寶安商業(yè)升級(jí)改造方案

商業(yè)升級(jí)改造方案寶安商業(yè)升級(jí)改造方案1Contents目錄經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目定位項(xiàng)目分析運(yùn)營(yíng)管理工程改造寶安商業(yè)升級(jí)改造方案2PartOne項(xiàng)目分析01寶安商業(yè)升級(jí)改造方案3深圳市近五年GDP及增長(zhǎng)率（億元）深圳市近五年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及增長(zhǎng)率（億元）新寶安區(qū)近年GDP及增長(zhǎng)率（億元）新寶安區(qū)近年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及增長(zhǎng)率（億元）1-1區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況寶安商業(yè)升級(jí)改造方案4深圳經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極珠三角經(jīng)濟(jì)中心1-2區(qū)域未來(lái)發(fā)展分析◎深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)◎深圳進(jìn)一步走向世界的橋頭堡◎和諧宜居濱海城市◎深港大都會(huì)，香港的中環(huán)

◎華南地區(qū)重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極◎全球物流樞紐深圳未來(lái)在前海寶安商業(yè)升級(jí)改造方案5本項(xiàng)目寶安區(qū)組團(tuán)定位2005—2020年項(xiàng)目位于寶安城市新區(qū)功能區(qū)內(nèi)，2005—2020年城市規(guī)劃中，寶安城市新區(qū)功能區(qū)包括新中心區(qū)和碧海新區(qū)兩部分，該區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)、金融、信息和房地產(chǎn)業(yè)，并集中了城市的行政、文化、體育等主要職能，充分展示濱海城市特征。項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)城市規(guī)劃情況分析功能區(qū)職能規(guī)劃面積規(guī)劃/平方公里人口規(guī)劃/萬(wàn)人城市新區(qū)功能區(qū)新中心區(qū)未來(lái)發(fā)展成為面向二十一世紀(jì)，現(xiàn)代化、高效率的花園式濱海城區(qū)；建設(shè)成為深圳市西部次中心，成為寶安區(qū)乃至于深圳市富有海濱特色和都市魅力的區(qū)域。7.29.7碧海新區(qū)集中發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)、高效集約利用土地，建生成為寶安區(qū)西南部全新的、整體的、環(huán)境優(yōu)美的、配套設(shè)施完善的現(xiàn)代化海濱城區(qū)8.414.0城市更新功能區(qū)寶安老城區(qū)結(jié)合老城區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、城市舊區(qū)的更新改造，完善配套設(shè)施系統(tǒng)，形成寶安的商業(yè)中心區(qū)9.218.6西鄉(xiāng)老城區(qū)通過(guò)舊城改造，產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級(jí)，完善配套設(shè)施，提高城市化質(zhì)量，使之成為集居住、商貿(mào)、先進(jìn)工業(yè)于一體的綜合片區(qū)16.019.0大鏟灣港片區(qū)建設(shè)1.0—5.0萬(wàn)t級(jí)集裝箱碼頭，與港區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)之間建立暢通的通道聯(lián)系6.61.0合計(jì)47.462.31-3項(xiàng)目周邊未來(lái)規(guī)劃分析寶安商業(yè)升級(jí)改造方案61-4項(xiàng)目位置分析3公里輻射核心商圈3kilometresbusinessareaForeignerEntrepreneurTourist100,000teachersandstudents30,000Civilservants330,000whitecollarsworkers600,000residents100,000peoplefrommetro63萬(wàn)3公里核心輻射商圈人口630000populationwithin3kilometerscorebusinesscircle400萬(wàn)寶安區(qū)常住人口4milliondistrictpermanentresidentpopulation沿江高速西鄉(xiāng)大道廣深高速南海大道地鐵羅寶線地鐵環(huán)中線（1公里）（3公里）（4公里）（6公里）寶安商業(yè)升級(jí)改造方案7地鐵1號(hào)線、5號(hào)線無(wú)縫接駁，緊鄰地鐵11號(hào)線，2016年6月底11號(hào)線開(kāi)通DoubleMetroLines:Lineno.1andno.5ClosetoMetroLineno.11,whichwillfullyoperatein2016◎深圳機(jī)場(chǎng)/15分鐘◎后海中心區(qū)15/分鐘◎深圳灣口岸/20分鐘

