成都工業(yè)總部基地寫字樓調(diào)查研究報告

.z.工業(yè)總部基地寫字樓調(diào)研報告一、調(diào)研根本情況〔一〕錦江工業(yè)總部基地錦江工業(yè)總部基地規(guī)劃面積1934畝，其中基地總部型企業(yè)凈地面積198畝，占園區(qū)凈用地面積的17.3％。目前，基地主要形成了工業(yè)總部、現(xiàn)代印務(wù)和生物制藥三大板塊，入駐企業(yè)25家，工程27個，投資總規(guī)模近50億元，投資強(qiáng)度230萬元/畝。未來總部基地企業(yè)總部樓宇全部建成后，建立總面積將達(dá)280萬平方米，可容納總部型企業(yè)約3000家，預(yù)計可實現(xiàn)年產(chǎn)值150億元，稅收15億元。1.中冶成工大廈工程位置：該工程位于錦江工業(yè)總部基地管委會旁，面臨錦江；東臨成仁路延線，南臨武侯大道東延線，西接紅星路南延線，北靠三環(huán)路。開發(fā)商背景：工程是由中冶成工建立投資建立的總部基地，該公司于2006年11月由中國第五冶金建立公司改制而成，是中國冶金科工股份控股。中冶集團(tuán)是央企排名27位，世界500強(qiáng)企業(yè)，其中中國成工具有60年的歷程，涉足總承包、裝備制造。資源開發(fā)。房地產(chǎn)等多個領(lǐng)域。占地面積：14.15畝建筑密度：30.18％容積率：8.02綠地率：33%總建筑面積：92218㎡，其中地上總建筑面積75714㎡，地下總建筑面積16504㎡車位：總停車位600個〔其中地下400多個，地面100多個〕建筑層數(shù)：A區(qū)辦公樓27層，B區(qū)和C區(qū)辦公樓均為31層；地下為兩層。建筑高度：99米租售形式：出售售價：5100元/㎡以上?，F(xiàn)售價均價7500/㎡。物管費：最高不高于6元/㎡出售面積：〔A、B區(qū)為商務(wù)辦公區(qū)域，C區(qū)為商務(wù)酒店區(qū)域〕A區(qū)：1100㎡/層，可分拆為300㎡-800㎡，層高4層-16層：3.6米；B區(qū)：600㎡/層，層高：3層－22層：3米；23層-31層：3.3米；C區(qū)：800㎡/層，層高：3層－22層：3米；23層-31層：3.3米；工程優(yōu)惠政策：攜手錦江工業(yè)總部基地管委會共同對大廈進(jìn)展招商，入駐企業(yè)可享受政府的多項扶持優(yōu)惠政策。銷售情況：A區(qū)21層-27層為中冶成工自用，其余全部對外銷售，C區(qū)作為商務(wù)酒店招商。目前只有少數(shù)樓層尚未銷售。2.銀海芯座工程位置：該工程位于城市紅星路南延線與三環(huán)路的交匯處，天府大道東側(cè)錦江河畔。開發(fā)商背景：層高：3.2米總樓層數(shù)：27層〔其中地上27層，地下2層〕建筑面積：106522㎡租售形式：租售均可租售面積：600-30000㎡，單層1345㎡售價：6500元/㎡租金：40-60元/㎡/月物管費：9元/㎡/月車位費用：200-300元/月車位數(shù)量：681個銷售情況：已根本售完〔二〕青羊工業(yè)總部基地工程位置：該工程位于重點打造的20個工業(yè)集中開展區(qū)之一的青羊工業(yè)集中開展區(qū)核心區(qū)域，坐落在西三環(huán)與外環(huán)之間。距雙流機(jī)場僅十余分鐘車程，毗鄰規(guī)劃中的青羊區(qū)行政中心。開發(fā)商背景：工程是由青羊工業(yè)建立開展投資建立，該公司成立于2004年6月18日，由市青羊區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)視管理辦公室、置信實業(yè)〔集團(tuán)〕、合信實業(yè)共同發(fā)起成立的股份制。經(jīng)營圍包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、實業(yè)投資、房屋租賃及其它無需許可或?qū)徟暮戏üこ?。