打印版：譙聞東《開發(fā)報建與公共關(guān)系管理》課件(5.30)

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)報建

與政府公共關(guān)系維護(hù)全過程管理

講師：譙聞東

建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司廈門2014年5月30日

一、如何理解開發(fā)項目的報建1.國內(nèi)典型企業(yè)對報建工作的理解認(rèn)知一：很重要，是項目合法性和快速性的保障

（以規(guī)范化的上市公司和全國性品牌企業(yè)為主）認(rèn)知二：一般重要，按照建設(shè)程序按部就班展開

（以國營企業(yè)、外來企業(yè)為主）認(rèn)知三：不是很重要，先搶跑，再補(bǔ)辦手續(xù)

（個別品牌企業(yè)、某一地域企業(yè)為主）2.報建工作在項目全程開發(fā)中的特性

1.報建工作貫穿項目開發(fā)的全流程。

（勾地—拿地—設(shè)計—施工—銷售—物業(yè)）

2.報建是項目合法建設(shè)和運(yùn)營的保障。

（以取得各項合法權(quán)證為標(biāo)志，如國土證、大小產(chǎn)權(quán)證等）

3.報建工作環(huán)環(huán)相扣，與項目建設(shè)程序緊密結(jié)合。

4.報建工作常受限于地域性和時間性。

（如，審批后的建設(shè)方案不是“一勞永逸”的）3.傳統(tǒng)開發(fā)報建體系的組成分析

模式一：“作坊式”報建體系

模式二：地區(qū)公司開發(fā)部“一統(tǒng)天下”

模式三：中央集權(quán)式報建體系

模式四：“搖擺型”報建體系

模式五：與建設(shè)程序相結(jié)合的分階段報建體系案例：優(yōu)秀企業(yè)分階段開發(fā)報建體系某地產(chǎn)公司報建系統(tǒng)發(fā)展部報建組勾地—國土證設(shè)計部報建組方案、初設(shè)（擴(kuò)初）工程部報建組施工圖、施工證營銷部報建組銷售證、大小產(chǎn)權(quán)證行政報建組資質(zhì)、工商、備案等二、房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)建

報建流程和體系1.不同地域項目的報建基本框架和流程E:\開發(fā)報建與公共關(guān)系管理2013\報建課程講義（2012)\超連接資料\開發(fā)項目全程報建流程圖(B市）.docE:\開發(fā)報建與公共關(guān)系管理2013\報建課程講義（2012)\超連接資料\規(guī)劃環(huán)節(jié)（方案—施工圖）報建流程（A市）.doc2.用地環(huán)節(jié)重點(diǎn)涵蓋范圍：勾地協(xié)議、規(guī)劃條件函、投資備案、項目資本金、可行性研究、國土合同、拆遷安置階段、管網(wǎng)拆除、國土證等難點(diǎn)：

1.前期部分手續(xù)的辦理2.拆遷安置報建及實施拆遷程序.doc3..前期勾地策略及項目投資開發(fā)模式

現(xiàn)金流模式

案例：紫都城高周轉(zhuǎn)項目.xls大盤開發(fā)模式案例：..\..\..\6.25\釣魚城土地特點(diǎn)：1.土地規(guī)模大、建設(shè)規(guī)模大2.物業(yè)形態(tài)多樣化3.建設(shè)運(yùn)營周期5—8年勾地技巧萬州地塊公告.doc招商地產(chǎn)掛牌門檻條件（深圳）.doc規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)報建重點(diǎn)涵蓋范圍：規(guī)劃方案、建筑方案審查、初步設(shè)計審查、施工圖審查備案（含節(jié)能備案）等難點(diǎn)：如何掌握職能機(jī)構(gòu)的審圖重點(diǎn)審圖重點(diǎn)解析：

設(shè)計流程審圖要點(diǎn)