◎深圳北站20分鐘◎福田中心區(qū)/20分鐘1-5項(xiàng)目交通分析寶安商業(yè)升級(jí)改造方案8項(xiàng)目指標(biāo)占地面積24291.58㎡建筑面積135000㎡容積率5.55綠化率37%商業(yè)總建筑面積15643.08㎡自持商業(yè)建筑面積14094.26㎡自持商業(yè)自持商業(yè)已售街鋪已售街鋪已售街鋪已售街鋪1-6項(xiàng)目建筑指標(biāo)一層平面圖項(xiàng)目商業(yè)總建筑面積為15643.08㎡，其中自持商業(yè)面積為14094.26㎡，由于一層位置較好的街鋪已出售，所以項(xiàng)目商業(yè)面臨著不完整性，總體量偏小等現(xiàn)狀，同時(shí)也造成了二三層定位難問(wèn)題。寶安商業(yè)升級(jí)改造方案91-7項(xiàng)目建筑外觀ACDB項(xiàng)目建筑外立面設(shè)計(jì)相對(duì)陳舊，缺乏商業(yè)氛圍，在后期升級(jí)改造中需花費(fèi)一定的設(shè)計(jì)成本和建造成本。通過(guò)外立面改造將更有利于解決項(xiàng)目定位與商品定位等問(wèn)題。寶安商業(yè)升級(jí)改造方案101-8項(xiàng)目周邊主要住宅熙龍灣西岸觀邸天域金成名苑西岸花園玖龍璽壹方城宏發(fā)領(lǐng)域天悅龍庭好旺角尚都西城上筑寶新花園怡景花園卡羅社區(qū)本項(xiàng)目1公里項(xiàng)目500米范圍主要小區(qū)序號(hào)小區(qū)名稱小區(qū)戶數(shù)人口/人1麗晶國(guó)際85529932宏發(fā)領(lǐng)域135447393西城上筑143150094天悅龍庭123443195好旺角177262026尚都133846837寶新花園188658合計(jì)817228602注：以平均每戶3.5人計(jì)算寶安商業(yè)升級(jí)改造方案111-9周邊商業(yè)街本項(xiàng)目創(chuàng)業(yè)一路裕安一路翻身路寶安大道新湖路項(xiàng)目1.5公里范圍主要商業(yè)街一層租金商業(yè)街名稱租金范圍（元/月·㎡）平均租金（元/月·㎡）創(chuàng)業(yè)一路