占地面積：1089畝容積率：1.6建筑密度：29.2％綠地率：35％租售形式：整棟出售〔大面積的獨棟辦公樓可分割，分層出售〕出售面積：1500-4700㎡售價：5000元/㎡現(xiàn)售價6000-8000物管費：2元/㎡/月工程優(yōu)惠政策：享受青羊區(qū)優(yōu)惠扶持政策；符合相關(guān)條件的企業(yè)，前三年按地方實得局部的40%-60%扶持，整棟入駐企業(yè)，根據(jù)不同納稅額度可獲得20萬-50萬元的獎勵。銷售情況：目前，青羊工業(yè)總部基地一期、二期、三期獨棟式企業(yè)總部已全部建立完畢，并全部出售，四期正在招商?！踩城嘌蚓G舟稅源總部基地工程位置：該工程位于市青羊區(qū)光華大道青羊綠舟公園。開發(fā)商背景：工程是由青羊城鄉(xiāng)建立開展投資建立，該公司成立于2008年3月27日。公司負(fù)責(zé)經(jīng)營開發(fā)的青羊綠舟工程是中心城區(qū)郊區(qū)“198〞區(qū)域的大型復(fù)合型工程。主營業(yè)務(wù)：土地整理、房屋及土木工程建立、園林綠化工程施工、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)及工程投資、市政根底設(shè)施投資等。占地面積：1800畝獨棟面積：1100-3000㎡租售形式：不進(jìn)展銷售和租賃，但要求企業(yè)有足夠的稅收，只要企業(yè)稅收到達(dá)一定的額度，就可免費入駐。上繳的稅收越多，免費得到的辦公樓就越大。工程優(yōu)惠政策：企業(yè)年納稅額到達(dá)相應(yīng)稅收標(biāo)準(zhǔn)并將稅收注冊關(guān)系遷移到青羊區(qū)，繳納一定金額的保證金后，企業(yè)可以零租金入駐稅源總部基地高端總部物業(yè)。銷售情況：尚無企業(yè)入駐，目前正與幾家大型企業(yè)接洽?！菜摹除?zhí)豆I(yè)總部基地市龍?zhí)豆I(yè)總部基地位于市龍?zhí)秷鲦?zhèn)南、北起成渝鐵路、南至成南高速公路與龍泉驛區(qū)接壤，西起三環(huán)路、東止繞城高速公路。規(guī)劃總占地面積約8.6平方公里，是中西部地區(qū)規(guī)模最大的總部經(jīng)濟(jì)第一城。工程將建成約150萬平方米的總部集群，至2010年，可入駐5000家以上的總部企業(yè)。1.龍?zhí)对６伎偛砍枪こ涛恢茫涸摴こ涛挥谑袞|三環(huán)二段龍?zhí)抖际泄I(yè)集中開展區(qū)。開發(fā)商背景：工程由龍?zhí)对６紝崢I(yè)投資建立，該公司是由裕都集團(tuán)與廣益投資投資組建，共同開發(fā)龍?zhí)犊偛啃鲁?。龍?zhí)犊偛啃鲁亲鳛槭?、市政府重點招商引資工程落戶龍?zhí)豆I(yè)園，在市和成華區(qū)委、政府的關(guān)心支持下，本著“造城〞理念，堅持高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建立、高品質(zhì)管理，集中力量快速推進(jìn)龍?zhí)犊偛啃鲁墙?。工程簡介：龍?zhí)对６伎偛砍枪こ炭傉嫉孛娣e2700余畝，建筑面積300余萬平方米，整個工程預(yù)計總投資75億元，共分為三個地塊進(jìn)展開發(fā)建立。一號地塊占地779畝，規(guī)劃為商務(wù)辦公及配套設(shè)施，總建筑面積達(dá)68.8萬平方米，停車位達(dá)4522個。辦公樓宇建筑面積為491-5314㎡，共分為五個組團(tuán)，以獨棟式、組合式、公寓式、聯(lián)排式商務(wù)辦公為主要建筑形態(tài)；二號地塊占地168畝，規(guī)劃為配套住宅；三號地塊占地2000余畝，規(guī)劃為商務(wù)辦公區(qū)，方案2010年開工建立，預(yù)計開發(fā)時間為8-10年，建成后可供1600家以上企業(yè)入駐。