎖餐飲店餐飲連鎖品牌，檔次，獨立店與店中店，連鎖餐飲店體量與消費檔次

-影劇院與文化娛樂場所體量，服務范圍與消費檔次

-金融機構(gòu)體量，品牌，檔次

-其他服務場所體量，服務范圍與消費檔次三、崇文門外大街商業(yè)中心客流量-商業(yè)中心客流量

-商業(yè)中心主體店客流量

-百貨店客流量

-購物中心客流量

-品牌專賣店客流量

-超市和便利店客流量

-折扣店客流量

-連鎖餐飲店客流量

-影劇院與文化娛樂場所客流量

-其他服務場所客流量四、崇文門外大街商業(yè)中心客流量結(jié)構(gòu)-商業(yè)中心客流的性別與年齡結(jié)構(gòu)

-商業(yè)中心客流的組織形式

（無同伴的顧客，結(jié)伴而行的顧客，結(jié)隊而行的顧客）

-對商業(yè)中心客流的時尚觀察

五、崇文門外大街商業(yè)中心提袋率與單次購買金額-商業(yè)中心提袋率

-商業(yè)中心主體店單次購買金額

-商業(yè)中心主體店提袋率與單次購買金額

-百貨店提袋率與單次購買金額

-購物中心提袋率與單次購買金額

-品牌專賣店提袋率與單次購買金額

-超市和便利店提袋率與單次購買金額

-折扣店提袋率與單次購買金額六、崇文門外大街商業(yè)中心經(jīng)營力對商圈規(guī)模的影響“商業(yè)中心輻射商圈”，是商業(yè)中心吸引顧客的市場空間和地理區(qū)域。商圈的大小，取決于商業(yè)中心的經(jīng)營力、基礎(chǔ)環(huán)境、及消費者購買行為特征。北京崇文門外大街商業(yè)街區(qū)作為歷史悠久的商業(yè)中心，其輻射商圈很大。但是任何商業(yè)街區(qū)的核心商圈都是有限的。特別是在各級商業(yè)中心快速興建的今天，其核心商圈范圍已經(jīng)日漸縮小。-崇文門商業(yè)中心的相對規(guī)模及其在北京零售服務業(yè)市場的地位

-崇文門商業(yè)中心的行業(yè)、業(yè)態(tài)、功能組合的特殊性

-崇文門商業(yè)中心的主流顧客與各業(yè)態(tài)主體店的目標市場定位

-崇文門商業(yè)中心的品牌影響力

-崇文門商業(yè)中心的相對經(jīng)營力七、崇文門外大街商業(yè)中心的零售產(chǎn)業(yè)環(huán)境對商圈規(guī)模的影響-崇文門商業(yè)中心的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境：商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，交通狀況，社區(qū)分類檔次

-崇文門商業(yè)中心的市場競爭環(huán)境：市場空間與市場份額，商圈飽和度，同業(yè)競爭格局

-崇文門商業(yè)中心發(fā)展的社會經(jīng)濟環(huán)境：產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，街區(qū)建設(shè)規(guī)劃，工商財政與稅務政策八、崇文門外大街商圈人口數(shù)量與人口密度-核心商圈人口數(shù)量與人口密度

-次級商圈人口數(shù)量與人口密度

-邊緣商圈人口數(shù)量與人口密度九、崇文門外大街商圈的人口結(jié)構(gòu)與購買力等級-商圈人口的居住穩(wěn)定性結(jié)構(gòu)：常住人口,工作人口，在校學生,外來人口或外籍人口