250—600365裕安一路250—400

325新湖路250—400

290寶安大道150—350

260

翻身路200—600

320寶安商業(yè)升級(jí)改造方案121-10項(xiàng)目周邊主要商業(yè)項(xiàng)目“傳統(tǒng)百貨+超市”組合，年銷售額約6億元，商業(yè)面積2萬(wàn)平方米創(chuàng)業(yè)天虹5400平方米體驗(yàn)式水景景觀，16米無(wú)障礙動(dòng)線大型購(gòu)物中心，年銷售額約12億元，商業(yè)面積19萬(wàn)平方米海雅繽紛城綜合性超市4800平方米+街鋪西城上筑社區(qū)型購(gòu)物中心，年銷售額約8000萬(wàn)，商業(yè)面積2.3萬(wàn)平方米萬(wàn)科生活廣場(chǎng)7個(gè)主題商業(yè)樓層、2個(gè)風(fēng)情商業(yè)街區(qū)、4個(gè)文化藝術(shù)廣場(chǎng)、9大自然采光中庭大型購(gòu)物中心，商業(yè)面積26萬(wàn)平方米壹方城“超市+租賃區(qū)”，年銷售額約1.4億元，商業(yè)面積1.2萬(wàn)平方米寶安永旺超市寶安商業(yè)升級(jí)改造方案13壹方城B2L3L1B1L2L4寶安商業(yè)升級(jí)改造方案14壹方城特點(diǎn)分析主力店9%AnchorStores餐飲34%Food&Beverage零售45%Retail休閑娛樂(lè)7%Entertainment配套服務(wù)5%Services占地面積：10萬(wàn)平方米商業(yè)建筑面積：26萬(wàn)平方米三大下沉式廣場(chǎng)：5400平方米停車位：3000個(gè)特色：7個(gè)主題商業(yè)樓層、2個(gè)風(fēng)情商業(yè)街區(qū)、4個(gè)文化藝術(shù)廣場(chǎng)、9大自然采光中庭業(yè)態(tài)配比分析寶安商業(yè)升級(jí)改造方案15海雅繽紛城寶安商業(yè)升級(jí)改造方案16海雅繽紛城特點(diǎn)分析占地面積：4.6萬(wàn)平方米建筑面積：近30萬(wàn)平方米停車位：3000個(gè)總品牌數(shù)：約500家體驗(yàn)式水域景觀：5400平方米主力店：BUYIT超市、海雅百貨、海雅大劇院、萬(wàn)達(dá)影院、歐悅溜冰場(chǎng)、ZARA、H&M、優(yōu)衣庫(kù)、GAP···寶安商業(yè)升級(jí)改造方案171-11項(xiàng)目周邊配套分析項(xiàng)目周邊配套設(shè)施完善，分布著寶安區(qū)主要的企事業(yè)單位、銀行金融、科教文化等配套，其中寶安行政中心、寶安體育中心、圖書(shū)館、少年宮、演藝中心以及學(xué)校、公園、酒店、購(gòu)物中心等均在項(xiàng)目1.5公里范圍內(nèi)濱海廣場(chǎng)演藝中心、圖書(shū)館、少年宮寶安商業(yè)升級(jí)改造方案18寶安中心區(qū)人口結(jié)構(gòu)金字塔公務(wù)員企業(yè)家中高管商務(wù)白領(lǐng)律師醫(yī)生教師家庭主婦學(xué)生無(wú)業(yè)人士其他寶安中心區(qū)消費(fèi)者職業(yè)構(gòu)成分析◎人口結(jié)構(gòu)寶安中心區(qū)約63萬(wàn)人，其中以20—50歲人群為主◎消費(fèi)者職業(yè)寶安中心區(qū)消費(fèi)者職業(yè)調(diào)查中商務(wù)白領(lǐng)、學(xué)生占36%1-12消費(fèi)者構(gòu)成分析主要客群主要客群寶安商業(yè)升級(jí)改造方案19◎消費(fèi)頻次36%寶安居民每周外出消費(fèi)3次或以上◎消費(fèi)收入占比寶安居民消費(fèi)意愿大于其他片區(qū)消費(fèi)者深圳各區(qū)每月購(gòu)物中心消費(fèi)頻率占比分析深圳居民特區(qū)內(nèi)寶安區(qū)33%30%41%南山區(qū)福田區(qū)羅湖區(qū)29%29%31%深圳各區(qū)每月消費(fèi)支出與收入占比分析1-13消費(fèi)者支出頻率分析寶安商業(yè)升級(jí)改造方案20消費(fèi)者是否會(huì)因趕潮流而購(gòu)物68.4%消費(fèi)者會(huì)因?yàn)樽分鹦鲁碑a(chǎn)品而選擇前往消費(fèi)場(chǎng)所購(gòu)物會(huì)68.4%25.5%消費(fèi)者表示不一定會(huì)因?yàn)樽分鹦鲁碑a(chǎn)品而選擇前往消費(fèi)場(chǎng)所購(gòu)物不一定25.5%6.1%消費(fèi)者表示不會(huì)因?yàn)樽分鹦鲁碑a(chǎn)品而選擇前往消費(fèi)場(chǎng)所購(gòu)物不會(huì)6.1%1-14消費(fèi)者心理特征分析寶安商業(yè)升級(jí)改造方案211-15項(xiàng)目SWOT分析劣勢(shì)威脅優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)周邊人口購(gòu)買力強(qiáng)，目標(biāo)客群量大商圈商業(yè)成熟，培育期短項(xiàng)目交通便捷，購(gòu)物出行方便建筑外觀設(shè)計(jì)與商業(yè)定位不符周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈一層商業(yè)不完整，二三層定位難項(xiàng)目體量小，輻射范圍受制商業(yè)物業(yè)落后，改造開(kāi)發(fā)成本高前海將成為深圳未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極前海國(guó)際級(jí)“自貿(mào)區(qū)”成立寶安商業(yè)升級(jí)改造方案22小結(jié)依托前海中心區(qū)及寶安區(qū)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展空間大地鐵沿線物業(yè)，商業(yè)輻射范圍擴(kuò)大周邊購(gòu)物中心大而全，定位需走差異化、主題化道路寶安中心區(qū)主力人群集中在20—50歲之間，消費(fèi)力強(qiáng)，喜歡新潮產(chǎn)品項(xiàng)目分析總結(jié)寶安商業(yè)升級(jí)改造方案23PartTwo項(xiàng)目定位02寶安商業(yè)升級(jí)改造方案24寶安的心臟地帶BAOANCenter體驗(yàn)城市的青春活力Experiencethevitalityofyouth樓上商業(yè)Upstairsbusiness——潮生活·創(chuàng)意文化體驗(yàn)中心2-1預(yù)設(shè)案名SUNNYLOFT·閣樓寶安商業(yè)升級(jí)改造方案25年輕人80%學(xué)生群體15%其他5%2-2客群定位他們是偏愛(ài)潮流的80末、90后，年輕時(shí)尚，追求創(chuàng)意和趣味的生活方式，他們多為個(gè)性化小資，喜歡體驗(yàn)生活，追求個(gè)性化生活品質(zhì)他們追求自我，以自我為中心他們18—28歲之間，陽(yáng)光爛漫，喜歡探索，接受各種新潮特別的產(chǎn)品寶安商業(yè)升級(jí)改造方案262-3業(yè)態(tài)面積配比寶安商業(yè)升級(jí)改造方案272-4概念定位方向分析購(gòu)物中心（壹方城、海雅繽紛城）超市（華潤(rùn)萬(wàn)家、吉之島）百貨（創(chuàng)業(yè)天虹、萬(wàn)科生活廣場(chǎng)）市場(chǎng)空白項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)分析文化創(chuàng)意個(gè)性潮周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，壹方城、海雅繽紛城體量大、業(yè)態(tài)齊全、配套完善；創(chuàng)業(yè)天虹，萬(wàn)科生活廣場(chǎng)品牌齊全，華潤(rùn)萬(wàn)家、吉之島能滿足消費(fèi)者日常生活需求