目前已完成一號地塊的工程建立。占地面積：779畝總建筑面積：69萬㎡〔其中地上57萬㎡，地下12萬㎡〕容積率：1.5建筑密度：30％綠化率：30％車位：4522個租售形式：整棟出售〔大面積的獨棟辦公樓可分割，分層出售〕出售面積：491-5314㎡售價：5400元/㎡銷售情況：60％工程優(yōu)惠政策：〔1〕凡購置辦公用房首付在50％以上，價格優(yōu)惠幅度最高為10％；〔2〕凡在成華區(qū)注冊成立新公司的企業(yè)或已將工商稅務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)至市成華區(qū)的企業(yè)，入駐龍?zhí)犊偛砍蔷上硎?年8成地方實得局部財政扶持政策；〔3〕享受辦公用房補(bǔ)貼：納稅在200-500萬、500萬元以上的企業(yè)，購置辦公用房分別按100元/平方米和500元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予一次性補(bǔ)貼，補(bǔ)貼面積不超過2000平方米；〔4〕企業(yè)購置辦公樓后，可享受購置總部城配套住宅原價下浮5％的優(yōu)惠政策；〔5〕重大工程或行業(yè)龍頭企業(yè)購置可根據(jù)具體情況一事一議；〔6〕凡入駐企業(yè)均可享受市、區(qū)兩級政府所給予的相關(guān)扶持政策。2.多元總部國際一號工程位置：該工程位于市三環(huán)路和繞城高速之間，緊鄰成渝、成南、成綿、川陜高速路起點和雙流快速通道起點。工程一期可入駐60家企業(yè)。開發(fā)商背景：工程由多元德泰投資集團(tuán)開發(fā)，該公司以資本運作為核心，以房地產(chǎn)投資開發(fā)為主體，集酒店、旅游、設(shè)計、園林和工程管理等相關(guān)產(chǎn)業(yè)為一體的集團(tuán)化企業(yè)。建筑面積：66667㎡容積率：0.9綠化率：20％總樓層數(shù)：4層停車位：600多個〔其中地上400多個，地下100多個〕物管費：2.2元/㎡/月租售方式：租售均可租售面積：300-1000㎡售價：4000元/㎡租金：25元/㎡/月銷售情況：40％工程優(yōu)惠政策：雙享成華區(qū)和龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)試驗區(qū)優(yōu)惠政策〔五〕藍(lán)光·空港總部基地工程位置：該工程位于城南臨空國際商務(wù)經(jīng)濟(jì)圈中心，處于政府“一區(qū)兩城〞重點規(guī)劃區(qū)域核心，距雙流國際機(jī)場2.5公里。開發(fā)商背景：工程由雙流和駿置業(yè)投資建立，該公司為藍(lán)光集團(tuán)全資子公司。藍(lán)光實業(yè)集團(tuán)成立于1990年，以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，以住宅開發(fā)和效勞為主導(dǎo)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為輔助，以綠色飲品開發(fā)為重要組成局部，立足西南布局全國的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。租售形式：租售均可售價：7500元/㎡租價：60-100元/㎡/月物管費：3.5-5元/月銷售情況：90％工程優(yōu)惠政策：享受雙流縣相關(guān)扶持政策；凡入駐園區(qū)的企業(yè)，前兩年將享受地方政府所得稅收100%的返稅，第3-5年則將享受50%的返稅補(bǔ)貼三、工業(yè)總部基地優(yōu)勢分析〔一〕政策優(yōu)勢。相對于城市中心傳統(tǒng)寫字樓，總部基地的優(yōu)勢就是在于額外的稅收優(yōu)惠政策。