-商圈人口的職業(yè)特征

-商圈人口的年齡特征

-商圈人口的購買力等級：不同區(qū)域的消費群體購買力水平分類十、崇文門外大街商業(yè)中心平面圖十、崇文門外大街商業(yè)中心輻射商圈平面圖為零售服務業(yè)投資人與創(chuàng)業(yè)者提供的選址調(diào)研服務-開店選址調(diào)研北方縱橫的零售市場研究專家隊伍，具有為零售業(yè)、服務業(yè)投資人或創(chuàng)業(yè)者進行開店選址調(diào)研的豐富成功經(jīng)驗。多年來，他們已經(jīng)為初出茅廬的創(chuàng)業(yè)者和零售服務業(yè)投資人提供過各類專營店、餐飲店、中高檔酒店、娛樂休閑的選址調(diào)研服務。

選擇開店位置是零售服務業(yè)終端經(jīng)營者面臨的首要問題。不經(jīng)過認真、科學的選擇，通常很容易遭受失敗的打擊。以下是北方縱橫零售市場專家為初出茅廬的創(chuàng)業(yè)者和零售服務業(yè)投資人提出的忠告。開店選址的四項基本原則一、先定位，后選址明確經(jīng)營項目定位，是科學選址的必要前提。選址之前，必須確定你的經(jīng)營目標：提供什么商品或服務？如何提供？提供給誰？而后選擇“需要你的商品與服務，接受你的銷售服務方式，最靠近目標消費群體”的位置。二、人多好辦事無論你賣什么，怎么賣，賣給誰，都要盡力選擇居住人口、工作人口、其他流動人口聚集的地區(qū)，切忌在人口稀少和人口增長緩慢的地區(qū)開店。同類店鋪集中的街區(qū)或?qū)I(yè)市場，有助于提高目標消費群體的關(guān)注，便于聚客，也不失為一種重要選擇。三、顯而易見，方便進店選擇交通通暢，往來車輛人流較多的街道，避免在“死胡同”里開店。店鋪門面盡量寬一些，讓顧客很容易看到店面。要盡量避開單向通行、限制車輛種類、限制通行時間和道路中間設(shè)隔離帶的街道開店，以方便顧客購物。火車站和交通主干道雖然人流很大，又容易被消費者看到，但不能聚客，人口滯留時間短，在這些地方開店，需特別慎重。四、規(guī)避產(chǎn)權(quán)風險和拆遷風險開設(shè)店鋪必須了解城市規(guī)劃情況，避免在容易拆遷的地區(qū)設(shè)置店鋪；必須了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實情況，避免被產(chǎn)權(quán)或其債務糾紛困擾。為零售服務業(yè)投資人與創(chuàng)業(yè)者提供的"選址調(diào)研服務"的基本內(nèi)容：一、經(jīng)營項目定位分析

二、目標區(qū)域的市場成熟程度發(fā)展前景分析

三、目標區(qū)域內(nèi)人口密度與人口結(jié)構(gòu)分析

四、客戶項目可能吸引的目標客戶流量評估

五、目標區(qū)域內(nèi)客戶的消費行為習慣分析

六、目標區(qū)域內(nèi)客戶與客戶業(yè)務的匹配程度分析

七、目標區(qū)域內(nèi)經(jīng)營環(huán)境研究，包括潛在競爭對手的活躍程度與競爭格局評價

通過以上內(nèi)容的調(diào)查研究，既可以為客戶提供投資項目的決策依據(jù)，亦可為客戶投資項目的事后評估提供數(shù)據(jù)支持。開店選址調(diào)研成果的輸出格式：數(shù)據(jù)報告+GIS地理信息+文字分析

-詳盡的分城市、分區(qū)縣、分街區(qū)、分經(jīng)營機構(gòu)與消費者居住點的分類數(shù)據(jù)報告

-多角度的用戶群體與街區(qū)類型綜合分析

-全部數(shù)據(jù)具備空間特征，各類數(shù)據(jù)可用GIS(地理信息系統(tǒng))直觀顯示大賣場選址調(diào)研成果的輸出格式：數(shù)據(jù)報告+GIS地理信息+文字分析-詳盡的分城市、分區(qū)縣、分街區(qū)、分消費者居住點的分類數(shù)據(jù)報告