項(xiàng)目自身?xiàng)l件制約，不宜與周邊商業(yè)直面競(jìng)爭(zhēng)，應(yīng)避其鋒芒，另辟路徑，尋找市場(chǎng)空白年輕潮生活文創(chuàng)街區(qū)寶安商業(yè)升級(jí)改造方案28騎鵝公社寶安商業(yè)升級(jí)改造方案29騎鵝公社寶安商業(yè)升級(jí)改造方案30悅界寶安商業(yè)升級(jí)改造方案31零售已售街鋪2-5一層業(yè)態(tài)布局使用面積：1497.2㎡建筑面積：3026.13㎡使用率：49.5%首年租金：468萬(wàn)元使用面積平均租金：248元/㎡·月建筑面積平均租金：123元/㎡·月寶安商業(yè)升級(jí)改造方案32零售街鋪RetailStreetshop潮樂(lè)閣1F：時(shí)尚零售寶安商業(yè)升級(jí)改造方案33配套零售主題展示2-6二層業(yè)態(tài)布局使用面積：3472.3㎡建筑面積：5744.25㎡使用率：60.4%首年租金：832萬(wàn)元使用面積平均租金：200元/㎡·月建筑面積平均租金：121元/㎡·月寶安商業(yè)升級(jí)改造方案34配套零售主題展示SupportingRetailThemedisplay文創(chuàng)閣2F：創(chuàng)意街區(qū)寶安商業(yè)升級(jí)改造方案35配套零售主題展示2-7三層業(yè)態(tài)布局使用面積：3135.2㎡建筑面積：5323.88㎡使用率：58.9%首年租金：518萬(wàn)元使用面積平均租金：138元/㎡·月建筑面積平均租金：81元/㎡·月寶安商業(yè)升級(jí)改造方案36配套零售主題展示SupportingRetailThemedisplay隨意閣3F：休閑體驗(yàn)寶安商業(yè)升級(jí)改造方案37PartThree經(jīng)濟(jì)測(cè)算03寶安商業(yè)升級(jí)改造方案383-1商業(yè)業(yè)態(tài)租金規(guī)律