例如，藍(lán)光·空港總部基地的政策是，凡入駐園區(qū)的企業(yè)，前兩年將享受地方政府所得稅收100%的返稅，第3-5年則將享受50%的返稅補(bǔ)貼；青羊工業(yè)總部基地的稅收扶持政策是，符合相關(guān)條件的企業(yè)，前三年按地方實得局部的40%-60%扶持，整棟入駐企業(yè)，根據(jù)不同納稅額度可獲得20萬-50萬元的獎勵；龍?zhí)犊偛啃鲁钦呤?，凡在成華區(qū)注冊新公司的企業(yè)或已將工商稅務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)至市成華區(qū)的企業(yè)，入駐龍?zhí)犊偛啃鲁蔷上硎?年8成地方實得局部財政扶持政策。〔二〕交通優(yōu)勢。縱觀市的甲級寫字樓開發(fā)趨勢逐步向三環(huán)路外移，CBD區(qū)域的寫字樓開發(fā)呈現(xiàn)調(diào)整的跡象。而集結(jié)在三環(huán)路外的眾多總部基地，正是看到了城市中心交通等諸多問題，率先選址交通暢達(dá)的地方聚集，并以總部經(jīng)濟(jì)的高標(biāo)準(zhǔn)要求，搶占當(dāng)代總部經(jīng)濟(jì)帶來的新商機(jī)。〔三〕環(huán)境優(yōu)勢。包括青羊工業(yè)總部基地、藍(lán)光·空港總部基地、青羊稅源總部基地、多元總部一號、龍?zhí)犊偛啃鲁?、錦江工業(yè)園和武侯工業(yè)園區(qū)，都有以純獨幢別墅般辦公環(huán)境的物業(yè)。具有低層、低密度、低容積率、高綠化率的“三低一高〞的生態(tài)園區(qū)和高效辦公環(huán)境，為企業(yè)提供優(yōu)美的自然環(huán)境，安康的舒適空間。〔四〕價格優(yōu)勢。無論是在武侯工業(yè)園區(qū)，還是在錦江工業(yè)園，還是在龍?zhí)犊偛繉嶒瀰^(qū)，都有物美價廉的寫字樓出售。不少中小企業(yè)的總部辦公物業(yè)，價格都在4000元/㎡上下，與城市中心傳統(tǒng)寫字樓比照而言，這個價格只相當(dāng)于甲級寫字樓的1/3。另外，城市中甲級寫字樓的物業(yè)管理費也相當(dāng)高，一般都是15元-18元/㎡/月，一個200㎡的寫字間，如果空置，一個月物管費就得交接近4000元。四、工業(yè)總部基地市場競爭分析(一)總部基地市場概況隨著市政府關(guān)于“大力開展總部經(jīng)濟(jì)〞相關(guān)政策的出臺，總部基地在開場興起，而青羊工業(yè)總部基地工程的成功運作，直接導(dǎo)致總部基地?zé)岢笨焖偕郎兀瑩?jù)不完全統(tǒng)計，現(xiàn)已有20多個大大小小的總部基地。就純粹“總部基地〞概念工程和工程所處區(qū)域來講，的總部基地市場至今已形成“3+*〞的開展格局：“3〞指的是青羊區(qū)的青羊工業(yè)總部基地和青羊綠舟稅源總部基地、雙流西南航空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的空港總部基地、成華區(qū)的龍?zhí)犊偛砍侨齻€大型的總部基地工程；“*〞指的是其他中小型總部基地工程，包括金牛高科技產(chǎn)業(yè)園、錦江工業(yè)總部基地、武侯工業(yè)園總部基地、天府軟件園等園區(qū)或園區(qū)里的總部基地工程。由于政府和開發(fā)商對總部基地開展前景一致看好，雖然行業(yè)不景氣，但工業(yè)用地卻屢獲青睞，各個片區(qū)的總部基地工程也都有條不紊地推進(jìn)。在2008年10月17日召開的第四屆中國總部經(jīng)濟(jì)高層論壇上，獲得了總部經(jīng)濟(jì)第八位的好成績，這更將刺激總部基地的建立進(jìn)一步升溫。隨著總部基地工程的增多，而且這些工程具有一定的同質(zhì)化傾向，目標(biāo)客戶群體也小異，這將導(dǎo)致總部基地市場的競爭日趨劇烈?！