-多角度的消費群體與街區(qū)類型綜合分析

-全部數(shù)據(jù)具備空間特征，各類數(shù)據(jù)可用GIS(地理信息系統(tǒng))直觀顯示

大賣場(hypermarket)選址調(diào)研成功的國內(nèi)商業(yè)和跨國零售巨頭對大賣場商圈的測定，從不千篇一律，墨守成規(guī)，而是努力掌握項目周邊環(huán)境的真相，尋求符合“國情”、“市情”、“民情”的項目場地。北方縱橫依據(jù)數(shù)年實踐，潛心研究了眾多成功企業(yè)的商圈測定思想與測定實踐，同時借鑒部分常用測定法則或測定模型，創(chuàng)造性地提出了“B&C.商圈測定模型”,并開始在客戶服務實踐中運用。中國大陸成功大賣場的主要類型：一、社區(qū)大賣場

在中國大陸，社區(qū)大賣場的數(shù)量相對最多。這類大賣場的周邊人口密度較大，銷售額有保障，適于賣場生存。在汽車還沒有成為中國人的主要交通工具，居民住宅空間還不夠?qū)挸?，家用冰箱還不夠大的時期，社區(qū)型大賣場店是適合中國國情的。但是，由于社區(qū)店的輻射區(qū)域較小，停車位不充足，供應商送貨不夠方便，社區(qū)大賣場的潛力不一定很大。

二、新區(qū)大賣場

新區(qū)大賣場在我國正呈現(xiàn)較快發(fā)展趨勢。新區(qū)大賣場的確定，關(guān)健在于：第一，明確新區(qū)規(guī)劃，對區(qū)域的發(fā)展有一個正確的判斷和把握；第二，品牌的聚客效應。成功品牌不僅可以吸引顧客，也可以帶動新區(qū)的商鋪投資和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，使新區(qū)房產(chǎn)價格上揚，商鋪變成搶手貨。這兩點缺一不可。

三、富人區(qū)大賣場

中國大陸的富人區(qū)大賣場數(shù)量不多。富人住宅區(qū)的人口密度低，建在富人區(qū)的大賣場來客較少；居民（特別是高收入居民）在日用消費品方面的支出是有大體確定比例的，銷售額通常不會很大；富人區(qū)大賣場的輻射區(qū)域比較小，發(fā)展?jié)摿苡邢?。但是，富人區(qū)大賣場顧客的“單次購買金額”很高，如果與普通住宅區(qū)相臨，或公共交通便利，也會有較大發(fā)展空間。四、商業(yè)中心大賣場商業(yè)中心適合做大賣場的場地極少，這類大賣場在大陸數(shù)量很有限。房產(chǎn)租金高、交通不便、停車位嚴重不足、供應商送貨障礙，使得這些賣場的經(jīng)濟效益大多不理想。但因這些地區(qū)的居民人口密度大，流動人口多，企業(yè)還是可以繼續(xù)生存下去的。

五、ShoppingMall大賣場

ShoppingMall大賣場的最大好處是可以借助其他業(yè)態(tài)吸引顧客，延長顧客在賣場的逗留時間。但由于場地租金高，收貨不方便，加之ShoppingMall不適合顧客大量采購生鮮和日用雜品，ShoppingMall大賣場的發(fā)展緩慢。六、交通樞紐大賣場

單純的交通樞紐大賣場周邊人口密度低，銷售額大多不理想。但是如果象選擇新區(qū)大賣場一樣，“明確新區(qū)規(guī)劃，對區(qū)域的發(fā)展有一個正確的判斷和把握”；發(fā)揮“品牌的聚客效應”，也會帶動場地周邊的商鋪投資和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，使交通樞紐店演變?yōu)榧婢呱虡I(yè)中心店和社區(qū)店優(yōu)勢和優(yōu)質(zhì)大賣場。大賣場選址調(diào)研的主要內(nèi)容：