相同條件下的業(yè)態(tài)租金對(duì)比商業(yè)業(yè)態(tài)商場(chǎng)扣點(diǎn)租金（元/㎡·月）主/次力店5%—8%45男裝/運(yùn)動(dòng)休閑12%—18%105女裝20%—25%135精品20%—25%155童用15%-25%125餐飲配套10%—15%80娛樂(lè)配套5%—15%75文化教育配套10%—15%80注：以商場(chǎng)平均租金為100元/㎡·月計(jì)算寶安商業(yè)升級(jí)改造方案393-2項(xiàng)目平均租金測(cè)算通過(guò)選取項(xiàng)目附近具有直接參考價(jià)值的購(gòu)物中心及百貨，采用市場(chǎng)比較及加權(quán)平均法估算本項(xiàng)目大概租金范圍，所選取的權(quán)重比例主要根據(jù)參考案例與本項(xiàng)目之間的距離以及體量、主要業(yè)態(tài)、消費(fèi)客群等與項(xiàng)目相似性進(jìn)行比較得出項(xiàng)目周邊可參考集中商業(yè)一層租金情況商業(yè)體名稱平均租金（元/㎡·月）（使用面積）對(duì)本案參考權(quán)重比例（100%）加權(quán)平均租金項(xiàng)目修正系數(shù)（入市培育期）項(xiàng)目預(yù)計(jì)租金（元/㎡·月）天悅龍庭26010%約286（元/㎡·月）使用面積0.9約260（元/㎡·月）使用面積宏發(fā)領(lǐng)域32025%尚都31010%西城上筑23025%好旺角26015%萬(wàn)科生活廣場(chǎng)2505%創(chuàng)業(yè)天虹3605%壹方城4505%寶安商業(yè)升級(jí)改造方案403-3項(xiàng)目租金測(cè)算麗晶國(guó)際項(xiàng)目升級(jí)改造后收益測(cè)算樓層使用面積/㎡建筑面積/㎡使用率十年單位平均租金元/㎡·月（租金+管理費(fèi)）十年平均月收益/萬(wàn)元（租金+管理費(fèi)）十年平均年收益/元（租金+管理費(fèi)）十年總收益/萬(wàn)元（租金+管理費(fèi)）1F1497.23026.1349.5%18856.9682.76827.12F3472.35744.2560.4%188108.21299.012989.83F3135.25323.8858.9%13270.4844.58444.9合計(jì)8104.714094.2657.5%167235.52826.228261.9麗晶國(guó)際項(xiàng)目各樓層商業(yè)收益現(xiàn)狀現(xiàn)單月租金收益現(xiàn)年租金收益十年租金收益（按5%年遞增率預(yù)算）73.7萬(wàn)元884萬(wàn)元11119.1萬(wàn)元寶安商業(yè)升級(jí)改造方案413-4租金收益總表麗晶國(guó)際項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益測(cè)算表（金額單位：萬(wàn)元）預(yù)估收益第一年第十年十年合計(jì)備注平均租金+管理費(fèi)（元/㎡·月）123223167按自持面積（14094.26㎡）測(cè)算主營(yíng)收入合計(jì)1796349025344租金收益其他收入4115304642包含管理費(fèi)、廣告收益、特賣收益總收入2207402029986