工程建設(shè)環(huán)節(jié)報建注意點(diǎn)涵蓋范圍：招投標(biāo)備案，質(zhì)監(jiān)及安監(jiān)、資本金、施工證等。難點(diǎn)：配套費(fèi)的計算與繳納、施工證辦理分析：⑴考慮因素：①施工現(xiàn)場是否已“三通一平”，是否具備開工條件②安全維護(hù)設(shè)施是否已落實到位、施工設(shè)施、施工機(jī)械是否按照規(guī)范進(jìn)行布置③建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位等有關(guān)人員是否到位⑵注意事項：①施工現(xiàn)場的安全措施方案應(yīng)經(jīng)過監(jiān)理單位審定蓋章②施工現(xiàn)場的安全設(shè)施、有關(guān)安全管理制度要落實到位，施工用電要按照規(guī)范進(jìn)行敷設(shè)

銷售環(huán)節(jié)報建注意點(diǎn)超連接資料\銷售環(huán)節(jié)報建注意要點(diǎn).xls超連接資料\各地預(yù)售許可證形象進(jìn)度差異比較.xls竣工驗收環(huán)節(jié)報建注意點(diǎn)涵蓋范圍：規(guī)劃驗收、消防、人防、綠化、防雷、竣工備案等難點(diǎn)：規(guī)劃驗收、消防驗收現(xiàn)象分析：開發(fā)項目驗收篇總結(jié).doc

配套報建環(huán)節(jié)報建注意點(diǎn)

涵蓋范圍：通水、通電、通路的報批；管線施工的報批和驗收；市政設(shè)施的遷移線補(bǔ)償、小區(qū)命名和各棟號的確認(rèn)；小學(xué)、居委會等公建配套用房的移交等。分析：開發(fā)報建—配套篇總結(jié).doc3.全流程開發(fā)報建節(jié)點(diǎn)模板超連接資料\項目全程開發(fā)報建節(jié)點(diǎn)模板.doc4.開發(fā)主線的五大證照報建在開展開發(fā)報建工作之前，先充分了解掌握的內(nèi)容如下：1、項目報建名稱；2、受理單位及審批權(quán)限：受理經(jīng)辦人員及聯(lián)系電話（辦公電話、私人手機(jī)）受理科長（處長）、局長及聯(lián)系電話（辦公電話、私人手機(jī)）3、行政審批前置條件：原件類和復(fù)印件類及其份數(shù)，另包括其他類電子文檔；4、需公司其他部門提供的資料及質(zhì)量要求、提供資料的時間；5、需要申請辦理此項行政許可項目的費(fèi)用：（1）費(fèi)用名稱（2）計劃收費(fèi)額（3）收費(fèi)文件或依據(jù)（4）核算收費(fèi)的經(jīng)辦人員及聯(lián)系方式（5）填寫公司內(nèi)部的《資金使用申請審批單》6、該項行政許可的一般工作時限；報建前的特殊要求。國土證報建常規(guī)程序及注意要點(diǎn)：

開發(fā)報建設(shè)—國土手續(xù)篇.doc案例：

E:\開發(fā)報建與公共關(guān)系管理2013\報建課程講義（2012)\超連接資料\江岸城用地規(guī)劃許可證報建分析：用地規(guī)劃許可證報建篇.doc建設(shè)工程規(guī)劃許可證超連接資料\開發(fā)報建—工程規(guī)劃許可證.doc施工許可證超連接資料\開發(fā)報建—施工許可證.doc預(yù)售許可證辦理超連接資料\開發(fā)報建—預(yù)售許可證.doc5.技術(shù)獨(dú)立系統(tǒng)的報建——水、電、氣