一、大賣場投資區(qū)域內(nèi)的人口密度、人口結(jié)構(gòu)、人口質(zhì)量研究

區(qū)域內(nèi)街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、居民小區(qū)、自然村，區(qū)域內(nèi)重要機關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位，學校

區(qū)域內(nèi)常住人口、暫住人口、國內(nèi)外來人口、外籍人口、工作人口、在校學生，其他流動人口

區(qū)域內(nèi)人口的職業(yè)結(jié)構(gòu)，年齡結(jié)構(gòu)，文化教育結(jié)構(gòu)

區(qū)域內(nèi)人口生活水平檔次與社區(qū)購買力分類二、根據(jù)賣場的不同類型，綜合運用以下多種方法對商圈類型進行劃分按大賣場對消費者吸引力的空間層次劃分:核心商圈,次級商圈,邊緣商圈

按消費人口的居住穩(wěn)定性或流動性劃分:常住人口商圈,工作人口與在校學生商圈,流動者商圈

按消費者群體使用的購物交通工具劃分:步行者商圈,非機動車商圈,機動車商圈

還可以按大賣場經(jīng)營方式和商品類別劃分:零售商圈,批發(fā)商圈,A類商品商圈,B類商品商圈...

投資區(qū)域內(nèi)可能吸引的目標顧客流量評估三、投資區(qū)域內(nèi)目標顧客的消費行為習慣研究

購物場所選擇，優(yōu)先購物場所，購物頻率，單次消費金額，分類消費金額，交通工具，媒體接觸習慣

投資區(qū)域內(nèi)目標顧客與的大賣場商品與服務的匹配程度研究

大賣場品牌效應研究(大賣場品牌的消費者影響力)

消費者購買行為調(diào)查，旨在透視消費者及其生活方式，把握關(guān)鍵的競爭優(yōu)勢，研究區(qū)域內(nèi)市場總量和消費需求趨勢，確定應該并可以屬于本企業(yè)的市場份額。

四、投資區(qū)域內(nèi)零售市場成熟度、競爭格局、及發(fā)展前景研究區(qū)域內(nèi)經(jīng)營環(huán)境分析

區(qū)域內(nèi)零售市場成熟度分析

區(qū)域內(nèi)大賣場和主要集貿(mào)市場、超市、綜合商場等零售企業(yè)的活躍程度分析

區(qū)域內(nèi)大賣場面對的競爭格局分析

通過以上內(nèi)容的調(diào)查研究，既可以為客戶提供有關(guān)大賣場投資的決策依據(jù)，亦可為大賣場投資的事后評估提供數(shù)據(jù)支持。連鎖商店(chainstore)選址調(diào)研這里所說的“連鎖商店”，主要指規(guī)模比較小（經(jīng)營面積不足4000平方米，甚至只有幾十平方米）的連鎖超市，連鎖綜合店、連鎖便利店，連鎖專賣店，及部分服務類連鎖店等。不包括大賣場連銷、大型百貨店連鎖和餐飲連鎖。中國大陸成功連鎖商店的主要類型：一、社區(qū)連鎖店