捕晨偛炕厥袌鎏卣鞲鶕?jù)前面對總部基地類型的研究，的總部基地主要以研發(fā)及高科技型總部基地、企業(yè)腦型總部基地兩種類型為主，這主要是由的區(qū)位環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展情況及產(chǎn)業(yè)構(gòu)造等因素決定的。的總部基地工程大多位于政府統(tǒng)一規(guī)劃的工業(yè)集中開展區(qū)，總部企業(yè)在工業(yè)集中開展區(qū)的集聚，既可以獲得特殊政策支持便于企業(yè)的開展壯大，又可以形成規(guī)模優(yōu)勢，提升區(qū)域整體競爭力。按照“一區(qū)一主業(yè)〞的規(guī)劃思想，同類型企業(yè)聚集在同一區(qū)域經(jīng)營，則該區(qū)域的專業(yè)化優(yōu)勢將十清楚顯，如天府軟件園就是軟件相關(guān)企業(yè)的聚集地，獲得了國際國軟件企業(yè)的認(rèn)可?？偛炕氐拈_發(fā)模式可歸納為青羊模式、雙流模式、成華模式、錦江模式、武侯模式、金牛模式等幾種模式。無論哪種模式，政府的作用都非常重要，政府對園區(qū)招商政策的支持及對工程的參與力度，對工程的成功開發(fā)及后期運作起著至關(guān)重要的作用。從開發(fā)主體來看，總部基地的開發(fā)單位可分為三種類型：開發(fā)商自主開發(fā)經(jīng)營、企業(yè)與政府合作共同開發(fā)、政府主導(dǎo)一攬子開發(fā)。值得一提的是，青羊區(qū)政府、成華區(qū)政府等政府機(jī)構(gòu)分別以入股的形式參與了相關(guān)總部基地工程的開發(fā)?！踩晨偛炕厥袌龈偁幐窬挚偛炕厥袌龈境尸F(xiàn)“3+*〞的競爭格局，青羊工業(yè)總部基地和青羊綠舟稅源總部基地、空港總部基地、龍?zhí)犊偛砍侨罂偛炕毓こ虘{借規(guī)模、政策等優(yōu)勢，處于領(lǐng)先地位，根本代表了總部基地市場的開展水平，而金牛高科技產(chǎn)業(yè)園、錦江工業(yè)總部基地、武侯工業(yè)園總部基地、天府軟件園等園區(qū)或園區(qū)里的中小型總部基地工程，憑借其專業(yè)化、特色化等優(yōu)勢，也都占有自己的一席之地?！菜摹晨偛炕厥袌龈偁幨侄斡捎诳偛炕毓こ痰拈_發(fā)時間較晚，多數(shù)工程都參考了國外的總部基地工程及ABP等工程的開發(fā)運作模式，這就不可防止地導(dǎo)致工程產(chǎn)品呈現(xiàn)一定的同質(zhì)化傾向。雖然各工程區(qū)位不同，招商政策也有差異，但在產(chǎn)品細(xì)分、目標(biāo)客戶定位、工程配套建立等方面小異，這直接導(dǎo)致了市場競爭的加劇。多數(shù)工程都在宣傳產(chǎn)品的低密度、生態(tài)化、環(huán)保等，真正有特色的競爭手段并不見得新鮮。結(jié)合園區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃做好工程規(guī)劃，根據(jù)市場競爭情況對工程進(jìn)展差異化定位，同時結(jié)合“一區(qū)一主業(yè)〞的園區(qū)開展思路對目標(biāo)客戶群體進(jìn)展精準(zhǔn)定位，并在交通、綜合配套等方面做足文章，將使工程在劇烈的競爭中立于不敗之地。五、總部基地開展趨勢〔一〕總部基地市場供給與需求由于總部基地集眾多優(yōu)勢于一身，開展前景看好，吸引了越來越多的政府、開發(fā)商等開發(fā)總部基地類工程，總部基地物業(yè)的快速崛起一方面驅(qū)動了區(qū)域經(jīng)濟(jì)、城市經(jīng)濟(jì)的開展，實現(xiàn)了企業(yè)、區(qū)域、城市的“三贏〞，另一方面，總部基地工程之間、總部基地與寫字樓之間的競爭也將日趨劇烈。截止2008年，據(jù)不完全統(tǒng)計，市場呈現(xiàn)的各類總部辦公物業(yè)面積在200～300萬平方米左右，且