水、電、氣報建特點(diǎn)：資源壟斷性，價格壟斷性，技術(shù)壟斷性

基本流程：1.臨水及永久水（供水公司競爭）（1）持申報材料向市自來水公司申請用水。（2）取得自來水管線紅線圖,并報規(guī)劃局審批。（3）取得《自來水工程規(guī)劃許可證》，并到市勘測院進(jìn)行放樣，需要時，到市政管理處進(jìn)行破路申請。2.臨電及永久用電（前期捆綁協(xié)議；系統(tǒng)下屬企業(yè)；特殊企業(yè)）（1）持申報材料向供電局申請用電，取得用電批復(fù)。（2）開發(fā)拓展部委托供電局組織施工，并通知工程項目部配合。（3）成控部負(fù)責(zé)相關(guān)費(fèi)用審核。3.永久用氣辦理（供氣公司競爭）（1）持申報材料向市天然氣公司申請?zhí)烊粴馐┕?。?）取得天然氣施工許可證，并通知工程項目部協(xié)助施工。

水電氣報建關(guān)注點(diǎn)及處理策略.doc

技術(shù)獨(dú)立系統(tǒng)的報建——市政道路特點(diǎn)：造價高、工期長、等級要求不一、受全線環(huán)境影響大報建策略：1、向市區(qū)兩級政府打報告（形象改善所迫）2、督促管委會或市政局實施3、由開發(fā)商搶先實施，先與政府簽訂后期成本補(bǔ)償協(xié)議。4、將地塊周邊道路實施計劃納入取得土地的國土合同條款內(nèi)，與土地款支付計劃掛鉤。5.在控規(guī)修編階段，將對市政道路的技術(shù)參數(shù)意圖納入其中。6.企業(yè)快速報建中的兩個注意點(diǎn)

注意點(diǎn)1：

超連接資料\項目竣工驗收各部門配合一覽表.xls注意點(diǎn)2：

超連接資料\報建會組織工作要點(diǎn)及要求.doc

三、典型報建難點(diǎn)及技術(shù)處理291.項目開工建設(shè)“搶跑”北城天街（15萬平米）拓展方向—龍湖商業(yè)項目適用范圍：中小公司、個別上市公司等方

式：1.承諾建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的公建設(shè)施。2.承諾企業(yè)入駐，稅收落地。

3.將解決本地人口就業(yè)與前期土地獲取掛鉤。

關(guān)于某項目提前介入質(zhì)監(jiān)工作的請示.doc2.國土用地紅線交叉

形成原因：一地兩賣

解決方式：

1.重新公示，退還其中一家土地款

2.居中協(xié)調(diào)，涉及雙方相互收購交叉土地

3.協(xié)調(diào)好規(guī)劃局，交叉土地各自退距，以綠化覆蓋。容積率在其它各自地塊補(bǔ)足。

4.以交叉土地中心線為界，確定權(quán)屬。3.竣工驗收超指標(biāo)處理方式：1.補(bǔ)交土地出讓金，并進(jìn)行計算博弈。（商業(yè)、住宅、車庫出讓金等）

E:\開發(fā)報建與公共關(guān)系管理2013\報建課程講義（2012)\超連接資料\江岸城\竣工驗收超指標(biāo)報建工作匯報.ppt2.采用建筑設(shè)計最低規(guī)范指標(biāo)，規(guī)避行業(yè)及售后風(fēng)險。

（適用于不發(fā)達(dá)地區(qū)或偏遠(yuǎn)項目）

4.人防規(guī)費(fèi)博弈處理方式：1.人防異地建設(shè)費(fèi)減免，用已開發(fā)物業(yè)的車庫一定時限的收益權(quán)置換。

2.降低人防等級

E:\開發(fā)報建與公共關(guān)系管理2013\報建課程講義（2012)\超連接資料\人防等級的博弈.doc總結(jié)

總結(jié).doc四、搭建和維護(hù)開發(fā)報建的公共關(guān)系平臺1.外部公共關(guān)系平臺搭建與維護(hù)

開發(fā)報建主線涉及公共關(guān)系單位名錄開發(fā)主線公共關(guān)系平臺國土、房管局分管領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)辦部門建委系統(tǒng)分管領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)辦部門區(qū)政府分管領(lǐng)導(dǎo)合作銀行規(guī)劃局分管領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)辦部門市政府分管城建領(lǐng)導(dǎo)某項目