社區(qū)連鎖店大都競爭者不多；場地租金相對較低，位置選擇的自由度大；連鎖總部可以完全自主控制店面建設(shè)與商店運營的連鎖店類型，不必遵從他人（如商業(yè)中心管理部門、所在商場等）的條條框框行事。但是，社區(qū)店客流量有限，難于不斷招徠大批新顧客；特別是專賣店，往往因獨家店不能滿足豐富多彩的選購要求，而失去眾多顧客。二、富人區(qū)連鎖店富人區(qū)連鎖店具有同普通社區(qū)連鎖店相似的優(yōu)勢和劣勢。只是店面的裝飾成本要大大高于普通社區(qū)店。關(guān)健要產(chǎn)品或服務定位得當。定位得當，單次購買金額高于普通社區(qū)店，且客源穩(wěn)定，形成一批對它依賴的顧客。有的富人區(qū)店甚至會被顧客口碑相傳，引來其他社區(qū)高收入者的光顧；定位不當者，將得不償失，最終會放棄豪華裝修的店面，逃之夭夭。三、商業(yè)區(qū)連鎖店商業(yè)區(qū)連鎖店包括“中心商業(yè)區(qū)連鎖店”和“輔助商業(yè)區(qū)連鎖店”。商業(yè)區(qū)連鎖店人流量大，公共交通方便，各種配套的商品銷售和服務性行業(yè)集中，可滿足豐富多彩的選購要求，光顧連鎖店的顧客會大大高于社區(qū)店。但是，商業(yè)區(qū)連鎖店場地“寸土寸金”，租金高，停車場地緊張；同時，“只逛店，不購物”的顧客也很多。這類店的發(fā)展空間不大。四、店中店型連鎖店在購物中心、大賣場和百貨商場等大型購物場所建立的“店中連鎖店”，可以是有獨立空間的店中之店，也可以是店中專柜?！暗曛械辍弊饨鸶?，進場費用五花八門，連鎖總部難以完全自主地控制店面建設(shè)與連鎖店運營，必須遵從所在商場等的多項清規(guī)戒律。但是，由于這種類型的連鎖店所在商場大都比較成熟，商業(yè)活動頻度高，經(jīng)營環(huán)境優(yōu)良，聚客能力強，已經(jīng)成為許多連鎖商業(yè)的主要選擇之一。五、公路型連鎖店車流量大、可停車的地段

顧客上下車集中的公共汽車站附近

雖然車水馬龍，但都呼嘯而過的“通道”，或人跡稀罕至的冷僻街道開店，營業(yè)額就很難提高六、特定區(qū)域連鎖店

文體、娛樂休閑區(qū)域[劇院、電影院、體育場館、大型展覽館、公園等娛樂場所附近]

商務與生產(chǎn)經(jīng)營區(qū)[商務區(qū)、市區(qū)大型工廠、大型機關(guān)事業(yè)單位附近]

科教衛(wèi)生區(qū)[大專院校、科研院所、大型醫(yī)療機構(gòu)附近]

專業(yè)街或特色商業(yè)街[同一行業(yè)，同一類產(chǎn)品集中在某一個地段或街區(qū)，種類繁多，顧客有更多的機會進行比較和選擇，其規(guī)模效應更能招攬顧客]北方縱橫連鎖店選址調(diào)研的主要內(nèi)容：

一、連鎖店籌建區(qū)域內(nèi)的人口密度、人口結(jié)構(gòu)、人口質(zhì)量研究

區(qū)域內(nèi)社區(qū)、居民小區(qū)、自然村，區(qū)域內(nèi)重要機關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位，學校

區(qū)域內(nèi)常住人口、暫住人口、國內(nèi)外來人口、外籍人口、工作人口、在校學生，其他流動人口

區(qū)域內(nèi)人口的職業(yè)結(jié)構(gòu)，年齡結(jié)構(gòu)，文化教育結(jié)構(gòu)

區(qū)域內(nèi)人口生活水平檔次與社區(qū)購買力分類二、根據(jù)連鎖店的不同類型，綜合運用以下多種方法對商圈類型進行劃分按連鎖店對消費者吸引力的空間層次劃分:核心商圈,次級商圈,邊緣商圈

按消費人口的居住穩(wěn)定性或流動性劃分:常住人口商圈,工作人口與在校學生商圈,流動者商圈

按消費者群體使用的購物交通工具劃分:步行者商圈,非機動車商圈,機動車商圈

還可以按連鎖店經(jīng)營方式和商品類別劃分:零售商圈,批發(fā)商圈,A類商品商圈,B類商品商圈...