開(kāi)業(yè)后運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用6187976978包括人事費(fèi)、市場(chǎng)費(fèi)、物業(yè)綜合費(fèi)、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)、其它費(fèi)用開(kāi)業(yè)后運(yùn)營(yíng)合計(jì)盈虧1589322323009不包括二次改造費(fèi)用開(kāi)業(yè)籌備期費(fèi)用216302163包含招商費(fèi)用、籌備期人事費(fèi)用、籌備期推廣費(fèi)、二次裝修工程改造費(fèi)用開(kāi)業(yè)籌備期合計(jì)盈虧-574322320846

注：項(xiàng)目使用面積8104.7㎡，建筑面積14094.26㎡，使用率57.5%寶安商業(yè)升級(jí)改造方案423-5租金收益細(xì)表麗晶國(guó)際項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益測(cè)算表（金額單位：萬(wàn)元）預(yù)估收益第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年合計(jì)備注租金增長(zhǎng)率0%5%8%8%8%8%8%8%8%8%

L1租金收入4464685055465896376877428028666288建筑面積3026.13㎡，第一年建面平均租金約123元/㎡·月，使用面積1497.2㎡，第一年使用平均租金為248元/㎡·月L2租金收入832874943101911001188128313861497161711740建筑面積5744.25㎡，第一年建面平均租金約121元/㎡·月，使用面積3472.3㎡，第一年使用面積平均租金為200元/㎡·月L3租金收入51854458863568674180086493310087316建筑面積5323.88㎡，第一年建面平均租金約81元/㎡·月，使用面積3135.2㎡，第一年使用面積平均租金為138元/㎡·月平均租金（單位：元/㎡·月）106111120130140152164177191206150按自持建筑面積為14094.26㎡測(cè)算主營(yíng)收入合計(jì)179618862037220023752566277129923232349025344

其他收入4114204314424544674814965125304642包含管理費(fèi)、廣告收益、特賣收益總收入220723062467264128293032325134883744402029986包含主營(yíng)收入與其他收入開(kāi)業(yè)后運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用6186286456636827037247477717976978包括人事費(fèi)、市場(chǎng)費(fèi)、物業(yè)綜合費(fèi)、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)、其它費(fèi)用開(kāi)業(yè)后運(yùn)營(yíng)合計(jì)盈虧158916781823197821472329252827412973322323009不包括二次改造費(fèi)用開(kāi)業(yè)籌備期費(fèi)用21630000000002163包含招商費(fèi)用、籌備期人事費(fèi)用、籌備期推廣費(fèi)、二次裝修工程改造費(fèi)用開(kāi)業(yè)籌備期合計(jì)盈虧-57416781823197821472329252827412973322320846除去運(yùn)營(yíng)成本及開(kāi)業(yè)籌備期費(fèi)用后的凈利潤(rùn)寶安商業(yè)升級(jí)改造方案433-2收益測(cè)算麗晶國(guó)際項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益測(cè)算表（金額單位：萬(wàn)元）預(yù)估收益第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年合計(jì)備注租金增長(zhǎng)率0%5%8%8%8%8%8%8%8%8%

L1租金收入4464685055465896376877428028666288建筑面積3026.13㎡，第一年建筑面積平均租金約123元/㎡·月，使用面積1497.2第一年平均租金為248元/㎡·月L2租金收入832874943101911001188128313861497161711740建筑面積5744.25㎡，平均租金約121元/㎡·月，使用面積3472.3平均租金為200元/㎡·月L3租金收入51854458863568674180086493310087316建筑面積5323.88㎡，平均租金約81元/㎡·月，使用面積3135.2平均租金為138元/㎡·月平均租金（單位：元/㎡·月）106111120130140152164177191206150按自持建筑面積為14094.26㎡測(cè)算主營(yíng)收入合計(jì)179618862037220023752566277129923232349025344