連鎖店籌建區(qū)域內(nèi)可能吸引的目標顧客流量評估三、連鎖店籌建區(qū)域內(nèi)目標顧客的消費行為習慣研究

購物場所選擇，優(yōu)先購物場所，購物頻率，單次消費金額，分類消費金額，交通工具，媒體接觸習慣

連鎖店籌建區(qū)域內(nèi)目標顧客與的連鎖店商品與服務的匹配程度研究

連鎖店品牌效應研究(連鎖店品牌的消費者影響力)

消費者購買行為調(diào)查，旨在透視消費者及其生活方式，把握關(guān)鍵的競爭優(yōu)勢，研究區(qū)域內(nèi)市場總量和消費需求趨勢，確定應該并可以屬于本企業(yè)的市場份額。

四、連鎖店籌建區(qū)域內(nèi)市場成熟度、競爭格局、及發(fā)展前景研究區(qū)域內(nèi)經(jīng)營環(huán)境分析

區(qū)域內(nèi)零售市場成熟度分析

區(qū)域內(nèi)零售企業(yè)的活躍程度分析

區(qū)域內(nèi)競爭格局分析

通過以上內(nèi)容的調(diào)查研究，既可以為客戶提供有關(guān)連鎖店投資的決策依據(jù)，亦可為連鎖店投資的事后評估提供數(shù)據(jù)支持。商圈研究-零售商業(yè)投資環(huán)境評價[零售業(yè)選址，投資預期評估，可持續(xù)發(fā)展研究]建立零售商業(yè)中心，或零售商業(yè)建店投資，都存在一個對投資經(jīng)營環(huán)境的科學評價問題。如何對準備進入的商業(yè)區(qū)域進行評價，既涉及零售商業(yè)選址決策，也涉及對準備進入的商業(yè)區(qū)域進行預期效果評估，同時可以對已經(jīng)進入的商業(yè)區(qū)域的“當前”與“未來”發(fā)展進行系統(tǒng)分析。“零售商業(yè)區(qū)域環(huán)境評價項目”從外部環(huán)境分析的角度，評價商業(yè)投資效果。-商業(yè)投資區(qū)域的市場潛力

[區(qū)域內(nèi)人口密度、人口分布、常住人口結(jié)構(gòu)，外來人口結(jié)構(gòu)，人口流量

[區(qū)域內(nèi)人口年齡特征，職業(yè)特征，教育水平特征，收入檔次，家庭結(jié)構(gòu)特征

[區(qū)域內(nèi)購買力水平

[區(qū)域內(nèi)消費人口的購買行為特征

[本項目基于對職業(yè)、收入與教育水平分析，將消費人口劃分為8大階層、30余個類別進行分類研究

-商業(yè)投資區(qū)域的產(chǎn)業(yè)環(huán)境

[區(qū)域內(nèi)GDP值、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)分布、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營狀況

[相關(guān)商品供應商，物流，商業(yè)地產(chǎn)，金融保險，合作伙伴基本狀況

[同類企業(yè)競爭者數(shù)量、結(jié)構(gòu)、規(guī)模、分布、市場份額、商品類型與結(jié)構(gòu)、商品定價、競爭對手優(yōu)勢與劣勢分析，競爭對手主流顧客分析-商業(yè)投資區(qū)域的社區(qū)分類特征

[交通與基本建設(shè)指標

[住宅指標

[居民社區(qū)分類指標

-商業(yè)建設(shè)區(qū)域的社會政策環(huán)境

[規(guī)避法律風險與政策風險

[確保商業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展零售商業(yè)環(huán)境評價報告的輸出格式數(shù)據(jù)報告+GIS地理信息+文字分析

-多層面、多角度的商業(yè)投資之人口環(huán)境分析

-多層面、多角度的商業(yè)投資之產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析

-多層面、多角度的商業(yè)投資之區(qū)域環(huán)境分析

-多層面、多角度的商業(yè)投資之社會政策環(huán)境分析

-全部數(shù)據(jù)具備空間特征，