管理費(fèi)2922922922922922922922922922922918按合同建筑面積15元/㎡·月測(cè)算廣告收益38414448525660657076550遞增率為8%特賣收益8187941021101191291391501621173首年收益占主營(yíng)收入4.5%，遞增率為8%其他收入4114204314424544674814965125304642包含管理費(fèi)、廣告收益、特賣收益總收入220723062467264128293032325134883744402029986包含主營(yíng)收入與其他收入人事費(fèi)用1201241271311351391431481521571376按工資3%增長(zhǎng)率預(yù)算市場(chǎng)費(fèi)用1201241271311351391431481521571376首年支出占主營(yíng)收入6.7%，增長(zhǎng)率為3%物業(yè)綜合費(fèi)用2522522522522522522522522522522520每平方建筑面積物管費(fèi)為14.9元/月經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)（國(guó)地稅費(fèi)）1011061141231331441551681811951419占年租金總收入5.6%其它費(fèi)用25232426272930323436287包含財(cái)務(wù)費(fèi)用、行政費(fèi)用、保險(xiǎn)、通訊費(fèi)用、信用卡手續(xù)費(fèi)開(kāi)業(yè)后運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用6186286456636827037247477717976978包括人事費(fèi)、市場(chǎng)費(fèi)、物業(yè)綜合費(fèi)、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)、其它費(fèi)用開(kāi)業(yè)后運(yùn)營(yíng)合計(jì)盈虧158916781823197821472329252827412973322323009不包括二次改造費(fèi)用招商費(fèi)用25

籌備期人事費(fèi)用60

籌備人事費(fèi)占首年主營(yíng)收益3.3%籌備期推廣費(fèi)用80

籌備推廣費(fèi)占首年主營(yíng)收益4.5%二次裝修及工程改造費(fèi)用1998

包含裝修設(shè)計(jì)費(fèi)開(kāi)業(yè)籌備期費(fèi)用21630000000002163包含招商費(fèi)用、籌備期人事費(fèi)用、籌備期推廣費(fèi)、二次裝修工程改造費(fèi)用開(kāi)業(yè)籌備期合計(jì)盈虧-57416781823197821472329252827412973322320846除去運(yùn)營(yíng)成本及開(kāi)業(yè)籌備期費(fèi)用后的凈利潤(rùn)寶安商業(yè)升級(jí)改造方案443-6工程費(fèi)用麗晶國(guó)際商業(yè)二次裝修、改造費(fèi)用估算表序號(hào)工程名稱總造價(jià)(萬(wàn)元)備注1消防改造1961、增加設(shè)備設(shè)施

2、局部管網(wǎng)、強(qiáng)弱電改造2通風(fēng)與空調(diào)2931、冷卻塔移位、管網(wǎng)改造

2、主機(jī)、風(fēng)柜檢測(cè)維修3電梯維修改造1681、維修測(cè)試

2、改造報(bào)檢4室內(nèi)裝修6401、公區(qū)裝飾設(shè)計(jì)、施工

2、商鋪拆除、砌筑、隔斷5供配電改造1851、配電柜、電纜安裝敷設(shè)

2、原有二、三級(jí)供電線路改造6給排水改造421、上下水主管增加

2、原有上下水改造7漏水修補(bǔ)1561、土方開(kāi)挖、回填、綠化恢復(fù)

2、防水施工8外立面改造2231、局部玻璃幕墻拆除安裝

2、增加廣告燈箱及建筑泛光照明9預(yù)備費(fèi)95.155%10合計(jì)1998.15寶安商業(yè)升級(jí)改造方案45PartFour運(yùn)營(yíng)管理04寶安商業(yè)升級(jí)改造方案464-1組織架構(gòu)組織架構(gòu)共16人寶安商業(yè)升級(jí)改造方案474-2人員編制表麗晶項(xiàng)目部門崗位人數(shù)工資備注店總店辦店總1人118000總監(jiān)級(jí)運(yùn)營(yíng)管理部經(jīng)理經(jīng)理1人110000

助理助理1人16000主管級(jí)管理員管理員4人（兼防損）414000人均：3500綜合管理部經(jīng)理

110000

人力行政主管1人16000

工程領(lǐng)班1人、維修員2人314000領(lǐng)班：6000維修員：4000財(cái)務(wù)主管1人、會(huì)計(jì)1人、出納1人315000主管：7000會(huì)計(jì)：4000市場(chǎng)策劃部

主管1人16000

合計(jì)

1699000